2022年物业管理行业分析报告

2021年物业管理行业分析报告2022年物业管理行业分析报告在管面积:增量市场和存量并购助推规模确定性增长。物业上市公司在管面积近4年CAGR约为25-40%,未来在管面积增长具有较强确实定性。除了新委任拓展外,收并购是最为直接的拓展方式,但未来也将更加考验内功。物业费:分化竞合提升，寻求业态拓展。物业管理公司之间的平均物业费用存在明显分化,中高端收费约为3元/平米/月以上,中等水平在L8-2.4元/平米/月左右。从提升物业费的潜力来看,存量物业费提价难度高,但是增量高端工程和非住宅物业的物业费存在提升空间。本钱:智能化投入助力降本增效。目前各家公司纷纷在技术领域加大投入,减轻对人力的依赖。从效果来看,智能化的投入,使得百强物业在提升效劳质量的同时降低根底效劳对人力的大量占用,扩大了管理半径，百强企业人均在管面积2022年提升12.5%至5913平方米，主流企业销售及行政费用率在7-10%区间。增值效劳:进入2.0时代,共筑美好生活场景。目前数家主流物业企业的增值效劳毛利占比到达3-5成,仍处于高速开展阶段,且增值效劳的形式更加多元化。国际视野:日本最大物业效劳公司如何创造增值效劳?长谷工是日本第一大物业管理公司,2022年传统物业效劳板块营收达529亿日元,净利润29亿日元,两者近6年的复合增长率分别达4.13赫6.39%,远超同期日本GDP增速。除了单纯的物业效劳，公司在地产相关效劳领域的拓展值得借鉴,业务包括房屋中介、租赁、修缮、养老等,目前增值业务的业绩奉献已经超过传统的物业效劳板块。估值及投资建议:物业效劳公司属于轻资产行业，拥有稳定的现金流,理应拥有比重资产开发更高的估值，我们认为PE的估值中枢在20-30倍上下具有支撑。我们建议关注:1、具备资源禀赋以及内生扩张能力带来确实定性增长的企业,如碧桂园效劳、雅生活效劳以及绿城效劳等。2、增值效劳方面具备突破空间的社区效劳运营商,如彩生活等。ー、物业管理行业:资本赋能,格局重塑我们早于2022年开始研究物业管理及社区增值效劳,2022年?社区020：万亿市场空间,得家庭者得天下?和2022年?社区020深度系列之二:构建生态圈,分享共赢?两篇研究报告深度探讨了社区020的开展路径与成长空间,提出社区生态圈里分享共赢是未来的必由之路，也是房地产后市场业务真正实现其巨大成长的突破口。站在当前时点回忆,整个物业效劳行业的开展也在兑

现我们之前的判断,我们社区020深度系列的第4篇,也是围绕物业管理行业深入思考的第3篇,跨越数年周期,审视未来。（一）强者恒强,龙头隐现标准的行业政策和商业化浪潮促进了物业管理企业的快速开展和并购整合,物业管理行业呈现出几大特点:〔1〕集中度快速提升。根据中指百强物业报告统计,2022年百强企业管理面积均值超3000万平米，百强物业效劳企业市场占有率达32.42%,相较2022年提升3个百分点,集中度快速提高。T0P10企业管理面积均值超2亿平米,市场占有率达11.06%,相较2022年提升1个百分点。〔2〕扩张重心逐步从外扩转向深耕。2022年,百强企业进入城市数量均值28个,全国化布局的步伐有所放缓,但规模扩张的重心转向区域深耕,单位城市工程数量均值为6.35个,单个工程管理面积达17.79万方,同比增长8.28%〇展物业・理・仅少数沿海发达城市产生物业麗务企业，形《放开展物业・理・仅少数沿海发达城市产生物业麗务企业，形《放开履务价格意见）.放开非保障房的物业价格,实行市场调节初步镁城物业誉理地方立法法律JOし以《城市新罐住宅小房管理办法》为标志的物业管理制度建设的探索和推动法”法般,以《物业管理条例》为标志的物业管理政策法规体系的彩成例用恥源,中外建改造卷5宾发膜薄图表2:百强企业・理面积均值圏表3,在・項目敷・均值图表2:百强企业・理面积均值圏表3,在・項目敷・均值（个）3S00 3000- ■—2011年2012年201392014920159201092017945004000350030002500200015001000500000资料※海I中折研宣.中伯建投证券研允发・部筋讨・通中指研允,中信建投证券研亢发・第圏赛給TOPIO及TOPIOO市占率圏我“百聋进入城市依・（个）与単位城市項目依（个）・mi。企・布城占・r拿，ゝ ・全・血場占有・1・0人•・均価・・俭・ぬ・“均・3&00 30 三^^^^^E ■■ J il II IIル丄Lhli20139 20149 20159 20169 20179 20139 20149 20159 20169 20179资N东源:中指研亢.中危健按证好研定发展潴资料东源,中指研允•中信建校遊罪研亢发・济（二）拥抱资本,证券化率爆发式增长以2022年彩生活在港上市为标志,申请上市的物业企业不断增加。2022年以来挂牌上市的主流物业企业就包括港股的雅生活效劳和A股物业第一股ーー南都物业，2022年6月份又迎来碧桂园效劳的分拆上市，未来仍有一批业内知名房企的物业管理公司正行进在上市的路上。由于新三板融资功能较低,越来越多的公司开始追逐香港上市,目前在港上市的物业企业已经达8家。在香港除了国内常见的IP0和借売上市外，还有ー种介绍上市的方式,较IP0批核速度更快,同时也可防止因公开认购股份而导致大量吸纳市场资金的压カ。其中彩生活、雅生活、绿城效劳和中奥到家都选择了IP0的融资方式;而中海物业和碧桂园效劳那么是为了独立，表达物业板块的估值从而选择了介绍上市;恒大选择联合腾讯借壳上市ーー组建“恒腾网络”，以轻资产运营模式开展互联网社区效劳。

