北京市房屋质量缺陷损失评估规程

精品文档精心整理PAGE精品文档可编辑的精品文档精品文档精心整理精品文档可编辑的精品文档北京市房屋质量缺陷损失评估规程目录：1、北京市房屋质量缺陷损失评估规程2、房屋质量缺陷损失评估规程北京市房屋质量缺陷损失评估规程目次1总则2术语3房屋质量缺陷鉴定与评定4房屋质量缺陷损失评估程序5房屋质量缺陷损失评估方法5.1成本法5.2资本化法5.3价差法5.4市场比较法6房屋质量缺陷损失评估方法的应用7房屋质量缺陷损失评估结果8房屋质量缺陷损失评估报告附录A房屋质量缺陷损失评估报告的规范格式（叙述式）附录B房屋质量缺陷损失评估报告的规范格式（表格式）

1总则1.0.1为了维护房屋买卖当事人的合法权益，有效解决房屋质量缺陷引发的经济纠纷，规范房屋质量缺陷损失评估行为，统一评估程序和方法，使评估结果客观、公正、合理，制定本规程。1.0.2本规程适用于北京市行政区域内住宅类房屋质量缺陷损失的评估，但存在安全隐患的房屋除外。1.0.3本规程依据《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《建设工程质量管理条例》等法律、法规，国家建筑工程质量验收规范及《房地产估价规范》编制。1.0.4房屋质量缺陷损失评估除应执行本规程外，尚应符合国家和北京市现行有关强制性标准、规范的规定。1.0.5其他类型的房屋质量缺陷损失评估，可参照本规程执行。

2术语2.0.1房屋质量在国家相应标准或合同约定中，对房屋的实体、功能、环境等方面的要求。2.0.2房屋的实体、功能、环境等不符合国家相应标准或合同约定的要求。2.0.3房屋质量缺陷各方当事人对房屋质量缺陷的部位、类型、程度等达成共识，并签订书面协议。2.0.4由具有法定资质的专业检测、鉴定机构对房屋质量缺陷的部位、类型、程度等给予技术判断，并出具书面专业意见。2.0.5由房地产估价机构对房屋质量缺陷的部位、类型、程度等给予技术判断，并出具书面专业意见。2.0.6可通过采取技术上可能、经济上可行的施工措施予以修复的房屋质量缺陷。2.0.7不可修复的房屋质量缺陷因技术上不可能或经济上不可行，不能修复的房屋质量缺陷。2.0.8房屋质量缺陷所造成的房地产经济价值降低。2.0.9房地产估价机构对房屋质量缺陷损失进行分析、估算和判定，其结果作为确定房屋质量缺陷损失补偿金额的参考依据。2.0.10求取修复房屋质量缺陷所必需的各项费用之和作为房屋质量缺陷损失的方法。2.0.11求取房屋质量缺陷所引起的未来收益损失的现值作为房屋质量缺陷损失的方法。2.0.12求取类似的无质量缺陷房屋和有质量缺陷房屋市场价值之差作为房屋质量缺陷损失的方法。2.0.13与类似房屋质量缺陷进行比较，对其损失补偿金额进行修正、调整来求取房屋质量缺陷损失的方法。

3房屋质量缺陷鉴定与评定3.0.1房屋质量缺陷损失评估之前，应当进行房屋质量缺陷认可或鉴定、评定。3.0.2进行房屋质量缺陷评定的，应当由房屋质量缺陷各方当事人共同委托。3.0.3房屋质量缺陷认可协议、鉴定报告、评定报告，应当包括下列内容：房屋质量缺陷的部位；房屋质量缺陷的类型；3房屋质量缺陷的程度；4房屋质量缺陷的影响。3.0.4房屋质量缺陷的类型如下：1按照性质，分为房屋实体质量缺陷、房屋功能质量缺陷、房屋环境质量缺陷。其中，房屋环境质量缺陷又分为房屋室内环境质量缺陷和房屋室外环境质量缺陷。2按照是否可修复，分为可修复的房屋质量缺陷和不可修复的房屋质量缺陷。3按照缺陷存在的时间，分为暂时性的房屋质量缺陷和永久性的房屋质量缺陷。3.0.5对于可修复的房屋质量缺陷，应当有科学、合理、可行的修复方案。3.0.6房屋质量缺陷修复方案，可以采取下列三种方式之一确定：1房屋质量缺陷各方当事人对房屋质量缺陷修复方案协商一致的，由房屋质量缺陷各方当事人共同签订房屋质量缺陷修复方案认可协议；2房屋质量缺陷当事人一方委托或者各方共同委托，由具有相应资质的机构出具房屋质量缺陷修复方案；3房屋质量缺陷各方当事人共同委托，由受托进行房屋质量缺陷损失评估的房地产估价机构出具房屋质量缺陷修复方案。

4房屋质量缺陷损失评估程序4.0.11受理评估委托；2拟定评估作业方案；3搜集评估所需资料；4实地查勘房屋质量缺陷状况；5选定评估方法进行测算；6确定评估结果；7撰写评估报告；8审核评估报告；9出具评估报告；10评估资料归档。4.0.2房地产估价机构受理房屋质量缺陷损失评估业务时，应当与房屋质量缺陷当事人签订房屋质量缺陷损失评估委托合同。4.0.3房地产估价机构接受房屋质量缺陷损失评估委托后，应当指定至少一名专职注册房地产估价师负责该项目，直至完成。4.0.4房屋质量缺陷损失评估作业方案应当包括下列内容：1拟采用的评估技术路线和评估方法；2拟调查搜集的资料及其来源渠道；3评估作业时间进度。评估作业方案的主要内容应当告知委托人。4.0.5评估人员应当对房屋质量缺陷进行实地查勘，做好实地查勘记录，拍摄反映房屋质量缺陷状况的影像资料。在房屋质量缺陷认可协议或鉴定报告基础上进行损失评估的，应当对委托人提供的认可协议或鉴定报告的内容进行实地核对，并在评估报告中披露核对的情况。4.0.6房屋质量缺陷损失评估应当选用成本法、资本化法、价差法、市场比较法中的一种或者多种进行测算。4.0.7房屋质量缺陷损失评估报告应当由房地产估价机构出具，加盖房地产估价机构公章，并有至少二名专职注册房地产估价师签字。有相关工程技术人员提供技术支持的，相关工程技术人员应当在评估报告上签字，并注明提供技术支持的内容。

