温州大华名豪推广初步思路提案市公开课一等奖省赛课获奖课件

温州大华名豪推广初步思路提案第1页

温州大华名豪项目推广初步思绪温州大华名豪推广初步思路提案第2页提案说明温州大华名豪推广初步思路提案第3页说明感激华尔投资控股有限企业给予华宇此次提案机会！我们将一如既往提供优质服务！提案分为三部分市场简析需求分析推广思绪温州大华名豪推广初步思路提案第4页华宇营销机构介绍1999年成立,业务包括50个城市,100多个案例;,入选温州房产营销企业十强;年,被<温州城市报>等单位评选为“温州最具影响力营销企业”;20,被国家建设部、中国住宅产业研究会评选为“中国最正确房产营销机构”;20，与温州大学签约成为教学实践基地，实现校企合作；温州大华名豪推广初步思路提案第5页市场简析温州大华名豪推广初步思路提案第6页温州市区新开发项目不完全统计楼盘名称

楼盘区域

楼盘规模

金会昌家园二期

葡萄棚总建筑面积108000平米

凯裕花园二期葡萄棚

总建筑面积5平米葡萄棚5-5地块

葡萄棚

总建筑面积57500平米红日香舍里

新城蒲州总建筑面积13万平米恒达御景园新城总建筑面积9万平米大自然华城杨府山东片总建筑面积12万平米

三盘岛别墅区三盘岛总建筑面积16万平米

恒隆商务楼

温迪路与车站大道交叉口东北角

总建筑面积21012平米温州大华名豪推广初步思路提案第7页楼盘名称

楼盘区域

楼盘规模

万康商务中心时代广场旁总建筑面积26012平米中瑞曼哈顿江滨中路总建筑面积17万平米大华名豪龟湖路总建筑面积33500平米江滨路鹿城段18-19#地块江滨西路总建筑面积28000平米中央公馆民航路总建筑面积54300平米温大成教地块民航路总建筑面积23300平米商校操场地块民航路总建筑面积47500平米中心区D11号地块市府大道南侧总建筑面积92484平米其中商业0平方米温州大华名豪推广初步思路提案第8页楼盘名称

楼盘区域

楼盘规模

龙霞小区B-33地块龙霞住宅区西侧建筑规模126000平米南华小区龙霞住宅区东侧建筑规模65000平米原天盛集团拆迁地块江滨路北侧建筑规模410000平米菜篮子集团地块汤家桥路西南侧建筑规模78000平米中心区A19号地块温州市区行政中心区建筑面积8751平米蒲州江前村三产地块经济技术开发区西片建筑面积25500平米蒲州汤家桥村地块蒲州街道汤家桥村建筑规模2平米温州市区新开发面积200.6万平方米(不完全统计)

(信息起源于温州商报\温州招投标网)温州大华名豪推广初步思路提案第9页温州房地产市场现实状况

房地产市场高速发展脚步放缓，市场已经进入买方市场；短线投资型市场更是快速萎缩，市场动向发生良性转变，自住型市场开始占据市场大份额；市区当前共建有房屋面积5400万㎡，人均已达38㎡,房屋配比率高；1至4月份二手市场上买房市民数量较年底有了较大增幅，二手房市场价格保持低调平稳；去年政府原计划土地交易达80亿，最终实现1/4，今年政府考虑将增加土地投放量；全市80多家房开进行异地项目开发，所以参加竞投标者甚少。温州大华名豪推广初步思路提案第10页所以温州房地产市场竞争将会非常激烈，房开在加大项目开发成本和难度同时，更急需考虑怎样迎合和赢得市场。前期市场调研、客户分析、产品规划以及后期推广策略、时间、节点都将成为项目能否运行成功关键。温州大华名豪推广初步思路提案第11页板块区域市场分析因为地块属性关系，本案临近学院路和大南门板块,其高档楼盘开发量较多，在主题定位上较难出现较大差异化；市场进入买方市场，购房者在房型、楼层、价格和区位选择上有充分余地；在区域市场内楼盘基本倾向于做150㎡以上大户型，市场靠近饱和，中小户型有较大市场需求；高档楼盘二手市场价格较稳定，基本介于9500——11000元/㎡之间，学院版块新盘价格基本处于1元/㎡；二手租赁市场基本以老小区物业为主，对高档小区租赁市场有一定需求。温州大华名豪推广初步思路提案第12页温州大华名豪推广初步思路提案第13页板块内竞争物业分析（中央公馆）欣华房开温大操场地块占地面积：20663㎡总建筑面积：51500㎡楼面地价：6500元/㎡销售均价：12000元/㎡主力户型：142㎡、160㎡、230㎡楼盘点评：该项目市场定位为市中心，罕有亲水园林庭院，强调新公馆豪门生活；温州大华名豪推广初步思路提案第14页巨力房开商校操场地块占地面积：19106㎡建筑面积：47500㎡楼面地价：6500元/㎡主力户型：130㎡—160㎡楼盘点评：

开发商准备将此物业做成温州市区

极品楼盘，不论在项目品质还是形

象、品牌等建设上都将进行较大

投入，并将引入精装修房概念.温州大华名豪推广初步思路提案第15页东南房开成教地块占地面积：11677㎡建筑面积：23300㎡商业面积:3000㎡楼面地价：6700元/㎡主力户型：140㎡以下楼盘点评：