近几年主流物亜公司上市情况时间装り★诲"力・・・・冬勒f9Iハ778.HKノ(2669.HKJfl538.HK)(2869.HK;f6O35O6.SHJf3319.HKj,6O98HKノ !•第一事上市・业星务企业.・・费食e48亿港而•港交所分拆上•港交所住・上ffi•鼻・黄金2%亿港帀•港交所悽・上布•♦・黄會14g匕港市•・・皿・为・家在AJR主•上布的物殳・勇公甸•港攵所tM上m.島・贵金3919亿港え•寿文所分行上布.市・目前行业第一哥海中信便投dK研宏渡履簾图表7i在灌上市方法分析区剔介18上市IPO管克有无公开招股否MIE杳是否需要发行新股否Bl否触後!!求否是有・段时间后可再駐俄审核是否严格絞IPO严格严格，攵IK）严格准・时间小于1年1・3年或更久115年上市费用ttft中介机构费用可对价费用适用荒圉转板、分拆,検股符合要求企业IPO受限企业优点上市ワ駐皱分离•艮活性修,程序便优募集療金名.自主性駕上巾时间和成本低,短避限制缺点对股票供应1j交投•要求高淮瞽期取长・条件苛刻,费用高売公司或有负债风险,不能セ即駐费断用黑跟礬伸か折.中恬建投证春研究发NS!（三）多元融资渠道拓展除了在股权融资方面突飞猛进开展,物业管理公司的多元融资渠道也在突破。物业管理公司签署的?物业合同?通常期限较长,现金流较为稳定,因而可以通过发行企业ABS的方式实现融资的目的。根据wind数据统计,自2022年8月12日世茂天成物业效劳集团有限公司发行首单物业管理费ABS以来，截至2022年7月底,市场上已成功发行的物业管理费ABS共42单,合计规模500.08亿元，正在成为物业管理行业重要的输血渠道。S»K：股权总费、S物业费ab、I1费（亿元）行月・甑中信建投证券研丸发K渉（四）增值效劳开花结果物业管理行业之所以有望成为房地产价值链和物业效劳价值链的整合者,关键在于物业管理效劳依托于巨大商业价值的不动产,这些物业资产不仅给物业管理提供了根底效劳的资源,而且由此搭建的物业平台,形成“物业搭台,商家唱戏，业主捧场〃。近年来,物业百强企业以根底效劳为入口,充分挖掘增值效劳潜カ,整合多方资源不断丰富社区效劳内容。2022年百强企业多种经营盈利均值为2389.79万元，同比大增32.99%,增速比传统物业效劳盈利增速高约!2个百分点,奉献了近41.68%的净利润,盈利能力凸显。收入占比从2022年的16.73%提升至2022年的28.20%,达1.35亿元。图表リ：20132017年百强企业净利润构成 图我”“2015-2016年百强企业〉利灣率资料束源:中国指数蝌究院・资料束源:中国指数蝌究院・中爲建投it話酬允尤K都9（4XX:中E指敷5允陵•中信建投证界研究发疑部从收入结构来看,多种经营中仍以社区效劳为主导,占比47.84%,包括社区空间运营,社区金融,房屋经纪,电商,家政和养老效劳;其次是参谋咨询,占比20.36%,工程效劳和其他分别占比16.28腑15.52%〇目前主流企业的增值效劳已经逐渐探索出一条自适应的开展模式,特点鲜明,业绩奉献也已经开

花结果。图赛”，上市企业物业厦务和増值厦务规模图表I2i・收结构占比对比・•・WX花结果。图赛”，上市企业物业厦务和増值厦务规模图表I2i・收结构占比对比・•・WX野・ひI埔国・莠牧人・。•，•供・善1000%900%800%700%000%6a0%400%30.0%200%100%00%轉・号中畠#・置务保修亚中，幅业キ則*題生活悚保利一亚懂料來球:番公司昨扱・中储建校ヤ除研究发总部 步用ホ叫8公司年掖•中右建投请养研支发履部我们认为,在房地产进入下半场之后,存量市场的挖掘仍大有可为。物业效劳在经历了快速扩张之后,其经营模式已经接受市场检验,品牌认知度正逐渐提高,政府行政管控趋弱，物业效劳不再是传统意义上的看门扫地，其稳定的现金流、可预期的规模增长,将有效对抗周期的波动。支撑物业管理企业增长的“四元〃逻辑已经越来越明确,主要聚焦于“量〃在管面积、“质"物业费用、“费〃本钱管控以及“增"增值效劳4个方面,都已经具备了改善和成长的空间,我们以上市物业管理公司为样本对以上4个方面进行了分析和展望。二、在管面积:增量市场和存量并购助推规模确定性增长（一）在管面积进入快速增长期物业管理公司的业绩增长驱动カ主要来自于在管规模的扩张以及增值效劳的拓展。考虑到物业费的增长相对平稳,因此我们认为至少在短期内在管面积的增长将成为物业管理公司的主要驱动カ。物业上市公司中,多数公司会披露合约面积,包括已交付及未交付的建筑面积,一般未交付的局部3-5年内将会转化为在管面积,因此合约面积是在管面积的先行指标。在管面积的增加主要有两种方式:〔1〕新委任:即通过竞标获得新开发小区的物业管理权或者承接小区业主委员会更换前任物业管理公司后的效劳委聘;〔2〕并购:企业可以通过直接收购物业管理公司来增加在管面积。分层级来看,第一梯队:彩生活和万科物业的合约面积规模分别为4.36亿方和4.60亿方,其中彩生活的在管面积约3.08亿方。第二梯队:碧桂园效劳、绿城效劳和中海物业在管面积分别为1.23亿方、1.38亿方和!.28亿方，且碧桂园效劳、绿城效劳合约面积储藏充足,未来转化为在管面积潜カ较大。第三梯队:雅生活、中奥到家、南都物业等。雅生活在管面积7834万方,在2022年上市之后资本实カ大幅增加,未来在管面积有望向第一、二梯队跟进,中奥到家和南都物业在管面积分别为6670万方和3884万方,中奥到家近年主要依靠并购提升在管面积。S«l.h部分重点物业管理公司在■面积規模对比（万方）好对メ・，利关公司公吿・中佑健校证券研先发N部圏表1ム物业公司上市在售面积増长情况（单位I百万方）公司2017201620152014近4年WR影生活307.9029080232.401600024.38%緑城膻务137.幽1052082.SO65.9027.88%爵桂园服务122.76910669.80/32.61%中海物业128.3093.5082.6056.4031.52%稚生活783450.0535.0524.4347.46%中奥到・667060.00338031402»55%南部物业38.8431.4826.4422.6819.64%節ル黄・，郎发公司公?i•中佑健投证整第亢发国瘴（二）新增在管面积的来源结构从物业管理公司在管面积增量来源分析,主要分为了三类:第一类:依托母公司。2022年中海物业背靠中国海外开展集团和中建集团,业务奉献几乎全部来自于母公司地产业务，包括中国海外开展、中海宏洋和中建集团的地产开发和一些商业工程。第二类:母公司和独立开拓结合。大型地产公司中保利物业和碧桂园物业的新增面积中,来自独立市场拓展与自母公司地产的比例根本在4:6;万科物业采取多元化的合作模式,以股权合作、全委合作的形式快速获取工程，工程来源更加多样化,来自母公司的占比为48%〇中型的地产公司目前加大了来自第三方的拓展,主要代表雅生活效劳,其2022年新增在管面积全部来自于雅居乐集团,但是2022年来自第三方的拓展面积占比已到达44%,如果按合约面积计算,2022年来自第三方合约面积占总体新增合约将到达80%〇绿城效劳、龙湖物业和金地物业对母公司的地产依赖

