从化风云岭项目前期定位可行性的报告

从化风云岭项目前期定位可行性的报告得城市以土地，还城市以高度——城市名片之珠光风云岭项目一个国家或者城市进入富裕、进入发达阶段一定伴随着休闲时代的到来，大休闲带动大消费，大消费带动大发展。从化，是广州“北优”发展战略的主要区位，其国际旅游城市、生态文明示范区等城市定位注定从化将成为珠三角财富聚集新高地和高端休闲度假区。自然环境的天生禀赋，与城市发展的走向不期而遇，珠光风云岭项目集超五星级酒店、国际商务、别墅洋房、度假休闲等顶级配套于一身，不仅使其自身成为一个足以支撑起中心城区的高端综合体，其发展更能撬动整个从化的旅游产业链，为从化向珠三角递上最靓丽的名片。前言第一部分市场状况第二部分项目定位

第三部分目标客户群分析第四部分规划建议第一部分市场状况从化概况概况从化市位于广州的东北部，地处珠三角经济区内，是珠江三角洲平原与粤北山区之间的衔接过渡地带。从化区位优势得天独厚，是珠江三角洲通往粤北、华东地区的交通咽喉，是广州北部门户，是珠三角对广东北部山区和北部内地省份的重要接驳点，是广州“北优”发展战略的主要区位。定位

从化的城市定位为具有中等城市规模的广州北部城市副中心、广州先进制造业基地和新兴产业集聚区、国家创意农业基地和国际自然创意产业基地、广州北部的物流集散地和商贸中心、国际旅游城市、生态文明示范区。从成交量上看，2009年至2010年3月期间，从化整体市场月基本保持良好的成交势头，5月黄金和10月黄金周成交趋旺，成交套数均超过600套；8、9月成交略有下降，成交量徘徊在250套左右；成交走势上看，从去年10月开始，从化房地产市场成交数量受政策及市场环境的影响，呈下降趋势；直至今年3月成交量才开始有所回升；从化地产市场概况数据来源：新浪乐居成交均价上看，09年9月至10年3月期间，从化整体市场成交均价保持5800元/㎡左右，且呈缓慢上升趋势；整体市场价格的走势较为稳健；成交总额上看，从去年10月开始（8月数据缺失），从化房地产市场总体成交额呈下降趋势，至2010年2月份成交跌至最低点；直至今年3月成交总额开始有所回升；从化地产市场概况数据来源：新浪乐居各板块板块概况及代表项目分析旅游地产重点发展区域城市型地产重点发展区域温泉区域街口区域神岗区域别墅市场竞争状况神岗板块——广州辐射带动地产重点发展区1.东方夏湾拿2.珠江国际城3.逸泉山庄4.流溪御景花园代表楼盘板块发展方向：充分利用珠三环高速公路、京珠高速公路、街北高速公路和广从轻轨、105国道等交通优势，利用流溪河沿岸、低丘山林的环境优势，积极发展针对广州市民的中高档郊区社区。社区建设要有适当的规模且配套完善，形成一个个档次有别、风格各异的居住区，彼此之间预留必要的生态区域或农田。优点：成熟社区，已开发多期，拥有不同的组团，每个房间都有露台/阳台，价格也很便宜、交楼时间短。缺点：楼道空间窄小；密度大、杂乱,离从化市区远。神岗板块---东方夏湾拿指标数据地理位置从化神岗规模占地面积：198万㎡建筑面积：未知发展商广州珠江房地产开发中心有限公司楼高四层（含地下室）规划独栋、双拼、多联、洋房、酒店、商业街推售货量现推售安达卢西亚三期/巴哈马二期多连排约户型独立别墅300-370㎡联排别墅258-266㎡推货量——110销售量剩余4套40销售率——3636%销售价格联排别墅均价8500-9000元/㎡独立别墅约12000元/㎡装修标准2000元/㎡神岗板块---珠江国际城指标数据地理位置从化神岗规模占地面积：133万㎡建筑面积：发展商珠江投资楼高四层（含地下室）规划小区：10万平方米的商业中心、2万平方米中轴水景、1200亩体育公园、3万平方米高尔夫练习场、9000平方米名流会所；以323㎡和351㎡的双拼户型为主。推售货量双拼别墅户型

