住宅案例分析及调研课件

建筑12王帅中2110703044住宅调研及案例分析单身青年：需求：方便工作和生活，面积小、首付少、总价低的栖身之所目标：小户型、轨道物业、LOFT公寓当首选

一室一厅小户型比较适合单身贵族们居住，户型虽小，但“五脏”俱全。户型编号A-50-1B1W-8F技术参数建筑面积套内面积公摊面积得房率50平方44.7平方5.3平方89%应用项目白马花园客户定位T级别产品特点1、51平米一房一厅2、得房率80%3、独立卧室、带凸窗4、独立玄关，带鞋柜5、厨房可打开，空间开阔6、舒适的室内尺度7、可工业化住宅，提高产品品质和生产效率50系列蚂蚁工房独立玄关，带鞋柜独立卧室、带凸窗

工作阳台

舒适的室内尺度

厨房可打开，空间开阔户型编号A-80-2B1W-11F技术参数建筑面积套内面积公摊面积得房率74.72平方62.66平方12.06平方84%应用项目客户定位T、C系列产品特点1、80平米二房二厅2、得房率83%3、11层电梯公寓，4、一梯两户，品质更高5、南北通透6、独立玄关7、分离式卫生间，8、卫生间距离卧室较近9、卧室都带凸窗10、舒适的室内尺度11、独立生活阳台12、可工业化住宅，提高产品品质和生产效率80系列紧凑二房俩分离卫生间卧室都带凸窗

工作阳台舒适的室内尺度

厨房可打开，空间开阔空调位三分离卫生间

厨房和餐厅互动性较好卧室都带凸窗

独立工作阳台

独立玄关收纳

户型编号A-90-3B1W-11F技术参数建筑面积套内面积公摊面积得房率84.85平方73.37平方11.48平方86%应用项目白马、中林、城花新园、宝山、花园小城、杭州魅力、武汉魅力客户定位T、C系列产品特点1、90平米三房二厅2、得房率85%3、11层电梯公寓，4、一梯两户，品质更高5、南北通透6、独立玄关，带收纳7、U型厨房使用效率更高8、四件套分离式卫生间，9、卫生间距离卧室较近10、卧室都带凸窗11、舒适的室内尺度12、独立生活阳台13、可工业化住宅，提高产品品质和生产效率90系列PC紧凑三房改善型需求人士：

需求：更舒适的居住环境更大的居住空间更好的楼盘品质目标：户型实用、居住质量高、100平方米左右的改善型三房

三室二厅婚房或家庭居住都适合。房屋面积利用率高，一百多平米的房子，配有超大阳台，光线充足。一家几口，其乐也融融。室内空间合理

工作阳台玄关独立的收纳空间厨房与餐厅互动较好户型编号A-138-3B2W-11F技术参数建筑面积套内面积公摊面积得房率138平方118平方20平方86%应用项目春申、中林、南京龙城客户定位C、G系列产品特点1、138平米三房二厅2、得房率86%3、11层电梯公寓，4、一梯两户，品质更高5、南北通透6、独立玄关，带收纳7、U型厨房，使用效率更高8、厨房与餐厅及客厅的空间关系良好，利于沟通9、双卫生间10、独立洗衣房11、卧室都带凸窗12、舒适的室内尺度13、可工业化住宅，提高产品品质和生产效率130系列U5舒适三房主卧功能丰富合理舒适的阳台独立洗衣房

西安·恒大御景（实地调研）

基本信息

物业类别:

住宅项目特色:

品牌地产,水景地产,宜居生态地产建筑类别

:板楼高层装修状况:

精装修环线位置

:二至三环所属商圈

:灞河沿线

容积率

2.90

绿化率

45%

交通状况:

公交：931路、932路宋围墙村站下；

地铁：地铁3号线（2015年运营）务庄站。

西安·恒大御景房价:

