公司新员工成长办法

102/102成长规划目的：新经纪人通过该培训项目，初步了解房地产行业，了解信嘉公司的进展历程和经营理念，认同和接纳信嘉的企业文化。掌握相应的房源和客源开拓方法，熟悉工作流程，掌握差不多销售技巧和服务技巧。本体系是新经纪人快速入门系列课程、培训跟进和店内辅导打算，包含了房地产经纪人必须掌握的知识和技能，从而使经纪人能够有效地掌握时刻，迅速展开工作，制造价值。对象：信嘉连锁店的新经纪人。周期：15天█入职培训培训方式：集中培训(由培训部组织)培训周期：5天█店内辅导目标：将入职培训的内容在辅导期内重新学习一次，并通过口头提问式考核加以监督学习。辅导打算在10天完成。必须与区经理、培训负责人保持沟通。通过《新员后续培训反馈单》的方式实现。辅导打算店经理须交区经理和培训负责人备案。培训负责人监督和支持打算的完成。店内10天快速辅导打算辅导描述：新经纪人进入公司后，通过市场调查和入职培训课程，对行业和公司有了一定的认知，但对房地产知识和技能的掌握还须辅导和培训，在辅导内，店经理作为第一责任人，有责任有义务对新经纪人的成长负责。店经理担任辅导员。辅导员严格按照本辅导打算执行。辅导周期：10天辅导人：店经理培训方式：在岗培训（每天学习1小时）辅导指引:可视学员学习进度适当调整训练时刻每位学员实习工作内容如下（每位辅导员可视具体情况安排）：开闭店流程日常接待及日常工作：接待，联系客户，推举房源，约看房旁听经纪人洽谈适当协助洽谈工作熟悉签单流程熟悉权证及综合治理部门的各岗位负责人了解物业交验程序各类报表的完成每天例会：强调学习重点、回忆前一天产生的问题进行探讨并改进(学员的每一次看房,都要向其它组员讲述，并提出各自看法)；辅导员依照组员不同意见，总结并加以分析。每一次签单过程（不论成功、失败）都从中讲出成功与失败的理由，并加以分析，从中学到经验，不断提高自己。以上如有非正常情况，需运用模拟演练：如合同签署。请训练师预备好案例及三证等相关材料，让学员模拟签单（可结合训练师经验和公司现行政策及市场状况）店内辅导打算第1天（时刻：月日）任务1：介绍同事形式：店会议负责人店经理签字：任务2：安排座位、电话、文具、销售工具负责人店经理签字：任务3：连锁店各种设备和业务资料的领用及使用负责人辅导人签字：任务4：介绍岗位描述和差不多工作安排负责人店经理签字：任务5：店经理指定新经纪人的辅导员(带训师)负责人店经理签字：任务6：指定新经纪人10天辅导打算辅导员签字：任务7：参加业务会议任务8：填写时刻承诺书负责人店经理签字：附：《成长打算表》让我们一起接着来打拼——15天新职员成长打算表姓名部门差不多信息1.您目前所在地:2.常用联络方式:3、团队介绍：店经理（）连锁店（）我想成为一个什么样的人我想做一个（）（）（）的人。我认可下列价值观（确认请在后面打对号）1、有付出才能有收获。2、成功者永不放弃，放弃者永不成功！3、天下大事必做于细，天下难事必做于易。4、其他：我的座右铭我的奋战目标（时限：15天）整体目标：销售收入销售额看房量有效成单数15天内我必须掌握如下技能1、熟悉业务知识，并能熟练运用；2、单独带看房3、熟练接待客户4、简单谈判5、成交我目前的优势和已具备的技能我目前的困难、不足和挑战其他期望你希望得到什么样的锻练？你对我作为你的导师有什么期望？你如何样才能学得最好？通过操作？听讲？阅读？观摩？依旧经历？向你反馈信息的最佳方式是什么？你的其他期望（需要什么机会）我的承诺这是我在导师的关心下用心设计的成长打算，我会对我们选择和承诺负责。我会全力以赴去做，我相信15天后我是全新的我。我一定坚守承诺、坚持不懈、势必达成!!填表日期：承诺人：导师寄语签字你不是一个人战斗，我们是相亲恩爱的一家人，一起加油！！！该打算书新经纪人需在辅导员引导下完成．第2天（时刻：__月日）任务1：开闭店流程辅导员签字：任务2：店情况介绍负责人店经理签字：任务3：拓展商圈楼盘分析介绍辅导员签字：任务4：商圈内竞争对手分析辅导员签字：任务5：布置下班后作业——复习《房地产基础知识》2天完成辅导员签字：任务6：向辅导员汇报上一天的工作辅导员签字：附注：＜房地产基础知识＞讲解：房屋的差不多概念：土地的来源：土地分为划拨、出让两种。过户时土地性质为“划拨”的需缴纳土地出让金。集体所有制土地和小产权的关系。出让年限：（不包含专门情况）居住用地：70年；工业用地：50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地:50年；商业、旅游、娱乐用地:40年；综合或其他用地:50年。面积：套内使用面积：指室内实际能使用的面积，不包括墙体、柱子等结构面积。