房地产建筑业营改增政策前瞻及应对俱乐部

房地产建筑业营改增政策前瞻及应对2022/10/27大成方略纳税人俱乐部2营改增的挑战

一、认识增值税，营业税与增值税区别？增值税如何计算？税负是否增加？能否转嫁？二、对本单位效益带来哪些利弊，综合净利润增加还是减少？收入和成本费用变化？三、对上下游业务产生哪些影响？能否协调好相关各方在同一价值链上利益分配？哪些业务关系将调整？四、对关联方企业哪些业务产生的影响？如何协调关联方内部各公司利益？2022/10/27大成方略纳税人俱乐部3

五、营改增将面临哪些困难？如何积极应对？研究制定合法的应对措施？哪些措施能降低增值税，目前哪些做法会增加增值税？六、企业内设机构和职能是否需要调整？营销策略是否需要调整改变？过渡期如何营销？七、过渡期的处理非常重要，企业在过渡期要做好哪些准备？八、学习后，结合本单位实际我们要给公司管理层提出哪些建议？2022/10/27大成方略纳税人俱乐部42022/10/2742022/10/274主要内容一、营改增背景二、应纳税额计算三、增值税征收管理四、增值税会计处理五、营改增应对思路六、营改增的销售策略2022/10/27大成方略纳税人俱乐部52022/10/27一、营改增背景

按照国务院的既定目标，力争“十二五”期间全面完成“营改增”改革。

1994年税制改革，确立了增值税和营业税两税并存的货物和劳务税税制格局。增值税对销售、进口货物；提供加工、修理修配劳务等增值额征税，基本税率17%，具有消除重复征税、促进专业化协作的优点。2022/10/27大成方略纳税人俱乐部62022/10/276

营业税存在重复征税

1.营业税的计税方法是按照营业额全额征收，同一项收入因为分工要征多道税，存在重复征税问题。

2.营业税企业购进材料固定资产不能抵扣

3.制造企业购进营业税劳务不能抵扣

4.营业税企业之间相互提供劳务不能抵扣

5.差额征收问题多多，监管困难2022/10/27大成方略纳税人俱乐部7

中华人民共和国营业税暂行条例第五条纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。但是，下列情形除外：

……

（三）纳税人将建筑工程分包给其他单位的，以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位的分包款后的余额为营业额；……2022/10/27大成方略纳税人俱乐部82022/10/278

财税[2003]16号从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。2022/10/27大成方略纳税人俱乐部92022/10/279

国税发[2004]69号住房专项维修基金是属全体业主共同所有的一项代管基金，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。鉴于住房专项维修基金资金所有权及使用的特殊性，对房地产主管部门或其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住房专项维修基金，不计征营业税。2022/10/27大成方略纳税人俱乐部102022/10/2710

增值税特征增值税是对销售货物、提供加工、修理修配劳务货物以及提供应税服务的单位和个人就其实现的增值额征收的一个税种。具有以下特点：

1、对销售货物、提供加工修理修配劳务或者提供应税服务各个环节中新增的价值额征收。

2、核心是税款的抵扣制。

3、实行价外征收。日常会计核算中，其成本不包括增值税。2022/10/27大成方略纳税人俱乐部11

营改增的积极效应

1.减轻制造业企业的税收负担，将会加大对现代服务业相关业务的投入力度。

2.打通、延伸了增值税的抵扣链条，企业将一些生产性服务业务转为向外部发包，促进社会专业化分工的进一步细化。

3.为大型制造业企业实施主辅分离提供了完善的税制保障，已有部分生产性服务业开始从制造业中分离出来，先进制造业企业的核心竞争力进一步提升。2022/10/27大成方略纳税人俱乐部122022/10/2712试点方案财政部国家税务总局《营业税改征增值税试点方案》的通知.doc1、税率。在现行增值税17%标准税率和13%低税率基础上，新增11%和6%两档低税率。租赁有形动产等适用17%税率，交通运输业、建筑业等适用11%税率，其他部分现代服务业适用6%税率。2022/10/27大成方略纳税人俱乐部132022/10/27132、计税方式。交通运输业、建筑业、邮电通信业、现代服务业、文化体育业、销售不动产和转让无形资产，原则上适用增值税一般计税方法。金融保险业和生活性服务业，原则上适用增值税简易计税方法。

3、计税依据。纳税人计税依据原则上为发生应税交易取得的全部收入，但不含增值税。2022/10/27大成方略纳税人俱乐部142022/10/2714

已营改增行业范围试点选择与制造业密切相关的部分行业，覆盖范围：交通运输业、邮政、电信业和部分现代服务业包括研发和技术、信息技术、文化创意、物流辅助、有形动产租赁、鉴证咨询以及广播影视服务。暂不包括建筑业、销售不动产、部分无形资产、金融保险业以及餐饮、娱乐等生活服务业。2022/10/27大成方略纳税人俱乐部15

