北京某大厦整体购买调研报告及测算表

行程大厦整体购买股权可行性研究报告建设集团有限公司北京公司报告日期：2007年X月X日内容摘要结论汇总：行程大厦项目为机遇型项目，如能在付款方式与转让价格上取得转让方的让步，则此项目有运作价值。1、目前金融街写字楼项目基本销售报价均在20000元/平米以上。租价区间在24-30美金/月之间.商场的销售价格在沿街一楼在40000-50000左右。租金在300-500/平/月左右。考虑到行程大厦的金融街地区中上档次项目的情况，我们设定了三种计算方案。2、总体而言，行程大厦项目未来市场租售均有一定的利好，其中租赁市场比销售市场好。A、谨慎方案销售总收入15.41亿租赁总收入24.94亿B、一般方案销售总收入16.14亿租赁总收入26.40亿C、乐观方案销售总收入16.86亿租赁总收入27.74亿3、受让方项目转让总金额为16.3亿元。目前，项目净资产为2.7亿元。冲抵净资产后，实际净额为13.6亿。每平方米可售面积单位成本为18788元/平。若以总投资额来计算，则每平方米可售面积单位成本为22518元/平。4、此项目虽然因为付款方式与转让方要价过高有一定的风险，但其长远收益前景好，尤其是能够带来极佳的品牌效应与企业知名度。对于SS集团而言，获得此项目则将在北京两大商务圈中均有声音。第1章项目总论项目决策背景一、外部环境1、市场未来看好2000年以来，北京的写字楼市场一直处在相对稳定的上行通道内。其投资收益稳定的保持在6-10%之间。2005年以来，在政府实施房地产调控政策的情况下，写字楼受到的冲击也是比较小的。加之中国整个投资环境的良性发展，外企涌入北京的越来越多，国际企业来华投资对写字楼的需求持续上升的；而越来越市场化的中国经济发展，催生了越来越多的民营企业的分化、诞生。这些都是写字楼市场继续走好的重要依据。2、项目处在金融街商务圈项目所在的北京市金融街是北京三大商务圈之一。自1993年10月，国务院正式批复了“北京城市总体规划”，“规划”中首次提出“在西二环复兴门至阜成门一带建设国家级金融管理中心”。后经过十一年的艰苦创建，北京金融街已形成一定规模，在引领我国金融业迅猛发展、提升区域经济和社会发展水准方面，发挥着难以估量的作用。行程大厦项目所在区域即北京金融街的F区。与北京证监会，北京产权交易所隔街相望。附图：金融街位置图附图：金融街规划图金融街区域概况北京金融街南起复兴门，北至阜成门，西起西二环路，东至太平桥大街，总占地面积103公顷，规划总建筑面积330万平方米。自1994年8月第一个项目动工以来，开复工的建筑面积己达230多万平方米，目前南区己基本建成，全部工程将在2008年前全面竣工。金融街的建设目标是，“建成北京地区资金最密集、市场最活跃、资讯最发达、设施最完善、环境最优美的国际化金融服务中心，成为国际一流、国内领先的金融中心”。金融街经济发展情况金融街素有“中国华尔街”之称，区域内企业管理的总资产达１5万亿元，控制着全国９０％的信贷资金和６５％的保费资金的运用。金融街及周边地区拥有５３０多家知名企业和机构。在２００５年美国《财富》杂志全球５００强名单中，落户金融街区域的企业总部就有８家，占到入围中国企业的４４％。目前，我国国家最高金融监管机构的“一行三会”(人民银行总行、银监会、保监会、证监会)、三大国有商业银行总行(工商银行、建设银行、中国银行)、两大中央结算中心(中央证券登记结算公司和中央国债登记结算公司)均入驻于金融街区域，中国电信、中国移动、中国网通等三大通讯公司总部及中国交通银行、中信实业银行、中国人民保险集团、中国平安保险公司等30多家金融保险机构和650多家国内外企业在本街区落户。目前，金融街己成为拉动区域经济增长的支柱产业。二、项目收购带来的效益1、有利于企业品牌建设此项目如收购成功，则将使SS集团实现在北京东西两大商务圈内均有项目在手的局面。在两大商务圈内均有项目将十分有利于SS集团在北京的品牌形象。2、有一定的利润可期从利润上考虑，如行程大厦项目以比较合理的价格整体收购成功。以目前金融街商务区整体的发展，无论是长线持有，还是进行销售，均有一定的利润可期。三、行程大厦项目情况1、项目简介行程大厦项目前身为目前已经有9国加入的亚大空间合作组织总部。后因种种原因，开发企业北京CC集团亚太空间置业有限公司拟将整体产权转让。目前行程大厦已经第二次在北京产权交易所挂牌。整体转让价格16.3亿。（一）宗地位置行程大厦建设用地位于广伯宁路与金融大街的交汇处。南北长约129.5m,东西宽约66.9m,。总占地面积为8227平方米（二）宗地现状附区位图1：略区位图2略附图：行程大厦效果图略附：项目实景1、项目外观略2、项目内部略2、项目相关指标行程大厦建设用地位于北京金融街中心区GCD地块,用地南临XXX街,西接XXX大街,北侧为XXX西街,东侧为XXX南街,其中南侧、西侧道路均为城市干道.建设用地南北长约129.5m,东西宽约66.9m,。总占地面积为8227平方米，总建筑面积10万余平方米，楼高78米，采用裙房--双塔结构，地上20层（局部21层），其中1-4层为商业用途，商业裙房以上部分为写字楼，分为A、B两座，地下4层。