杭州某步行街项目整体策略报告课件

——项目整体策略报告东方文化园·步行街——项目整体策略报告东方文化园·步行街前言上月我司提交东方文化园项目的整体策略提案，经双方沟通商议结果，我们在原策略提案内容基础上对内容做了修改调整、增加。并最终形成本份《东方文化园项目策略报告》，内容包括定位与规划、价格策略和项目营销推广。鉴于项目销售前期进度比较缓慢和时间方面的紧迫，我们希望双方尽早能对主要策略作出确认，以便销售相关工作的正式执行。前言上月我司提交东方文化园项目的整体策略提案，经双方沟通商议

PART1项目定位与规划PART2项目定价策略PART3营销推广策略

目录

PART1项目定位与规划目录

PART1项目定位与规划

PART1项目定位与规划

一、杭州房地产整体市场形势扫描杭州楼市持续多年的供不应求的状态有所缓解，目前购房者有持币观望的心态，开发商楼盘销售较以前压力增大；受国家宏观调控影响，投机性购房受到明显打压。据杭州透明售房网统计数字显示，外地人下单所占比重有所减少。

商业地产需求依然旺盛：

发达国家人均商业面积1.2平方米，上海、北京人均商业面积约1平方米，而目前杭州人均商业面积约为0.7平方米，发展余地很大。杭州房产开发的边缘化趋势，郊区板块成为新的亮点；市场环境分析

一、杭州房地产整体市场形势扫描市场环境分析二、项目所在区块房产市场表现项目所在区块（湘湖板块、闻堰）以住宅楼盘开发为主，商业项目为辅。其中住宅楼盘开发活跃，规模庞大，都以大盘为主，闻堰及湘湖板块目前已成为杭州房产开发的新亮点。——威尼斯水城（35万平方米）——奥兰多小镇（16万平方米）——休博园铜锣湾广场(30万平方米)——通和南岸花城（34万平方米）——通和戈雅（40万平方米）——中谷湘湖人家（42万平方米）——西子郁金香岸（32万平方米）——三水一生（15万平方米）

区块楼盘独占优越的景观资源，并与2019休博会结缘，此区块楼盘主打“休闲、景观、环境”概念为主。市场环境分析二、项目所在区块房产市场表现市场环境分析三、项目邻近区块主要楼盘市场环境分析项目西子郁金香中谷湘湖人家三江广场

通和南岸花城

三水一生

楼盘地址闻堰镇闻堰镇闻堰镇本案左侧本案右侧建筑面积320000平米420000平米21000平米340000平米156600平米主力户型120平米左右140平米左右400平米以上140平米以上120平米以上项目定位浪漫情景住宅大型生态水岸住区餐饮娱乐、休闲型商业中心生命的休闲杭州首座花园洋房社区主要卖点钱塘江的景观资源杭州罕见的大型排屋住区主打江鲜、美食江景住宅、多元化人居社区稀有纯花园洋房销售价格3900元/平米4000-5500元/平米5800-8200元/平米4300元/平米以上4000元/平米以上目前状况预计在本月开盘尚有部分物业在售在租部分物业在售销售情况尚可分期开盘尚未交付三、项目邻近区块主要楼盘市场环境分析项目西子郁金香中谷湘湖人三、区域商业环境扫描（1）杭州东方文化园纳入湘湖旅游度假规划区，湘湖区块最终形成“一湖二带三区”格局，借休博会活动，该区块将打造成为以休闲为特色，集娱乐、旅游、度假、会展等多功能为一体的世界级休闲旅游地。湘湖区块未来将与西湖构成杭州钱江两岸两大环湖休憩活动区。东方文化园、休闲风情园以及休闲博览园构成湘湖区块三位一体的景点分布格局。旅游、休闲是该区块未来发展的方向。本案所处区块将打造成为面向全国与世界的休闲中心；休闲、旅游是本区块的发展方向。市场环境分析三、区域商业环境扫描（1）杭州东方文化园纳入湘湖旅游度假规划市场环境分析三、区域商业环境扫描（2）本案《萧山区城区居住片区商业规划图》本案邻近地区没有规划新的居住点，未来商业人气需要周遍及旅游人流支撑。本案附近虽有山水一生、通和南岸花城、绿都滨江假日广场等楼盘开发。但依据城市规划分析，未来本案周遍2公里左右区域不会规划新的居住片区。邻近本案区块，开发新盘将集中在风情大道以北的闻堰区块和萧山南部的城南居住片。因此要使本案想获得商业人气，只能依靠周边闻堰、萧山、杭州消费群体，以及外来地广大旅游消费人群。项目2公里区域市场环境分析三、区域商业环境扫描（2）本案《萧山区城区居住片市场环境分析三、区域商业环境扫描（3）本案目前商业环境较差，随着区块旅游吸引力的增强及周边住宅片区的形成，商业具有一定发展潜力目前区域人口尚未形成足够的人口规模，要实现一定规模的商业经营，只凭借周边地区的人口规模与目前东方文化园景区的人流量，尚缺乏有力的人气支持。随着本区域休闲旅游开发的深入和吸引力的增强，特别是休博会的举办，此地的游客量将会迅速攀升，再加上周边地区新居住片区的形成，未来本案的商业人气会不断提升，商业前景也随之逐渐凸现出来。市场环境分析三、区域商业环境扫描（3）本案目前商业环境较差，市场环境分析1、外部交通状况：03省道、绕城高速、萧山机场、火车线路2、内部交通状况：风情大道连接休博园、风情园与东方文化园三园，实现景区之间的互动相联。新增5条公交线路途径杭州东方文化园步行街。城市快车道四季大道2019年建成，与绕城公路南线连通，是连接杭州主城区与本案最快捷的通道。地铁1号、2号线2019年建成通车，两线南端站点起于湘湖旅游度假区和萧山朝阳村，分布于东方文化园东北两侧。三、区域商业环境扫描（4）区块外部交通环境比较优越，内部交通环境优势不足，但随着地铁、四季大道、新增公交线路的新建与新设，将为本案带来更多人气。市场环境分析1、外部交通状况：三、区域商业环境扫描（4）区块杭州东方文化园位于钱塘江、富春江、浦阳江三江汇合处的萧山义桥杨岐山南麓，距杭州市区、萧山城区各为15公里，是杭州市的重点旅游项目，也是2019杭州世界休闲博览会活动的主办园区。项目东方文化园步行街为东方文化园的内部项目，总投资1亿多元，街道全长约800米的步行街，采用传统江南建筑式样，小桥流水环绕、亭台楼阁错落有致，以展示东方建筑文化的魅力。项目概况产品特性分析杭州东方文化园位于钱塘江、富春江、浦阳江三江汇合处的萧山义桥产品特性分析东方文化园步行街是东方文化园景区的组成部分。一方面本案未来将作为旅游性项目，另一方面它是一条需要经营的商业街。旅游的人气，是本案商业得以长久经营的重要支撑。因此，无论是东方文化园的定位、商业业态的规划、街区景观的营造，需要考虑旅游的吸引力和游客的消费需求。从项目的这一特性来说，本案可称为以旅游与商业地产结合的新商业模式——旅游商业地产。■本案与旅游的关系产品特性分析■本案与旅游的关系产品特性分析东方文化园是以“中国文化”为特色的大型景观旅游项目。东方文化园步行街地处东方文化园景区入口，同时作为整个东方文化园景区的组成部分。其两者关系为附属关系。因此，本案的案名、本案的定位、本案的形象，都不能太能脱离东方文化园以“文化”这一主题“框架”。未来步行街的经营发展，同时也需要东方文化园旅游人气的支撑。■本案与东方文化园关系产品特性分析东方文化园是以“中国文化”为特色的大型景观旅游项产品特性分析一般仿古商业街为2层，本案设计建造了4-5层。2楼以上物业是本案物业销售的难点所在。从最初的办公用房，到现在可作为住宅使用。但是从销售来看，3-5楼作为住宅使用，同样面临相当多的负面问题：1、只有作为商业用地40年土地产权年限。2、作为住宅使用，将限制了一、二楼商铺的商业经营形态（餐饮）。3、直接与周边许多个住宅楼盘构成正面竞争。4、无法拥有与普通住宅小区一样的安保和良好居住氛围（楼下就是商业街）5、作为住宅楼使用，不能提高或增强本案作为旅游项目的吸引力。■本案2楼以上物业的难题产品特性分析■本案2楼以上物业的难题谁是我们的主要竞争性对手？竞争范围：周边在售、待售的住宅与商业项目是本案主要的竞争性楼盘第二层面：本案一、二层是作为商铺销售本案三、四层可作为住宅销售主要项目：三江广场、南岸花城等竞争范围：周边旅游项目，及杭州和省内外的仿古街都有可能成为本案的竞争或可参考的项目

