生态新城产业规划方案

河北怀来，12月华夏幸福基业股份有限企业怀来生态新城产业规划第1页A. 国际案例研究与借鉴 3B. 怀来规划区块功效定位 11C. 怀来规划区块产业定位 21D. 怀来规划区块(南区)发展规划 56E. 怀来规划区块(北区)发展规划 76第2页A. 国际案例研究与借鉴第3页针对此次怀来区块产业规划项目所需回答问题，罗兰·贝格分别围绕葡萄、生态城和新城建设模式进行了案例研究研究意义发觉世界著名葡萄产区经济发展模式借鉴其葡萄产业链延伸经验借鉴其围绕葡萄发展其它产业经验生态城怀来区块功效定位与产业定位葡萄新城模式资料起源：罗兰·贝格分析研究意义了解生态城定义并归纳其发展模式借鉴生态城发展中产业选择得出生态城建设过程中对房地产企业启示研究意义了解新城建设模式借鉴新城建设中关键成功原因借鉴怎样经过产业规划推进新城建设怎样围绕怀来区块独特葡萄资源，进行产业链延伸并推进地域经济发展？怎样将规划区块打造成为可连续发展生态区域？产业怎样定位？怎样经过正确定位以及模式选择，将规划区块成功塑造成一个新城？第4页这些地域发展历程为怀来规划区块未来功效定位和产业定位提供了有益借鉴，其中美国加州纳帕谷发展模式最值得研究1234纳帕发展经验怀来区块借鉴之处结合澳大利亚民俗风情，研究客户需求，开发特色葡萄酒旅游产品借势南澳首府阿德莱得，吸引城市居民到此旅游由种植户合作建立葡萄酒厂，互惠互利利用除葡萄酒外旅游资源，如手工艺、温泉、果园、富士山等来填补其葡萄酒不够著名劣势，综合发展特色旅游借助地理位置优势，吸引东京城市居民提升纳帕葡萄酒国际著名度，以此为卖点大力发展纳帕葡萄酒特色旅游发展葡萄酒相关产业集群，形成葡萄酒产业链条建立以高科技产业为主工业园区，拉动经济增加利用葡萄酒旅游业吸引人口来此居住，以及商业地产到纳帕投资对葡萄酒进行规范化管理发展葡萄酒酒庄高端旅游产品，吸引各国高端人士结合地域特色，开发特色葡萄酒旅游产品借势北京大城市丰富客户资源借助周围著名旅游景点吸引人群开发旅游资源，改传统农业为观光农业提升葡萄酒著名度引入葡萄酒相关产业链上企业发展以高科技产业为主工业园区发展特色葡萄酒旅游，以此发展房地产市场资料起源：罗兰•贝格分析巴罗莎山梨县波尔多设计高端葡萄酒旅游产品案例研究－葡萄酒产区·第5页纳帕葡萄酒在国际评酒会上频频获奖，得到世界认可，从而直接促使纳帕葡萄酒产业进入黄金发展阶段1860年以前，小规模种植当地葡萄1860-1899，纳帕产区葡萄酒在欧洲贸易展上频频获奖，使其在国际市场上以高质量崭露头角1900-1969，根瘤蚜虫病和禁酒令使纳帕葡萄酒也受到重创纳帕葡萄酒在世界葡萄酒业得到认可，并快速发展罗伯特蒙大为领导纳帕葡萄酒协会，致力于建立纳帕高档葡萄酒产区著名度1986年，开展机场工业园区规划项目，大力发展旅游业，提出“纳帕旅游战略规划”阶段1：发展葡萄酒业阶段2：1970-90年代阶段3：1986年~阶段4：-至今葡萄酒旅游业发展房地产市场，房价指数急速上涨1976年，纳帕葡萄酒取得“巴黎评酒”会第一名纳帕建立“纳帕工业园区”提出旅游战略规划资料起源：

罗兰·贝格分析案例研究－葡萄酒产区第6页纳帕紧紧围绕葡萄进行了产业延伸，直接或间接带动相关产业发展纳帕葡萄酒产业链分析葡萄种植葡萄酒酿造直接相关间接相关瓶盖制造木桶制造不锈钢罐制造葡萄酒销售葡萄酒运输慈善事业餐饮教育葡萄藤培育与评定酒庄研究旅游房地产酒店大量引入酒庄发展葡萄种植和酿造仅从1861年到1889年，纳帕地域商业化酒庄就从一家发展到140家，当前纳帕酒庄已达近400家1围绕葡萄酒吸引产业集群葡萄种植葡萄酒酿造包装制造业葡萄酒运输葡萄酒销售2大力发展相关旅游产业3，纳帕提出了纳帕旅游战略规划，大力发展旅游相关产业资料起源：

罗兰·贝格分析案例研究－葡萄酒产区第7页因为担心葡萄酒单一产业带来经济不稳定性，纳帕逐步发展多元化产业，在南部建立机场工业园，深入带动当地经济发展纳帕工业园概况评述建立工业园目标是为了预防单一产业链带来经济不稳定性，并拉动当地就业区位选址标准：靠近机场、远离种植区工业园位于纳帕县南部纳帕市区与美国峡谷之间，包含机场在内1986年推出纳帕县机场工业园区计划，规划占地面积约为10平方公里，并计划以每年20英亩速度建造已经有产业：物流：UPS高科技：卫星服务提供商PanAmSat、企业信息化服务提供商EDS医药研究：医药研发商DeyLabs金融保险行业：保险企业食品经销和其它一些葡萄酒相关产业：工业园内酒庄能够用外来葡萄作为原料进行工业化酿造未来产业规划重点：高科技研发轻工业制造贸易与物流纳帕工业园规划概述资料起源：ZKS网站；罗兰·贝格分析案例研究－葡萄酒产区第8页罗兰•贝格研究了国内国外9个生态城，这些地域发展历程为怀来规划区块建设成为可连续发展生态城镇带来了一定借鉴作用资料起源:罗兰•贝格分析生态城分类及其对怀来规划区块借鉴居住为主产业为主发展模式生态保护生态修复生态城定位瑞典马尔默丹麦卡伦堡OtayRanch奥地利花园城市普雷亚维塔斯新城天津中新城贵州花溪生态城上海崇明东滩PrairieCrossing案例研究－生态城对怀来县借鉴国内生态城建设大多规模较大，产业规划以服务业、高科技产业、生态农业为主国外居住型生态城大多提出绿色环境保护概念，以步行和公共交通为导向，建立新型生态小区国外工业型生态城重视使用先进技术和循环产业链构筑修复已经有工业城区城区怀来县当前自然资源基础优良，应以保护性生态城建设为主，包含居住及产业两大功效；当代服务业、高新技术产业、生态农业、新能源产业都是能够考虑发展产业·第9页以日本筑波、美国尔湾市为代表产业新城是怀来规划区块未来发展方向，经过产业导入带动当地经济并逐步发展成为独具魅力城市1234拉德芳斯规划模式怀来区块借鉴之处认为通勤人员提供居所为目标建立TOD新城由当地政府推进，以捷运交通站点为中心小区建立在便捷铁路交通基础上由企业推进，政府扶持建立建设开始就规划好居住、产业、环境保护和城市配套设施联合发展方案打造高端，表达个人价值规划理念由当地政府推进，以商务功效为主城市副中心与巴黎城市中心有便捷轨道交通和公交系统相连怀来不具备便捷捷运交通系统，所以，TOD模式借鉴意义不大住房开发、产业引入、环境保护和城市配套设施建设并重，协同发展建立高档有品位品牌形象怀来不属于北京市，此模式借鉴意义不大应把规划区市场化运作，以提升其应对市场改变能力多元化产业结构资料起源：罗兰•贝格分析多摩里斯顿筑波5由企业推进建立，以高科技产业为主产业新城初始设计完备城市配套基础设施规划方案借势洛杉矶硅谷高科技产业地位优势，大力发展高科技产业，并拉动其它产业多元化发展借势周围大城市产业地位一开始就规划好城市配套基础设施建设方案和产业发展方案尔湾完全政府主导建立以科研为主产业新城因为政府直接管理，以及产业结构单一造成后期发展不利案例研究－新城模式·第10页B. 怀来规划区块功效定位第11页本项目所规划区块属于河北省张家口市怀来县，位于官厅水库南北岸；其中北区毗邻县城，南区则覆盖了东花园镇和小南辛堡镇规划区块介绍资料起源：

