营改增培训-税务课件

营改增政策--税务培训中汇-----侯展中汇（浙江）税务师事务所2014/7一、营改增背景1994年税制改革，确立了增值税和营业税两税并存的货物和劳务税税制格局。增值税对销售货物、进口货物；提供加工劳务、修理修配劳务等增值额进行征税，基本税率为17%，具有消除重复征税、促进专业化协作的优点。一、营改增背景营业税征收范围包括：转让无形资产、销售不动产和七项劳务（即：交通运输业、建筑业、金融保险业、邮电通信业、文化体育业、娱乐业、服务业劳务），一律采用比例税率。一、营改增背景营业税属于价内税：税金属于房价的组成部分营业税计税依据中不扣除成本：（1）直接按房屋销售收入纳税（2）项目公司亏损也要纳税流转税（3）成本（人工、材料、设备）不能抵税（4）购进的材料、设备属于货物，已纳增值税，再交一道营业税，属于重复纳税营业税存在重复征税一、营改增背景一是减轻制造业企业的税收负担，将会加大对现代服务业相关业务的投入力度；二是打通、延伸了增值税的抵扣链条，企业将一些生产性服务业务转为向外部发包，促进社会专业化分工的进一步细化；三是为大型制造业企业实施主辅分离提供了完善的税制保障，已有部分生产性服务业开始从制造业中分离出来，先进制造业企业的核心竞争力进一步提升。二、“营改增”的积极效应一、营改增背景增值税是对销售货物、提供加工、修理修配劳务货物以及提供应税服务的单位和个人就其实现的增值额征收的一个税种。具有以下特点：1.对销售货物、提供加工修理修配劳务或者提供应税服务各个环节中新增

的价值额征收;2.核心是税款的抵扣制;3.实行价外征收;4.日常会计核算中，其成本不包括增值税。增值税是价外税：以增值额为征税对象，有效解决重复征税问题；三、增值税特征一、营改增背景“营改增”2012年1月1日起在上海率先启动试点（6+1行业）2012年中，试点地区扩至北京、天津、江苏、浙江、安徽、福建、湖北、广东等8个省市2013年8月全国范围内开展交通运输业和部分现代服务业营改增2014年1月铁路及邮政业纳入营改增范围2014年6月电信业务纳入营改增范围四、营改增历程一、营改增背景接下来营改增怎么走？近日《求是》刊发李克强总理署名文章《关于深化经济体制改革的若干问题》。其中在谈到“深化财税体制改革“时，文章特别指出当前的重点是扩大营改增。系统考虑，营改增还有五步曲。第一步，2014年继续实行营改增扩大范围；第二步，2015年基本实现营改增全覆盖；第三步，进一步完善增值税税制；第四步，完善增值税中央和地方分配体制；第五步，实行增值税立法。今年要走好第一步，除已经确定的铁路运输和邮政业实行营改增外，还要将电信业等纳入进来。同时，要清费立税，推进消费税、资源税改革，加快环境保护税等立法进程，继续降低小微企业税费负担。一、营改增背景《关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知》（财税[2013]106号）《关于营业税改征增值税试点增值税一般纳税人资格认定有关事项的公告》（国家税务总局公告2013年第75号）主要现行文件（自2014年1月1日起生效）二、营改增基本规定增值税虚开发票非常严重：

没有经济行为，虚开发票，帮助取得方逃税，触犯刑法，后果严重；新刑法第205条第1款虚开增值税专用发票最高刑为无期徒刑。虚开，包括虽有实际经营行为，但受票人不是实际承受人的情况。二、营改增基本规定2.税率变动已有的税率：17%、13%增加的税率：11%、6%、零税率已有的征收率：6%、4%、3%6%：特殊行业的交易征收4%：转让部分固定资产以及旧货经营企业3%小规模纳税人（简易计税方式）情况有变！7月1日起统一调为3%二、营改增基本规定3.计税方式（一般纳税人计税及简易方法计税）一般计税方法（销售额在500万以上的，应当申请）

1）应纳增值税=销项税额—进项税额

2）销项税额=不含税收入×税率（税率17%,11%，6%)3）进项税额=∑(扣除项目×税率或者征收率)