建筑业营改增税负测算工程收入为11100，营业成本9990，原材料占55%（建筑材料45%、钢材40%、其他15%），人工30%，机械使用费5%，其他费用10%。销项税额=11100/1.11×11%=1100

进项税额=9990×60%/1.17×17%=870

增值税=1100-870=230

税负率=230/10000=2.3%2022/10/27大成方略纳税人俱乐部16

财税〔2009〕9号一般纳税人销售自产的下列货物，可选择按照简易办法依照6%征收率计算缴纳增值税：

1、建筑用和生产建筑材料所用的砂、土、石料。

2、以自己采掘的砂、土、石料或其他矿物连续生产的砖、瓦、石灰（不含粘土实心砖、瓦）。

3、自来水。

4、商品混凝土（仅限于以水泥为原料生产的水泥混凝土）。2022/10/27大成方略纳税人俱乐部172022/10/27

房地产营改增测算(17%)

每平米单价10000，按万科年报成本7800（包括土地征用及拆迁补偿费、基础设施费、前期工程费、建安工程费、配套设施费、开发间接费用和利息费用）。60%取得增值税专用发票。销项税额=10000÷(1+17%)×17%=1453

进项税额=7800×60%÷(1+11%)×11%=464

增值税=1453-464=989

税负率=989÷8547×100%=11.57%2022/10/27大成方略纳税人俱乐部182022/10/27

房地产营改增测算(11%)

每平米单价10000，成本7800。按60%取得增值税专用发票计算进项税额。销项税额=10000÷(1+11%)×11%=991

进项税额=7800×60%÷1.11×11%=464

增值税=991-464=527

税负率=527÷9009=5.85%2022/10/27大成方略纳税人俱乐部192022/10/2719二、应纳税额计算

一般纳税人和小规模纳税人增值税纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。应税服务的年应征增值税销售额（以下称应税服务年销售额）超过财政部和国家税务总局规定标准的纳税人为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。2022/10/27大成方略纳税人俱乐部202022/10/2720

纳税人按照年增值税应税销售额(500万元)划分为增值税一般纳税人和增值税小规模纳税人。小规模纳税人会计核算健全，能够提供准确税务资料的，可以向主管税务机关申请一般纳税人资格认定，成为增值税一般纳税人。增值税一般纳税人通常适用一般计税方法，按照不含税销售收入乘以适用税率计算销项税额，减去进项税额后的余额为应纳税额。2022/10/27大成方略纳税人俱乐部212022/10/2721

举例：某房地产公司一般纳税人2015年1月取得销售收入1170万元，当月支付建筑业劳务和购进货物支付价款等，增值税专用发票上注明增值税120万元。当期购车20万元，机动车销售统一发票上注明的增值税额3.4万元。专用发票增值税款已按规定认证。当月应纳税额=1170÷（1＋17%）×17%－120－3.4=46.62022/10/27大成方略纳税人俱乐部222022/10/2722

增值税小规模纳税人适用简易计税方法计税，按照不含税销售收入乘以3%的征收率计算缴纳增值税。如：某纳税人某项开发产品含税销售额为500万元，在计算时应先扣除税额，即：不含税销售额=500÷（1+3%）=485.44

增值税应纳税额=485.44×3%=14.562022/10/27大成方略纳税人俱乐部23

有下列情形之一者，应当按照销售额和增值税税率计算应纳税额，不得抵扣进项税额，也不得使用增值税专用发票：（一）一般纳税人会计核算不健全，或者不能够提供准确税务资料的。（二）应当申请办理一般纳税人资格认定而未申请的。2022/10/27大成方略纳税人俱乐部242022/10/27

一般计税方法与简易计税方法

销项税额销项税额，是指纳税人提供应税服务按照销售额和增值税税率计算的增值税额。计算公式：销项税额=销售额×税率某试点增值税一般纳税人，2015年2月取得一笔收入1000万元销售额=1000÷(1+17%)=854.70

销项税额=854.70×17%=145.302022/10/27大成方略纳税人俱乐部25

价格偏低管理纳税人提供应税服务的价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，或者发生视同提供应税服务而无销售额的，主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额：（一）按照纳税人最近时期提供同类应税服务的平均价格确定。（二）按照其他纳税人最近时期提供同类应税服务的平均价格确定。（三）按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为：组成计税价格=成本×（1+成本利润率）2022/10/27大成方略纳税人俱乐部26

单位和个体工商户的下列情形，视同提供应税服务：（一）向其他单位或者个人无偿提供交通运输业、邮政业和部分现代服务业服务，但以公益活动为目的或者以社会公众为对象的除外。（二）财政部和国家税务总局规定的其他情形。2022/10/27大成方略纳税人俱乐部27

营业税暂行条例实施细则第五条纳税人有下列情形之一的，视同发生应税行为：

（一）单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人；

（二）单位或者个人自己新建（以下简称自建）建筑物后销售，其所发生的自建行为。分析：项目公司将开发产品转作投资性物业或自用，属于视同销售行为？2022/10/27大成方略纳税人俱乐部28