最低价5868元/平方米单身族群：小户型刚需准婚族：中户型改善型需求人士：大户型100-140平米可变单元式户型小范围可变式类型一可变空间面积来源：

1.户内空间精细化，去除一些不必要的空间，如，宽大走廊，缩减客厅面积等。

2.户外空间拓展，将外部空间以各种形式精简，使公摊面积减少，使用面积增加，如入户花园的设置。

3.利用露台、设备平台等赠送面积打造可变空间，或者加大层高一层可做两层等。可变住宅的设计原则采用无梁柱楼板结构体系，力求以少的承重体系支撑起最大的空间。平面简洁，外部边沿设计力求整齐，为内部改进创造有利条件，同时便于结构布置和施工。“以人为本”的原则，将套内“厨卫”基本定位，居住空间无梁柱，可自由的分隔，灵活可变性体现在：套内大小可以改变，上下空间可以分和合，内部的空间可以自由安排，在不破坏结构不影响左邻右舍情况下，方便改旧换新。门窗位置的设计应可能满足多种室内布置情况要求。设备、管线要尽量与结构脱离，各专业布线要与建筑专业密切配合，以适应灵活可变设计。龙湖春江彼岸90平米实用性解析：可变三房空间来源于北向阳台，朝北阳台本身实用性不高，而改造成书房后，大大提高了有限空间实际实用率，户型整体设计布局合理，南北通透，南向面宽达10.1米，采光充足。

楼盘动态：龙湖春江彼岸在售7、8号楼101、138方房源以及13号楼89、105、138方房源和9号楼198方房源，均价25000元/平方米。目前推出90-198方全线产品、不分户型均可享受首期仅付40万的置业优惠。中天官河锦庭90平米实用性解析：设备平台、储藏室改造第四房，将储藏室精简与外扩的设备平台相连，提高空间利用率又不显拥挤，长过道起到很好的连接作用，且户型方正，采光充足，唯一不足就是卧室部分不是很通透。

楼盘动态：滨江区的双地铁楼盘中天官河锦庭预计将于4月10日启动6号楼138方户型的开盘认筹活动，预计4月30日加推，目前认筹有存1万抵5万的认筹优惠。据了解138方户型为6号楼东西边套，均价待定。  目前在售73-90方户型，均价21000-22000元/平方米。住户的参与性“只有当一幢房屋的所有者能够赋予它自己的意义时，这幢房屋才被看作是‘家’”

（Ruddick,1969）。建设住宅原本是住户自己的事情，但由于社会的发展和分工，使得住户和建设方脱离开来，形成了开发商、设计师、住户三个环节。作为建设方的开发商、设计师要想设计出符合住户需求的住宅，那么他们先必须知道住户对住宅的需求是什么，而知道住户需求最有效的办法莫过于住户的直接参与。住户的直接参与可以给设计师、开发商提供建设的方向，让他们的设计建设更符合实际市场；而且还满足了住户的参与热情，对实现自我，表现个性的追求。早在《马丘比丘宪章》中就倡导，“在建筑领域中，用户的参与更为重要、更为具体。人们必须参与设计的全过程，要使用户成为建筑师工作整体中的一部分”。随着现代经济的繁荣、社会的进步，“以人为本”的设计思想为人们共识，住户的参与更是被提倡，被鼓励的。可变住宅——体现住户参与的开放设计当住户的参与变成一种趋势，一种必然，那么对于设计师、开发商而言，如何才能有效的开放设计，让住户参与设计的过程呢？借鉴国外的经验，住户的参与有多种。其中有住户全过程参与的模式，典型的实例是日本“都住创”集合住宅系列；有荷兰建筑师哈布瑞肯的支撑理论和SAR设计体系为代表的两段式参与模式；也有菜单式的参与模式。无疑，住户全过程参与是最佳的住户参与模式，最利于创造独具个性的居住空间，但由于我国的国家制度和土地政策和日本不同，这种“全过程参与”在我国难以照搬执行。套内空间的合并与分隔同一户型内，几个房间通过门的开闭发生功能上的变化。左图是两代夫妻卧室，其中一个卧室带一个书房。中图是一对夫妻和一个孩子，共用一个起居室。右图是两代夫妻荨和一个孩子各有独立的卧室。这样的方式使得3个房间在一家人的家庭结构和年龄层次发生变化后仍能有机地结合。七巧板变换空间设计实践七巧板分别为五块相似的等腰直角三角形,一块正方形和一块平行四边形。设计方法:把七巧板的基本图形作为基础几何单元。利用其多组合,平行,等腰,45度角,相似形,面积互为倍数等各种特性,在立体几何中,滑动重组空间。设计图为套二小户型,定位为普通三口之家。情景一:工作日18:00-22:00生活主题:晚餐、儿童学习、书房工作客厅休闲、吧台小酌。可变方法:吧台滑动到阳台,观景,小酌;三角小桌组合成方形餐桌;儿童房书柜与衣柜滑离。七巧板变换空间设计实践情景二:工作日23:00生活主题:儿童睡眠、主卧电视、休闲阅读。可变方法:吧台小酌吧台滑动餐厅与餐桌一体;儿童房书柜衣柜拼接,折叠卧床放下;客厅电视墙局部180度转动且滑向主卧;主卧衣柜滑向左边,茶室空间形成。七巧板变换空间设计实践情景三：周末14:00-18:00生活主题:朋友聚会、聊天、运动、棋牌儿童游戏。可变方法:依次平行滑动花池,吧台,厨房。原餐厅空间变为乒乓台运动空间;儿童书柜滑动;儿童房和厨房空间变为棋牌游戏空间。上海汇翠花园上海汇翠花园地处上海徐家汇漕溪北路747号地块，用地面积为23500m2

