《房地产工程建设中的概预算问题分析（论文）10000字》

房地产工程建设中的概预算问题分析TOC\o"1-3"\h\u3646摘要 I15019第1章引言 122117第2章工程概预算的作用及编制要点 2276812.1工程概预算的作用 2195532.1.1编制建设项目投资计划的主要依据 2293662.1.2评价衡量设计方案优劣的重要尺度 2266672.1.3控制工程投资额和办理拨款的依据 2218532.1.4签订承包合同和推行招投标的依据 2205492.1.5施工企业控制工程成本的重要依据 2221492.2工程概预算的编制要点 3254832.2.1准确计算工程量 338702.2.2正确选用定额和定额子目 3160382.2.3掌握设备、材料的市场价格 4232242.2.4正确套用费用定额 45612.2.5合理确定预备费 426026第3章万科润园工程概预算现状分析 617303.1项目概况 6300523.2工程概预算控制 622131第4章万科润园工程概预算存在的问题 811094.1图纸设计实用性欠佳 8163034.2概预算编制比较粗糙 8220354.3计价依据存在滞后性 8131194.4工程项目招投标不规范 934904.5施工阶段变更随意性大 928657第5章万科润园工程概预算问题解决措施 10243325.1加强设计管理工作 10205625.2提升概预算编制人员素质 10324285.3提高概预算编制工作质量 11295165.3.1做好概预算编制前的准备 11173655.3.2强化概预算编制过程管理 11324275.3.3应用专业软件编制概预算 12250285.4规范招投标过程管理 12293995.5严格控制工程变更与现场签证 1328919结论 145212参考文献 16摘要概预算编制与管理是建设工作的重要内容之一，是实施工程造价管理，有效节约建设投资，提高投资效益的最重要、最重要的方法和手段。本文以万科润园工程为例，首先详细分析了概预算在工程造价管理中所起到的作用，着重分析概预算编制要点；其次介绍了万科润园工程概预算基本情况，找到整个项目概预算过程中的问题，最后提出了相关解决对策。通过本文研究，以期提高概预算质量，为有效地控制工程造价奠定坚实的基础。关键词：概预算；工程造价；费用控制；万科润园工程第1章引言工程概预算是指在工程组成过程中，根据设计文件在不同设计阶段的具体内容以及相应的分配、指标和收费标准，预先计算确定建设工程总造价的技术经济文件。它是工程建设过程中现代科学管理的基础，研究建筑产品生产过程中产品数量与资源消耗的关系，确定建筑产品的合理价格是一个挑战。随着我国市场经济的发展，作为提高物质文化生活水平的重要手段，国内建筑业发展迅速，基本建设规模不断扩大，工程概预算和投资效益不断提高。尤其是在国家基本建设的宏观管理和微观管理中具有重要意义。然而，在工程建设过程中，不可避免地会遇到市场风险和人为因素，“三超”现象仍然存在。对项目整体建设贡献不大。本文就概预算编制工作、提高概预算储备水平的方法、科学合理的工程造价决策与管理进行了简要分析和探讨。第2章工程概预算的作用及编制要点2.1工程概预算的作用概预算是确定新建、扩建、改建、恢复工程总造价的技术经济文件。在建设项目的规划管理、合理使用和资金筹措等方面发挥重要作用，充分发挥投资效益，加强建设管理和经济核算，降低工程造价，加快经济建设。2.1.1编制建设项目投资计划的主要依据根据国家规定，根据批准的初步设计概预算，确定年度固定资产投资计划，确定计划投资额及其构成。否则，建设项目不纳入年度固定资产投资计划。设计概预算的质量直接影响到建设项目投资计划的准确性，也影响到项目的实施。同时，建设工程的劳动力供应计划、材料供应计划、施工计划、安装计划必须直接或间接地以工程概预算为依据。2.1.2评价衡量设计方案优劣的重要尺度工程概预算按各阶段设计文件编制。