第一层面：本案未来将作为一个旅游性项目主要项目：第一世界、风情园、河坊街等竞争性项目分析竞争说明：旅游层面的竞争，是一种未来的竞争。本案只有与同一区块，同一类型的项目建立独特优势与差异化，才能吸引旅客，带旺项目人气。竞争说明：第二层面的竞争，即是销售层面的竞争。与周边楼盘相比，本案能否做到更受投资者欢迎？谁是我们的主要竞争性对手？竞争范围：周边在售、待售的住宅与商竞争性项目分析周边旅游商业项目、同类仿古街周边其它（在售、待售）商业房产项目，是本案的主要竞争性项目。这些竞争性项目的定位与商业规划，是本案重要的参考依据。作为商业房产项目，我们在定位与规划时主要考察的是

第一层面：本案未来将作为一个旅游性项目第二层面：本案作为一个商业地产销售项目竞争性项目分析周边旅游商业项目、同类仿古街作为商业房产项目，

世界休闲博览园（第一世界）竞争对比点：与本案同属于湘湖板块项目基本概况：世界休闲博览园“第一世界”位于杭州萧山区湘湖旅游度假区，占地133万平方米，其中商业建筑面积36.3万平方米的铜锣湾广场。2019年休博会期间将建成15万平方米，会后两三年内，再整改、新建剩余部分。“第一世界”的MALL将有国际品牌百货、大型超市、主题休闲街、电影娱乐中心、主题酒店、图书城、VIP会所、咖啡厅、国外特色餐饮、小型超市等。主要竞争性项目—（旅游）商业项目竞争性项目分析

世界休闲博览园（第一世界）主要竞争性项目—（旅游）商业项目

主要竞争性项目—（旅游）商业项目竞争性项目分析世界休闲风情园竞争对比点：与本案同属于湘湖板块项目基本情况：世界休闲风情园位于湘湖度假区内，是按世界一流标准建造的集豪华客房、特色餐饮、高档商务于一体的休闲度假、休闲娱乐、会议宴请的度假胜地，总占地1800余亩。风情园由索菲特世外桃源度假酒店和异国风情别墅人居展示区组成。注：其中项目商业部分（餐饮、娱乐、休闲）属于索菲特世外桃源度假酒店组成。

主要竞争性项目—（旅游）商业项目竞争性项目分析世界休闲风情河坊街竞争对比点：同属于仿古街项目基本概况：河坊街采用中国江南传统建筑风格，体现了清末明初风貌，是杭州仿古街的代表，富有文化与历史积淀，被定位为“古文化旅游商贸”街。重在突出文化价值，营造以商业、药业、建筑等为主体的市井文化。河坊街是目前最能够体现杭州历史文化风貌的街道之一，也是西湖申报世界历史文化遗产的有机组成部分，它的修复和改造，再现杭城的历史文脉。注：河坊街二期启动，并已开展招商工作。竞争性项目分析主要竞争性项目—（旅游）商业项目河坊街竞争性项目分析主要竞争性项目—（旅游）商业项目三江广场竞争对比点：是本案最邻近的大型商业房产项目项目基本情况：三江广场位于闻堰镇，总面积约21000㎡，商铺面积从400㎡到几千平方米不等，层高达4.5米，距钱塘江仅15米，已于2019年6月全面交付，目前尚有部分房产在售在租。三江广场是集餐饮、娱乐、休闲为一体的休闲商业中心，进驻业态主要有特色餐饮旗舰店及其与之相配套的足浴、棋牌、保健按摩等休闲服务，同时附以少量的特色小型餐饮及银行、医院、邮政通讯等公共服务机构。

注：部分物业进入经营阶段，人气欠佳。竞争性项目分析主要竞争性项目—（旅游）商业项目三江广场竞争性项目分析主要竞争性项目—（旅游）商业项目品牌百货、大型超市、主题休闲街、电影娱乐中心、主题酒店、VIP会所、咖啡厅、国外餐饮第一世界风情园项目商业部分为索菲特酒店设置了较具规模的餐饮、娱乐区块三江广场项目将主要引入餐饮、娱乐、休闲为一体河坊街杭州代表性的古文化旅游商贸街全国首家休憩商业圈(RBD)面向本地的休闲娱乐商业中心