较低,目前来自第三方拓展的比例已经处于70%的较高水平。第三类:相对独立型。如彩生活、长城物业、中奥到家,其新增管理面积多来自于自身的拓展,2022年彩生活在管合约面积中仅0.9%是来自于把戏年集团。S«I5.典型物亚公司业务来源方式自身独»佚双业务占比t・母公司业等占比K城物自身独»佚双业务占比t・母公司业等占比K城物业彩生活金科學命地物业緑城股善龙湖物业万科物业雅生油保利物业树桂国物业中海物业賣W東海:中国"敢蝴K隠.相关公吋公皆・中信建投证券靖犬发KtK舒@英・,公司公吿・中佑建投透界研変发KiE*公司公吿,中伍盛投・除9f充发M母（三）收并购是最为直接的拓展方式从新增结构来看,独立的第三方物业管理公司往往需要依靠并购实现规模扩张,尤其上市后资本实カ大幅增加,收并购是快速增加在管面积最为直接的方式。以彩生活为例,2022年初,公司合约面积只有6300万方,经历了2022-2022两年在管面积高达120%的增长,到2022年底公司合约在管面积已到达3亿方,这其中收购占新增面积的比例一直髙达40%以上，2022年新增在管面积增速下降,但是收购比例仍高达43%〇而背靠地产开发母公司的物业管理企业那么主要依靠新委任拓展在管面积。碧桂园效劳背靠强大的母公司和品牌实カ,2022-2022年新增合约面积中全部来自于新委任，2022年通过收购假设干物业管理公司取得的新合同占总增量面积约5%。在不考虑战略性并购的前提下,我们认为新委任占比的提升反映了公司较强的拓展能力和品牌口碑,为公司未来输出平台提供了扎实根底。图表18:彩生活新委任和并Z占比 图表19，暑桂园履务新委任和并购面积占比2014 2013 2016 2017 2015 201* 2017仔”用明公司年报,中自建投・麻研先发履部 资R泉源:公司年报・中信建投证券研究发履“并购虽然是提升在管面积的一条捷径,但是往往并不是1+1=2那么简单。并购往往需要:1、企业具有强大的资金实カ;2、在企业融合过程中也需要磨合;3、随着行业集中度的提升,并购标的稀缺性将会显现,并购方付出的溢价将会增加,这也降低企业单纯为了增加在管面积而并购的冲动。因此我们认为企业未来并购更多的可能是考虑品牌的协同性,比方彩生活2022年收购万象美,增加了公司高端产品线；而雅生活效劳收购绿地物业,主要基于绿地的战略合作协议,每年自绿地开发的物业中获得700万平方米物业效劳面积,另有300万方的物业效劳面积的优先获得权。图夫20:近年来物业•理行业大規模并君寧件时同并购方井・标的交易同价《亿）收购比例标的合約在“租收购当年月均・利利（万）PE201X04稚生活南京紫竹204519201X02彩生活万象天20.13100%40001958.588.62017.11中海物业中信物业1.90]00%2300240.836.62017.06稚生活緑地物业1000100%10002016.08中吳刎東浙は永成2.1070%1X001684s14.82015.05彩生活开元国际330100%2930177.50155庚料・源ttf•公用年报,中施健投正养研宾发K旗三、物业费:分化竞合提升,寻求业态拓展（一）物业管理费用企业之间分化我国最早实行政府价格主管部门制定或者调整物业效劳收费标准,对相关物业效劳企业实施定价本钱监审,物业效劳定价本钱需根据政府价格主管部门核定后的物业管理效劳社会平均本钱而制定。尽管国家发改委早在2022年12月即放开了物业效劳行业的价格控制,但落实到市场自主形成的物业费标准仍存在诸多障碍,2022年20城物业价格涨幅仅为0.87%,而同期CPI及居民人均可支配收入分别上涨1.8脉6.5%,凸显出物业费调价困难的窘境。由于不同物业管理公司的布局以及管理不同,物业管理公司之间的平均物业费用也存在明显分化。从收费标准来看,由于公司计算收入有酬金制和包干制之分,我们统ー使用每家公司的包干制下的收费进行比照。从高到低排序,最高的为雅生活和绿城效劳,住宅平均物业费分别为3.01元/平米/月和3.11元/平米/月,近年来维持稳定。中海物业上市之后未披露平均物业费水平,其2022年收费标准为3.04元/平米/月,与目前的绿城效劳和雅生活相当。绿城和雅居乐以打造高品质工程著称,且物业集中在ー、二线热点区域,因此物业公司通过承接母公司的小区物业委任,收取的物业管理费价格高于同行业水平。其次为碧桂园、南都物业、中奥到家和彩生活。碧桂园效劳来自母公司的物业收费水平在2.05元/平米/月,来自于第三方的物业2022年平均收费为1.79元/平米/月;南都物业2022年前6月住宅方面物业费为1.97元/平米/月。中奥到家物业费为1.81元/平米/月,相对稳定。彩生活包干制物业费主要来自开元国际,根据我们计算,2022年物业费水平在2.1-2.4元/平米/月左右。S»21t主要上市企业物叠费对比（元平米月）S»22.物业S»21t主要上市企业物叠费对比（元平米月）S»22.物业・濃・与CPh人均可支配收入増速对比资科・*善公司年报•中信建投if毎屬亢貝K赧资料来源，中信建设证毎研贪^tK需（二）提升物业费的方式方式ー:增量高端工程的物业费存在提升空间中国指数研究院建立了“中国物业效劳星级评价标准体系”,其将物业效劳水平由低到髙分为三星级、四星级、五星级。在二十个大中城市中,物业效劳水平仍以三星级中档效劳为主,占比61.27%,四、五星级效劳工程比例仍有提升空间。