具体数据指标如下：建筑形态:筏板式基础及现浇钢筋混凝土框架一筒体、裙房一双塔占地面积：8227平方米总建筑面积：100000平方米控制高度：78米绿化率：16.17%容积率：8.8地上建筑面积20层(局部21层)72385平地下建筑面积4层27395平商业裙房建筑面积1F5040层高5.7米2F4673层高4.2米3F4125层高4.2米4F4959层高4.2米标准层建筑面积B座5-2027480层高3.6米A座5-2026109层高3.6米功能分布1F大堂，商服2F500人中心报告厅，商服3F商服及会议用房4F圆桌会议厅，景观中心，礼仪谈判用房及康体用房5-20层：办公写字楼地下1-4层：餐厅、车库、设备及消防水池用房等。交通设计：主入口大厦东侧，面向XXX南街形象入口，大厦西侧，面向XXX街地下二层设置通道：与XXX街地下交通线相连，直通西二环干线。地下车位：485个。幕墙系统按建筑体量分为底、中、顶三个部分。底部运用石材和玻璃处理，体现稳重感。中部及顶部主要使用金属板和玻璃等新材料。彰显中心区简洁大方典雅的高科技建筑形象。顶部采用弧型金属格栅。使整个建筑更具现代感。在石材，金属幕墙与围护结构之间用挤塑苯板作为保温材料。选用LOW-E中空玻璃保温幕墙降低能耗。建筑立面色彩采用灰色系。力求与周围环境相协调。电梯系统20部电梯A座6客梯。载重每部1350公斤。速度2.5米/秒B座6客梯。载重每部1350公斤。速度2.5米/秒消防电梯：4部兼客、货梯载重每部1000公斤。速度2.5米/秒商业裙楼。4部自动扶梯通风系统美国特灵冷机组。新风机组和空调末端设备丹麦威尔空调水泵美国玛利冷却塔变配电系统总装机容量为8000KVA。4台2000KVA变压器。DVP电源监控系统消防系统霍尼维尔智能系统楼宇控制系统——霍尼维尔综合布线系统——耐克森大堂、电梯厅、公共走廊、卫生间等均为毛坯。目前项目进度：大厦于2004年6月7日开工，现已完成工程总量的百分之八十，正在进行设备安装、外立面装饰，计划2007年3月31日交付。（目前外立面装饰已经接近完成）第3章项目转让相关资料略第4章市场分析一、区域产品市场简述1、2007年一季度北京写字楼市场总体供求状况2007年年初，北京写字楼市场供应非常集中，并且项目的体量比较大，新项目为北京写字楼市场所提供的新供应量已经相当于去年北京全年供应量的60%多。并且2007年第一季度，写字楼市场的吸纳量也是非常可观的，其中出于自用办公的考虑在预售期间被整栋购买的项目占到四分之一。因此，本季度北京写字楼市场的整体空置率并没有看到有大幅的上涨，由于人民币升值的因素，平均的租金报价有所上升。写字楼投资市场依旧活跃，本季度又有新的项目收购案发生，海外投资基金和投资公司积极通过入股等方式参与到内地房地产市场中来。2、2007年一季度北京写字楼市场供应情况2007年第一季度，北京写字楼市场共有七个项目竣工入住，为写字楼市场提供了77.6万的新增供应量，相当于去年全年供应总量的60%。其中有两个项目是自用的专署办公楼，中国网通大厦即原来的中国证券大厦，被中国网通集团整栋买下作为其专属的办公楼，2007年1月中国网通的集团总部正式迁至中国网通大厦。此外威盛电子也迁入了位于清华科技园区的研发大楼--威盛大厦。本季度交付使用的华贸中心的写字楼是早前被日本投资基金Replus买下的两栋，目前该项目的租金和CBD的传统优势写字楼国贸中心的租金不相上下。截止到2007年第一季度，北京市场上写字楼总存量达到了12，322，363平方米。其中，超甲级和甲级写字楼的存量突破了500万平方米，占到存量总和的40%；乙级写字楼存量所占比例略有下降，占59.23%，面积约为730万平方米。本季度CBD区域的供应项目非常集中，并且体量比较大，使得CBD写字楼市场的存量占比上升了两个多的百分点。北京写字楼市场项目分布非常不平衡，目前中关村和CBD两个区域的写字楼存量占到整体的40%以上，未来随着金融街以及东二环在建项目的陆续竣工，这一情况可能会有所改观。3、2007年一季度北京写字楼市场需求情况上一个季度，北京写字楼市场的整体空置率降至三年以来的最低值，有扩租需求的公司很难在原有位置找到扩租的空间，因此导致这些公司不得不选择新的办公物业。这些公司的迁址的需求最大的受益者是新建成的一些物业项目，统计一年以来交付使用的物业项目，入住率平均有25%的增长。以CBD为代表北京的东部区域是商务活动集中的区域，此区域的物业项目也是投资基金和投资公司非常关注的对象。今年年初，北京世茂投资发展有限公司以10.5亿元人民币的价格收购了位于朝阳区建国路的北京华平国际大厦整栋物业。政府出台的限制外资以及收缩银根等政策，使入股逐渐成为投资基金和投资公司分享内地房地产市场大蛋糕的参与方式，这一方式也得到房地产开发商的认同和欢迎。今年年初就传来渣打以3，500万美元战略入股中远房地产开发有限公司的消息，同时成为战略股东的还有摩根士丹利和美林两大投行。本季度北京甲级写字楼供应市场有三个新项目投入使用，提供了50.8万的新增供应量，这一数字已经超过了去年全年的供应总量，致使目前北京超甲级和甲级写字楼的存量超过了500万平方米。