4）当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续结转。

注：原增值税一般纳税人兼有应税服务的，截止到营改增日

的增值税期末留抵税额，不得从应税服务的销项税额中抵扣。

二、营改增基本规定增值税一般纳税人计税方法：应纳增值税=销项税额—进项税额=收入额*税率—成本费用额*税率（理论上）应纳增值税=增值额*税率=（收入额—成本费用额）*税率理论上，增值税对增值额（毛利额）征税，可以有效避免重复纳税！

但是，在中国增值税征管实务中，实行“以票管税——票减票”，开票收入立即实现销项税额，但进项税额因各种原因（无票、假票、虚开票、票不合规等）往往不确认为进项税额。所以，应纳增值税往往不等于增值额（毛利额）*税率

二、营改增基本规定简易计税方式

1）应纳增值税=不含税收入×征收率（税率3%）

2）特殊可选择简易计税方式：

公共交通2015年12月312日以前电信业基础电信业务

营改增日购入的有形动产用于经营租赁的

二、营改增基本规定注意进项发票取得。取得发票环节的行为不当，会造成税负增加！应纳增值税=销项税额—进项税额进项税额构成要件：（1）必须取得增值税专用发票，普通发票无效！（2）增值税专用发票必须通过税局认证！二、营改增基本规定第一、经济行为应取得专用发票，由于疏忽或价格原因，而未取得；或取得“假票”或“认证不通过”的发票。

举例：向钢材供应商采购钢材，对方向建筑业开具的是增值税普通发票或其他发票。第二、取得专用发票后，未及时(180天内)到税务局认证，使得进项税额作废；

举例：2015年1月1日向钢材供应商采购钢材，对方于2105年1月1日开具发票，但采购人员“压票”，未在2105年6月29日前传递至财务人员去税局认证，则此票不得作为进项税额！二、营改增基本规定第三、取得虚开的增值税专用发票，仍然做了抵扣，除税务机关追缴已抵扣的税款外，涉及刑事责任的，移交司法机关。区分善意取得虚开发票与恶意取得虚开发票！二、营改增基本规定“善意取得”——补税但不涉及刑事责任举例：向钢材供应商采购钢材100吨，对方开具增值税专用发票，但房地产企业自始至终不知道销售方提供的专用发票是以非法手段获得的，即建筑企业不知情，取得发票后作为进项税额抵扣了，被税局查出后也必须补交税款！“恶意取得”——补税且涉及刑事责任举例：实际向钢材供应商采购钢材100吨，房地产企业要求对方开具120吨增值税专用发票，属于明知虚开而取得，再取得发票后作为进项税额抵扣，被税局查出后除必须补交税款外，移送司法机关。二、营改增基本规定常见：进项成本不可抵扣1、无票、假票、虚开票、票不合规等所含的进项税额计入成本2、即使取得专用发票，所购货物或者应税劳务用于集体福利或者个人消费，不得抵扣，计入成本费用3、非正常损失的购进货物及相关的应税劳务，即使取得专票，不得抵扣，计入成本费用

非正常损失，是指因管理不善造成被盗、丢失、霉烂变质的损失！二、营改增基本规定6.一般计税方式不可抵扣的进项税项目：

一般计税方法的纳税人，兼营简易计税方法计税项目、非增值税应税服务、免征增值税项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：

不得抵扣的进项税额＝当期无法划分的全部进项税额×（当期简易计税方法计税项目销售额＋非增值税应税劳务营业额＋免税增值税项目销售额）÷（当期全部销售额＋当期全部营业额）二、营改增基本规定举例：某试点纳税人2012年12月进项税额100，其中可以抵扣的60，不能抵扣的10，分不清楚的30.本期全部增值税销售额800（其中简易计税办法100，免税额200），营业税项目营业额200。不得抵扣的进项税额＝30×（100+200+200）÷（800+200）=15。可以抵扣额=60+15=75二、营改增基本规定8.涉税业务会计处理

