第十一章房屋附属设备设施维修养护管理工管用

第十一章

房屋附属设备设施维修养护管理

主讲人：孙虹房屋附属设施设备维修养护管理房屋附属设施设备养护管理房屋附属设施设备维修管理特种设备维修养护管理建筑智能化系统管理第一节房屋附属设备设施养护管理一、三级保养日常维护保养是指设备操作人员所进行的经常性的保养工作。

主要包括：定期检查、清洁和润滑，发现小故障及时排除，做好记录等。

一级保养是指设备维修人员按计划进行的保养维修工作。

主要包括：对设备进行局部解体，进行清洗、调整，按照设备磨损规律进行定期保养。

二级保养是指设备维修人员对设备进行全面清洗，部分解体检查和局部维修，更换或修复磨损件，使设备能够达到完好状态的保养。二、预防性计划维修保养制度

为防止意外损坏按照预定计划进行一系列预防性设备修理、维护和管理的组织措施和技术措施。实行预防性计划维修保养的目的，是保证楼宇与小区的设备能经常保持正常的工作能力，避免设备遭受不应有的损坏，充分发挥设备潜力。正确掌握设备状况，提高设备运转效率。二、预防性计划维修保养制度

实行预防性计划维修保养制度，可以延长设备修理间隔期、降低修理成本和提高维修质量。进行计划维修保养的次序和期限是根据设备的作用、特点、规格与使用条件决定的。例如：某物业管理公司给排水系统的养护管理◆加强巡视检查◆水箱清洗消毒◆定期对泵房进行维修保养◆定期清洁屋面天沟◆定期对室外管道刷漆◆定期检查消火栓三、房屋附属设备设施养护计划的实施◆根据各类设备设施的维修养护计划，分期，分项下达到班组。班组长委派使用人员或维修人员实施。◆检查监督。每日填写设备巡检记录，并对责任范围内的设备进行定期巡查。每月根据设备运行、维修、养护、异常变化等情况填写当月设备巡检报告。第二节房屋附属设备设施维修管理一、维修管理的主要内容◆维修管理制度的主要内容（1）巡回检查制（2）分工责任制（3）季度和年度安全检查制（4）维修报告制（5）维修工程审批制◆检修程序(见图1)图1房屋附属设施设备检修程序工程部经理审批意见检修计划技术负责人组织设施维修班组委派维修工维修点检查配合检查指导◆给排水设备的维修管理供水箱（水池）供水泵供水管网水表、阀门排水管道污水池（井）污水提升设备清通设备室外排水等二、各类设备设施的维修管理◆空调设备的维修管理冷冻机空调水泵冷却塔风机盘管管道、仪表、阀门等二、各类设备设施的维修管理◆供暖设备的维修管理锅炉房换热站热网设备热力入口二、各类设备设施的维修管理◆电梯设备的维修管理机房：控制柜、电动机、限速器、选层器、电源开关等轿厢：感应器、开关门电机、减速机、安全钳、轿内操作盘、轿内照明、电话、警铃、超载开关、防夹人的光电开关等井道：轨道、厅门、钢丝绳、保险钢丝绳、楼层显示灯、缓冲器等二、各类设备设施的维修管理◆消防设备的维修管理消防水箱消防水泵消防龙头消防栓灭火器等二、各类设备设施的维修管理◆供电设备的维修管理变压器、高压断路器、高压电缆等；电表、总开关、户外负荷开关、漏电保护开关、插座、照明器、避雷针等；广播、电话、网络、闭路电视等。二、各类设备设施的维修管理◆设备更新和技术改造：设备使用到一定年限后，技术性能落后、效率低、能耗大或污染严重，须更新设备，提高和改善技术性能。◆大修工程：对设备进行定期的全面检修，全部解体，更换主要部件或修理不合格零部件，使设备恢复原有性能，更换率一般不超过30％。◆中修工程：对设备进行正常和定期的全面检修，对设备部分解体修理和更换少量不合格零部件，更换率一般在10％～30％。◆维修保养工程：日常的保养、检修及为排除故障进行的局部修理。三、房屋附属设备设施维修的分类◆设备投资大，维修成本高◆维修技术要求高◆随机性与计划性相结合四、房屋附属设备设施维修的特点一、特种设备的含义