其中凯晨广场紧邻长安街，位置优越，该项目的售价在36，000-40，000/平方米，处于该区域写字楼价格的高位。由于新项目的供应量较大，空置面积需要一定时间吸纳，本季度北京甲级写字楼的整体空置率上升了四个百分点，为15.58%。4、金融街商圈的情况2007年第一季度，金融街写字楼市场迎来两个新项目的入住，带来了34.1万的新供应量。其中一个项目--中国网通大厦即中国证券大厦，被网通集团买下自用的，因此很大程度上减轻了供应集中给租赁市场带来的压力。另外一个项目--凯晨广场凭借其“长安街收官之座”的优势位置，售价和租金都处在该区域写字楼的高位。如中意人寿保险买下凯晨广场东座第七层整层近4000平方米的面积，而单位售价则高达32000元/平方米。和上一季度相比，本季度金融街写字楼市场的整体空置率略有下降至14.42%。根据前面部门中关于产品方案与建设规模的论证和建议，在这一部分中按建议的产品方案和规模来研究资源、原料、燃料、动力等的需求和供应的可靠性；并对可供选择的厂址作进一步技术与经济比较，确定新厂址方案。二、未来市场预测目前金融街写字楼市场仅有40%的存量是有效的租赁面积，也就是说其余60%的写字楼面积是自用的。日前西城区宣布，在金融街预留约25万平方米的高档办公区域，这些楼宇将不出售产权，定向租给外资商业银行、投资银行和成长中的保险机构，为外资金融机构的入驻提供办公场所。政府部门对金融街写字楼市场的这一布局，以及总部型写字楼在金融街市场上的集中，对金融街写字楼项目整体品质的提升都会起到积极作用。三、北京目前写字楼消费主体从2004年开始，因为严重的供大于需，投资散客对写字楼市场的投资前景信心不足，国外投资基金开始介入，到2005年，由外资投资基金和国内大型企业为主导的大单购买需求已经成为了北京销售市场的主流。具体的客户群为（1）外资投资基金：购买目标主要是CBD、燕莎、东长安街区域等商务成熟区域的顶级项目，如新加坡凯德置地收购中环世贸中心A、B座，摩根士丹利收购富力城双子座，扬子基金收购远洋新干线。收购的目的可能是短期投机，也可能是长期持有经营。外资投资基金要求产权统一，预期回报稳定，对价格有很高承受能力，但是出手慎重，对目标项目会进行详细考察和分析，物有所值才会成交。（2）国有大型企业：国有大型企业的选址一般在二环和长安街沿线，如金融街、东二环区域是国有大型企业的集中之地，典型的购买有中国电力投资集团公司和中国电信购买盈创大厦、中国再保险公司购买国际金融中心、中国人寿保险集团及银监会购买鑫茂大厦等。或者就是选址在主管单位周边，如中油国际购买名人广场2万平米。国有大型企业的购买受到明显的政策和行政关系影响，在价格上也受到企业预算的限制。（3）大型民营企业或股份制企业：这类企业实力雄厚，而且市场化程度较高，其购买以自用为主，兼顾投资，一般会选择热点商务区中性价比较高的项目，目前中关村区域是首选，如中钢集团和新东方购买中关村金融中心、长城电脑购买世纪科贸大厦A座等。（4）大型外企：这类企业虽然实力雄厚，但是购买写字楼的案例并不多见，如果购买必然在CBD、燕莎等地的高档项目，如摩托罗拉、惠普购买航华科贸中心的两栋楼、现代汽车购买现代盛世大厦、三星购买北京国际中心1号楼等。（5）生产型、研发型企业或外地进京企业：这类企业对区域环境要求不高，只要求交通便利，价格便宜。生产型高科技企业一般会选择能提供优惠政策的科技园区内项目，如上地、望京、丰台科技园、亦庄。总部基地、BDA国际企业大道、硅谷亮城等科技园或开发区内的大型低密度项目的热销正是因为抓住了这类企业的需求。（6）中小企业及个人投资者：个人投资者曾经是北京市写字楼销售市场的主力客群，也正是他们的存在才使得散售一度成为了北京市写字楼销售市场的主流。中小企业和个人投资者对产品的需求一般都不大，这和他们的资金实力有关，一般面积都在数百平方米，总价在几百万左右。这些企业及投资者比较容易受到营销手段的影响，形成一些项目热销的场面，如北京财富中心、建外soho都曾经创造过散售的销售奇迹。在目前，中小企业的购买需求仍然存在，但已经不是市场主流，他们主要选择性价比很高的项目购买，如中关村的名商大厦、1+1大厦等众多中档写字楼主要通过这些中小企业进行消化。而个人投资者在当前的宏观调控之下，需求受到打压，而且这些投资者更青睐的是性价比更高的商住类项目。四、金融街商务圈的客户特征金融街齐集了中国人民银行、中国工商银行、中国银行、中国建设银行以及中国证监会、中国保监会、中保集团等国家级金融机构及中国电信集团公司、中国移动通信集团公司、中国网通公司等实力企业，是中国金融业包括银行业、证券业和保险业的最高管理机构及全国最具实力的金融机构和金融市场的聚集中心。因为客群普遍实力雄厚，金融街的写字楼市场一直以高端产品为主，且整售现象较为普遍。业内人士认为，随着中国经济的进一步开放，越来越多进入中国的外国金融机构将对金融街高端写字楼形成强有力的需求，金融街写字楼市场的发展前景令人乐观。因此，金融街写字楼的需求者以外资和国有民营的大企业构成。构买面积相对较大是其特征。