。基地周边环境优越，北邻上海电影制片厂，南面靠近八万人体育馆，东邻创世纪花园，西临漕溪北路，交通十分方便，处在徐汇区商圈，周边城市生活设施便利。为了在有限的用地里尽可能的留出空间创造出好的住宅环境，该花园住宅以高层住宅为主，分别是12层，18层，28层。

上海汇翠花园住宅单体的灵活可变设计是以一个基本可变体为基础的，称之为基本单元A

。以8m为模数，A由六个8mX8m的盒子空间加上中央核心筒——交通部分组成。A在单元的两端将卫、厨基本固定，剩下的空间由无梁柱楼板结构体系提供可行性，可以自由灵活的分割，组合。它可分别“演变”成A1,A2,A3……等各种住宅空间形式，其中A1单元是普通标准层，A2单元是上、下复式可变体，A3单元是既有复式，又有普通标准层具体的空间形式可根据住户的喜好、需求来定。上海汇翠花园基本单元A可以有A1,A2,A3…等各种形式，将他们分别进行组合设计，可灵活的组成各种单元形式。这种灵活可变性使得住宅单体可适应居住区基地的具体特点，可长可短，因地制宜。上海汇翠花园通过基本单元——组合设计，住宅单体的户型有着非常的应变能力。它可以组合成大小，空间不同的各种样式的套型模式，例如可以将两个8mX8m的空间组合、也可以上下交错跃层等；同时在相同的住宅套内还可以设计成不同大小空间的起居室、卧室、书房、工作室等，以满足各种功能。这样住户在购楼时，可以自由的根据自己的需要来选定或设计自己的房型。上海汇翠花园的问题与探讨“汇翠花园”住宅的可变设计以其包容性和可改性为住户的参与提供了可行性，但这种包容性和可改性势必也会带来一定的不定性。这些不定的因素在具体实施过程中会遇到很多现实问题，如设备管线的设置问题，卫生间的上、下问题，如何解决好这些问题，是住宅可变灵活设计得以实施的保证。首先是上、下卫生间不对齐的问题。通常住宅的卫生间设计是上下对齐的，这样可方便管道的布置。而可变住宅的不定性（如住户的需求有所不同，复式住宅上、下空间的不同）很可能会带来上、下卫生间难以对齐。如何满足功能的灵活可变性要求又不违反住宅规范呢？于是新的“同层排水方式”被采用。它的优点是：卫生间的卫浴设备可相对自由布置，避免了管道穿越楼板，减少渗漏水的概率，出现故障可在本层内疏通和维修。在具体操作中：对于上、下卫生间固定不变的可采用楼板下沉式，便于洁具和管网灵活布置，做到“自家管道不进邻居家”；对于上、下卫生间没对齐的，楼板下沉的可能性不大的（楼下空间可能是客厅），采用“后出水”的卫生洁具，管道露明处用室内装修材料包砌，形成“局部方台”，可用来搁置生活用品或装饰点缀。其次是住宅管线布置与灵活可变住宅如何相适应的问题。可变住宅设计带来了户内的隔墙位置的不确定，按照以往的管线沿墙布置的做法将由于隔墙的不定性而失去依托，如电信、电力的埋线、开关、插座等的位置将不好确定。建筑师最初的想法是在每户门口设置一个“总管线盒子”，到具体装修时可根据住户的房间分隔再埋置管线。这本是一个以“不变应万变”的方法，但在具体操作中是行不通的，因为监理将通不过，监理部门要具体检查每户的户内开关、插座的安置情况（这是现行住房体制与住户参与的可变设计之间存在的矛盾）。因此，只好采用折衷协调的方法：首先要求建筑师对住宅可能的各种分隔方式做到心里有数，并和其他各专业紧密配合，找出适当的位置，在可固定的墙上，如分户墙、天花板等预留埋线，到具体使用操作时，再根据住户的需求布线。再次，是住宅灵活可变设计的“度”的问题。住宅灵活可变设计的目的是满足住户的参与，适应多样化的需求。