物业管理法律法规课件

物业管理法律法规董岩岩主要内容物业管理法律法规-案例分析法律法规什么是法律？什么是法律法规？我国的最高权力机关是什么？涉及到物业管理的法律法规有哪些？物业管理的几个主要法规1、《物业管理条例》——国务院379号令2003年9月1日实施2、《物权法》——2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过3、《物业管理企业资质管理办法》—中华人民共和国建设部第125号令4、国家发展改革委、建设部关于印发《物业服务收费明码标价规定》的通知——发改价检（2004）1428号5、国家发展改革委、建设部关于印发《物业服务收费管理办法的通知》的通知——发改价格检（2003）1864号6、建设部关于印发〈业主大会规程〉的通知----建住房（2003）131号7、建设部关于印发〈前期物业管理招投标管理暂行办法〉的通知。8、《住宅室内装饰装修管理办法》—建设部110号令2002年5月1日实施9、《专项维修资金管理办法》－－专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设备设施的维修、更新、改造。物业管理的几个法律责任问题★物业公司对业主人身权/财产权责任讨论：

1、小区内车辆被盗、业主家庭财产被盗、业主在小区内被打伤，物业公司是否要承担责任？

2、物业公司如何规避自己的风险？物业管理的几个法律责任问题★物业公司对业主人身权/财产权责任《物业管理条例》：第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。第四十七条物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业管理的几个法律责任问题★物业公司对业主人身权/财产权责任对策：

1、准确理解法规的含义：（1）物业公司承担责任的依据：物业合同。（2）治安工作中物业公司的责任：协助、应急措施、报告。如：盗窃案发生后我们的责任：

A、协助保护现场

B、报案

C、协助调查（提供记录、证据）

D、提供公司已尽合同义务的证明物业管理的几个法律责任问题★物业公司对业主人身权/财产权责任对策：

2、物业公司如何规避风险：（1）完善物业服务合同：

A、责任的明确性、义务条款的准确性。如：24小时巡逻与24小时定时巡逻。

B、免责条款（2）严格贯彻合同：

A、对照合同，制订、修订规章制度、员工岗位职责、检查设备、质量记录、过程记录。

B、强化合同意识、风险意识，如车位保管、场地租用关系。李先生及其夫人居住在广州市某小区８栋７０１室。老两口在澳大利亚女儿家住了半年，最近回到自己家。物业管理员上门收取物业管理费，黄先生讲：“我们半年都不在家，不应该交物业管理费。”请问：物业管理公司应如何处理。物业管理的几个法律责任问题★物业管理费标准的制定、缴纳对策：

1、交纳主体明确：

A、建设单位（已竣工但尚未出售或尚未交给物业买受人）

B、业主（物业使用人）交付起点：交付使用

C、物业使用人交纳，但业主负连带交纳责任。

2、无权决定减免物业管理费。

3、业主委员会督促限期缴纳物业费，不是提起诉讼（仲裁）的必经程序；对于欠费的业主可以采取法律手段进行催收。

4、收费标准与企业资质、服务内容相一致。物业管理的几个法律责任问题★装修管理讨论：

1、业主装修，物业公司是否有权：

A、行使审批权：

B、强制管理：

C、收取押金、装修金？

2、业主违法装修，物业公司可否行使起诉权？房地产E网物业管理的几个法律责任问题★装修管理《物业管理条例》：第五十三条业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。《住宅室内装饰装修管理办法》

第十三条装修人在住宅室内装饰装修工程开工前，应当向物业管理企业或者房屋管理机构申报登记。第十五条物业管理单位应当将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人和装修人委托的装饰装修企业。

第十六条装修人，或者装修人和装饰装修企业，应当与物业管理单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议。

物业管理的几个法律责任问题★装修管理对策：

1、物业公司的权利：

A、审批权、无行政执法权

B、依法收费

C、强化与政府机关的协调：小区警务室的设立

2、物业公司义务：（1）制定《装修禁止行为告知书》和《违章装修告知书》及其他协议。（2）费用的依法收取。（3）适当行使诉权——依据《装修管理服务协议》追究违约责任。

物业擅自停电,法院判业主获赔1元

案情介绍:

某业主家里突然被停电，于是就找到该小区物业公司,要求查找停电原因,但物业公司告知他:因其拖欠物业管理费而停电。为此,业主向物业公司提出强烈交涉,但无任何效果。业主认为被告利用管理之便,以停电方式威逼他,给其带来生活的极大不便,请求法院判决被告排除供电妨害,并向原告赔礼道歉,减收一个月管理费,赔偿经济损失1元和精神损失费749元。

自行车丢失可拒交物业费吗?

一、案件经过:

小区业主李某在小区内丢失三辆自行车后,拒绝交纳物业管理费,在多次催缴无果的情况下,物业公司将李某告上法庭要求其交纳物业管理费。

自行车丢失可拒交物业费吗?