5房屋质量缺陷损失评估方法5.1成本法5.1.1成本法的公式为：V=C1+C2+C3+C4-C5（5.1.1）式中V——房屋质量缺陷损失评估值；C1——拆除工程费用；C2——修缮工程费用；C3——恢复工程费用；C4——直接经济损失；C5——被拆除物残值。5.1.2拆除、修缮、恢复工程费用应当参照房屋修缮工程预算定额，并通过广泛搜集评估时点的建筑工程市场价格水平确定。5.1.3拆除、修缮、恢复工程费用包括直接费、间接费、利润和税金等。直接费包括人工费、材料费、机械设备使用费和措施费，间接费包括规费和企业管理费。5.1.4直接费应当参照房屋修缮工程预算定额中相关规则进行测算，间接费、利润和税金以定额规定的基数按照合理的费率测算。5.1.5直接经济损失是指修复施工期间或修复后所造成的经济损失，包括：房屋使用人周转安置费用；房屋空置的收益损失；房屋使用面积减少的损失；房屋室内净高降低的损失；房屋采光面积减少的损失；房屋耐久性降低的损失；邻近房屋损坏的补偿；施工影响的补偿；其他直接经济损失。5.1.6被拆除物残值应当根据评估时点的回收市场价格合理确定。5.2资本化法5.2.1适用于净收益损失的资本化法公式为：（5.2.1）式中V——房屋质量缺陷损失评估值；△Ai——未来第i年的净收益损失额；R——折现率；m——净收益损失年限。5.2.2适用于收益年限减少的资本化法公式为：（5.2.2）式中V——房屋质量缺陷损失评估值；Ai——未来第i年可获得的正常市场净收益；R——折现率；n——无质量缺陷房屋剩余使用年限；m——有质量缺陷房屋剩余使用年限。5.2.3净收益损失额包括：1租金等收入减少所造成的净收益损失额；2能源消耗等运营费用增加所造成的净收益损失额。5.3价差法5.3.1价差法的公式为：V=V1-V2（5.3.1）式中V——房屋质量缺陷损失评估值；V1——类似的无质量缺陷房屋的市场价值；V2——类似的有质量缺陷房屋的市场价值。5.3.2类似的无质量缺陷房屋和有质量缺陷房屋的市场价值，按照《房地产估价规范》中的市场比较法评估求取。5.4市场比较法5.4.1市场比较法的公式为：V＝P×F1×F2×F3（5.4.1）式中V——房屋质量缺陷损失评估值；P——可比实例补偿金额；F1——补偿情况修正系数；F2——补偿日期修正系数；F3——缺陷状况修正系数。5.4.2采用市场比较法评估时，应当选取三个或三个以上类似房屋质量缺陷的可比实例。5.4.3进行补偿情况修正，应当将可比实例补偿金额修正为正常补偿金额。5.4.4进行补偿日期修正，应当将可比实例在补偿日期的补偿金额调整为在评估时点的补偿金额。5.4.5进行缺陷状况修正，应当将可比实例房屋质量缺陷状况下的补偿金额调整为被评估房屋质量缺陷状况下的补偿金额。5.4.6不同可比实例修正后的补偿金额的简单算术平均值为市场比较法的评估结果。

6房屋质量缺陷损失评估方法的应用6.0.1评估可修复的房屋质量缺陷损失，应当以成本法为主。6.0.2成本法中的拆除、修缮、恢复工程费用除参照相关工程预算定额进行测算外，也可首先确定各项工程内容的综合单价水平，然后根据各项工程内容的工程量进行测算。6.0.3房屋使用人周转安置费用，按照安置对象每天所需安置费用与安置天数的乘积进行测算。安置对象每天所需安置费用，应当在详细调查评估对象所处区域生活服务消费水平的基础上，并参照市场上同类情况的安置费用水平确定。安置天数根据修复方案的合理工期确定。6.0.4房屋空置的收益损失，宜采用资本化法进行测算。6.0.5房屋使用面积减少、室内净高降低、采光面积减少、耐久性降低的损失，宜采用资本化法、价差法进行测算。6.0.6邻近房屋损坏的补偿，应根据具体情况，选用成本法、资本化法、价差法、市场比较法进行测算。6.0.7施工影响的补偿，根据有关规定的标准或参照市场上类似影响的补偿水平进行测算。6.0.8评估不可修复的房屋质量缺陷损失，可根据评估对象实际状况分别选用资本化法、价差法、市场比较法进行测算。6.0.9评估不可修复、出租房屋的质量缺陷损失，宜选用资本化法。6.0.10评估不可修复、自用房屋的质量缺陷损失，宜选用价差法或市场比较法。

7房屋质量缺陷损失评估结果7.0.1采用一种评估方法进行房屋质量缺陷损失评估的，其评估结果为最终评估结果。7.0.2采用两种或两种以上评估方法进行房屋质量缺陷损失评估的，不同方法评估结果的简单算术平均数为最终评估结果。7.0.3一个房屋质量缺陷损失评估项目中包含多项房屋质量缺陷并分项进行评估的，各项评估结果之和为最终评估结果。

8房屋质量缺陷损失评估报告8.0.1房屋质量缺陷损失评估报告，应当包括下列部分：1封面；2目录；3致委托人函；4房地产估价师声明；5评估的假设和限制条件；6评估结果报告；7评估技术报告；8附件。8.0.2房屋质量缺陷损失评估报告有叙述式和表格式两种格式。评估报告除单一房屋实体质量缺陷损失评估可采用表格式外，应当采用叙述式。8.0.3房屋质量缺陷损失评估报告应当记载下列事项：1评估项目名称；2委托人名称或姓名和住所；3房地产估价机构名称和住所；4房屋质量缺陷状况；5评估目的；6评估时点；7房屋质量缺陷损失定义；8评估原则；9评估依据；10评估技术路线、方法和测算过程；11评估结果及其确定的理由；12评估作业期；13评估报告应用的有效期；14评估人员；15房地产估价师声明；16评估的假设和限制条件；17附件，应当包括反映房屋质量缺陷状况的影像资料，房屋质量缺陷认可协议或鉴定报告、评定报告，修复方案，评估机构资质证明和注册房地产估价师资格证明、提供技术支持的相关工程技术人员的资格证明等。8.0.4房地产估价师声明应当包括下列内容，并有至少两名专职注册房地产估价师签名：1评估报告中房地产估价师陈述的事实，是真实的和准确的。2评估报告中的分析、意见和结论，是房地产估价师自己公正的专业分析、意见和结论，但受到评估报告中已说明的假设和限制条件的限制。3房地产估价师与评估对象没有（或有已载明的）利害关系，也与有关当事人没有（或有已载明的）个人利害关系或偏见。4房地产估价师是依照《房地产估价规范》和《北京市房屋质量缺陷损失评估规程》进行分析测算，形成意见和结论，撰写评估报告。5房地产估价师已（或没有）对评估对象进行了实地查勘，并应当列出对评估对象进行了实地查勘的房地产估价师的姓名。6没有人对评估报告提供了重要专业帮助（若有例外，应当说明提供重要专业帮助者的姓名、专业资格及其所提供重要专业帮助的内容）。7其他需要声明的事项。