（可利用空间面积）套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙风光积+阳台建筑面积建筑面积=套内建筑面积＋公摊面积1、公摊面积：电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和治理用房的建筑面积；2、各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50％.自用的按墙体头羊面积的100%。3、阳台面积的计算：半封闭50%全封闭100%露台赠送4、阁楼面积的计算：高于2.2米部分的水平投影面积容积率：反映土地利用程度、使用强度及其经济性的技术经济指标容积率=小区建筑总面积÷小区用地面积建筑密度（建筑覆盖率）=小区内建筑物基底面积之和÷小区用地面积出房率（得房率、使用率）=套内使用面积÷建筑面积一般：多层住宅为85-91％小高层住宅为72-76％高层住宅为76-82％商业、办公楼为55-70％住宅进深--实际长度。住宅开间--实际宽度层高：本层地面到上层地面的高度净高：本层地面到本层天花板的高度存量房--是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。(二手房)增量房--指由开发商建筑的新上市的商品房房地产三级市场：一级市场：土地交易市场二级市场：商品房开发市场（增量房市场）三级市场：二手房及存量房交易市场五证两书：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售许可证（预售许可证）、住址质量保证书、住宅使用讲明书。期房、现房和准现房的区不入伙（交钥匙）各种不同标准的房屋分类：【商品房】开发商开发的以商品价出售的房屋，含成本和利润两部分。【房屋产权】房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也确实是房屋各项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。【共同共有房产】共同共有房产：指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。【共有房产】共有房产：指两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权。【国有房产】国有房产分为直管产、自管产、军产、宗教产三种。【集体所有房产】是指都市集体所有制单位所有的房产。即集体所有制单位投资建筑、购买的房产。【私有（自有）房产】是指私人所有的房产，包括中国公民、港澳台同胞、海外侨胞、在华外国侨民、外国人所投资建筑、购买的房产，以及中国公民投资的私营企业（私营独资企业、私营合伙企业和私营有限责任公司）所投资建筑、购买的房屋。其中部分产权：指按照房改政策，职工个人以标准价购买的住房，拥有部分产权。【公房】国家和单位投资建设或购买的，产权属国家或单位所有的住房。【房改房】以成本价购买的公有住房。【单位产权房】单位产权房是指产权属于单位所有的房屋，也称系统产权房、系统房【转让受限的房子】房主正在服徒刑,一些专门的房子,景观花园(不许卖租给外籍人)。各种房型的介绍：二室，一室，都包含哪几种:二室：偏单，中单一室：直门独、宽直门独（厅≧8㎡）、中独、偏独、葫芦独（葫芦独和刀把独）等“偏”和“中”的区分原则：是否能有空气对流。独单和中单、偏单不是一个概念范围内的。附：房型图中独1中独2朝向的介绍：朝向共分为：南北、东西、阳面、阴面、东照、西照、金角、银角、铜角、铁角一般各种平面图差不多上按上北下南左西右东的顺序来。金银角的介绍：按照住宅层数分类：低层1——3层多层4——6层中高层7——9层高层10——30层超高层30层以上按照住宅承重结构所选用的要紧材料所分类：【砖木结构】：要紧承重构件是用砖、木做成。其中，竖向承重构件的墙体和柱采纳砖砌，水平承重构件的楼板、屋架采纳木材。这类建筑物的层数一般较低，通常在3层以下。古代建筑，1949年往常建筑的城镇居民住宅，20世纪五六十年代建筑的民用房屋和简易房屋，大多为这种结构。【砖混结构】：这类建筑物的竖向承重构件采纳砖墙或砖柱，水平承重构件采纳钢筋混凝土楼板、屋顶板，其中也包括少量的屋顶采纳木屋架。这类建筑物的层数一般在7层以下，造价较低，但抗震性能较差，开间和进深的尺寸及层高都受到一定的限制。因此这类建筑物正逐步被钢筋混凝土结构的建筑物替代。砖混结构中可拆改的部分是那些？不传力的12墙及门连窗的部分。【钢筋混凝土结构】：这类建筑物的承重构件如梁、板、柱、墙（剪力墙）、屋架等，是由钢筋和混凝土两大材料构成。其围护构件如外墙、隔墙等，是由轻质砖或其他砌体做成。它的特点是结构的适应性强，抗震性能好，耐久年限较长。从多层到高层，甚至超高层建筑都能够采纳此类结构。钢筋混凝土结构房屋的种类要紧有：框架结构、框架剪力墙结构、剪力墙结构、筒体结构、框架筒体结构等。【钢结构】：这类建筑物的要紧承重构件均是用钢材制成。其构造成本较高，多用于高层公共建筑和跨度大的建筑，如体育馆、影剧院、跨度大的工业厂房等。