第4章房地产开发项目可行性研究课件

房地产开发与经营

（第二版）

吕萍等编著房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材房地产开发与经营

（第二版）吕萍等编著房地产开发与经营（1第6章房地产开发项目可行性研究本章在介绍了房地产开发项目可行性研究内容的基础上，对房地产开发项目的财务评价、国民经济评价、环境评价，以及不确定性分析等基本方法和内容进行了详细的介绍。房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材本章内容提要第6章房地产开发项目可行性研究本章在介绍了房地产开2重点问题房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材房地产项目的环境影响评价房地产项目的国民经济评价房地产项目的风险承受能力分析房地产项目的财务状况分析房地产可行性研究概述房地产可行性研究案例重点问题房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十3房地产可行性研究的概念即在投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目技术上是否可行、经济上是否合理，并对多个方案进行优选的科学方法。7.1房地产可行性研究概述房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材房地产可行性研究的目的旨在使决策科学化、程序化，提高决策的可性，并为项目的实施控制提供依据或参考。房地产可行性研究的概念7.1房地产可行性研究概述房地产开发4按对象现状条件按项目未来获取收益的方式投资机会研究初步可行性研究详细可行性研究出售型房地产项目可行性研究出租型房地产项目可行性研究混合型房地产项目可行性研究土地以及开发项目的可行性研究房地产综合开发的可行性研究续建房地产开发项目的可行性研究房地产可行性研究居住用途的房地产项目可行性研究商业用途的房地产项目可行性研究办公用途的房地产项目可行性研究旅馆用途的房地产项目可行性研究餐饮用途的房地产项目可行性研究娱乐用途的房地产项目可行性研究工业用途的房地产项目可行性研究特殊用途的房地产项目可行性研究土地开发项目可行性研究房地产可行性研究分类按研究阶段按项目用途7.1房地产可行性研究概述房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材按对象现状条件按项目未来获取收益的方式投资机会研究出售5房地产可行性研究的作用…是投资决策的重要依据…是项目审批的依据

…是项目资金筹措的依据

…是编制设计任务书的依据

…是开发商与各方签订合同的依据

7.1房地产可行性研究概述房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材房地产可行性研究的作用…是投资决策的重要依据…是项目审批的6可行性研究的编制依据

可行性研究的编制依据包括国家和地方的经济和社会发展规划、行业部门发展规划；批准的项目建议书或同等效力的文件；国家批准的城市总体规划、详细规划、交通等市政基础设施规划等；自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等基础资料；有关建设方面的标准、规范、定额、指标、要求等资料；国家所规定的经济参数和指标；开发项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件以及备选规划设计方案等；其他有关依据资料。7.1房地产可行性研究概述房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材可行性研究的编制依据7.1房地产可行性研究概述房地产开发与7可行性研究的阶段划分投资机会研究阶段初步可行性研究阶段详细可行性研究阶段项目评价与决策阶段7.1房地产可行性研究概述房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材可行性研究的阶段划分7.1房地产可行性研究概述房地产开发与8房地产可行性研究的基本内容7.1房地产可行性研究概述房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材项目概况市场分析和需求预测规划方案的优选开发进度安排项目投资估算资金的筹集方案和筹资成本估算财务评价风险分析国民经济评价结论房地产可行性研究的基本内容7.1房地产可行性研究概述房地9房地产可行性研究的步骤7.1房地产可行性研究概述房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材接受委托市场和资源调查方案选择和优化财务评价和国民经济评价编制可行性研究报告房地产可行性研究的步骤7.1房地产可行性研究概述房地产开10房地产市场调查的含义

是指运用科学的方法，有目的、有计划、系统地判断、收集、记录、整理、分析、研究房地产市场过去及现在的各种基本状况及其影响因素，并得出结论的活动与过程，其目的是为房地产经营者预测其未来发展并为制定正确的决策提供可靠依据。理解房地产市场调查的含义，必须注意以下三点：1、市场调查的基础是搜集资料2、市场调查的内涵是广义的3、市场调查的方法必须是科学的7.2房地产市场的调查与研究房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材房地产市场调查的含义7.2房地产市场的调查与研究房地产开发11房地产市场调查的作用有助于房地产企业确定正确的投资方向有助于房地产企业适时进行产品更新换代有助于项目投资者制订科学的营销和开发计划有助于项目投资者实施正确的价格策略有助于房地产企业改善经营管理、提高经济效益

