合肥包河区房地产市场调查报告（2019年）

2019年合肥包包河区房房地产市市场调查查报告Foreword前言本市场调调查报告告，主要要是通过过对经济济、政策策、合肥肥房地产产行情以以及包河河区楼盘盘调查为为基础，，为项目目的发展展提供方方向性初初步建议议。项项目具具体发展展方案，，将在贵贵我双方方进一步步沟通后后，逐步步完善及及提交，，不足之之处，敬敬请谅解解！Thinking思路市场大势势大合肥背背景项目发展展研究包河区市市场调查查大合肥肥背景景合肥经经济发发展概概述合肥发发展热热点及及规划划GDP突破2700亿元，，增长长率连续超超过17%。合肥肥进入入高速速发展展阶段段，GDP增长速速度连连续三三年位位居全全国省省会城城市之之首。。2019-2019年全市市生产产总值值及增增幅经济发展城市经经济持持续增增长，，处于于高速速发展展阶段段数据来来源：：合肥肥市统统计局局相关关资料料2019年产业业结构构为5：54：41，第二二产业业占全全市GDP半壁江江山。。其中工工业增增长23.8%，零售售商业业增长长20.9%，工业业及商商业增增长势势头强强劲。。指标绝对数比上年增长%生产总值2702.517.5第一产业132.63.5第二产业1457.622.3工业1122.623.8建筑业335.016.2第三产业1112.312.7交通运输、仓储和邮政业107.214.1批发和零售业228.920.9住宿和餐饮业36.77.2金融业151.16.4房地产业139.7-2.2营业性服务业201.516.7非营业性服务业247.215.32019年全市市生产产总值值（（单位位：亿亿元））其中，，受国国家房房地产产政策策调控控影响响，房房地产产业首首次出出现负负增长长，房房地产产业增增长率率，由由2009年8.6%，下降降为-2.2%。产业发展工业、、商业业强势势增长长，房房地产产首现现负增增长数据来来源：：合肥肥市统统计局局相关关资料料全年全全社会会固定定资产产投资资3066.97亿元，，比上上年增增长24.2%。其中，，国有有及国国有控控股投投资1103.58亿元，，增长长11.9%；外商商及港港澳台台投资资152.36亿元，，下降降6.6%；民间投投资1811.03亿元，，增长长37.3%。2019-2019年全社社会固固定资资产投投资及及增幅幅固定资资产投投资固定投投资进进入平平稳发发展期期，民民间投投资活活跃高速发发展阶阶段平稳发发展阶阶段数据来来源：：合肥肥市统统计局局相关关资料料居民收收入持持续上上升，，商业业消费费市场场空间间充裕裕2019年城镇镇居民民人均均可支支配收收入19051元，增增长11.0%；人均均消费费性支支出14012元，增增长10.4%，其中中教育育文化化娱乐乐服务务支出出增长长17.4%，衣着着支出出增长长21.4%，食品品支出出增长长6.3%。居民收入数据来源：：合肥市统统计局相关关资料合肥城镇家家庭处于相相对富裕阶阶段2019年合肥城镇镇居民家庭庭恩格尔系系数为35.8%，比上年下下降1.3个百分点。。大于60%贫穷温饱50%-60%40%-50%小康30%-40%相对富裕20%-30%富裕20%以下极其富裕恩格尔系数家庭生活水平恩格尔系数表生活水平处于相对富富裕阶段，，家庭改改善型消费费存在发展展空间数据来源：：合肥市统统计局相关关资料合肥市六普普的数据显显示，合肥肥市人口普普查结果显显示，2019年11月1日零时全市市常住人口口为5702466人，同第五五次全国人人口普查时时的4467384人相比，十十年共增加加1235082人。普查时合肥肥市由市外（户户籍在省外外和省内其其他市）流流入的常住住人口达230.85万人，流出到市市外162.55万人，净流流入68.3万人。人口结构外来人口突突破230万人，助推推城市发展展数据来源：：合肥市统统计局相关关资料大合肥背景景合肥经济发发展概述合肥发展热热点及规划划根据国务院院2019年12月向全国各各省及相关关部门下发发《全国主体功功能区规划划》的通知，江江淮地区被被定位于承承接产业转转移的示范范区，全国国重要的科科研教育基基地，能源源原材料、、先进制造造业和科技技创新基地地及区域性性的高新技技术产业基基地，属国国家层面的的重点开发发区域。在未来的发发展中，将将形成以安安庆、池州州、铜陵、、巢湖、芜芜湖、马鞍鞍山等沿江江六市为轴轴，以合肥、芜芜湖为核心心，滁州、、宣城为两两翼的“一一轴双核两两翼”的空空间发展格格局。国家重点规规划区域，，以合肥、、芜湖为核核心的“一轴双核两两翼”空间间发展格局局，城市影影响力及辐辐射能力提提升国家主体——构建以安庆庆、池州、、铜陵、巢巢湖、芜湖湖、马鞍山山沿江六市市为发展轴轴，合肥、、芜湖为双双核，滁州州、宣城为为两翼的““一轴双核核两翼”空空间开发格格局。——提升合肥中中心城市地地位，完善善综合服务务功能，建建设全国重重要的科研研教育基地地、科技创创新基地、、先进制造造业基地和和综合交通通枢纽。