怀来县土地利用总体规划图；罗兰•贝格分析河北省张家口市怀来县北区用地面积：28.03平方公里地理位置：官厅水库北面，毗邻沙城镇南区用地面积：140.16平方公里地理位置：官厅水库南岸，主要由东花园镇和小南辛堡镇组成Googleearth-北区怀来县政府沙城开发区Googleearth-南区官厅水库沿岸葡萄种植园南区北区怀来县面积为1801平方公里，规划区块约占怀来县整体面积1/10左右罗兰·贝格认为：即使南北区块在地理位置上被水库分割，其总体功效定位应保持一致南北区块定位差异表达在详细产业分工方面第12页对于南北区块总体功效定位，罗兰·贝格从区域开发趋势和当地本身优劣势进行考量外部趋势内部优劣势所处区位优越拥有丰富自然地理资源具备一定产业基础属于政府规划重点经济总量比起国内领先县域经济仍较小产业结构不尽合理产业链延伸不充分周围区域定位所带来发展限制规划区块本身条件带来发展限制区域发展理念改变趋势国家对区域发展政策导向国际/国内产业发展趋势市场投资热点及趋势人类生活方式改变趋势第13页从区域开发趋势来看，怀来规划区块未来必须坚持走可连续发展道路、立足于高新技术产业和当代服务业，并充分利用北京辐射效应资料起源：罗兰·贝格分析外部宏观趋势对于规划地域整体定位启示区域发展理念改变趋势可连续发展理念将成为未来城市和区域发展主流趋势生态办公区形式适合可连续发展要求并含有较高市场价值怀来地域规划必须坚持可连续发展道路I高新技术产业和当代服务产业是未来产业发展方向II远离大城市地域能够取得发展和成长空间III国家政策导向国家出台循环经济促进法明确勉励园区企业进行资源高效利用并降低环境污染产业发展趋势高新技术产业及当代服务业是未来发展重点产业投资热点及趋势高新技术产业是未来国际国内资本主要目标人类生活方式改变趋势人类亲近自然需求日益增加远离城市郊区生态居住正在成为流行整体规划表达可连续发展理念以生态城形势协调经济、环境与人三者关系产业以无污染高新技术和当代服务为主导表达当地葡萄特色，形成鲜明个性规划距离市中心生态新城具有可行性和现实意义正确产业定位于组合一样可以推动经济增长，体现经济价值第14页从规划区块内部优劣势来看，未来发展定位必须在五个方面进行关注资料起源：罗兰·贝格分析内部原因对于规划地域整体功效定位启示规划区块要打造为高档品位生活场所III规划区块含有打造特色旅游目标地潜力IV整体规划必须在生态型发展大前提下进行V规划区块发展要以怀来县葡萄业为特色II规划区块发展要发挥紧邻北京地理优势I区位条件优越：毗邻北京，含有吸引北京产业辐射条件自然地理资源丰富：是产业发展基础，并能营造良好工作居住环境具备一定产业基础：怀来县经济发展快速，并形成以葡萄为首六大支柱产业政府规划导向：怀来县是张家口市规划发展重心，县政府给予怀来县未来发展指明方向经济总量偏小：与国内领先县域经济体相比，怀来县经济总量较小产业结构不尽合理：怀来县第二产业比重偏小，产业结构有待深入完善产业链延伸不充分：怀来县葡萄等支柱产业发展现在仍处于产业链前端周围环境要求高：北京市将西部城区列为生态涵养带，而怀来县正处于西部生态带延伸区域内部条件产生限制：官厅水库对水域环境保护有一定要求；南区550V高压电线对土地规划利用产生影响第15页怀来规划地域整体功效定位为：以高科技产业为主、以葡萄为特色、打造高端旅游目标地及高尚品位生态示范区，成为中国领先生态发展示范区

高新技术、葡萄特色、品味生活高新技术葡萄特色品味生活借势北京产业及人才力量，利用当地环境资源，发展无污染高新技术产业，拉动地域经济发展培育发扬当地葡萄特色产业，打造含有鲜明个性高端休闲旅游度假胜地借势当地产业发展以及北京扩展外溢居住需求，打造配套完善绿色生态型高尚品位生活小区依靠北京发展高科技产业拉动当地经济发展，打造以葡萄为特色高端休闲旅游目标地，建设京西地域功效完善高品味生活家园；成为中国领先生态发展示范区资料起源：访谈；罗兰•贝格分析第16页规划区块南区与北区在区位、产业基础、规划面积以及约束条件方面有所差异，对于各自功效侧重及分工协作有着不一样意义资料起源：访谈；罗兰•贝格分析南北规划区块差异分析南区更大，适合大规模建城，规划产品更为丰富北区适合功效单一产业园区对于定位意义南区靠近北京，适合发展高新技术、研发等更高附加值产业以及发展配套北京第二居所对于定位意义北区适合配套葡萄酒产业，向上下游延伸南区结合葡萄产业，打造地域高端形象对于定位意义北区更适合环境友好当代先进制造业南区适合无污染高技术、研发产业以及生态居住对于定位意义面积南区更大区位靠近北京产业基础葡萄为特色约束条件南区更严格第17页官厅水库京张高速沙城北区南区所以，规划南区主要功效侧重为集高新技术产业、特色旅游及高尚品位居住为一体新型生态城镇…规划南区块分工分析资料起源：访谈；罗兰•贝格分析结合葡萄发展相关葡萄酒、特色旅游等行业到北京南区侧重生态型产居新城镇以高新技术为基础高科技研发、文化创意、服务外包等生态办公区，绿色居住区、生态旅游、消费型服务产业配套葡萄相关高新技术/当代服务生态新城“生态总部基地”第18页…而规划北区作为南区延伸，功效侧重为环境友好型当代先进制造园区资料起源：访谈；罗兰•贝格分析规划北区块分工分析侧重于制造业发展，充分利用现有开发区基础，打造一流产业基地，快速提升当地经济结合当地产业基础，辅助发展商贸物流等配套服务业官厅水库京张高速沙城北区南区到北京北区侧重环境保护生态产业园区第19页所以，怀来规划区块南北区将展现出不一样区域形态怀来规划区块（北区）怀来规划区块（南区）发展目标人群产业发展区域/城市功效生态型当代化产业园区大量产业工人企业所需技术人员企业所需中高级管理人员生态型新城，可连续发展示范区少许产业工人大量企业研发和中高层管理人员(白领阶层)大量北京及周围地域以第二居所为主居住人群怀来当地传统制造业高新技术产业制造步骤少许研发、商务、展示功效研发、创意、服务外包等当代服务业聚集区大量企业总部机构所在地部分高新技术孵化、产业化和生产制造聚集区当代化特色农业发展区域以葡萄酒为特色高端葡萄酒产区旅游区整齐工业厂房，充分绿化覆盖，生态型工业循环体系满足产业工人和怀来城区人群居住、消费、娱乐功效配套资料起源：罗兰•贝格分析依靠高新技术产业拉动当地经济增加方式定位高端宜居生活城区拉动周围区域和当地人群消费漂亮葡萄酒产区吸引大量游客第20页C. 