主要分三种类型：(1)国家级金融管理机构及国内外银行、保险公司、证券公司等实力雄厚的大金融机构；(2)国家级电信公司及同行业知名企业，如中国电信；(3)其它国企类服务类公司，如华原物业公司。第5章SWOT分析建议与结论优势1、 位于正处在上行通道内的金融街商务圈2、周边已经形成一个成熟的高档金融产业区域3、位置显著，交通便利劣势1、转让的定价偏高2、对付款要求苟刻3、以目前的转让价格计算，销售回报一般机会1、 洽购成功有利于SS集团在北京的品牌推广2、 可与SS时代广场进行联动3、 金融街写字楼项目的租金远景看好4、 如价格方面可获得让步，则前景光明威胁1、 一次性资金投入过大，资金回报周期长。有一定的投资风险。2、 据了解，项目即将在5月中旬第三次挂牌，其价格将超过17亿元。而按16.3亿元进行测算其结果已经不甚理想。3、目前，北京市写字楼存量，超甲与甲级写字楼均超过500万平方米。预计未来的竞争会加剧。4、按北京CC集团要求，整体收购后，仍然由CC集团管理团队进行管理，直至项目完工。转让费用虽然由转让方承担。但其中监管可能会产生问题。SWOT分析结论与建议分析：目前，金融街整体的写字楼的租金水平及销售价格仍然在上涨通道内。尤其是其中近60%的销售面积均为企业自用。发展十分良性。尤其是目前以2003、04年期的一批企业的租赁合同的到期。而这些企业往往由于自身的发展，希望可以承租到更大的面积。这些均给未来行程大厦的销售带来机会。我们认为未来的金融街写字楼的交易中，仍然会以大面积的整售为主。虽然开发商在大单交易中有些被动，且整售的价格要比散售低5%-10%以上，但散售价格虽然高但回收周期长，而在整售顺利的情况下，却可以达到快速回收资金的目的，从而加快了资金的运转速度，降低了中间成本。同时，对于没有资金压力的开发商而言，最希望在市场上建立一个自己的品牌，他们的目的是为了在市场上创造一种声音出来。而SS如果没有资金压力，而是以在北京建立品牌为目标的话。整购行程大厦是一个不错的机会。结论：从市场调研结果分析、本项目的整购优劣势比较突出，机会和风险并存，但是仍然有一定的前景。从投资收益上看，赚取租金的长线投资与整购后销售的短线投资虽然均有风险，但是长线收益高于短线。如不打算进行长线投资，以转让方的现有条件，我方比较被动，建议与之进行折扣谈判，争取降低10%左右。即15-15.5亿人民币左右成交。由于不清楚项目第三次挂牌的具体价格与付款要求，对此项目建议采用保持关注的态度。项目综合评价结论(1)从市场调研结果分析、本项目的整购优劣势比较突出，占用资金量大，有一定的投资风险。(2)从收益角度来看，长线投资比较适宜，如不打算进行长线投资，以转让方的现有条件，收益过低。存在问题及建议(1)相对保守的定价和较高的期望收益率（10%）带来项目投资收益的相对低迷。而实际上情况可能会比较乐观。但出于严谨的考虑，仍然以此来计算。但总体而言，就目前的金融街写字楼的投资回报率接近8-10%而言，行程大厦由我方购买后进行销售的获利前景一般。(2)在调研中我们了解到，目前，行程大厦已经经历了两次在北京产权交易所的挂牌，第一次挂牌金额为人民币17亿元。付款要求是签订合同后5个工作日内付整购费用的80%。第二次挂牌金额为16.3亿人民币。付款要求同上。但两次均未成交。目前该项目正在酝酿着于5月中下旬第三次挂牌。初步了解的情况是，其挂牌金额不低于17亿。付款方式为先付一定的保证金，并在挂牌20日内签订合同。并于签订合同10日内付清全款，如果真如此，则意味着如我方整购成功则需一个月内调动十几亿的资金。第6章项目未来租售价格测算1、市场需求量简要分析。目前金融街写字楼市场仅有40%的存量是有效的租赁面积，也就是说其余60%的写字楼面积是自用的。日前西城区宣布，在金融街预留约25万平方米的高档办公区域，这些楼宇将不出售产权，定向租给外资商业银行、投资银行和成长中的保险机构，为外资金融机构的入驻提供办公场所。政府部门对金融街写字楼市场的这一布局，以及总部型写字楼在金融街市场上的集中，对金融街写字楼项目整体品质的提升都会起到积极作用。2、产品定价及销售收入预测。目前金融街写字楼项目基本销售报价均在20000元/平米以上。租价区间在24-30美金/月之间.商场的销售价格在沿街一楼在40000-50000左右。租金在300-500/平/月左右。据此，按金融街目前的平均报价及调研分析。并参考未来的租售价格走向，并结合金融街目前的发展，我们初步拟定行程大厦未来租售价格的三个方案即，谨慎、一般、乐观。谨慎方案销售方面价格出租方面价格备注写字楼销售20000元/平写字楼出租25美金195人民币租含管理费商场销售25000元/平商场出租30美金234人民币租含管理费一般方案销售方面价格出租方面价格备注写字楼销售21000元/平写字楼出租26.5美金207人民币租含管理费商场销售26000元/平商场出租31.5美金246人民币租含管理费乐观方案销售方面价格出租方面价格备注写字楼销售22000元/平写字楼出租28美金218人民币租含管理费商场销售27000元/平商场出租33美金257人民币租含管理费注：美金与人民币的比价暂按1美金：7.8人民币计算。