2010年12月万科观感质量提升之路

2/32前

言2010年三季度实测实量考核在“观感质量”得分方面，区域前10名的项目公司所属项目占有5名。表明万科在质量管理尤其是观感质量管理方面，长期的努力取得阶段性成果！区域成员公司三季度管理层观摩会在地杰项目召开，与会代表对公司在质量管理方面的阶段性成果均给予了高度评价！笔，但的确是万科的项绿城等竞争对手对地杰参观后感言：“不相信这是万科目，据此一斑，万科的品质提升非常明显”。阶段性成就万科工程对“质量”的认识10年主要管理措施与经验小结下一步的工作打算汇报内容123认识理解经验体会后续计划万科工程3/32认识理解经验体会后续计划1对“质量”的认识理解质量是万科的生命线质量是能够满足特定与潜在需求的某种属性，“观感质量”作为建筑产品质量属性之一，往往体现客户有更高的质量需求，表达出强烈感知的美誉感：是工程的外在质量是工程质量的重要组成部分是实现 “质量是万科生命线”的直观表现是客户“质量体验”接触的第一点的质量价值观质量管理的基本目标守住质量客户质量美誉度高满足公司经营需求万科工程4/322公司在10年上半年实测实量的表现中，由于种种原因，成绩表现一般。一、认清自我，调整心态这种“中庸状态”是不符合

万科历史地位，也不符和

万科自身的定位与追求，是

不能接受、必须着力改变的！在新的经营条件下，

万科依然要不断实现新的

！在充分分析自身条件、经营状况、管理特点等基础上，不断调整管理心态，从学习入手，不断改善管理状况。认识理解经验体会后续计划万科工程5/322二、虚心学习，“走出去、请进来”学习杭州（阳光天际）学习苏南（无锡金域缇香）学习绿城（湖州御园）学习宁波（金色水岸）学习绿城（舟山玫瑰城）学习宏宇（闵行星河湾）学习（润园项目）学习苏南（苏州金域缇香）全员学习：走出去1、对区域内一线公司、业内特色楼盘及竞争项目，好的做法与工艺特色进行广泛学习、2、从室外景观、精装修、样板引路、主体结构、场容场貌等多方面、多角度，只要是好的做法实行“拿来主义”，先拿来、再消化。强化交流：请进来1、借助区域管理平台，广泛邀请区域同事进行管理交流2、邀请优秀合作资源广泛交流，逐步消化管理经验，为 公司的逐步应用奠定基础认识理解经验体会后续计划万科工程6/322三、

，初步形成管理特色1、调动和发挥合作资源合作积极性强调用资源从招投标环节加强对合作资源的引入、使用筛选相关指标、标准，逐步纳入合同管理体系坦诚交流、合作互进，实现与合作资源各级有效沟通合理利用经济杠杆调动积极性监理（顾问）万科设计承建商产品找合适的资源作合适的事认识理解经验体会后续计划万科工程7/32蠡湖尚郡尚澜湾金色海岸地杰C项目景观工程施工合作资源选择的考虑通过广泛而细致的竞品