大型休闲、度假园区老字号商铺、传统食品、街居小作坊、民间工艺品、餐饮、茶楼、旅游品为主体项目名称基本定位商业规划竞争性项目分析同一区域、同一类型（旅游）商业项目定位与规划情况品牌百货、大型超市、主题休闲街、电影娱乐中心、主题酒店、VI项目定位思考三江广场主要只面向本地（闻堰）的需求的餐饮、娱乐、休闲中心；第一世界设置多种动感娱乐设施，是旅乐的天堂，商业业态引入Shoppingmall，强调世界性、现代性以及综合性；河坊街

是杭州的历史古街，强调传统商业和历史文化遗迹，旅游人流量很大，非常嘈杂。风情园

环境以幽静见长，以休闲、度假功能为主，商业比重较小；与三江广场的小规模，非旅游项目不同，本案是旅游商业地产。与第一世界的“动”、“全”；风情园的“静”，形成鲜明差异的是，本案定位方向明显的差异点在“文”，即文化。与河坊街强调历史的旅游仿古景不同，本案突出景观步行，更具休闲风味定位方向为文化为核心，以休闲为特色的旅游景观步行商业街项目定位思考三江广场

1、差异性原则：本案的定位需要以具备休闲、旅游的特色，同时与同一板块内的休博园（第一世界）、风情园建立鲜明差异性，使本案成为未来湘湖板块一个具有吸引力的休闲旅游景地。2、统一性原则：本案做为东方文化园景区的一部分，其东方文化园强调“东方文化”的特色景区主题，因此本案的定位不能太背离景区主题，不仅要与景区的主题相互协调，而且能为整个景区加分。3、协调性原则：本案作为传统的仿古建筑，其建筑形态决定了本案最适合于为传统文化与现代商业结合的定位线路，其项目定位与商业规划与项目建筑样式需要协调。4、远见性原则：本案作为2019世界休闲博览会举办地之一，同时也是富有广阔前景与开发潜力的湘湖旅游休闲板块，因此项目的定位需大气、开放，面向未来。项目定位原则项目定位与规划

1、差异性原则：本案的定位需要以具备休闲、旅游的特色，同时项目形象定位形象定位方案1——江南往事项目文化主题设定：旧时江南文化项目定位与规划项目形象定位形象定位方案1——江南往事项目文化主题设定：旧时定位主题语东方文化园·步行街——一街的江南往事定位主题语项目定位与规划定位检测：——符合区域的整体休闲、旅游为功能定位方向。——项目定位并与周边景观形成差异化，并与河坊街等古街形成明显的区隔性。——江南旧事的定位方向能与项目的规划建筑风格互相融合。——该定位方向能很好地兼容中华老字号，但又避免了“老字号一条街”这样缺乏朝气的名字。——项目定位能够唤醒许多消费群情感联系。项目定位与规划定位检测：项目定位与规划基于“江南往事”定位的项目建议1、在商业业态规划上，重点招商、吸引有“江南特色”的商业、品牌商家。2、项目正式开街后，引入富有传统江南特色的民间表演、民俗表演。以突出本案的江南特色。3、街区的浙江状元塑像（或江南才子塑造）也能增强本项目的吸引力。项目定位与规划基于“江南往事”定位的项目建议1、在商业业态规形象定位方案2——吴越印象项目文化主题设定：以吴越文化为特色项目形象定位项目定位与规划形象定位方案2——吴越印象项目形象定位项目定位与规划定位主题语东方文化园·步行街——湘湖之畔，吴越印象定位主题语

定位支持项目定位与规划定位检测：——本案邻进规划中湘湖，湘湖作为吴越文化的发源地之一，具有丰富的历史遗迹（有专家提出湘湖的景观开发充分要体现吴越文化这一主题），因此以吴越文化为主题的定位能突出湘湖的特色。——以吴越文化为主题的项目定位能为东方文化园景区加分。——该定位方向兼具有文化与历史双重内涵，能很好地兼容中华老字号，但又避免了“老字号一条街”这样缺乏朝气的名字。

定位支持项目定位与规划定位检测：基于“吴越印象”定位的项目建议1、若定位为以吴越文化为特色的旅游、休闲景观步行街，则可在街区步行街上创作吴越历史文化名人的雕塑（孙武、越王勾践、吴王阖闾、西施、伍子胥等）或情景雕塑。2、每年可在东方文化园步行街广场和街区内举办以吴约文化为特色的民俗民风表演。以突出项目特色，吸引旅客。3、可在街区内开设以吴越文化为主题的展览馆（宣传馆），以增强项目的吴越文化特色。项目定位与规划基于“吴越印象”定位的项目建议1、若定位为以吴越文化为特色的商业规划方向本案需要什么样的商业形态？邻近地区居民周边与外来游客未来消费群体是谁？日常生活型消费为主第一层面需求：餐饮、购物第二层面需求：休闲休闲消费与旅游购物为主第一层面需求：休闲、观光第二层面需求：餐饮、购物生活型超市杂食店项目定位与规划什么样的商业满足需求？特色餐饮休闲茶楼老字号商业展馆、藏馆（旅游亮点）旅游品商店银行健身休闲会所江南（吴越）民俗、民风展示商业规划方向本案需要什么样的商业形态？邻近地区居民周边与外来商业业态规划布局主要商业形态：各式餐饮美食、休闲茶楼、茶座主要分布区块：东方文化园步行街内街（7号楼—10号楼、11号楼、14—18号楼等）规划分布理由：1、外街车辆来往、灰尘与嘈杂不利影响，因此特色餐饮与休闲茶楼不适合分布于外街。2、内街由于沿街，是项目的核心景观带，也是游客的集中流动区块，适合于做餐饮、茶楼等休闲消费型商业形态。项目定位与规划商业业态规划布局主要商业形态：各式餐饮美食、休闲茶楼、茶座项主要商业形态：老字号商业主要分布区块：东方文化园步行街外街（1号楼—6号楼等）分布规划依据：1、本区块为2019中华老字号博览会街展核心区块。2、一些有意向在老字号博览会结束后继续经营的将成为该区块商户。3、沿外街规划形成为以老字号商业为主的步行街，作为整个项目的一个区块，形成特色。项目定位与规划商业业态规划布局主要商业形态：老字号商业项目定位与规划商业业态规划布局主要商业形态：购物区。如生活型超市、旅游商品购物商场主要分布区块：12号楼、13号楼、19号楼等分布依据：1、具有商场式的大型面积；2、地处步行街入口广场附近，人流相对集中；项目定位与规划商业业态规划布局主要商业形态：购物区。如生活型超市、旅游商品购物商场项目定位主要商业形态：私家藏馆、展馆、企业展馆主要分布区块：以项目3-5楼为主分布规划依据：1、可以提升3-5楼的商业利用价值；2、提升步行街整体的形象与品质，并增强项目未来的旅游吸引力；项目定位与规划商业业态规划布局主要商业形态：私家藏馆、展馆、企业展馆项目定位与规划商业业态关于住宅与餐饮的问题［难题：楼上为住宅物业，楼下餐饮将不能经营］关于住宅与餐饮的问题建议案名：东方文化园·步行街【湘湖老街】——本案邻近湘湖，湘湖开发已是杭州旅游亮点所在，同“湘湖”作为案名比较容易获得市场认同。但另一方面，老街突出的是历史的传承与记忆，本案却是缺少“街”的历史，缺少历史的故事与记忆，因此用老街概念可能会有问题点。（本案名可做备选）【箫山老街】——优势不明显，建议不使用。LOGO设计表现建议案名：东方文化园·步行街【湘湖老街】——本案邻近湘湖，湘