321-353推货量新推45套销售量约15套销售率33%销售价格均价9500元/㎡（中轴水景12000元/㎡）装修标准2000元/平方优点：四面环山，视野开阔。户型设计巧妙相连，实用美观，带立体花园。配套规划完善；开发多年，小区较为成熟；缺点：园林绿化没有突出的特色；除中轴水景单位，其他联排产品楼距都比较密，景观较为单一；优点：1、品牌发展商；2、小区开发多年，居住气氛较好；3、项目配套规划较为完善；4、临近105过道，交通较为方便；缺点：1、园林绿化没有突出的特色；2、景观资源较为缺乏；北向望流溪河；神岗板块---逸泉山庄指标数据地理位置从化神岗规模占地面积：86万㎡发展商城建集团楼高两层规划小区：6000平方米的会所内有超市、中西餐厅、酒吧、医疗中心、会议中心、健身室、卡拉OK舞厅、桌球室、羽毛球场、桑拿、沐足、美容、美发，还有室内外网球场、室外篮球场、大型泳池等，另外还有度假公寓、9万平方米的景观高尔夫练习场及准五星级逸泉国际大酒店。小区别墅以独立、联排为主；另还有洋房。推售货量主推洋房（无在售别墅）户型340-390㎡推货量18套销售量5套销售率29%销售价格均价15000元/㎡装修标准无装修-元/㎡温泉板块——1.富力泉天下2.居里润园3.方圆明月山溪旅游地产重点发展区板块发展方向：充分利用温泉、流溪河、连绵山林、岭南风情、果林之乡等风景旅游资源，建设街吕高速甚至街良（街口到良口）轻轨，以良口温泉开发区、良口镇区、温泉旅游度假区（即温泉镇区）为重点，建设高、中、低不同档次而相融的规模相对较小的居住社区，以两镇区为中心，形成群星拱月的房地产楼盘格局，使之成为广州市、珠三角、广东省、全国乃至东南亚的休闲度假胜地。代表楼盘优点：位于温泉镇环境清幽；有温泉入户；容积率低；定位高、居住氛围较好。缺点：位置偏远，社区小，总价高，可选性不强；周边人口比较复杂；生活购物不方便。温泉板块---居礼润园指标数据地理位置从化温泉镇规模占地面积：建筑面积：40万㎡发展商广州家化置业有限公司楼高别墅：四层（含地下室）规划小区内设2000㎡温泉养生会所，以独立别墅和公寓为主。推售货量别墅46套户型264-431㎡推货量46销售量14套销售率30%销售价格10000-14000元/㎡装修标准无装修-元/㎡优点：临近度假区温泉镇，方便娱乐；小区配套齐全；地下室采光设计良好。缺点：距市中心较远；周边配套设施较少；交通不方便。温泉板块---方圆明月山溪指标数据地理位置从化温泉镇规模占地面积：43.2万㎡建筑面积：31.5万㎡发展商方圆集团楼高四层规划独立、三联、四联推售货量一期：“文明里”组团，90套货量户型独立别墅三联、四联面积㎡401-450350-360推货量41124销售量3090销售率74%73%销售价格11000元/㎡约7000元/㎡装修标准无装修-元/㎡街口板块——城市型地产重点发展区1.雅居乐滨江花园2.从化托斯卡纳代表楼盘板块发展方向：从化全市的政治、经济、文化和信息中心；重点发展配套完善的中低档次的住宅小区或组团，建设以多层公寓式住宅为主体、小高层住宅为辅助、点缀少量高层住宅和低层别墅，并建设适量经济适用住房和廉租住房的房地产体系项目项目占地容积率配套环境资源优势劣势东方夏湾拿198万㎡0.6拉丁风情商业街、豪生酒店、会所荔枝林、流溪河景（小支流）成熟社区，以开发多期，拥有不同的组团。每个房间都有露台/阳台，价格也很便宜、交楼时间短。小区内穿插一条村们和业主共用的路.楼道空间窄小/密度大、杂乱,离从化市区远；逸泉山庄约233万㎡0.45酒店、会所、商业街流溪河景（非一线江景）岭南特色风情，绿化率高、密度较低；社区成熟，管理费不高；大露台并且赠送大花园，现楼。地势较低，密度大。

