别墅项目营销策略报告（PPT）

2022/10/26香格里里拉谨呈：：江西西恒立立达置置业有有限公公司别墅项项目营营销策策略报报告今鹰地地产NowEagleEstate定南县县目前前在售售别墅墅有：：客家家风情情村、、怡和和花园园、甲甲桂林林、山山水香香格里里拉；；而位位于城城北新新区只只有香香格里里拉，，整体体的基基础设设施也也比较较完善善，前前有锦锦绣大大道横横跨门门前，，侧有有教育育路跟跟岭北北大道道，后后有环环城路路，小小区背背靠青青山，，中间间有溪溪流穿穿插而而过，，小区区引入入东南南亚风风情格格调，，整体体绿化化率达达到36%，周边边有县县政府府、定定南二二中、、学府府院、、行政政中心心等一一些政政府机机构，，即远远离了了城市市的喧喧哗，，又不不失城城市交交通的的便利利，非非常适适合居居家休休闲养养生。。定南山山水香香格里里拉小小区，，目前前各项项基础础设施施均在在规划划建设设中，，周边边学校校、行行政、、商业业、休休闲、、生活活、医医疗配配套成成熟，，商业业面积积约为为30000m²，，能够够完善善小区区商业业配套套，方方便业业主的的生活活需求求。以东南南亚风风情新新现代代主义义格调调打造造的首首席海海岸美美墅———香香格里里拉是是城北北新区区唯一一大型型别墅墅住区区，也也是定定南比比较知知名别别墅大大设计计，居居于城城北新新区城城市发发展核核心区区域，，水系系环绕绕且临临近定定南水水源头头礼享享水库库，空空气绿绿化非非常适适合养养生居居住。。前言言香格里里拉——开启定定南城城市墅墅生活活！开启城城市墅墅生活活正式启启动墅生活活舒生活活生活并并不只只是活活着！！项目策策划阶阶段的的任务务第一部分第二部分第四部分第三部部分项目定定位项目形形象提升项目价价值点点梳理理营销策策略营销策略宣传策略活动策略推售策略营销推广总控项目价值点梳理项目定位项目形象提升项目深度洞察项目SWOT分析形象定位客户定位报告逻逻辑地地图项目售售楼处处包装装项目导导视系系统项目周周边环环境提提升项目对对外展展示提提升物业服服务提提升项目深度洞察项目SWOT分析深度洞洞察1—产品力力产品具具有一一定优优势：：相比与与定南南的别别墅而而言，，本案案的产产品的的总体体规划划设计计上有有明显显的差差异性性。阶梯式式的排排布，，利用用高差差、坡坡度等等方面面提高高别墅墅的私私密性性和舒舒适性性。香格里里拉别别墅以以“东东南亚亚风情情的新新现代代主义义”为为特色色，在在定南南区域域内还还是比比较高高瑞一一个别别墅区区，依依托香香格里里拉名名气，，再加加上周周边景景区式式体验验，尽尽显成成熟之之美，，引发发极强强购买买欲望望。在我公公司进进驻香香格里里拉以以来，，前期期来访访客户户对我我们别别墅区区反响响最大大的就就是，，价格格过高高，户户型不不满意意，很很多人人接收收不了了两百百多万万的联联排别别墅，，独栋栋别墅墅三百百多万万，在在定南南区域域内，，普遍遍过高高。市场上上，别别墅的的价格格大都都在120-200万。缺乏说说服力力的购购买理理由：：准确的的品牌牌定位位——我们的的客群群是谁谁？特色的的居住住价值值——顾客的的购买买理由由？鲜明的的品牌牌包装装——品牌个个性化化包装装？深度洞洞察2—品牌力力项目最最大的的特点点是什什么？？购买买后的的利益益点有有哪些些？目目前项项目的的卖点点基本本都没没有对对外宣宣传，，导致致客户户很难难找到到香格格里拉拉，消消费者者很难难想起起买别别墅要要来香香格里里拉的的念头头。缺乏有有效的的精准准营销销手段段：定位模模糊下下，目目标人人群不不清晰晰，缺缺乏精精准的的渠道道推广广。粗粗放式式的等等客上上门—“坐销””，效效果难难于理理想。。