附录A房屋质量缺陷损失评估报告的规范格式（叙述式）1、封面标题：房屋质量缺陷损失评估报告评估项目名称：说明本评估项目的全称委托人：说明本评估项目的委托单位全称或个人全名评估机构：说明房地产估价机构的全称评估人员：说明参加本评估项目的房地产估价师姓名评估作业日期：说明本次评估的起止年月日，即正式接受评估委托的年月日至完成评估报告的年月日。评估报告编号：说明本评估报告在本估价机构内的编号。2、目录3、致委托人函标题：致委托人函内容：致函对象（为委托人的全称）、房屋质量缺陷状况、评估目的、评估时点、评估依据、评估结果、评估报告应用有效期、致函落款（为评估机构的全称，并加盖其公章、法定代表人签章）、致函日期（为致函的年月日）。4、房地产估价师声明标题：房地产估价师声明我们郑重声明：（1）评估报告中房地产估价师陈述的事实，是真实的和准确的。（2）评估报告中的分析、意见和结论，是房地产估价师自己公正的专业分析、意见和结论，但受到评估报告中已说明的假设和限制条件的限制。（3）房地产估价师与评估对象没有（或有已载明的）利害关系，也与有关当事人没有（或有已载明的）个人利害关系或偏见。（4）房地产估价师是依照《房地产估价规范》和《北京市房屋质量缺陷损失评估规程》进行分析测算，形成意见和结论，撰写评估报告。（5）房地产估价师已（或没有）对评估对象进行了实地查勘。（列出对评估对象进行了实地查勘的房地产估价师的姓名）。（6）没有人对评估报告提供了重要专业帮助（若有例外，应当说明提供重要专业帮助者的姓名、专业资格及其所提供重要专业帮助的内容）。（7）其他需要声明的事项。参加本次评估的房地产估价师：姓名、房地产估价师注册证号、签名。5、评估的假设和限制条件标题：评估的假设和限制条件说明本次评估的假设前提，未经调查确认或无法调查确认的资料数据，评估中未考虑的因素和一些特殊处理及其可能的影响，本评估报告使用的限制条件。6、评估结果报告（1）委托人（说明本评估项目的委托单位的全称、法定代表人和住所，个人委托的为个人的姓名和住所）（2）评估机构（说明房地产估价机构的全称、法定代表人或执行合伙人、住所、资质等级）（3）房屋质量缺陷状况（包括房屋质量缺陷的部位、类型、程度和影响等）（4）评估目的（说明本次评估的目的和应用方向）（5）评估时点（说明评估结果所对应的年月日）（6）房屋质量缺陷损失定义（7）评估依据（说明本次评估依据的国家和地方的法律、法规，房屋质量缺陷认可协议或鉴定报告、评定报告，修复方案，委托人提供的有关资料，房地产估价机构和房地产估价师掌握和搜集的有关资料）（8）评估原则（说明本次评估遵循的评估原则）（9）评估方法（说明本次评估的思路和采用的方法以及这些评估方法的定义）（10）评估结果（说明本次评估的最终结果，并附大写金额。若用外币表示，应当说明评估时点中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价，并注明所折合的人民币价格）（11）评估人员（列出所有参加本次评估的人员的姓名、估价资格或职称，并由本人签名）和提供技术支持的相关工程技术人员（姓名、资格证书名称及编号、签名）（12）评估作业期（说明本次评估的起止年月日）（13）评估报告应用的有效期（说明本评估报告应用的有效期，可表达为到某个年月日止，也可表达为一定年限，如一年）（14）有关说明7、评估技术报告标题：房屋质量缺陷损失评估技术报告（1）房屋质量缺陷状况分析（包括对房屋质量缺陷的部位、类型、程度和影响等的分析）（2）评估方法选用（详细说明评估的技术路线和采用的方法及其理由）（3）评估测算过程（详细说明测算过程，参数确定等）（4）评估结果确定（详细说明评估结果及其确定的理由）8、附件附件应当包括反映房屋质量缺陷状况的影像资料，房屋质量缺陷认可协议或鉴定报告、评定报告，修复方案，房地产估价机构资质证明和房地产估价师资格证明、提供技术支持的相关工程技术人员的资格证明等。制作要求：评估报告应当做到图文并茂，所用纸张、封面、装订应当有较好的质量。纸张大小应当采用A4纸规格。

附录B房屋质量缺陷损失评估报告的规范格式（表格式）1、标题：房屋质量缺陷损失评估报告评估项目名称：说明本评估项目的全称评估报告编号：2、评估结果报告一、委托人名称/姓名住所联系人联系电话二、评估机构名称住所资质证书号联系人联系电话三、评估对象房屋用途建筑结构房屋质量缺陷部位房屋质量缺陷类型房屋质量缺陷程度房屋质量缺陷影响其他情况四、认可协议/鉴定报告/评定报告摘要出具人出具日期报告编号内容摘要五、修复方案摘要出具人出具日期方案编号内容摘要六、评估目的七、评估时点八、房屋质量缺陷损失定义九、评估依据十、评估原则十一、评估方法十二、评估结果十三、评估人员姓名资格/职称注册号/证书号评估人员签名十四、提供支持的工程技术人员姓名资格/职称注册号/证书号专业人员签名十五、评估作业期自年月日至年月日十六、评估报告应用有效期评估机构（盖章）法定代表人（签章）年月日3、附件内容要求与“叙述式”相同。