确定了施工计划成本、单位建筑面积（体积）成本、单位产能投资、材料消耗等一系列技术经济指标，反映了设计方案的经济影响。设计概预算是从经济角度衡量设计方案合理性的重要依据。它可以对不同的设计方案进行技术经济分析和评价，选择和确定技术先进、经济合理的设计方案，最终达到优化设计的目的。2.1.3控制工程投资额和办理拨款的依据设计概预算确定的工程造价是建设项目管理中最大的工程造价。未经程序批准，不得立遗嘱维护国家计划的严肃性，消除或者减少建设资金的浪费。建筑业收费和贷款总额、单项业务处置和贷款总额不得超过设计概预算。工程造价超过概预算的，必须重新审批。建安工程款由建设银行按照批准的单位工程概预算和工程进度办理预支和对账。2.1.4签订承包合同和推行招投标的依据批准的设计概预算和概预算文件是签订建设工程总承包合同和贷款总承包合同的依据。然后，签订建设项目投资批量合同，处理项目解决方案。签订合同时，要把工程总造价和施工单位划分为施工单位作为重要依据。施工图概预算是确定施工单位施工招标管理价格的依据，也是施工单位确定投标价格的依据。2.1.5施工企业控制工程成本的重要依据施工单位在编制施工计划时，可以直接利用施工图概预算提供的实物指标和货币指标，加强施工管理。施工概预算确定的投标报价不仅是施工企业经济收入的依据，也是企业管理、经济核算和工程造价考核的依据。施工企业合理利用各种资源，采用先进的施工技术和科学的管理方法，以投标价格管理工程造价，可以取得良好的经济效益。此外，通过设计预决算的对比，可以对建筑企业的投资效果进行分析和评价。通过施工图概预算与施工概预算的比较，施工企业可以得出差距，并采取必要的对策。对于工程造价管理部门来说，施工图概预算是管理标准的重要依据，合理确定工程造价，计算和审核造价指标，核定核定工程价款。总之，项目概预算在项目建设过程中起着非常重要的作用。2.2工程概预算的编制要点概预算编制有相对固定的方法和步骤。其实，把握编制要点，遵循工作程序，准确计算金额，准确选择定额和定额项目，按照费用分摊比例准确计算费用，是保证概预算编制质量的有效手段。2.2.1准确计算工程量工程量的计算是概预算的基础工作。工程计算的准确性影响直接概预算的准确性。在工程量计算中，首先要熟悉所选定额和工程量规则的编制过程，并用这些规则指导具体的计算量。根据设计图，编译器需要准确计算出设计图对应的数量。在设计图纸深度有限的情况下，设计人员不仅要计算图纸中的项目，还要计算图纸中没有说明的实际项目，如使用的脚手架类型、各种施工机械的性能和特点等，不仅是工程特点和施工的特殊要求。整个计划方法可以用来计算金额，快速准确地计算金额。基本要点：统筹规划程序，合理布局，连续计算，一次计算，多次使用；实践操作，灵活组合。根据工程量计算规律，首先要找出共同因素，计算程序，简化计算公式，减少重复计算，加快计算速度，保证数据的可靠性。2.2.2正确选用定额和定额子目固定成本的准确性对工程造价的确定有很大的影响。由于定额直接成本的计算结果是成本的基础，因此定额直接成本的计算必须切合实际。在选择编制概预算的拨款时，要根据施工组织中规定的施工方法、工艺流程、机械设备组成、运输距离，选择符合条件的拨款。同时，要阅读和解释作业说明，熟悉各作业目的对应份额系数的范围、工作内容和用法。在某一特定的施工过程中，实际情况一般与定额标准有不同程度的偏差，即不能使用的人通常所说的定额标准的偏差，所以定额必须执行，不能随意修改或调整，不能改变允许使用的人的定额换算方法和范围时间内的转换。如果配额不足，可以解释配额。同时，工作人员必须密切注意分摊和相关费用标准、编辑方法和细则的变化，以确保概预算报表符合现行细则和分配标准。2.2.3掌握设备、材料的市场价格设备费和材料费占工程造价的大部分。因此，设备成本和材料成本的准确性非常重要。设备材料的实际价格由概预算价和市场差价组成，市场价格按市场价格的平均值确定。