供给侧改革背景下A房地产公司去杠杆的财务绩效研 财务会计专业

供给侧改革背景下A房地产公司去杠杆的财务绩效研究第4章A公司的供给侧改革及财务绩效分析我们在前面的文章中，分析了目前在市的22家房地产企业的收支营业状况和各项财务指标，以及企业在供给侧改革前后的收支状况。为了更加形象，我们以某知名上市公司—A公司为例，分析供给侧改革带来的影响与公司所采取的措施以及所取得的好处，同时结合房地产行业的普遍情况，总结供给侧改革给该公司带来了什么。推进国有企业改革是我国供给侧改革的重点，通过一小点而带动大的发展。作为一家大型国有房地产企业，A公司在供给侧改革中起到了模范带头作用。4.1A公司简介在1992年正式上市的A公司，全称为A房地产（集团）股份有限公司，是一家总部位于广州的大型国有房地产企业，在我国所有国有房地产企业中，它的各项水平都位于第一名。2006年7月31日，上海证券交易所开始出售新的公司股票。企业的运营的产业，不动产投资、开发的项目，已经全部依照国际标准进行了改革，在不动产全业态的开发指导下，研发出了代表性产品，同时形成了属于自己的品牌形象。在国家供给侧改革政策的引导下，A公司采取一系列措施，加大改革力度，完善公司结构，促进公司改革。2018年9月,公司宣布正式成为广州一家企业加强股份有限公司(以下称“A公司的发展”)，规定“不动产生态发展平台”，国有企业的社会责任的表现同时兴建积极参与农村居住环境、基础设施投资和参与其他领域,为了实施中国重振雄风、改善生活质量的战略，房地产企业的发展开辟了新的道路。根据表4.1三年数据显示，A公司比上一年总资产增长了21.34%，但是增加的幅度和速度却急剧减慢。2018年比上一年同比下降5.59%了。尽管如此，2017年营业成本的提高辅导也是非常缓慢的。2018年所有属于目前在市股份的盈利总额为189亿，比前面同比提高21.15%，2017年的变化不大，与其他两年基本持平。表4.1A公司三年来主要会计数据 单位：元会计数据201620172018总额467,996,774,750.41697,634,668,511.42846,493,923,179.58收入154,752,138,129.80146,623,004,012.02194,513,842,492.17成本100,872,416,253.01101,132,555,008.61131,338,798,272.80属于上市公司的盈利总额12,421,551,064.8615,625,886,183.8618,903,715,264.07数据来源：A公司2016-2018年年报数据A公司积极响应国家政策和战略指导，刺激市场的内在需求，引导国内消费升级和转型，为了满足市场的需要，公司不断优化服务结构，不仅在文旅和金融服务领域，还在会展和教育行业都构建了完善的服务体系，不断促进人们的生活更加幸福美好。4.2A公司去杠杆分析4.2.1A公司去杠杆动因从项目开始到结束的时间长、政策影响波动大、需要的资金多、投入回本时间周期长等是房地产行业的显著特点，以上因素是导致房地产企业高杠杆的原因，因此房地产企业存在着去杠杆的动力因素。作为一家房地产公司，A公司也得面对这些问题，具体因素可分为以下几点。（1）开发成本过高房地产开发公司是资本密集型产业。他们的主要盈利模式是购买土地、建造房屋和出售房屋以获得利润。在运行一个项目之前，您需要大量的资源来支持它。房地产行业的发展周期很长。从购买土地到市场出售需要2-3年或更长时间。房地产公司购买土地往往需要大量的资金支持，因此在开发阶段需要大量的现金流。在前几年，在房地产公司的刻意操作下，诞生了一个新名词——“地王”。5年前，A公司成功打败了当时市场上其他领头羊企业，接收了上海静安中兴小区地块的开发权。总成交价11.1亿元，溢价率139%，名义底价10万/m2，目前底价14.3万/m2，打破国内土地成交单价纪录。获取土地是一种可持续发展的商业模式。由于公司资金有限，需要高负债来满足公司的资金需求。要满足融资需求，就必须提高杠杆率，以保证业务的正常发展。房地产项目的发展受到项目开发时间分配不规律等因素的影响。开发成本和售价在同一时间内只会改变一方，随着时间的推移会发生变化，同时付款金额不具有稳定性。房地产公司前期投入的资金多，非常的不稳定，后期付款运转时间长。同时现有的现金流大部分还没有正式上市。然而因为在销售规模没有一个确定的衡量准则，现金流上下波动非常严重。根据以上结论可以看出A公司处在高杠杆经营状态是一种肯定。如今，房地产市场发展迅速，企业的扩大速度远远大于其销售速度，如果仅仅依靠企业的目前所现有资金来开发和运行某个项目，是远远不够的。因此，企业必须借助各种融资工具才能保证前期开发进展顺利。同时，考虑到整个资金的运转周期是极其漫长的，而且如今的市场环境处于不断的变化之中，这就造成了企业的财务压力越来越大，即便在这种情况下，高杠杆运行仍然是房地产企业的主流运营模式，究其原因，是因为它的收益之高。众所周知，房地产项目是非常高利润率的。在操作得当的情况下，获得的收入效益也是非常高的。但是，伴随着房地产泡沫的逐渐消退，房价开始稳步增加，甚至会有小幅下降的趋势，这会使房地产收入水平逐渐下降。过去几年保持的高负债率的弊端会随之逐渐凸显。相比过去，企业不仅收入增长率会下降，而且偿债风险越来越大。综上所述，A公司开辟去杠杆化的道路，是必然之路。（2）贷款占比过高因为房地产公司是资本密集型行业，资本对房地产企业的重要性不言而喻，正确评估房地产企业的资本结构对于企业的长远发展非常重要。