“应交税费—应交增值税”二级明细科目下按“进项税额”、“已交税金”、“减免税款”、“转出未交增值税”、“出口递减内销产品应纳税额”、“营改增抵减的销项税额”设置借方6个栏目。按“销项税额”、“进项税额转出”、“转出多交增值税”、“出口退税”设置贷方4个栏目二、营改增基本规定1.实现销售时：借记“银行存款”等科目，贷记“主营业务收入”（或预售输入），贷记“应缴税费—应交增值税（销项税额）”。2.取得开发费用等含进项税额专用发票时，借记开发成本类科目，借记“应缴税费—应交增值税（进项税额）”，贷记“银行存款”。3.减免税款时，借记“应交税费—应交增值税（减免税款）”，贷记“递延收益”等科目。4.本月上交上期未交增值税时，借记“应交税费—未交增值税”，贷记“银行存款”科目。二、营改增基本规定1.实现销售时：借记“银行存款”等科目，贷记“主营业务收入”（或预售输入），贷记“应缴税费—应交增值税（销项税额）”。2.取得开发费用等含进项税额专用发票时，借记开发成本类科目，借记“应缴税费—应交增值税（进项税额）”，贷记“银行存款”。3.减免税款时，借记“应交税费—应交增值税（减免税款）”，贷记“递延收益”等科目。4.本月上交上期未交增值税时，借记“应交税费—未交增值税”，贷记“银行存款”科目。三、营改增涉及行业政策行业大类服务类型征税范围交通运输业

使用运输工具将货物或者旅客送达目的地，使其空间位置得到转移的业务活动

陆路运输服务通过陆路（地上或者地下）运送货物或者旅客的运输业务活动，包括公路运输、缆车运输、索道运输及其他陆路运输【暂不包括铁路运输】水路运输服务通过江、河、湖、川等天然、人工水道或者海洋航道运送货物或者旅客的运输业务活动【远洋运输的程租、期租业务，属于水路运输服务】航空运输服务通过空中航线运送货物或者旅客的运输业务活动。【航空运输的湿租业务，属于航空运输服务】管道运输服务通过管道设施输送气体、液体、固体物质的运输业务活动总局已经明确政策的具体案例：快递业务、运钞车服务、景点观光索道、游览车、汽车故障、施救业务不属于应税服务范围

三、营改增涉及行业政策

行业区分：交通运输与辅助物流对国税发[1993]149号营业税税目注释进行了修订，删去了各类运输方式下的辅助活动，将其归集到物流辅助如：航空服务、港口码头服务、货运客运场站服务、打捞救助服务、货物运输代理服、装卸搬运服务和代理报关服务、仓储服务适用税率区别：交通运输：11%（可抵扣项目较多，人工支出少）辅助物流：6%（可抵扣项目较少，人工支出多）三、营改增涉及行业政策

交通运输业可抵扣项目：1）营运汽车的进项税额，17%2）汽油、柴油和机油、修理费，修理配件，17%3）办公家具、办公用品和低值易耗品，17%4）不允许扣除的以外项目反列举法注：存量固定资产不在可抵扣范围内。三、营改增涉及行业政策交通运输业不可抵扣项目：第二十四条下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣（四）接受的旅客运输劳务。注：提供方按照规定计算征收增值税，但不得开具增值税专用发票，接受方不得抵扣

三、营改增涉及行业政策行业大类服务类型征税范围部分现代服务业

围绕制造业、文化产业、现代物流产业等提供技术性、知识性服务的业务活动

文化创意服务包括设计服务、商标著作权转让服务、知识产权服务、广告服务和会议展览服务。总局已明确政策的具体案例：所有的设计（包括工程设计服务）都纳入该应税服务范围，但是设计服务、电路设计、广告设计归属不同的应税项目；施工和设计属同一主体行为并连贯实施的，设计业务可不列入该应税服务范围。会议展览单位服务收入、宾馆饭店会议服务收入、广告代理单位的服务收入、广告牌（包括出租车上的）广告收入均列入此应税服务范围。三、营改增涉及行业政策文化创意服务包括设计服务、商标著作权转让服务、知识产权服务、广告服务和会议展览服务。向境外单位提供的设计服务可以免征增值税（不包括对境内不动产提供的设计服务）广告投放地在境外的广告服务免征增值税会议展览地点在境外的会议展览服务免征增值税三、营改增涉及行业政策规定明确：1.建筑设计业务属于《应税服务范围注释》中的“部分现代服务业—文化创意服务—设计服务”。2.城市规划、园林景观的设计属于《应税服务范围注释》中的“部分现代服务业—文化创意服务—设计服务—环境设计”。3.建筑图纸审核业务，不论主体是否有专业资质，不纳入本次营业税改征增值税试点范围。三、营改增涉及行业政策4.公交公司提供的车身广告服务，其实质是利用车身为客户提供宣传等服务，属于广告的发布行为。因此，属于《应税服务范围注释》中的“广告服务”范围。5.以外购的商品（伞、笔等）或广告客户提供的产品等实物为载体为客户的委托事项进行宣传，属于《应税服务范围注释》中的“部分现代服务业—文化创意服务—广告服务”6.从事广告代理属于部分现代服务业—文化创意服务—广告服务。三、营改增涉及行业政策问：宾馆、酒店提供服务营改增？对宾馆、酒店提供的餐饮、住宿服务，继续作为营业税征收范围对宾馆、酒店提供会议、展览服务的，纳入营改增范围思考1：对在宾馆里开会，一起解决餐饮、住宿的，能取得怎样的发票？分开开票么？