怀来规划区块产业定位第21页位于关键城市周围边缘地域/新城产业发展模式主要能够分为五类资料起源：罗兰•贝格分析边缘地域产业发展模式分析地域与关键城市距离城市边缘地域产业发展模式产业类型地域与关键城市本身特点产业配套产业分流产业分工独立特色产业转移相同产业不一样产业链步骤相同产业相同定位不一样产业不一样产业不一样产业中远近中近中远中远关键城市发展成熟度高城市地域用地担心，土地十分有限，价格高边缘地域依靠本身重大基础设施，发展相关伴生产业关键城市产业升级需求较大主要为过渡类型边缘地域依靠本身特色自然/天然资源，发展相关产业同时结合特色产业配套关键城市部分相关需求关键城市规模较大，本身需求量/市场较大关键城市主导产业产业链较长12345关键城市关键城市关键城市关键城市关键城市·第22页怀来地域参考本身特点以及与北京关系，其产业选择能够应充分考虑产业配套和本身特色资料起源：罗兰•贝格分析北京对怀来地域产业发展模式选择影响产业配套产业分流产业分工独立特色产业转移12345关键城市关键城市关键城市关键城市关键城市与北京距离本身特点北京发展中远距离，60~80公里到市中心1.5小时车程到中关村约1小时车程自然环境优美，有山有水特色产业葡萄，属于中国著名葡萄产区城市规模较大，本身市场巨大土地成本高，用地资源担心产业升级快速对于怀来地域产业定位影响：产业定位需要考虑北京影响，产业依靠北京发展可能性产业定位必须结合怀来地域本身资源特点产业定位还需要结合外部市场发展需求第23页所以，我们取得规划地域26类制造业发展机会，同时全方面评定服务业发展机会，并在此基础上，得出规划地域未来重点发展主导产业外部行业吸引力行业规模行业增加率行业利润率平均增加值占比产业关联度拉动就业能力就业拉动能力内部资源/能力资源基础借势/配套北京可能性环境影响产业/行业配套能力怀来规划地域发展五大机遇分析26大行业5大机遇全球热点前瞻产业中国产业发展京津冀优势产业及转移产业北京产业配套及产业转移当地优势产业资料起源：罗兰•贝格分析高新技术行业健康产业（医疗器械、健康食品）绿色产业（新能源、新材料、环境保护）通信电子传统行业装备制造业（小型装备）城市工业（包含葡萄酒产业）主导产业制造业筛选方法A服务业筛选方法B外部吸引力市场吸引力评定对距离要求怀来区块能够发展服务业长名单内部挑战怀来本身条件面临竞争生产型服务业总部经济研发基地服务外包文化创意消费型服务业第24页综合制造业和服务业选择结果来看，怀来规划区块（南/北）应在未来明确以下产业发展定位资料起源：罗兰•贝格分析装备制造业小型装备电工电器：输配电设备机械基础件：模具、液压和气压动力机械仪器仪表：生产过程控制仪表及系统流体机械：气体、液体分离及纯净设备城市工业1）服装、鞋、帽类钟表和文体用具食品饮料加工制造钻石珠宝等工艺美术旅游品绿色产业新能源风电机组零部件新材料生物医用材料电子信息材料新型建筑材料污染处理水处理设备废气处理设备传统制造业当代及高新技术制造业健康产业医疗器械机械治疗及病房护理设备假肢、人工器官及植入器械医疗诊疗、监护及治疗设备健康食品营养保健品与功效饮料：围绕葡萄和当地特色产品展开有机农业结合葡萄及市场热点重点发展服务业和特色产业－服务业生产型服务业总部经济研发中心及孵化服务外包文化创意消费型服务业旅游生活功效配套（居所、医疗、教育等）北区重点发展产业：南区重点发展产业：通信电子产业通信电子/计算机零配件电子元器件1)以服务北京为主城市工业，不作详细产业细想分析12346葡萄产业5葡萄种植葡萄酒酿造葡萄酒衍生产业第25页装备制造业提议以小型装备为主要发展方向；其中，怀来地域应重点考虑发展电工电器、汽车零部件、机械基础件、仪器仪表及流体机械环渤海地域区位商行业投资行业市场吸引力小型装备/基础件电工电器汽车零部件机械基础件仪器仪表流体机械文化办公设备食品包装其它民用设备综合比较行业规模、增加率、投资活跃度和环渤海地域区位商，选择重点发展子行业电工电器汽车零部件机械基础件仪器仪表流体机械资料起源：罗兰•贝格分析弱强装备制造业1第26页怀来地域装备制造业发展主要考虑方向能够从配套行业和详细产品两方面来考虑电工电器：输配电设备机械基础件：模具、液压和气压动力机械仪器仪表：生产过程控制仪表及系统流体机械：气体、液体分离及纯净设备资料起源：罗兰•贝格分析怀来地域装备制造业发展提议配套北京市场前景良好重点产业重点产品选定小型装备制造业北京主导发展产业集成电路产业通信设备终端产品制造和计算机及网络产品制造TFT-LCD显示产业数字电视产业下一代互联网产业数控机床印刷机械新能源与节能环境保护设备工程机械仪器仪表及自动化控制系统电站及输变电成套设备医药制造医疗器械装备制造通信电子健康产业研发步骤上游零部件装备制造业1·第27页怀来区块发展绿色产业应针对新能源、新材料和环境保护/污染处理三个领域中重点产品新能源污染处理新材料风电机组零部件水处理设备废气处理设备电子信息材料新型建筑材料生物医用材料AB重点产品重点企业以国内企业为主对新材料不一样领域有所不一样，主要以吸引外资企业进驻吸引国外领先技术企业，并以其为关键发展环境保护产业资料起源：罗兰•贝格分析C绿色产业2第28页健康产业发展前景良好，其中医疗器械行业未来发展空间巨大，我们提议怀来区块以医疗诊疗、植入器械和机械治疗设备为主要发展方向医疗器械行业分类资料起源：罗兰•贝格分析企业增加速度怀来区块发展机会医疗诊疗、监护及治疗设备医疗、外科及兽医用器械机械治疗及病房护理设备假肢、人工器官及植入器械试验室及医用消毒设备口腔科用设备及器具市场规模资产总计增加速度综合分析医疗器械各细分行业特征，怀来区块未来应以医疗诊疗及治疗设备、

人工器官及植入器械和机械治疗及病房护理设备为主要发展方向行业利润率很弱较弱普通较强很强健康产业－医疗器械3第29页三大细分领域主要产品列举主要产品列举资料起源：中国医药网；罗兰•贝格分析主要产品列举物理治疗设备、电疗设备、按摩设备病员监护仪、肾脏透析设备、透热疗法设备紫外线及红外线装置医院供氧系统生物陶瓷制品器官辅助装置：助听器、心脏起搏器植入器械：骨科植入器械、美容及整容植入器械介入器械：介入导管、支架矫形器具射线、超声、激光诊疗、治疗、监护设备核磁共振系统内窥镜机械治疗及病房护理设备假肢、人工器官及植入器械医疗诊疗、监护及治疗设备健康产业－医疗器械3·第30页其次，日益增长家庭医疗器械市场也为怀来区块未来发展带来了良好机遇家庭医疗器械市场人口老龄化进程加紧，老年人常见病、慢性病日常护理和治疗以小区和家庭为主以辅助治疗、保健、调理及监视为主要功效数字化、电子化便携式产品列举医疗方式从单纯院内治疗向集院前预防、抢救、院内诊疗、治疗、院外监测、康复及日常家庭医疗保健为一体多元化发展市场增加动力需求特点医疗器械市场发展机遇电动轮椅血压计脂肪测量器失眠治疗仪电子血糖仪咽喉保健器激光减肥仪数位体温计低频治疗器按摩椅助听器足部按摩器健康产业－医疗器械3·第31页另外，怀来地域能够结合本身特色，大力发展葡萄相关营养食品制造以及部分适合当地气候有机产品健康食品发展思绪资料起源：罗兰•贝格分析营养保健食品功效饮料有机食品研发/育种种植加工/包装销售/会展以葡萄为主当地特色产品蔬菜苹果中草药玉米海棠…葡萄酒酿造葡萄酒相关抗氧化保健品其它进口原料保健品相关产品销售/会展打造以当地特色葡萄以及市场主要有机产品为主导有机产业链向非食品领域如香精香料、服装、日用具等有机领域延伸评论以葡萄为关键发展完善健康食品产业链依靠地域特色，打造数个著名有机产品产地将设