合同实务常见纠纷问答精选

合同实务常见纠纷问答精选【实务问题1】弱势方如何在解除权条款上争取主动权？弱势方如果没办法在商务条款上有斡旋空间，在违约责任条款和合同解除权的设计上如何争取到主动权？高云答：违约责任条款，尽量争取降低赔偿金额，要么风险封顶，赔偿金额最多不超过合同金额的百分多少。要么增加前提，尽量压缩对方任意使用合同解除权的空间，规定对方认定我方违约时应当先行通知纠正，我方如无正当理由拒不改正，对方才可解除合同。【实务问题2】如果承租方总是拖欠租金，出租方如何解除合同？如果承租方多次迟延支付租金，出租方是否可以解除合同？如果每次后来都支付了，出租方是否可以解除合同？高云答：呵呵，既然这么在意解除合同，为什么不在合同当中约定解除条款呢？合同解除权，分约定或法定两种，前者要看合同具体约定；后者看法律规定。司法实践当中，法定解除权的行使，我记得最高院的规定是至少两个月的延期付款期，以及书面催促。在我看来，业主最重要的目的不是解除合同，而是要惩罚承租方总是不守信的行为，承租方总是拖欠租金，你就总是扣罚他的押金，然后要求他及时补足就好了。相信扣罚的押金能够填补你们受伤的心灵。如果对方后续不补押金，就视为他构成实质性违约，你们解除合同就有了充足依据了。【实务问题3】约定解除权与形成权的关系租赁合同或者其他类型合同中经常出现“甲方有权提前30天书面通知乙方后即可解除合同”之类的合同解除权约定。我看过一些权威和专家主张，合同解除权在法理上属于形成权，而形成权是不能附条件。此处关于单方解除权附了条件，还能够成立吗？高云答：法理说，所谓形成权，是指权利人依自己的单方意思表示就可以使民事法律关系发生、变更或消灭的权利，为了保护权利相对人的预期，形成权不能附条件或期限。而提出当中提出的甲方在某种情况下可以单方宣布解除合同的约定，按照法理确实属于形成权一种。那么，为什么处于保护权利相对人，合同解除权就不能附条件呢？恐怕10位法学教授，会给你10种不同的答案，但如果不附条件，恐怕合同解除权条款就形同虚设了。《民法典》查不到什么有约定解除权不使能附条件或期限的禁止性规定，反而写明只要双方协商一致即可。所以，形成权不能附条件或期限这个限制，多数只是因为法律逻辑存在矛盾导致法学教授也没法理清所致。合同实务当中，找们完全可以撇开法理争论，依据农民法典》关于合同解除权的法律规定行事就好,相信法学教授们最终一定能够给岀一个自圆其说的答案的•本篇问答来源于熊猫法律知帜星球徽信xmflxq999可查询下栽更多法律资源°合同实务当中，我们完全可以撇开法理争论，依据《民法典》关于合同解除权的法律规定行事就好，相信法学教授们最终一定能够给出一个自圆其说的答案的。【实务问题4】租户跑路，出租方希望单方收回租赁房屋，如何操作？租户向我业主发出房屋租赁合同解除通知，告知其单方决定自下月退租，请我方去验收房屋，我方没有签收通知也没有去验收房屋。租户自行搬走且拿着房屋钥匙。请问教练：租户以其行为明确表明了其不再履行租赁合同，我方是否有必要向乙方发送《解除合同通知》后，才能重新将房屋出租？是否应当通过诉讼解决问题？高云答：孙子兵法有云，攻心为上，攻城为下，诉讼是双方关系破裂后走的最后一步，按照你介绍的情况，这个项目远不用走到法庭上。对方心里其实应该知道自己构成违约，这个害怕你追究责任的心理，就是推动对方按照你的意愿行动的诱饵。你告知对方，要解除合同可以，需要按照你们公司流程发起申请，步骤如下：第一步，发一份《退租申请书》模板给租户，当中写明，某某公司已经在某年某月某日退出租赁房屋，房屋里面剩余物品均为某某公司的废弃物，可由业主无条件处理，房屋钥匙现由某某公司保管，可以随时交还给我方。第二，收到租户签署的《退租申请书》后，你方即可正式向租户发出《解除合同通知书》，明确告知租户，你提前退租已经构成实质违约，因此我方决定自2月1日起主动解除租赁合同，罚没你的押金，并且说明，鉴于你方已经书面说明房子已经腾空，房内剩余物资均为你方废弃物，因此我方自即日起收回该租赁房屋自行处理。第三，撬锁入屋，清理租赁房屋，期间全程录音录像，加上有租户签署的《退租申请书》证明在前，就不怕乙方说什么租赁房屋里面有金子等贵重物品，发生丢失等问题。