若分不开，开营业税票还是增值税票？思考2：所得税：分开开票会议费中餐饮算业务招待？三、营改增涉及行业政策行业大类服务类型征税范围部分现代服务业

围绕制造业、文化产业、现代物流产业等提供技术性、知识性服务的业务活动

信息技术服务信息技术服务，是指利用计算机、通信网络等技术对信息进行生产、收集、处理、加工、存储、运输、检索和利用，并提供信息服务的业务活动。包括软件服务、电路设计及测试服务、信息系统服务和业务流程管理服务。包括网站对非自有的网络游戏提供的网络运营服务。电路设计及测试服务，是指提供集成电路和电子电路产品设计、测试及相关技术支持服务的业务行为。三、营改增涉及行业政策问1：营改增后，信息技术按6%缴纳增值税。但我公司购买了管理系统软件，为何软件公司开具17%增值税票？软件公司肯多缴税？销售软件属于17%的货物销售范围，但根据财税〔2011〕100号，软件公司销售软件、嵌入式软件等，可享受3%增值税即征即退优惠政策。纳税人销售软件产品并随同销售一并收取的软件安装费、维护费、培训费等收入，应按照增值税混合销售的有关规定征收17%增值税。对软件产品交付使用后，按期或按次收取的维护、技术服务费、培训费等按信息技术服务6%征税。三、营改增涉及行业政策行业大类服务类型征税范围部分现代服务业

围绕制造业、文化产业、现代物流产业等提供技术性、知识性服务的业务活动物流辅助服务包括航空服务、港口码头服务、货运客运场站服务、打捞救助服务、货物运输代理服务、代理报关服务、仓储服务和装卸搬运服务。总局已明确政策的具体案例：搬家公司提供的“搬家业务”按照“物流辅助—装卸搬运”征收增值税；对搬家公司承揽的货物运输业务，按照交通运输业征收增值税。目前，相关文件采取正列举的方式规定知识产权代理、广告代理、货物运输代理、船舶代理、无船承运业务、包机业务、代理报关等7项业务属于营改增应税服务范围。因此，对其他代理业务是否纳入应税服务范围，不可扩大理解。三、营改增涉及行业政策物流辅助服务包括航空服务、港口码头服务、货运客运站服务、打捞救助服务、货运代理服务、代理报关服务、仓储服务、装卸搬运服务。港口设施经营人收取的港口设施保安费按照“港口码头服务”征收增值税。储存地点在境外或者标的物在境外的仓储业务免征增值税三、营改增涉及行业政策经营性租赁（比较简单）远洋运输中的光租（只提供船舶不配备人员不承担运输中的相关费用）和航空运输中的干租（只提供飞机不配备人员不承担运输中的相关费用）属于有形动产经营性租赁对于经营性租赁，可以扣除购入资产的进项税，但同时税负从5%变成了17%。同时，承租方能够取得进项税发票，影响较大。需要测算税负和利润的变化并根据市场情况与资产使用方协商税负变化的承担。对营改增前买进的固定资产用于经营性租赁的，可选择简易方式开票。试点纳税人在改征增值税以前签订的尚未执行完毕的租赁合同，在合同到期日之前继续按照现行营业税政策规定缴纳营业税三、营改增涉及行业政策融资租赁业务—融资方式之一出租人根据承租人所要求的规格、型号、性能等条件购入有形动产租赁给承租人，合同期内设备所有权属于出租人，承租人只拥有使用权，合同期满付清租金后，承租人有权按照残值购入有形动产，以拥有其所有权。不论出租人是否将有形动产残值销售给承租人，均属于融资租赁。营改增后，融资租赁发生的利息成本能按17%抵扣进项税，但直接银行融资贷款购买设备的，对应银行利息不能抵扣增值税进项税。（融资租赁减少工程企业的增值税税负）分类：直租业务与回租业务