混业经营分别核算收入纳税人兼有不同税率或征收率的销售货物、提供加工修理修配劳务或应税服务的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额，未分别核算销售额的，按以下方法适用税率或者征收率：

1．兼有不同税率的销售货物、提供加工修理修配劳务或者应税服务的，从高适用税率。

2．兼有不同征收率的销售货物、提供加工修理修配劳务或者应税服务的，从高适用征收率。

3．兼有不同税率和征收率的销售货物、提供加工修理修配劳务或应税服务的，从高适用税率。2022/10/27大成方略纳税人俱乐部292022/10/2729进项税额进项税额，是指纳税人购进货物或者接受加工修理修配劳务和应税服务，支付或者负担的增值税税额。

1.一般纳税人才涉及进项税额的抵扣问题；

2.产生进项税额的行为是纳税人购进货物或者接受加工修理修配劳务和应税服务；

3.购买方或者接受方支付的增值税额。2022/10/27大成方略纳税人俱乐部302022/10/2730

四种票据准予从销项税额中抵扣1、增值税专用发票上注明的增值税额。

2、海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额。

3、购进农产品，除取得增值税专用发票或者海关进口增值税专用缴款书外，按照农产品收购发票或者销售发票上注明的农产品买价和13%的扣除率计算的进项税额。进项税额计算：进项税额=买价×扣除率2022/10/27大成方略纳税人俱乐部312022/10/2731

买价，是指纳税人购进农产品在农产品收购发票或者销售发票上注明的价款和按照规定缴纳的烟叶税。购进农产品，按照《农产品增值税进项税额核定扣除试点实施办法》抵扣进项税额的除外。

4、接受境外单位或者个人提供的应税服务，从税务机关或者境内代理人取得的解缴税款的中华人民共和国通用税收缴款书（以下称通用缴款书）上注明的增值税额。2022/10/27大成方略纳税人俱乐部32认证后才能抵扣，逾期不认证抵扣国家税务总局关于调整增值税扣税凭证抵扣期限有关问题的通知（国税函[2009]617号）一、增值税一般纳税人取得2010年1月1日以后开具的增值税专用发票、公路内河货物运输业统一发票和机动车销售统一发票，应在开具之日起180日内到税务机关办理认证，并在认证通过的次月申报期内，向主管税务机关申报抵扣进项税额。2022/10/27大成方略纳税人俱乐部33

三、增值税一般纳税人取得2010年1月1日以后开具的增值税专用发票、公路内河货物运输业统一发票、机动车销售统一发票以及海关缴款书，未在规定期限内到税务机关办理认证、申报抵扣或者申请稽核比对的，不得作为合法的增值税扣税凭证，不得计算进项税额抵扣。

2022/10/27大成方略纳税人俱乐部342022/10/2734

四类进项税额不得抵扣1、用于适用简易计税方法计税项目、非增值税应税项目(面临取消)、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、接受的加工修理修配劳务或者应税服务。其中涉及的固定资产、专利技术、非专利技术、商誉、商标、著作权、有形动产租赁，仅指专用于上述项目的固定资产、专利技术、非专利技术、商誉、商标、著作权、有形动产租赁。2022/10/27大成方略纳税人俱乐部352022/10/27352、非正常损失的购进货物及相关的加工修理修配劳务和交通运输业服务。

3、非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物（不包括固定资产）、加工修理修配劳务或者交通运输业服务。

4、接受的旅客运输劳务。2022/10/27大成方略纳税人俱乐部36

非增值税应税项目，是指非增值税应税劳务、转让无形资产（专利技术、非专利技术、商誉、商标、著作权除外）、销售不动产以及不动产在建工程。非增值税应税劳务，是指《应税服务范围注释》所列项目以外的营业税应税劳务。不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物和其他土地附着物。纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程。2022/10/27大成方略纳税人俱乐部37

个人消费，包括纳税人的交际应酬消费。固定资产，是指使用期限超过12个月的机器、机械、运输工具以及其他与生产经营有关的设备、工具、器具等有形动产。非正常损失，是指因管理不善造成被盗、丢失、霉烂变质的损失，以及被执法部门依法没收或者强令自行销毁的货物。

分析：产权属于政府、全体业主所有的配套设施，其成本费用中的进项税是否可以抵扣？

2022/10/27大成方略纳税人俱乐部382022/10/27

举例：某房地产一般纳税人2015年2月进项税额1000万元，其中不能抵扣的100万元。本期开发产品全部销售收入额8000万元。销售额=8000÷(1+17%)=6837.61