成为环北京最主要有机产品研发、种植、生产、销售基地之一健康产业－健康食品3第32页葡萄素有“水果皇后”美誉，营养价值极高，且含有大量对人体有益物质，当前市场上以葡萄为原料各种健康食品越来越受到人们关注葡萄皮：改进过敏、降低胆固醇葡萄果肉：抗癌，并提升心脏机能葡萄叶：自由基缓解静脉出血葡萄汁：多酚类物质保护肝脏葡萄籽：花青素抗养化，护肤美容佳品加工食品葡萄罐头葡萄干：富含铁作为其它食品原料加工饮料葡萄果汁葡萄酒：时尚健康酒饮料保健品葡萄籽保健品美容化装品精油葡萄酒面膜葡萄营养价值及相关产品介绍资料起源：互动百科；罗兰•贝格分析健康产业－健康食品3·第33页在通信电子产业类别中，未来规划重点集中在北京地域发展更加好领域，包含光电子产品、通信设备和计算机设备零部件配套产品行业定位差异化通信设备制造电子计算机制造电子元器件制造AB资料起源：罗兰•贝格分析规划地域主要定位为配套环北京地域零配件制造进而升级为生产研发基地电子计算机制造行业产业前景良好，且为环北京地域主导发展产业整机部分制造集聚程度很高，当前已经形成联想、方正等厂商以及富士康、纬创建等集聚，在吸引大规模整机制造可能性较小通信设备制造行业前景良好，且为环北京地域主导发展产业设备制造主要集中在诺基亚、华为、中兴等厂商，但这些厂商均在北京及周围地域形成较大较完善产业集群，能够产业配套为契机，吸引产业集聚并逐步进行产业升级规划地域主要定位为打造电子元器件产业基地，支持北京及周围地域通信电子产业发展集成电路制造为北京、天津定位主攻方向，技术含量高，不适合规划地域主导发展，能够考虑以产业配套为起步，逐步引入研发，进行产业升级其它元器件对技术要求较低，成本敏感度相对较高，能够作为规划地域吸引投资主要考虑方向通信电子产业4第34页从电脑整机来看，规划地域应主动抓住北京笔记本电脑制造行业配套机会，在形成一定集群后努力考虑吸引更大规模代工企业落户北京计算机制造行业基础和发展北京计算机整机制造行业从总量上来看并不大，从结构上来看，凭借联想、同方、方正等厂商生产基地生产笔记本电脑为主“十一五”规划中明确指出“继续做大作强笔记本电脑”，作为计算机行业主攻方向之一已经形成了一定规模上游配套企业科研能力强大，在设计、芯片制造、关键零配件研发等方面处于国内领先地位机会一：为北京笔记本电脑制造配套抓住北京大力发展笔记本电脑机遇，主动吸引相关配套企业落户充分利用规划地域在土地成本、人力成本等方面优势，加强招商引资力度机会二：利用北京现有产业和科研基础，吸引代工企业落户基于北京现有笔记本生产及消费基础，会有代工企业入驻机会代工企业对成本敏感程度更高，能够将其吸引到怀来，依靠代工企业投资机会拉动产业集群更加快形成资料起源：罗兰·贝格分析通信电子产业4·第35页规划地域打造通信设备产业链应从配套主要厂商起步，以3G推广为契机推进产业集群，并最终形成环京地域主要通信设备生产基地充分抓住周围通信龙头企业聚集优势，大力发展通信设备制造业勉励吸引上游配套企业进驻，快速建立强大供给链配套基地零配件A零配件B零配件C零配件D零配件A零配件B零配件C零配件D研发A研发B研发生产展示认为主要厂商生产制造配套起步以3G为契机推进产业集群成为京津地域通信设备配套研发及生产基地主动勉励各大厂商将3G通信设备行业中研发和科研能力放在怀来，深入提升制造能力在为起步配套上游零配件供给企业形成初步集群后，利用便利交通辐射周围大型企业吸引大型通信设备制造企业进驻，成为京津地域有影响力通信设备配套制造聚集区成为大型通信设备配套出口基地怀来规划地域资料起源:罗兰·贝格分析通信电子产业4·第36页电子元器件需求来自各个电子通信类产品领域，它们快速发展拉动电子元器件增加；其中集成电路、光电子器件、电子元件组件和印刷电路板值得关注计算机和通信类产品是电子元器件主要驱动原因光通信04-07CAGR39%计算机~5万亿元人民币消费电子汽车工业/军事手机32%11%21%172%出货量出货量出货量出货量出货量电子元器件细分产品及其市场规模和增加速度电子元器件电子器件工业行业电光源电子真空器件半导体分立器件集成电路光电子器件电子元件工业行业电力电子元器件电子元件及组件印刷电路板07规模03-07CAGR单位：亿元人民币5,3124765194521,9421,9228,2338335,4391,96128%-6%26%44%51%30%33%55%资料起源：中国电子信息产业统计年鉴；投行汇报；罗兰·贝格分析通信电子产业4·第37页5葡萄产业集群是怀来县经济支柱产业，南区规划区块所覆盖东花园镇、小南辛堡镇是当地葡萄产业重镇怀来县葡萄产业数据状葡萄相关产业占怀来县总财政收入百分比（）葡萄相关产业其它产业总数：4.72亿全县葡萄种植面积11万亩葡萄酒年产量9万吨葡萄种植覆盖全县14个乡镇、130多个村、近4万农户其它葡萄产业相关数据（）ECAGR=10%怀来县葡萄酒产量（-年）单位：万吨怀来县葡萄酒产业近年稳步增加，南区规划区块东花园镇、小南辛堡镇都是怀来县主要葡萄种植区域，区内已经有中法葡萄庄园等葡萄产区和葡萄酒生产基地葡萄产业资料起源：怀来县内部资料；罗兰·贝格分析怀来县葡萄产业现实状况第38页怀来规划区块要以葡萄种植业为基础，深入做大做强葡萄酒产业，进行葡萄产业链延伸，拉动当地经济发展葡萄酒及配套产业为当地带来经济收益葡萄延伸产业帮助吸引人气伴随葡萄酒产业在中国高速发展，怀来规划区块将围绕葡萄产业发展葡萄酒酿造以及相关多项配套产业，从而为当地人民带来经济收益，拉动当地经济水平提升利用葡萄和其它配套设施改进当地环境合理布局葡萄种植区域建设相关基础设施：交通和房地产等规划种植各种不一样季节植被，使当地四季景观秀丽围绕葡萄，做好延伸产业，吸引企业和个人发展葡萄酒旅游、葡萄酒餐饮文化教育等配套葡萄酒延伸产业，紧紧围绕葡萄大力发展葡萄酒文化吸引企业或个人来此投资和生活怀来规划区块葡萄产业发展引入葡萄酒生产企业或酒庄到当地投资酒庄和酿酒厂是葡萄酒产区经济增加主要动力之一能够吸引外资葡萄酒酿造商、国内大中型葡萄酒企业，以及有兴趣企业或个人来当地投资建立酒厂或酒庄引入葡萄酒生产配套企业当地葡萄酒生产将会带来很多配套产业发展机会瓶酒包装产品相关制造BC资料起源：罗兰·贝格分析葡萄产业A葡萄种植业5第39页规划区块能够经过土地流转等方式加速葡萄种植产业发展，提升当地农民生活水平，形成城镇统筹发展增强农用地集中度，促进葡萄产业规模化集约化发展，提升土地使用效益土地流转让农民有机会参加当地葡萄相关企业，参加葡萄产业建设发展，分享经济收益葡萄种植业加速发展土地集约化利用葡萄种植业发展能够提升当地农民收入土地流转方式使葡萄种植地得到集约化利用，并让农民参加到当地葡萄产业发展建设中葡萄产业对当地农民意义葡萄酒及相关延伸产业发展能够拉动葡萄种植业需求，从而为当地农民带来更多就业机会，提升农民人均总收入水平葡萄产业－葡萄种植业A资料起源：罗兰·贝格分析5第40页葡萄酒产业能够拉动当地经济快速增加，南区规划区块主要以国内大中型葡萄酒企业为招商目标，加紧引入葡萄酒酿造企业进程

