德国住房制度

考察德国的住房制度近段时间以来，多个部门纷纷辟谣房地产调控放松，与此同时，中央政府也继续以资金支持地方保障房建设。种种迹象显示， 4月中旬开始的新一轮房地产调控很可能是“来真的”。 这虽然短期内减轻了普通民众的焦虑感，但从长远计，反思和重塑中国的住房体制已成为一项紧迫任务。 而年初以来的政策实践及近期的一些理论探讨，也显示出各方对住房调控新模式的积极探索。在这些探索中，比较强烈的呼声就是学习德国、新加坡和香港，建立市场化和保障性住房并行的双轨制，以此稳定房价和创造社会公平。更有甚者，从土地国有这一宪法基础出发，要求由国家出面解决大部分人的住房问题。凡此种种，愿望确实美好，但不顾国情差异的简单模仿很可能导致“南橘北枳”结果。德国完善的金融体系有以下几个重要特征 :建立多元化的住宅融资机制。过去，一提到德国的住宅金融体制，人们比较重视“储贷合同”契约型融资。其实，这只是德国住宅金融体系的一部分。封闭式的住宅储蓄尽管在住宅金融体系中有着不可低估的作用，但是它所提供的资金毕竟是有限的。只有建立多元化的融资机制，将契约型融资与商业性的储蓄融资结合起来、将住宅金融与整个金融市场联系起来，相互协调，才能使之发挥更有效的作用，为住宅投资和消费提供充足的资金支持。住房互助储蓄应遵循自愿和机会均等原则。德国的住房互助储蓄实行自愿、平等、互利互惠的原则，既保障了所有需要购房者都有机会参加住房低息储蓄，并按其对住房储蓄的贡献来确定获得贷款资格，保障了储蓄与货款权利与义务对称和储户之间机会均等。相比之下，我国的住房公积金制度实行强制性储蓄，强制让一部分人参加住房储蓄，歧视性将另一部分人(如城镇个体劳动者、自谋职业者等非国有单位职工)排斥在政策性融资体制之外，这既不符合经济转型期中国多元化的经济结构、多元化的消费需求，也有碍公平原则的实现。而在个人储蓄积累较低的情况下，无限制发放个人贷款，必然导致贷款人对低息款的过度需求，使住宅公积金在较短的时间内资金耗尽，使众多储户失去享受低息贷款机会。开辟灵活多样的储蓄品种，实行多种利率，并辅助于储蓄奖励方式、税收减免等多种措施，调动居民参加住宅储蓄的积极性。在我国，面对收入多元化、需求多样化和拥有消费主权的经济人，政府不能再沿用简单行政干预和管理方式，强制性的让人们参加住房储蓄或多出一点钱，而应学会用市场经济的方法来引导居民的储蓄、消费和投资，帮助居民逐步地实现消费的升级换代。政策性住房储蓄应根据居民不同的需求设计不同利率、优惠政策的储蓄品种，如:对需要购房的储户，设立市场化利率的储蓄，保证居民参加住房储蓄可以得到与其他储蓄等额的利息收入，或设立减免利息税的住房储蓄，以鼓励居民参加住房储蓄；对需要扶持的收入群体(中等偏下和低收入户)，政府还可用住房基金设立专项利息补贴，为他们购房提供低息贷款，或为开发商兴建面向中低收入的出租房提供长期贷款，改变目前泛用“低存低贷”、利息暗补对象不明确及对收入分配的负效应。德国作为发达的市场经济国家，高度重视住房保障体系建设，主要内容是住房补贴制度、住房储蓄制度、购建房税收优惠政策。根据德国法律规定，德国公民家庭收入不足以租赁适当住房者，有权享受住房补贴，房租补贴的资金由联邦政府和州政府各承担一半。对于因经济收入低，或某一民族、信仰某一宗教或孩子太多等原因导致找不到房子的家庭，政”的资助框架内，政府还资助私人投资者和地方房地产公司，帮助他们为市场上难以获得住房的家庭提供质优价廉的租用房。