朝向不是很理想，组团设计比较乱。珠江国际城133万㎡1.02高尔夫练习场、大型商业、医院、学校部分山景四面环山，视野开阔。户型设计巧妙相连，实用美观，带立体花园。配套高尔夫练习场。发展不成熟，园林绿化没有突出的特色。地理位置交平坦无优势，整个项目显得非常荒凉方圆明月山溪约43.2万㎡0.8广东省美协（方圆）艺术中心、泮溪公园\商业街，幼儿园流溪河景（小支流）临近度假区温泉镇，方便生活、娱乐；小区配套齐全。地下室采光良好。距市中心较远。周边配套设施较少；交通不方便；流溪御景66万㎡0.67会所、商业街、幼儿园；背依风云岭、一线流溪河景3.2公里长流溪河岸，户型产品上有竞争优势；西班牙建筑风格，首创地下室连通车库等；社区配套少；小区开发时间断，不成熟；别墅竞争对手统计项目名称产品建筑面积地上面积地下室面积花园面积对外销售均价装修标准东方夏湾拿联排（单边）2661868015090002000联排（中间）258178807185002000珠江国际城双拼323223约110160-56090002000双拼351251约110160-56090002000明月山溪(诗书里）独立400300约100300-40010000毛坯富力泉天下独立400-480280-330120-150约110-1508000毛坯双拼300-380220-260约120约80-1206800毛坯双拼320220100——9000毛坯居礼润园独立450300-500约80-100370-50016000毛坯600400-600约80-120约50017500毛坯别墅竞争对手统计从竞争对手来看，从化市场上独立别墅产品主要以400-480㎡为主，地下室主流为120-150㎡；双拼别墅以320-400㎡为主，主流地下室面积80-120㎡不等；联排别墅以东方夏湾拿最为典型，面积区间集中在260㎡左右，地下室面积约80㎡；洋房市场竞争状况1.宏城海岸2.逸泉山庄3.上城湾畔代表楼盘优点：1、景观资源好，南向望江；2、从化中心城区规模最大园林社区；建筑高度全市最高；3、洋房产品户户南北对流缺点：1、小区及周边配套较缺乏；2、价格在从化市场上偏高；2、交通不算便利；智杰宏城海岸指标数据地理位置从化市河滨北路项目规模占地面积50000㎡；总建筑面积15000㎡；发展商宏诚·智杰地产楼高31层高规划项目分三期开发，一期开发4栋，面积从139—430平方米不等。户型包括三房两厅、到五房两厅、复式等大户型，共480多户。推售货量360套在售户型三房四房五房145168-175212㎡推货量2706030销售率57%47%67%销售价格6500-7500元/㎡装修标准毛坯备注带入户标准优点：1、品牌发展商；2、小区开发多年，居住气氛较好；3、项目配套规划较为完善；4、临近105过道，交通较为方便；缺点：1、园林绿化没有突出的特色；2、景观资源较为缺乏；逸泉山庄指标数据地理位置从化神岗流溪河畔（105国道旁）项目规模占地面积约17.5万㎡总建筑面积约88万㎡发展商城建楼高15层规划分八旗开发，目前在售的是“逸粤湾”共772套；推售货量772户型一房两房面积㎡45-5886-112推货量238534销售量152382销售率64%72%销售价格6000元/㎡装修标准毛坯优点：1、出入交通较为便利；2、大型社区配套成熟；缺点：1、小区内建筑密度高；2、景观资源缺乏，只能南向望流溪河；3、小区内绿化率不高；上城湾畔指标数据地理位置从化市江埔街海塱开发区地段项目规模占地面积23万㎡；建筑面积28万㎡发展商合景泰富地产楼高10层、15层、17层（洋房）规划分A、B、C三区开发，A、B区为洋房、C区为别墅；推售货量总推2821套洋房户型一房一厅一房两厅两房三房四房面积㎡29-6256-9467-9289-120145推货量332816396121862销售量132393284111661销售率40%48%72%92%99%销售价格6200元/㎡（注：08年4500元/㎡）；装修标准毛坯；街口板块---雅居乐滨江花园指标数据地理位置街口河滨路规模占地面积：500亩建筑面积：40万平方米发展商广州从化雅居乐房地产开发有限公司

