基准地价系数修正法

房地产投资增势趋缓。1季度，商品房销售额亿元；商品房销售面积万平方米。B、基准地价系数修正法：基准地价成果及内涵基准地价的依据是《佛山市高明区城区城市土地定级与基准地价评估工作成果报告》与《佛山市高明区荷城街道住宅用地区片及区片地价图》,基准地价的内涵为各土地级别区域内“五通一平”（即通路、给水、排水、通电、通讯、场地平整）的土地开发程度下，平均容积率为下，法定最高出让年限的商业、住宅用途的完整土地使用权的单位土地面积（或单位建筑面积分摊）的平均价格。估价期日为2004年1月1日。根据《城镇土地估价规程》与《佛山市高明区城区城市土地定级与基准地价评估工作成果报告》与《佛山市高明区荷城街道住宅用地区片及区片地价图》。其基准地价系数修正法评估宗地地价的计算公式为：待估宗地价值=Pzg=[PssX（1+EK）xnOXnS+F]XS，其中：Pzg—为待估宗地地价Pss—为待估宗地对应的区片（段）地价刀K—为待估宗地所有地价区位影响因素总修正值no—为待估宗地其他因素修正系数的累乘（包括：容积率、使用年期、建筑密度、楼层）ns—为待估宗地的个别修正系数的累乘（包括：宗地面积、宗地形状、建筑物朝向、临街进深、临街宽度、宗地自身深度、商服繁华度）f—开发程度修正s—宗地土地面积具体测算如下：基准地价取定：根据《佛山市高明区城区土地定级与基准地价评估工作成果报告》、《佛山市高明区富湾镇城镇土地基准地价评估成果报告》与《佛山市高明区荷城街道富湾商业、住宅用地级别基准地价图》，评估对象地处佛山市高明区荷城街道沧江路以南、文化馆以西，属二级商业、一级住宅用地，商业基准地价（地面）取定为元/平方米；住宅基准地价（地面）取定为元/平方米。（1）宗地全部影响地价因素总修正值取定：待估宗地位于佛山市高明区荷城街道沧江路以南、文化馆以西，附近为村屋住宅、商铺，周边有市场、邮局、医院、银行储畜所、学校等商业、生活配套设施，距墟镇商服中心近，商业集聚规模较好，经城市主干道可通火车站和机场，交通较便利。待估宗地绿化覆盖率一般，自然景观较优，基本无污染物；待估宗地临沧江路，形状、面积规则，对土地利用无不良影响。故商业部分系数取定为25%；住宅部分系数取定为16%（该系数的取定详见《因素条件及对估价对象的影响程度修正说明表》（表3、表6）。表4一级住宅用地基准地价修正系数表因素权重因子权重优较优一般较劣劣商服繁华度距商服中心0一一交通条件临道路状况0一一距长途汽车站状况0一一基本设施距中学状况0一一距小学状况0一一距医院状况0一一距市场状况0一一排水状况0一一综合环境人文环境0一一环境质量0一一

临江景观视野0一一绿地覆盖度0一一规划条件土地利用限制0一一周围土地规划用途0一一合计--0一一表5一级住宅用地基准地价修正系数条件指标说明表因素因子优较优一般较劣劣商服繁华度距商服中心<800米800〜1000米1000〜1200米1200〜1400米>1400米混合型主干支路临道路状况混合型次干道交通型主干道不临路交通条件道交通型次干道距长途汽车站状况<400米400〜600米600〜800米800〜1000米>1000米距中学状况<150米150〜500米500〜800米800〜1200米>1200米距小学状况<100米100〜400米400〜600米600〜800米>800米基本设施距医院状况<100米100〜400米400〜600米600〜800米>800米距市场状况<100米100〜200米200〜300米300〜400米>400米排水好，长年排水较好，长年排水一般，较少排水较差，较长时排水很差，长排水状况无积水基本无积水时间有积水间有积水年有积水人口密度适人口密度较大，人口密度一般，人口密度过大较或人员素质低，中，人员素质人员素质较高，人员素质中等，过小，人员素质较人文环境高，治安等综治安等综合环境治安等综合环低，治安等综合环治安等综合环境差综合环境合环境好较好境一般境较差环境质量无污染基本无污染轻度污染污染较严重严重污染不受灾害影基本不受灾害影灾害影响程极受到一定程度的灾灾害影响严自然灾害危害响响轻微害影响重临江景观视野好较好一般差很差