政府还资助房地产开发商对现有住房翻新改造，供低收入家庭居住。此外，德国政府还实施“住房金”制府提供福利性公共住宅供其租住，并大力推行“社会住房”和“住房金”等资助政策。所谓“社会住房”，包括供出租的公寓楼和合作社住宅。政府通过不同的补贴方式，使这类住房低于成本的租金供应给低收入阶层。近年来，“社会住房度，通过向低收入家庭提供补贴，帮助这部分人群获得合适的住房。统计显示，最近几年中领取“住房金”的家庭，住房负担（包括房租和购房负担）占家庭税后月收入的比例由45%下降到31%。住房储蓄制度是德国住房保障制度的最大特色主要有以下特点：一是先储蓄、后贷款。即先由储户根据自己住房需要及储蓄能力，与住房储蓄银行签订储贷合同，储户每月按合同约定存钱，当存满储贷金额的一定比例后，即可取得贷款权。二是贷款利率固定、低息互助，住房储蓄制度是一种封闭运转的融资系统，独立于德国资本市场，存贷款利率不受资本市场供求关系、不受通货膨胀等利率变动因素的影响。德国住房保障制度成功的经验对我国的启示（一）根据国情选择住房保障模式从国外住房保障制度成功的经验看，各国都根据本国国情选择适合的模式。住房保障运作模式的选择必须取决于本国的国情，对于我国目前来说，房地产市场发展尚未成熟，国土资源较为紧张，城市化水平迅速提升，城市中低收入家庭较多，我国必须从实际的国情出发，选择适合的住房保障运作模式。（二）应尽快建立健全我国住房保障法律体系国外经济发达国家住房保障制度一般是以法律形式存在的。而我国至今有关居民住宅的法律、法规也没有出台，由于缺乏法律规定与约束，使得地方政府重视形象工程建设，忽视百姓住房建设，使得国家住房保障计划难以有效落实与实施。因此，我国应尽快出台住房保障法律、法规，可从立法上规定住房保障的对象、标准、资金来源等。（三）强化政府在住房保障体系中的作用政府作为一国经济的宏观调控者和管理者，担负着促进社会全面发展和保障全体居民基本权利实现的职责，理应成为构建住房保障体制的主体。虽然西方经济发达国家推崇自由竞争、市场经济，但在住房市场上却采取各种方法来进行干预。我国政府在住房保障制度建设和实施过程中也应承担起这个责任，努力改善居民居住条件，保障和维护广大居民的切身利益，保持社会稳定。（四）建立多层次的住房保障体系多层次的住房保障体系，是主要针对中等偏下和低收入（含最低收入）住房困难家庭的一系列制度安排和政策措施。对不同的收入阶层，保障手段应采取多种形式。目前我国的住房保障体系中，由政府提供实物型的公共住房主要有廉租房、经济适用房两种，由于这种实物型住房保障需要的一次性投入非常大，将会给地方政府带来巨大的压力，所以，对于我国经济实力不强，政府财政还比较困难的情况，现阶段住房保障应以最低收入家庭为主，随着经济的发展，将保障的对象逐步扩大到中低收入家庭，保障标准也应根据经济发展，逐步提高。建议对适用于廉租住房制度的最低收入家庭，采取以租金补贴为主的手段，实物配租只能在满足特定条件的情况下才能进行，如军、烈属、残疾人等；对适用于经济适用房的中低收入家庭，则采取出售为主、租售并举的原则。（五）充分发挥住房金融作用德国等西方发达经济国家非常重视住房金融对住房保障的支持，而我国住房金融市场起步较晚，还没有形成较为完善住房金融市场，政府对公共住房开发商的支持力度不够，信贷额度不高；个人住房融资渠道不畅，针对个人房贷业务资格审查，手续办理，减息或免息的比例等，与西方经济发达国家