图表23，物业及务«01评价情况十城内十城内舒盟米あ中国指敏研究筑,中俏也投速算研允茂展常20ナ级ル&毎北京・た・广州・潭圳、天津、友汉.唯战、南京・版州,成都、长が.常州、昆明、す波、浮纵苏州、无福・济南、企看.唐典根据中指的统计,2022年12月20大城市物业效劳均价为2.13元/平方米/月。分等级来看,三星级物业收费均价为1.81元/平方米/月,四星级物业收费均价为2.56元/平方米/月,五星级物业收费均价为2.63元/平方米/月。从价格涨幅来看,五星级物业价格涨幅居首,2022年价格指数同比上涨!.35%,比三星级物业价格涨幅髙0.43个百分点,反映出髙端物业效劳费具备较大的弹性空间和上限。我们认为尤其在重点城市,增量市场对于物业费的敏感度相对更低。例如位于北京、上海、深圳的局部髙端楼盘工程,其物业费水平大局部处于10-20元/平方米/月区间。随着近两年房地产市场改善型需求的释放,高端工程的涌现进ー步推升了髙端物业效劳品质的需求,也将构筑未来物业管理公司在这些区域的物业管理费提升空间。图裳”:北上深部分髙♦項目物豊费水平城市項目名專祖业公司復受，（元/平方米・月）北京な占大观第，太牛霰惟斯20北京書公臂世邦H理什IB北京再な降B号介生华府酒店8北京杓他内•匕号院中飘凯峯物业9.5上胃通廠•品晶华物业15上褥苏河湾簸・堤行13法塌波托亚语华侨域物业10寿堺饵津!ユ加湾•悦府隼・物业12.8深埋»上載界双国招商物业9.6探塌深加湾公馆深圳物値物セ9.6册⑷纪・,房天下•中信建投证除研究发HSC方式二:增加非住宅物业除了在住宅市场深耕外,非住宅市场也是目前物业管理公司拓展的新市场。一方面是非住宅市场物业费水平具有较大的溢价空间，另一方面也是公司在为差异化竞争进行布局。根据中指百强物业研究报告,2022年办公和商业的物业费分别为7.88元/平方米/月和7.02元/平方米/月,显著髙于住宅物业的2.30元/平方米/月收费水平。80赛26;百畳企业不同物业收费水平（元睾方米月） 图裏”，百强物业在・面积业态占比费代东海:屮惘指数研宣院・中包健投证券研宣发及服 雷料来栄,中国指数研究院.中佑建投证券研宾发・温绿城效劳:近年来在积极拓展商务办公、城市综合体、产业园、养老和旅游物业等工程以开拓非住宅市场,增加公司收入来源,公司非住宅物业占比已由2022年的17%提升至2022年上半年的21.6%,通过拓展较髙管理费的工程,优化工程组合进而可提高平均物业效劳费。雅生活:非住宅业务2022年明显提升,在管面积中非住宅从2022年的2.5%提升到2022年的26.6%。公司在旅游地产方面优势明显,获得中国指数研究院「2022中国特色物业效劳领先企业ー旅游地产物业管理领先品牌」的称号。截至2022年12月31日,公司旅游地产管理效劳工程达18个,在管面积达5.8百万平方米,其中旅游地产物业效劳平均管理费为每月每平方米人民币4.13,远高于住宅物业收费。彩生活:通过并购万象美也切入了非住宅业务领域,万象美集团管理位于中国内地各个ー线、二线及三线城市的超过130个工程,大局部工程为万达集团先前开发的住宅楼宇及办公室。碧桂园效劳:非住宅物业管理面积占比从2022年的0.2%提升至2022年的4.6%,非住宅物业管理个数达20个,管理面积从2022年的6万方提高至2022年的566万方,涵盖商业物业、写字楼等。南都物业:起步阶段商办物业就占据主要地位,效劳百余个商办物业工程，商办物业在管面积占比近年来一直处于30-40%的水平,在传统物业板块中奉献了40-50%的营收。公司未来战略将力争打造国内商办物业效劳领先品牌,与旗下住宅物业效劳业务均衡开展。此外，公用事业的社会化,也将进ー步拓展物业效劳企业的边际,例如机场、道路、加油站等的效劳管理或将逐渐向全市场开放。

图我2机绿城在・非住宅面积占比B«24.•生活在・非住宅面积占比100%00%70%图我2机绿城在・非住宅面积占比B«24.•生活在・非住宅面积占比100%00%70%•0%so%40%30^20%10%0%モニ・—・•…..…一・二 zwzzzWzzzBzzzBz.Iレ111-…・..■._・一・.ー■.. ■■■■・・・・・・八一・*一・ ■■ ——・一6- ・ZIHZZZHZZZHZZZ^EZZHZ-■__Hl-Ml-WZlM-二—■■■■"切, K1B Ki•而，201820M2C1S奇用・炳公M年报,中信健投进乔研汽发展都価科・栄:公司年柒屮他建投注导研犬发总部四、本钱管控:智能化投入助力降本增效（一）智能化投入提高,人均管理面积扩大在劳动法不断完善和‘‘人口红利”不断下降的趋势下,劳动カ本钱的刚性增长是物业管理公司必须面临的挑战。物业效劳作为劳动密集型的效劳业，劳动カ本钱在整个本钱中占据主要局部（一般占50%-70%）〇根据?2022年中国百大物业管理公司研究报告?，2022年百大公司的平均薪金开支、共用设施设备日常运行和维护费用、清洁开支、维修开支及园艺开支分别占55.84%、10.03乐8.14%、4.89%及2.38%〇工资的刚性上涨成为物业效劳企业必须面对的本钱难题,因此目前各家公司纷纷在技术领域加大投入,减轻对人力的依赖,例如彩生活和雅生活分别建立集成管控平台,远程视频监控中心、智能停车系统等,进ー步提升效劳效率,提高客户满意度。此外如同我们在此前深度报告中提出，专业化分工是行业大势所趋,适当的进行分包,将清洁、绿化、秩序维护和工程维修交给专业的效劳公司进行操作,公司负责监管和审核的模式也在逐渐推广。业内百大公司积极分包低增值工作予其他公司，七成以上百强企业将局部根底业务交由专业外包公司管理，有效降低刚性本钱,优化效劳质量。B«30>•生活集成控制系统n»3i.B«30>•生活集成控制系统n»3i.绿城展务・务”及“绿联置”平台运作模式褒内东源,公司年女.中苗建投if养研允发褒内东源,公司年女.中苗建投if养研允发K部呼内**,公司珠融.