东方文化园·步行街Logo设计方案LOGO设计表现注：本提案的LOGO表现以定位1——即“江南往事”定位所作的设计

东方文化园·步行街Logo设计方案LOGO设计表现注：

注：本提案的LOGO表现以定位1——即“江南往事”定位所作的设计LOGO设计表现备选设计方案1

注：本提案的LOGO表现以定位1——即“江南往事”定位所作

LOGO设计表现注：本提案的LOGO表现以定位1——即“江南往事”定位所作的设计备选设计方案2

LOGO设计表现注：本提案的LOGO表现以定位1——即“江

LOGO设计表现注：本提案的LOGO表现以定位1——即“江南往事”定位所作的设计备选设计方案3

LOGO设计表现注：本提案的LOGO表现以定位1——即“江PART2

项目定价策略PART2项目定价策略“没有卖不出去的物业，只有卖不出去的价格”

价格策略是房地产营销策划的关键。随着短缺经济结束、集团购买力消失和房地产市场的逐渐成熟，理性的价格策划在市场搏击要素中的地位日益凸现。

价格策略——房地产营销关键项目定价策略“没有卖不出去的物业，只有卖不出去的价格”价格策略是房地根据本案市场竞争态势，本案采用随行就市的定价办法，即按照行业中同类物业的现行平均价格水平为基础来定价。此种定价法是为争取市场而对竞争对手的主动出击，与市场的需求、竞争对手的态势紧密相连，是最易被市场接受、最主动的定价方法。采取此方法，在很大程度上就是以竞争对手的价格为定价基础，以稍低于或相当于竞争对手的价格入市，由于竞争对手的现行价格已被市场所检验，因此项目的定价也是被市场认可的。项目定价策略价格定位方法根据本案市场竞争态势，本案采用随行就市的定价办法，即按照行业项目定价策略项目河坊街信义坊余英坊三江广场地段吴山广场旁拱墅区德清武康镇闻堰镇建筑面积——20000平米

100000平米

21000平米项目定位仿古旅游商业街

休闲、娱乐步行街

时尚与休闲餐饮娱乐、休闲型商业中心售价13000-39000元/平米25000-35000元/平米7500-10000元/平米5800-8200元/平米（1-2层联体价格）租金6-7元/平米·天左右（一层）1.5元/平米·天左右（一层）无人承租

0.6元/平米·天

竞争程度一般小无激烈竞争参考性项目价格状况一、竞争参考性商业房产项目基本信息与售价项目定价策略项目河坊街信义坊余英坊三江广场地段吴山广场旁拱墅项目定价策略项目西子郁金香中谷.湘湖人家通和.南岸花城三水一生地段闻堰镇

闻堰镇

本案左侧本案右侧占地166666平米270000平米

453333平米

124667平米

建筑面积320000平米

420000平米

340000平米

156600平米

主力户型120平米左右

140平米左右

140平米以上

120平米以上

销售均价——4000-5500元/平米

4300元/平米以上

4000元/平米以上

竞争程度一般一般一般一般竞争参考性项目价格状况一、周边住宅基本信息与售价情况项目定价策略项目西子郁金香中谷.湘湖人家通和.南岸花城本项目定价分为以下两大类：一、1-2楼统一定价，作为普通的商业用房出售；二、3楼及以上（3-5楼）统一定价，既可作为住宅出售，也可以1-2楼商业用房的补充及配套出售，亦可作为办公用房出售，销售形式以灵活多变为主，旨在快速完成销售。项目定价策略定价分类本项目定价分为以下两大类：项目定价策略定价分类三江广场：总面积约21000㎡，商铺面积最小为400㎡，层高达4.5米，已于2019年6月全面交付，目前尚有部分房产在售在租。沿公路段商铺：5800元/平米；沿进镇小路段：8200元/平米。项目定价策略1-2楼的定价参考三江广场：总面积约21000㎡，商铺面积最小为400㎡，层高1-2楼建议均价：7000元/平米左右项目定价策略1-2楼定价建议作为同是商业房产项目，本案与三江广场的可比性较大，两者各有优势。一方面，在商业氛围的成熟度、地段位置上这两大重要指标上，三江广场明显比本案要具有突出优势。另一方面，休博会概念、旅游人气支持上，本案具有突出的优势。在1-2楼的定价上，本案邻近地段由于没有可参考对比项目。作为项目所在区块首个商业房产，我们建议采用谨慎、随行就市的定位策略，即1-2楼建议均价：7000元/平米左右项目定价策略1-2楼定项目定价策略1-2楼定价建议在1、2楼联体销售均价7000元/平方米。若1、2楼采取分层销售，其价格变动如下：一层价格二层价格400045005000550060006500700070007500800085009000950010000105001、一楼最高价应控制在10000元/平方米以下，万元房高价对销售压力较大，若太低则无法显示出与二楼商铺的价格差数。2、二楼可作为商铺使用，因此其价格需要比3、4楼的4000元/平方米价格拉开一定幅度。1楼建议售价：9000元/平方米2楼建议售价：5000元/平方米项目定价策略1-2楼定价建议在1、2楼联体销售均价7000元一、沿街人流量：沿河商铺>外围商铺二、临近主力业态：视招商情况而定三、铺面接近入口：文化园主入口>步行街次入口=停车场入口四、铺面大小：面积小>面积大五、铺面开间进深比：进深小>进深大

