信达新兴资产北京大兴果岭资管计划

信达新兴资产北京大兴果岭资管计划第1页信达新兴资产-北京亚奥果岭假日房地产投资专题资产管理计划

信达新兴资产北京大兴果岭资管计划第2页目录一.管理人介绍二.专题资产管理计划介绍三.融资方介绍四.项目介绍五.项目区域介绍六.项目投资测算七.风险披露八.产品认购说明信达新兴资产北京大兴果岭资管计划第3页一.管理人介绍二.专题资产管理计划介绍三.融资方介绍四.项目介绍五.项目区域介绍六.项目投资测算七.风险披露八.产品认购说明信达新兴资产北京大兴果岭资管计划第4页信达澳银基金管理有限企业主动响应证监会发展壮大资产管理行业号召，顺应由基金企业向当代财富管理机构转型时代趋势，设置全资子企业信达新兴财富（北京）资产管理有限企业，企业注册资本2,000万元，注册地点为北京市西城区月坛北街26号605室。本计划管理人为信达新兴财富（北京）资产管理有限企业，企业致力于：1、从实体经济需要出发，经过设置专题资产管理计划，投资实体经济，发展多样化投融资渠道，为不一样类型、不一样发展阶段企业提供资金支持。2、成为对接企业融资和民间资本投资投资-融资平台，更加好地进行资源配置，为实体经济服务，满足投资者理财需求。3、为居民提供保值、增值财富管理工具，增加居民财产性收入。4、坚持以市场为导向、以客户为中心理念，讲求诚信，重视创新，客户利益优先。中国信达资产管理企业经国务院同意，于1999年4月20日在北京成立，是含有独立法人资格国有独资金融企业，注册资本为100亿元人民币。中国信达资产管理企业经营范围包含：收购并经营金融机构剥离本外币不良资产；追偿本外币债务；对所收购本外币不良贷款形成资产进行租赁或者以其它形式转让、重组；本外币债权转股权，并对企业阶段性持股；资产管理范围内企业上市推荐及债券、股票承销；经相关部门同意不良资产证券化；发行金融债券，向金融机构借款；中国银行业监督管理委员会等监管机构同意其它业务。一、管理人介绍信达新兴资产北京大兴果岭资管计划第5页一.管理人介绍二.专题资产管理计划介绍三.融资方介绍四.项目介绍五.项目区域介绍六.项目投资测算七.风险披露八.产品认购说明信达新兴资产北京大兴果岭资管计划第6页二、专题资产管理计划介绍-产品要素专项计划名称信达新兴资产-北京亚奥果岭假日房地产投资专项资产管理计划专项计划规模人民币3.5亿元专项计划期限18个月投资人预期收益100万元（含）以上300万元以下为10.5%、300万元（含）以上600万以下为11%，600万（含）以上11.5%运用方式专项计划资金通过银行向借款人北京亚奥先科房地产开发有限公司发放委托贷款，用于其果岭假日一期项目的后续开发建设等信达新兴资产北京大兴果岭资管计划第7页二、专题资产管理计划介绍-风控办法1、土地抵押土地第一顺位抵押，土地估值约8.2亿元，根据资金规模，整体抵押率不高于50%2、项目公司实际控制人担保项目公司实际控制人徐晓明提供连带责任担保3、股权质押项目公司股权质押4、拥有销售定价权必要时候对所持物业进行强制降价销售5、资金监管资金监管，包括贷款资金使用监管及销售回款的资金监管6、专项审计项目期内，聘请会计师事务所对项目公司进行定期财务审计，并出具审计报告7、资金归集销售资金于专项计划到期前三个月进行归集，每月归集额不少于1.2亿元，总归集额达3.6亿元信达新兴资产北京大兴果岭资管计划第8页二、专题资产管理计划介绍-交易结构图信达新兴资产北京大兴果岭资管计划第9页一.管理人介绍二.专题资产管理计划介绍三.融资方介绍四.项目介绍五.项目区域介绍六.项目投资测算七.风险披露八.产品认购说明信达新兴资产北京大兴果岭资管计划第10页三、融资方基本情况融资方名称北京亚奥先科房地产开发有限公司成立时间2000年11月24日公司注册地址北京市平谷区平谷镇府前大街31号注册资本1000万元，实收资本为1000万元公司性质有限责任公司经营范围房地产开发经营信达新兴资产北京大兴果岭资管计划第11页三、融资方主要财务情况项目3月31日12月31日12月31日12月31日总资产128,469,738.34111,531,521.09109,922,226.93110,159,902.87总负债18,619,246.761,876,677.06654,504.492,527,009.70股东权益109,850,491.58109,654,844.03109,267,722.44107,632,893.17营业收入12,503,199.008,142,600.0018,170,700.0074,701,447.81净利润195,647.55387,121.591,634,829.274,950,199.04资产负债率14.49%1.68%0.60%2.29%毛利率21.96%33.59%33.74%29.52%借款人当前资产负债率较低，主要系企业因行业限制，前期项目投入主要靠股东及其它投资资金投入，后续伴随金融结构借款进入，负债率将有所上升，而企业开发进度也所以而提升盈利方面，盈利指标符合普通房地产企业平均情况，鉴于当前还未进入项目标盈利期，后续伴随开发及销售进行，企业盈利能力将深入提升信达新兴资产北京大兴果岭资管计划第12页一.管理人介绍二.专题资产管理计划介绍三.融资方介绍四.项目介绍五.项目区域介绍六.项目投资测算七.风险披露八.产品认购说明信达新兴资产北京大兴果岭资管计划第13页四、项目介绍—项目位置“果岭假日”项目位于北京市大兴区黄村永华路京城高尔夫球场北侧，属大兴卫星城关键区；距规划中区政府行政办公区600米；距现区政府各机关办公楼集中兴政街1.25公里距离地铁4号线义和庄站1.8公里，距离黄村镇商业区2公里项目南侧为京城高尔夫球场，国际锦标赛级，预计10月正式开业高尔夫球场南侧为念坛水上公园项目北侧200米为建设中滨河森林公园项目周围学校、医院、银行俱全，生活配套设施成熟滨河森林公园黄村镇商业区信达新兴资产北京大兴果岭资管计划第14页四、项目介绍—项目平面图项目地块为长条形，分为已建和拟建两部分，分为10个土地证平面图中斜线标识部分为已完成开发3.3万平米，而且已售2.8万平方米，剩下为自持红色部分为拟建面积，主要包含住宅、商铺及办公（公寓）等，累计拟建建筑面积为8.75万平米本项目总房屋套数约为300余套，但截止当前，预约购置登记人数已经超出1000人。在这种背景下，项目开发商拟采取日光盘销售策略信达新兴资产北京大兴果岭资管计划第15页四、项目介绍-证照及土地成本土地证统计序号用途面积（平方米）土地成本（元）已缴纳金额未缴纳金额1住宅5,968.77656,565656,565-2住宅6,650.01731,501731,501-3住宅6,076.03668,363668,363-4住宅6,595.75725,533725,533-5住宅6,611.171,839,9581,839,958-6住宅6,056.32666,195666,195-7住宅6,550.08727,090727,090-8住宅6,056.32666,195666,195-9住宅5,236.90576,059576,059-10住宅、地下车库6,078.35662,440662,440-补缴土地出让金