——培育形成沿沿江发展带带，壮大主主要节点城城市规模，，推进芜湖湖、马鞍山山一体化，，建设皖江江城市带承承接产业转转移示范区区。——加强农业基基础设施建建设，调整整优化农业业结构，发发展农产品品加工业，，不断提高高农业效益益。——加强大别山山水土保持持和水源涵涵养功能，，保护巢湖湖生态环境境，构建以以大别山、、巢湖及沿沿江丘陵为为主体的生生态格局。。“一轴双核两两翼”空间间发展格局局池州市一轴：双核：两翼：国家主体合肥——全国重要的的科研教育育基地、科科技创新基基地、先进进制造业基基地及综合合交通枢纽纽安庆、池州州、铜陵、、芜湖、马马鞍山、巢巢湖沿江六六市为发展展轴合肥、芜湖湖市滁州、宣城城市安徽省撤分分巢湖市做做大合肥诞诞生特特大城市圈圈安徽省委、、省政府２２２日发布布了撤销巢巢湖市的具具体内容：：撤销原地地级巢湖市市居巢区，，设立县级级巢湖市。。新设的县县级巢湖市市由安徽省省直辖，合合肥市代管管。原地级级巢湖市管管辖的庐江江县划归合合肥市管辖辖。原巢湖市部部分区域的的加入，把合肥面积积扩大了４４０％。从从６００００多平方公公里变成１１万多平方方公里。城市拓容，，大合肥经经济圈诞生生。城市拓展2019年7月，国务院院批准了合合肥市城市市轨道交通通近期建设设规划（2009-2019年）。根据据规划，在在2009年至2019年间将建设设1号线和2号线，线路路总长约56公里。合肥快速轨轨道交通线线网远期2020年）规划方方案合肥快速轨轨道交通近近期（至2019年）建设方方案地铁铁建建设设落落实实，，或或将将催催生生地地铁铁沿沿线线物物业业成成为为投投资资热热点点。。城市市交交通通地铁铁1号线线站站点点：：合肥肥站站凤阳阳路路站站明光光路路站站大东东门门站站芜湖湖路路站站南一一环环站站太湖湖路路站站水阳阳江江路路站站葛大大店店站站望湖湖城城站站高铁铁站站繁华华大大道道站站大连连路路站站花园园大大道道站站锦绣绣大大道道站站紫云云路路站站中山山路路站站方兴兴大大道道站站、、云谷路站南宁路站贵阳路站湖南路站、徽州大道站合肥“十二五五”纲要提出出，加快合肥肥经济圈建设设与发展，以以区域经济社社会一体化发发展为核心，，以共建共享享同城化为主主题，深化合合肥与淮南、、六安、巢湖湖、桐城等市市的交流与合合作，加快区区域基础设施施、产业分工工合作、要素素市场发展和和环境保护合合作，聚合发发展能量，形形成整体优势势，努力推进四个个"一体化"建设，打造全全国有影响力力的都市圈品品牌。解读十二五合肥经济圈——构筑安徽崛起起核心增长极极区域性特大城城市，指明合合肥城市发展展方向。建设设在国内有较较大影响力的的区域性特大大城市，规划划纲要明确提提出要在城市市空间布局上上，按照“中中心集聚、组组团拓展、区区域协同”的的思路，深化“141”空间发展战略略，建设由滨滨湖新区、老老城区和政务务文化新区构构成的中心城城区；打造近期50万人口，远期期100万人口的四大大城市副中心心，分别是店店埠、双凤、、高新、上派派；按照10-20万人口规模规规划试点建设设一批镇级市市，分别为三三河、长临河河、水湖、下下塘，实现城城市空间由单单中心、高集集聚向多元化化、开敞式转转变。解读十二五深化“141”城市空间发展展战略，中心心城区拓大合肥至圈内城城市“一小时时通勤圈”和和“一小时生生活圈”初步步形成。交通通一体化步伐伐加快，新桥桥机场及机场场高速连接线线全面开工建建设，淮南等等异地航站楼楼启用；合淮淮阜、合六叶叶高速建成通通车，合马路路改造全面完完成，环巢湖湖公路积极推推进；圈内城城际轨道交通通正在谋划。。解读十二五城际交通网，，打造以合肥肥为中心的““一小时生活活圈”，发挥挥合肥核心区区位价值发展背景判研研承接沿海城市市产业转移，，城市工业发发展势头强劲劲，处于高速速发展阶段，，民间投资涌涌跃。城镇居民家庭庭生活水平达达到相对富裕裕阶段，释放放消费，促进进商业发展，，具有充足的的改善性消费费需求空间。。城市铁轨交通通进入落实阶阶段，地铁建建设或将助推推沿线房地产产投资热。城市拓容，城城市发展空间间加大，社会会资源将面临临重新整合契契机。未来江淮产业业集中地及综综合性交通枢枢纽，城市辐辐射能力增强强，将吸引更更多的投资企企业进驻。未来将以合肥肥为中心，打打造特大城市市圈，构建城城际交通网，，打造“一小小时生活圈””。Thinking思路大合肥背景市场大势项目发展研究究包河区市场调调查市场大势市场热点及政政策面分析合肥一级市场场供求情况合肥二级市场场供求情况房地产产调控控进入入中央央政治治会议议层面面，从从制定定政策策工作作转向向政策策落实实的工工作进进入政政策落落实阶阶段，，2019年调控控仍将将持续续。2019.12.2212月22日，中共中央政治局常委、国务院副总理李克强在全国住房保障工作会上强调，在做好保障房建设的同时，要适应城镇居民合理的自住需求，增加普通商品住房供地，引导房地产企业推进普通商品住房建设，坚持房地产调控政策不动摇，促进房地产市场健康发展。