未来内规划引进100个葡萄酒酿造项目怀来百花谷葡萄酒有限企业1000吨怀来大旺庄园葡萄酒有限企业3000吨怀来龙徽庄园葡萄酒有限企业5000吨怀来致远酒业有限企业5000吨怀来德尚葡萄酒庄园3000吨国内葡萄酒生产企业外资葡萄酒生产企业非葡萄酒生产企业含有投资可能性个人南区现有主要葡萄酒企业及产量怀来中法庄园葡萄酒有限企业300吨怀来容辰葡萄酒有限企业3000吨怀来杰帝庄园葡萄酒有限企业500吨怀来瑞云葡萄酒庄园3000吨怀来红叶庄园葡萄酒有限企业500吨南区葡萄酒生产企业现实状况及规划葡萄酒酿造项目招商对象吸引难易程度对当地经济贡献短期内落户规划区可能性带来规模化配套制造产业资料起源:怀来县内部资料；罗兰•贝格分析短期内，吸引国内外葡萄酒生产企业入驻可能性较大，非葡萄酒企业和个人可作为长久目标葡萄产业－葡萄酒B5第41页同时，怀来当地葡萄酒生产将会带来不少配套机会，相关配套制造产业将会给怀来带来可观经济收入葡萄种植葡萄酒酿造驱动力葡萄酒直接影响葡萄藤培育与评定添加剂生产商不锈钢罐制造业木桶制造瓶盖制造葡萄酒运输评述，怀来县葡萄酒总产量约为9万吨，销售总额为14.4亿元依据葡萄酒酿造产业成本组成估算，由葡萄酒酿造产业带来相关配套产业带来收入约为4.6亿元相关包装材料企业84%其它原材料添加剂6%9%[总计:4.6亿元]资料起源：罗兰·贝格分析葡萄产业－葡萄酒B5第42页规划区块应充分利用葡萄种植酿造所带来延伸产业机会，发展配套文化及服务产业资料起源：罗兰·贝格分析葡萄酒餐饮餐馆酒吧葡萄酒专业品酒室葡萄酒旅游葡萄酒主题酒店葡萄酒主题购物葡萄酒主题婚庆葡萄酒博物馆葡萄酒教育葡萄酒培训专业餐饮学院精品葡萄酒品鉴课程葡萄酒商务高级葡萄酒商务会所葡萄酒拍卖葡萄酒主题会议中心佳酿文化葡萄产业－延伸服务业C5第43页为营造规划区块良好投资和生活环境，将在原有良好自然环境基础上深入加强田园生态环境建设，创造含有高尚品味生态区合理布局葡萄种植区域以大面积葡萄种植区块为主，以适宜规模化葡萄酒厂投资和管理整合分散小块农户种植地合理布局基础设施与文化娱乐产业建设用地确保葡萄酒产区自然环境同时为未来旅游文化产业大力发展打好基础基础设施建设建设交通道路以确保葡萄种植区与外界贸易往来修建主干道通往葡萄种植区在葡萄种植区内，在不破坏自然景观前提下延小葡萄种植区修建小路建设一定住宅和相关商业地产，满足旅游需求多季节植被搭配同时种植各种适合不一样季节观赏植被，防止单一植被季节性问题多数花卉植物均在春夏季为丰收和观赏季节：葡萄、薰衣草、油菜花、太阳花等秋冬天可观赏植被：菊花、腊梅、松柏等资料起源：罗兰·贝格分析葡萄产业－延伸服务业C怀来县拥有良好自然环境基础，未来将经过葡萄种植区域合理化规划、基础设施完善以及季节性植被种植，打造高端田园生态区5第44页生产型当代服务业主要发展研发孵化产业、软件/服务外包产业和文化创意产业；详细载体形式是“生态总部基地”知识型生态办公区“生态总部基地”研发/孵化文化创意软件及服务外包ABC生产型当代服务业6第45页规划区块(南区)将提出“生态总部基地”概念，规划以环境舒适、低成本和大面积办公面积为卖点，吸引北京市国内大中型企业总部转移企业国别起源企业区域起源江浙地域及珠三角地域如选择长距离迁移到北京，主要重视北京带来品牌效应，选择河北省怀来县可能性较小北京市现在缺乏现有商务气氛、交通相对便利、售价较廉价总部楼，许多企业迫于成本压力已经从北京关键CBD区域移出。南区规划区块宽敞办公面积及生态环境含有承接北京企业总部可能企业行业分布北京已形成金融等高端服务业总部经济集聚，南区吸规划区块吸引制造类企业总部可能性更大从丰台发展总部经济经验来看，总部经济对于企业所处行业没有显著集聚特征总部经济发展没有显著行业集聚特征，主要以北京重点发展行业为主跨国企业总部对办公成本较为不敏感，重视北京所带来品牌集聚效应，选择河北省怀来县作为总部可能性较小国内企业对成本较为敏感，南区规划区块相对北京自然环境优美、且成本低廉，含有吸引该类企业入驻可能性资料起源:罗兰•贝格分析南区总部基地将主要以吸引中国企业为主，将国外企业视为机会型招商目标南区总部基地将以吸引北京市内部企业转移为主，其它省市企业为辅生产型当代服务业－生态总部基地6第46页从北京总部经济发展形式来看，“生态总部基地”必将成为未来发展趋势怀柔区密云县延庆县平谷区通州区大兴区房山区门头沟区昌平区顺义区城八区怀来县海淀区总部特点：跨国/国内企业总部、专业服务类企业区域位置：城市中心地域，公共交通便利，商业发达区域形态：高层写字楼，密度高北京代表：CBD、金融街、奥体中心、中关村关键区内核层中间层外层资料起源：罗兰•贝格分析总部特点：国内外企业总部、职能中心区域位置：副中心地域、大城市近郊区域形态：小体量、独栋办公楼，密度低北京代表：海淀EOD、联东U谷、航空城商务区总部特点：国内外企业总部、职能中心；小体量生产区域位置：大城市郊区、周围地域区域形态：生态环境、绿色环抱建筑物，密度超低北京代表：除丰台总部基地ABP外，供给量欠缺生态总部基地支持·6第47页怀来规划区块(南区)含有发展生态型办公区优势和潜力，基于"生态总部基地"发展总部经济将是南区差异化定位选择路径南区规划区块风景秀丽、生态资源丰富，十分贴切生态办公区主题理念南区规划区块距离北京市海淀区车程不足一小时，在可接收交通辐射圈内南区规划区块土地成本廉价，适合开发低密度、面积大生态办公区南区以生态型办公区理念发展总部经济，吸引北京市、河北省及周围省市企业将管理中心设于此资料起源:罗兰•贝格分析支持·6第48页从产业类别和入驻企业形态来看，未来规划区块“生态总部基地”将主要吸引研发/孵化、文化创意和服务外包行业以及企业各类功效机构三大当代服务业“生态总部基地”产业组成葡萄为主各类衍生产业总部功效机构研发/孵化文化创意服务外包企业总部物流中心采购中心销售中心结算中心葡萄种植葡萄酿造葡萄酒庄葡萄主题旅游培训中心展示中心会务/接待中心呼叫中心……休闲产业葡萄/餐饮培训……资料起源:罗兰•贝格分析生产型当代服务业－生态总部基地6第49页从“生态总部基地”详细形态来看，将形成相对集中和散落分布两种模式南区在规划区块(南区)未来主要发展区域及当前开启区块中，布局一定低密度生态办公区域，主要吸引入驻对象：研发/孵化中心(针对中小企业、学校科研机构、个人)服务外包产业(软件研发、呼叫中心等)部分文化创意产业……相对集中资料起源：罗兰•贝格分析散落分布在规划区块(南区)主要道路和现有村庄周围布局以葡萄庄园为主要形态企业总部，主要吸引入驻对象：企业总部企业各类功效中心文化创意产业部分总部+小规模生产企业综合体……生产型当代服务业－生态总部基地6第50页"研发+孵化"模式最适和规划区块(南区)研发产业总体定位，主要吸引对象为北京所属各类科研院所、国内企业科研机构以及科创人员研发产业园区定位选择资料起源：罗兰•贝格分析研发研发步骤处于产业链最前端，是附加值最高步骤；强大研发创新实力往往是企业竞争优势起源；研发相对于制造污染小，是知识密集型步骤，对人力资源要求高研发园区孵化步骤将从科技结果转化、技术交易等各方面为企业提供专业化服务，使企业得以快速发展国家科研院所对结果转换重视，带来众多中试孵化基地需求涵盖从研发到生产整条生产链，往往是高新技术产业园区定位。