楼高3层规划独栋、双拼、四联、高层洋房、商业街会所推售货量已全部售罄户型141-375㎡推货量销售量售罄销售率100%销售价格均价6000均价元/㎡装修标准毛坯交楼优点：比较邻近从化街口中心生活购物方便，小区成熟。品牌效应较好。缺点：居住密度较大，居住氛围低，人口较复杂；酒店竞争状况1.逸泉国际酒店2.东方夏湾拿豪生酒店3.碧水湾温泉酒店4.望谷温泉度假村代表项目项目名称逸泉国际酒店地址广州从化105国道旁开发公司越秀城建集团规模占地面积2万多平方米酒店等级未评级房间数目204房间价格450-1050元/间/晚功能配套酒店拥有200多间豪华客房、8栋至尊温泉别墅，配套400多平方米多功能国际会议中心、特色西餐厅、大型娱乐中心、SPA水疗区、高尔夫练习场等；逸泉国际大酒店：酒店整体设计以自然、生态、健康、养生为主题，按照五星级标准建造。酒店通过优良的配套设施与逸泉山庄幽静雅致的园林环境组合出丰富的、多元化的休闲度假资源。酒店拥有204间客房、南粤民族气息中餐厅、西餐厅、JK娱乐中心、东南亚风情康体温泉水疗中心，酒店配套400多㎡的道姓国际会议中心及9个中小型会议室；项目名称东方夏湾拿豪生酒店地址广州从化105国道旁开发公司珠江投资规模/酒店等级五星级房间数目188套客房和28套酒店式公寓房间价格550-1180元元/间/晚（双人房）功能配套能容纳200人的多功能会议中心，及7间中、小型会议室；拉丁热带风情，风格独特的西餐厅；设施齐全的康乐中心、大型的室内恒温泳池、具有拉丁热带风情的巴拉德罗沙滩泳池、桌球馆、棋牌室等东方夏湾拿豪生酒店：酒店依照古巴风情建造，建筑独具匠心，集住宿、餐饮、娱乐和康体于一体，兼备商务旅行、健身理疗和会议接待功能，是四海宾客进行商务、会议、旅游、度假、养身、休闲等活动的理想居停之所。酒店拥有188套客房及28套酒店式公寓，均拥有全智能化的房间控制系统，包括：智能温控、电子门锁系统、宽频直驳国际互联网络、卫星及有线电视、音响系统。项目名称碧水湾温泉酒店地址广州从化市流溪温泉养生谷(良口)开发公司民航中南空管局规模建筑面积达30000㎡酒店等级五星级房间数目200余间房间价格880-980元/间/日功能配套多功能会展中心有8个不同规格的会议室和休息室，可同时容纳近500人；大型露天温泉占地38亩，拥有28个大小不一的温泉游泳池；不同风情的餐厅、商务中心；度假村还拥有各类球场、棋牌室、游泳池等运动设施；夜总会等碧水湾温泉度假村酒店（亚运指定酒店）：是一所由民航中南空管局投资按五星级标准建造的道姓露天苏大型温泉为特色，集住宿、餐饮、会议、商务、娱乐、休闲、健身和大型露天温泉等功能为一体的豪华型温泉度假村。项目名称望谷温泉度假村地址广州从化市温泉镇温泉西路9号开发公司广州市干基实业有限公司规模占地面积二百多亩酒店等级五星级房间数目101间房间价格480-1080元/日/间功能配套配套独立温泉SPA客房、高级别墅、特色餐饮、水疗、康体娱乐等望谷温泉度假村酒店：以巴厘岛设计风格的五星级SPA温泉度假村，是一家集餐饮、住宿、娱乐、温泉为一体的温泉会所度假型酒店。该酒店被指定为广州市电视台第十五届“美在花城”广告新城大赛培训基地和第十六届亚运会接待酒店。项目在售产品面积区间推货量销售情况价格元/㎡备注宏诚海岸三房14527057%6500-6700南向望江景四房168-1756047%五房2123067%逸泉山庄（逸粤湾）一房45-5823864%6000