销项税额=6837.61×17%=1162.39

应纳税额=1162.39-(1000-100)=262.39

理解政策有误违规抵扣被查.doc2022/10/27大成方略纳税人俱乐部39

资金流与发票流一致国税发[1995]192号

购进货物或应税劳务支付货款、劳务费用的对象。纳税人购进货物或应税劳务、支付运输费用，所支付款项的单位，必须与开具抵扣凭证的销货单位，提供劳务的单位一致，才能够申报抵扣进项税额，否则不予抵扣。

国家税务总局关于诺基亚公司实行统一结算方式增值税进项税额抵扣问题的批复.doc2022/10/27大成方略纳税人俱乐部40

适用一般计税方法的纳税人，兼营简易计税方法计税项目、非增值税应税劳务、免征增值税项目而无法划分不得抵扣的进项税额，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：不得抵扣的进项税额＝当期无法划分的全部进项税额×（当期简易计税方法计税项目销售额+非增值税应税劳务营业额+免征增值税项目销售额）÷（当期全部销售额+当期全部营业额）主管税务机关可以按照上述公式依据年度数据对不得抵扣的进项税额进行清算。

2022/10/27大成方略纳税人俱乐部412022/10/27

简易计税方法简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式：应纳税额=销售额×征收率销售额为不含税销售额，征收率为3%。简易计税方法计算应纳税额时，不得抵扣进项税额。小规模纳税人一律采用简易计税方法计税2022/10/27大成方略纳税人俱乐部422022/10/27

房地产现行增值税政策

财税【2009】9号小规模纳税人（除其他个人外）销售自己使用过的固定资产，减按2%征收率征收增值税。小规模纳税人销售自己使用过的除固定资产以外的物品，应按3%的征收率征收增值税。例：收入100，税收=100÷1.03×3%=2.912022/10/27大成方略纳税人俱乐部43

财税〔2009〕9号二、下列按简易办法征收增值税的优惠政策继续执行，不得抵扣进项税额：

（一）纳税人销售自己使用过的物品，按下列政策执行：

1、一般纳税人销售自己使用过的属于条例第十条规定不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产，按简易办法依4%征收率减半征收增值税。

一般纳税人销售自己使用过的其他固定资产，按照财税[2008]170号第四条的规定执行。

一般纳税人销售自己使用过的除固定资产以外的物品，应当按照适用税率征收增值税。2022/10/27大成方略纳税人俱乐部442.小规模纳税人（除其他个人外，下同）销售自己使用过的固定资产，减按2%征收率征收增值税。

小规模纳税人销售自己使用过的除固定资产以外的物品，应按3%的征收率征收增值税。

（二）纳税人销售旧货，按照简易办法依照4%征收率减半征收增值税。

所称旧货，是指进入二次流通的具有部分使用价值的货物（含旧汽车、旧摩托车和旧游艇），但不包括自己使用过的物品。2022/10/27大成方略纳税人俱乐部45

国税函〔2009〕90号一、关于纳税人销售自己使用过的固定资产（一）一般纳税人销售自己使用过的固定资产，凡根据财税〔2008〕170号和财税〔2009〕9号文件等规定，适用按简易办法依4%征收率减半征收增值税政策的，应开具普通发票，不得开具增值税专用发票。（二）小规模纳税人销售自己使用过的固定资产，应开具普通发票，不得由税务机关代开增值税专用发票。2022/10/27大成方略纳税人俱乐部46

四、关于销售额和应纳税额（一）一般纳税人销售自己使用过的物品和旧货，适用按简易办法依4%征收率减半征收增值税政策的，按下列公式确定销售额和应纳税额：销售额=含税销售额/（1+4%）应纳税额=销售额×4%/2（二）小规模纳税人销售自己使用过的固定资产和旧货，按下列公式确定销售额和应纳税额：销售额=含税销售额/（1+3%）应纳税额=销售额×2%2022/10/27大成方略纳税人俱乐部47

二、纳税人销售旧货，应开具普通发票，不得自行开具或者由税务机关代开增值税专用发票。三、一般纳税人销售货物适用财税〔2009〕9号文件第二条第（三）项、第（四）项和第三条规定的，可自行开具增值税专用发票。

财政部国家税务总局关于简并增值税征收率政策的通知.doc

国家税务总局关于简并增值税征收率有关问题的公告.doc2022/10/27大成方略纳税人俱乐部48三、增值税征收管理

挂靠经营纳税人财税[2013]106号单位以承包、承租、挂靠方式经营的，承包人、承租人、挂靠人（以下统称承包人）以发包人、出租人、被挂靠人（以下统称发包人）名义对外经营并由发包人承担相关法律责任的，以该发包人为纳税人。否则，以承包人为纳税人。

2022/10/27大成方略纳税人俱乐部49

增值税纳税地点

1、固定业户应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报纳税。总机构和分支机构不在同一县（市）的，应当分别向各自所在地的主管税务机关申报纳税；经财政部和国家税务总局或者其授权的财政和税务机关批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报纳税。