管理费按甲级写字楼每月平均24元人民币计取。空置率加免租期，我们按目前北京的通用标准计为租价的15%。另外，写字楼的出租资金回收期，我们按一般的写字楼投资回报年限设定为15年。测算结果A、谨慎方案销售总收入15.41亿租赁总收入24.94亿B、一般方案销售总收入16.14亿租赁总收入26.40亿C、乐观方案销售总收入16.86亿租赁总收入27.74亿3、项目总成本、单位成本计算受让方项目转让总金额为16.3亿元。目前，项目净资产为2.7亿元。冲抵净资产后，实际净额为13.6亿。每平方米可售面积单位成本为18788元/平。若以总投资额来计算，则每平方米可售面积单位成本为22518元/平。4、项目实际总收入。销售方面的项目实际总收入等于，总收入-在销售中发生的土地增值税与按每建筑平方米800元计提的营销与管理费用。谨慎方案：14.22亿一般方案：14.73亿乐观方案：15.24亿租赁方面的项目实际总收入等于，总收入-按15%计提的未来租赁空置率+未来租赁返租期的费用。谨慎方案：21.20亿一般方案：22.44亿乐观方案：23.58亿5、按自有资金16.3亿为投资总额，减去CC集团置业净资产总额。以写字楼20000元/平，商场25000元/平进行测算后。得出如下结果：谨慎方案销售：序号项目名称基本方案计量单位税前全投资财务内部收益率8.61%全投资财务净现值(Ic=10%)-814万元全投资静态回收期2.77年全投资动态回收期0年全投资投资利润率4.27%税后全投资财务内部收益率4.52%全投资财务净现值(Ic=10%)-3239万元全投资静态回收期2.87年全投资动态回收期0年全投资投资利润率2.27%税前资本金财务内部收益率-25.47%资本金财务净现值(Ic=10%)-24018万元资本金静态回收期0年资本金动态回收期0年资本金投资利润率3.88%税后资本金财务内部收益率-29.4%资本金财务净现值(Ic=10%)-26443万元资本金静态回收期0年资本金动态回收期0年资本金投资利润率2.06%租赁：序号项目名称基本方案计量单位税前全投资财务内部收益率54%全投资财务净现值(Ic=10%)31392万元全投资静态回收期2.85年全投资动态回收期3.15年全投资投资利润率43.84%税后全投资财务内部收益率37.7%全投资财务净现值(Ic=10%)18995万元全投资静态回收期3.62年全投资动态回收期4.2年全投资投资利润率28.9%税前资本金财务内部收益率397.6%资本金财务净现值(Ic=10%)92088万元资本金静态回收期1.25年资本金动态回收期1.28年资本金投资利润率466.47%税后资本金财务内部收益率345.9%资本金财务净现值(Ic=10%)79692万元资本金静态回收期1.29年资本金动态回收期1.32年资本金投资利润率307.48%一般方案销售：序号项目名称基本方案计量单位税前全投资财务内部收益率15.47%全投资财务净现值(Ic=10%)3330万元全投资静态回收期2.62年全投资动态回收期2.85年全投资投资利润率7.59%税后全投资财务内部收益率9.14%全投资财务净现值(Ic=10%)-462万元全投资静态回收期2.75年全投资动态回收期0年全投资投资利润率4.5%税前资本金财务内部收益率849.93%资本金财务净现值(Ic=10%)106203万元资本金静态回收期1.12年资本金动态回收期1.12年资本金投资利润率69.86%税后资本金财务内部收益率821.06%资本金财务净现值(Ic=10%)102410万元资本金静态回收期1.12年资本金动态回收期1.13年资本金投资利润率41.4%租赁：序号项目名称计量单位基本方案税前全投资财务内部收益率%61.1全投资财务净现值(Ic=10%)万元37262全投资静态回收期年2.64全投资动态回收期年2.88全投资投资利润率%50.36税后全投资财务内部收益率%42.5全投资财务净现值(Ic=10%)万元22885全投资静态回收期年3.34全投资动态回收期年3.8全投资投资利润率%33.25税前资本金财务内部收益率%406.1资本金财务净现值(Ic=10%)万元97959资本金静态回收期年1.25资本金动态回收期年1.27资本金投资利润率%542.57税后资本金财务内部收益率%348.5资本金财务净现值(Ic=10%)万元83581资本金静态回收期年1.29资本金动态回收期年1.32资本金投资利润率%358.17乐观方案销售：序号项目名称计量单位基本方案税前全投资财务内部收益率%22.18全投资财务净现值(Ic=10%)万元7475全投资静态回收期年2.49全投资动态回收期年2.69全投资投资利润率%10.81税后全投资财务内部收益率%13.81全投资财务净现值(Ic=10%)万元2314全投资静态回收期年2.65全投资动态回收期年2.89全投资投资利润率%6.67税前资本金财务内部收益率%881.69资本金财务净现值(Ic=10%)万元110347资本金静态回收期年1.11资本金动态回收期年1.12资本金投资利润率%100.94税后资本金财务内部收益率%842.38资本金财务净现值(Ic=10