两房86-11253472%

上城湾畔一房一厅29-6233240%6200

一房一厅56-9481648%

两房67-9239672%

三房89-120121892%

四房1456299%

在售洋房竞争对手统计从以上几个在售项目的洋房产品来看，以两房、三房户型为主，面积区间集中在90-145平方米之间，热售产品总价区间集中在60万~100万之间；从对比上看，由于宏诚海岸位于从化市中心，可南向望江景，因而其洋房产品以145㎡以上的三房、四房为主；数据来源：阳光家缘从化市09年国有土地使用权公开出让计划情况镇区名称用地性质用地面积㎡街口街商住352092城郊街商住14714江浦街商住329249温泉镇商住1070525鳌头镇商住253379太平镇商住153994民乐茶场商住87107吕田镇商住9887居住用地小计：2270947从化土地未来供应状况从化区域房地产属于刚起步阶段，虽土地使用已归广州所统管，并明文限制商业居住用地的开发，但由于土地资源丰富，未来依然有大量的居住用地推出……中心城区未来新开发项目随着从化城市化发展的加快，各大开发商均进行从化进行开发，而近期雅居乐在沙贝村地段投得的地块，亦已1205元/m2创下从化楼面地价新高……地址开发商用地面积（㎡）出让总价（万元）楼面地价（元/㎡）从化市街口街蓝田西路（雄锋村门口田）从化市建宏实业有限公司705236336雅居乐良口镇项目广州从化雅居乐房地产开发有限公司40000从化西浦项目广州市方圆房地产发展有限公司250000从化街口街沙贝村地段地块（编号2009-J8）广州从化雅居乐房地产开发有限公司442866533801205从化市街口街向阳大道东侧地段地块广州市智信房地产开发有限公化市街口街下围西路地段地块（2009-J6）广州市俊嘉贸易有限公司4533355783市场总结与启示供应从化市居住基本划分为三个区域（街口/神岗/温泉镇），而街口（项目所在）以较高密度的洋房类住宅为主，缺乏景观资源。需求城市化发展较慢，长期缺乏高端类住宅产品。主要客户为从化当地改善生活换房及从化工作的人群，部分珠三角度假的人群等。中心城区缺乏具景观优势的常住型产品中心城区缺乏高端住宅启示启示价格目前从化在售的别墅项目价格在8000-12000元/㎡，市场承受总价约在200-500万左右。而洋房价格在6000-6700元/㎡，市场承受总价约60-100万左右；户型从化周边在售的别墅产品，主要为300-450独立别墅和180-260联排别墅，中心城区目前已无相关产品。而别墅产品主要以90-145㎡为主，景观好的项目以大户型为主；目前从化的销售价格比08年已有较大的升幅，但部分有赖于入户政策的影响，故定价需考虑市场不稳定因素，慎防风险。中心城区别墅类供应相对缺乏。启示启示启示高端产品供应少市场均价在别墅12000洋房6700元以下城区别墅供应稀缺景观资源洋房稀缺存在城市高端景观产品的空缺第二部分项目分析及定位地理位置从化是街口街省道S355线旁用地性质旅馆业用地用地面积净建设用地面积139182.4㎡可建面积90468.56㎡容积率约0.65相关项目数据位于从化市城区范围内，西抵风云岭山脚，东与中心城区接壤…地块外部交通主要依靠东面355省道联通城区…本案项目位置市人民医院从化中学从化市政府流溪河从化大桥风云岭景区黎塘河本案周边配套包括：风云岭坪地公园（规划建设中）、风云岭森林公园、从化中学、从化市人民医院等…周边状况周边景观资源风云岭森林景观风云岭坪地公园景观湖泊景观除东面连接355省道外，其余三面均拥有较强的景观资源……项目地块现状少年宫用地风云岭景区S区域