，确定了新的绿化单位－广州棕榈，并将原有土建总包施工的硬景部分也调整划入棕榈的施工范围万科工程总包单位？景观施工 合作单位？新引进合作资源？成本控制要求工程内容复杂程度品质目标合作单位能力与项目要求的匹配度目标备选资源的考察与接洽专业单位做专业的事情金色家园地杰项目硬质景观管理实例（1）8/32地杰C项目景观工程与资源方各级有效沟通、合作共进成熟、熟练简单、可实现精细、低偏差施工班组的筛选材料加工方式研究原设计图做法地杰项目硬质景观管理实例（2）9/3210/3211/322三、，初步形成自身管理特色2、适时发布管理要求与办法强调有制度认识理解经验体会后续计划在有制度的前提下，强调制度的切实作用；在制度不明确的情况下，结合基本管理要求与管理动作，整合、突出相应管理标准，并予以综合利用，切实的发挥好制度的指导、约束作用。管理动作内容目的修正修订9000管理体系适应现有阶段管理要求，精简管理文件，集中管理要点整合突出颁布实施《 万科在建项目综合检查管理办法》加强对实测实量组织与实施、工作质量、专项检查、观感质量、综合印象等的考核、并以此为项目季度、年度考核基本依据。整合突出颁布实施发布《关于加强室外硬质景观施工管理办法（试行）》规范室外硬质景观施工管理办法，加强工序控制，提高观感质量整合突出颁布《关于规范 万科建设项目“工地开放”与“集付”的相关管理规定》规范在建项目工地开放与集 付管理动作，为准业主客户满意度提升作管理铺垫修正修订发布《关于项目实施阶段报批报备文件的管理》规范在建项目 报批文件，突出管理重点万科景观工程施工管理标准动作与流程“室外硬质景观”施工综合管理流程景观施工图设计阶段的标准动作景观施工单位招标阶段的标准动作大面积施工前的标准动作施工过程中的标准动作施工完成后的标准动作施工管理前置后评估景观工程施工管理标准动作制度管理实例（1）万科工程12/32《关于加强室外硬质景观施工管理办法（试行）》SHVK-GCB-ZD-032对施工检验批，强化前置点与停滞点的验收，作出了明确规定，以规范施工管理流程，提升硬质景观施工效果强化前置点与施工停滞点停滞阶段与内容确认事项与目的牵头与主责部门确认依据与要求强化前置点1设计标准与效果样板确认展示材料与施工完成效果设计PM1、设计文件2、《景观标准化绿皮书》3、其他

的效果图和影像资料等强化前置点2施工前施工工艺、验收标准与材料封样确认确认施工工艺、验收标准和材料封样工作事业部经理设计部经理工程项目1、设计文件2、相关9000管理作业指引3、前一阶段的材料与效果展示第1次停滞不少于实物量5%的实体样板确认确认实际施工的

效果及工序控制，为大面积展开奠

定基础事业部经理设计部经理工程项目1、设计文件2、材料封样3、施工工艺、工法等确认与交底4、《硬质景观施工组织设计》、《监理细则》等第2次停滞建设项目硬质景观实物量完成100%实物量完成100%终验公司主管副总事业部经理

设计部经理

工程项目最终效果验收制度管理实例（2）万科工程13/3214/32万科翡翠项目室外景观工程实施综合效果示意除对景观工程加大管理力度外，对全装修房也予以了重点关注。由

公司针对精装修房编制的系列指导性文件，目前在 区域得到推广应用，对精装修房的综合施工管理起到促进作万科工程15/32“装修结点指引”的编制与使用万科全装修房综合指导标准的编制与应用《材料

节点

》《指导性做法节点

》《精装修施工节点构造图集》制度管理实例（3）16/322万科工程三、，初步形成自身管理特色3、各级会议体系与沟通交流方式并用，促进内、外部理解交融强调有交流设计、成本、采购、工程的统筹协调管理标准、检验标准、行动标准认识理解经验体会后续计划“质量文化”与“工程师文化”的文化17/322万科工程四、强化基本动作，夯实质量基础基本动作推进目的以安全文明为抓手，逐步推进由文明施工到精细化施工实现过程强化项目检查，促进管理标准化，及时 综合管理状况从技术角度出发，制定结点、工艺、工序标准，提高产品品质加对示范区综合质量的评估、评价，充分实现“示范区”的综合示范作用、不仅是销售的示范，更是质量标准的示范认识、标准，促进标杆项目示范作用认识理解经验体会后续计划在质量管理整体提升同时着力细部质量的强化与改进，在细节之处体现观感与品质项目管理策划与方案编制安全文明管理项目检查制度

技术标准与研发示范区管理与验收细部质量强化与改进质量文化建设“项目管理策划书”要求，强化方案报批、审核制度基本动作实例（1）一、项目工程概况二、项目组织管理架构三、总平面管理策划四、工程进度管理策划五、工程质量管理策划六、工程成本管理策划七、安全及文明施工管理策划八、项目风险管理策划项目管理策划书“八大内容”万科报批报备文件申报与