1-2楼具体定价原则项目定价策略具体商铺的定价数值，需要物业分割方案方案确定后方能执行。一、沿街人流量：沿河商铺>外围商铺1-2楼具体定价原则项优势：1、自由多变的户型划分，满足业主对自身户型及房间大小的进一步要求，打破了以往户型制约物业价值的局限；2、景观优势。项目定价策略3-5楼部分优劣势比较劣势：1、物业管理、住宅安防等方面存在不可避免的劣势；2、作为临街建筑，受噪音、灰尘等不利因素的影响较大；3、一梯两户的通道设计，给3-4楼物业的规划及定位带来负面影响，若定位为普通商业用房，显然不合适；4、周边住宅楼盘同期促销竞争，给销售带来压力。优势：项目定价策略3-5楼部分优劣势比较劣势：本案所在区域，与3-5楼存在最直接参考对比的项目有：三水一生、通和·南岸花城。三水一生：3-4楼，4000元/平米以上（多层）南岸花城：7-8楼，4400元/平米以上（小高层）3-5楼定价参考项目定价策略本案所在区域，与3-5楼存在最直接参考对比的项目有：三水一生由于山水一生、通河南岸花城与本案紧邻，购房者在购买3-5楼物业时很容易将上述两个楼盘的价格作为对比参考。由于3-5楼作为住宅销售，还是营业性用房具有不可避免的产品劣势，因此本案3-5楼的价格定位只能略低于山水一生、通河南岸花城的销售均价，只有如此才会对购房者起到吸引力作用。因我们对3-5楼销售价格建议：3800-4000元/平方米3-5楼定价项目定价策略由于山水一生、通河南岸花城与本案紧邻，购房者在购买3-5楼物本案1-2楼3-5楼接近于三江广场周边住宅定价综述略低于项目定价策略二、物业价格问题：1、一、二楼联体销售：均价7000元/平米；2、一、二楼分开销售：一楼均价9000元/平米，二楼均价5000元/平米；3、三、四楼各自均价都是4000元/平米；4、整幢购置需要具体商议本案1-2楼接近于三江广场周边住宅定价综述略低于项目定价策略项目定价策略依据一：按“随行就市”的定位依据二：在“中华老字号博览会”招商过程中，我们对部分对本案物业有购买意向的老字号商家进行了价格摸底，他们普遍认为整幢物业的销售均价在5000-6000元/平米左右是比较合理且易接受的一个价格。定价依据项目定价策略依据一：按“随行就市”的定位定价依据项目定价策略依据三：如果按照6%（目前杭州市场新开发商铺的一般投资回报率）的年投资回报，本案其中一楼均价9000元/平米，其未来租金价格将约为1.48元/平米·每天。如果按照8%（目前杭州市场新开发商铺达到的比较理想的投资回报率）的年投资回报来看，本案未来租金价格整幢出租和一楼单独出租的价格将分别高达1.2元/平米·每天和2元/平米·每天。租金反映出项目的商业氛围与经营状况，目前杭州市区信义坊的二手市场租金价格为1.5元/平米·每天。因此，从投资回报的角度而言，本案的销售价格已经基本达到同类商铺合理售价的上限，基本满足利润最大化的定价标准！定价依据项目定价策略依据三：如果按照6%（目前杭州市场新开发商铺的一定价补充说明：1、以上定位为初步销售定价建议。由于正式开盘销售前有预约登记的过程，因此我们建议预约登记期间内，先试探目标客户对定价的反应，再作为最后的价格调整和修正。2、每间商铺的具体价格方案，需根据物业分割方案，在双方沟通明确之后，再进行分别核算。项目定价策略定价补充说明：项目定价策略PART3