《特种设备安全监察条例》规定的特种设备是指涉及生命安全、危险性较大的锅炉、压力容器、压力管道、电梯、起重机械、客运索道、大型游乐设施，同时也包括其附属的安全附件、安全保护装置和与安全保护装置相关的设施。第三节特种设备委托维修养护管理◆特种设备出厂时，应当附有安全技术规范要求的设计文件、产品质量合格证明、安装及使用维修说明、监督检验证明文件。（如果缺少上述规定的文件、物业管理企业可以拒绝接受）◆特种设备在投入使用前或投入使用后30日内，特种设备使用单位应当向所在地的特种设备安全监督管理部门登记。二、特种设备维修养护管理的一般规定◆使用单位应当对“在用特种设备进行经常性日常维护保养，并进行定期自行检查”。◆使用单位应当对“在用特种设备的的安全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关附属仪表、仪器进行定期校验，检修，并做出记录”。◆国家鼓励推行科学的管理方法，采用先进技术，提高特种设备安全性能和管理水平，增强特种设备生产、使用单位防范事故的能力。三、特种设备维修养护管理的原则安全之上原则：预防为主，事先严格控制，强化政府监管和行政许可措施，确保人民群众人身和财产安全。企业负责原则：企业是特种设备的第一责任人。权责一致原则：安全监督管理部门依法履行职责，明确特种设备安全监督管理的法律责任。统一监管原则：履行WTO承诺，统一进口特种设备和国内特种设备的安全监察制度。综合治理原则：发挥全社会力量，综合治理、严格监督。四、特种设备安全技术档案的建立

安全技术档案包括以下内容：◆特种设备的设计文件、制造单位、产品质量合格证明、使用维护说明等文件以及安装技术文件和资料。◆特种设备的定期检验和定期自行检查的记录。◆特种设备的日常使用状况记录。◆设备及安全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关附属仪器仪表的日常维护保养记录。◆特种设备运行故障和事故记录。一、建筑智能化系统的构成：建筑设备的自动化系统火灾自动报警及联动系统安全防范系统办公自动化系统通信自动化系统第四节建筑智能化管理系统智能建筑的发展背景不断发展的人类社会活动需求是建筑不断发展的根本动力，科学技术则是实现建筑两大基本目标——功能与美观的前提和手段。人们对建筑在信息交换、安全性、舒适性、便利性和节能性等诸多方面提出了更高要求。功能的扩展则主要是通过在建筑物内采用各种新型建筑设备来实现。第四节建筑智能化管理系统世界第一座智能建筑的诞生

智能建筑“一语”，首次出现于1984年。当时，由美国联合技术公司(UTC，UnitedTechnologyCorp．)的一家子公司——联合技术建筑系统公司(UnitedTechnologyBuildingSystemCorp．)

在美国康涅狄格州的哈特福德市改建完成了一座名叫CityPlace(都市大厦)的大楼，“智能建筑”出现在其宣传词中。

该大楼以当时最先进的技术来控制空调设备、照明设备、防灾和防盗系统、电梯设备、通信和办公自动化设备等，除可实现舒适性、安全性的办公环境外，并具有高效、经济的特点，从此诞生了公认的第一座智能建筑。大楼用户可获得语音、文字、数据等各类信息服务，而大楼内的空调、供水、防火防盗、供配电系统均为电脑控制，实现了自动化综合管理，使用户感到舒适、方便和安全，引起了世人的注目。国外智能建筑的发展