7.2房地产市场的调查与研究房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材房地产市场调查的作用7.2房地产市场的调查与研究房地产开发12房地产市场调查的原则准确性原则：技术水平、态度、敬业精神时效性原则全面性原则针对性原则创造性原则7.2房地产市场的调查与研究房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材房地产市场调查的原则7.2房地产市场的调查与研究房地产开发13房地产市场调查的类型按市场调查的范围分类：专题性市场调查综合性市场调查按市场调查的功能分类：探测性调查描述性调查因果性调查7.2房地产市场的调查与研究房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材房地产市场调查的类型7.2房地产市场的调查与研究房地产开发14房地产市场调查的步骤和方法按市场调查的步骤：准备阶段实施阶段分析和总结阶段按市场调查的方法：观察法实验法询问法电话调查法邮寄调查法7.2房地产市场的调查与研究房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材房地产市场调查的步骤和方法7.2房地产市场的调查与研究房地15房地产市场调查研究的内容房地产市场环境调研房地产消费者调研竞争楼盘调研竞争对手调研7.2房地产市场的调查与研究房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材房地产市场调查研究的内容7.2房地产市场的调查与研究房地产16房地产开发项目的投资估算土地费用估算前期工程费估算房屋开发费估算管理费用估算销售费用估算财务费用估算其他费用估算不可预见费估算税费估算房地产开发项目的收入估算销售收入、租金收入、土地转让收入、配套设施销售收入、自营收入7.3房地产开发项目的投资估算与收入估算房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材房地产开发项目的投资估算7.3房地产开发项目的投资估算与收17房地产开发项目财务评价概述财务评价的概念财务评价是指根据国家现行财税制度、价格体系和项目评价的有关规定，从项目财务的角度，分析、计算项目直接发生的财务效益和费用，编制财务报表，计算财务评价指标，考察项目的盈利能力、清场能力以及外汇平衡等财务状况，据此判断项目的财务可行性。财务评价的一般步骤1、选取、计算财务评价基础数据2、编制和分析财务评价基本报表3、进行不确定性分析4、提出财务评价结论7.4房地产开发项目的财务评价房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材房地产开发项目财务评价概述7.4房地产开发项目的财务评价房18房地产开发项目财务评价基本报表现金流量表损益表资金来源与运用表资产负债表财务外汇平衡表7.4房地产开发项目的财务评价房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材房地产开发项目财务评价基本报表7.4房地产开发项目的财务评19房地产开发与经营

（第二版）

吕萍等编著房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材房地产开发与经营

（第二版）吕萍等编著房地产开发与经营（20第6章房地产开发项目可行性研究本章在介绍了房地产开发项目可行性研究内容的基础上，对房地产开发项目的财务评价、国民经济评价、环境评价，以及不确定性分析等基本方法和内容进行了详细的介绍。房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材本章内容提要第6章房地产开发项目可行性研究本章在介绍了房地产开21重点问题房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材房地产项目的环境影响评价房地产项目的国民经济评价房地产项目的风险承受能力分析房地产项目的财务状况分析房地产可行性研究概述房地产可行性研究案例重点问题房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十22房地产可行性研究的概念即在投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目技术上是否可行、经济上是否合理，并对多个方案进行优选的科学方法。7.1房地产可行性研究概述房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材房地产可行性研究的目的旨在使决策科学化、程序化，提高决策的可性，并为项目的实施控制提供依据或参考。房地产可行性研究的概念7.1房地产可行性研究概述房地产开发23按对象现状条件按项目未来获取收益的方式投资机会研究初步可行性研究详细可行性研究出售型房地产项目可行性研究出租型房地产项目可行性研究混合型房地产项目可行性研究土地以及开发项目的可行性研究房地产综合开发的可行性研究续建房地产开发项目的可行性研究房地产可行性研究居住用途的房地产项目可行性研究商业用途的房地产项目可行性研究办公用途的房地产项目可行性研究旅馆用途的房地产项目可行性研究餐饮用途的房地产项目可行性研究娱乐用途的房地产项目可行性研究工业用途的房地产项目可行性研究特殊用途的房地产项目可行性研究土地开发项目可行性研究房地产可行性研究分类按研究阶段按项目用途7.1房地产可行性研究概述房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材按对象现状条件按项目未来获取收益的方式投资机会研究出售24房地产可行性研究的作用…是投资决策的重要依据…是项目审批的依据