中信建投证券场定发H（渾我们以资本性支出/调整后的营业收入作为衡量公司科技化的投入,可以看到碧桂园效劳近年来加大投入,资本性支出/调整后的营业收入从2022年的1.02%提升至2022年的5.6%,以应对不断提升的人力本钱,其员エ本钱从2022年占效劳本钱的62%提高到2022年的66.3%;彩生活和绿城效劳的投入力度近年来都维持较高水平,两者2022年分别为3.22腑2.31%〇雅生活上市之后将募集资金的约10%约5.98亿投向于数字化及操作机械化。智能化的投入，使得百强物业在提升效劳质量的同时降低根底效劳对人カ的大量占用,扩大了管理半径，因此,百强企业人均在管面积2022年提升12.5%至5913平方米。在上市公司中,除中海物业低于百强物业的平均水平,其他公司人均在管面积均超过5000平方米,百万平米用工数近年来呈现下降趋势,其中彩生活百万平方米只需要89人，相当于人均在管面积约1万平方米，居首位。9*3-1.百强物业人均在・面釈和人均产值9«35.9*3-1.百强物业人均在・面釈和人均产值9«35.百万平米用エ收300證勾ボ*,中国指数球位降.中信健找證勾ボ*,中国指数球位降.中信健找H券『贪发・那资ハ豪海I番公司年报・中信建校・界崎先发展軽（二）精耕细作，管理费用率控制有力本钱控制考验的是物业管理公司的管理能力，从披露数据来看,大局部上市物业管理公司销售及行政费用率在7-10%区间。其中彩生活由于员工期权鼓励的开支从2022年的7900万下降至2022年的4530万,费用率小幅下降至7.6%5中奥到家2022年管理费用率大幅增加主要由运营020所致,2022年在缩减020业务之后,管理费用率也降至12.3%;雅生活管理费用率上升主要由于在广州总部设立集中控制中心以及向中高层提供具竞争力薪酬福利所致;中海物业和绿城效劳上市之初费用率较髙为上市及中介费用所致,目前稳定在8%左右;碧桂园效劳销售管理费用率一直维持13-15%的较髙水平,后续仍有降本增效的空间；南都物业销售管理费用率从2022年的高位16.1%降至2022年底11.4%,未来有望向行业平均水平收拢。图表36:产调整的・理费用率一" 一ー 盘务・ー中・物业ー・中奥気家・•・碧桂［・务甫*Mk25.0〇メ 20.00%15.00%15.00%10.00%5.00%000%的“貸通・公司年报,中粒は券研亢发展部五、增值效劳:进入2.0时代,共筑美好Th活场景现阶段上市物业管理公司由于具备资金实カ和庞大的用户基数,大多通过开展社区020平台构建增值效劳体系,从目前物业企业的020布局分析,社区020业务分为三大类:1、根底物业效劳，包括收缴物业费、维修与投诉建议、管家效劳等;2、社区生活效劳,涉及到日常生活的相关效劳,包括生鲜配送、家政效劳、社区电商、及其他生活效劳等；3、社区增值效劳,基于社区的资源进ー步挖掘的业务,包括社区金融、社区健康、房屋托管等效劳。回忆物业企业增值效劳的探索和开展,我们认为现在增值效劳已经进入一个新的阶段。其特点首先在于随着企业规模的开展壮大,主流企业积累的用户已经初具规模,为增值效劳的快速开展奠定了群众根底；其次,增值效劳不再是空喊ロ号,目前主流企业增值效劳业绩奉献占比接近4-5成；最后,通过ー定时间的探索,企业不再盲目拓展线上,而是根据自身优势,选择适宜的赛道,增值效劳的形式更加多元化。如果以前的增值效劳是1.0的“仰望星空”时代,目前的增值效劳已经进入2.0的“脚踏实地”阶段。

増值fl）务类型或上燃手仿妁福個房施产相关收来，［療生活绿城艦务近•・襄布局増值fl）务类型或上燃手仿妁福個房施产相关收来，［療生活绿城艦务打造「影生活住宅J销售模式及「彩富人生J増值产品,构建社区消费场・的媒手产品,促进开放式生态圏的建设.目前以吩俏为主,未来将会投入IPOt!资所褥净額约16即398亿港币,用于缰续开发簾团的ー站式展务平台“绿城・模”和“幸福绿城"网绕房地产打造綾下.蟻上生态镇闭环.资料来源,中拈建改还界研先发・事（一）彩生活:从“物业管理+互联网〃转向“互联网+物业管理〃2022年开始彩生活除扩张自管小区面积外,也坚决的实施平台输出战略,参股合作伙伴5齢20%,将彩之云APP的底层技术向物业管理业内的其他企业输出,实现彩生活平台的快速扩张。截止2022年12月310,彩生活平台效劳面积到达9亿平方米,平台注册用户数到达!034万人,同比增长241.7%,月活泼用户数到达约350万人,同比增长101.2%,活泼度到达33.8%,用户根底快速成长。费的形式吸引用户,构建社区消费场景的抓手产品,促进开放式生态圈的建设。い科*米,公司年报•中命建投证券靖犬除了推出E电梯、E能源、E停车等优化根底物业效劳的产品提高用户粘性与活泼度，公司与（良食网，其股东之一为「COFCO」全资投资的附属公司）进行策略合作,进ー步丰富了平台产品效劳供给。此外,公司打造「彩生活住宅」销售模式及「彩富人生」增值产品,通过线上消费减免物业费的形式吸引用户,构建社区消费场景的抓手产品,促进开放式生态圈的建设。い科*米,公司年报•中命建投证券靖犬彩生活的增值效劳营收从2022年的约0.65亿增长至2022年的2.77亿元,年均复合增长率高达61.8%,营收占比近年来稳定在16-17%的水平。增值效劳中,网上推广效劳及租赁信息系统软件的使用费和办公室分租收入为快速增