当然，某些品牌的设备和材料必须根据市场价格来确定。要准确掌握设备材料的概预算价格，编制人员必须收集基本信息，掌握当地市场价格的最新信息。同时，要根据建筑材料状况、交通便利条件、工程相关情况、建设单位实际经验、资金合理使用情况，选择合适的供货地点。根据每种物料的供应率、价格和运输方式之间的函数关系，确定实际物料平衡价格。2.2.4正确套用费用定额在施工过程中，除了直接计算施工作业人员的成本（人工成本、材料成本、施工设备成本等技术成本）外，还必须计算施工作业人员的总概预算成本和施工项目的总业务成本。即措施费按有关规定计算，间接费和利得税按地方费用分摊计算。其他成本计算主要是直接根据成本或直接工程成本乘以相应的费率。因此，各种费率选择标准的准确性非常重要。一般来说，费率不是一个固定的系数，由市有关部门确定。请注意，收费基数、金额和计算方法由项目的类别或级别决定，项目性质、项目位置和合同方法之间有直接联系。为编制概预算，将计算最新的当地认可标准。2.2.5合理确定预备费在概预算编制过程中，充分考虑储备资金是准确编制概预算的基础。根据我国现行规定，预备费包括基本预备费和涨价预备费。基本预备费是指推进前的储备成本。例如，设计变更、工程变更、替代材料和区域基础设施处理成本可能会增加工程量的成本。竣工验收时为鉴定工程质量所需的隐蔽件的开挖和修补费用。基本预备费按其他建设成本乘以计划成本和基本预备费费率之和计算。涨价预备费是在施工期内，由于材料、人工、设备等价格的变动，使营业费用发生变化而预先确定的成本。包括：人工、设备、材料、施工设备的工程造价、建筑工程造价、建筑工程其他工程造价、利率、汇率调整等增加的费用。价格储备一般以国家规定的投资总价格指数和预计年利率水平的投资率为基础，采用复合价格指数计算。第3章万科润园工程概预算现状分析3.1项目概况万科润园项目位于新都大丰街道临河街366号，为高档住宅区，总面积117.5万平方米，建筑面积127.3万平方米，小区内有2000多个停车场，有两所学校和辅助服务设施及幼儿园。项目规划商业区12万平方米，活动休闲区5万平方米，住宅区总体设计常住人口约2万人。该项目规划了9.8公里的道路。与周边的高端住宅区相比，万科润园项目的特点是大部分楼盘顶层都有复式。万科润园项目涵盖的具体经济指标如表3-1所示。表3-1万科润园项目基本经济指标项目数值数量建筑土地面积117.5万平方米总建筑面积127.3万平方米容积率6.01%植被覆盖率40%住宅单体56栋别墅21栋停车位2029个商业区占地面积12万平方米基础设施占地面积5万平方米3.2工程概预算控制工程费用按承包人实际发生额进行调整，以初始合同价为最终造价。同时，本工程的最终结算价格根据万科润园项目所使用的人力、物力成本和因设计缺陷或非因设计缺陷引起的设计变更的市场价格确定。万科润园项目的整个施工过程有两种方式采购所有项目使用的材料。施工单位采购的材料包括水泥、砂、砾石和钢筋。为使万科润园项目采购物资最大化，项目部专门组织物资人员成立工程物资采购小组。采购人员在采购所有材料时，必须咨询市场，比较投标中所报材料的单价。最后，项目经理和主要部门可以在签订采购合同之前确定最终价格。甲方公司只提供万科润园项目排水管的材料，为了严格管理这些物资，公司正在规划一条特殊的物资运输路线。但关键环节是施工单位对公司供应材料的使用和回收。道路施工过程中施工区域难以封闭，邻里村民和过往旅客对物资管理可能起到影响。第4章万科润园工程概预算存在的问题概预算的合理性、可靠性和准确性对工程造价的有效分析和控制、投资规模的管理、缩短工期具有重要影响。政府对各级都作了一定的规定，但现阶段在管理过程中还存在许多问题，需要调查现有问题以找到解决方案。4.1图纸设计实用性欠佳设计漏项和变更是导致成本和概预算增加的主要因素之一。万科润园工程项目设计前，勘察深度不够，勘察深度不够，业主想开工。