精品文档精心整理精品文档可编辑的精品文档房屋质量缺陷损失评估规程目次1总则2术语3房屋质量缺陷鉴定与评定4房屋质量缺陷损失评估程序5房屋质量缺陷损失评估方法5.1成本法5.2资本化法5.3价差法5.4市场比较法6房屋质量缺陷损失评估方法的应用7房屋质量缺陷损失评估结果8房屋质量缺陷损失评估报告附录A房屋质量缺陷损失评估报告的规范格式（叙述式）附录B房屋质量缺陷损失评估报告的规范格式（表格式）1总则1.0.1为了维护房屋买卖当事人的合法权益，有效解决房屋质量缺陷引发的经济纠纷，规范房屋质量缺陷损失评估行为，统一评估程序和方法，使评估结果客观、公正、合理，制定本规程。1.0.2本规程适用于北京市行政区域内住宅类房屋质量缺陷损失的评估，但存在安全隐患的房屋除外。1.0.3本规程依据《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《建设工程质量管理条例》等法律、法规，国家建筑工程质量验收规范及《房地产估价规范》编制。1.0.4房屋质量缺陷损失评估除应执行本规程外，尚应符合国家和北京市现行有关强制性标准、规范的规定。1.0.5其他类型的房屋质量缺陷损失评估，可参照本规程执行。2术语2.0.1房屋质量在国家相应标准或合同约定中，对房屋的实体、功能、环境等方面的要求。2.0.2房屋质量缺陷房屋的实体、功能、环境等不符合国家相应标准或合同约定的要求。2.0.3房屋质量缺陷认可房屋质量缺陷各方当事人对房屋质量缺陷的部位、类型、程度等达成共识，并签订书面协议。2.0.4房屋质量缺陷鉴定由具有法定资质的专业检测、鉴定机构对房屋质量缺陷的部位、类型、程度等给予技术判断，并出具书面专业意见。2.0.5房屋质量缺陷评定由房地产估价机构对房屋质量缺陷的部位、类型、程度等给予技术判断，并出具书面专业意见。2.0.6可修复的房屋质量缺陷可通过采取技术上可能、经济上可行的施工措施予以修复的房屋质量缺陷。2.0.7不可修复的房屋质量缺陷因技术上不可能或经济上不可行，不能修复的房屋质量缺陷。2.0.8房屋质量缺陷损失房屋质量缺陷所造成的房地产经济价值降低。2.0.9房屋质量缺陷损失评估房地产估价机构对房屋质量缺陷损失进行分析、估算和判定，其结果作为确定房屋质量缺陷损失补偿金额的参考依据。2.0.10成本法求取修复房屋质量缺陷所必需的各项费用之和作为房屋质量缺陷损失的方法。2.0.11资本化法求取房屋质量缺陷所引起的未来收益损失的现值作为房屋质量缺陷损失的方法。2.0.12价差法求取类似的无质量缺陷房屋和有质量缺陷房屋市场价值之差作为房屋质量缺陷损失的方法。2.0.13市场比较法与类似房屋质量缺陷进行比较，对其损失补偿金额进行修正、调整来求取房屋质量缺陷损失的方法。3房屋质量缺陷鉴定与评定3.0.1房屋质量缺陷损失评估之前，应当进行房屋质量缺陷认可或鉴定、评定。3.0.2进行房屋质量缺陷评定的，应当由房屋质量缺陷各方当事人共同委托。3.0.3房屋质量缺陷认可协议、鉴定报告、评定报告，应当包括下列内容：1房屋质量缺陷的部位；2房屋质量缺陷的类型；3房屋质量缺陷的程度；4房屋质量缺陷的影响。3.0.4房屋质量缺陷的类型如下：1按照性质，分为房屋实体质量缺陷、房屋功能质量缺陷、房屋环境质量缺陷。其中，房屋环境质量缺陷又分为房屋室内环境质量缺陷和房屋室外环境质量缺陷。2按照是否可修复，分为可修复的房屋质量缺陷和不可修复的房屋质量缺陷。3按照缺陷存在的时间，分为暂时性的房屋质量缺陷和永久性的房屋质量缺陷。3.0.5对于可修复的房屋质量缺陷，应当有科学、合理、可行的修复方案。3.0.6房屋质量缺陷修复方案，可以采取下列三种方式之一确定：1房屋质量缺陷各方当事人对房屋质量缺陷修复方案协商一致的，由房屋质量缺陷各方当事人共同签订房屋质量缺陷修复方案认可协议；2房屋质量缺陷当事人一方委托或者各方共同委托，由具有相应资质的机构出具房屋质量缺陷修复方案；3房屋质量缺陷各方当事人共同委托，由受托进行房屋质量缺陷损失评估的房地产估价机构出具房屋质量缺陷修复方案。4房屋质量缺陷损失评估程序4.0.1进行房屋质量缺陷损失评估，应当按照下列程序进行：1受理评估委托；2拟定评估作业方案；3搜集评估所需资料；4实地查勘房屋质量缺陷状况；5选定评估方法进行测算；6确定评估结果；7撰写评估报告；8审核评估报告；9出具评估报告；10评估资料归档。4.0.2房地产估价机构受理房屋质量缺陷损失评估业务时，应当与房屋质量缺陷当事人签订房屋质量缺陷损失评估委托合同。4.0.3房地产估价机构接受房屋质量缺陷损失评估委托后，应当指定至少一名专职注册房地产估价师负责该项目，直至完成。4.0.4房屋质量缺陷损失评估作业方案应当包括下列内容：1拟采用的评估技术路线和评估方法；2拟调查搜集的资料及其来源渠道；3评估作业时间进度。评估作业方案的主要内容应当告知委托人。4.0.5评估人员应当对房屋质量缺陷进行实地查勘，做好实地查勘记录，拍摄反映房屋质量缺陷状况的影像资料。在房屋质量缺陷认可协议或鉴定报告基础上进行损失评估的，应当对委托人提供的认可协议或鉴定报告的内容进行实地核对，并在评估报告中披露核对的情况。4.0.6房屋质量缺陷损失评估应当选用成本法、资本化法、价差法、市场比较法中的一种或者多种进行测算。4.0.7房屋质量缺陷损失评估报告应当由房地产估价机构出具，加盖房地产估价机构公章，并有至少二名专职注册房地产估价师签字。有相关工程技术人员提供技术支持的，相关工程技术人员应当在评估报告上签字，并注明提供技术支持的内容。