24,350,000-24,350,000契税、印花税

241,255241,255-大配套费22,300,0008,920,00013,380,000拆迁费用124,000,00049,600,00074,400,000累计61,879.7178,811,15466,681,154112,130,000

拟建房产已获取证照为：a.全部土地证；b.全部用地规划证；c．工程规划证：

8个楼座(15,957平米)有工程规划证；d．施工许可证：(5,560平米)有施工许可证信达新兴资产北京大兴果岭资管计划第16页四、项目介绍-控规指标本项目总控规指标以下：项目数值总用地面积96,000.03建设用地面积61,879.71居住户（套）数394容积率1.374绿地率32.3%建筑密度32.6%总建筑面积120,482.181.地上建筑面积85,044a.住宅63,547b.居住公共服务设施1,497c.商业4,923.75d.办公14,936.25e.人防出口170f.人防出口270项目数值2.地下建筑面积35,438.18a.戊类库房7,222.18b.设备用房300c.地下车库27,916人防面积（1#地下车库内）4,500机动车停车数量530(400)信达新兴资产北京大兴果岭资管计划第17页四、项目介绍-控规指标本项目已建和拟建指标以下：规划总建筑面积120,482拟建总建筑面积87,499已建总建筑面积32,983拟建地上总建筑面积53,796已建建地上总建筑面积31,248住宅32,299住宅31,248多层27,883多层（已建）12,240别墅4,416联排别墅（已建）19,008商业4,924商业0综合商业4,924综合商业0公共配套1,637公共配套0物管中心1,497物管中心0其它140其它0办公14,936办公0地下部分面积33,703地下部分面积1,735停车23,416停车0人防4,500人防0地下设备房300地下设备房0库房5,487