影响工程正常使用；或者设计图纸质量差，存在严重的错、漏、碰、缺，有的在实施过程中造成质量缺陷和安全隐患。同时，工程项目图纸的设计深度达不到一定的要求，特别是在装饰工程设计中，由于部分分项工程缺乏详细设计，装饰材料缺乏，很难编制好概预算。而施工过程中往往伴随着工程变更，导致了比概预算更高的结算价格。4.2概预算编制比较粗糙工程造价管理内容丰富，技术含量高。它需要工程，经济和管理知识和实践经验，并经得起职业道德。但万科润园项目部分员工职业素质不高，对新报价、新标准了解不够；责任心不强；审计制度执行不严格，质量认知弱化。因此，一些建设项目的概预算不完整、不准确，存在许多纰漏。例如，如果项目的内容未完成，则配额可能不是恶意的或不符合配额。此外，根据以前项目的一些数据，它们在没有实际调查的情况下应用于下一个项目，因此概预算不能正确反映项目的总体成本。4.3计价依据存在滞后性概预算定额、概预算指标和其他价格分配是确定和计算建设项目不同阶段工程造价的依据。万科润园项目概预算主要依据区域项目成本管理单位下达的概预算拨款，主要体现在计划经济体制下。定额单价是各地区、各部门编制的反映当时社会条件下价格水平的综合单价。虽然有助于地方成本管理处的统一管理，但拨款调整周期较长。定额单价通常在数年前根据人工、材料、机械价格的统计进行调整，经常采用新增加的定额，使定额内容难以准确反映实际工程造价。在工程实施过程中，人工成本和设备、机械成本变化较大，竣工时工程概预算价与工程造价相差较大，工程结算工作存在较大问题。4.4工程项目招投标不规范目前万科润园建设项目投标过程中存在多个漏洞。一些工程招投标活动还存在一些不规范因素。有的部门滥用职权，将建筑工程委托给建筑企业中标；有的投标单位将投标范围限定在主体工程上，辅助工程和装饰工程往往采取议付方式规避公开招标。同时，评标方法不够科学，一些单位只注重高报价，致使一些承包商达到低价中标的目的。为了摆脱合同价格低的困境，扩大自身的利润空间，他们在施工阶段千方百计地改变和增加项目。同时也带来了投资概预算与实际工程造价之间的严重矛盾。4.5施工阶段变更随意性大一方面，万科润园项目为自身利益，未经规定的授权程序，擅自改变项目的使用功能、建设规模、设计标准和装修标准。有些情况下，必须对已完工的建筑结构进行施工或对某些部位或特殊工程进行二次设计图纸的发布，但在施工过程中，设计成果的发布、工程变更次数的延迟和投资的不可控。另一方面，由于该场地管理经验不足，需签订代建费、间接费、未签订合同中包含的费用。对建设单位的明码标价、弄虚作假、瞒报谎报、多报等现象没有严格认定。第5章万科润园工程概预算问题解决措施为提高概预算质量，合理管理工程造价，从提高职工素质出发，采取“预防为主、防检结合、重点改进”的预防管理方法，可以执行项目构建的整个过程，并且可以起到事半功倍地效果。5.1加强设计管理工作设计是对建设项目实施意图进行总体规划和具体规划的过程。项目一经批准，设计就成为工程建设和投资控制的关键，而设计工作的质量直接影响着工程建设的质量和工程投资的收益研究结果表明，工程设计成本一般只占工程建设成本的1%-3%，但成本低于3%对工程建设价格的影响占75%以上。因此，设计质量对整个工程建设的效益至关重要。首先，施工企业要对设计企业进行严格的资质审查，选择投资信誉高、业绩好的设计企业作为设计任务委托对象，同时进行限额设计，并将前一阶段确定的投资额和工程量在分解和保证使用功能的前提下划分为多个专业，按分配的投资限额进行控制设计，确保总投资限额不突破。其次，在设计过程中，施工企业要积极参与设计方案的优化和比较，参与对各设计阶段成果的评价和分析，使设计方案科学、经济，设计产品符合要求，使工程更有效率，使工程造价得到有效控制。最后，工程开工前，施工企业要组织图纸公司重点解决图纸上材料使用不当或浪费的问题，并以图纸汇总的形式纠正设计中的缺陷和错误，避免问题在施工阶段集中。