三、营改增涉及行业政策直租业务：由融资租赁公司按承租方要求购买资产，并以长期租赁方式租给承租人

购买资产出租资产

一次性付款分期付款

解决承租人资金问题营改增税收政策变化：

营改增前：增值税17%营业税5%进项税留在租赁公司

营改增后：增值税17%增值税17%进项税分期给承租人发票开具：融资租赁公司每月（每季度）按应收租赁款全额开具增值税专

用发票承租人融资租赁公司工厂三、营改增涉及行业政策回租业务：将资产出售给从事融资租赁业务的企业后，又将该资产租回的业务活动

（出售资产，一次性收款）

（回租资产，分期付本息）营改增税收政策变化：

营改增前：出售时承租人不纳税，回租融资租赁公司支付租金按利息部分缴纳营业税

营改增后：出售时承租人不纳税，回租时融资租赁公司缴纳增值税承租人融资租赁公司三、营改增涉及行业政策回租业务：将资产出售给从事融资租赁业务的企业税务处理？国家税务总局公告2010年第13号融资性售后回租业务是指承租方以融资为目的将资产出售给经批准从事融资租赁业务的企业后，又将该项资产从该融资租赁企业租回的行为。融资性售后回租业务中承租方出售资产时，资产所有权以及与资产所有权有关的全部报酬和风险并未完全转移。一、增值税和营业税根据现行增值税和营业税有关规定，融资性售后回租业务中承租方出售资产的行为，不属于增值税和营业税征收范围，不征收增值税和营业税。二、企业所得税根据现行企业所得税法及有关收入确定规定，融资性售后回租业务中，承租人出售资产的行为，不确认为销售收入，对融资性租赁的资产，仍按承租人出售前原账面价值作为计税基础计提折旧。租赁期间，承租人支付的属于融资利息的部分，作为企业财务费用在税前扣除。三、营改增涉及行业政策财税2013106号文规定试点纳税人提供融资性售后回租服务，向承租方收取的有形动产价款本金，不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票。三、营改增涉及行业政策研发和技术服务包括研发服务、技术转让服务、技术咨询服务、合同能源管理服务和工程勘察勘探服务。技术转让、技术开发和与之相关的技术咨询、技术服务经过一定的审核程序可以免征增值税（按照原营业税政策可以免征营业税）符合条件的合同能源管理服务收入可以免征增值税。（原规定为对符合条件的节能服务公司实施合同能源管理项目，取得的营业税应税收入，暂免征收营业税）工程、矿产资源在境外的工程勘察勘探服务免征增值税三、营改增涉及行业政策技术服务转移资金：某杭州企业于2013年12月在北京设立一家软件公司A，注册资本2000万元，当年以技术服务方式开具给关联公司B3000万元做收入，账上挂应收账款未收回，同时以技术服务外包方式取得关联公司C开具的2500万元，做为成本，并支付2000万元服务费。分析：1、发票开具均系营改增免税范围2、新设软件企业免税，不涉及企业所得税3、无成本转移注册资本2000万4、北京当地招商引资政策，给予项目补贴，有注册资本投入，有服务收入开票，获取政府项目补贴三、营改增涉及行业政策问：公司于2014年5月29日关于抛尾低品位固废利用与海通化工公司签署了技术服务合同，合同名称为《抛尾低品位固废利用技术服务合同》，合同中要求对方开具技术服务费增值税专用发票结算。不知是否可以做为技术服务合同签署，如果对方开具技术服务费发票是否存在涉税风险。我们认为这个属于技术服务合同，在营改增范围之内，可开具增值税专用发票三、营改增涉及行业政策鉴证咨询服务包括认证服务、鉴证服务和咨询服务。作为知识密集型行业，鉴证咨询服务企业的人力资源成本往往比较高，其次可能为不动产租赁支出，而有形动产的支出或者纳入增值税扩围范围的服务性支出往往较低。鉴证服务，包括会计鉴证、税务鉴证、法律鉴证、工程造价鉴证、资产评估、环境评估、房地产土地评估、建筑图纸审核、医疗事故鉴定等。代理记账按照“咨询服务”征收增值税。三、营改增涉及行业政策行业大类服务类型征税范围广播影视服务业