2、非固定业户应当向应税服务发生地主管税务机关申报纳税；未申报纳税的，由其机构所在地或者居住地主管税务机关补征税款。2022/10/27大成方略纳税人俱乐部50

现行营业税纳税地点

1、纳税人提供应税劳务应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税。但是，纳税人提供的建筑业劳务以及国务院财政、税务主管部门规定的其他应税劳务，应当向应税劳务发生地的主管税务机关申报纳税。

2、纳税人转让无形资产应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税。但是，纳税人转让、出租土地使用权，应当向土地所在地的主管税务机关申报纳税。

3、纳税人销售、出租不动产应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

扣缴义务人应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报缴纳其扣缴的税款。2022/10/27大成方略纳税人俱乐部51

纳税义务发生时间

1.纳税人提供应税服务并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。

收讫销售款项，是指纳税人提供应税服务过程中或者完成后收到款项。

取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税服务完成的当天。2022/10/27大成方略纳税人俱乐部522.纳税人提供有形动产租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

3.纳税人发生视同提供应税服务的，其纳税义务发生时间为应税服务完成的当天。

4.增值税扣缴义务发生时间为纳税人增值税纳税义务发生的当天。2022/10/27大成方略纳税人俱乐部53

现行营业税纳税义务发生时间和企业所得税收入确认时间

《营业税暂行条例实施细则》第24条.doc

《房地产企业所得税处理办法》.doc

关于确认企业所得税收入问题的通知.doc

国税函发[1995]156号：预收款包括预收定金。因此，预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。2022/10/27大成方略纳税人俱乐部54

举例：甲公司于2014年12月1日接受一项设备安装任务，安装期为3个月，合同总收入300万元，至年底已预收安装费220万元，实际发生安装费用140万元，估计还会发生60万元。假定甲公司按实际发生的成本占估计总成本的比例确定劳务的完工进度，不考虑其他因素。账务处理如下：完工进度:140÷（140+60）=70%12月确认的提供劳务收入:300×70%=21012月结转劳务成本:（140+60)×70%=1402022/10/27大成方略纳税人俱乐部55发生成本费用时，

借：工程施工-合同成本1400000

贷：银行存款1400000结算时，借:应收账款2100000

贷：工程结算2100000收到工程款，借：银行存款2200000

贷：应收账款2200000确认收入，借：主营业务成本1400000

工程施工-合同毛利700000

贷：主营业务收入21000002022/10/27大成方略纳税人俱乐部56

发票管理纳税人提供应税服务，应当向索取增值税专用发票的接受方开具增值税专用发票，并在增值税专用发票上分别注明销售额和销项税额。属于下列情形之一的，不得开具增值税专用发票：（一）向消费者个人提供应税服务。（二）适用免征增值税规定的应税服务。2022/10/27大成方略纳税人俱乐部572022/10/2757

开红字发票纳税人提供应税服务，开具增值税专用发票后，提供应税服务中止、折让、开票有误等情形，应当按照国家税务总局的规定开具红字增值税专用发票。未按照规定开具红字增值税专用发票的，不得按照本办法的规定扣减销项税额或者销售额。2022/10/27大成方略纳税人俱乐部58

国税发[2006]156号第二十条同时具有下列情形的，为本规定所称作废条件：

（一）收到退回的发票联、抵扣联时间未超过销售方开票当月；

（二）销售方未抄税并且未记账；

（三）购买方未认证或者认证结果为“纳税人识别号认证不符”、“专用发票代码、号码认证不符”。

本规定所称抄税，是报税前用IC卡或者IC卡和软盘抄取开票数据电文。2022/10/27大成方略纳税人俱乐部59

国家税务总局公告2014年第73号（一）一般纳税人开具增值税专用发票，发生销货退回、开票有误、应税服务中止以及发票抵扣联、发票联均无法认证等情形但不符合作废条件，或者因销货部分退回及发生销售折让，需要开具红字专用发票的，暂按以下方法处理：

1、专用发票已交付购买方的，购买方可在增值税发票系统升级版中填开上传《开具红字增值税专用发票信息表》(以下称《信息表》)。《信息表》所对应的蓝字专用发票应经税务机关认证(不属于增值税扣税项目范围的除外)。2022/10/27大成方略纳税人俱乐部60

经认证结果为“认证相符”并且已经抵扣增值税进项税额的，应暂依《信息表》所列增值税税额从当期进项税额中转出；未抵扣增值税进项税额的可列入当期进项税额，待取得销售方开具的红字专用发票后，与《信息表》一并作为记账凭证；经认证结果为“无法认证”、“纳税人识别号认证不符”、“专用发票代码、号码认证不符”，以及所购货物或服务不属于增值税扣税项目范围的，购买方不列入进项税额，不作进项税额转出，填开《信息表》时应填写相对应的蓝字专用发票信息。2022/10/27大成方略纳税人俱乐部61