它的“灵活可变性”是体现在它能给住户提供多样的、可变的住宅空间，而不是简单的扔给住户一个大空间就完事了。况且住户的参与能力各不相同，这就需要建筑师们尽可能的考虑各种因素做出房型样式，在售楼时可供住户选择，参考。住户可自由的选择，符合住户需求的房型住户可直接选用，不是很符合的住户可选择自己设计装修。这样带来的灵活性才是真正意义上给住户充分自由的并建立在建筑技术基础上的多样性的体现，而不只是简单的住宅空间的灵活可变性。居住人群与交往空间商住小区人群组成据调研，普通商品住区居住人群比较复杂，主要以工薪阶层为主，住区人群职业多样化，其中大部分都是上班族。大致可以归纳为企业家、白领、蓝领、外来打工者、退休老人以及少年儿童等。不同人群交往需求(1)企业家的交往需求企业家大都对居住环境要求较高,对公共交往空间也较在意。在工作忙碌之余，也希望可以提供一些品质较高的交往场所。(2)白领的交往需求白领对住区的品质很在意，在住区中的交往需求较大，希望就近通过运动交流交友。(3)蓝领与外来打工者的交往需求这个群体对住区的环境品质要求不高，交往意愿不很强，但其工作、休息时间较为一致。因此，只可能仅在出入住区时适度交流。其他交往空间使用较少。(4)退休老人的交往需求退休老人有较多空闲时间,他们向往邻里交往，留恋原本熟悉的街坊生活，交往意愿强烈。(5)儿童的交往需求儿童的交往需求较高，渴望有离家较近且免受车辆干扰的游戏场所。将交往空间布置在住宅之中模糊空间中的交往空间在住区中，半私密和半公共空间往往分得不那么明确，它们更多的情况下是以模糊空间形式出现，也可以叫做灰空间。模糊空间由于其空间的“亦内亦外”性，它的存在柔化了内外空间的边界，使其交接不会过于生硬。也是交往人群心里的平缓过渡区域。不同人群交往需求(1)建筑底层及入户空间居住建底层及入口空间部分是较为有吸引力的空间。这是因为他们是各层居民的必经之地，又能够很方便地到达户外活动空间。它是两个空间的结点区域。2（2）屋顶花园或露台这种形式属于覆盖式的院落交往空间，主要指对住宅的屋顶或覆盖屋顶的构筑物实施花园布局。得住户有更多接近大自然的室外空间。这也是传统意义上的“空中院落”。住区交往空间的要求首先，住区交往空间要有“家”的归属感；其次，要支持对居住群体的生活行为的容纳；再次，满足居住群体的可达性。住区交往空间总是与当地的自然环境、地域特点以及人的生活习惯相关联的。其有别于其它类型的交往空间，它往往更随意自由，更富有亲切感，更能激发居住者的交往热情。交往空间的构成要素住区交往空间的物质构成要素综合起来包括：形成住区环境低界面的绿地系统、道路系统；参与构筑空间实体的公共设施系统；用于美化环境的景观系统等。这些系统是住区交往空间的物质载体，承载着居住群体相应的交往行为案例一：吕伐登居住区叠加不同类型人群，增加不同人群交往。在当地反映基本决定因素假设由水、田园、城市、文化习俗与传统组成后，OODA+OOIIO本能地策划了该方案。他们尝试在满足所有的前提下形成一种动态平衡，以在自然界中发现的概念框架——“漂浮的睡莲”为出发点，完善形成居住区规划。案例：吕伐登居住区使用人群分析：1.低收入人群

2.中等收入人群

3.高收入人群案例：吕伐登居住区小户型中等户型大户型将不同收入、不同使用类型的人群随着户型的拼合组合起来，加入作为垂直方向绿化的公共区域，增加不同人群之间的交流案例二：北京当代MOMA当代MOMA位于东直门迎宾国道北侧，拥有首都北京的地标优势,项目规划建筑面积22万平方米，其中住宅为13.5万平方米，配套商业面积达