库房（已建）1,735信达新兴资产北京大兴果岭资管计划第18页四、项目介绍—现实状况图3#、5#、7#楼5#、7#楼A、B型独立屋3#、B8#、5#楼B16#、20#楼：C型独立屋信达新兴资产北京大兴果岭资管计划第19页一.管理人介绍二.专题资产管理计划介绍三.融资方介绍四.项目介绍五.项目区域介绍六.项目投资测算七.风险披露八.产品认购说明信达新兴资产北京大兴果岭资管计划第20页五、项目区域介绍—交通及周围情况本项目距最近地铁站义和庄站1.8公里，到西单半小时抵达，驱车从项目到复兴门桥半小时车程(23.8公里),无偿高速信达新兴资产北京大兴果岭资管计划第21页五、项目区域介绍—交通及周围情况距离周围学校、商圈2-5公里，配套设施成熟，生活便利信达新兴资产北京大兴果岭资管计划第22页五、项目区域介绍-大兴区经济情况大兴区位于北京市南部，在北京市域格局中占据了“联结一轴、横跨两带、关联多中心”主要地位打造南部高技术制造业与战略性新兴产业聚集区，已经有自全球30多个国家和地域4800余家企业入驻新区，入区企业投资总额超出320亿美元，聚集了77家世界500强109个项目，大兴区完成地域生产总值350.8亿元，同比增加12.5%；地方财政收入达195.69亿元，在五个城市发展新区中位居第一；人均可支配收入为27786元/年，同比增加14%，在五个城市发展新区中位居第二，仅次于顺义区（28163元/年）；人均消费支出为17678元/年，在五个城市发展新区中位居第三，增加速度达11.9%。信达新兴资产北京大兴果岭资管计划第23页五、项目区域介绍--大兴新区规划大兴新区规划中，拟将区政府搬迁至距离本项目约600米地方，高尔夫俱乐部东侧新区政府搬迁将极大带动周围五公里区域发展。当前，除即将开业高尔夫俱乐部和本项目外，万科已经在新区政府地址南侧获取土地，并已破土开工。另外，果岭假日二期将与嘉里集团合作建设大兴区唯一五星级酒店大兴新区规划中，拟构建“一心六片三组团”城市空间结构，将大兴新城建设成为人口聚集中心、产业聚集中心、商品集散中心、主要交通枢纽、旅游休闲中心和教育文化中心本项目所在为关键区，项目含有极大市场潜力信达新兴资产北京大兴果岭资管计划第24页五、项目区域介绍—周围竞争楼盘

项目名称项目类型报价（均价）面积开发商名称1西斯莱公馆酒店式公寓,板楼联排别墅30000一居64㎡二居82㎡三居120㎡绿地集团2茉莉公馆公寓,板楼,板塔结合2一居60㎡二居85㎡-90㎡三居90㎡-135㎡保利地产3马赛公馆普通住宅,毛坯，高层23000二居81㎡-105㎡三居123㎡-132㎡东亚新华4金地仰山普通住宅,花园洋房,板楼2二居85㎡-90㎡三居120㎡-140㎡北京金地5旭辉御府花园洋房,毛坯，多层24000130㎡—230㎡旭辉地产6兴创•屹墅普通住宅4-8层30000180-330㎡北京兴创投资有限企业7顺驰领海普通住宅,板楼23000二居90㎡三居112㎡-178㎡顺驰置地8艺苑桐城普通住宅,板楼,塔楼2一居40㎡-67㎡二居70㎡-117㎡三居114㎡-133㎡北京艺苑房地产开发有限责任企业9华润公元九里花园大宅,多层30000110-350㎡精装华润置地10原生墅别墅,花园洋房,联排别墅23000联排别墅220㎡北京震环房地产开发有限企业11首邑溪谷平层，LOFT21000-30000一居40㎡-67㎡二居70㎡-117㎡北京春光房地产开发有限企业及华美地产12中建国际港高层2二居90㎡-100㎡三居130㎡-180㎡中建国际信达新兴资产北京大兴果岭资管计划第25页一.管理人介绍二.专题资产管理计划介绍三.融资方介绍四.项目介绍五.项目区域介绍六.项目投资测算七.风险披露八.产品认购说明信达新兴资产北京大兴果岭资管计划第26页六、项目投资测算—项目投资情况统计