专用发票尚未交付购买方或者购买方拒收的，销售方应于专用发票认证期限内在增值税发票系统升级版中填开并上传《信息表》。

2、主管税务机关通过网络接收纳税人上传的《信息表》，系统自动校验通过后，生成带有“红字发票信息表编号”的《信息表》，并将信息同步至纳税人端系统中。

3、销售方凭税务机关系统校验通过的《信息表》开具红字专用发票，在增值税发票系统升级版中以销项负数开具。红字专用发票应与《信息表》一一对应。

4、纳税人也可凭《信息表》到税务机关对《信息表》内容进行系统校验。2022/10/27大成方略纳税人俱乐部625、已使用增值税税控系统的一般纳税人，在纳入升级版之前暂可继续使用《开具红字增值税专用发票申请单》。（二）税务机关为小规模纳税人代开专用发票需要开具红字专用发票的，按照一般纳税人开具红字专用发票的方法处理。（三）纳税人需要开具红字增值税普通发票的，可以在所对应的蓝字发票金额范围内开具多份红字发票。红字机动车销售统一发票需与原蓝字机动车销售统一发票一一对应。2022/10/27大成方略纳税人俱乐部632022/10/2763四、增值税业务会计处理

——在“应交税费—应交增值税”二级明细科目下按“进项税额”、“减免税款”、“转出未交增值税”、“营改增抵减的销项税额”设置借方栏目。

——按“销项税额”、“进项税额转出”、“转出多交增值税”设置贷方3个栏目。2022/10/27大成方略纳税人俱乐部642022/10/27641、实现销售时，借记“银行存款”等科目，贷记“主营业务收入”，贷记“应缴税费—应交增值税（销项税额）”。

2、取得成本费用等含进项税额专用发票时，借记成本费用类科目，借记“应缴税费—应交增值税（进项税额）”，贷记“银行存款”。

3、减免税款时，借记“应交税费—应交增值税（减免税款）”，贷记“递延收益”等科目。2022/10/27大成方略纳税人俱乐部652022/10/27654、转出本月应交未交增值税时，借记“应交税费—应交增值税（转出未交增值税）”，贷记“应交税费—未交增值税”。

5、本月上交上期未交增值税时，借记“应交税费—未交增值税”，贷记“银行存款”科目。

6、小规模纳税人不作进项销项核算，只作借贷方核算。2022/10/27大成方略纳税人俱乐部662022/10/2766

举例1：本月取得成本价税合计1000万元增值税专用发票，价款900.90万元，税款99.10万元。借：开发成本900.9

应交税费—应交增值税（进项税额）99.1

贷：银行存款1000

举例2：本月取得收入2000万元。借：银行存款2000

贷：主营业务收入1709.40

应交税费—应交增值税(销项税)290.602022/10/27大成方略纳税人俱乐部67

财税[2012]15号一、增值税纳税人2011年12月1日(含，下同）以后初次购买增值税税控系统专用设备(包括分开票机)支付的费用，可凭购买增值税税控系统专用设备取得的增值税专用发票，在增值税应纳税额中全额抵减（抵减额为价税合计额），不足抵减的可结转下期继续抵减。增值税纳税人非初次购买增值税税控系统专用设备支付的费用，由其自行负担，不得在增值税应纳税额中抵减。2022/10/27大成方略纳税人俱乐部68增值税税控系统包括：增值税防伪税控系统、货物运输业增值税专用发票税控系统、机动车销售统一发票税控系统和公路、内河货物运输业发票税控系统。增值税防伪税控系统的专用设备包括金税卡、IC卡、读卡器或金税盘和报税盘；货物运输业增值税专用发票税控系统专用设备包括税控盘和报税盘；机动车销售统一发票税控系统和公路、内河货物运输业发票税控系统专用设备包括税控盘和传输盘。

2022/10/27大成方略纳税人俱乐部69

二、增值税纳税人2011年12月1日以后缴纳的技术维护费，可凭技术维护服务单位开具的技术维护费发票，在增值税应纳税额中全额抵减，不足抵减的可结转下期继续抵减。技术维护费按照价格主管部门核定的标准执行。三、增值税一般纳税人支付的二项费用在增值税应纳税额中全额抵减的，其增值税专用发票不作为增值税抵扣凭证，其进项税额不得从销项税额中抵扣。

2022/10/27大成方略纳税人俱乐部702022/10/2770

举例3：某企业2015年1月1日购置税控系统专用设备6000元（含税价），电子设备按3年折旧。购入时，借：固定资产6000

贷：银行存款6000

按规定全额抵减增值税时，借：应交税费—应交增值税(减免税款)6000

贷：递延收益60002022/10/27大成方略纳税人俱乐部712022/10/27

每年折旧时，借：管理费用2000

贷：累计折旧2000

同时，借：递延收益2000

贷：管理费用2000

如发生技术维护费600元，借记管理费用600元，贷记银行存款600元；抵减当期应缴纳的增值税额时，借记应交税费—应交增值税(减免税款)600元，贷记管理费用600元。2022/10/27大成方略纳税人俱乐部722022/10/2772五、营改增应对思路及疑难问题1、营改增征税时间按实施时间，还是按开发项目立项时间，或者还是按完工时间？