地块与从化市最繁华的城市中心区接壤，周边商业、学校、医疗等配套齐全，生活便利…景观

地块位于风云岭东侧山脚，紧邻风云岭坪地公园（规划中），南面有从化著名的流溪河经过，西面为风云岭森林公园，景观资源丰富…交通

地块东面连同城区，并连接355省道（属于城市次级公路），而355省道与文峰路、口岸路相连，交通便捷…位置项目地处从化城市边缘，周边城市化发展相对较慢，城村结合痕迹较深…解决方法结合邻近的坪地公园，作出相对统一的风格设计，建造具有城市化特色的项目。建筑布局应考虑景观、间距最大化，并且在建筑形态上应有一定的创新及针对性；及对土地进行调整，如作出适量堆坡等，使其地形有所起伏；W地块地块容积率达到0.65，对于整体规划排布将会造成难度；地块较为平坦，景观资源利用难以最大化…解决方法O发展到2020年底，从化基本实现现代化，全市GDP达到1200亿元，全市人口达到110万，人均GDP达到10万元，城市化率达到80%以上，高端服务业成为经济发展的主导力量…需求根据《总规》，地块所在区域将发展成为城市型地产重点发展区，是全市的政治、经济、文化和信息中心，及农村城市化人口和外来人口相对集中的地域，其中中心城区人口50万左右。供应根据《总规》发展策略，该区将重点发展配套完善的中低档次的住宅小区或组团，建设以多层公寓式住宅为主体、小高层住宅为辅助…《从化市城市总体规划中心城区修编2004－2020》，以下简称《总规》T竞争

集团在从化已有两个别墅项目（一在售，另一在规划），再加上目前周边对手在售的别墅项目，在给客户带来众多选择的同时，无疑也给各大别墅盘带来了激烈的竞争、导致客户分流…解决方法为不同的项目塑造适合其体量、位置、档次及自身特点的顶级品牌定位，突出产品竞争优势，在区域内形成集团品牌效应,…政策受金融危机影响下，房地产市场处于调整阶段，各大别墅成交较为缓慢。使别墅项目售价开始出现全面理性回归，也导致别墅市场走向两极分化。分别以面积小、总价低的经济型别墅产品，或超大户型、大花园和带景观的豪华别墅产品。另邻近的风云岭坪地公园的建设工程时间进度，亦将会对项目造成影响…解决方法尽早与政府相关部门做好咨询沟通，与其工程进度相配合…竞争项目定位分析项目定位方圆.明月山溪东方风情温泉社区富力.泉天下原生态山水度假社区珠江国际城最亲近CBD的百万平米大型国际化闲适生活社区珠光.流溪御景南中国最顶级的独家生活区玖珑湖来自世外桃源的高尚住宅美林湖国际社区宜居别墅城宛在南加州天湖峰景世界级山水别墅社区保利香雪山新中心.原生态.城市别墅”豪宅颐和高尔夫庄园南中国第一领袖别墅区（环抱高尔夫球场城央山墅）从化区域多停留在原始的山水形象定位，缺乏满足高端阶层追求细致生活品味的产品定位目前从化区域的主要竞争楼盘项目定位均集中为山水或旅游资源等；广州周边及花都的定位侧重于城市豪宅和国际化高端社区，档次高，客户群多为在社会成功的顶端阶层。市场占位品质低本案在相关项目竞争对手中，以本集团的流溪御景项目在品质及价格上取以平衡，选择市场主流产品定位，突出性价比。本项目在市场的占位中应突出产品的优越性和高品质性，树立在从化区域上产品品质的标杆。高高价格明月山溪泉天下国际城流溪御景玖珑湖美林湖颐和高尔夫庄园天湖峰境综合以上……项目周边拥有丰富配套资源，必须在定位、规划及产品设计中融入风情主题概念，使其与原有优势资源融为一体，产生更大的价值；项目所在区域对于高端舒适型产品有较佳的需求，因此项目定位为低密度住宅，并充分利用项目的地形地貌及景观资源，提升产品价值；项目定位须高于目前从化区域在售的其他项目，并需与其从化市的城市发展定位相结合，成为从化高端住宅类产品的绝对标杆；项目定位城市副中心的顶级生态酒店度假区突出项目核心位置城市副中心打造新标准，确立市场领导地位酒店/别墅/豪宅结合项目自身资源，错位于市场空白点，提升自身竞争力生态度假第三部分目标客户群分析目标客户群分析广州区域私企业主/珠三角高端度假人群喜欢自然山水、认同从化板块