该类价值定位为当地政府经济贡献大，且能拉动当地劳动力市场需求；但生产制造步骤对资源和环境会有所影响特点南区匹配度A研发+孵化B研发+孵化+生产C价值定位类型南区对资源和环境要求较高，不适合大规模产业化，北区可承接发展提供大量低密度且低廉生态办公楼经济人口拉动有限南区能够为提供中试基地较大空间生产型当代服务业－研发/孵化主要招商对象：科研院所国内大中型企业科研机构科创企业主要目标行业：新材料电子信息医药研究和医疗设备先进制造环境保护研究6第51页在服务外包领域，规划区块(南区)在短期内应从发展软件信息服务外包、IT培训产业、呼叫中心以及研发/设计外包业务起步，逐步升级服务外包业务选择模型注：圆圈大小代表该业务业务规模预测市场吸引力能力匹配程度发展优先次序关键发展业务

市场吸引力较强，同时与南区能力匹配程度高，适合南区近期依靠周围资源进行重点发展，主要包含软件和信息服务外包业务：依靠北京海淀区现有产业资源，结合IT培训产业，进行重点发展呼叫中心业务：依靠北京市丰富人力资源和当地商业成本优势发展呼叫中心产业－南区短期内发展传统呼叫类业务，中长久可向高附加值业务转移研发/设计外包业务：依靠研发基地及创意产业园发展研发和设计外包，南区短期以较为低端设计加工为立足点，中长久以高附加值自主原创设计业务为主1软件和信息服务外包IT培训IT咨询研发/设计外包客户关系管理外包呼叫中心345++--BPOITO资料起源：

罗兰·贝格分析硬件服务外包人力资源外包数据中心财务会计外包生产型当代服务业－服务外包主要举措华夏将协同政府在南区规划区块进行基础设施建设和完善，以确保服务外包企业运作政府方面能够考虑制订服务外包企业招商引资优惠政策，为该类企业提供有力支持，以吸引企业入驻6第52页结合当地生态环境优势以及北京文化辐射，规划区块(南区)在文化创意产业中应瞄准7类市场进行发展艺术品打造高档艺术气氛拉感人气艺术家工作室画廊北京及周围地域画家、雕塑家等建筑设计引入高端知识分子拉动当地高端服务业产值标准化办公楼建筑设计工作室国内建筑设计企业视觉传达设计引入高端知识分子拉动当地高端服务业产值标准化办公楼设计工作室国内网站设计企业，形象设计企业动漫标准化办公楼/定制化独栋办公楼国内动漫制造企业电子游戏拉动当地高端服务业产值国内电子游戏企业软件拉动当地高端服务业产值北京软件企业引入目入驻载体招商对象文化艺术创意设计传媒业软件及计算机服务文化创意产业发展重点音乐音乐创作工作室北京及周围地域音乐创作人打造高档艺术气氛拉感人气资料起源：

罗兰•贝格分析引入高端知识分子拉动当地高端服务业产值标准化办公楼/定制化独栋办公楼标准化办公楼/定制化独栋办公楼生产型当代服务业－文化创意6第53页首先，南区生态园区将引入艺术家工作室和设计企业，以形成浓郁文化艺术气氛资料起源：罗兰•贝格分析文化艺术中心艺术家和音乐家创作工作室建筑事务所设计企业主要设施构想：画廊艺术家工作室艺术工厂小型音乐录音棚主要设施构想：独栋设计工作室办公楼主要设施构想：独栋建筑工作室办公楼生产型当代服务业－文化创意6第54页其次，南区将围绕数字技术，以动漫、电子游戏、软件业为主导产业建立创意产业园区动漫全力打造完整动漫产业链培养和勉励原创动漫产业发展电子游戏吸引北京游戏厂商迁移以动漫产业为基础进行相关游戏开发软件吸引北京软件厂商迁移形成软件产业集聚南区将打造以动漫、电子游戏、

软件为主导创意产业园区资料起源：罗兰•贝格分析生产型当代服务业－文化创意6第55页D. 怀来规划区块（南区）发展规划第56页新城发展路径，即其产品开发次序和开发规模安排，是推进性原因和限制性原因两个方面共同作用结果决定发展路径客观原因产业发展当地城市化程度政府支持……开发次序开发规模推进性原因土地资源法律限制环境原因……限制性原因发展路径12资料起源:罗兰•贝格分析·第57页新城建设中不一样产品开发次序，主要取决于其人口导入和产业导入比较情况1开发次序路径A：并行导入人口和产业住宅居所（人口导入驱动）产业基地（产业导入驱动）商业配套（产业与城市化共同承载）休闲娱乐（第三产业发展带动需求）新城开发次序计划示意路径B：优先导入产业，发展产业新城产业基地/工业厂房（产业导入驱动）普通住宅居所及配套（产业导入配套）路径C：优先导入人口，发展居住新城住宅居所（城市化承载）商业配套娱乐休闲D：新城建设孵化期引入相关产业，带动经济发展，吸引外来人口依靠当地本身城市化进程，发展新城资料起源:罗兰•贝格分析世界著名新城建设发展路径举例示意产业发展程度低低高高人口导入程度尔湾筑波多摩ACDB怀来·第58页与此同时，新城建设在开发规模上有三种经典方式，是内在需求与供给能力对比结果2开发规模新城开发开发规模规划标准产业化程度城市化程度土地资源供给限制性政策存在三种经典开发规模需求驱动型：新城土地资源能相对地依据内在需求开发，是一个相对平衡和理性方式慎重开发型：新城受到资源限制开发滞后，产品供给不满足需求，是一个相对保守方式超前供给型：新城超前开发，产品过分供给，往往是政府推进结果，是较主动发展方式实际产品供给能力低低高高新城内在需求筑波多摩B慎重开发型A需求驱动型C超前供给型尔湾资料起源:罗兰•贝格分析怀来·第59页怀来规划区块(南区)整体发展应采取并行导入人口和产业、并由需求驱动开发规模平衡型方案，强调产业和城市友好发展导入人口优先并行导入人口和产业慎重开发型需求驱动型超前供给型开发次序导入产业优先开发规模怀来区块(南区)评述资料起源:罗兰•贝格分析没有产业支撑，对于140KM2区域开发而言极难连续发展忽略了北京高新技术产业向周围区域巨大辐射能力不能充分利用区域所处良好自然环境优势产业导入起步较慢，不利于华夏快速取得土地开发收益所处区块当前能够供给土地并非极少开发规模必须满足未来发展需求激进开发规模需要大量资金企业操作区域开发必须考虑回收周期选择“造城”与“引入产业”并行发展模式是南区最正确选择单纯“造城”能够快速吸引人气，吸收北京消费能力；但从久远来看本区域必须具备自我经济造血功效，仅依靠旅游等消费将引发新城发展动力不足问题单纯“产业导入”能够符合当地对于经济增加迫切需求，但无法表达土地应有价值所以，采取“并行导入人口和产业，控制开发规模”平衡型方案，但却是最正确选择第60页基于对国内外新城建设分析并结合怀来规划区块(南区)详细情况，我们可把新城发展划分为三个阶段资料起源:罗兰•贝格分析规划区块(南区)发展路径基本情景假设起始阶段(1-5年)紧紧围绕起步区块发展高档居住区域提升区域著名度初步吸引高科技产业和当代服务业进驻发展阶段(5-)形成高档居住地