2、延迟购置资产和取得其他可抵扣资产取得增值税专用发票。如办公设备、办公车辆等？

增值税暂行条例实施细则第三十八条.doc3、营改增过后，建筑业可以考虑购置更多的机械设备减少作业人员费用，增加抵扣金额。2022/10/27大成方略纳税人俱乐部733、建筑安装工程结算时间和发票开具时间，是否可以推迟？按工程进度开发票还是按合同约定收款时间开具发票？

4、房地产企业可以提前开具发票确认收入吗？销售收入的确认时间点有策划空间吗？

营业税暂行条例实施细则第二十四条.doc5、营改增后，房地产企业和建安企业能取得哪些可以抵扣的进项税额？往来业务单位是否需要调整改变？没有进项税影响多少利益？2022/10/27大成方略纳税人俱乐部74购进成本费用抵税比较金额税率%进项税成本所得税合计1001714.5385.4721.3735.90100119.9190.0922.5232.4310065.6694.3423.5829.2410032.9197.0924.2727.181000010025252022/10/27大成方略纳税人俱乐部752022/10/27752022/10/27756、营改增后，应考虑财务费用、广告费、甲供材、设备费及设备租赁费、会议费、办公费、绿化树木、人工劳务费等进项税额抵扣和合同发票提供条款的签订。如主要融资方式抵扣分析：

—金融机构借款

—非金融机构借款

—关联方企业借款

—个人借款

—股东投资等其他投资方式2022/10/27大成方略纳税人俱乐部762022/10/27762022/10/27767、营改增后甲供材的税收处理分析甲供材料简单来说，就是由甲方提供的材料的建筑工程施工合同。这是在甲方与承包方签订合同时事先约定的。凡是由甲供材料，进场时由施工方和甲方代表共同取样验收，合格后方能用于工程上。甲供材料一般为大宗材料，比如钢筋、钢板、管材以及水泥等，施工合同里对于甲供材料有详细的清单。营改增后，甲供材业务会悄然发生改变吗？2022/10/27大成方略纳税人俱乐部772022/10/27772022/10/27费用构成单位数量单价合计1直接费100A人工费20B材料费60C机械费202管理费（A×10%）23利润（1+2）×10%10.24成本（1+2+3）112.25各项规费4×*%5.86税金（4+5）×3.413%47费用总计122工程计价清单2022/10/27大成方略纳税人俱乐部782022/10/27782022/10/2778

现行甲供材税收处理

《营业税暂行条例实施细则》

第十六条

除本细则第七条规定外，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。问题：细则第七条规定？设备？2022/10/27大成方略纳税人俱乐部792022/10/27792022/10/2779

琼地税发[2009]104

（一）对于包工不包料的建安工程，施工方按提供的建安劳务金额（不含材料价款）开具发票。在计算土地增值税扣除项目时，施工费用的扣除凭证以建安发票为准，材料和设备费用的扣除凭证以销售发票为准。（二）对于包工包料的建安工程，施工方按工程结算金额（包含材料和设备价款）开具发票。在计算土地增值税扣除项目时，建安费用的扣除凭证以建安发票为准。2022/10/27大成方略纳税人俱乐部802022/10/272022/10/27《实施细则》第七条纳税人的下列混合销售行为，应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额，其应税劳务的营业额缴纳营业税，货物销售额不缴纳营业税；未分别核算的，由主管税务机关核定其应税劳务的营业额：

（一）提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为；（二）财政部、国家税务总局规定的其他情形。

关于纳税人销售自产货物问题的公告.doc2022/10/27大成方略纳税人俱乐部812022/10/278、营改增后，关联公司之间交易税收成本降低，房地产业关联交易扩大成本趋势看好，更有利于土地增值税的筹划？

9、项目公司要考虑进销平衡，先抵扣后销售，避免先销售后留抵。

10、代收费用将视同价外费用缴纳增值税，不代收无抵扣的或低税率的办证及安装费用。

11、关注土地成本和行政事业收费、政府基金的扣除规定，直接抵扣收入可能性较大。否则，只有转让方土地可以抵扣。.doc2022/10/27大成方略纳税人俱乐部822022/10/27房地产营改增税负重新测算每平米单价10000，按成本7800。其中40%约3120为土地成本和政府规费，其他80无发票。销项税=(10000-3120)÷1.17×17%=999.66进项税=3000/(1+11%)×11%/(1+6%)×6%=297.30+90.57=387.87增值税=999.66-387.87=611.79税负率=611.79÷8547.01×100%=7.16%2022/10/27大成方略纳税人俱乐部832022/10/27房地产营改增税负重新测算每平米单价10000，按成本7800。其中40%约3120为土地成本和政府规费，其他80无发票。销项税=(10000-3120)÷1.11×11%=681.80进项税=3000/(1+11%)×11%/(1+6%)×6%=297.30+90.57=387.87增值税=681.80-387.87=293.93税负率=293.93÷9009.01×100%=3.27%2022/10/27大成方略纳税人俱乐部8412、营改增后，需要改变现行的销售政策，在平衡利益前提下，可以通过降价方式降低税负。