%)万元105187资本金静态回收期年1.12资本金动态回收期年1.12资本金投资利润率%62.23租赁：序号项目名称计量单位基本方案税前全投资财务内部收益率%67.4全投资财务净现值(Ic=10%)万元42644全投资静态回收期年2.48全投资动态回收期年2.7全投资投资利润率%56.19税后全投资财务内部收益率%46.8全投资财务净现值(Ic=10%)万元26450全投资静态回收期年3.13全投资动态回收期年3.53全投资投资利润率%37.13税前资本金财务内部收益率%413.3资本金财务净现值(Ic=10%)万元103340资本金静态回收期年1.24资本金动态回收期年1.27资本金投资利润率%612.32税后资本金财务内部收益率%350.7资本金财务净现值(Ic=10%)万元87147资本金静态回收期年1.29资本金动态回收期年1.31资本金投资利润率%404.64结论汇总：行程大厦项目为机遇型项目，如能在付款方式与转让价格上取得转让方的让步，则此项目有运作价值。第7章附件1、金融街在售项目一览表在售项目一览表物业地址物业地址在售价格F3大厦NEW西城金融街中心区，金融大街与武定候大街交汇口向东200米路南不详中海地产大厦NEW西城二龙路西街12元/平米.天均北京银行大厦NEW西城金融大街丙17号(邮编：100032)240元/月.平方米均金融街北丰C2楼NEW西城太平桥大街金融街核心区不详金融街北丰C1楼NEW西城太平桥大街金融街核心区不详金融街北丰B1楼NEW西城太平桥大街金融街核心区不详机工大厦NEW西城百万庄路22号(邮编：100037)3.50元/套.月高月坛大厦NEW西城月坛北大街2号17000元/平方米均融信国际西城金融大街东侧，北临西兴盛街(邮编：100036)20600元/平方米均景熙国际海淀甘家口大厦向西300米12800元/平方米均融祥华门中心西城平安里西大街与赵登禹路交汇处西北角15180元/平方米均中铝大厦海淀西直门桥东北角(邮编：100020)6.30元/天.平米均成铭大厦西城二环以内西直门南大街2号3.80元/天.平米均光大国际中心西城西二环与平安大街交汇路口东南角216元/月.平方米均月新大厦西城月坛南街2.80元/天.平米均富成大厦西城阜成门外大街2.70元/天.平米均WHOSE西城金融街E3地块(邮编：100032)22000元/平方米均金树街西城长安街北侧9元/平方米高北京富卓大厦宣武宣武门路口向南200米宣外大街东侧(邮编:100052)15000元/平方米均英蓝国际金融中心西城北京金融街A区七号地不详盈泰商务中心西城金融大街8号7.50元/天.平米均澳原写字楼西城百万庄北街2.40元/天.平米均先锋商务写字楼西城西二环内官园桥东4元/天.平米均平安商务办公楼西城地安门西大街3元/天.平米均丽华中心西城复兴门桥东南角4元/天.平米均远洋银港大厦海淀车公庄大街与北礼士路交汇处西北角不详电研大厦西城西长安街与南礼士路交叉口4.50元/天.平米均金晖总部大厦西城西直门北大街58号(邮政：100088)17000元/平方米均远洋大厦西城复兴门内大街158号9.30元/天.平米均万通新世界中心西城阜成门20美元/月.平米均TOP百盈(已售完)西城西单北大街辟才胡同东口40000元/平方米均国宾大厦西城阜成门外大街北侧3.50元/天.平米均国二招西城西直门南大街6号4.50元/天.平米均国润大厦西城阜外大街4号14300元/平方米均国投大厦西城阜外大街7号4.50元/天.平米均国兴大厦海淀首体南路22号5.50元/天.平米均汉帝商务会馆西城甘家口增光路不详鸿儒大厦西城官园桥西侧300米3.60元/天.平米均华德商都西城百万庄大街41号3.50元/天.平米均建威大厦西城南礼士路66号25美元/月.平米均金隅大厦西城宣武门西大街129号不详龙蕃大厦西城阜成门桥西第一个路口向南100米3元/天.平米均平安大厦西城复兴门金融大街23号(邮编：100032)6.70元/天.平米均平安国企大厦西城金融大街35号18美元/月.平米均融金大厦西城车公庄路5元/天.平米均四川大厦西城阜外大街1号4.20元/天.平米均通泰大厦西城二环以内金融街7元/天.平米均世通大厦西城百万庄大街8号4元/天.平米均星海大厦宣武天宁寺桥北3.30元/天.平米均华通大厦西城车公庄西路甲19号不详华实大厦西城金融街乙16号6元/天.平米均金亚光大厦西城金融大街1号(邮编：100037)25000元/平方米均大成广场西城西便门桥不详地质博物馆商务楼西城羊肉胡同不详南园写字楼西城展览路不详恒华国际西城西城区月坛北街26号(邮编:100045)17000元/平方米均国际金融大厦西城金融街A区6号35美元/月.平米均百科全书写字楼西城西二环不详康侯商务会馆西城月坛西街2.50元/天.平米均月坛理想大厦西城南礼士路3.50元/天.平米均兵月写字楼西城月坛南街3.50元/天.平米均阜成大厦西城北礼士路不详银岛商务楼西城月坛南街3元/天.平米均天奇商务楼西城平安大街厂桥2.50元/天.平米均鲁梅克斯大厦西城成方街33号4元/天.平米均银丰商务大厦西城成方街3.80元/天.