域完善葡萄酒产业链，推进旅游产业蓬勃发展城市功效逐步完善当代服务业加速发展成熟阶段(10-)成为北京高科技产业辐射区域中亮点区域生态城市功效逐步成熟创新型服务业加速发展成为独具特色葡萄旅游目标地功效开发重点重点开发居住和消费适当开发城市功初步发展产业功效加紧发展产业功效全方面提升生态城功效提升和完善生态城各项功效产品规划重点住宅（第二居所）健康/医疗/会展葡萄酒庄生态办公楼（独栋）旅游相关(度假村)城市型配套商业住宅（增加第一居所）教育和医疗设施丰富旅游产品住宅写字楼商业科研文化中心第61页详细而言，规划区块(南区)中长久发展中在空间上能够形成五个主要功效区块南区高尚生活区从高档第二居所为主拓展成为既满足当地需求又吸引北京人群居住生活区域拥有与住宅相匹配完善功效配套（如：购物、餐饮、休闲娱乐等配套商业）知识型生态办公区聚集一批以总部、研发、服务外包、文化创意等类型企业入驻低密度生态型办公区域成为北京总部经济主要组成部分高端葡萄酒产区拥有数量众多葡萄酒庄园，包含与葡萄庄园结合企业总部赏心悦目标自然环境（各类植被）丰富葡萄相关旅游产品，带动当地休闲旅游产业发展高科技产业集聚区发展以健康产业、绿色产业、通信电子产业为主高科技产业形成研发、孵化、生产制造一体化发展当代化产业基地资料起源:罗兰•贝格分析“产业”拉动引擎“人口”拉动引擎规划区块(南区)中长久发展规划支持－中长久功效配套区规划引入大量能够吸引北京及周围人气功效设施（学校、大型购物、医疗康体、等）是人气集聚区，同时也是商业地产开发集中地第62页落实到当前起步区块，能够经过高档住宅吸引并满足北京人群第二居所需求、经过会展/休闲/旅游等产品吸引人流、同时规划生态办公区域资料起源:华夏内部开启区块提议；罗兰•贝格分析华夏初步规划南区开启区块开发内容起步区块1：三泉井村基础条件：是南区离北京最近区域之一；紧邻高速路口；充裕可建设土地面积(约亩)；离东花园镇区较远，产业发展配套较弱，作为南区第一起步区更适合发展：以第二居所为主高档住宅(如：别墅)及相关商业配套吸引北京人群消费各类功效设施（如：会展、医疗康体、度假/购物，等）起步区块2：东花园镇区基础条件：现有镇区组成部分；充裕可建设土地面积(约1500亩)，作为南区第二起步区更适合发展：现有镇区政府功效集聚和延伸以总部经济形式存在知识型生态办公区，吸引相关产业入驻作为总部基地所需各类商业配套、酒店注：对于葡萄产业及各类改进环境所需植被种植应在整个区块中推进，一样能够选择先在起步区块周围区域进行支持－起步区第63页依据规划区块(南区)发展模式中所提出开发标准，不一样功效配套产品开发次序将遵照合理安排规划区块(南区)不一样功效设施开发次序选择住宅高端住宅中低端住宅办公基地体检康复中心养老小区国际学校职业教育培训特色教育培训大型人造景观中小型特色类名品折扣店葡萄购物文化创意集市会议中心展览中心高端酒店中端酒店低端酒店资料起源：罗兰·贝格分析办公医疗康体教育旅游购物会展酒店短期(1-3年)中期(3-5年)中长久(5-)原因慎重开发考虑开发重点开发是短期内重点开发，拉升土地价值，打造品牌关键设施短期内小规模建设，大规模形成EOD有待招商突破等候当地就业人数有显著上升时考虑重点开发随北京老龄化趋势逐步升温，消费观念转化可能需要一定时间短期内能够考虑，发展住宿制职业培训需要等到形成一定居住规模更为适当当地更适合自然生态旅游项目，不建仪大规模引入人造景观有吸引客流显著作用，但需要处理交通连接性问题在交通、基础设施和各项配套较为成熟条件下能够大规模发展能够考虑在中期进行一定规模发展区位不适合发展展览，但在当地葡萄、文化创意产业成熟后有一定市场市场需求旺盛，但需要控制开发规模，按市场需求分批开发短期内拉感人气，且该类项目短期内有较高市场吸引力短期内能够考虑，发展葡萄、文化创意等教育培训当地最具特色基础产业，但对华夏收益不高需要等候当地基础设施完善以及地域品味提升后进行开发需要大量人流支撑业务收入起源，不宜过早发展需要大量人流支撑业务收入起源，不宜过早发展第64页区块产品高尚生态生活区功效配套区知识型生态办公区高科技产业集聚区高档葡萄酒产区结合南区功效区块划分初步提议，罗兰·贝格对规划区块(南区)可开发产品提出了各自方位构想资料起源：罗兰·贝格分析南区不一样产品在规划区块位置构想12561234功效区块详细设施布局(初步构想)678911121314高端住宅中低端住宅办公基地(EOD)体检康复中心国际学校职业教育培训特色教育培训大型人造景观名品折扣店葡萄购物文化创意集市会议中心161718高端酒店中端酒店低端酒店51015养老小区中小特色旅游展览中心781131415161314151920工业厂房/仓储葡萄酒庄1949101216172081718212223研发/孵化文化创意产业服务外包产业21212223第65页规划区块(南区)功效配套设施主要在以下8个方面进行规划和定位1)医疗保健康复设施远郊型高端体检中心发展体检旅游发展养老设区教育设施国际学校职业教育培训特色教育培训酒店高端酒店中端酒店低端酒店办公基地/总部基地生态与当代化结合标准化与定制化结合高规格基础设施会展中心大型会议中心综合性功效定位生态环境规划区块(南区)功效配套设施23478住宅满足北京第二居所需求满足当地人群需求1购物设施名品折扣店特色葡萄购物文化创意集市6旅游休闲娱乐旅游地产特色休闲娱乐项目5资料起源:罗兰•贝格分析1）为住宅产品配套常规商业设施不在此进行阐述第66页规划区块(南区)长久来看应规划建设适宜居住生态新城，短期内应首先立足于针对北京及周围地域人群第二居所1住宅资料起源：罗兰•贝格分析规划区块(南区)房产市场细分第一居所第二居所当地居民房屋在当地企业工作外来居住者房屋在其它行业(旅游)工作外来居住者房屋因投资目标而购置房屋因度假/涵养目标而购置房屋因退休养老目标而购置房屋定义短期重点中长久重点当地产业无法集聚足够当地居住人群满足当地居民和当地工作人群第一居所相对盈利空间较小，且不利于拉升土地价值与北京郊区相比无显著优势北京及周围经济发达地域拥有足够需求盈利空间大且有利于快速拉动土地价值符合规划区块优质自然环境基础产业集聚发展会带来大量人群，当地就业机会供给使得第一居所需求量增加大规模第一居所能够确保长久稳定开发面积规模过大第二居所从长久来看不利于区域经济发展从中国经济发展水平看，以休闲、度假、养老为主第二居所发展空间依然有限第67页对于高档住宅项目而言，应充分利用高科技，按照绿色、环境保护和节能理念来打造规划区块高档住宅品牌住宅产品品质标准资料起源：罗兰•贝格分析环境保护绿色节能绿色：建筑物与自然环境协调，房间光照充分，通风良好房屋围护结构御寒隔热，门窗密封性能及隔音效果符合规范标准有足够户外活动空间，小区绿化覆盖率不低于50％，无裸露地面环境保护：室内装修简练适用，化学污染低于环境保护要求指标排水深度净化，到达可循环利用标准，小区内铺设中水系统实现建筑物自洁功效，并设置小区内垃圾污水循环