包括广播影视节目（作品）的制作服务、发行服务和播映（含放映，下同）服务制作服务是指进行专题（特别节目）、专栏、综艺、体育、动画片、广播剧、电视剧、电影等广播影视节目和作品制作的服务。具体包括与广播影视节目和作品相关的策划、采编、拍摄、录音、音视频文字图片素材制作、场景布置、后期的剪辑、翻译（编译）、字幕制作、片头、片尾、片花制作、特效制作、影片修复、编目和确权等业务活动。发行服务是指以分账、买断、委托、代理等方式，向影院、电台、电视台、网站等单位和个人发行广播影视节目（作品）以及转让体育赛事等活动的报道及播映权的业务活动。播映服务是指在影院、剧院、录像厅及其他场所播映广播影视节目（作品），以及通过电台、电视台、卫星通信、互联网、有线电视等无线或有线装置播映广播影视节目（作品）的业务活动。三、营改增涉及行业政策向境外单位提供的下列应税服务免征增值税技术转让服务、技术咨询服务、合同能源管理服务（不包括合同标的物在境内的合同能源管理服务）软件服务、电路设计及测试服务、信息系统服务、业务流程管理服务商标著作权转让服务、知识产权服务物流辅助服务（仓储服务除外）认证服务、鉴证服务、咨询服务（不包括对境内货物或不动产的认证服务、鉴证服务和咨询服务）三、营改增涉及行业政策基础电信业：提供语音通话服务的业务活动，以及出租或者出售带宽、波长等网络元素的业务活动

适用税率：11%（三大电信运营公司）增值电信业：提供短信和彩信服务、电子数据和信息的传输及应用服务、互联网接入服务等业务活动。卫星电视信号落地转接服务适用税率6%2015年12月31日以前，境内单位中的一般纳税人通过卫星提供的语音通话服务、电子数据和信息的传输服务，可以选择按照简易计税方法计算缴纳增值税。

三、营改增涉及行业政策基础电信业：提供语音通话服务的业务活动，以及出租或者出售带宽、波长等网络元素的业务活动

适用税率：11%（三大电信运营公司）增值电信业：提供短信和彩信服务、电子数据和信息的传输及应用服务、互联网接入服务等业务活动。卫星电视信号落地转接服务适用税率6%2015年12月31日以前，境内单位中的一般纳税人通过卫星提供的语音通话服务、电子数据和信息的传输服务，可以选择按照简易计税方法计算缴纳增值税。

四、金融行业营改增一、存银行的利息要缴纳增值税？银行资金来源主要两块：外部存款资金和银行业内部拆借资金1、外部存款资金利息：延续营业税政策下储蓄存款免营业税条件2、内部拆借资金利息：内部同业拆借、金融资产返售等容易利息需缴纳增值税四、金融行业营改增二、理财产品利息要缴纳增值税？营业税下：无法区分理财产品最后去向，直接计征营业税。

（投资方向属于股权投资的，共担风险的，属于营业税免税）营改增后：直接缴纳增值税。四、金融行业营改增三、解决金融业多层次合作无票以信托为例

投资人-------信托公司-----借款人利息通过信托公司转付给投资人，营业税模式下不能抵扣，借款人支付的利息发票，信托公司不肯开具发票。营改增后，抵扣制的增值税解决这个问题~四、金融行业营改增四、统借统贷政策是否继续房地产企业统借统贷政策，集团内部对银行贷款资金使用可开具收据。营改增后，没有重复开票问题，直接开具增值税发票内部抵扣。

四、金融行业营改增五、集团内部资金转移营业税政策下：

关联方资金使用，需按不低于同期贷款银行利率计息缴纳营业税。这个问题一直是房地产公司税收风险点。营改增后：

资金提供方对应收的利息开具增值税发票，给新的项目公司。资金提供方缴纳的增值税，均可由项目公司抵扣。

双方税负汇总后，影响金额为零。六、建筑行业营改增1、建筑业增值税率是如何确定的？据业内权威人士透露，建筑业增值税率11%是充分照顾建筑业的背景下确定的。据讲，建筑业购进成本要达到销售收入的72%以上，加权平均进项税率要达到11%以上，营改增税负会略有降低，才符合本次税改不增加税负的原则。六、建筑行业营改增假设建筑施工产值为1，中间投入为x,列方程式为：