5.2提升概预算编制人员素质概预算是一门专业性、知识性、技术性很强的学科。具有全面的员工专业理论和行业知识，相应的实践经验，概预算编制政策、法规、制度、定额标准及相关动态信息，熟悉结构设计、设备、材料采购，投资分析与控制是对施工技术和工程整体知识的掌握，随着工程可行性研究、初步设计、施工图设计等随着市场经济的发展和经济建设的需要，工程造价从业人员的数量越来越多。随着人数的增加，员工的“素质”问题越来越严重。这将直接影响到建筑价格本身、建筑师的形象以及经济建设发展的服务质量。对概预算编制人员的素质培养，一是实施有针对性的实践教育，对不同文化技术水平的职工实施通识教育和义务教育；工作能力比较薄弱的，要加强编辑审计能力的培养。如果工作能力强，但知识水平低或知识水平低，可以加强其他工程或工程经济领域的知识或学术水平教育。二是要结合组织的现状，实施多规格、多渠道的教育，教育的对象不仅是概预算编制人员，其他与企业成本管理相关的人员也可以在实际工作中相互配合，注重知识的更新，掌握最实用、最需要的专业知识，与时俱进。5.3提高概预算编制工作质量5.3.1做好概预算编制前的准备严格遵守国家价格法规和政策，严格按图纸计量，并考虑施工现场条件。这不仅是一项复杂细致的工作，也是一项政策性和技术性很强的工作。因此，我们应该提前做好充分的准备。一是广泛收集报价的基本信息，主要包括已批准的施工图设计文件及相关标准卷、工程地质勘察资料、施工技术规范和规程、现行报价定额、造价定额、材料设备市场价格指数等结合施工现场的自然条件和施工条件，注重现场踏勘，了解施工中的有关内容、影响工程造价的组织设计或施工方案，如施工方法、材料运输方式等，临时工程计划等，对工程量的准确计算、准确应用或确定部分工程的基价，提高概预算质量具有重要意义。二是熟悉图纸和概预算。设计图纸是计算工程量的主要依据。熟悉图纸，不仅要明确图纸内容，还要判断图纸之间是否有矛盾，及时修改，熟悉图纸，了解工程性质，实际上，看图的过程是从图纸会审过程中学习的工程，现行定额按价格计算标准计算，具有“整体通用，个别不一致”的特点。首先要明确定额的适用范围，如部分定额和新建工程适用于扩建工程，部分定额适用于修复重建工程。其次，定额中规定的工程量计算规则与定额中的下级工程相对应。对于同一个重点工程，定额的计量单位和计算规则不同，业务内容不同，范围也不同。最后，配额中的一些项目允许转换。有的项目需要乘法系数，有的项目不包括主材，有的项目有条件。为了计算标准量，我们应该对它有充分的了解，它可以准确、快速地完成。5.3.2强化概预算编制过程管理要提高概预算编制质量，必须加强全过程质量管理，变静态管理为动态管理，变检查型为预防型。通过不断梳理和分析概预算编制过程中出现问题的原因，通过纠正和预防措施，可以有效地提高概预算编制的质量，预防和降低出错的概率。根据概预算编制的工作流程，可以在影响概预算质量的关键部位和薄弱环节设置控制重点。如基本单价计算、单价表编制、单项工程投资编制等，可以有效控制影响概预算质量的制约因素，严格执行“事前指导、过程验证、事后评估”的过程控制制度，上述项目的“成品验证”在进入下一个项目前，严格执行可能出现的质量问题，在前期消除，确保概预算编制的质量。在成品审核过程中，一般检查概预算文件编制依据的合法性和快速性，检查编制方法、计价依据和流程是否符合要求，工程量计算是否正确，工程量计算是否正确，以及每个项目的成本是否合理是否有敌人、遗漏、计算错误等，概预算中各部分的比例是否合理，横向比较是否合理，同一项目的投资是否合理，做好概预算产品的审计工作，确保概预算的有效性，概预算产品合格。5.3.3应用专业软件编制概预算编制概预算是一项非常繁重的工作，具有很强的一致性和大量的复制和计算能力。在过去的手工工作中，工作人员要反复复制和核对多个定额项目和各种计算表。