2019.12.9中共中央政治局12月9日召开会议，分析研究明年经济工作。中共中央总书记胡锦涛主持会议。“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”成为三大会议内容之一。2019.6.20央行年内第六次上调存款准备金率2019.5.12央行年内第五次上调存款准备金率2019.4.6央行第四次上调一年期存贷款利率0.25个百分点，2019.3.31全国608个城市公布年度房价控制目标2019.3.31合肥限购升级：随后“新国八条”出台，使得合肥版限购令在3月份升级，限购细则将于2019年3月31日开始执行。根据合肥市房地产管理局印发的文件规定，除了延续本地户口“限二禁三”、外地户口“限一禁二”的主要内容外，更加细化了执行范围等措施。《通知》中规定，限购令将在瑶海区、包河区、庐阳区、蜀山区等四个行政区域内执行，外地户口在购房时需要提供纳税和社保证明。政策热热点2019.3.18央行第九次提高存款准备金率0.5个百分点2019.2.1合肥限购：合肥本地和外地居民家庭暂时只能新购一套商品住房，有效期一年。执行“限二禁三”，即：本地户口有1套房只能再买1套，暂停购买第3套住房。2019.2.9央行第三次上调一年期存贷款利率0.25个百分点，其他档期利率相应调整，其中5年以上贷款利率0.2个百分点2019.1.26国八条：各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市执行限购，二套首付不低于60%，利率不低于基准利率1.1倍合肥限限购采采用局局部限限购，，即中中心四四区限限购，，将开开发企企业及及改善善型客客户引引流至至热点点区域域政务务区、、滨湖湖区，，实现现合肥肥城市市外拓拓发展展。政策热热点房贷收收紧、、利率率上调调加大大购房房成本本，投投资客客与首首套刚刚需客客购房房门槛槛提高高，改改善客客难具具备购购房资资格银监会会表示示：首首套房房贷首首付比比例银银行可可自主主上调调针对近近期各各地部部分银银行首首套房房贷首首付款款比例例上调调一事事，中中国银银监会会办公公厅副副主任任杨少少俊，，目前前银监监会的的房贷贷政策策没有有改变变，仍仍然是是首套套房首首付款款比例例不低低于三三成，，在此此前提提下，，各地地商业业银行行可以以根据据当地地的情情况对对首付付款比比例自自主决决策，，因此此首套套房首首付款款上调调至四四成、、五成成都属属正常常情况况。刚需客客购房房门槛槛提高高改善客客难具具备购购房资资格政策热热点市场大大势市场热热点及及政策策面分分析合肥一一级市市场供供求情情况合肥二二级市市场供供求情情况土地供供应从从2009、2019年放量量高峰峰期，，急剧剧减少少，与与2019年相比比，减减少2443亩，降降幅约约29.7%。土地供供应数据来来源：：房地地产网网合肥土土地供供应下下降，，取决决于开开发企企业资资金压压力与与拿地地策略略的调调整，，开发发企业业拿地地逐渐渐回归归理性性，土土地市市场进进入““过冬冬期””。2009年10月29日，当当拍卖卖师宣宣布经经开区区HJQ070地块以以总成成交价价26亿元被被绿城城竞得得时，，合肥肥土地地史上上一个个新的的“总总价地地王””诞生生了。。在这这个地地王诞诞生仅仅一个个小时时后，，“单价价地王王”N0909地块以以1613万/亩被德德嘉置置业拿拿走。一天诞诞生两两个地地王，，这在在合肥肥土地地拍卖卖史上上还是是第一一次。。纵观观2009年，““地王王”一一次又又一次次被成成功改改写，，仅2009年“地地王””就被被成功功改写写过6次。2019年3月—12月，合合肥两两千多多亩土土地首首次登登台就就遭遇遇“难难产””，政政府为为何在在年底底集中中低价价推地地？据据统计计，2019年合肥肥土地地流拍拍数达达30宗，流流拍面面积达达2144.41亩。直到到12月21日，原原计划划在在在合肥肥土地地招投投标中中心出出让8块土地地全部部取消消，都都因为为竞买买人数数不足足而““搁浅浅”。。其中中，多多数百百亩以以上的的土地地遭受受冷落落，合合肥土土地市市场遭遭遇前前所未未有的的寒冬冬。2009““地王年年”2019““流拍年年”土地成成交量量呈““量跌跌价涨涨”态态热，，近三三年土土地成成交量量，从从2009年高峰峰期，，急剧剧下挫挫。在在政策策调控控及银银根紧紧缩的的双重重重压压下，，开发发企业业拿地地逐步步谨慎慎。土地成成交数据来来源：：房地地产网网市场大大势市场热热点及及政策策面分分析合肥一一级市市场供供求情情况合肥二二级市市场供供求情情况受市场场及政政策环环境影影响，，合肥肥住宅宅供应应及成成交量量呈明明显下下降趋趋势，，开发发企业业及购购房消消费者者，普普遍对对2019年行情情缺乏乏信心心。