（1-x）×11%≤1×3%解方程，得出x≥0.7272查阅近四年的国家统计年鉴中建筑业资料反映，建筑业增加值仅有20%左右，中间投入平均达77%，这种失真的经济信息，结果导致经济决策脱离了客观实际。六、建筑行业营改增2、“甲供材”现象比较普遍。

如：开发商直接采购钢材，钢厂或经销商收到钱当然应该开具发票给开发商，开发商入账做账也顺理成章，但施工企业只能取得相应数额的一张结算单，无法取得进项税发票。

营改增后如何处理？六、建筑行业营改增3、不能确定纯劳务分包单位是否缴纳增值税目前营业税体系下，根据国税函[2006]493号规定：建筑安装企业将其承包的某一工程项目的纯劳务部分分包给若干个施工企业，对其取得的收入应按照“建筑业”税目征收营业税。但是，纯劳务分包纳入“营改增”，如实行11%税率，因进项税额很少，税负将明显加重！

如实行“服务业”的6%税率，则建安企业分包可抵扣的进项又少了。六、建筑行业营改增4、地材及辅助材料无法取得增值税发票。一是小规模纳税人没有增值税发票；二是私人就地采砂石就地卖，连普通发票也开不出来。5、商品混凝土供应商可选择按照增值税简易办法依照6%征收率计算缴纳增值税，而简易办法不得开具增值税专用发票。六、建筑行业营改增6、很多建筑安装企业新增设备少，没有大宗设备进项税额抵扣。7、存量资产所包含增值税进项税额不能从销项税额中抵扣，即折旧无法消化。六、建筑行业营改增8、有形动产租赁业“营改增”的复杂性可能增加建筑业税负。以建筑安装业遇到的“塔吊租赁”为例：（1）如果仅仅提供塔吊设备，属于营改增中的有形动产租赁业务，适用17%的增值税税率。（2）如果不仅提供塔吊设备，而且派出操作人员（塔吊司机）提供服务，有税局也认为属于装卸搬运服务—适用6%增值税税率六、建筑行业营改增（3）“营改增”方案规定：以试点日期实施之前购进或者自制的有形动产为标的物提供的经营租赁服务，试点期间可以选择适用简易计税方法计算缴纳增值税。简易办法税率为3%，但不能开具专用发票。（4）“营改增”方案规定：试点纳税人在该地区试点实施之日前签订的尚未执行完毕的租赁合同，在合同到期日之前继续按照现行营业税政策规定缴纳营业税（5%税率）。六、建筑行业营改增9、水、电、气等能源消耗无法取得进项税发票。因为一般情况下，工地临时水电都是用接到甲方项目总表之下的分表计算，施工单位得不到该项专用发票。六、建筑行业营改增10、对联营合作项目冲击很大。目前，在施工企业内部，联营合作项目普遍存在，联营合作方大部分不是合法的正规企业，且部分合作方还是自然人，没有健全的会计核算体系，工程成本核算形同虚设，材料采购、工程分包、机械设备和设施料租赁基本没有正规的税务发票，也没有索取发票的意识。六、建筑行业营改增在采购、租赁、分包等环节不能取得足够的增值税专用发票，那么增值税进项税额就很小，可抵扣的税款少，缴纳的税款相对多，工程实际税负有可能达到6%～11%，超过总包方的管理费率，甚至超过一些项目的利润率，涉税风险会威胁到合作项目管理模式的生存和发展。营改增后：分包商必须是选一般纳税人企业七、房地产行业营改增1、房价降了！营改增后，房地产取得房价款，除以111%后，为记账收入。营改增前营改增后借：银行存款111万

贷：预收收入100万

应交税费--增值税11万借：银行存款111万

贷：预收收入111万

1、政府统计的房价降了11%？新政府调控有力~2、集团内部考核收入增长时要考虑是含税收入还是不含税收入。七、房地产行业营改增2、税负上升假设房产销售价格为X，开发建安成本为6000元税负平衡点为X*5%=X/(1+11%)*11%-6000(/1+11%)*11%算得X=12110元很明显，对于一二线城市房价高于12000元的，税负上升。对三四线城市房价低于12000元的，税负下降。七、房地产行业营改增3、客户对象要变了么？个人购买还是公司购买