房地产企业的资金来源主要是自有资金贷款，银行等机构预售及收入财务。需要大量资金来运转的公司，自己所持有的资金只占总额的一小部分，绝大多数资金来源是向银行和其他金融机构的贷款。2014年底，公司利息总额为17259亿元，其中银行贷款20.19亿元，占11.7%，平均债务为6.97%;信托等贷款15.24亿元。平均借款成本为10.69%。除了盈利之外，企业还可以向企业施加压力，迫使它们偿还债务。五年前，A公司用110.1亿元赢得了31000平方米的土地的开发权，并凭借一己之力将中国土地的最低价格提高到10万元/平方米，成为商业用地领头羊。从此对资金的需求大幅增长，贷款负担更加重。包括利息贷款257亿元，股市贷款118亿元，银行贷款100亿元，发展贷款100亿元，贷款100亿元信托基金。房地产开发信贷规模不断扩大与减债发展的紧迫性紧密相关，对房地产更是一种挑战。目前居高不下的杠杠值，对于A公司来说，仅仅是重视去杠杆是远远不够的，还需要加大力度，持之以恒的努力下去。（3）受政策影响从我国的社会主义国情出发，当市场的自我调控失灵时政府的宏观调控非常重要，起到了监管和引导的作用。政策因素对房地产行业的影响是非常大的。其中影响最大的是货币政策和金融政策，国家依靠房地产的发展状况分为4个不同的态度。第一，从2000年到2003年，中国推出了一系列积极的措施，促进了中国房地产投机者的增长，促进了中国房地产企业的发展。它被用作一种评估工具。为了抑制这种行为，国家出台了房产税和利息支付等措施，以抑制不断上涨的房地产价格。抑制目前房地产市场的低迷不如往年那么快。第二，在2008-2009年亚洲金融危机的冲击下，很多公司都没有受到影响，严重影响了行业的各个部门。国家制定了刺激政策，帮助企业克服破产，拯救经济。自2010年以来，房地产价格大幅上涨。国家出台了一系列强化市场的政策，以抑制房价上涨，拯救生命。2016年，政府以国家政策为目标，地方政府批准了符合当地情况的政策。结果非常清楚有效，18年我国一二线城市的房价已经基本稳定住，不在疯狂增长甚至出现了下跌。由于房地产企业的资金周转完全依靠的银行贷款，所以信贷政策是仅次于货币政策和金融政策外，对房地产行业影响最大的因素。十三年前实际到位资金增长率在中国保持在20%以上，但是受到国家政策的限制，我国房地产实际到位资金增长率已经跌至不到10%。所以一定要积极改善核心使命，一家企业应对市场的能力，防止由于任何不同的政策，导致的不能及时对市场做出反应。（4）负债率持续走高金融危机发生后，我国房地产业资产负债率不断提高，甚至越过“70％”的上界。2014年，甲公司的资产负债率达到前所未有的高峰，直指96.74％，远高于行业平均水平和警戒线。尽管房地产行业的信贷不断加强管控，但中国的整体经济形势仍然在飞速发展中。这是因为房地产市场促进国家GDP的发展，此外国家信贷政策的约束要比前两个要少得多。除此之外，目前我国农村正在快速向城市发展，市场对房地产的高需求已经超出了预期，房地产虚假繁荣现象已经越来越严重。为了防止房地产虚假繁荣进一步蔓延，保障房地产市场的稳固，自2015年以来，国家实施了更强有力的政策，收紧更多的货币和各种限制性政策。虽然从2014年到2016年，A的资产负债比率一直在稳步下降，但其杠杆问题仍然严重，不能忘记A的债务已经消除。4.2.2A公司去杠杆途径为了更加清晰的表述房地产企业是如何去杠杆的，我们结合上面第三章提到的去杠杠途径，总结出来以下的具体途径。（1）多源土地收购模式为降低购买土地的投资成本，公司应当采取多源土地收购方式，以减轻因拍卖公共土地而产生的资金压力和因收购下列项目而产生的高杠杆率。通过与国家一级，公司与万科、碧桂园、绿地等知名房地产公司合作，取得土地，减轻项目开发的财务负担。A公司不仅仅只重视去企业的合作以及项目的开发，还参与了多个改制项目，积极参与营房改造、旧城改造和住宅建设。在太原以及郑州获得了廉价的土地资源，郑州和太原的企业应该有600万到700万平方米的土地储备。A公司通过合作开发与改造从前的项目收购获得了大片高质量土地。其次，安信国际公司目前处在一个比较合理的水平中，在2018年非常谨慎地收回了土地，将30%的销售收入的50%对应于土地的投资。（2）轻资产运营模式A公司的轻资产管理模式从2016年开始正式启动。启动之前，A公司主要营业收入的渠道是房地产开发和销售房地产。随着经济的发展，房地产业正处于国民经济的支撑期。单一收入来源是比较安全可靠的。企业在政策和市场的快速变化下，仅仅依靠单一的收入来源会给整个企业带了非常大的风险和不安全因素，经济形势的变化和政策的更新将导致房地产市场的波动，对企业的生存和发展产生重大影响。房地产价格的波动可能导致公司销售总额发生变化，甚至导致资产收益率下降。自2016年轻资产合作模式启动以来，营业收入增长率由53%上升，2017年至166.80%，总资产增长率处于不断下降趋势，一直降到72.08%，避免了土地和项目成本，从根本上解决了企业资金需求。（3）银团贷款在3年前，A公司的融资渠道主要是金融机构贷款和发行债券，国内公司债券、私营公司债券、美元债券等都包含在内。西南证券的一份报告显示，截至2018年底，a公司向金融机构发放的贷款占利息负债的71%，为443.8亿元，占公司贷款结构的大头。2019年，恒丰银行共运营5家机构向A公司提供联合贷款。它的好处是低财务成本和高利率，但是对公司财务申请人的要求标准是非常严格的。长期贷款的份额增加了，财务费用减少了。仅在2019年上半年，甲公司的财务费用就从7.1％降至6.9％，产生了重大影响。