平米均九鼎大厦西城成方街甲33号4.60元/天.平米均中国职工之家饭店西城复兴门外大街不详新龙大厦西城二龙路3.50元/天.平米均凯旋大厦西城西直门外大街和三里河路交汇处18美元/月.平米均富凯大厦西城金融街19号23美元/月.平米均五栋大楼西城车公庄大街市委党校对面(邮编：100044)13500元/平方米均枫蓝国际中心海淀西直门北大街32号(邮编:100088)16000元/平方米均长安兴融中心西城闹市口大街1号(邮编：100031)25000元/平方米均投资广场西城金融街16000元/平方米均首都时代广场西城西单路口2800美元/平方米均丰汇时代西城太平桥大街84号19800元/平方米均凯晨广场西城宣武门西大街甲129号(邮编:100031)36800元/平方米均2、金融街在租项目报价一览表金融街项目租金报价名称业态位置租金国企大厦写字楼西城区万通新世界中心写字楼西城区20美元/月.平米元/平米/天平安国企大厦写字楼西城区18美元/月.平米元/平米/天世通大厦写字楼西城区4.00元/平米/天信通大厦写字楼朝阳区4.8元/平米/天金湖苑写字楼(金湖苑宾馆)写字楼朝阳区3.80元/平米/天宣武区菜户营东街甲88号写字楼丰台区3元/平米/天大成大厦写字楼宣武区4.50元/平米/天国宾大厦写字楼西城区国侨商务写字楼商务酒店西城区3.5元/平方米/天远洋银港写字楼西城区新盛大厦写字楼西城区国谊宾馆写字楼西城区北京华风宾馆商务酒店东城区四季商城写字楼朝阳区建威大厦写字楼西城区22元/月/平方米先锋商务写字楼写字楼西城区3.5元/平方米.天北京城市青年酒店写字楼西城区TOP百盈写字楼西城区18.00元/平米*日观缘(锦官苑)商住公寓西城区15000元/平方米国营单位写字楼西城区鸿儒大厦写字楼西城区3.80元/平米·日国宾写字楼写字楼西城区5元/平方米·天银岛商务楼写字楼西城区2-3元/平方米·天银岛商务楼北京旅游交易中心写字楼西城区2.7元/平方米·天西直门饭店写字楼西城区450元/平方米.天北京京水宾馆商务酒店海淀区西海48创意中心写字楼东城区3.5元/平米/天金宸公寓商住公寓朝阳区10000元/平方米普天德胜大厦写字楼朝阳区3.00元/天/平方米融金大厦写字楼海淀区5元/天/平方米育德写字楼写字楼朝阳区1.8元/天/平方米起双新物业写字楼朝阳区3元/天/平方米华德商都写字楼朝阳区3.9元/天/平方米物华大厦写字楼朝阳区4.50元/平米*日国兴大厦写字楼朝阳区5.50元/平米*日北京万丰怡和商务会馆写字楼西城区4.50元/㎡.日（建筑面积，含物业管理费）奔德金融大厦写字楼西城区5.00元/平米*日中铝大厦写字楼海淀区3.9元/平米/天高登大厦写字楼朝阳区2.7元/平米银丰商务大厦写字楼西城区新龙大厦写字楼朝阳区11000元/平米龙蕃大厦写字楼西城区3.00元/平米/天北广大厦写字楼西城区金融街华荣公寓写字楼西城区20000元/平米盈泰商务中心写字楼西城区26美元/月/平方米元/平米/天光大国际中心写字楼西城区平安大厦写字楼朝阳区26美元/平方米.月通泰大厦写字楼朝阳区7元/平方米.天天银大厦写字楼朝阳区4元/天/平方米国际投资大厦写字楼朝阳区24美金/平米*月燕京大厦写字楼西城区5.8元/平方米/天金泽大厦写字楼西城区17000元/平方米东润时代大厦写字楼西城区3.6元/平方米.天望海楼商住公寓西城区北京金亚光大厦写字楼西城区13000元/平方米凯旋大厦写字楼西城区18.00美元/平米*月北京双龙宾馆商务酒店石景山阜成大厦写字楼西城区4元/平方米·天北京新兴宾馆写字楼海淀区电研大厦写字楼西城区4.50元/平米*日华远百岛园商住公寓西城区25000元/平方米置地星座写字楼西城区19000元/平方米富凯大厦写字楼西城区6.2元/平米/天月坛理想大厦写字楼西城区3.5元/平米/天四川大厦写字楼西城区4.2元/平米/天英蓝国际金融中心写字楼西城区9.6元/平米/天华星大厦写字楼海淀区RMB4.50元/平米*日万通新世界写字楼西城区白云大厦写字楼西城区RMB4.3/天/平米（建筑面积含物业管理费）百盛大厦写字楼西城区RMB4.6/月/平米（建筑面积含物业管理费）北京国际金融中心写字楼西城区USD22/月/平米（建筑面积含物业管理费）国际企业大厦写字楼西城区RMB200/月/平米（建筑面积含物业管理费）鑫茂大厦写字楼西城区RMB200元/平米/月，含物业英蓝国际大厦写字楼西城区290元/平米/月，不含物业国投大厦写字楼西城区未知金隅大厦写字楼宣武区4元/天/平米3、几个金融街项目的入驻情况金融街入驻企业客户情况华泰保险公司国企长春吉大工贸软件有限公司国企华夏物业有限公司国企华夏媒体信息技术有限公司国企香港艾睿电子亚太电子公司合资上海浦东发展银行北京分行国企中天信会计师事务所国企纽亚通讯有限公司合资建利尔电子（北京）有限公司合资嘉实基金管理有限公司国企北京源中机电设备有限公司国企北京金峡通电子技术有限公司合资帝捷特电脑公司合资北京豪风通讯技术有限公司合资万谷通信测量仪器有限公司北京办事处合资金达泰克电子系统（北京）有限公司合资香港施乐辉公司北京办事处合资优利系统（中国）有