房地产公司开发住宅业态的，其客户对象也基本是以个人购房者。但营改增后，由于个人不能作为一般纳税人主体，其购进住宅房产进项不能抵扣，如果自住的话，进项税损失了11%，但若未来销售销项确已按正常11%缴纳，销售税负也明显上升。而作为公司购房者抵扣进项后，购房成本降低。税负分析七、房地产行业营改增4、预售开票直接申报销项税？

纳税人提供应税服务并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。

收讫销售款项，是指纳税人提供应税服务过程中或者完成后收到款项。（项目符合预售条件，整体投资仅达到25%，进项税还没有？销项税直接交了？）七、房地产行业营改增5、销售还是自持？对商业地产以及酒店等业态自持的，税收与销售业态有何区别？

1、税率差异：未来出租适用租赁业按17%缴纳增值税，销售房产按11%缴纳。

2、纳税时间点：自持出租纳税在项目竣工投入使用后，取得出租收入时纳税，前期由于开发进项税积累基本不用纳税。销售的在预售时点直接缴税。七、房地产行业营改增6、售后回租，营改增怎么办？对商业地产以及酒店式公寓等业态，有售后返租的，税收变化较大。

比如以100万房产销售的，再回租给房地产公司，保证3年8%的收益率返还，实际购房者成本为76万元。

营业税模式与增值税模式下的税负对比七、房地产行业营改增7、买房送车、送家具电器的，增值税怎么算

汽车家具电器等增值税属于17%税率，房屋销售税率11%。销售房产赠送家具电器的，增值税申报时如何处理？

营业税模式下如何处理？增值税模式下分开报税?混合销售适用较高的税率？七、房地产行业营改增8、精装修抵扣？精装修房屋一般已在合同中约定，房款中已含精装修款项，故无需单独开票。如果精装修系另行签订合同另行收取精装修费用，则应单独按合同价款开具装修发票。精装修材料按17%抵扣进项，销售时统一按11%开具销项？采用精装修模式降低增值税税负？

营改增有利于精装修房销售扩展七、房地产行业营改增9、合作建房模式税负分析一方提供土地使用权，另一方提供资金，成立项目公司后开发销售分配利润。合作建房模式税负分析七、房地产行业营改增10、营改增有利于住宅产业化推广王石极力推荐的住宅产业化模式，以工业流水线的方式生产房屋。通常在生产线上制造完成一栋住宅所需要的全部构件，然后运输到工地组装完成房屋建设。增值税模式下有利于分工，对进项税连接的完善更有利于产业化模式的推广。七、房地产行业营改增11、成本预算关注！营改增后，房地产取得开发成本，除以增值税含税，为记账成本。营改增前营改增后借：开发成本-建安100万应交税金-进项税11万贷：

银行存款111万1、利润预算编制时，需注意按不含税价（修订运营表）2、做好成本进项处理借：开发成本-建安111万

贷：银行存款111万

七、房地产行业营改增12、过渡期怎么办？前期开发的房产没有进项税？

1、房地产企业

营改增前开发的房产或者已开发过半的房产，营改增后出售直接按11%，进项发生的没有抵扣怎么办？

2、普通企业在营改增之前购进房地产、营改增之后卖出怎么办？这个涉及现有房地产事项所有存量的房产。

（从现在其到营改增日，房屋销售时，购房客户会不会想到这个问题？）

过渡期房产处置增值税问题分析？七、房地产行业营改增13、土地不能抵扣，税负上升？招拍挂方式取得的土地均为政府出让土地,不征营业税。因此不得开具发票。房地产企业应以国土局开具的土地出让金收据入账。

营改增后，估计也不征收增值税。房地产企业对招拍挂方式取得的土地进项发票没有，无法抵扣。

七、房地产行业营改增14、前期工程抵扣1、场地通平费用。支付给其他公司的土地整理费,应取得工程所在地税务机关出具的建筑业发票，支付给农民工(非雇员)的挖土费等,不得采用工资表发放,应由个人向地税机关申请开具《税务机关代开统一发票(地税)》。开具发票时,由税务机关征收营业税及附加、个人所得税。税务机关已征收个人所得税的,房地产企业不再扣缴个人所得税。

营改增后，建筑业纳入营改增开具11%增值税专用发票。但对于农民工向税务局代开的增值税发票，不属于专用发票，不能抵扣。

七、房地产行业营改增15、设计费。房地产企业向境内公司支付的设计费、监理费、项目咨询费,应当取得提供服务的单位机构所在地税务机关提供的服务业发票。向境外公司支付的设