2009年2019年2019年供应面积（万M2）1117.07927635.07成交量（万M2）1064.36754.28422.04去化率95.3%81.4%66.5%成交均价(元/M2)445761676356成交金额(万元)474385346516452682486受限购购政策策影响响，合合肥住住宅年年度去去化速速度放放缓，，存量量积压压，加加之新新增放放量，，未来来市场场供应应量逐逐步放放大，，市场场竞争争压力力增加加。数据来来源：：房地地产网网从2009年至2019年，合合肥住住宅成成交整整体走走势呈呈“量量跌价价涨””发展展态势势。合肥住住宅价价格从从高速速涨幅幅阶段段，进进入合合理涨涨幅阶阶段，，政策策调控控，价价格抑抑制，，初显显成效效。数据来来源：：房地地产网网2月1日,合肥限限购令令生效效3月31日,明确限限购区区域:中心四四区(瑶海区区、包包河区区、庐庐阳区区、蜀蜀山区区)为限购购区域域2019年合肥肥住宅宅月成成交量量处于于波动动调整整期，，限购购令出出台前前，2019年1月合肥肥住宅宅成交交达到到高峰峰值，，2月份限限购令令出台台及限限购区区域明明确后后，合合肥住住宅成成交量量处于于冷淡淡期。。合肥肥住住宅宅从从2019年波波动动振振荡荡调调整整期期进进入入冷冷淡淡期期，，成成交交量量剧剧减减，，去去化化速速度度大大幅幅下下降降。。数据据来来源源：：房房地地产产网网2019年合合肥肥住住宅宅价价格格波波动动较较大大，，处处于于政政策策调调控控前前的的调调整整期期，，2019年3月份份合合肥肥区区域域限限购购当当月月价价格格下下挫挫，，4月份份以以来来价价格格回回升升，，并并趋趋于于平平稳稳波波动动状状态态。。3月31日,明确确限限购购区区域域:中心心四四区区(瑶海海区区、、包包河河区区、、庐庐阳阳区区、、蜀蜀山山区区)为限限购购区区域域数据据来来源源：：房房地地产产网网11月份份合合肥肥共共成成交交2693套，，九九区区成成交交量量统统计计当当中中，，四四个个限限购购区区均均进进入入前前五五名名，，成成交交量量合合计计占占67.5%。单位位：：套套注：：标标色色为为限限购购区区域域市场场具具有有刚刚性性需需求求，，政政务务区区已已成成为为中中心心区区的的主主要要竞竞争争板板块块，，政政务务区区成成交交量量排排名名第第二二，，为为热热点点区区域域。。中中心心四四区区仍仍受受本本地地刚刚需需及及投投资资客客户户青青睐睐。。数据据来来源源：：房房地地产产网网注：标色为限购区域11月份份合合肥肥住住宅宅整整体体均均价价6304元/平米米，，其其中中滨滨湖湖区区成成交交均均价价排排在在首首位位为为8074元/平米米，，末末位位为为庐庐阳阳区区5389元/平米米，，区区域域最最高高与与最最低低均均价价差差为为2685元/平米米。。区域域均均价价差差距距明明显显，，低低价价房房源源受受刚刚需需及及投投资资客客户户青青睐睐，，改改善善居居住住型型客客户户，，入入市市热热度度不不足足。。单位：元元/平米11月成交量排名8157932645000-6000元/平米价格格波段，，为普通通购房者者的心理理预期价价格区间间数据来源源：房地地产网中原·市场观点点国家房地地产调控控持续，，银根收收紧，无无放松迹迹象，房房地产市市场前景景仍不乐乐观。土地供应应充足，，开发企企业受迫迫于资金金压力，，储地更更加谨慎慎。住宅市场场客户根根据区域域及价格格区分，，刚需及及投资客客户首选选中心区区，改善善居住型型客户首首选政务务、滨湖湖新区。。住宅市场场缺乏爆爆发点，，住宅成成交量及及价格处处于低谷谷期，客客户持续续观望，，但仍有有刚性及及投资需需求。随着地铁站点点的确定及建建设，未来或或将引发一波波“地铁物业业”置业热潮潮。Thinking思路市场大势项目发展研究究大合肥背包河区市场调调查包河区市场态态势包河区楼盘调调查包河区住宅产产品供应结构构板块北至南至西至东至1区芜湖路望江东路金寨路马鞍山路2区巢湖南路与马鞍山交汇处马鞍山路与当涂路交汇处马鞍山路巢湖南路与当涂交汇处、3区望江东路绕城高速徽州大道马鞍山路4区望江东路绕城高速金寨路徽州大道5区繁华大道人民大街包河大道南淝河路本次包河区市市场调查，根根据包河区主主要城市干道道进行板块划划分，共分为为五个区，分分别如下表。。1区2区3区4区5区望江路徽州大道马鞍山路当涂路注：划范范围内内为包河区地地界板块北至南至西至东至1区芜湖路望江东路金寨路马鞍山路1区板块主要楼楼盘调查1、调查区域范范围：2、调查楼盘：：东方广场、曙曙光雅苑、桐桐城369、江南·新里程、顶峰峰国际公寓、、兰亭公寓、、万达广场、、和润华府（（未售）1区望江路马鞍山路当涂路开发商地址容积率绿化率占地面积建筑面积产品类型商业住宅写字楼建筑风格住宅户型配比住宅起价住宅均价住宅最高价优惠政策销售率客户来源东方广场>>>基本资料拟建商业大卖卖场2万平方米，主主力百货商场场3.5万平方米，甲甲级写字楼3万平方米，高高层公寓3万平方米，星星级酒店3.5万平方米，高高层住宅4万平方米，商商业步行街3万平方米。55-71平米酒店式公公寓，占38.7%82-102平米两房，占占30.7%：其中82-89两房占10.1%；95-102两房占23.6%116-148平米三房，占占27.5%：其中116-117三房占7.2%；125-128三房占15.7%；148三房占4.6%酒店公寓、两两房、三房户户型分配比例例成4：3：3结构，分配相相对均匀。其中酒店式公寓、、95-102两房户型占较较大比例，合合计占62.3%比重。户型定位缺乏乏客户分析，，部分户型过过大，户型设设计中规中举举，缺乏创新新户型面积套数面积合计备注酒店公寓55-7152530000预计年内推出两房82.38-88.47927854.12