第四，起诉租户，要求法院确认其违约，赔偿违约金，不提罚没你押金的事。由于你有铁证在手，不怕租户跑路或赖账。【实务问题5】厂房租赁合同，乙方违章建设，甲方如何解除？甲方为出租方、乙方为承租方，双方2016年签订一份《厂房租赁合同》，双方对于装修有明确限制。合同签订后，乙方逾期支付租金，同时在未征得甲方同意的前提下，擅自在一侧墙面挖了门洞。但合同中涉及约定解除的只有逾期支付一种，现甲方欲起诉解除合同可否？高云答：解除合同有约定和法定解除权两种，约定解除权看合同如何约定，按你的说法应该是没有的。那你就可以看看可否运用法定解除权，法定解除权的含义是对方存在严重违约行为，导致一方合同目的无法实现，你方可以在合同当中找出相应条款，主张说你方出租房子目的之一就是确保房子建筑结构安全，按期收到租金，而对方擅自破坏房屋结构，逾期支付租金，已经构成严重违约。然后，你方还应当向对方多次发出书面催促，要求对方改正，如果对方拒绝的，你方就可以按照法定解除权，向对方发出合同解除通知，宣布解除合同了。【实务问题6】租赁期间房屋转让给新业主，合同到期后新业主通知租金加倍，如何应对？甲将房屋出租给乙举办学校，租赁期内甲将房屋转让给丙，乙知晓后继续向丙缴纳租金。租赁合同到期，乙丙没有及时续签新租约，但乙方按照原定标准继续向丙交租，丙没有反对。而且乙方经丙同意，对租赁房屋进行了新装修。现在，丙突然告知乙，要求要么租金涨两倍，要么不租。如果乙不接受就停水停电。请问教练你会怎么做？高云答：谈判成功的关键因素是各自手里筹码有多少。对方的筹码是什么？新业主是看死你学校跑不了，多难接受的租金条款都要接受。你的筹码是什么？第一，既然丙方已经同意你方对房屋进行装修（你要确定有证据能够证明才行），现在又突然加租，法律和情理上说不过去。第二，你实际占有这个场地，学校注册地址应该也在这里，你不主动迁址的话，其他人很难注册。第三，如果停水停电，在校学生的正常学习秩序会受到影响，酿成社会事件（当然，假如你的所谓学校只是一些小型补习社之类的，这个筹码就不存在）。所以对策是：学校是微利行业，两倍租金太过分，学校承担不起，你要我走可以，要赔偿我的损失，包括装修和搬迁场地等费用。如果你停水停电，影响学校正常教学秩序，损害学生合法利益的话，一旦触发学生去教育局、政府上访，业主会受到政府追责，这个后果请业主自己想清楚了。去寻找其他临时性的教学场所，而且将场所资料发给对方看，告诉对方，如果这里实在待不下去，我就会将学生安排到其他地方，教学秩序不会因此受到影响，但是我的学校注册地址坚持不迁移，并且投诉到工商局和教育局等，即使你将场地另租其他人也注册不了，也会影响你的新租约。【实务问题7】民间借贷案件，借款人和收款人不是同一人，如何诉讼能够实现利益最大化？民间借贷关系，A个人借钱给B个人，双方约定A根据B的指示把借款打给了C。此后，由于B—直没有付息还款，A打算起诉，请问如何主张才能使A的利益最大？高云答：最好的诉讼方案是将B、C一锅端，也就是同时起诉B/C。诉讼事实描述就是B.C共同向A借钱，B写借条，C实际收款。同时起诉两人连带构成借款关系的好处是无论法官怎么判，反正A、C至少有一个是借款人，跑不掉责任。如果发现B的偿债能力强，就用力收集B指示付款给C的证据（微信往来记录、电话录音等），提交这些证据，就能推动法院最终判决B承担还款责任。如果发现C的偿债能力强，就不收集上述证据，仅仅口说B、C口头答应共同借款，共同还款。因为A没有证据证明B、C有说过上面的话，所以法院多数会判决驳回A对B的诉讼请求，但同时会判决C向A承担还款责任，这样更有利于A实现债权。【实务问题8】双方合作经营门店，一方私吞收益拒绝分配，如何主张取回？甲与乙签署合作协议，约定乙方出资3万享有甲独资成立的A公司50%股权。后来，甲把公司门店和个人账户都交给乙，乙通过甲个人账户收取营业款42万元，然后转账至自己账户，拒绝返还。甲以A公司名义起诉至法院，要求乙方返还款项，法院判决A公司败诉，理由是A公司与乙方之间不存在合伙关系（原告证据系甲方与乙方），款项不是A收的，乙不是A的员工。