与此同时，截至2019年6月30日，融信的资产负债率为74.14％，减少了2.52％，到2018年底出现了去杠杆的成效。（4）引入战略投资者A公司展开创新银团贷款融资方式的同时，引进大批战略上的合伙人。在5年前A公司保持原有股东结构不变。A公司在2017年10月29日向不止六位个别投资者、机构以及独立专业人士，按照8.52港元每股的价格，至少向外卖出目前正在发行的股份14245万。这种股份配有的所获得的纯资金额在12亿港元上下。在一年之后的6月6日A公司发布了上市说明，按照每股10.62港元的价格向超过六家独立专业人士、机构和个人投资者分配出售，总额不能多于1.035亿股的企业目前现存的股份额。企业壮大成长以及担任本集团的流动资产和流动负债的差额将由本次分配出售的盈利总额承担，一共约为10.95亿港元。由索罗斯基金、贝莱德、还包括汇理等全球性著名投资基金，以及国内顶级寿险公司担任这两次分配出售的主要合作伙伴和投资人。为了确保能建立全面而稳固的合作关系，A公司引进大批战略上的合伙人和投资人，从而逐步巩固加强了投资人基础，使得结构更加趋于完善。从2017年底开始一直到2019年，A公司的资产负债率逐年下降，由81.93%一直下降到74.14%。在A公司的去杠杆过程中，引进大批战略上的合伙人和投资人是非常重要的一步。（5）购房尾款ABS证券化5年前，A公司决定在只有一个法人股东的公司发出8.8亿元的原始金额作为购房尾款资产支持证券，即购房尾款ABS证券化。此类证券化产品由SPV作为在当事双方之外的主体向市场进行出售。拥有可见持续现金流的优势，本息归还的途径可以得到有效保障，因此它也是一种高质量的产品。发行购房尾款ABS证券化产品是一种非常可靠的去杠杆方法。资金由从前要经历一个漫长过程的资金流变成了一次性回收，削减了资金成本回收的时间，大大提高了资金运转的效率，同时避免了背下巨债的风险。（6）多元化经营模式在5年前，某公司决定要拿出4个亿，和多个著名企业共同投入资本成立，分别拥有部分股权，并共同分享利润、支出、风险及对该公司的控制权，在国内市场经营与保险公司保险产品的承保、理赔相关的活动。同时，此公司展开多元化的经营模式。除主要的房地产板块外，多元化开始慢慢渗入景观工程、物业服务，同时还包含资产管理和运营等范围。虽然此公司的主要经营依旧在房地产开发领域，但重视开展多元化布局也很重要。因为多元化经营模式能够减少公司在房地产开发的项目额然后降低成本，可以极大帮助公司增加收入、扩展渠道，降低了企业欠下巨债的风险，去杠杆的任务由此完成。在涉及范围太大的情况下，容易出现由于缺少人事资源和技术水平不达标从而产生单位时间内的产值低、质量无保障等情况，可见此公司在考虑其它经营领域的时候也要小心谨慎。4.2.3供给侧改革的实践及成效从当前的大环境看来，房地产行业的结构已经出现畸形，其供给侧改革已经成为必然趋势。随着经济的不断发展，投资建设房屋的越来越多，投资者对该产业的集中投资使得房屋供过于求，大量的房屋被空留出来。房地产行业的下滑使得与其相关的其他行业也出现或多或少的波动，最终造成了整个市场的不稳定，基于以上种种原因，房地产的供给侧结构性改革势在必行。一时间，国内众多知名企业纷纷相应号召进行变革，其中国有公司A公司则因为最早变革且收效不错，为整个房地产事业提供了不少经验，其改革的效果如下。（1）库存数量减少相比于其他国内房地产企业，A公司也可说是跑在改革的最前沿。它最早察觉到市场和政策上的偏向，并及时调整策略，迈出了供给侧结构性改革的第一步。该公司的主要策略有两个：一、通过各种方法来提升消费者的消费欲望，可以是广告、降价等等方案，通过提升消费者的消费欲望拉动对公司房屋的消费，从而使得公司手中的空留房屋减少。二、在空留房屋减少到一定程度时，稳定现有的空留房屋量，将这部分房屋投入到有能力购买的人群所在的地区，比如经济发达地区、消费欲望强烈的地区、居民存款相对较多有购买能力的地区，通过在这些地区进行房租销售来提高企业的整体利益。在供给侧改革后的一段时间里，A公司一路高歌猛进，实现了名利与利益的双倍丰收。自2016年改革以来，第二年的收益比第一年增长了三分之一，第三年则继续保持着去年的高速增长额，比第二年又增长了将近三分之一。从这里就可以看出，供给侧结构性改革在目前畸形的市场中起到了至关重要的作用，如果A公司没有及时进行供给侧改革，那它就不可能成为房地产行业中第一个吃螃蟹的人，也不可能取得今天的卓越成就。然而，A公司的改革还是存在一定的问题，虽然最开始A公司的经济效益增长瞩目，但是在后来的几年里，该公司也逐渐产生了下滑趋势，可见就算是供给性结构改革也不可能带来一劳永逸的收益。通过上述描述可以得出：虽然在整体上A公司的改革起到了非常明显的作用，但是从长期看来，供给侧改革并不能完完全全的解决问题，这其中既有市场的问题，也有A公司改革政策不够完善的问题。（2）财务杠杆下降从理论上看，供给侧改革的主要内容是调整供给侧的结构，去杠杆只是相对次要的内容。但是我国依旧十分重视改革中去杠杆这一行为的重要性，并提倡各公司在进行产业结构改革的同时也要注意去杠杆率，A公司在实践中的行为就是一个很好的例子。在改革中，A公司努力对自身公司的负债程度进行调整，通过回收利用资金、充分规划现有资金等等方式来提高资源的利用效率，从而尽可能的降低该公司的财务杠杆率。在上述方案的加持下，A公司变化显著。自2016年改革起，到2017年，该公司的资产负债率已经有了一定的下降，甚至创造了该公司自成立以来的最低负债率。