我们的的目标标客户户是谁谁？他他们购购买别别墅最最关心心哪些些因素素？我我们如如何精精准的的找到到他们们？用用什么么样的的方式式吸客客？这些问问题不不解决决，我我们的的销售售力毫毫无保保障，，我们们应当当“坐坐销””与““行销销”结结合，，走出出去引引进来来。针对高高端客客户制制定相相应的的拓展展渠道道，如如：4S店、高高档饭饭店等等深度洞洞察3—销售力力现场氛氛围与与管理理不足足抛开与与竞品品楼盘盘规划划、产产品差差异，，我们们在现现场氛氛围和和管理理上，，同样样存在在不足足。销售中中心沙沙盘布布置过过于简简陋（（模型型、现现场展展示物物品、、宣传传品等等）现场配配套物物品过过于简简单，，让人人没有有尊贵贵感；；因增增设一一些咖咖啡、、饮料料、VIP客户室室等。。销售动动线缺缺乏设设计，，别墅墅社区区体验验不足足等，，能购购买别别墅的的人群群一盘盘都是是懂得得品质质生活活的人人群，，现场场配套套因该该项跟跟上。。深度洞洞察4—现场感感染力力项目深度洞察项目SWOT分析项目自自我SWOT分分析））S———优势势strength1、定定南县县别墅墅市场场存量量较少少，真真正的的别墅墅区更更是屈屈指可可数，，本案案存在在一定定的市市场机机遇。。2、本本案的的产品品品质质感较较强，，利于于别墅墅品质质的建建立，，提高高项目目的质质感和和档次次。3、本本案所所在城城北新新区，，虽目目前相相对较较偏，，但从从长远远的规规划来来说，，近邻邻新的的市政政中心心（未未来升升值潜潜力较较大））；同同时本本案距距离定定南老老城区区仅有有10分钟钟车程程，是是别墅墅理想想的居居住位位置，，出则则繁华华，入入则宁宁静（（离尘尘不离离城））W———劣势势weakness1、定定南县县城区区相对对较小小，客客户的的区域域概念念明显显，对对别墅墅的接接受度度相对对大城城市来来说，，需要要一个个过渡渡期。。2、前前期宣宣传力力度几几乎没没有，，有些些客户户明显显没有有接触触到项项目的的魅力力所在在。3、本本案别别墅的的密度度较大大，增增加总总价抗抗性，，对销销售带带来巨巨大压压力。。T———威胁胁Threaten1、定定南县县区住住宅开开发量量较大大，带带来竞竞争压压力。。2、房地地产市市场出出于调调整期期，未未来走走向不不明朗朗，尤尤其是是对改改善性性需求求。3、别墅墅市场场较为为透明明，基基本上上价格格都在在4200-5400元/㎡。O———机会会Opportunity1、新新一轮轮经济济提升升，增增加部部分有有能力力改善善居住住环境境的购购买需需求。。2、项项目周周边道道路的的维修修，增增加未未来项项目的的机会会点。。3、通通过我我司包包装、、推广广给定定南县县带来来全新新的感感受，，提升升项目目的关关注度度，全全面引引起关关注。。营销策略宣传策略活动策略推售策略营销推广总控项目价值点梳理项目定位项目形象提升项目深度洞察项目SWOT分析形象定位客户定位报告逻逻辑地地图项目售售楼处处包装装项目导导视系系统项目周周边环环境提提升项目对对外展展示提提升物业服服务提提升形象定位客户定位山水豪豪宅传世荣荣耀山水之之畔，，一府府豪宅宅，一一脉相相传，，一世世荣耀耀！形象系系列广广告语语墅生活活生活并并不是是简单单的活活着！！一江之之水铸就一一城经经典择水源源之畔畔，揽揽一江江碧水水，观观一世世繁华华，铸铸一城城经典典！一江一一水易易生活活豪庭豪园好好风光择水而居，，品质人生生，香格里里拉，首屈屈一指的稀稀缺别墅群群落！稀世经典定南壹号资产产集文化遗产、、皇家血脉、、当今居住价价值于一体，，以“极度稀稀缺”演绎历历史的恒产观观。根据具体的销销售节点进行行推广调整，，大方向以别别墅形象为主主，配以销售售信息为副标标。