长,2022年分别到达!.37亿和0.86亿,同比增长85.4炳P231.2%〇由于增值效劳毛利率高达82%,因此2022年增值效劳奉献了约43%的营业利润,15-17年每年提升约10个百分点,增值效劳进入开花结果的阶段。圏班39:彩生活平台服务面积（百万方） 影之云注册用户、活跃用户数■（千人）（二）雅生活效劳:背靠两大开发商,协销业务快速开展雅生活效劳目前增值效劳仍以开发商协销为主,奉献了约40%的毛利,但是不可无视其业主增值效劳快速增长的趋势。公司于2022年5月推出包括「雅管家」、「雅商家」及「雅助手」等APP,打造集线上、线下一体的综合平台，同时上市之后充裕的募集资金也保证了公司信息平台化建设。（1］线下增值局部雅生活的多种经营分为两局部。一局部为业主增值效劳，目前仍属于开展探索阶段。业务包括物业保养及维修、家政及清洁效劳、装修及拎包入住效劳、购物协助及旅游效劳等生活效劳和致カ于实现客户资产保值增值资产管理效劳,主要以住宅租赁业务为主。2022年该局部业务营收约1亿元,同比增长86.4%,占集团总收入5.8%,毛利率从2022年的28.1%增加至2022年的41.7%〇另一局部为非业主增值效劳,包括协销、物业代理、房屋检验效劳及广告。依托于雅居乐和绿地两大开发商,公司2022年非业主增值效劳收入达4.5亿元,同比增长113.7%,占总收入约25.7%,毛利率从2022年的24.8%增加至2022年的49.3%。其中协销效劳所得收入占非业主增值效劳所得收入的71.3%〇业主增值效劳和非业主增值效劳毛利占比分别为7.2%和37.8%,相较2022年分别提升2个百分点和20个百分点。S4E41i业主増值服务及毛利率№*42：非亚主増值）!务及毛利率S4E41i业主増值服务及毛利率№*42：非亚主増值）!务及毛利率佛W黑・，公庁公升,中侑建投注片9f究薫发版 班料*海:公目公皆・中篇建校述券研定发・錘〔2〕线上多元效劳公司于2022年5月推出包括「雅管家」、「雅商家」及「雅助手」,通过以上移动应用程序分别直接向在管物业的住户和供货商及与之合作的其他第三方提供物业管理效劳和增值效劳。截至2022年12月31日,联盟物业管理公司成员共同管理建筑面积约8.2亿平方米，吸引约28.7万名注册用户及约!1万名活泼用户。雅生活效劳!P0融资所得净额约10%即3.98亿港币，将用于继续开发集团的ー站式效劳平台,未来平台建设值得期待。圏表43:雅管家集成平台合作伙伴社区集合展务給决方案［雷军（B务证伸服食货料米・it公，，iTTM•中浦建投还除螃究发合作伙伴社区集合展务給决方案［雷军（B务证伸服食货料米・it公，，iTTM•中浦建投还除螃究发K*廉管家的主要价值择津集••整合资源线上APP+线下只鳶硬件物业管理的主要价価信用注书,巨户网珞!传统服务（三）绿城效劳:定位髙端,资产管理业务快速开展绿城效劳的非业主增值效劳是向开发商提供设计咨询和工程管理等效劳。绿城效劳将业主增值效劳称为园区效劳，效劳内容包括:产品的提供（主要为大米、水果等优质农产品），居家生活效劳、园区空间效劳、物业资产管理效劳,文化教育效劳等。目前物业资产管理效劳和产品提供效劳为主导,文化教育效劳仍处于培育阶段。（1）咨询效劳咨询效劳是绿城效劳向房地产开发商提供在设计和开发阶段的工程规划、设计管理、建筑管理及营销管理咨询效劳,2022年收入达6.8亿元,占总收入13.2%,近年来毛利率稳定在35-36%,该局部业务占总毛利25.9%〇圏我咨询膻务收入（亿元）J»务内容2017收入（亿元）占总收入・2016ttA《亿元）占总收入%年増加行询服务680132%6.1816.6%10.1%在在物业階务5.7311.1%5J314.0%9.6%管理在询服务1.082.1%0.962a6%12.7%法う貲*,公，ゴ公吉,中信建投1i学研先发・毎〔2〕园区效劳绿城效劳园区效劳主要包括打造“幸福绿城”进行线上商品销售和开展绿城置换进行资产管理。2022年园区效劳收入达9亿元,同比大幅增长86%,占总收入比重从2022年的6.4%上升至17.5%,毛利率从之前43.5%下滑至33.5%,该局部业务占总毛利达31.9%〇业主増值J・务业务（亿え）2017收入（2元）占总收入、2016收入（亿元）占总收入、年!（加国区朦务9.00173%48413.0%86.0%园区产餐和耀务1.863.6%1.133.1%64.4%家居生活服务0.711.4%0.651.7%10.0%园区空间服务1J12.4%0.591.6%1066%物业贵产管理隱务5.019.7%2.366.3%112.1%文化及教育服务0.200.4%an0.3%81.9%言科**,公司公オ.中爲建投试券5亢发JKM在园区效劳中,物业资产管理收入占比接近5成,同比大幅增长112%2022年公司成立绿城置换,业务包括房屋的租赁、置换。公司在立足杭州本部开展的同时,2022年公司先后在宁波、上海、苏州等地设立分公司，和豪世华邦达成战略合作,定位高端园区效劳。目前绿城置换门店已经达?5家,房屋中介业务仍集中在杭州,官网上杭州共1233套可售房源,其中742套来自绿城。

图表46:图表46:绿城・换 S»47:绿城置换门店〔3〕线上增值效劳绿城效劳通过“智慧园区〃工程切入到增值效劳领域,将“幸福绿城〃移动应用作为通往公司假设干园区产品及效劳的线上入口,幸福绿城APP已注册58万用户,线上活泼度高达66.23%〇在对外合作方面,绿城效劳自身并不输出底层支持,而是选择与千丁互联合作的方式,接入千丁互联的700万户业主。绿城效劳以自营产品合作为突破口,将围绕旗下“绿橙〃便利为核心的社区新零售为供给根底，为其业主及周边居民提供更丰富、便捷、优质的产品与效劳。图表4机绿城服务増值腴务战略9幸福生活服務商物業服務0夢メ%載物業服務0夢メ%載N成海,公司官网.中信健投证券研亢发展部物業服務+增值服務0v<w@00003メ&Q0QD图赛49:幸福绿城、PP图赛49:幸福绿城、PP注册数（个）S«5＜）:幸福绿城建上精停•（万元）卜5督，ウえ）年“**,公司年梨,中依建检进券・贪WK篇 舒円**,公司年报.中信注投证券研K发K部六、国际视野:日本最大物业效劳公司如何创造增值效劳通过梳理上述主流上市物业管理公司,我们可以发现各家公司在增值业务方面开展路径各不相同。未来谁能突围,时间将会给出答案,但是不可无视的一点,目前主流物业效劳企业的增值效劳毛利奉献已接近甚至超过传统物业板块。未来在管面积稳定增长的同时,增值效劳将赋予公司更大想象空间。未来我国物业管理行业的增值效劳会怎么开展?我们在此前的深度报告?社区020:万亿市场空间，得家庭者得天下?和?社区020深度系列之ニ:构建生态圈,分享共赢?