A公司上诉后因听从律师提议撤诉。请问甲或A应如何救济？高云答：第一个负责办理起诉的律师，很明显对案件不上心，连案件事实、证据和法律关系都没有搞清楚。合作协议是在甲乙之间签订，收转款行为是在甲乙之间发生，从合同到履行，与A公司有毛线关系？用A公司作为主体起诉明显是个笑话。在广东的话，估计连案件都立不上。法院判决完全正确啊。第二个建议撤诉的律师是对的，此案当中核心是乙从甲账户上划走了钱，这是核心事实，铁一般的事实，乙方无法抵赖，甲以乙不当得利为由起诉就好。【实务问题9】客户不告诉具体信息就要求匆忙起草合同，怎么办有些客户只谈了价格、数量等部分最基本的内容，没有更多信息，就让律师按照一般做法起草合同，但如果真的按照客户想法交付了合同文稿，一旦双方将来履行合同出现问题，客户又会反过来认为是律师起草合同不够好所致，面对这些情况，我们应该如何灵活处理？高云答：对于此类不尊重律师劳动价值的客户，我通常会好好教育他的。第一，我会告诉他，合同格式文本你可以找普通律师要，或者自己上百度自己找找就有了，还不用花钱。第二，我明白你内心的真正意图，是希望有一个明确的谈判思路。所以合同文稿写给你也没用，你看不明白的。如果觉得这个客户有争取的必要，就会进一步告诉他，此类项目通常要确定若干个问题，第三，让客户像学生一样，逐字逐句记下我说的内容。告诉他，先按你的思路谈清楚了，解决好商业部分的问题，律师再接手开始写合同，一份漂亮完善的合同就出现了。相信这样说完之后，你在客户心目当中的形象，瞬间高大上起来了。只要客户对你产生的信任感和认可你的专业性，委托就是很自然的事情了。【实务问题10】如何约定投资入股的具体操作方案？甲乙双方合作项目，乙公司入股甲公司下属子公司，甲乙双方方分别占股25%和65%，还有10％留给投资方。具体操作方案有两种：方案一，先对目标公司进行股权变更，将甲乙方按30%和70%的比例固定下来，等找到投资人后，项目公司增资扩股，甲乙方股权同比进行稀释。方案二：甲乙双方先确定项目公司股权比例，但不马上进行股权变更，等找到投资人再一起变更。乙方希望选择方案二，请问作为律师，如何分析两个方案利弊？高云答：方案一对甲方好处大一些，因为是甲乙双方先登记，结成名正言顺的夫妻，甲方固然没法脚踏两只船，但对乙方约束更大，因为乙方对目标公司还不了解，很难确定项目前景和目标公司有无隐形债务之类的，先登记结婚。如果这个项目是坑，乙方就算是一脚踩进去了。方案二对乙方好处多一些。因为双方是先同居，找到金主爸爸之后再结婚。既可以在一定程度上同样实现不让甲方脚踏两只船，自己又不至于马上要出钱。如果乙方可以先派人入驻项目公司，甚至监管章证照，做到你中有我，我中没有你。实现的效果是我已经入主了这个项目，但又不需要马上先投钱，这样的效果不是最好吗？【实务问题11】违约金金额如何举证才能容易不至于被认定过高，容易被法院采信？因违约金过高，相对方主张降低违约金赔偿数额的情况诉讼当中经常发生，老师是否可以结合案例讲一下在买卖合同当中，守约方如何举证己方损失的证据才能被法庭采纳？（而不至于让法院直接按照贷款利率的几倍大概支持。）高云答：确定违约金的基础是实际损失，这个实际损失又分为直接损失和间接损失。其中，直接损失是指实际发生损失的费用，主要是生产损失、经营损失和转售损失三种，主要是根据发票金额来确定，你需要提交的证据包括资产负债表、合同等。在直接损失这个范畴内，法官的自由裁量权空间比较小。间接损失是指如果合同能够顺利履行，守约方能够获得的预期利益。在这个范畴内，法官的自由裁量权空间就很大的。为了要证明间接损失，你首先要举证无合同当中有合同目的约定，当中已经有充分说明预期利益的具体内容和范围，这也能够证明双方在签订合同时对于间接损失已经有充分明确的预期和约定；其次，你要提交相应的损失产生证明，例如与第三方合同当中约定你要赔偿对方多少钱，第三方索赔通知等。还有最重要一点，无论是直接损失或间接损失，如果你能够提供委托第三方机构所做出的损失评估报告或审计报告，这就比较理想了。【实务问题12】庭前准备阶段如何进行超额准备庭前准备阶段如