营销推广策略PART3营销推广策略1、产品分析与建议1、产品分析与建议1-2楼商铺物业销售方式图1图2产品分析与建议针对本案商铺结构格局以及可分割销售的特点。我们建议本案商铺实行1-2楼联体销售。一方面能起到加快项目销售进度作用，另一方面可以避免2楼商铺单独销售可能面临的销售阻力。因此建议常规销售模式下，以1、2楼物业以联体的方式进行销售。即如图1显示。若有投资者需大面积2楼整层（拥有独立的楼梯）购买，则1楼方可单独分割销售，如图2显示。一层二层三层四层一层二层三层四层表示一个销售单元注：1-2楼商铺物业销售方式图1图2产品分析与建议针对本案商铺结若1-2楼采取联体销售，其商铺楼上、楼下两层的每个单元的户型面积估计在80平方米左右，以7000元/平方米销售均价计算，估计总价在60万元左右。若1楼有单独销售的，其每个独立门面主流商铺面积为30-40平方米左右，以9000元/平方米销售价格计算，其总价为在30万元左右。一般而言，最受投资者欢迎的商铺面积为40-120平方米。就本案商铺面积的来看，预计市场反映将会良好。1-2楼商铺物业销售方式产品分析与建议若1-2楼采取联体销售，其商铺楼上、楼下两层的每个单元的户型3-5楼销售解决方案只有40年的土地使用年限，大大折扣；物业管理、住宅安防等方面存在不可避免的劣势；属于商业街住宅，受噪音、灰尘等不利因素的干扰影响较大；开放式格局，属东方文化园景区入口，人流、车流杂乱，作住宅销售将有障碍；作为住宅，本案将面临项目周边区块多个住宅楼盘销售竞争，将给销售带来压力；本案作为旅游性项目，3-5楼全作为住宅销售不会提升本项目的形象与品质。几乎每一个问题点都存在不可忽视的严重性！作为住宅销售问题点产品分析与建议3-5楼销售解决方案只有40年的土地使用年限，大大折扣；作为3-5楼销售解决方案作为营业性用房的问题点3-5楼物业的商业价值低层楼数越高，对消费者及游客的吸引力越弱，较难创造商业人气；3-5层使用的楼梯，属于共同楼梯，楼梯通道并不很宽，对经营也有不利影响；产品分析与建议3-5楼销售解决方案作为营业性用房的问题点产品分析与建议我们的建议可对3-5楼进行概念包装，推出以艺术品、藏品内容的文化藏馆群落：如“私家美术馆”、“私家艺术馆”、“藏品馆”、“奇石馆”等，主要面向以有经济实力的艺术家、文化人、收藏爱好者以及以文化品经营的企业为主要销售对象。从意义和作用层面上说1、项目3-5楼销售给私家藏馆、展馆购置者，将大大提升本项目的品质与形象，增强旅游卖点与吸引力。2、由于该目标客户经济实力强、因此对价格的敏感度会低，易于销售。3-5楼销售解决方案产品分析与建议我们的建议3-5楼销售解决方案产品分析与建议C类：艺术品、工艺品企业展馆生产、经营文化品、工艺品企业（如艺术品经营公司、根雕工艺、玻璃工艺、石器工艺等企业。有些企业主同时也是文化人）谁是私家藏馆、展馆购置者？A类：企业主收藏家、职业收藏家有开设私人馆藏需求，收集文物、艺术品、古玩以及其它各类特色藏品的民间收藏家B类：艺术家、文化名人有经济实力，并有开设个人展馆与工作室需要的雕塑家、书画家、篆刻家、陶艺家等等（展示为主）（展示为主）（展示、经营为主）3-5楼销售解决方案产品分析与建议C类：艺术品、工艺品企业展馆□定位的支持点一、私家藏馆、展馆具有一定的市场需求群体。浙江是文化大省、文化强省，也是经济大省，经济强省，有经济实力的民间收藏家、职业收藏家以及艺术家（浙江有中国美院）具有一定的数量基础，这一群体注重的是自我文化身份的表现，他们需求一个藏品、作品的展示空间。二、东方文化园·步行街作为私家藏馆、展馆是理想之地。1）、东方文化园是以中国文化为主题的大型园区，而私家藏馆、展馆的购置者，多为艺术家与文化人，因此他们对在东方文化园步行街设置文化藏馆容易获得认同。2）、由于杭州市区房价奇高，因此开展馆需要一定相当大的投资付出。相对而言，东方文化园较低的物业价格无疑是一大吸引点。3-5楼销售解决方案产品分析与建议3-5楼销售解决方案产品分析与建议项目3-5楼物业总面积初步估算在17500平米左右，扣除6号楼、10号楼（不作销售计划）等不作为销售的保留物业，预计本案3-5可售面积为15000平米左右。这些物业主要销售给私家藏馆、展馆的，但又不是全部销售给私家藏馆、展馆。1、部分实力投资者采取整幢购置，消化了一小部分3-5楼物业。2、部分在街区经营的商户，因住所需要会投资购买3-5物业。3、部分在街区经营的商户，会投资购买3-5物业作为办公、仓库使用。若3-5楼私家藏馆比例为40-50%，其销售面积预计为7000平方米左右，按每个展馆面积200平方米计算，则可容纳藏馆、展馆数为35家，其数量并不算大，基本可以实现。3-5楼销售解决方案产品分析与建议项目3-5楼物业总面积初步估算在17500平米左右，扣除6号2、目标客户群分析与对策2、目标客户群分析与对策目标客户群分析老字号的企业房产投资客（本地/异地）私家藏馆/展馆开办个人或企业东方文化园为2019休博会主办场地之一；本案是2019中华老字号博览会的举办地；本案具有良好的生态环境与突出的景观优势；所在区块湘湖将打造成国际级旅游休闲领地；本案具有良好的升值空间与投资前景；投资兼自营的经营户（非老字号）项目主要价值判断主要吸引目标客户目标客户群分析老字号的企业房产投资客（本地/异地）私家藏馆/1、本案地处湘湖板块，旅游前景好，具有较好物业投资升值空间。已有不少周边的房产投资者对本案产生购买意向，且购买面积体量大。因此周边（萧山）以及杭州地区的商业房产投资者是本案的主要销售对象。2、2019年老字号博览会参展企业，以及作为浙江省老字号企业协会资源的全国主要的强势老字号企业，将成为本案的重要销售对象。3、私家藏馆、展馆的购买者或单位，也占到一定的销售比重，但同时也是本案的销售难点。4、其它投资兼自营的非老字号企业（如工艺品、文化品、旅游品）是本案另一支目标客户。其销售比重为房产投资客老字号企业私家藏馆、展馆购买人其它投资兼自营的企业目标客户群分析1、本案地处湘湖板块，旅游前景好，具有较好物业投资升值空间。1、投资型购房者基本营销对策纯投资型购房者分为本地投资者与外地投资客两部分，以箫山与杭州地区的投资者为主。他们之所有选择本案，是因为看中的是这里的商业前景与升值空间，同时投资心态比较理性。1、主要通过广告、公关活动、促销推广、房交会的渠道的整合宣传推广，传播本案的独特卖点（USP）：如休博会概念、区块前景、良好投资升值空间、旅游商业地产概念等；2、与中心商业房产的高价相比，本案售价、总价以及可自由选择的购买面积将是一大竞争优势。对投资者来说，这些将成为本案吸引力的卖点；3、根据销售情况，可在销售中后期针对异地投资客（温州、台州、义乌等）可适当做营销推广，吸引外地买家；目标客户群分析1、投资型购房者基本营销对策纯投资型购房者分为本地投资者与外老字号企业有一定数量，分布分散，普通大众媒体的广告推广反而会造成无的放矢，浪费宣传费用。针对老字号企业的营销，我们认为主要依托浙江省老字号企业协会强大的行业客户资源，可开展有针对性的活动推广为主，进行“一对一”营销。1、与异地老字号企业协会合作，针对异地（北京、上海、福建）等老字号企业进行推广、促销活动。2、以参加2019老字号博览会的老字号企业为主要目标客户，进行一对一营销，力争使部分参展商成为目标销售客户；3、针对不少老字号企业经济实力有限等因素，为吸引老字号企业投资购铺，可适当作出与普通投资者更优惠的价格政策；2、老字号企业基本营销对策目标客户群分析老字号企业有一定数量，分布分散，普通大众媒体的广告推广反而会该群体主要表现特征为经济承受力强，对项目价格敏感度低；且具有较强的文化身份/个人作品的展现欲；该目标客户群体人数有限，主要为文化名人或成功人士；基本营销对策1、利用社会关系资源，收集目标客户群，开展“一对一”直销；2、利用工艺品展、画展以及其它各类艺术性活动/展览等特殊渠道，锁定目标客户，传播推广本项目特色；3、以中国首个私家藏馆群概念，进行广告传播诉求，并利用媒体营造新闻话题；4、前期可选择几个知名艺术家或文化名人合作，作为突破口，借助名人效应进行传播3-4楼的私家藏馆的概念；3、私家藏馆/展馆开办个人或企业目标客户群分析该群体主要表现特征为经济承受力强，对项目价格敏感度低；且具有投资兼自营的非老字号企业数量比价庞大，类型比较杂，分布分散。他们即看种这里的投资升值空间，又比较看中本案的经营前景4、投资兼自营（非老字号）基本营销对策1、由于投资兼自营的购房者，不仅销售物业，而且是带动商业经营，因此对于优质品牌的，且符合项目商业规划的企业，可推行一定的优惠政策和支持（价格上、税费上、经营上）；2、由于这一群体较为分类，可基本采取与“房产投资者”这一主力客户群相同的营销对策；目标客户群分析投资兼自营的非老字号企业数量比价庞大，类型比较杂，分布分散。3、广告推广策略与建议3、广告推广策略与建议广告推广策略广告推广主题老字号的企业房产投资客（本地/异地）私家藏馆/展馆个人或企业其它投资兼自营的购房者我们的广告如何做？怎么说？广告推广策略广告推广主题老字号的企业房产投资客（本地/异地）他们共同关心的是本案有无商业前景和投资升值潜力！广告推广主题老字号企业房产投资客（本地/外地）其它投资兼自营购房者是否具有良好投资回报是否有商业经营前景是否有投资价值是否有商业经营前景是否有投资价值1、本案是06年休博会举办地之一，是人气与商业汇集之地；2、杭州从“西湖时代”迈向“钱塘时代”，钱江南岸将是新的投资选择；3、“一湖三园”的湘湖板块发展潜力巨大，旅游产业良好前景带来旅游商业地产的繁荣；4、周边住宅楼盘开发来势汹汹，新居住消费群体创造巨大商业消费需求空间；广告推广策略他们共同关心的是本案有无商业前景和投资升值潜力！广告推广主题休闲商业板块，2019新投资旺角广告推广主题广告推广策略休闲商业板块，2019新投资旺角广告推广主题广告推广策略私家藏馆、展馆广告推广专案私家藏馆、展馆广告推广专案他们注重实现自我文化身份的表现；个人/企业品牌形象的展示1、市区（西湖边）房价高，开设藏馆成本巨大，在本案做藏馆成本大大削减；2、三江汇聚之地，历史文化积淀深厚，同时为美景佳地，是开设藏馆的最佳选择之所；3、本案是休博会举办地和国际级休闲旅游区，是中外游客向往之地；4、打造国内首个私家藏馆群；5、“名人效应”带来的增值和影响效应；私家藏馆/展馆个人或企业A：企业主收藏家、职业收藏家B：艺术家、文化名人私家藏馆、展馆广告推广专案C类：艺术品、工艺品企业展馆广告推广策略他们注重实现自我文化身份的表现；个人/企业品牌形象的展示1、私家藏馆、展馆广告推广专案Bloghouse包含：私家藏品馆、私家展览馆、文化企业品牌展示馆贵方也考虑到私家藏馆的市场需求是否过小的问题。我们认为3-5购买者不仅包含一个类型的客户群体。除了艺术家、还有收藏者以及文化经营类型的企业。对此，我们认为在项目传播推广中，以“私家藏馆”作为推广概念可能有一定的狭窄性。为此，我们创造了一个新概念——Bloghouse。“BLOG”就是时下最流行的博客。它是个人情感、资讯或是作品的书写、收藏、以及交流互动的私人网络空间。鲜明的个性化与展示交流是BLOG的两大特性。Bloghouse字面意思就是像博客一样的房子。它强调空间的私有、个性的展示以及作品的收藏，这一含义正好符合目标客户群的需求心理。广告推广策略私家藏馆、展馆广告推广专案Bloghouse包含：私家藏品广告推广策略广告推广主题私家藏馆、展馆广告推广专案东方文化园步行街Bloghouse，——艺术家、文化人的专属空间广告推广策略广告推广主题私家藏馆、展馆广告推广专案东方文化园一、单独设计宣传折页（楼书）由于私家藏馆、展馆目标客户群有与普通投资者、老字号企业有着不同的利益需求点，而且具有较高的文化艺术修养和审美情趣，是这一部分目标客户的集体特征。因此我们建议单独设计精良、美观，又能很好打动这一部分目标客户的宣传折页（楼书）。私家藏馆、展馆广告推广专案广告推广策略一、单独设计宣传折页（楼书）私家藏馆、展馆广告推广专案广告推二、专业媒体的广告推广选择如《浙江电视台》的“宝藏天下”,“艺术宝藏”专业栏目，以栏目合作或形象广告片宣传的方式，针对有效目标对象，进行电视媒体推广方式。另外，也可选择浙江专业报纸媒体《美术报》进行广告与软文投放。广告推广策略私家藏馆、展馆广告推广专案二、专业媒体的广告推广广告推广策略私家藏馆、展馆广告推广专案三、专业会展渠道推广杭州作为文化大省、文化强省，每年都有不同形式与类别的文化、艺术品展览会，这些展览会的许多参加者，有具有成为本案3-5楼私家藏馆的目标购买，人群。因此，我们建议通过专业会展渠道，一方面收集目标客户信息，另一方面进行有效的传播推广。（如楼书资料发放、一对一营销、会展手册广告）第六届(2019)杭州国际民间手工艺品展览会