中,详细介绍了美国以物业运营为主、物业效劳组织为辅的物业资产管理公司FirstService和专注于物业效劳的效劳公司ServiceMaster,而本篇报告我们聚焦于日本的长谷工,来审视日本物业管理行业的龙头的经营模式。（一）长谷工（Haseko）:日本第一大物业管理公司日本东京地区居住形式和我国大局部地区类似，同样以公寓为主,购房过程也和我国类似，需要缴纳ー笔维修基金,在日后的维护中,也需要缴纳相应的物业管理费,物业管理行业内容也类似,包括了清洁、安保、维修等工作。因此通过比照日本物业管理行业开展路径和方向,对于我国物业效劳行业有较强的借鉴作用。这里以日本最大的物业管理公司长谷工（Haseko）为例,ー窥日本物业管理公司的开展历程。长答工业务模式項目业主(开发商)項目业主(开发商)倚浊:公司年扱•中侑建投证界研究发觸播长谷工(Haseko)隶属于长谷工建设集团,该集团是东京地区最大的建筑商之一,截止2022年底累计建造了约60万套公寓,相当于日本总销售公寓单元的约10%〇公司主要业务分为三大板块,分别是萇筑业务、效劳类业务以及海外业务。公司2022财年整体营收达?723亿日元,其中建筑板块奉献了公司约5687亿日元,效劳类业务2083亿，海外业务156亿日元。公司的物业管理板块归属于效劳类业务。截止2022年3月,公司管理的公寓套数总计达37.6万套,为日本管理面积及工程排名第一的物业管理公司。2022年公司传统物业效劳板块营收达529亿日元，净利润29亿日元,两者近6年的复合增长率分别达4.13腑6.39%,髙于同期日本GDP增速。此外，在人カ本钱较髙的日本,公司传统物业效劳的净利润率仍能维持在5.48%的合理水平。近年来公司营收水平和在管数量呈高度相关,物业费水平那么略有下降,目前维持在170日元/平方米/月。物业费的稳定与日本较低的通货膨胀率和稳定的人均可支配收入不无关系。图我52:长谷工誉业收入结构(亿日元) 图我53:・理公/套敷(«)430000430000资料东源:公づ年川.中信疑盘证资料东源:公づ年川.中信疑盘证・研先发・第舒同犬款:公司年报・中信窿投证券9f尢发展都嗫料耒M:公司年报・中佑修投证惮喟亢发耳部 筋。**,公司ヤ报.中な建投证导研宾发貝部公司2022年管理公寓的数量为37.6万间,员エ总人数为1027人,按照70平方米一间公寓计算,人均在管面积达2.64万平方米,远超我国平均的人均在管面积0.6万平方米水平,一方面是源于日本大楼通常配有门锁安保系统,另一方面也源于公司在科技化和智能化的设备投入减轻了对人力的依赖。近年来公司加大了信息化投入,人均在管面积呈稳步上升的趋势。日本＜PI和可支配收入（日元）S«57（物业费走势（日元，平方米月）一日・防/及以上的取・!蕈・*.千カ月可却・/-*6tcn60000000 日本＜PI和可支配收入（日元）S«57（物业费走势（日元，平方米月）一日・防/及以上的取・!蕈・*.千カ月可却・/-*6tcn60000000 13000分再賢*:wind.中依也收辻弊研咒址峻筑キ内兴海»中俏建校址卷场贪发腰悬ffl«58:人均在・面积（平方米）图我59:监控中心統科**,中信建投让务5允发发篠苗うK*’中心變冷试卷场亢发履那（二）增值效劳:围绕房产进行全方位的价值附加效劳除了单纯的物业效劳,日本长谷エ集团在地产相关效劳领域的拓展值得借鉴。首先,公司增值效劳主要围绕房地产为主,可以有效利用业务协同优势,例如房屋中介、租赁以及翻修业务,借助物业效劳的端口优势，精准把握用户需求。其次,从2022年开始,公司的增值业务的规模和业绩奉献大幅增长,尤其是房屋中介业务从2022年的1亿日元大幅增加至2022年的10亿日元,其他诸如租赁、翻修及养老业务2022年净利润达28亿日元，增值业务的业绩奉献已经超过传统的物业效劳板块。2012 2017资料来源,中（S建投证莎峭咒黄・部（1）房屋中介公司2022年整合了集团内部资源后,成立RealEstateInc公司来负责各种房产业态的中介业务。2022年之后每年房屋交易数量和交易金额逐年递增,2022财年房屋中介业务的交易金额达862亿日元，成交1952套。公司中介业务营收从2022年的44亿日元增长到2022年的182亿日元,年均复合增长率高达32.8%〇净利润和净利润率稳健提髙,净利润从2022年的1亿日元快速增长到2022的10亿日元,2022年净利润率水平为5.5%〇¢57ア黄な:¢57ア黄な:公司公R•中信建投证券研亢发展瞪儀科豪渾,公司公吿,中值建设证券研犬发・版200— 200— 00% 12 - 一T%2017 2013 2014 2015 2016 2017 2012 2013 2014 2015 2016域内次注?公司公吿.中口・投注.舞5犬友・知 行川央票，公司公告・中自炫投让春场充笈滌ネ00000eoooo0000XOOO00000M0006000040000200000〔2〕住房租赁公司租赁业务主要分为三局部,第一局部即公司作为二房东将物业整租,然后转租赚取中间差价,这局部的规模1万间;第二局部为运营租赁性住房,公司从房屋建设初期就介入，扮演管理者的角色，这局部规模占据主导,约8万间;第三局部为外部委托,约6万间,公司通过提供代理出租、代收转付租金等代管效劳收取管理效劳费。公司租赁住房规模2022年3月达14.4万间,近7年年均复合增长率约10%。2022年营业收入达330亿日元,净利润19亿日元，相较2022年分别增长48.7%和38.9%,净利润率近年来稳定在5%-6%〇2022年公司并表了SohgoRealestate公司,营收和净利润有了大幅度增长。201020112012Q320142015201620172016E敬科来柬:公M公吿,屮信健投证券场宜发展部 儘N东源:公司公も•中備建投证》研先发履部〔3〕房屋维修在日本的600多万套公寓中,约有150万套房龄超过30年,无论是外部形象还是内部结构都需要进行一定的整理和修缮。