在这之后的一年里，改方案继续发挥着稳定作用，使得第三年整个公司的资产负债再次下降，公司的资产负债率自此回到正常水平。在这种情况下，A公司将在市场上获得更加有利的竞争地位，也会在面临国家甚至世界性的危机面前有一定的防卫效果。但是，同样的，该财务杠杆的下降在后期也出现了一定的波动。这再次证明了虽然供给侧改革有很大的潜力，但是依旧不能永久性地解决房地产市场目前面临的问题。（3）经营成本降低不同于其他轻型产业，房地产产业投入的资本更大、需要缴纳的税款和为其相关工作而展开的经营费用也是比较高额的，因此如果能够把房地产的成本降低下来，那对于促进整体结构性改革，推动经济社会健康发展也未尝不是一件好事。A公司在本次供给侧结构性改革过程中通过自身的策略以及政府给予的各种宽松性政策等等方式，大大降低了自身的运作成本，从而使的其掌控下的房屋价格也有一定的下降，促进了消费者对该房屋的需求。在实行供给侧结构性改革之前，该公司的营业成本可以算得上是比较高了，这在目前房屋供过于求的市场中并不能占据优势。供给侧结构性改革后，该公司的营业成本有了大幅度的下降，在质量、服务等等都不改变的情况下，该公司的产品将表现出极大得竞争力，不过由于本身政策的不完善性，所以是其效果在后面出现下降也是必然趋势。根据下图4-1和图4-2，我们就能从图表中的信息结合文字来得到结论：房产市场中的降低成本策略对于现实中的企业利益有着不小的影响。图4-12016-2018年A公司营业成本变化趋势图图4-22016-2018年A公司土地成本变化趋势图从上图可以看出，虽然降成本也免不了房地产行业的起起伏伏，但是从整体来看，该策略还是起到一定效果的。（4）经营方式多元房地产行业一直以来都算得上是相当残酷的行业，为了在房地产行业激烈的竞争中存活下来，只有单独一种经营方式是不够的，必须在增强主产业竞争力的同时，不断推动公司管理下的其他副产业的发展。不断地弥补自身在发展上的不足，将自身的劣势化为优势。A公司自开始产业结构调整后，就不断地丰富自己地经营模式。该公司以其最擅长的不动产投资作为主要运营对象，同时不断地推动公司掌控下与其密切相关的其他产业的发展，例如酒店、办公楼、房屋装潢、娱乐场所等等，不断地弥补自身的缺点，不断地扩大自己的产业链，并使得各个产业之间相互联系相互支撑，推动主产业和次产业的共同发展，使自己获得更为广泛的收益。4.2.4供给侧改革成效评价A公司的供给侧结构性改革与国家相关要求完美呼应。在去库存方面，该公司通过各种方法来刺激消费者的消费欲望，使得公司手中的空留房屋减少。将房屋投入到有能力购买的人群所在的地区来提高企业的整体利益。在去杠杆方面，该公司努力对自身公司的负债程度进行调整，通过回收利用资金、充分规划现有资金等等方式来提高资源的利用效率，从而尽可能的降低该公司的财务杠杆率。在降成本方面，A公司在增强主产业竞争力的同时，不断推动公司管理下的其他副产业的发展。不断地弥补自身在发展上的不足，将自身的劣势化为优势。不过，A公司的改革在一段时间取得了想当优异的成绩，但是在后期还是因为内外界双重因素而逐渐下滑。A公司的改革对整个房地产行业来说都是一次宝贵的经验。虽然供给侧结构性改革是房地产行业的一剂良药，但是不可否认它并不能对房地产目前的失利现实做到完美根除，要想真正带房地产行业走出低迷，只有一次调整是远远不够的，必须不断深化供给侧改革。4.3供给侧改革背景下A公司的财务绩效分析企业的财务绩效分析对整个企业的发展至关重要，通过对其各方面进行细致分析，从而得出当前阶段该企业的盈利亏损情况，进而对目前存在的问题进行合理分析，根据这些问题提出针对性的结构改革的措施，这里我们继续以A公司为例。4.3.1财务指标的选取对该公司的财务绩效分析主要涉及到两个方面的指标：一个是该公司在进行供给侧结构性改革期间的财务指标，另一个则是目前的权威专家针对该情况所给出的专业性指标。主要考虑如下几点：对该公司利润水平的影响。通过前面的描述我们知道，A公司在去库存、去杠杆、降成本等等方面做出了巨大的努力，使得该公司的利润有了非常明显的提高。对资金流动的影响。A公司在供给侧结构性改革中推动多元化经营，各个内部产业之间相互联系，从而推动的资金的流通，有利于企业保持活性与健康发展。对存货周转的影响。A公司通过各种方法来刺激消费者的消费欲望，使得公司手中的空留房屋减少，之后使房屋控制在合理数量内，维持资产的周转。对未来发展的影响。在供给侧结构性改革后，A公司的综合实力有了明显上升，大大提高了其竞争力，相信其在后续将会更好地发展下去。基于上述条件，接下来，我们将从偿债、营运、盈利和发展四个方面，结合各种因素，对A公司在供给侧改革前后的财务绩效的变化进行分析，具体数据如下图所示。4.3.2供给侧改革前后财务绩效对比分析（1）偿债能力分析表4.2偿债能力相关数据年份流动资产合计资产总计流动负债合计负债总计20133030.083139.41666.352447.8720143846.754038.332218.343066.9320153508.583657.661873.132848.9320164351.224679.972507.963498.9520176461.576964.523629.55382.1220187664.818464.944448.976600.00数据来源：A公司2013-2018年财务报表数据图4-3偿债能力相关数据变动情况根据上面两个表可以分析出，2013年至2015年整体出于相对稳定的状况，但整体的收益明显偏低。