投资情况表

单位：万元序号项目累计截止2季度还未投资1总土地成本17,8816,66811,2132前期工程费2,4001,20012003建安费用38,5808,43730,1434基础设施建设费5,4003785,0225不可预见费用3,0001,5901,4106其它费用4,7002,6792,0217营销费用5,3975294,8698管理费用1,1773268519品牌管理费用1,7991761,62310营业税及附加9,9859709,01511土地增值税预缴17,37035017,02012融资成本16,3257,9258,40013总投资规模累计124,01431,22792,786本项目总投资成本（含融资成本、期间费用、土地增值税等）12.40亿元，当前已投资3.12亿元，剩下8.75万平米投资预计为9.28亿元信达新兴资产北京大兴果岭资管计划第27页六、项目投资测算—项目现金流情况本项目累计可实现销售回款17.99亿元，项目整体累计现金流（税前利润）为4.79亿元，投资收益情况良好，此次专题计划本息可覆盖信达新兴资产北京大兴果岭资管计划第28页六、项目投资测算—销售定价及销售收入预测项目可售面积(平米）价格（元/平米）销售收入（万元）累计可售114,045

179,911住宅63,547

112,568多层（拟售）28,57622,00062,867别墅（拟售）8,12840,00032,512商业类50,49867,343商铺4,92444,00021,666办公（公寓）14,93622,00032,859戊类库房（拟售）5,4878,0004,390戊类库房（已售）1,7355,000868地下车库23,4163,2297,561项目整体可实现销售收入17.99亿元（含前期已销售2.8万平米回款），其中住宅可实现销售收入11.26亿元，商业物业（包含商铺、办公、库房、车库等）可实现销售收入6.73亿元信达新兴资产北京大兴果岭资管计划第29页

去化率：鉴于果岭假日项目标优质地段，且多层、办公（公寓）、别墅建筑开发结构，可有效满足刚需、改进性住房以及投资需要，本项目总房屋套数约为300余套，但当前购置登记人已达近1000人，所以，项目开发商拟采取日光盘销售策略。但本计划采取保守预计，项目去化率为两年

预计项目期内可实现销售回款17.99亿元（包含前期已实现销售收入），此次专题计划期限内可实现销售回款16.19亿元，此次专题计划本息可覆盖，安全性较高六、项目投资测算-销售去化预测信达新兴资产北京大兴果岭资管计划第30页六、项目投资测算—销售去化预测表（不含已销售部分）序号物业类型项目小计1多层签约百分比（%）100%100%

-（拟售）销售面积（㎡）28,57628,576

-

回款金额（万元）62,86762,867

-3别墅签约百分比（%）100%40%60%（拟售）销售面积（㎡）8,1283,2514,877

回款金额（万元）32,51213,00519,5075商铺（拟售）签约百分比（%）100%40%60%销售面积（㎡）4,9241,9702,954回款金额（万元）21,6668,66612,9996办公（拟售）

签约百分比（%）100%100%

-销售面积（㎡）14,93614,936

-回款金额（万元）32,85932,859

-7戊类库房（拟售）签约百分比（%）100%100%

-销售面积（㎡）5,4875,487

-回款金额（万元）4,3904,390

-9地下车库（拟售）签约百分比（%）100%100%

-销售面积（㎡）23,41623,416

-回款金额（万元）7,5617,561

-10累计累计回款金额161,855129,34832,506信达新兴资产北京大兴果岭资管计划第31页六、项目投资测算—收益测算序号

项目

金额/比率

1总投资（万元）

124,0142营业额（万元）

179,9113税前利润（万元）

55,8974税后净利（万元）

41,9235销售净利率

28%6内部收益率（全投资）

18%7项目安全边际率39%8现金倍数2.929项目净现值58,247经测算，本项目可实现销售收入17.99亿元，内部收益率18%，项目净现值5.8亿元，整体投资收益很好现金倍数2.92（即项目全部现金回流剔除全部成本、融资还款后可覆盖本计划本息倍数），专题计划借款本息含有很好安全性信达新兴资产北京大兴果岭资管计划第32页一.管理人介绍二.专题资产管理计划介绍三.融资方介绍四.项目介绍五.项目区域介绍六.项目投资测算七.风险披露八.产品认购说明信达新兴资产北京大兴果岭资管计划第33页七、风险披露市场风险本计划资产受到经济因素、政治因素、投资心理和交易制度等各种因素的影响，导致资产管理计划财产收益水平变化，产生风险管理风险在资产管理计划财产管理运作过程中，资产管理人的研究水平、投资管理水平直接影响资产管理计划财产收益水