自第一座智能大厦诞生后，智能建筑便蓬勃发展，以美国和日本兴建的最多。日本第1次引进智能建筑的概念是在1984年的夏天，10余年来，相继建成了墅村证券大厦、安田大厦、KDD通信大厦、标致大厦、NEC总公司大楼、东京市政府大厦、文京城市中心、NIT总公司的幕张大厦、东京国际展示场等。

国外智能建筑的发展

在法国、瑞典、英国等欧洲国家和香港、新加坡、马来西亚等地的智能建筑也方兴未艾。据有关统计，美国的智能建筑将超过万幢，1986年日本就新建智能办公楼面积达89万m2，占新建办公楼总面积的6％，到1988年该比例已上升至18％，日本1995年新建的大楼中60％是智能建筑。国外智能住宅与智能小区的发展

德国弗劳恩霍夫研究会与11家公司联手合作，建成的世界首座样板“智能住宅”，向人们揭示了未来住宅的前景和计算机技术发展的新趋势。西班牙隆卡建筑事务所最近推出一种旋转式公寓住宅。位于美国西雅图的Reflex通信公司，从1998开始以其独特的技术提供网络接入及信息访问等服务。美国建筑专家巧妙构思，研制出一种由计算机控制的旋转房屋。日本科技人员在东京的麻布地区修建了一座现代化的房屋，以解决与大自然如何协调的问题。我国智能建筑的发展

1990年建成的北京发展大厦(18层)可认为是我国智能建筑的雏形。1995年3月14日，我国工程建设标准化协会正式颁布“建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范”。

1995年7月，上海华东建筑设计研究院制订出“智能建筑设计标准”，1996年3月被上海市建委批准为上海市地方标准。

智能建筑的概念

◆美国智能建筑学会定义

智能建筑是通过对建筑物的4个基本要素，即结构、系统、服务和管理，以及它们之间的内在联系进行最优化设计，从而提供一个投资合理、具有高效、舒适、便利环境的建筑空间。

◆日本智能大楼研究会定义

智能大楼是指具备信息通信、办公自动化信息服务以及楼宇自动化各项功能的、满足进行智力活动需要的建筑物。

◆欧州智能建筑集团定义

智能化建筑是使用户发挥最高效率，同时又以最低的保养成本，最有效地管理其本身资源的建筑。

◆新加坡定义

智能建筑必需具备3个条件：一是具有保安、消防与环境控制等自动化控制系统，以及自动调节大厦内的温度、湿度、灯光等参数的各种设施，以创造舒适安全的环境；二是具有良好的通信网络设施使数据能在大厦内流通；三是能够提供足够的对外通信设施与能力。

◆国内定义

智能建筑是以建筑为平台，兼备通信、办公、建筑设备自动化等功能，集系统结构、服务、管理及它们之间的优化组合，向人们提供一个高效、舒适、便利的建筑环境。

智能建筑的本质，简单说就是为人们提供一个优越的工作与生活环境，这种环境具有安全、舒适、便利、高效与灵活的特点。

智能建筑的功能

智能建筑通过大量采用信息技术及设备从而具有了许多崭新功能。智能建筑可提供3大方面的服务功能，即安全性、舒适性和便利高效性。智能建筑可以满足人们在社会信息化新形势下对建筑物提出的更高的功能需求。

安全性功能舒适性功能便利高效性功能火灾自动报警空调监控综合布线自动喷淋灭火供热监控用户程控交换机防盗报警给排水监控卫星通信闭路电视监控供配电监控Internet保安巡更卫星电视宽带接入电梯运行监控背景音乐物业管理出入控制装饰照明一卡通应急照明视频点播办公自动化智能建筑3大服务功能

智能建筑的特点

◆系统高度集成

从技术角度看，智能建筑与传统建筑最大的区别就是智能建筑各智能化系统的高度集成。智能建筑系统集成，就是将智能建筑中分离的设备、子系统、功能、信息，通过计算机网络集成为一个相互关联的统一协调的系统，实现信息、资源、任务的重组和共享。智能建筑安全、舒适、便利、节能、节省人工费用的特点必须依赖集成化的建筑智能化系统才能得以实现。