自供给侧结构性改革开始，2016年的总资产和总负债相比于2015年都有了明显增长，2017年的总资产和总负债率更是比2016年增长了三分之一，2018年的经济收益情况则继续保持着去年的高速增长额，比2017年又增长了将近三分之一。通过整个表格不难得出，在这段时间内，供给侧改革后产生的经济收益要比改革前地收益多得多。 表4.3A公司改革前后偿债能力相关指标对比年份流动比率流动比率行业平均速动比率速动比率行业平均资产负债率资产负债率行业平均20131.821.640.380.470.780.7920141.871.650.470.490.780.8020151.731.880.430.630.760.7920161.731.730.530.540.750.7920171.781.600.570.490.770.7920181.721.640.660.500.780.80数据来源：A公司2013-2018年财务报表数据计算整理图4-4A公司供给侧改革前后偿债能力分析通过上面两个图表可以分析得出：该公司在供给侧改革前地资产流动相对较高，但是在2015年，该公司的资产流动出现了一个明显的下降，自供给侧改革后，2016年的资产流动基本与上一年持平，2017年则有了显著上升，说明该公司的供给侧改革在资金流动性上虽然最开始不明显，但厚积薄发，到2017年已经取得了不小的成就。但是2018年资产流动值又再次下降，说明该企业在供给侧改革后，因为急需资金加持而进行了短期的贷款，而且从这个趋势可以得出该公司短期还款能力非常强大。而从速动比率则可以看出在供给侧结构性改革后，该公司空留的房屋逐渐下降，该公司回收到了足够的资金，而这些资金将继续支持其对自己掌控下其他产业的发展。从整体来看，该公司在结构改革后的资金流动性和短时间内的偿还能力大大增加，这些使得其在房地产行业中取得更大的竞争优势。不过从图中可以明显看出，A公司的资产负债率几乎是一直稳定不变的。不过还是可以看出自产业改革之后，该公司的资产负债率相对改革前仍有一定的下降，说明该公司的供给侧结构性改革对资产负债率还是有一定效果的。而且自改革之后，该公司的资产负债率整体一直比市场上该行业的平均数值低，可见该公司在供给侧结构性改革后拥有的可流转资金发达了加强，并且在改革后有足够强大的综合实实力去稳定内部的资产负债和整体收益。通过上述种种可以得出结论：A公司的供给侧结构性改革对其整体的综合实力增长起到了至关重要的作用，其中在资产负债偿还能力上取得的成果最为明显，而在调整资产负债、对资金进行合理有效利用方面则还有很大的增长空间。营运能力分析表4.4存货情况分析年份存货存货增长率预收账款预收账款增长率20132399.071071.6820142671.9211.37%1133.015.72%20152882.667.89%1325.4816.99%20163033.045.22%1555.4317.35%20174390.444.75%2253.0644.85%20184745.056.08%2997.9533.06%数据来源：A公司2013-2018年财务报表数据图4-5存货与预收账款变化趋势图从上面的图表中可以看出，该公司的存货量一直在上升，但是改革前的上升程度相对平缓，而在产业调整之后，首先是在2015年至2016年间进行了一个极为缓慢的增长，推测其是在为整体的去库存进度蓄力。而2016年至2017年间，该公司的库存量突飞猛进，达到前所未有的高度，不过结合下方同样惊人增长的预收账款数额可推断出，是改革刺激了消费，消费的增长引起房屋库存的增长，所以这里的突飞猛进是该公司经济收益提升的一个信号。到了2018年，库存增长量再次趋于平缓，但是此时的A公司综合实力明显上升，在房地产行业也有了更大的竞争力。 表4.5A公司改革前后营运能力相关指标对比年份存货周转率存货周转率行业平均总资产周转率总资产周转率行业平均20130.290.240.330.2520140.290.260.320.2520150.300.250.320.2320160.370.320.360.2820170.270.210.250.1720180.290.260.250.21数据来源：A公司2013-2018年财务报表数据计算整理图4-6A公司供给侧改革前后营运能力分析根据上述图表可以看出，在供给侧改革之前，该公司的存货周转率一直处于相对平缓的状态，而2015年至2017年的存货周转率则是先急速上升又极速下降，推测原因有二：一、国家政策随着供给侧结构性改革的决定而做出相应改变，在这段时间内，政府的各种制度方针影响了该公司的存货周转。二、该公司在实施供给侧改革时的方案可能存在瑕疵或者部分未完善，导致在实施时并不稳定，出现了很大的波动，但是结合总资产周转率的同步波动情况可以确定其波动整体上是有利的。而且结合两个图表可以看出该公司在资金周转与资金偿还方面的能力明显高于国内大部分公司，这是其公司非常大的一个优势，该优势使其即使在波动的环境中也依旧能够保证相对平稳的运行。结合上述分析可以得出：供给侧结构性改革对A公司起到了一定的帮助，其在去库存方面的作用相对平缓，但结合A公司本身的经营能力等因素，整体来说还是取得了不错的成果。