95.06-101.7218818291.48

三房116.3-116.73485592.72

125.45-128.289612178.8

148.29243558.96多层，一梯两户合计

97377476.08

东方广场>>>住宅户型结构构户型面积套数户型配比酒店公寓55-7152538.7%两房82.-899210.1%95-10218823.6%三房116-117487.2%125-1289615.7%148244.6%合计

973100%住宅（含酒店店式公寓）共共973套，住宅建筑筑面积约7.7万平米，已推推向市场约4.7万平米，3万平米酒店公公寓预计年底底推出。户型由酒店式式公寓（一房房）、两房及及三房组成。。住宅为毛坯销销售，酒店式式公寓为带装装修套餐销售售。据现场了了解，酒店式式公寓毛坯价价格水平与住住宅一致。户型面积成交均价销售率可售套数可售面积备注酒店公寓55-71

-52530000预计年内推出两房82.38-88.47909990.30%141184.67

95.06-101.72904746.90%1009712.73

三房116.3-116.73900091.67%4465.63

125.45-128.28900060.52%384808.05

148.29940066.67%81186.32多层，一梯两户合计

908977.60%

47357.4

东方广场>>>住宅销售情况况住宅开盘时间间为2019年10月，开盘时对对外均价9500元/平米，实际成成交均价约9089元/平米。住宅开盘距今今一年零两个个月，销售率率约77%，据市场调查查了解，成交交高峰期为2019年时间段，进进入2019年销售速度放放慢。客户群体主要要由来源于步步行街周边经经商人士及投投资客户构成成。80-90平米区间两房房、116平米三房户型型为畅销房型型，该两种户户型成交率均均达到90%以上。随着酒店式公公寓3万平米的放量量，预计东方方广场现有存存量约4.7万平米。东方广场>>>评述功能齐全，集集酒店公寓、、商场、住宅宅、办公的26万平米综合体体。地段优越，临临近市商业中中心区，商业业价值高。商业物业只租租不售，写字字楼售价约11000元/平米。户型定位缺乏乏市场深度分分析，部分户户型面积过大大，创新不足足。商业引进大连连百年城商业业经营管理公公司，写字楼楼引入中信集集团进驻，有有望提升项目目市场知名度度及号召力。。虽有百年城、、中信集团进进驻，但住宅宅推广策略与与商业没有形形成有效互动动，达到有效效借势的推广广效果。地段优越，户户型定位缺精精准，推广策策略缺乏全盘盘考虑开发商地址容积率绿化率占地面积建筑面积产品类型商业住宅写字楼建筑风格住宅户型配比住宅起价住宅均价住宅最高价优惠政策销售率客户来源曙光雅苑>>>基本资料户型面积套数面积合计一房52.28-57.94935097.64两房77.9-88.4112410222.5291.96-97.52938871.27101.46-104.63646689.98三房109.56-114.97616960.43125.542251.08四房129.94628056.28合计

50046149.2曙光雅苑>>>住宅户型结构构户型面积套数户型配比一房52-589311.0%两房77-8812422.2%91-979319.2%101-1046414.5%三房109-1146115.1%12520.5%四房1296217.5%合计

499100%52-58平米一房，占占11%77-104平米两房，占占55.9%：其中77-88两房占22.2%；91-97两房占19.2%；101-104两房占14.5%，两房为主力力户型109-125平米三房，占占15.6%：其中109-114三房占15.1%；125三房占0.5%129平米四房，占占17.5%楼盘两栋塔楼楼、一栋板楼楼，底商结合合，户型结构构及采光透风风差。住宅共500套，住宅建筑筑面积约4.6万平米。户型由一房、、两房、三房房及四房四种种户型组成。。楼盘共含安置置房185套，约占37%比例。曙光雅苑>>>住宅销售情况况住宅开盘时间间为2019年10月，开盘时对对外均价7000元/平米，整体成成交均价约7600元/平米。住宅开盘距今今一年零两个个月，销售率率约75%。一房及101-104平米两房户型型为畅销户型型。经初步调查显显示，曙光雅雅苑现有存量量约1.1万平米。户型面积销售均价销售率可售套数可售面积一房52.28-57.94-89.41%10865.1两房77.9-88.41-77.05%342866.4191.96-97.52-71.83%272498.77101.46-104.63-92.27%5516.81三房109.56-114.97-64.67%222459.01125.54-0.00%2251.08四房129.94-72.58%172208.98合计

760074.72%11711666.16曙光雅苑>>>评述楼盘安置户占占37%，楼盘可售面面积缩水，致致使开发商需需通过各环节节成本控制，，实现利润，，园林主要靠靠底商楼面平平台花园实现现，整体品质质不高。塔楼、底商结结构，户型采采光通风差，，户型功能分分区混乱，户户型竞争力差差。地处桐城北路路段，位于中中科大学区幅幅射范围，具具有一定学区区房投资价值值。经调查观察，，该楼盘由开开发商自行销销售，售楼处处现场包装氛氛围不足，销销售人员士气气低，服务意意识薄弱，缺缺乏亲和力，，专业技能不不足，不利促促进成交。学区物业，具具有投资价值值，但楼盘综综合品质偏低低开发商地址容积率绿化率占地面积建筑面积产品类型商业住宅写字楼建筑风格住宅户型配比住宅起价住宅均价住宅最高价优惠政策销售率客户来源桐城369>>>基本资料户型面积套数面积合计一房42-671447896两房76-881088952三房127303810140304200复式106-116666615134531493447合计