形象定位形象系列广告告语根据整体形象象进行推广，，配以销售信信息为副标。。形象定位概念类：1、生活并不不是简单的活活着2、山水豪宅，，传世荣耀3、一江一水易易生活，豪庭庭豪园好风光光4、一江之水，，铸就一城经经典5、稀世庄园，，打造城区新新地标6、邻水而居，，纵享天成促销类：1、山水美墅墅低价发行，，打造城市核核心富人区2、用普通住住宅的价格买买别墅3、为墅不多多，一开倾城城万众热捧捧4、有庭有院，，“墅生活”形象定位客户定位创业的道路是是艰难的，收收获成功的现现在，正好在在这买个别墅墅犒劳下自己己！如今有了钱，，就选这新区区最好的地段段，买最好的的别墅！退休在家，儿儿女尽孝，加加上之前留的的一点积蓄，，刚好在这生生态最好的地地方买个宅子子养老！工作稳定，收收入也还可以以，价格能够够接受，买在在这里，改善善生活，相当当惬意啊！客户猜想目标客户描摹摹因此是我们的主要要客户群体！！改善型客户！！客户类型我们需要的客客户决定项目竞争争力的本源——改善性客户性格属性项目客户可能能具备的需求求特征※看好所在片区区的发展潜力力，有支付能能力※喜爱片区的尺尺度和高尚的的现代化化氛氛围※对新城区居住住具有的依赖赖感※最求高层次物物质享受※注重品质、资资源，享受良良好的居住环环境※理解产品的理理念和产品创创造的价值……自信且事业有有成时尚善于交际喜欢成为焦点点谨慎富有智慧……营销策略宣传策略活动策略推售策略营销推广总控项目价值点梳理项目定位项目形象提升项目深度洞察项目SWOT分析形象定位客户定位报告逻辑地图图项目售楼部包包装项目导视系统统项目周边环境境提升项目对外展示示提升物业服务提升升项目售楼处包装项目周边环境提升项目对外展示提升项目导视系统物业服务务提升升售楼部包装改改进意见售楼部是接待待客户的主要要区域，因此此售楼处的设设计应本着科科学的尺度划划分、功能区区隔、项目形形象的传递、、卖点的展示示，体现舒适适亲近的参与与感的原则来来设计。并且且配合项目本本身，进行物物料包装。分区改善方面水吧设置咖啡、饮料等沙盘区改善沙盘状况洽谈区设置新的洽谈区项目售楼处包装项目周边环境提升项目对外展示提升项目导视系统物业服务务提升升选择在项目周周边，尤其是是沿江道路处处、环城路选选择安置灯杆杆旗、道旗，，形成一系列列的视觉冲击击，提高项目目知名度，又又可作为路线线引导使用。。选择在项目别别墅地块周边边优化工地围围墙广告、墙墙体广告。主要路口租赁赁高炮、大牌牌广告项目导视系统统——在主要路口设设置导视道旗旗项目售楼处包装项目周边环境提升项目对外展示提升项目导视系统物业服务务提升升室外环境包装装建议露天茶坊等公公共设施能够够真实体验休休闲生活状态态售楼部门口建建议摆放露天天茶坊及一些些休闲茶座，，不建议在售售楼部门口停停放大量摩托托车、私家车车等，给售楼楼部留开足够够的空间展示示面。样板房装修建建议样板房装修建建议：建议加快工程程进度，尽快快完成样板别别墅的装修，，实现现场售售楼的条件，，更利于后期期销售，并且且给客户一个个直观的未来来居住体验。。建议装修两套套样板房，一一套为简欧风风格，一套为为现代风格简欧风现代风格现代风格简欧风项目售楼处包装项目周边环境提升项目对外展示提升项目导视系统物业服务务提升升停车场广场销售大厅休息区样板房签约洗手间离开项目案场物业围销销方案销售通道客户流线销售广场服务务客户迎迎接、、会所所指引引、信信息传传递、、打伞伞……广场环环境维维护、、小品品、水水景、、绿化化的维维护……停车场场—会所、、会所所—停车场场（视视现场场距离离配备备）ABC调制鸡鸡尾酒酒、果果盘、、各类类饮品品……负责出出品及及用具具回收收……台面、、地面面清洁洁……AB吧台服服务营销策略宣传策略活动策略推售策略营销推广总控项目价值点梳理项目定位项目形象提升项目深度洞察项目SWOT分析形象定位客户定位报告逻逻辑地地图项目售售楼处处包装装项目导导视系系统项目周周边环环境提提升项目对对外展展示提提升物业服服务提提升中高端端楼盘盘操盘盘经验验区域质质素的的优良良决定定豪宅宅项目目的营营销方方向。。