它往往是低效的，以及计算过多的计算，或计算重复。随着计算机技术在概预算评审中的成功应用，计算机辅助编制系统（软件）的优势日益凸显。该系统具有定额齐全、功能齐全、人机界面直观、操作方便、简单易用、收费灵活等特点，应用范围逐步扩大，工程概预算、概预算编制和管理覆盖面不断扩大。一方面，编制概预算可以大大降低工作人员的复杂程度，大大提高工作效率。另一方面，对设计变更和材料市场价格进行及时的对应，积累工程文件和科学的管理，为概预算由传统的静态编制向动态编制转变提供了条件，对提高产品质量也起到了有力的支撑作用。5.4规范招投标过程管理首先，招标企业要严格执行招标法律法规，招标范围内的项目必须进行招标。招投标活动要按照现场操作规程，加强全过程监督，提高招投标透明度，减少黑箱操作；选择技术资金较多、业绩信誉较好的施工企业，不仅能保证工程质量，同时也可以在施工阶段降低成本，有效控制工程造价。其次，最低价是投标项目的预期价格，也是审核投标价格和投标价格、确定中标企业的依据。因此，基价应合理可行，并严格管理，使承包企业获利。标准价的确定是对工期、工程质量、价差的综合考虑，对技术措施费用和不可预见因素的影响，在投标中做出正确的决策。如果成本过高，会给建设单位的投标报价带来盲目性。如果投标报价过低，不仅会给中标企业带来损失，还会挫伤中标企业的积极性，降低工程质量，控制工程造价。最后，在招投标中，要防止施工企业恶意投标行为降低成本，同时也要克服只看总价而忽视单价的问题。我们应该把重点放在数量大的单价上，应该合理区分低价投标。5.5严格控制工程变更与现场签证由于各种原因，工程在施工阶段变更几乎是不可避免的，但工程变更的影响是广泛而严重的。减少工程变更，采取措施防止工程内容的随意增减，使工程变更的影响和腐败现象降到最低。工程变更的影响是随时间变化的，时间越早，影响越小，反之亦然。对符合变更条件的变更，按照科学、合理、真实、经济、快速的原则，在施工初期完成并减少变更的影响，并严格按照工程变更处理程序和相应程序通过概预算调整和工程变更费用增减审核程序，做好工程变更实施监督、动态跟踪分析、工程质量施工变更控制等工作，进度和投资，降低承包商索赔概率。现场签证一方面是项目实施过程中需要修改和变更的，另一方面也是项目结算的重要依据。除招标文件外，它是最原始的结算凭证，对工程的最终造价起着决定性的作用。在工作中应该特别注意，变更内容涉及合同或在投标中已约定的，按合同执行。招标时，综合单价中包含的项目不计入工程量增加范围，不计算费用。变更应计算主体工程费用，特别是秘密工程变更，应邀请有关部门确认工程变更的原因和程序是否齐全，变更数量是否正确。结论工程概预算的质量直接影响到建设项目的最终造价，对工程造价影响很大。研究结果表明，通过持续培训提高员工素质是保证概预算质量的一项重要基础性工作，也是企业的核心竞争力建设的关键是改变传统的管理模式，改变科学的概预算管理模式，遵循系统工作流程，规范创新管理模式，有助于进一步提高报价质量。项目成本管理是一个动态的过程，贯穿于建设项目实施的全过程。在具体的业务实践中，它对概预算质量有影响，我们不仅要进行合理的管理，还要对工程建设的全过程、全过程和工程建设的参与方进行全面、全过程的成本管理，以保证概预算的顺利实施工程建设项目，实现投资收益最大化。参考文献[1]许志永.建筑工程概预算存在的问题及对策[J].建材与装饰,2018,000(003):206-206.[2]赵宇.建筑工程概预算编制及审核存在问题与对策研究[J].江西建材,2017(22).[3]蔡胜军.探究建筑工程概预算管理中存在的问题及对策[J].建材与装饰,2017.[4]孙耀峰.探究建筑工程概预算管理中存在的问题及对策[J].中小企业管理与科技,2017,509(07):18-19.[5]王昆.建筑工程概预算管理中存在问题及解决方案[J].中国房地产业,2019,000(023):202.[