重点客户群核心客户群补充客户群从化区域内多次置业政府高级官员/政府高层接待区域外投资置业者目标客户群分析类别广州区域私企业主

/珠三角高端度假人群区域原居民

政府机关高级官员机场后勤基地

周边产业园老板覆盖范围天河、海珠、白云部分越秀从化本地从化及周边区域置业特点喜欢自然山水；认同从化板块；二次置业为主；一家4-5人为主要家庭结构；拥有稳定的经济实力；需求安静舒适的居住环境；交通距离方便需求景观资源政府接待；已有住房，有更换房子需求在当地生活较长时间离工作地区不远需求高档次物业要求离工作地区不远，交通方便需求高档次物业小结：以常住型消费、本地二次或多次置业者为主，兼有部分投资置业者；第四部分规划建议用地性质旅馆业用地可开发产品别墅/洋房/酒店用地面积净建设用地面积139182.4㎡可建面积90380㎡其中30000㎡为酒店面积容积率约0.649相关规划指标整体构思建议将整体项目以一个酒店的形式进行设计；建议为项目设置一个风情主题风格，酒店及别墅相一致；建议调整地块的坡度，由西面向东面逐步提高，使整体地块形成缓坡状态；建议以独立别墅和公寓为本项目酒店设置的配套居住设施；建议充分利用项目景观资源，使产品景观价值最大化；建议利用地形、规划排布及园林设置等争强产品的私密性；建议尽量利用退缩的空间（道路或湖岸）设置为绿化景观；分区功能建议建议建造绿化景观带355省道湖面酒店主体区度假别墅及酒店式公寓区湖及自行车径道退缩带省道退缩带建议建造绿化景观带本度假酒店作为坪地公园配套建设的五星级酒店，目标成为服务公园、从化市城区以至整个流溪河流域的高规格主题度假酒店，深切体现从化的山水格局，营造流溪河流域最佳的酒店。进一步提升风云岭坪地公园的休闲、文化、运动、观赏、游憩为一体的富有生机和活力的综合型公园内涵。酒店规划定位酒店建筑设计建议以休闲度假园林式酒店为蓝本，采用富有异国情调的建筑形象，建筑造型须严谨大方，比例考究，用料上乘。在优质的山水格局中打造出既富有庄园式风情，亦结合现代风格的建筑品味。整体酒店区域需结合前广场区和后户外休闲两个区域，形成宏伟高雅的主体形象；度假别墅区建议滨水而建，需比媲美国际一流的休闲酒店；酒店式公寓区建议要设计为多彩多姿的欧陆风情，使之成为静修养生的疗养胜地。酒店设计建议作为整个酒店用地的入口广场，位于用地东南角，建议利用后退国道125米的区域，营造气氛宏伟的广场形象，结合适量对称式跌水、台阶、景观大草坪等，在进入酒店大型门廊入口时，可营造出顶级酒店的气势尊贵，并留出充足的退缩空间与城市道路良好对话，从而满足大量酒店客户人流车辆的集散。广场跌水景观水榭中心喷泉园景小品酒店功能结构建议——酒店前广场区酒店功能结构建议——酒店主体区类别功能设施备注超五星标准酒店(对外经营为主)客房约300间豪华卡拉OK歌舞厅1个歌舞厅约10个包房商务中心票务/旅游/传真/投递商场中高档纪念品为主商业街作为小区配套使用餐厅中餐厅西餐厅宴会厅会议中心1大