13、抵偿债务、非货币性资产交换等视同销售行为应相互开具发票。关注拆迁补偿政策。

14、建筑业开具发票不收款风险增大。要通过合同约定开票条款方式防范风险。

15、营改增后，税负超过5%的将如何处理？是否有过渡措施？税率固定的情况下，税收方面主要通过成本费用进项税的取得消化税负。

16、营改增对企业财务利润的影响？2022/10/27大成方略纳税人俱乐部852022/10/27852022/10/278511%税率营改增前营改增后收入10090.09成本8080税金3/50利润17/1510.0917%税率营改增前营改增后收入10085.47成本8080税金50利润155.472022/10/27大成方略纳税人俱乐部8617、营改增后，建筑造价收入和成本发生变化，收入为不含税价，购进材料不包含进项税额。是否会修改执行新的定额标准？

18、房地产企业销售合同定价发生变化，销售预售合同中需要明确约定是含税价还是不含税价。未约定的均为含税价。

19、建筑业非法转包、挂靠、合作等经营行为将大大减少，只缴纳管理费的挂靠经营方式将难以为继。2022/10/27大成方略纳税人俱乐部8720、外地工程管理难度业务加大，需要加强对单位领导、财务核算人员、预算管理审计人员、采购经办人员的税收培训和进项税额管理。企业建筑集团总公司或母公司签订总包合同，分包给子公司或分公司，在当地缴纳税款后，应按规定签好合同开具发票抵扣。

21、房地产企业应对劳务发生地的税收管理模式，根据管理方式的难度确定是合并纳税还是单独纳税。应预先考虑项目尾房处置方式。2022/10/27大成方略纳税人俱乐部8822、过渡期政策可以采取一定幅度的降价让利销售方式。解决税负问题同时解决企业资金流问题。

23、培养财税人才，做好税收筹划，规范企业经营方式。学习研究新政，做好税收规划，确保企业纳税合法合规。积极应对税务管理模式的变化，处理好过渡期间的税务征管对接关系。

24、关注过渡期财政、税收优惠政策，如税负增加返还及老合同、老项目、老业务等处理。2022/10/27大成方略纳税人俱乐部892022/10/27892022/10/2789六、营改增后的销售策略分析一、降价促销总收入100，收入=100÷（1+11%）=90.09销项税金：=90.09×11%=9.91建筑业营改增前营改增后收入10090.09成本8585税金30利润125.092022/10/27大成方略纳税人俱乐部90解决办法：提前开票降价收款缴营业税？IF：A-85-A×3%=5.09计算结果：A=92.88降价=100-92.88=7.12比例：7.12%建筑业降价后营改增后收入A90.09成本8585税金A×3%0利润5.095.092022/10/27大成方略纳税人俱乐部912022/10/27912022/10/2791房地产税率11%总收入100，收入=100÷（1+11%）=90.09销项税金：=90.09×11%=9.91房地产业营改增前营改增后收入10090.09成本8080税金50利润1510.092022/10/27大成方略纳税人俱乐部92解决办法：提前开票降价收款缴营业税？IF：A-80-A×5%=10.09计算结果：A=94.83降价=100-94.83=5.17比例：5.17%房地产业降价后营改增后收入A90.09成本8080税金A×5%0利润10.0910.092022/10/27大成方略纳税人俱乐部932022/10/27932022/10/2793房地产税率17%总收入100，收入=100÷（1+17%）=85.47销项税金：=90.09×11%=9.91房地产业营改增前营改增后收入10085.47成本8080税金50利润155.472022/10/27大成方略纳税人俱乐部94解决办法：提前开票降价收款缴营业税？IF：A-80-A×5%=5.47计算结果：A=89.973降价=100-89.97=10.03比例：10.03%房地产业降价后营改增后收入A85.47成本8080税金A×5%0利润5.475.472022/10/27大成方略纳税人俱乐部952022/10/27952022/10/2795

二、实物折扣与价格折扣举例：某开发公司“买一赠一”促销，即在一段时间内，实行买一套住房无偿赠送电器，合计送出金额100万元。筹划方案：企业采取价格折扣的方式，即在客户购房时，这种优惠体现在售房价格折扣上，则企业总的销售收入减少100万元，这部分收入少缴纳营业税、土地增值税、企业所得税、印花税，也不涉及个人所得税。2022/10/27大成方略纳税人俱乐部962022/10/27962022/10/27961、营业税：1000000×5％=50000