◆节能

以现代化商厦为例，其空调与照明系统的能耗很大，约占大厦总能耗的70％。在满足使用者对环境要求的前提下，智能大厦应通过其“智能”，尽可能利用自然光和大气冷量(或热量)来调节室内环境，以最大限度地减少能源消耗。按事先在日历上确定的程序，区分“工作”与“非工作”时间，对室内环境实施不同标准的自动控制，下班后自动降低室内照度与温湿度控制标准，已成为智能大厦的基本功能。利用空调与控制等行业的最新技术，最大限度地节省能源是智能建筑的主要特点之一，其经济性也是该类建筑得以迅速推广的重要原因。

◆节省运行维护的人工费用

根据美国大楼协会统计，一座大厦的生命周期为60年，启用后60年内的维护及营运费用约为建造成本的3倍。再依据日本的统计，大厦的管理费、水电费、煤气费、机械设备及升降梯的维护费，占整个大厦营运费用支出的60％左右；且其费用还将以每年4％的速度增加。所以依赖智能化系统的智能化管理功能，可发挥其作用来降低机电设备的维护成本，同时由于系统的高度集成，系统的操作和管理也高度集中，人员安排更合理，使得人工成本降到最低。

◆安全、舒适和便捷的环境

智能建筑首先确保人、财、物的高度安全以及具有对灾害和突发事件的快速反应能力。智能建筑提供室内适宜的温度、湿度和新风以及多媒体音像系统、装饰照明，公共环境背景音乐等，可大大提高人们的工作、学习和生活质量。智能建筑通过建筑内外四通八达的电话、电视、计算机局域网、因特网等现代通信手段和各种基于网络的业务办公自动化系统，为人们提供一个高效便捷的工作、学习和生活环境。第15章几种建筑弱电系统简介

计算机控制中心OAS系统CAS系统BAS系统通信自动化系统楼宇自动化系统办公自动化系统综合布线系统建筑智能系统组成6、建筑物通风、温度、湿度自动调节控制

BAS系统是智能建筑（建筑物、大厦）中各类设备的自动控制。例如：1、电梯2、泵房自动控制3、供配电系统自动控制4、安防自动控制5、火灾自动报警自动灭火控制属于楼宇自控系统属于供配电自控系统属于建筑弱电系统属于楼宇自控系统等各类设备的自动控制什么叫BAS系统？简单的说：OAS系统就是办公自动化系统例如：1、办公局域网2、计算机处理各种例行事务性工作3、计算机处理各种信息管理4、计算机报文处理与电子数据交换什么叫OAS系统？简单而言：CAS系统就是通信自动化系统以大楼数字专用交换机为中心联接程控电话系统电视会议中心多媒体声像系统对内：无线寻呼系统对外：公用电话网广域网城域网卫星通信系统实现大楼内外便捷的语音、数据和图像的通信什么叫CAS系统？第15章几种建筑弱电系统简介

举例：火灾自动报警系统自喷系统灭火属于全自动消防系统适用范围：高档综合楼、写字楼，酒店，图书馆，档案馆及政府机关。特点是：24小时监控状态下。火灾信息全程跟踪正常时自动故障巡检

案例：有一24层写字楼，突然在12层发生火灾，试分析火灾自动报警与自动灭火系统基本工作原理。12层火灾火灾探测器消防控制中心消防控制中心确认火灾信号，应急广播一般通知火灾本层和上一层下一层，本案例中通知11、12、13层（切断正常供电系统，接通应急电源系统）电源切换开启应急照明及疏散指示若采用浮充式供电形式，则至少需供电0.5h放防火卷帘或防火门分隔火灾区防止火灾扩展正压送风，排烟客梯强迫进入基站，消防梯开启消防电话119自喷淋系统（