32426424桐城369>>>住宅户型结构构户型面积套数户型配比一房42-6714429.9%两房76-8810833.9%三房1273014.4%1403015.9%复式106-11662.5%15131.7%14931.7%合计

324100.0%42-67平米一房，占占29.91%76-88平米两房，占占33.9%127-140平米三房，占占30.3%：其中127三房占14.4%；140三房占15.9%106-151复式户型，占占5.9%。一房、两房、、三房三种户户型配比相对对均衡，楼盘90平米以下，户户型占绝最大大比例，90平米以下户型型供应合计占占63.8%。住宅共324套，住宅建筑筑面积约2.6万平米。户型由一房、、两房、三房房及少量复式式四种户型组组成。桐城369>>>住宅销售情情况户型面积销售均价销售率可售套数可售面积备注一房42、47、57、608700---塔楼，朝北，带800元/平米568300---塔楼，毛坯，朝南677800---塔楼，特价房两房76、778500---塔楼，毛坯，朝南888700---板楼，毛坯三房127、1408000---板楼，毛坯复式106、116、149、1518000---塔楼，毛坯合计

8200约65%约9300住宅开盘时时间为2019年8月，至12月份，销售售率约65%。目前前住住宅宅销销售售缓缓慢慢，，现现推推出出底底商商铺铺面面，，商商铺铺售售价价约约2.8万元元/平米米，，开开发发商商欲欲通通过过商商业业带带动动住住宅宅销销售售。。经初初步步调调查查显显示示，，桐桐城城369现有有存存量量约约9300平米米。。桐城城369>>>评述述依托托周周边边曙曙光光路路小小学学、、中中科科大大幼幼儿儿园园、、电电视视广广播播大大学学等等学学校校，，主主打打““学学区区牌牌””，，吸吸引引家家长长关关注注。。规模模有有限限，，楼楼盘盘由由一一栋栋塔塔楼楼、、一一栋栋板板楼楼及及底底商商组组成成，，缺缺乏乏园园林林配配套套。。楼盘盘定定价价根根据据户户型型、、朝朝向向等等因因素素，，采采取取拉拉开开价价位位差差，，通通过过较较高高价价格格落落差差，，引引导导客客户户购购买买综综合合素素质质较较低低单单元元；；同同时时推推出出精精装装及及特特价价房房等等组组合合手手段段，，进进行行促促销销。。住宅宅销销售售缓缓慢慢，，开开发发商商推推出出底底商商，，以以期期达达到到带带动动住住宅宅销销售售目目的的。。楼盘盘规规模模小小，，自自身身配配套套不不足足，，售售价价与与周周边边规规模模楼楼盘盘（（如如江江南南·新里里程程））价价位位相相比比，，缺缺乏乏竞竞争争力力。。主打打学学区区牌牌，，促促销销手手段段组组合合运运用用开发商地址容积率绿化率占地面积建筑面积产品类型商业住宅写字楼建筑风格住宅户型配比住宅起价住宅均价住宅最高价优惠政策销售率客户来源江南南·新里里程程>>>基本本资资料料户型面积套数面积合计单间公寓37.18-45.8158424402.1一房87.43-88.6322019341.42两房75.88-76.9215511846.1117.29-118.4615518282.48125.09-128.9725131691.03复式63.49-67.5322514773.65113.84151707.6合计

1605122044.4江南南·新里里程程>>>住宅宅户户型型结结构构户型面积套数户型配比单间公寓37.18-45.8158420.0%一房87.43-88.6322015.8%两房75.88-76.921559.7%117.29-118.4615515.0%125.09-128.9725126.0%复式63.49-67.5322512.1%113.84151.4%合计

1605100.0%37-45平米米一一房房，，占占20%87-88平米米一一房房，，占占15.8%75-128平米米两两房房，，合合计计占占50.7%。其中中75-76平米米两两房房，，占占9.7%；117-118两房房，，占占15%；125-128两房房，，占占26%63-113平米米复复式式，，占占13.5%。其中中63-67平米米复复式式，，占占12.1%；113平米米复复式式，，占占1.4%。户型型采采用用偷偷面面积积处处理理方方式式，，一一房房可可改改为为两两房房，，两两房房可可改改为为三三、、四四房房型型，，户户型型结结构构灵灵活活，，通通过过赠赠送送面面积积方方式式，，吸吸引引客客户户眼眼球球。。复式式房房型型以以60多平平米米小小复复式式为为主主，，作作为为市市场场稀稀有有的的小小复复式式，，客客户户接接受受度度极极高高。。目前前推推出出住住宅宅共共1605套，，住住宅宅建建筑筑面面积积约约12万平平米米。。户型型由由单单间间公公寓寓、、一一房房、、两两房房及及复复式式四四种种户户型型组组成成。。6号楼楼尚尚未未推推出出市市场场，，户户型型基基本本与与7号楼楼一一致致，，预预计计6号楼楼共共520套，，建建筑筑面面积积约约2.4万平平米米。。江南南·新里里程程>>>住宅宅销销售售情情况况住宅宅开开盘盘时时间间为为2019年3月，，销销售售率率约约85%。目前前已已推推出出1\2\3\5\7\8号楼楼，，6号楼楼未未入入市市。。经初初步步调调查查显显示示，，江江南南·新里里程程现现有有存存量量约约1.78万平平米米，，未未推推出出存存量量约约2.4万平平米米，，合合计计存存量量约约4.18万平平米米。。户型面积销售均价销售率可售套数可售面积单间公寓37.18-45.81730085.40%22866.81一房87.43-88.63778084.10%353078.1两房75.88-76.92779390.30%5386.5117.29-118.46779377.23%304163.3125.09-128.97780877.34%567181.23复式63.49-67.53930096.45%8524.35113.8493006.67%141593.76合计