开发商准备将此物业定位为温州市区

较为稀缺精英版高端物业.温州大华名豪推广初步思路提案第16页金色尚品公寓地理位置：学院路南侧（建行斜对面）建筑面积：10万㎡规划绿地率：38%主力户型：150㎡以上楼盘点评：金色尚品是温州城中纯围合式小区中经典代表。该楼盘在板块内吸引力巨大，表达在其规模大、品质高、规划合理等方面，而其学院板块大小区概念也可算上独树一帜。同时，政府为引导企业树立品牌，也勉励该项目做精装修，成为温州市场品牌楼盘。温州大华名豪推广初步思路提案第17页中瑞曼哈顿地理位置：江滨中路建筑面积：1７万㎡开盘时间：.9月份户型面积：142、172、182、275、322㎡楼盘点评：市中心水岸豪宅，空中别墅设计理念，部分采取精装修方案，配有观光电梯、私家空中花园入户、6米中空客厅、豪华VIP会所，及采取英式管家服务。该项目与本案将有直接竞争。温州大华名豪推广初步思路提案第18页总结区域板块项目标市场关注度和认同度比较高，因为地块属性关系，糅合了学院板块和大南门板块楼盘一些优势并得到发挥；区域楼盘适合做精英、精品、高档楼盘；区域楼盘竞争加上大环境市场影响，对项目推广伎俩和营销方式要求对应提升。温州大华名豪推广初步思路提案第19页需求分析温州大华名豪推广初步思路提案第20页客户类型百分比温州私营企业主55%-60%当地改进型高端客户，二次及以上置业者30%-35%温州郊县富裕者10%-15%本案客户类型与百分比？温州大华名豪推广初步思路提案第21页我们客户需要改进居住他们需要什么？地产因子指数分析地块属性及位置★★★★市政交通便利程度★★周围生活配套完备程度（包含儿女教育）★★★距离上班地点远近★★价格★★★★★温州大华名豪推广初步思路提案第22页建筑格调及外立面★★★★户型设计及产品规划★★★★小区内绿化及环艺规划★★★物业管理及硬件配套★★★★★楼盘主题定位★★★建筑质量确保★★★发展商品牌和实力未定温州大华名豪推广初步思路提案第23页我们能够提供什么？

地块属性？

位于市中心高尚地段，周围配套设施齐全，交通设施便利，地理条件优越！

价格原因？

因为价格受土地成本原因影响已经无法改变，所以我们需要在不增加成本基础上给客户提供更为优良物业！

户型设计和配套？

引进酒店式管理服务，满足高收入成功人士居住需求!

我们能够提供引领城市居住时尚，融健康、休闲与一体高档次酒店式服务豪宅温州大华名豪推广初步思路提案第24页温州大华名豪推广初步思路提案第25页市中心罕有酒店式服务豪宅酒店管理硬件配套配套服务精品概念国际化居住格调与理念

实现星级酒店同时管理酒店式大堂,三梯二户配置,智能卡直接入户,入户花园同四星级酒店休闲\娱乐\餐饮配套共享建筑格调当代，园艺设计高雅我们向高端客户提供温州大华名豪推广初步思路提案第26页本案客户最关心问题住宅品质——项目规划优良，交通动线合理物业管理——客户对优质物业管理服务比较关注，期望得到贵族管家般周到物业管理服务配套设施——本案客户重视物业本身安全性及休闲、娱乐配套建筑格调——国际化居住理念，表达城市异域居住格调，享受国际化居住环境居住品味——在国际化居住环境当中，本案客户会关心他（她）邻居是谁温州大华名豪推广初步思路提案第27页本案现实状况评析从地段属性、建筑规划、户型设计、硬件配套及投资商背景本案都具备做高端豪宅物业特征；原有推广概念不够清楚,营销思绪缺乏连贯性;工地现场及项目形象缺乏包装，豪宅定位未突出；缺乏会所配套，地块占地小，景观资源稀缺；周围竞争物业多，规模体量大，对本案要求有新楼盘理念及较高楼盘品质；户型面积大,总价高，客户针对性很强。温州大华名豪推广初步思路提案第28页推广思绪温州大华名豪推广初步思路提案第29页本案必须准确定位，抢先出售,在竞争激烈市场中，

抢占高端市场消费份额

防止竞争项目影响：面对学院路版块、江滨路版块项目竞争,在众多项目还未成熟推广，本案已进场施工,要抢占销售先机；防止政策舆论影响：5月17日温家宝总理主持召开国务院常务会议，强调深入采取“国六条”有针对性办法抑制房价上涨，有可能对高端物业提升首付百分比；

战略一：抢占先机温州大华名豪推广初步思路提案第30页战略二：全程整合营销工地围墙进行包装，树立房开和项目新形象；在王朝或奥林匹克大酒店大堂租用面积布置售楼中心，便于客户接待及提升项目接待形象；与王朝或奥林匹克大酒店洽谈酒店式管理同时服务及为本案业主打造酒店VIP服务金卡，享受酒店贵宾服务，实现星级酒店配套共享；宣传资料重新设计；温州大华名豪推广初步思路提案第31页战略三：概念先导，