…是项目资金筹措的依据

…是编制设计任务书的依据

…是开发商与各方签订合同的依据

7.1房地产可行性研究概述房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材房地产可行性研究的作用…是投资决策的重要依据…是项目审批的25可行性研究的编制依据

可行性研究的编制依据包括国家和地方的经济和社会发展规划、行业部门发展规划；批准的项目建议书或同等效力的文件；国家批准的城市总体规划、详细规划、交通等市政基础设施规划等；自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等基础资料；有关建设方面的标准、规范、定额、指标、要求等资料；国家所规定的经济参数和指标；开发项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件以及备选规划设计方案等；其他有关依据资料。7.1房地产可行性研究概述房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材可行性研究的编制依据7.1房地产可行性研究概述房地产开发与26可行性研究的阶段划分投资机会研究阶段初步可行性研究阶段详细可行性研究阶段项目评价与决策阶段7.1房地产可行性研究概述房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材可行性研究的阶段划分7.1房地产可行性研究概述房地产开发与27房地产可行性研究的基本内容7.1房地产可行性研究概述房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材项目概况市场分析和需求预测规划方案的优选开发进度安排项目投资估算资金的筹集方案和筹资成本估算财务评价风险分析国民经济评价结论房地产可行性研究的基本内容7.1房地产可行性研究概述房地28房地产可行性研究的步骤7.1房地产可行性研究概述房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材接受委托市场和资源调查方案选择和优化财务评价和国民经济评价编制可行性研究报告房地产可行性研究的步骤7.1房地产可行性研究概述房地产开29房地产市场调查的含义

是指运用科学的方法，有目的、有计划、系统地判断、收集、记录、整理、分析、研究房地产市场过去及现在的各种基本状况及其影响因素，并得出结论的活动与过程，其目的是为房地产经营者预测其未来发展并为制定正确的决策提供可靠依据。理解房地产市场调查的含义，必须注意以下三点：1、市场调查的基础是搜集资料2、市场调查的内涵是广义的3、市场调查的方法必须是科学的7.2房地产市场的调查与研究房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材房地产市场调查的含义7.2房地产市场的调查与研究房地产开发30房地产市场调查的作用有助于房地产企业确定正确的投资方向有助于房地产企业适时进行产品更新换代有助于项目投资者制订科学的营销和开发计划有助于项目投资者实施正确的价格策略有助于房地产企业改善经营管理、提高经济效益

7.2房地产市场的调查与研究房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材房地产市场调查的作用7.2房地产市场的调查与研究房地产开发31房地产市场调查的原则准确性原则：技术水平、态度、敬业精神时效性原则全面性原则针对性原则创造性原则7.2房地产市场的调查与研究房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材房地产市场调查的原则7.2房地产市场的调查与研究房地产开发32房地产市场调查的类型按市场调查的范围分类：专题性市场调查综合性市场调查按市场调查的功能分类：探测性调查描述性调查因果性调查7.2房地产市场的调查与研究房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材房地产市场调查的类型7.2房地产市场的调查与研究房地产开发33房地产市场调查的步骤和方法按市场调查的步骤：准备阶段实施阶段分析和总结阶段按市场调查的方法：观察法实验法询问法电话调查法邮寄调查法7.2房地产市场的调查与研究房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材房地产市场调查的步骤和方法7.2房地产市场的调查与研究房地34房地产市场调查研究的内容房地产市场环境调研