5房屋质量缺陷损失评估方法5.1成本法5.1.1成本法的公式为：V=C1+C2+C3+C4-C5（5.1.1）式中V——房屋质量缺陷损失评估值；C1——拆除工程费用；C2——修缮工程费用；C3——恢复工程费用；C4——直接经济损失；C5——被拆除物残值。5.1.2拆除、修缮、恢复工程费用应当参照房屋修缮工程预算定额，并通过广泛搜集评估时点的建筑工程市场价格水平确定。5.1.3拆除、修缮、恢复工程费用包括直接费、间接费、利润和税金等。直接费包括人工费、材料费、机械设备使用费和措施费，间接费包括规费和企业管理费。5.1.4直接费应当参照房屋修缮工程预算定额中相关规则进行测算，间接费、利润和税金以定额规定的基数按照合理的费率测算。5.1.5直接经济损失是指修复施工期间或修复后所造成的经济损失，包括：1房屋使用人周转安置费用；2房屋空置的收益损失；3房屋使用面积减少的损失；4房屋室内净高降低的损失；5房屋采光面积减少的损失；6房屋耐久性降低的损失；7邻近房屋损坏的补偿；8施工影响的补偿；9其他直接经济损失。5.1.6被拆除物残值应当根据评估时点的回收市场价格合理确定。5.2资本化法5.2.1适用于净收益损失的资本化法公式为：（5.2.1）式中V——房屋质量缺陷损失评估值；△Ai——未来第i年的净收益损失额；R——折现率；m——净收益损失年限。5.2.2适用于收益年限减少的资本化法公式为：（5.2.2）式中V——房屋质量缺陷损失评估值；Ai——未来第i年可获得的正常市场净收益；R——折现率；n——无质量缺陷房屋剩余使用年限；m——有质量缺陷房屋剩余使用年限。5.2.3净收益损失额包括：1租金等收入减少所造成的净收益损失额；2能源消耗等运营费用增加所造成的净收益损失额。5.3价差法5.3.1价差法的公式为：V=V1-V2（5.3.1）式中V——房屋质量缺陷损失评估值；V1——类似的无质量缺陷房屋的市场价值；V2——类似的有质量缺陷房屋的市场价值。5.3.2类似的无质量缺陷房屋和有质量缺陷房屋的市场价值，按照《房地产估价规范》中的市场比较法评估求取。5.4市场比较法5.4.1市场比较法的公式为：V＝P×F1×F2×F3（5.4.1）式中V——房屋质量缺陷损失评估值；P——可比实例补偿金额；F1——补偿情况修正系数；F2——补偿日期修正系数；F3——缺陷状况修正系数。5.4.2采用市场比较法评估时，应当选取三个或三个以上类似房屋质量缺陷的可比实例。5.4.3进行补偿情况修正，应当将可比实例补偿金额修正为正常补偿金额。5.4.4进行补偿日期修正，应当将可比实例在补偿日期的补偿金额调整为在评估时点的补偿金额。5.4.5进行缺陷状况修正，应当将可比实例房屋质量缺陷状况下的补偿金额调整为被评估房屋质量缺陷状况下的补偿金额。5.4.6不同可比实例修正后的补偿金额的简单算术平均值为市场比较法的评估结果。6房屋质量缺陷损失评估方法的应用6.0.1评估可修复的房屋质量缺陷损失，应当以成本法为主。6.0.2成本法中的拆除、修缮、恢复工程费用除参照相关工程预算定额进行测算外，也可首先确定各项工程内容的综合单价水平，然后根据各项工程内容的工程量进行测算。6.0.3房屋使用人周转安置费用，按照安置对象每天所需安置费用与安置天数的乘积进行测算。安置对象每天所需安置费用，应当在详细调查评估对象所处区域生活服务消费水平的基础上，并参照市场上同类情况的安置费用水平确定。安置天数根据修复方案的合理工期确定。6.0.4房屋空置的收益损失，宜采用资本化法进行测算。6.0.5房屋使用面积减少、室内净高降低、采光面积减少、耐久性降低的损失，宜采用资本化法、价差法进行测算。6.0.6邻近房屋损坏的补偿，应根据具体情况，选用成本法、资本化法、价差法、市场比较法进行测算。6.0.7施工影响的补偿，根据有关规定的标准或参照市场上类似影响的补偿水平进行测算。6.0.8评估不可修复的房屋质量缺陷损失，可根据评估对象实际状况分别选用资本化法、价差法、市场比较法进行测算。6.0.9评估不可修复、出租房屋的质量缺陷损失，宜选用资本化法。6.0.10评估不可修复、自用房屋的质量缺陷损失，宜选用价差法或市场比较法。7房屋质量缺陷损失评估结果7.0.1采用一种评估方法进行房屋质量缺陷损失评估的，其评估结果为最终评估结果。7.0.2采用两种或两种以上评估方法进行房屋质量缺陷损失评估的，不同方法评估结果的简单算术平均数为最终评估结果。7.0.3一个房屋质量缺陷损失评估项目中包含多项房屋质量缺陷并分项进行评估的，各项评估结果之和为最终评估结果。8房屋质量缺陷损失评估报告8.0.1房屋质量缺陷损失评估报告，应当包括下列部分：1封面；2目录；3致委托人函；4房地产估价师声明；5评估的假设和限制条件；6评估结果报告；7评估技术报告；8附件。8.0.2房屋质量缺陷损失评估报告有叙述式和表格式两种格式。评估报告除单一房屋实体质量缺陷损失评估可采用表格式外，应当采用叙述式。8.0.3房屋质量缺陷损失评估报告应当记载下列事项：1评估项目名称；2委托人名称或姓名和住所；3房地产估价机构名称和住所；4房屋质量缺陷状况；5评估目的；6评估时点；7房屋质量缺陷损失定义；8评估原则；9评估依据；10评估技术路线、方法和测算过程；11评估结果及其确定的理由；12评估作业期；13评估报告应用的有效期；14评估人员；15房地产估价师声明；16评估的假设和限制条件；17附件，应当包括反映房屋质量缺陷状况的影像资料，房屋质量缺陷认可协议或鉴定报告、评定报告，修复方案，评估机构资质证明和注册房地产估价师资格证明、提供技术支持的相关工程技术人员的资格证明等。8.0.4房地产估价师声明应当包括下列内容，并有至少两名专职注册房地产估价师签名：1评估报告中房地产估价师陈述的事实，是真实的和准确的。