85.42%17017794.05地处处学学交交集集中中区区域域，，是是为为数数不不多多的的新新建建建建筑筑规规模模达达10万的的楼楼盘盘，，与与桐桐城城北北路路在在售售楼楼盘盘相相比比，，其其规规模模优优势势、、园园林林、、配配套套突突出出。。楼盘盘户户型型产产品品采采用用偷偷面面积积处处理理方方式式，，将将户户型型实实用用率率提提升升，，通通过过赠赠送送面面积积，，吸吸引引客客户户购购买买，，市市场场反反应应良良好好。。楼盘盘推推出出60多平平米米小小复复式式，，受受到到客客户户追追捧捧。。楼盘盘通通过过规规模模及及户户型型产产品品优优势势，，充充分分抛抛离离桐桐城城北北路路竞竞争争对对手手，，实实现现良良好好销销售售业业绩绩。。户型特特点突突出，，通过过偷面面积及及小复复式，，提升升产品品竞争争力，，丰富富产品品结构构。江南·新里程程>>>评述开发商地址容积率绿化率占地面积建筑面积产品类型商业住宅写字楼建筑风格住宅户型配比住宅起价住宅均价住宅最高价优惠政策销售率客户来源顶峰国国际公公寓>>>基本资资料产品面积套数面积合计一房61.58623817.96两房95.03-100.738437778.44三房126.66-128.7425532554.5四房141.28608476.8合计

76182627.7顶峰国国际公公寓>>>住宅户户型结结构产品面积套数户型配比一房61.58624.6%两房95.03-100.738445.7%三房126.66-128.7425539.4%四房141.286010.3%合计

761100.0%61平米一一房，，占4.6%95-100平米两两房，，占45.7%126-128平米三三房，，占39.4%。141平米四四房，，占10.3%。户型以以大户户型为为主，，户型型方正正，但但缺乏乏特点点，面面积过过大，，总价价高。。尤其其是后后续D\E\F栋产品品，主主要户户型将将集中中在129平米以以上的的三、、四房房型。。A、B、C栋，共共计套套数761套，建建筑面面积约约8.26万平米米。其其中A、B两栋已已入住住，目目前在在售C栋住宅宅共246套，住住宅建建筑面面积约约2.4万平米米。户型由由一房房、两两房、、三房房及四四房四四种户户型组组成。。D、E、F号共三栋栋楼尚未未全面推推向市场场，户型型以三房房、四房房为主，，共约738套，建筑筑面积约约9.8万平米。。A\B\C号楼户型型产品面积销售均价销售率可售套数可售面积一房61.58870098.39%161.58两房95.03-100.75500、870090.42%383618.24三房126.66-128.74550092.45%02459.01四房141.28870011.67%537487.84合计

870083.51%9213626.67顶峰国际际公寓>>>住宅销售售情况住宅一期期（A、B栋）开盘盘时间为为2019年12月，已售售罄；二二期（C栋）开盘盘时间为为2019年1月，销售售率约55%，去化速速度缓慢慢。A\B\C号楼整体体销售率率约83%。D号楼预计计明年推推出；12月30日，推出出E号楼共40套129、136平米户型型特价房房源，6680-6980元/平米；F号楼推出出时间未未定。经初步调调查显示示，顶峰峰国际公公寓（A\B\C栋）在售售存量约约1.36万平米，，未完全全推出存存量（D、E、F栋）约738套，建筑筑面积约约9.8万平米。。顶峰国国际公寓寓未来供供应量合合计约11.26万平米。。产品定位位缺乏精精准，户户型面积积大，总总价高。。采取送装装修及特特价房优优惠促销销，应对对市场压压力，以以求尽快快走量。。目前采采取特价价房及送送装修方方式，进进行促销销，价格格优惠幅幅度约1000元/平米。现场包装装及销售售管理欠欠佳。售售楼处现现场氛围围营造不不足，显显陈旧，，销售人人员士气气缺佳。。定位乏精精准，户户型过大大，营销销细节处处理欠佳佳。顶峰国际际公寓>>>评述开发商地址容积率绿化率占地面积建筑面积产品类型商业住宅写字楼建筑风格住宅户型配比住宅起价住宅均价住宅最高价优惠政策销售率客户来源兰亭公寓寓>>>基本资料料户型面积套数面积合计单间公寓31.58-39.332308075.8440.05-49.5845219752.5851.43-59.8940422157.7660.58-70.031248042.88两房80.43-89.25564724.5897.98646270.72三房126.19313911.89143.91649210.24159.59243830.16合计

144985976.65兰亭公寓寓>>>住宅户型型结构户型面积套数户型配比单间公寓31.58-39.332309.4%40.05-49.5845223.0%51.43-59.8940425.8%60.58-70.031249.4%两房80.43-89.25565.5%97.98647.3%三房126.19314.5%143.916410.7%159.59244.5%合计