限公司合资长春吉大工贸软件有限公司国企信安世纪安全技术有限公司合资北京施贝尔计算机系统公司合资八达民生信用担保公司国企北京赛康通信电子技术公司国企北京中州会计师事务所国企香港迪堡太平洋有限公司北京代表处合资英属维尔京群岛宏昌软件（中国）有限公司合资民安投资管理有限公司国企北京博亿电子有限公司国企北京卓越北方投资咨询公司国企北京中锋资产评估公司国企东方锦泰公司国企德国亨威有限公司北京办事处合资北京数信达科技发展有限公司合资环球通联（北京）软件公司合资北京金泰戈电子有限公司合资加拿大丰业银行北京办事处独资比利时S.W.I.F.T有限公司北京代表处合资香港汉鼎亚太有限公司北京代表处合资NEC日电系统集成（中国）公司合资保捷环球电脑软件公司合资北京惠发电子有限公司合资新生代市场检测机构有限公司合资道亨银行北京办事处合资风采杂志社国企德诚灯饰有限公司国企广而告之影视公司国企中瑞会计师事务所公司国企北京华虹NEC集成电路公司合资普天系统集成有限公司合资国韵建设有限公司国企东圣投资公司国企北京市中正评估公司国企北京天元会计师事务所国企蓝山咖啡厅国企西单邮电局国企东大阿尔派通讯有限公司国企金键国际贸易公司北京代表处国企北京天启源科技发展有限公司国企北京东方博龙社广告公司国企员工餐厅国企上海伊迪艾电脑科技公司台湾独资太科信息软件工程有限公司台湾独资优比（中国）有限公司台湾独资中国网络通信公司国企北京汉锦电子自动化系统有限公司国企香港讯达企业有限公司北京办事处香港北京富卓房地产开发有限公司国企工商东亚金融股有限公司香港赛诺爱信息技术公司中美合资华际电子系统（中国）公司国企北京利麦文化交流有限公司国企飞康富业管理顾问公司国企山东证券有限公司北京业务部国企爱奇高（科技）北京有限公司美独华夏汽车贸易有限公司国企北京万康通讯网络技术公司国企北京东方典雅办公系统公司中方北京汉诺自控技术有限公司中方中和会计事务所中方北京泛广网络技术有限公司中方大雄珠宝饰品公司中方现代国际机械设备公司中方北京大岳咨询公司中方炎黄艺术国际推广有限公司合资济南含章印务公司中方新盛房地产公司合资北京盈生房地产开发公司中方日本脏器制药株式会社中日合资中商股份有限公司合资北京金利合软件技术开发公司中资北京万慧达知识产权咨询公司中资橄榄树航空服务有限公司中资优奈特燃气工程技术公司中外合资北京华益会计师事务所中资德国维特根公司独资美国宇胜工程公司美独资北京永信和税务咨询事务所中资北京中山消防保安技术公司中资有志者广告艺术有限公司中资中保人寿广告分公司中资中国金谷国际信托投资公司中资中华棉花总公司中资全国棉花交易市场中资北京侨协汽车展示公司中外合资敦豪国际快递有限公司合资8848网络公司国企北京金晓房地产咨询公司中资北京观韬律师事务所中资北京金融街建设开发有限公司中资北京中税通税务代理有限公司中资金融街金融街投资广场入驻情况欣飞跃公司国企韦莱科伦公司外企绿能机电外企紫琅公司外企中国专利外企鑫恒公司外企金鹏公司外企永新专利合资汇杰国际公司外企统洋广告公司合资东港公司国企肯德利公司内资天健律师事务所国企雅丽特公司国企中韵基业国企新加坡海皇公司外企国信证券国企华融兴业公司内资德达数据公司国企纳德机械国企英属亚能合资融汇兴业国企职总英康外企上海涌金公司国企经茂顺公司国企华立公司外企东泽达公司国企博宁科技咨询公司国企诚达兴公司国企国创公司内资国有大正公司国企吉荣公司外资英华达公司外资格林沃德公司国企菲尼克公司国企久仟企业国企金谷实业国企中凯广告国企嘉鹤投资公司国企北方汇通公司国企北方评估公司国企大地律师事务所国企美国维信公司外资中信实业银行国企中国银行国企慧胜智业公司内资中泰银盟公司内资鼎田科贸公司内资丰盛金融公司外资创科公司盛世华鼎公司国企北京未来时速公司国企北京中广视频国企企鹅软件公司国企康之缘公司国企健康久久国企4、2006年金融街甲级写字楼大单成交案例汇总名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/的时候，见到的目录结构以及这些目录下的内容都大同小异，这是因为所有的linux发行版在对根文件系统布局上都遵循FHS标准的建议规定。该标准规定了根目录下各个子目录的名称及其存放的内容：目录名存放的内容/bin必备的用户命令，例如ls、cp等/sbin必备的系统管理员命令，例如ifconfig、reboot等/dev设备文件，例如mtdblock0、tty1等/etc系统配置文件，包括启动文件，例如inittab等/lib必要的链接库，例如C链接库、内核模块/home普通用户主目录/rootroot用户主目录/usr/bin非必备的用户程序，例如find、du等/usr/sbin非必备的管理员程序，例如chroot、inetd等/usr/lib库文件/var守护程序和工具程序所存放的可变，例如日志文件/proc用来提供内核与进程信息的虚拟文件系统，由内核自动生成目录下的内容/sys用来提供内核与设备信息的虚拟文件系统，由内核自动生成目录下的内容/mnt文件系统挂接点，用于临时安装文件系统/tmp临时性的文件，重启后将自动清除

制作根文件系统就是要建立以上的目录，