通过物业效劳，公司和公寓楼建立了较为长期的关系,公司能够更为清晰的把握业主的需求和痛点,也熟知公寓大楼维修中需要注意的事项,此外由于公司作为建筑公司,对于房屋的维修、翻新业务具有天然的优势,因此业务协同作用较为明显。在过去的20年间,公司已经对3700栋建筑,约50万套公寓进行了翻修及维护工作。2022年,房屋维修、翻新业务营业收入到达356亿日元,较2022年增长58.2%,净利润为8亿日元,较2022年的2亿日元增长4倍,房屋翻修相较物业管理业务利润水平较低。・修及・护公・修及・护公・图衰70，修黛订单金・逐年逢増（亿日元）做料来・1:公司公を•中信建投证券场亢或展加徳"**，公司公吿・中公窿投述奪研亢犬Kit费料来樂I公司公告,中佑建投注器研丸驚展毎费料来樂I公司公告,中佑建投注器研丸驚展毎森u来源:公司公传.中伍桂校マ乔研究发收“〔4〕养老效劳公司在1989月开始运营centurylifeCo.,Inc,是一家为老年人提供医疗效劳的养老院,2022年并购了SeikatsuKagakuUn-EiCo.,Ltd,其在东京地区运营31家养老机构,约有2000个房间,2022年6月并购了Furusato,提供日常效劳和短期看护,公司在养老方面业务进ー步扩大。公司在养老板块2022年的营收约126亿日元,净利润平均为1亿日元,业务仍属于探索阶段。圏表，，床位数・（个） 养老板块普业收入（亿日元）•* -二"…"11111•* -二"…"11111rriiii:TT2011 2012 2013 201458 201720186资ド來源，公吋公告,中希建投证寿研先发・资ド來源，公吋公告,中希建投证寿研先发・藩舒内戻源，公司公告,中佑健投证养场犬发及就七、上市物业管理公司财务指标及估值思考（一）重点物业管理公司财务指标比拟〔1〕营收及利洞:逐步形成梯队在未按照包干制和酬金制调整成统一口径前,绿城效劳的总体营收最高达51.42亿，碧桂园效劳次之为31.23亿元,中海物业、雅生活、彩生活以及中奥到家的营收分别为28.09亿、17.63亿、16.29亿和9.78亿，A股上市的南都物业为8.20亿。由于彩生活和中海物业酬金制下的物业费占比拟高,雅生活近年来酬金制占比也逐渐提高,因此按照“调整后营业收入=原营业收入ー酬金制收入+酬金制收入/10K的计算公式调整为包干制下的统ー口径。由于绿城效劳、碧桂园效劳和中奥到家以包干制为主,因此营业收入不变,而彩生活、中海物业、雅生活、南都物业的营业收入分别为31.12亿、44.17亿、20.67亿和8.87亿元。通过比照发现,房企营业近年来收入呈现更加明显的梯队,绿城效劳营收稳健增长,连续3年保持第一。碧桂园效劳后来居上,2022年调整前营收已经超过中海物业位居第二,彩生活2022年营收收入增速有所放缓。雅生活上市之后营业收入快速提高,未来具有持续潜カ,中奥到家和南都物业的营收规模具备提升潜カ。原誉亚收入（亿元） 明表76:调整后的普叠收入（亿元）净利润方面,2022年主要上市公司归母净利润同比出现加速上升的趋势。绿城效劳、雅生活、中海物业、中奥到家以及南都物业主要依靠物业效劳的大幅增长带动净利润快速增加，而彩生活的增值业务那么开花结果,其营业利润已经占据约40%,对净利润奉献显著增加,雅生活归母净利润几乎翻倍式的增长。按近3年复合增长率来看，最高的分别为雅生活、南都物业和中海物业。图表力:业绩短合増速（亿元）归母净利润2014201520162017近三年CASR彩生活14616«1曲32130%緑城“务14919X2.863W738%相生活服务0420.651.612.991%中海物业0.770.9X2.0223647%中與到享056011■0060.9117%理”同联务123244.0235%南和物业0220.630.7584%铸料臬津，2nd•中信建投证除研究・思餡〔2〕盈利质量:整体保持稳中有升毛利率方面,经过调整后,中奥到家物业管理局部和碧桂园效劳根本持平,都为30%左右。雅生活效劳毛利率为24.1%,三者显著高于其他公司。南都物业、彩生活、中海物业、绿城效劳的物业管理局部的毛利率分别为19.2%,16.9%、13.4%以及11.2%〇除新上市的碧桂园物业和南都物业外,其他5家公司近年来毛利率都保持稳中有升的趋势。增值效劳板块方面,每家上市公司披露口径略有不同，主要内容是提升在管物业的业主和住户的小区生活体验并实现其物业保值增值。其中彩生活和南

都物业的增值效劳毛利率髙达70%以上,髙于行业平均水平,碧桂园效劳和中海物业的增值效劳毛利率约55%左右,雅生活上市之后加大了增值效劳布局,因此毛利率稳中有升至目前的42%,绿城效劳由于继续开拓资产管理方面以及文化教育方面业务,前期投入上升导致摊薄了毛利率,毛利率下降至33.5%〇图表7晩经a整的物亜量务毛利率 圏4r9,业主増值鹿务毛利率行"**,ふ公司年报•中砧建投证泰研究衆・展 轩闻善公司隼扱,中值健投证祥研丸发展あ归母净利润率方面,在物业收入调整至包干制后,绿城效劳和中海物业的归母净利润率维持稳定,分别为7.54%和6.95%〇彩生活、雅生活以及中奥到家的净利润率那么持续改善,雅生活2022年以14.02%的净利润率位居第一,碧桂园效劳近年来净利润率也一直维持在14%左右的髙位。南都物业2022年净利润率到达高点10.12%,之后2022年小幅下降至8.44%〇净利清对比（亿元） 屈衰XI，经调整的净利満率班内央・,ふ公司年报,中佰健投证等嗝先发H（部 8公司乐扱.中俱健投证券研究发K簾圏*K2：ROE対比济科*浦,中格建投・眸研汽发n«u,未经调整的核心财务指标(%)ROE上市物业公司2014A2015A201M2017AI77MM彩生活23314.4513422a172M69.hk爆城・务77.33116.79308521.31IS38.hk中奥到家15.482,343.5310.136O98.hk出桂幡朋务13.1814.9414.1603506th附郡物业8.064.6910.99.2权fiUMtI778M彩生活1.671.852.482.732X69hk緑城版务5.