区域特特征区域发发展阶阶段豪宅成成功营营销方方向陌生区区域，，认知知度低低区域““婴儿儿”期期区域发发展迅迅速，，拥有有一定定区域域价值值区域高高成熟熟度，，区域域价值值已被被充分分认可可区域““少年年”期期区域““成年年”期期“告诉诉别人人她会会长得得很美美””生活并并不是是简单单的活活着“告诉诉别人人她美美得与与众不不同””生活就就是与与众不不同“告诉诉别人人她是是完美美的””生平等等，活活有别别营销总总体策策略高端住住宅成成功营营销方方向高端住住宅成成功营营销动动作基于区区域价价值，，重新新定义义产品品利用成成熟区区域价价值，，项目目全方方位打打造外外的细细节放放大营造时尚感感营造稀稀缺感感营造身身份感感重新定定义区区域价价值，，提升升形象象中高端端楼盘盘操盘盘经验验随着项项目不不断成成熟实实景呈呈现营销推推广纲纲领制制定，，三大大关键键因素素【关键一一：生生活观观念凸凸现】别墅是是城市市资源源豪宅宅的典典范，，定南南香格格里拉拉虽然然欠缺部部分城市资资源，，但区区域规规划发发展有有着足足够的的利好好，我我们需需要重重点挖挖掘城城市价价值。。【关键二二：品品牌价价值体体现】香格里里拉品品牌一一脉相相承，，但属属性已已经发发展改改变。。为城城市山山水资资源豪豪宅住住区，，有着着第一一居所所及强强势资资源的的复合合价值值，但但香格格里拉拉需要要传递递的是是城市市山水水资源源下的的另一一种生生活方方式。。【关键三三：客客户圈圈层突突破】目前定定南区区域房房价攀攀升让让我们们联想想到定定南香香格里里拉入入市之之初，，本项项目总总价与与此趋趋同，，客户户圈层层未产产生太太多变变化，，唯一一要考考虑的的是区区域的的客户户圈层层突破破。宣传策略推售策略营销费用活动策略户外高高炮推推广高炮：：选择交交通干干道、、十字字路口口、项项目周周边。。广告告设计计应做做到视视觉效效果独独特，，画面面简洁洁宣传策策略宣传策策略在高端端酒店店、银银行VIP室、汽汽车4S店设置置形象象展板板或者者展架架通过间间接植植入将将项目目形象象不断断在各各大高高端场场所传传播，，从而而使项项目形形象不不断出出现在在人们们的视视野中中。微信营营销营销方方式：：O2O二维码码用户通通过扫扫描二二维码码或者者搜索索香格格里拉拉公众众账号号就可可以成成为香香格里里拉微微信好好友，，在这这里可可以了了解到到项目目奉送送的项项目最最新信信息，，也可可以获获得派派发的的项目目活动动、户户外活活动等等多重重圈层层活动动邀约约。。高端名名品资资讯嫁接一一线品品牌，，华韵韵热点点会为为您发发布前前言时时尚讯讯息，，匹配配业主主的高高档生生活需需求。。宣传策略推售策略营销推广总控活动策略6月推广启启动物料准准备1营销中中心开开放（启幕幕盛宴宴）7月8月9月10月11月12月感观盛盛宴产品发发布会会香格里里拉打打造的的主流流影响响力活活动2香格里里拉产产品发发布3千人徒徒步4终极豪豪车展展6业主答答谢（（答谢谢晚宴宴）营销中中心开开放巡展配配合品牌影影响力力切入入：香香格里里拉再再启感感观盛盛宴（（媒媒体见见面会会、极极致体体验））项目价价值导导入：：香香格格里拉拉产品发发布大事件件嫁接接：千千人徒徒步项目体体验升升级：：终级豪豪车展展产品价值值力升华华：香格里