绿地覆盖度>30%25%——30%15%——25%10%—15%<10%规划条件土地利用限制近期规划前景好近期规划前景较好无限制限制较小限制大周围土地规划用途高档住宅区成片住宅区一般住宅区零星住宅区其它类型表6（住宅部分）因素条件及对估价对象的影响程度修正说明表：因素因子因素说明条件等级修正系数商业繁华度距商服中心<800米优交通条件临道路状况混合型主干道优距公交车站状况<400米优基本设施距中学状况<150米优距小学状况<100米优距医院状况<100米优距市场状况<100米优排水状况排水好，长年无积水优综合环境人文环境人口密度较大，人员素质较高，治安等综合环境较好较优环境质量轻度污染一般0临江景观视野灾害影响程极轻微一般0绿地覆盖度一般一般0规划条件土地利用限制>30%优周围土地规划用途近期规划前景好优合计（2）住宅用地基准地价个别因素修正（ns—为待估宗地的个别修正系数的累乘，包括：宗地面积、宗地形状、建筑物朝向、临街进深、临街宽度、宗地自身深

度、商服繁华度））宗地面积修正系数住宅用地宗地面积修正系数表指标标准优较优一般较劣劣指标标准说明面积适中，对土地利用极为有利面积对土地利用较为有利面积对土地利用无不良影响面积较小，对土地利用有一定影响面积过小，对土地利用产生严重的影响修正系数1宗地形状修正系数住宅用地宗地形状修正系数表指标标准优较优一般较劣劣指标标准说明形状规则，对土地利用极为有利形状对土地利用较为有利形状对土地利用无不良影响形状不规则，对土地利用有一定影响形状较差，对土地利用产生严重的影响修正系数1建筑物朝向修正系数住宅用地建筑物朝向修正系数表指标标准说明东南南、西南东东北、西北北、西修正系数1在住宅用地个别因素修正体系中查询相关的修正系数（见表1－3）。则得出：宗地地价个别因素修正系数因素宗地面积修正宗地形状修正建筑物朝向修正因素条件、等级优优南、西南修正系数（3）住宅用地基准地价其他因素修正（no—为待估宗地其他因素修正系数的累乘（包括：容积率、使用年期、建筑密度、楼层））在住宅用地其它因素修正体系中查询地面基准地价相关的修正系数。则得出：宗地地价其它因素修正系数因素容积率（）年期修正（剩68年）开发程度修正修正系数0（4）期日修正系数取定:本次评估采用的基准地价在2004年公布，本次评估基准日为2007年10月23日，在此期间该区域住宅用地地价水平较稳定，故期日不需修正。（5）开发程度修正：待估宗地设定开发程度为宗地红线外“五通”（即通路、给水、排水、通电、通讯）及宗地红线内场地平整，与基准地价设定的开发程度相符，因此无需进行开发程度修正；（6）建筑面积取定：根据明国用（2006）第189号《国有土地使用权证》所载，由于本次评估的宗地为城镇混合住宅用地，假设首层建筑面积为1470平方米的房屋作商铺使用，而建筑面积为72,536.632平方米的房屋则作住宅使用，故根据实际使用情况，假设本次评估设定首层的房屋为商业用途，而二层以上的房屋为住宅用途。则，待估土地（住宅部分）楼面单价=pzg=[pssx（i+EK）xnoxns+F]=[元/zgss平方米X（1+16%）xXXXX+0]=元/平方米待估土地（住宅部分）地价=P=[PX（1+EK/r/