2评估报告中的分析、意见和结论，是房地产估价师自己公正的专业分析、意见和结论，但受到评估报告中已说明的假设和限制条件的限制。3房地产估价师与评估对象没有（或有已载明的）利害关系，也与有关当事人没有（或有已载明的）个人利害关系或偏见。4房地产估价师是依照《房地产估价规范》和《北京市房屋质量缺陷损失评估规程》进行分析测算，形成意见和结论，撰写评估报告。5房地产估价师已（或没有）对评估对象进行了实地查勘，并应当列出对评估对象进行了实地查勘的房地产估价师的姓名。6没有人对评估报告提供了重要专业帮助（若有例外，应当说明提供重要专业帮助者的姓名、专业资格及其所提供重要专业帮助的内容）。7其他需要声明的事项。附录A房屋质量缺陷损失评估报告的规范格式（叙述式）1、封面标题：房屋质量缺陷损失评估报告评估项目名称：说明本评估项目的全称委托人：说明本评估项目的委托单位全称或个人全名评估机构：说明房地产估价机构的全称评估人员：说明参加本评估项目的房地产估价师姓名评估作业日期：说明本次评估的起止年月日，即正式接受评估委托的年月日至完成评估报告的年月日。评估报告编号：说明本评估报告在本估价机构内的编号。2、目录3、致委托人函标题：致委托人函内容：致函对象（为委托人的全称）、房屋质量缺陷状况、评估目的、评估时点、评估依据、评估结果、评估报告应用有效期、致函落款（为评估机构的全称，并加盖其公章、法定代表人签章）、致函日期（为致函的年月日）。4、房地产估价师声明标题：房地产估价师声明我们郑重声明：（1）评估报告中房地产估价师陈述的事实，是真实的和准确的。（2）评估报告中的分析、意见和结论，是房地产估价师自己公正的专业分析、意见和结论，但受到评估报告中已说明的假设和限制条件的限制。（3）房地产估价师与评估对象没有（或有已载明的）利害关系，也与有关当事人没有（或有已载明的）个人利害关系或偏见。（4）房地产估价师是依照《房地产估价规范》和《北京市房屋质量缺陷损失评估规程》进行分析测算，形成意见和结论，撰写评估报告。（5）房地产估价师已（或没有）对评估对象进行了实地查勘。（列出对评估对象进行了实地查勘的房地产估价师的姓名）。（6）没有人对评估报告提供了重要专业帮助（若有例外，应当说明提供重要专业帮助者的姓名、专业资格及其所提供重要专业帮助的内容）。（7）其他需要声明的事项。参加本次评估的房地产估价师：姓名、房地产估价师注册证号、签名。5、评估的假设和限制条件标题：评估的假设和限制条件说明本次评估的假设前提，未经调查确认或无法调查确认的资料数据，评估中未考虑的因素和一些特殊处理及其可能的影响，本评估报告使用的限制条件。6、评估结果报告（1）委托人（说明本评估项目的委托单位的全称、法定代表人和住所，个人委托的为个人的姓名和住所）（2）评估机构（说明房地产估价机构的全称、法定代表人或执行合伙人、住所、资质等级）（3）房屋质量缺陷状况（包括房屋质量缺陷的部位、类型、程度和影响等）（4）评估目的（说明本次评估的目的和应用方向）（5）评估时点（说明评估结果所对应的年月日）（6）房屋质量缺陷损失定义（7）评估依据（说明本次评估依据的国家和地方的法律、法规，房屋质量缺陷认可协议或鉴定报告、评定报告，修复方案，委托人提供的有关资料，房地产估价机构和房地产估价师掌握和搜集的有关资料）（8）评估原则（说明本次评估遵循的评估原则）（9）评估方法（说明本次评估的思路和采用的方法以及这些评估方法的定义）（10）评估结果（说明本次评估的最终结果，并附大写金额。若用外币表示，应当说明评估时点中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价，并注明所折合的人民币价格）（11）评估人员（列出所有参加本次评估的人员的姓名、估价资格或职称，并由本人签名）和提供技术支持的相关工程技术人员（姓名、资格证书名称及编号、签名）（12）评估作业期（说明本次评估的起止年月日）（13）评估报告应用的有效期（说明本评估报告应用的有效期，可表达为到某个年月日止，也可表达为一定年限，如一年）（14）有关说明7、评估技术报告标题：房屋质量缺陷损失评估技术报告（1）房屋质量缺陷状况分析（包括对房屋质量缺陷的部位、类型、程度和影响等的分析）（2）评估方法选用（详细说明评估的技术路线和采用的方法及其理由）（3）评估测算过程（详细说明测算过程，参数确定等）（4）评估结果确定（详细说明评估结果及其确定的理由）8、附件附件应当包括反映房屋质量缺陷状况的影像资料，房屋质量缺陷认可协议或鉴定报告、评定报告，修复方案，房地产估价机构资质证明和房地产估价师资格证明、提供技术支持的相关工程技术人员的资格证明等。制作要求：评估报告应当做到图文并茂，所用纸张、封面、装订应当有较好的质量。纸张大小应当采用A4纸规格。附录B房屋质量缺陷损失评估报告的规范格式（表格式）1、标题：房屋质量缺陷损失评估报告评估项目名称：说明本评估项目的全称评估报告编号：2、评估结果报告一、委托人名称/姓名住所联系人联系电话二、评估机构名称住所资质证书号联系人联系电话三、评估对象房屋用途建筑结构房屋质量缺陷部位房屋质量缺陷类型房屋质量缺陷程度房屋质量缺陷影响其他情况四、认可协议/鉴定报告/评定报告摘要出具人出具日期报告编号内容摘要五、修复方案摘要出具人出具日期方案编号内容摘要六、评估目的七、评估时点八、房屋质量缺陷损失定义九、评估依据十、评估原则十一、评估方法十二、评估结果十三、评估人员姓名资格/职称注册号/证书号评估人员签名十四、提供支持的工程技术人员姓名资格/职称注册号/证书号专业人员签名十五、评估作业期自年月日至年月日十六、评估报告应用有效期评估机构（盖章）法定代表人（签章）年月日3、附件内容要求与“叙述式”相同。