（3）盈利能力分析表4.6A公司改革前后盈利能力相关指标对比年份资产报酬率资产报酬率净资产收益率净资产收益率行业平均营业净利率营业利润率行业平均行业平均20130.060.050.190.160.130.1220140.060.040.190.130.13-0.1220150.070.040.190.090.140.0720160.060.040.160.130.110.1120170.050.030.140.110.130.1320180.050.040.150.140.130.14数据来源：A公司2013-2018年财务报表数据计算整理图4-7A公司供给侧改革前后盈利能力分析从上述图表可以看出，在2015年前，该公司整体是出于盈利状态的，自2015年起，受国内房地产行业不景气影响，该公司的整体收益也出现了明显的下降，这种下降在该公司实行供给侧改革后下降的相对缓慢，并在2017年后，净收益出现回升。从这一段可以看出该公司的整体实力是非常强的，即使在最困难的时期也依旧能保证最低程度的下降和继续发展的能力，有足够可供回转的资金和极其扎实的根基。结合上述分析同样可以得出，虽然该公司基础实力雄厚，但不可否认在这过程中供给侧结构性改革对A公司还是起到了一定的缓和作用。 表4.7销售情况分析 单位：亿万元年份销售收入销售收入增长率销售成本销售成本增长率毛利率毛利率增长率2013892.90613.8631.25%20141055.8718.25%725.118.12%31.33%0.08%20151186.2312.35%799.2910.23%32.62%1.29%20161469.5723.89%1057.7832.34%28.02%-4.60%20171374.63-6.46%955.36-9.68%30.50%2.48%20181824.9832.46%1228.4928.25%32.68%2.21%数据来源：A公司2013-2018年财务报表数据图4-8销售收入与销售成本变化趋势图从上述图表中可以看出该公司的销售成本和销售收入总体来看呈增长趋势，2013年至2015年增长相对平缓，而2016年经过供给侧结构性改革的A公司销售收入和销售成本同步高速增长，可见本次改革对该公司的经济收益起到了重要作用。2016年，因为国内限购政策的实行，该公司的销售成本和销售收入有了一定的下降，但是在2017年后又再次调整状态，该公司的销售收入和销售成本再次大幅度增长，且净收入大大提升。在这里不得不佩服A公司强悍的经济基础，在供给侧改革的加持下，A公司能够迅速调整状态，以最快的速度做出有利的战略决策，最终推动整个公司经济效益的提升。（4）发展能力分析 表4.8A公司改革前后发展能力相关指标对比年份净利润增长率净利润增长率（行业平均）营业利润增长率营业利润增长率（行业平均）营业收入增长率营业收入增长率（行业平均）20130.190.160.20.520.340.4420140.2-0.380.19-0.330.180.1320150.180.120.200.240.13121.5620160.010.540.020.180.250.4620170.150.410.100.40-0.050.1420180.330.730.390.730.330.28数据来源：A公司2013-2018年财务报表数据计算整理图4-9发展能力相关指标对比趋势从上面的图表可以看出，在供给侧改革之前，该公司从2013年至2015年的营业利润和净利润一直相对平稳，虽然2014年该公司的营业收入出现了大幅度下降，但是通过其在当年净利润的数值仍然可以看出该公司经济基础的雄厚。2015年到2016年是该公司经济收益的下滑期，该公司于这段时间进入瓶颈期，也是在这一段时间，该公司开始对供给侧改革进行规划。而在供给侧改革后，该公司的营业利润和净利润则重新回归上升趋势，且增长相对较快。该公司2015年至2016年的营业收入曾经有大幅度增长，推测是这段时期内的库存房租增多，卖出的房屋增多，从而导致该公司的收入增加。而2017年该公司的营业收入则再次快速下降，推测是与政府相关政策以及市场的经济环境有关。但是通过此时该公司的净利润增长可以看出，该公司的整体上还是处在盈利状态，并且在未来市场有着很大的潜力。通过上述种种分析可以得出，在经过供给侧结构性改革后，该公司的经济效益出现了一定程度的提升，虽然在部分方面略微不足，但是整体上仍然具备很强的发展空间。4.3.3A公司供给侧改革前后财务绩效总体评价A公司在供给侧结构性改革后绩效明显，主要体现在下面几个点：（1）A公司的偿债能力增强。该公司通过广告、降价等各种方法来提升消费者的消费欲望，减少库存房屋的数量。并在库存房屋减少到一定程度时，稳定现有的空留房屋量，将这部分房屋投入到有能力购买的人群所在的地区，通过在这些地区进行房租销售来提高企业的整体利益。库存减少、资金增加使得可供流转的资金增多，当流动资金增多后，企业的短期偿债能力也有了相应的提高，虽然之后该公司的收益有些下降，但是仍然不可否认供给侧改革对于A公司转型所起的重要影响。（2）A公司的营运能力增强。该公司在供给侧改革的过程中始终把最擅长的不动产投资作为主要运营对象，同时不断地推动公司掌控下与其密切相关的其他产业的发展，不断地弥补自身的缺点，不断地扩大自己的产业链，并使得各个产业之间相互联系相互支撑，推动主产业和次产业的共同发展。经过这次的供给侧改革，该公司的经营方式更加灵活，营运能力增强，在市场上的竞争力也变得更高。（3）A公司的盈利能力增强。供给侧结构性改革后，该公司的营业成本有了大幅度的下降，在质量、服务等等都不改变的情况下，该公司的产品将表现出极大得竞争力。经过这场供给侧结构性改革，该公司成本减少，在相同条件下具备了比其他公司获得更大利益的能力，在目前供过于求的市场中占据了很大优势。（4）A公司未来前途光明。在供给侧结构性改革后，A公司的偿还债务的能力日渐增强，收益能力日渐提高，综合实力有了明显上升，从而大大提高了其竞争力，相信其在后续将会更好地发展下去。