二、审理及判决:

庭审中,被告李某辩称:自己交纳的物业管理费中包含保安费,可小区保安并没有真正做到保证自己财产安全的义务。原告物业公司诉称,保安只负责维护小区公共秩序和安全,定时开关小区大门,巡逻时发现火警、治安、交通事故及时处理,对可疑人员进行盘查。而丢失自行车是属于治安刑事案件,应由公安机关负责处理,与物业公司无关。

最后,法院判决李某向物业公司交纳所拖欠的物业管理费。

抓小偷挺身而出还需自保安全

案例描述:

某某管理处护卫员小彭正在北广场巡逻,忽然听到后面有人在大喊:“抓小偷,快抓小偷。”小彭回头一看,只见两个男子一前一后在广场上追逐而来,后面一个边追边喊“抓住他,他是小偷”。

小彭见此情景,职业的责任感油然而生,一个箭步就冲了上去。小偷见半路有人拦截,吓得慌不择路,转向广场边的绿化带跑去,企图越过绿化带,向对面的马路逃窜。

抓小偷挺身而出还需自保安全

处理过程:

小彭当时心中就一个念头:不能让小偷逃过马路,否则就很难抓住。情急之下,借着奔跑的惯性,靠日常过硬的体能训练,在小偷刚踏上马路时,一个虎扑,越过两米多宽的绿化带,把小偷扑倒在马路边上,将其制服,与随后赶到的失主和同事一起把小偷扭送到公安派出所。一楼失盗案情介绍：

小区多层住宅除一楼外均不允许安装防盗窗户，这是某物业公司的规定。

很多住户安装了窗磁，门磁等防盗设施，但陈某安装后的一个夏夜，因乘凉通风后忘记关掉窗户，当夜小偷从窗户潜入后盗走价值两万多元的现金、物品等陈某认为这是因为物业公司不允许他安防盗窗户的原因，于是向物业公司索赔。

经管理处再三协调无果，陈某将物业管理公司告上法庭。经法院审理认为：物业公司的安全员无脱岗、出入登记完备，各安全员巡逻到位，管理处管理员值班到位，无失职责任。陈某属于自己疏忽未关窗户造成，属于意外损失，物业公司不承担法律责任，所以不予赔偿。一楼失盗点评:

1、陈某入住小区时，已与物业公司签订《业主公约》，其中包括有不准安防盗窗的规定，陈某已认可，根据《民法通则》规定：企业已告知当事人情况，双方已签协议，当事人发生其他意外情况，企业不负直接责任。

2、陈某属于自己疏忽大意，使其防盗系统失去作用，造成不可挽回的损失。

3、物业公司在职守范围内无失职现象，所以不承担赔偿责任。社区健身噪音扰民问题的解决案情：

“做文明业主，塑城市精神”，是每一个业主的份内事，但不是每一个业主都能自觉做到的。物业公司每天与业主接触，如能从正面多加引导，从人情、人性、人心入手，搞一些能提高业主文明素质的活动，对于提高管理质量，建设良好的社区文化和精神文明，将会起到推进作用。小区有人因健身放音乐，有人因休息、学习需安静，这个矛盾摆在了物业公司面前，疏导是最好的化解办法。近年来，群众健身活动在上海掀起热潮，某物业公司管理的小区也活跃着一支中老年健身队。她们昨天学十八法，今天练太极拳，明天跳健身舞，鲜艳夺目的服装、多姿多彩的动作成了小区一道靓丽的风景线。然而，健身活动中播放的音乐，却不时扰民，成为业主投诉的导火索。物业公司收到业主投诉后，管理处经理多次亲临现场，一探究竟。没想到，健身队也是一肚子苦水。小区中老年健身队领队表示，自从退休回家，内心充满失落感和空虚感，身体一天不如一天。参加了晨练队伍后，心境开阔、筋骨活络，“老死不相往来”的新邻居成了情同手足的好姐妹。但是，健身活动遭到了部分业主的反对，底楼业主把家里的音响、喇叭搬到窗口“对着干”；高层业主朝下扔蛋壳、浇水，健身队伍只好打一枪换一个地方。她们迫切希望物业公司想想办法，帮助她们解决难题。业委会地位有一家小区业委会2004年打了五起官司，四输一赢。赢的是夺得了一间业委会办公用房。而输的是侵害了物业公司的名誉，须赔偿几万元。对此业委会要求每家每户分摊几百元钱，但遭到绝大多数业主的反对，理由是这五起官司中没有一起征得业主大会的表决通过。于是业委会准备将拒付诉讼费的业主告上法庭。

国务院〈物业管理条例〉规定，谁拥有房地产权证谁就是业主。业主大会是广大业主的权利机构，而业委会则是一个执行机构，它既不是企业法人，也不是群众自治组织，因此无权作出任何重大决议。包括物业公司的选聘以及诉讼等有关广大业主切身利益的决定，必须按照规定并明确授权才能生效。

业委会地位目前，一些小区业委会越俎代庖现象比较严重，动辄提起诉讼；有的业委会虽然