北京市房屋质量缺陷损失评估规程条文说明目次1总则2术语3房屋质量缺陷鉴定与评定4房屋质量缺陷损失评估程序5房屋质量缺陷损失评估方法5.1成本法5.2资本化法5.3价差法5.4市场比较法6房屋质量缺陷损失评估方法的应用7房屋质量缺陷损失评估结果8房屋质量缺陷损失评估报告1总则1.0.1本条明确了制定本规程的目的。随着住房制度的改革和住宅商品化的不断深入，商品房交易数量日益增大，由房屋质量缺陷引发的经济纠纷也随之出现。为了有效解决这种纠纷，给当事人各方提供房屋质量缺陷的补偿参考依据，当事人可以委托具有房地产估价资质的估价机构对房屋质量缺陷损失进行评估。本规程是规范房屋质量缺陷损失评估行为、统一评估程序和方法的技术标准性文件。1.0.2本条明确了本规程的适用范围。一是适用的区域：北京市行政区域内，二是适用的房屋类型：住宅类房屋，三是特别指出“存在安全隐患的房屋”不适用本规程。1.0.3本条说明了制定本规程的编制依据。第一类是国家法律文件，即《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等；第二类是国家行政法规文件，即《建设工程质量管理条例》等；第三类是标准性文件，即建筑工程质量验收规范、《房地产估价规范》等。其中国家现行的建筑工程质量验收规范主要有：《建筑工程施工质量验收统一标准》GB50300-2001《建筑地基基础工程施工质量验收规范》GB50202-2002《砌体工程施工质量验收规范》GB50203-2002《混凝土结构工程施工质量验收规范》GB50204-2002《钢结构工程施工质量验收规范》GB50205-2001《木结构工程施工质量验收规范》GB50206-2002《屋面工程质量验收规范》GB50207-2002《地下防水工程质量验收规范》GB50208-2002《建筑地面工程施工质量验收规范》GB50209-2002《建筑装饰装修工程质量验收规范》GB50210-2001《建筑防腐蚀工程施工及验收规范》GB50212-2002《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》GB50242-2002《通风与空调工程施工质量验收规范》GB50243-2002《电梯工程施工质量验收规范》GB50310-2002《建筑电气工程施工质量验收规范》GB50303-20021.0.4本条明确了本规程与国家和北京市现行有关强制性标准、规范的关系。1.0.5本条规定了参照执行的范围，主要是指住宅之外的其他类型房屋或房屋买卖之外其他活动出现房屋质量缺陷时，可参照本规程的相关程序、方法等估算其补偿价格。2术语2.0.1～2.0.2本规程中对于“房屋质量”和“房屋质量缺陷”的定义，主要是从房屋实体、功能、环境等方面的实际状况与国家相应标准或合同约定内容是否一致予以确定。房屋实体是指房屋实际存在的有形组成部分，包括主体结构、围护结构、装饰装修等。房屋功能是指房屋水电、暖通、燃气、通信、保温、隔热、防水、采光、日照等方面的使用状态与指标。房屋环境是指对房屋使用人及其活动造成影响的空气、水、声、光、辐射、景观等因素，可分为室内环境和室外环境。2.0.3缺陷认可必须是各方当事人对质量缺陷达成一致意见，并形成书面文件，以作为评估的依据。2.0.4由具有法定资质的专业检测、鉴定机构进行房屋质量缺陷鉴定时，应由当事人一方委托或者各方共同委托。2.0.5由房地产估价机构进行房屋质量缺陷评定时，应由各方当事人各方共同委托。2.0.6～2.0.7这两条说明了确定房屋质量缺陷是否可修复的原则和依据，即主要从技术上可能和经济上可行两方面予以考虑。技术上可能是指修复方案在施工技术手段、建筑装饰材料性能等方面能够达到在国家相应标准或合同约定中，对房屋的实体、功能、环境等方面的要求。经济上可行是指修复方案在技术可能的前提下，修复费用是符合市场正常水平、可以被各方接受。2.0.8因房屋质量缺陷造成的房地产经济价值降低，主要包括房地产交易价值或收益价值降低、修复质量缺陷需支付的各项工程费用、修复施工造成的人员周转安置费用及房屋空置收益损失等直接经济损失。2.0.9本条明确了房屋质量缺陷损失评估的性质、内涵、外延以及评估结果的作用。2.0.10～2.0.13本规程中共有四种方法用于求取房屋质量缺陷损失，分别适用于不同情况下的损失价值估算。评估人员应根据房屋质量缺陷的实际状况选用相应的评估方法。3房屋质量缺陷鉴定与评定3.0.1委托人委托房地产估价机构进行房屋质量缺陷损失评估前，首先应当根据当事人自己的意愿，对房屋质量缺陷进行认可或鉴定、评定，并提供房屋质量缺陷书面协议或报告，作为缺陷损失评估的重要前提条件和文件依据。3.0.2为了保证房屋质量缺陷损失评估的顺利进行，由房地产估价机构对房屋质量缺陷进行评定前，应当由房屋质量缺陷各方当事人，包括房屋出卖人、买受人、房屋质量缺陷影响到的相邻关系人，以及对质量缺陷房屋享有他项权利的权利人等达成一致意见，共同委托并承认由房地产估价机构对房屋质量缺陷进行评定工作。3.0.3房屋质量缺陷的部位是指质量缺陷在房屋实体结构中的具体位置。例如房屋出现破损、裂缝，可能是发生在地面、墙面、顶棚等不同的部位。房屋质量缺陷的类型详细分类见本规程3.0.4条。房屋质量缺陷的程度是指房屋质量缺陷的作用范围及大小。例如：存在质量缺陷的房屋地基有不均匀沉降现象，超过设计规划允许的偏差值。房屋质量缺陷的影响是指房屋质量缺陷对房屋实体、功能、环境等方面的不良作用。