一览表万科工程18/32标准化工器具在建设项目上的全面运用，对现场安全文明万科全面推行安全文明工器具标准化，目前在建项目全面综合管理的提高起到极大的促进作用。基本动作实例（2）万科工程19/32理背景：为促进各建设项目质量管理工作提高、深化

检查管理制度、加强

万科自身品质建设，同时也促进项目间的交流工作。工程自3月发布相关管理规定，并在4月实施完成相关项目的检查试点工作，根据在试点过程中各端口

各类问题，确定如下检查方式：及监理人1、

组织形式：每月（第

检查当月除外）抽取4个项目（含

管理员）组成2组完成在建项目的全数检查与评估。2、评价方式：实测实量抽检＋工作质量与专项检查客观扣分制＋现场综合指标

评分制（检查内容实施月度动态调整，以反映管理要求）3、评价表内容：除“实测实量、观感质量、工作质量”为固定检查项外，专项检查内容与权重根据管理需要和阶段关注点不同实施动态调整。不断强化并深入项目检查管理职能基本动作实例（3）工程管20/32公司月度检查内容总权重包含内容分项权重备注项目考核实测分80%项目实测实量抽检30%全数检查观感质量共3项，每项10%选择不少于两项工作质量检查内页资料20%，其余各项10%全数检查专项检查各项10%在7个指标中按项目不同进展选不少于3项目项目综合印象分20%项目管理综合指标等各分项目权重从10%－50%在10个指标中按项目不同进展选择不少于5项目备注：观感质量、专项检查内容与权重实施月度动态调整，计算方式不变各部分计算原则：｛（单项得分×计算权重）/∑满分值*评价单项目计算权重｝×100％最终得分计算原则：（实测分最终得分×80%＋映象分最终得分×20%）×100%月度项目检查评估评价表组成方式基本动作实例（3）万科工程21/32基本动作实例（4）关注主体结构、砌筑阶段细部质量强化与改进主体结构阶段重点提升砼分项表面观感与一次成型技术与管理能力砌筑全数采用机械开槽，并提高预制块施工质量，采用砌筑阶段窗洞口预留凹槽做法万科工程22/322五、总结经验，形成标准化管理模式全面推广Ⅰ“观感质量直观化”的创新精装修施工管理中，结合实体样板在影响观感关键部位辅助必要的说明：好的做法，观感、坏的做法、不良观感；施工与验收注意事项等。比较直观的反映现场对细部观感质量判断的标准。认识理解经验体会后续计划Ⅰ万科工程23/322“硬质景观模具化”的创新硬质景观施工中，对施工难度大，材料要求高的部位采用“模具化”的施工，力求精细与品质感认识理解经验体会后续计划Ⅱ五、总结经验，形成标准化管理模式全面推广万科工程24/32材料选择电脑排版钢板模具按模具切割与调整细部调整试铺刮平勾缝成品万科

项目“冰裂纹”施工标准化管理实例（1）万科工程25/32成品万科项目“鱼鳞纹”施工材料选择电脑排版模具加工板材切割试

铺正式铺装修缝灌缝成品保护清理清洁标准化管理实例（2）万科工程26/3227/322万科工程此外在毛坯房（毛坯阶段）、精装修分项工程等方面持续探索工艺标准、施工方法，不断提高不同产品类型，不同产品阶段观感质量认识理解经验体会后续计划Ⅲ以翡翠项目为试点对砌筑阶段观感质量提升的创新以城花新园项目为试点对全装修修分项工程（门槛压边条施工）观感质量提升的创新改进前改进后五、总结经验，形成标准化管理模式全面推广标准动作实例（3）门套线 踢脚线 窗边线 柜体调节板线全装修项目全数实现“无胶化施工”。传统施工中，“打胶”的目的主要在于弥补施工误差带来的观感不足。而通过提高墙面垂直度、平整度较高的 以及通过局部工艺改进为不