5月25日-30日地点：浙江展览馆2019浙江(中国)古玩艺术品收藏博览会

6月地址：河坊街第七届中国工艺美术大师作品暨工艺美术精品博览会

10月地点：浙江世界贸易中心广告推广策略私家藏馆、展馆广告推广专案三、专业会展渠道推广广告推广策略私家藏馆、展馆广告推广专案四、名人效应，协会合作前期可寻求两三个知名艺术家或文化人合作，入驻东方文化园步行街，再利用“名人效应”，进行口碑与新闻传播，来快速建立项目形象，并以此带动其他文化人、收藏家与文化型企业的购置。同时建议与省市艺术家协会、收藏家协会合作。吸引这些会员成员本案购买者。广告推广策略私家藏馆、展馆广告推广专案四、名人效应，协会合作广告推广策略私家藏馆、展馆广告推广专案根据房地产的运作规则，在项目未确定正式开盘销售的情况下，我们先把营销推广阶段划分为五个阶段，初步阶段时间安排如下：第一阶段：开盘筹备期（预计时间：2019年5月）第一阶段：预热期（预计时间：2019年6月）第二阶段：开盘期（预计时间：2019年7月—2019年8月）第三阶段：强销期（预计时间：2019年9月—2019年11月）第四阶段：持续期（预计时间：2019年12月—2019年上半年）阶段性推广策略广告推广策略根据房地产的运作规则，在项目未确定正式开盘销售的情况下，我们阶段性推广策略阶段性营销售目标开盘准备期开盘期强销期持销期预热期完成销售目标的85%；直至最终完成销售。借助休博会和老字号博览会的人气和良好时机，完成销售目标的50%；正式开盘，并在开盘期的一个月内，完成销售目标的20%（含预约期的10%）；接受预约登记，有一定量达成签约意向的客户，完成销售目标的10%；营销部组建完成，售楼处正式投入使用，可正常接待客户并接受预约登记；2019年5月2019年6月2019年7月2019年11月2019年8月2019年上半年广告推广策略阶段性推广策略阶段性营销售目标开盘准备期开盘期强销期持销期预强势导入“东方文化园步行街”的品牌形象，辅以强势的公关活动实现销售的“开门红”密集广告投放，并以轰动性的促销、公关活动聚集人气，营造浓郁的商业氛围，最大限度地推动销售间歇性的硬性广告投放，配合阶段性的促销/公关活动，借助休博会、老字号博览会余热，实现惯性销售通过硬性广告、软性广告相结合向目标消费者渗透“东方文化园步行街”，预约登记，积累客户资源阶段性广告推广策略阶段性推广策略开盘准备期开盘期强销期持销期预热期2019年5月2019年6月2019年7月2019年11月2019年8月2019年上半年建立销售现场形象以及老字号博览会开幕等传播本项目形象广告推广策略强势导入“东方文化园步行街”的品牌形象，辅以强势的公关活动实阶段性推广策略工作目的：1、基本完成开盘前期的大部分工作，具备达到购房者到销售现场进行预约登记的条件。2、前期积累意向客户资源，并通过老字号博览会的开幕（开街）传播项目形象；工作要点：1、售楼处选点、设计与装修；2、销售人员的组建与培训；3、楼书资料设计制作；第一阶段：开盘筹备阶段