通过上面的分析可以得出，供给侧结构性改革对于A公司造成了重要的影响，其在还债能力、资金周转能力、企业运营能力等等方面都有了极大的提升。但是不可否认的是，其中仍然存在着许多问题，主要内容如下：（1）供给侧改革后，该公司的短期偿债能力日渐增强，但是公司的资金流动情况依然不尽乐观，资金不能及时周转，这对于企业的盈利性有着不利的影响。而且，虽然在改革后该公司的资产负债相对平缓，但是与改革前相比并无多少明显的提升，这对于日后A公司的发展来说是一个可以提升的空间。（2）供给侧改革后，该公司运营方式变得灵活多样，各种相关产业互相联系、共同发展。但是这也带来了一系列新的问题，比如企业资金的稳定性下降，经营的风险性提升，因为经营多元化而新制定的一些内部规定不尽完善等等。这也是其日后可以改进的一个方向。（3）供给侧改革前后，该公司的收益得到了一定程度上的提高，但是收益的成果与改革努力的成果明显不成正比，说明此次改革在很多方面还是存在着一定问题的。要想更好的提升收益，就应该更加深化供给侧改革。（4）供给侧改革后，该公司的纯收益有了一定的提高，但是从整体的房地产行业看来，其收益仍然低于该市场的平均水平。对于这样一个基础雄厚综合能力相对较强的企业来说，这样的成果着实令人唏嘘。要想在房地产行业中跻身前排，还需要付出更多的努力。第5章房地产行业在供给侧改革中存在的问题及对策5.1房地产行业在供给侧改革过程中的问题通过分析A公司发展成果和存在的问题，我们可以整理出整个房地产行业在供给侧改革中出现的普遍问题：5.1.1去库存不彻底，区域差距大在整个供给侧结构性改革中，“去库存”方针一直占据着重要位置。通过前文的分析我们可以看出，A公司在经历了供给侧改革后经济效益增长瞩目，不论是资金的流动还是整体的周转都灵活了不少。但是在后来的几年里，该公司也逐渐产生了下滑趋势，可见就算是供给性结构改革也不可能带来一劳永逸的收益。讲其扩大到整个房地产市场不难得出：去库存政策在短期内能够为实施企业提供想当的经济收益，但是这种收益是有限的，之后因为库存的再度增加，企业的收益还是会出现一定的下降，可见即使是供给侧改革也不能永远保证利益的增长。而且，从上述文章的分析可以看出其改革还存在这两个方向的不平衡：一、不同企业改革绩效的不平衡。不同企业个子的实际情况不同、水平不同、经营能力、决策能力都有所不同，而且有的改革早，有的改革晚，最终会造成整个市场供给侧改革不稳定等不利后果。二、不同地区改革成果的不平衡。不同地区的规章制度有一定差别，而且由于各个地区经济环境不同，有的地区能快速消费库存，而有的地区库存却越来越多，最终容易造成区域发展不平衡，对整体的供给侧结构性改革产生不利的影响。5.1.2降成本效果不明显，利润难涨“降成本”政策作为供给侧结构性改革的重要内容，也是相对较困难的一部分改革措施。由于房地产行业的生产经营成本本就比其他行业偏高，而且还受到国家政策、各种税收以及其他的一系列费用，因此如何降低其成本着实是个很大的难题。目前国家的各个地区对于降低成本普遍缺乏创新，大部分还是按部就班，这使得房屋经营成本的下降缺少一个良好的环境。而且，迫于市场压力，有些企业在降低房屋经营成本后一段时间成本又再上升，同类行业的竞争同样使得房地产行业的房租成本居高不下，难以达到预期的效果。在供给侧改革后，虽然企业的营业情况有了一定的好转，但是考虑到国家政策以及其自身的高成本问题，推测未来相当一段时间内，该行业的发展仍会处在一定的低迷期，难以出现一些实质性的经济增长。5.1.3去杠杆速度缓慢，风险大供给侧改革中的去杠杆政策直接与企业的债务偿还能力挂钩。通过A公司的供给侧改革可以看出，通过对对自身公司的负债程度进行调整，通过回收利用资金、充分规划现有资金等等方式来提高资源的利用效率，有利于降低公司的财务杠杆率，从而使得公司在市场上获得更加有利的竞争地位，也会在面临国家甚至世界性的危机面前有一定的防卫效果。但是由于国家对该政策的重视度并不比前面两个政策，导致其在相当一段时期内没有发挥其固有的优势，这就使得企业在经济增长的过程中缺乏对自身负债能力和偿还能力的调整，不利于企业整体上的长期发展。5.2供给侧改革背景下房地产行业提升财务绩效的对策5.2.1坚持去库存，加快存货周转在国家目前的供给侧改革中，首先也是最受重视的依旧是去库存政策，这不仅是因为房屋本身的巨大价值，而且还考虑到附加在房屋上的很多附加价值。如果库存长期保持饱和状态，那么无疑会错过很多收益，如果产品过剩，还会导致其原有价值大大折损等等问题。而且如果房地产行业库存过多会导致市场可供流转的资金减少，从而降低经济的灵活度，对整个社会主义市场经济造成不利影响。因此，解决去库存问题应该优先从小城市开始，通过改变对小城市的相关政策，降低房屋的价格，通过各种方式吸引当地的消费者进行消费，从而大大减少空留房屋的库存，进而提高企业的收益，进而提高资金流转的灵活程度。而要更好地吸引消费者进行消费，可以从以下三个方面进行考虑：一、提高企业的创新能力，通过房屋设计理念、房屋装潢、房屋分类等等方面对其进行符合主人个性、独具特色的创新，从而提高消费者对该企业房屋的兴趣，使消费者愿意去理解，从心底激发消费者对个性、对舒适度的需求，让消费者心甘情愿购买。二、充分利用当代社会的各种优势，利用广告、社交媒体、线上互动等各种方式经营宣传，拓宽企业的经营路径，使得自己的产品被更多人知道，为更多人喜爱，从而大大增加自己的客户，实现更多的经济效益。