利用系统节能：尽可能利用清洁能源、自然能或再生能源实现水循环使用系统，并经过先进技术实现对小区温度与湿度调整1住宅第68页规划区块(南区)生态办公区域应以“总部基地”及高端服务业需求入手，打造一流环境和高规格基础设施配套2办公基地生态办公超低容积率、大面积绿化覆盖坐落在规划区块山水怀抱之间可再生能源使用、可回收垃圾循环系统当代化办公拥有CBD办公所具备当代化配套设施生态与当代化结合整个生态办公基地应提供高规格“七通一平”或“九通一平”基础设施IT/服务外包产业集群应提供高速宽带网络并确保稳定电力供给研发和创意设计产业集群应提供较大创意空间和创意交流平台提供满足办公区域知识型人才生活消费相关功效设施高规格基础设施对于软件、服务外包、研发和创意设计产业，能够选择建设标准化办公楼，分割成为小型办公单元出租或出售对于企业总部，能够规划一定区域提供定制化办公楼建设，提供独立冠名等服务标准化与定制化结合资料起源：罗兰•贝格分析第69页医疗设施规划应考虑开发迎合高端市场需求产品，把怀来规划区块(南区)打造成北京周围“医疗旅游”先驱资料起源：罗兰•贝格分析医疗设施品质要求提升设施档次设施水平向高级酒店看齐设施参考星级酒店品质标准医疗器械先进完备配套功效齐全健身、心理咨询和卫生教育礼品店和餐饮店引入环境保护和绿色概念降低能源消耗亲近自然，改进病人康复环境提升设施服务水平引进国外医务人员参考不一样国家标准和体系，整合和提升整体水平医生和护士含有各种语言沟通能力从服务理念出发改进流程降低等候时间提升服务效率提升满意度提供报纸、水果、饮料提供无偿简单体检打造“医疗旅游”品牌与规划区块旅游发展产生互动3医疗保健康复设施第70页对于规划区块(南区)而言，引入教育设施目标在于吸引人气、提升品味；其中，国际学校、职业培训教育和多元化特色培训是可供选择方向4教育提升人气和地域品牌经过教育设施引入，提升地域著名度、快速提升当地人气拉动当地高端住宅项目需求经过优质普通教育设施开发吸引北京人群置业需求国际学校、高规格私立学校等因其相正确稀缺而独具吸引力为当地产业发展提供人力资源经过针对性职业教育为当地主导产业提供所需人才促进当地产业发展对于葡萄酒、创意设计等艺术产业，对应教育能够形成人才聚集，推进产业发展引入教育设施目选择一：国际学校引入国际学校，作为带动高档住宅项目销售和提升土地价值引擎之一必须引入档次高、品质好国际学校需要等到住宅规模到达一定程度后引入资料起源：罗兰·贝格分析高等教育中等教育初级交易普通教育职业教育成人教育公办学校明办学校国际学校……选择三：特色教育培训围绕当地葡萄资源，发展葡萄酒培训利用当地环境资源和主导产业，发展艺术、创意等特色培训和教育选择二：职业教育培训引入大型专业型职业教育和培训机构和大型企业自有培训基地规划区块优美环境和土地发展空间是吸引职业教育培训设施入驻“卖点”公办学校难度较高，且北京郊区和周围已经拥有多个大学城普通教育通常集中在城市区域，怀来地域人口数量短期内无法满足国际学校能够作为吸引高端人群在当地购置住房主要吸引力之一职业培训和特色教育培训能够结合怀来当地资源特色开展第71页包含主题公园在内大型人造景观项目投资大且对专业能力要求高，不提议在短期内规划建设，但中长久可利用当地良好自然环境进行发展5旅游休闲娱乐成功关键竞争现实状况综合判断资料起源：网络公开信息；罗兰·贝格数据库；罗兰•贝格分析准确定位大规模投资建设较强历史/文化底蕴准确定位大规模投资建设较强历史/文化底蕴良好区位和便捷交通专业运行和不停创新大量资金投入独特“卖点”(景观/文化)大规模投资建设(高品质设计)专业化运行北京市内有不少宗教设施与南方相比，宗教活动对北方游客吸引力相对较弱影视制作在北影周围形成了集聚中影怀柔基地目标建设成为世界最大影视前后期制作基地北京已经有不少各类主题公园，且运行情况普通国际运行商在国内投资计划初步确定，合作空间有限高尔夫球场众多政府对高尔夫球场建设会有一定限制短期内不建仪投资建设大型人造旅游休闲娱乐景观设施中长久来看，依山傍水规划区块能够考虑高尔夫球场，充分利用当地良好自然环境宗教旅游、影视基地和主题公园则作为机会型设施宗教旅游影视基地主题公园高尔夫球第72页除了确保体量和开发常规配套型高中端购物设施外，规划区块(南区)还应规划不一样特色购物场所，形成多彩购物体验6名品折扣店(Outlets)葡萄/葡萄酒购物创意集市/宠物集市购物开发北京远郊最大Outlets，成为周围最大品牌衣饰折扣中心占地大，功效全、国际品牌多打造集购物、休闲、娱乐为一体目标地，成为京郊1日游选择之一安排便利交通连接北京市内内部有专用轨道交通和递送运输等其它综合服务设施建成规模大、影响力强创意集市，为创意产业提供最大交换平台除自由形式创意物品交换与买卖外，另有专业创意工作室，展示厅，书局等，同时常年不间断举行创意活动和艺术论坛经过创意产品集市深入拉动创意产业在规划区块(南区)良性循环发展打造葡萄采摘、葡萄酒品尝、储备、交易投资一体化平台成为怀来当地葡萄酒旅游主要组成部分资料起源：罗兰•贝格分析第73页规划区块(南区)会展设施需要明确定位，突出“大型”、“综合功效”和“生态”优势7会展中心大型会议＋小型展览生态环境从规划区块(南区)区位和交通条件来看，难以成为服务北京展览中心，更适合定位于会议中心中小型会议中心通常在城市中心地域更有聚集性，当地更适合定位于大型会议中心（满足人以上大型会议）同时能够规划一定规模展馆，满足一定展览需求结合当地资源环境特点，突出强调优质生态环境，是企业进行大型会议、年度总结会议并结合一定休闲度假目标地在设施规划建设中，应突出绿化植被引入、低密度空间和便捷内部交通设施高档次综合性会议中心对于怀来规划区块(南区)而言，单纯会议中心对企业吸引力不足，必须结合住宿、休闲、度假等产品，打造综合性会议中心与北京九华山庄相比，规划区块能够参考其功效组合，但在定位上应更为高端资料起源：访谈；罗兰·贝格分析第74页在酒店设施配套方面，中长久来看，怀来规划区块能够形成高、中、低端各类特色酒店8酒店短期内不建仪大规模开发酒店当前怀来地域经济基础微弱、自然和人造旅游资源基础普通，打造度假旅游型酒店可能性不高度假旅游型酒店有着显著季节性，若不能克服葡萄及葡萄酒旅游季节性问题，则一样难以支撑规模较大高星级酒店中长久来看，围绕葡萄旅游和当地产业所拉动各类酒店是规划区块主要酒店业形态注：与会议中心、各类度假村相结合酒店设施不在此进行讨论中长久规划区块酒店设施定位定位：高贵、专享、私密、定制化客群：北京及周围地域中高端旅游客户卖点：与葡萄酒相结合，葡萄酒旅游合作方：引入国际酒店管理集团高端酒店中端酒店低端酒店资料起源：访谈；罗兰·贝格分析定位：时尚、小资、活力、温情客群：大规模旅游和休闲度假客户、当地企业客户卖点：与葡萄酒相结合、塞外风情合作方：国际、国内著名酒店管理集团定位：大众化、经济、快捷客群：旅游客户、当地企业客户卖点：便捷和高性价比合作方：连锁便捷性酒店管理集团第75页E. 怀来规