（2019年5月-6月）广告推广策略阶段性推广策略第一阶段：开盘筹备阶段广告推广策略阶段性推广策略工作项目具体内容执行说明售楼处杭州市区与萧山销售接待中心两地的设计、布置、装修以及办公设备的添置贵公司费用审批、九洲执行销售资料楼书、宣传折页的设计与制作；销售说辞的撰写九洲执行项目包装包括售楼处附近与工地现场导视牌、LOGO设计的确认，VI设计与基本应用等（如名片、文件、遮阳伞）九洲执行销售人员销售人员的招聘、培训（礼仪、管理、说辞）明确销售团队的成员及分工情况贵公司审批九洲执行备注：以上工作内容建议在6月上旬能基本完成，以便老字号博览会举办开街后，售楼处能够简单实现接待、咨询功能。第一阶段：开盘筹备阶段

（2019年5月-6月）广告推广策略阶段性推广策略工作项目具体内容执行说明售楼处杭州市区与萧山销阶段性推广策略广告推广策略工作项目具体内容执行说明媒体计划确定并审批项目的媒体投放计划与费用（可以按阶段审批、执行）贵公司费用审批、九洲执行广告创意、设计完成前期主要投放媒体的广告创意、设计九洲执行相关物品购置看房车（主要为杭州销售接待点使用）、销售专用电话、模型、售楼办公设备贵公司执行面积测绘/贵公司执行预约登记文件销控表、电话登记表、客户登记表、销售制度

九洲执行销售文件准备价目表、付款方式、认购合同书、预售许可证、按揭银行等贵公司执行第一阶段：开盘筹备阶段

（2019年5月-6月底）阶段性推广策略广告推广策略工作项目具体内容执行说明媒体计划确阶段性推广策略□关于售楼处包装建议1、萧山售楼接待中心，建议设在春江或明月楼底层，需要简单室内装修，布置形象展板、户型图、布置洽谈接待区。由于购房者直接可到现场看房，因此不需要楼盘模型也可。2、杭州市区售楼接待中心除简单装修与形象布置外，还需要楼盘模型与配备看房车。第一阶段：开盘筹备阶段

（2019年5月-6月）广告推广策略阶段性推广策略□关于售楼处包装建议第一阶段：开盘筹备阶段广告阶段性推广策略选点评价：租金合理，与省老字号协会办公地相距很近，协会企业来售楼处方便。与盛世地产中介公司紧邻，可吸引少量购房者注意，人流状况尚可。地理位置：位于杭州建国北路49号商铺面积：118.9平方米租金情况：14，0000元/年（未商议价）广告推广策略第一阶段：开盘筹备阶段

（2019年5月-6月）□关于售楼处包装建议阶段性推广策略选点评价：地理位置：位于杭州建国北路49号阶段性推广策略在老字号博览会开幕（步行街开街）之日，即5月28日发布东方文化园·步行街开街形象广告。媒体选择：《都市快报》、《中华老字号》杂志广告主题：财富旺角，繁华初现——热烈祝贺东方文化园步行街隆重开街暨2019第一届中国中华老字号休闲文化节2019第三届中国中华老字号博览会隆重开幕

广告推广策略□开盘期筹备报纸广告第一阶段：开盘筹备阶段

（2019年5月-6月）阶段性推广策略在老字号博览会开幕（步行街开街）之日，即5月2阶段性推广策略□老字号企业专场推荐会作为2019年老字号博览会的活动内容之一，在博览会期间将举办由全国各地老字号掌门人参加的民族品牌高峰论坛。我们届时将东方文化园步行街的项目推荐会，具体介绍本项目的基本情况，优势特色与投资经营潜力，实现与老字号博览会的品牌论坛活动结合举办。广告推广策略第一阶段：开盘筹备阶段

（2019年5月-6月）阶段性推广策略□老字号企业专场推荐会广告推广策略第一阶段：开推广目的：传播并逐步建立项目形象，同时发布认购登记信息、吸引投资者关注。媒体配合：户外形象广告、开盘前期的报纸预告广告。工作说明：为楼盘进入销售阶段做好全面准备，售楼处接受客户预约登记，收集客户信息（分析客户对价格反应）、积累前期客户，为创造良好的公开入市作铺垫准备；阶段性推广策略第二阶段：预热阶段

（2019年6月-7月）广告推广策略推广目的：传播并逐步建立项目形象，同时发布认购登记信息、吸引位置：1、在闻堰通往项目所在地的路边设置大型户外广告。2、建议在河坊街附近街区设立户外广告，吸引部分投资兼自营的购房者关注。3、选择经过东方文化园景区的流动媒体（公交线路）。4、在萧山区城区繁华地段。广告推广策略第二阶段：预热阶段

（2019年6月-7月）广告推广策略□预热期户外与流动媒体广告主题：东方文化园·步行街——休闲商业板块2019新投资旺角外型：休闲气息，美观画面，视觉冲击力与震撼力强。位置：1、在闻堰通往项目所在地的路边设置大型户外广告。广告推第二阶段：预热阶段

（2019年6月-7月）广告推广策略在开盘两周前，在省级媒体《都市快报》、《中华老字号》杂志投放开盘预告广告。一周一次，一次整版或半版。主要内容：财富旺角，开盘在即——×月×日，东方文化园·步行街隆重开盘□预热期报纸广告第二阶段：预热阶段广