三、政府应在这一过程中调整对小城市的政策，为当地的房产品经营创造良好的客观环境，鼓励消费者主动消费，积极消费，努力地缩小其与国内大城市之间的断崖式差距，使得总体的经济发展更加平衡。5.2.2完善成本管理，提高利润由于房地产行业的生产经营成本本就比其他行业偏高，而且还受到国家政策、各种税收以及其他的一系列费用，因此如何降低其成本着实是个很大的难题。目前房地产行业成本较高的原因主要有三种，一种是房屋本身的成本价值，包括建设成本、运营成本等，他们在整个过程中占据了相当规模的资金。第二种则是外在的客观因素，比如市场环境、国家政策、土地价格等等，它们的变化会间接引发房屋的价值变化。第三种则是库存房屋的遗留问题，空留房屋长期处在不利用阶段会使得其本该产生的经济效益缺失，而且大大降低了资金流转的灵活性，从整体来看不利于经济效益增长。对于降低产业成本的方法则有如下几种：一、增强企业的创新能力，通过将各种资源进行优化管理而从总体上降低产业的成本值，或者借助科技手段来提高效率，降低总体的成本。二、充分利用国家政策以及市场环境，努力寻找合适的立足点，把市场环境或是政策中的劣势化为适合自身发展的优势，大大提高其经济效益。三、各地区的政府应该顺应当地情况制订相应的规章，直到整个降成本策略的有效实施，通过对当地房地产价格的宏观调控和对其税收的合理分配，促进该地区的房地产行业的进步。5.2.3降低杠杆率，防范金融风险由于国家对该政策的重视度并不高，导致其在相当一段时期内没有发挥其固有的优势，这就使得企业在经济增长的过程中缺乏对自身负债能力和偿还能力的调整，不利于企业整体上的长期发展。目前去杠杆问题主要有以下几种调整方式可供考虑：一、调整公司的资本结构，讲其尽可能的转化为适合自己发展的形式，通过发行股票、员工优惠等等方式来实现企业内部资本的转型，从而使得其杠杆率大大降低。二、加强与外部机构的合作，不要把自己锁在笼子里，要面向市场，获得更多可供流转的资金，从而尽可能地提升本身的还债能力和负债能力。三、企业内部应该加强管理，杜绝改革过程中部分员工贪污受贿的情况，维持企业内部运营程序的稳定。四、增强企业的决策能力，对市场以及国家政策的变化有一定的敏感度，根据实情尽快调整，从而在竞争激烈的同类企业中获得优先发展的能力。5.2.4行业结构转型，多元化发展房地产行业自诞生起的竞争激烈度便比其他产业高得多，是一项高风险高收益的活动。为了在房地产行业激烈的竞争中存活下来，只有单独一种经营方式是不够的，必须在增强主产业竞争力的同时，不断推动公司管理下的其他副产业的发展。不断地弥补自身在发展上的不足，将自身的劣势化为优势。要想使经营结构多元化，就需要不断地丰富自己地经营模式。要以自身最擅长的领域作为主要运营对象，同时不断地推动公司掌控下与其密切相关的其他产业的发展，例如酒店、办公楼、房屋装潢、娱乐场所等等，不断地弥补自身的缺点，不断地扩大自己的产业链，并使得各个产业之间相互联系相互支撑，推动主产业和次产业的共同发展，使自己获得最大程度的利益。结论与展望1、结论市场环境每时每刻都在发生变化，今日的优势可能变成明日的劣势，明日的劣势也可能造就后天的优势。随着国家供给侧结构性改革的出台，我国的市场进入了一次巨大规模的调整期。无数企业在这场改革中被淘汰，却也有不少企业经过这次改革后重获新生。本文以A公司作为案例，通过对其本身的性质、经历供给侧改革前后的情况进行分析，整理归纳出目前整个房地产市场在供给侧改革过程中的问题，并试着给出相应的解决方案。本文的研究过程和研究结果主要如下：（1）本文结合该公司在进行供给侧结构性改革期间的财务指标以及目前的权威专家针对该情况所给的专业性指标，从公司利润水平方面、资金流动方面、货物周转方面、未来发展方面进行细致分析，以偿债、盈利、营运、发展四个角度，结合各种因素，对A公司在供给侧改革前后的财务绩效进行分析、整理及归纳，从而发现供给侧结构性改革对A公司在如上方面均起到了良性影响，对于整体的综合实力增长起到了至关重要的作用。（2）供给侧结构性改革对A公司的影响主要体现在偿债能力增强、盈利能力增强、营运能力增强、未来前途光明。但是不可否认存在着许多问题，比如：供给侧改革后，该公司的短期偿债能力日渐增强，但是公司的资金流动情况依然不尽乐观，资金不能及时周转；企业资金的稳定性下降，经营的风险性提升，因为经营多元化而新制定的一些内部规定不尽完善；收益的成果与改革努力的成果明显不成正比；纯收益有了一定的提高，但是从整体的房地产行业看来，其收益仍然低于该市场的平均水平。（3）结合供给侧改革对A公司的影响，整理归纳出目前整个房地产市场在供给侧改革过程中的问题：一、去库存不彻底，区域差距大；二、降成本效果不明显，利润难涨实施；三、去杠杆速度缓慢，风险大。（4）结合整个房地产市场在供给侧改革过程中的问题，试着提出以下几种解决方案：一、坚持去库存，加快存货周转；二、完善成本管理，提高利润；三、降低杠杆率，防范金融风险；四、行业结构转型，多元化发展。2、展望本文通过对供给侧改革前后企业的情况进行分析，整理归纳出目前整个房地产市场在供给侧改革过程中的问题，并试着给出相应的解决方案。但是对于很多方面的研究，比如对财务绩效的研究标准仍然存在着很大的问题，而且对时政等因素的分析不甚清楚。希望以后能够更加清晰有条理地解决这些问题。参考文献[1]姚金栋,金海年.中国债务-如何走出高杠杆陷阱[M].北京:中信出版集团,2016.[2]贾康.中国式去杠杆-空中加油[M].北京:中国经济出版社,2014.[3]朱武祥.现代财务管理基础[M].北京:清华大学出版社,1998.[4]洪银兴.准确认识供给侧