1449100.0%31-70平米一房房，占67.5%。80-97平米两房房，占12.8%126-159平米三房房，占19.7%。兰亭公寓寓主力户户型为3、4号楼单间间公寓，，其中3号楼为带带装修出出售，4号楼毛坯坯出售。。兰亭公寓寓由1、2、3、4号楼共四四栋住宅宅及底商商组成，，其中1、2号楼为两两、三房房户型；；3、4号楼为单单间公寓寓户型。。1、2号楼住宅宅，共计计239套，建筑筑面积约约2.79万平米；；3、4号楼单间间公寓，，共计套套数1210套，建筑筑面积约约5.8万平米。。合计套套数共1449套，建筑筑面积约约8.6万平米。。户型由一一房、两两房、三三房及四四房四种种户型组组成。兰亭公寓寓>>>住宅销售售情况1、2号楼户型型为两、、三房，，2019年以前发发售，现现已基本本售罄；；3、4号楼为单单间公寓寓户型。。其中4号楼开盘盘时间为为2019年5月，均价价7400元/平米；3号楼带装装修出售售，开盘盘时间为为2019年1月，均价价8700元/平米。整整体销售售率约96%。兰亭公寓寓现主要要推出沿沿街底商商物业，，商业售售价水平平约3-4万/平米。经初步调调查显示示，兰亭亭公寓可可售住宅宅存量约约3327平米。户型面积销售均价销售率可售套数可售面积户型配比单间公寓31.58-39.337400\840086.90%281057.739.4%40.05-49.587400\840096.46%16699.3623.0%51.43-59.89740098.50%6332.9525.8%60.58-70.03740091.70%11667.359.4%两房80.43-89.25390096.22%2178.55.5%97.98420093.75%4391.927.3%三房126.193900100.00%004.5%143.914200100.00%0010.7%159.594200100.00%004.5%合计

96.13%

3327.81100.0%兰亭公寓寓>>>评述项目主打打学区牌牌，客户户锁定为为投资客客及周边边学校学学生家长长群体。。项目处于于南一环环位置优优越，中中心区小小户型产产品，受受投资客客户追捧捧。楼盘小户户型，总总价低优优势，购购房门槛槛低，亦亦吸引年年轻夫妇妇关注。。客户明确确，以小小户型投投资产品品为主，，主打区区位及教教育牌。。开发商地址容积率绿化率占地面积建筑面积产品类型商业住宅写字楼建筑风格住宅户型配比住宅起价住宅均价住宅最高价优惠政策销售率客户来源万达广场场>>>基本资料料户型面积套数面积合计户型配比三房

159.83-199.9822542796.3525.8%226.01-287.8449512285074.2%合计

720

165646.4100.0%万达广场场>>>精装豪宅宅户型结结构159-199平米精装装三房豪豪宅，占占25.8%。226－287精装三房房豪宅，，占74.2%万大广场场精装豪豪宅户型型面积主主要集中中在226-287平米区间间，豪宅宅特点不不突出，，销售率率约77%。9、10、11、12号楼共四四栋，均均为三房房户型。。共计720套，建筑筑面积约约16.5万平米。。户型面积销售均价销售率可售套数可售面积三房

159.83-199.9811000、13000

66.08%7514516.7226.01-287.8411000、13000

80.38%9824102.32合计

11000、1300076.69%17338619.02户型面积套数面积合计户型配比一房50.82-50.97542748.932.7%两房84.9-89.8329326068.6825.9%92.07-94.9620319134.8119.0%110.94232551.622.5%三房109.69-129.089010744.6510.7%139.93-144.1124434614.0434.4%151.85314707.354.7%合计

938100570.1100.0%万达广场场>>>普通住宅宅户型结结构50平米一房房，占2.7%。84－110两房，占占47.5%。其中84－89平米两房房，占25.9%；92－94平米两房房，占19%。109－151三房，占占49.8%。其中109-129平米三房房，占10.7%；139－144平米三房房，占34.4%1、3、15号楼共三三栋，为为普通住住宅。共共计938套，建筑筑面积约约10.1万平米。。户型面积销售均价销售率可售套数可售面积一房50.82-50.97

100.00%00两房84.9-89.83

100.00%0092.07-94.96

75.80%494630.64110.94

100.00%00三房109.69-129.08

96.76%3348.46139.93-144.11

97.09%71008.77151.85

100.00%00合计

860094.05%

5987.87万达广场场>>>普通住宅宅销售情情况普通住宅宅整体销销售约约约94%，销售均均价约9600元/平米，万万达广场场普通住住宅销售售较豪宅宅销售顺顺畅。根据现万万达广场场销售动动态，现现在售豪豪宅均价价下调至至10000元/平米，而而10#楼王单位位仍维持持在13000元/平米；普普通住宅宅均价约约8000元/平米，万万达广场场豪宅与与普通住住宅价格格明显下下调。万达广场场>>>评述开发商知知名度高高，具有有较好品品牌影响响力。项目处于于南一环环位置优优越，为为城市综综合体，，功能丰丰富，涵涵盖商业业、写字字楼、酒酒店、住住宅等物物业类型型。商业定位位为合肥肥高端商商场，目目标客户户瞄准合合肥高端端消费人人群，很很大程度度上，提提升了项项目的整整体品质质及档次次。住宅分为为精装大大户型豪豪宅及普普通住宅宅出售，，作为包包河区唯唯一推出出带精装装大户型型豪宅的的项目，，至今豪豪宅销售售率约为为77%，销售率率极为缓缓慢，销销售速度度明显低低于万达达广场普普通住宅宅销售速速度，区区域市场场对豪宅宅预期不不高。开发商知知名度高高，项目目功能齐齐备，号号召力强强，住宅宅户型偏偏大，总总价过高高。开发商地址容积率绿化率占地面积建筑面积产品类型商业住宅写字楼建筑风格住宅户型配比住宅起价住宅均价住宅最高价优惠政策销售率客户来源和润华府府>>>基本资料料户型面积套数面积合计户型配比单间公寓37-40582162.825.4%两房78-9014512019.6330.1%三房76-9329025782.4564.5%合计

39964.9100.0%和润华府府