例如房屋质量缺陷造成装饰装修损坏、使用人无法入住、房屋收益水平降低等情况。3.0.4本条是从不同的角度对房屋质量缺陷进行了分类。其中：暂时性的房屋质量缺陷是指依据质量缺陷修复方案进行修复后，房屋质量缺陷可以完全消除，房屋耐久性、适用性等方面完全符合国家相应标准以及合同约定中的要求，不影响对房屋的正常使用。永久性的房屋质量缺陷是指伴随整个房屋经济寿命周期的不可修复的房屋质量缺陷，或是依据可行的质量缺陷修复方案进行修复后，房屋可以使用，但房屋耐久性、适用性等方面不能完全符合国家相应标准及合同约定中的要求。例如对房屋室内进行加固修复后，造成室内面积的减少，室内净高的降低等房屋质量缺陷。3.0.5科学、合理、可行的修复方案，是以技术上可能与经济上可行为原则制定。3.0.6对于房屋质量缺陷部位明显、类型简单、程度轻微、影响不大的情况，房屋质量缺陷各方当事人愿意自行协商解决的，由房屋质量缺陷各方当事人共同签订房屋质量缺陷修复方案认可协议。对于房屋质量缺陷严重，当事人不能自行确定修复方案，或各方当事人不能达成一致意见协商解决的情况，房屋质量缺陷当事人可以一方委托或者共同委托，由具有相应资质的机构（国家及北京市主管机关承认或授予资质的房屋质量鉴定单位或设计单位等）出具房屋质量缺陷修复方案。房屋质量缺陷各方当事人一致同意，也可以共同委托由受托进行房屋质量缺陷损失评估的房地产估价机构出具房屋质量缺陷修复方案。4房屋质量缺陷损失评估程序4.0.1本条规定了进行房屋质量缺陷损失评估所必须遵循的工作流程。4.0.2房地产估价机构受理房屋质量缺陷损失评估业务委托时，委托方的房屋质量缺陷当事人应是具有法定资格的房屋产权人或受托的房屋产权处分代理人，也可是房屋质量缺陷责任人或受托的房屋质量缺陷责任代理人，房地产估价机构与其签订房屋质量缺陷损失评估业务委托合同。4.0.3本条规定房地产估价机构接受房屋质量缺陷损失评估委托后，应当指定至少一名专职注册房地产估价师负责该项目，是为了体现房地产估价机构的责任，有利于整个房屋质量缺陷损失评估活动中各种相关问题的合理判断、协调处理，以保证房屋质量缺陷损失评估活动的工作质量。4.0.4制订房屋质量缺陷损失评估作业方案并告知委托人，以保证作业方案的科学合理性和委托人的知情权。4.0.5房屋质量缺陷的表现形式、成因繁多，使房屋质量缺陷损失评估活动具有较为鲜明的个案特点。在拟定房屋质量缺陷损失评估作业方案时应做到具体情况具体分析，密切结合实际。对于涉及到主体结构或复杂程度的房屋质量缺陷应当由具有建筑工程质量检验资质、环境质量检验资质等的专业检测机构进行鉴定。为落实房屋质量缺陷损失评估依据的真实可靠性，房地产估价师与工程技术人员必须进行房屋质量缺陷的现场查勘验证。实地查勘核对结果必须在报告中予以披露。若不一致时，评估人员应在评估报告中说明处理方法及对评估结果的影响。4.0.6房屋质量缺陷损失评估可根据项目的复杂程度和计算方法的适用范围，选用本规程所规定的一种或者多种方法进行测算评估。4.0.7本条规定了出具评估报告的合法性和有效性，并明确参与评估活动相关工程技术人员的责任，体现各有关参与估价活动的人员的工作范围和要求。5房屋质量缺陷损失评估方法5.1成本法5.1.1修复房屋质量缺陷所必需的各项费用一般包括拆除工程、修缮工程、恢复工程等修复活动支出的施工费用，以及由于修复活动造成直接经济损失而支出的补偿费用。当被拆除物具有可回收残值而产生收益时，应在上述支出费用的基础上扣除该部分收益后确定评估值。针对具体的房屋质量缺陷，公式5.1.1中的费用构成可能是全部5项费用或部分项目费用。评估人员应根据收集的资料和现场查勘情况，分析房屋质量缺陷修复活动产生的影响，包括对房屋原有装饰装修、附属设备设施、使用人及周边环境等的影响，合理确定缺陷损失的费用构成。5.1.2评估人员应参照相应的房屋修缮工程预算定额确定拆除、修缮、恢复工程的费用构成(详见5.1.3条)及计算规则,定额中的预算价格可以作为参考依据，或是在市场价格依据不充分时采用。5.1.3本条中工程费用的构成内容是根据相应的房屋修缮工程预算定额的计算规则确定的。5.1.4直接费按工程量与其单价的乘积进行测算，其中工程量应按照房屋修缮工程预算定额中相关工程量计算规则测算，而单价应按照收集的市场价格水平并结合房屋质量缺陷状况综合确定。间接费是按直接费与间接费率的乘积进行测算，利润是按直接费、间接费之和与利润率的乘积进行测算，税金是按直接费、间接费、利润之和与国家规定税率的乘积进行测算，工程费用则是上述直接费、间接费、利润、税金之和。上述各项费用的费率应根据房屋质量缺陷的实际状况、现场施工条件等因素，参照房屋修缮工程预算定额中的指导费率综合确定。如果委托人能够提供相关专业机构出具的修复方案工程造价，其结果可作为确定工程费用的参考依据。5.1.5本条列举了几种常见的直接经济损失，应用中尚应根据实际情况确定其他类型的直接经济损失。5.1.6被拆除物仅为暂时性拆除，并且在修缮工程完成后仍将其复位的，不应计算其回收残值，而且在计算恢复工程直接费时不应计算相应的材料费用。被拆除物拆除后不再利用的，评估人员应收集评估时点的回收市场价格确定其价值。5.2资本化法5.2.1房屋质量缺陷仅造成实际净收益减损，但对房屋耐久性无影响的，应选用本条公式5.2.1进行损失测算。5.2.2房屋质量缺陷仅造成房屋实际使用年限缩短，使得房屋收益年限减少的，应选用本条公式5.2.2进行损失测算。收益年期减少是指由于房屋质量缺陷使得房屋耐久性降低所造成的房屋使用年限的缩短，继而引起房屋收益年期的减少。5.2.3租金收入减少是指由于房屋质量缺陷的影响使得房屋收益单价低于正常合理的市场单价水平，上