【其他结构】是指凡不属于上述结构的房屋都归此类。如竹结构、砖拱结构、窑洞等。按照住宅平面布局分类：可分为：点式（墩式、塔式）住宅、条式（板式）住宅，回型住宅等阻碍房价的因素有：地点,交通,购物,房龄,朝向,装修,配套,临街,小区环境,周边学校,房型、产不等。楼层（一层、二层、中间层、次顶层、顶层）楼层的优略分析第3天（时刻：月日）任务1：工作流程介绍辅导员签字：任务2：联络10朋友和以往的同事辅导员签字：任务3：熟悉本区域内小区摆位图辅导员签字：任务4：布置下班后作业——复习《租赁知识》2天完成辅导员签字：任务5：向辅导员汇报上一天的工作辅导员签字：附：与朋友和前同事联络模版模版一——您好，好久没有联系了，您好吗？——我现在在信嘉房地产工作，是天津滨海新区信誉度最好的房地产服务公司，要紧从事房地产中介服务！比如关心那些查找办公地点的公司，或查找居住场所的人士找到他们所需要的写字楼或公寓。……——假如你有朋友需要这方面的信息或服务，记得介绍我给他。……——给你留一个我的联系方法……——保持联系！模版二——“您好，大刘，我现在信嘉房地产工作。你听讲过吧!对，是滨海新区这边最好的房地产中介品牌。尽管我往常没做过房地产工作，但我们有特不行的培训体制，我也同意了培训。应该讲，培训特不系统。今后，假如你自已或你的朋友要想买房或租房，请让他跟我联系我确信会给他最好的服务。以后咱们再聊，感谢!”模版三经纪人：你好!王小姐在吗?……是我，小陈！朋友：你好，最近如何样?经纪人：我刚刚换了工作，在信嘉房地产公司，做房地产中介的。朋友：噢，是“信嘉”房地产连锁店里吗?我在开发区好多地点都看到过你们的店铺。经纪人：对对，没错，我们是滨海新区最好的房地产中介品牌，而且我同意了专业培训，店里还有专门的房源信息系统搜索查询。你有什么认识人或朋友想买卖房或租赁，都能够来找我，让他们给我打电话吧。朋友：行啊，周围有朋友有需求的话，我让他们直接找你。经纪人：多谢，多谢，有时刻一起吃饭。BYE-BYE！房屋租赁业务房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。租赁业务收费标准列表如下业务类型地区月租金（元）出租房主佣金承租客户佣金租赁塘沽区XXX元月租金的50%月租金的50％开发区1个月租金以上佣金具体由谁担负，可由业主和客户自行协商而定，但在合同中必须注明。附注：＜租赁知识＞的讲解租赁业务租赁业务-交易流程图房源登记及录入系统及时记录客户信息连锁店人员分到房源后，须及时跟进；房源登记及录入系统及时记录客户信息连锁店人员分到房源后，须及时跟进；经纪人分到客户后立即配对，4小时内联系客户；业主、客户咨询三方签署物业交验单三方签署物业交验单合同存档签订租赁合同物业交验承租方带身份证、首期租金及押金出租方带身份证、产权证、共有权人同意出租证明客户中意，通知双方，并约定签约再推举约看房，带客看房经纪人带客看房后反馈房主看房结果，并在系统中填写房屋状况信息进行配对，推举房源或客户不中意签署看房确认书收取租赁服务费交到财务部填写费用单客户治理1、将客户信息详细登记在笔记本中，按时回访；（250效应和后端营销）客户联系经纪人在4小时内联系客户并推举租赁房源，并作好客户评价：A类：意向明确、较急的客户，应每天联系后反馈B类：意向不明确、需要去变通的客户，应每三天联系后反馈C类：潜在客户、需要改变的客户，应至少隔七天联系后反馈J类：假信息客户（其它中介）F类：失效需放弃客户（已租、不需要租的）亿遨ERP系统中房源维护经纪人将出租、出售房源信息录入到ERP系统中，按时回访；房源所属经纪人依照ERP系统，对所属房源至少每周回访一次；如房源所属经纪人2个月内未回访，则其他经纪人回访后可将房源修改至自己名下。合同治理1、双方所需携带的资料出租方必带：身份证原件留存复印件、房本原件（购房合同原件）留存复印件、如有托付人需要提供托付人身份证原件留存复印件、托付书（托付书需房主本人签字并加盖手印）承租方必带：本人身份证原件留存复印件及相应的首期租金、押金。如有托付人需提供托付人身份证原件留存复印件、托付书。客户入住时补交身份证复印件。2、签合同的差不多制度产权不清晰的均不可签署合同；合同上客户签字的姓名应与托付代理协议上的签名需保持一致，如发觉不符，则要求他（她）重新再补签一份托付代理协议。房产人，出租人，身份证应为同一人；如不为同一人，则需要出示托付书和相关身份证明。合同双方签字必须为房东客户本人的亲笔签名或是合法的授权托付人。经纪人应将产权证编号摘入合同中。如有双方协商需修改或补充条款，则合同上修改或补充的地点，须三方按手印认可。如有补充条款，须区经理同意；不得擅自对客户做任何合同之外的承诺。物业交验：经纪人与出租方、承租方应同一时刻在房屋内三方一起完成物业交验并详细填写房屋交接单；房屋内家具家电是否完整、能否正常使用，记录水表、电表、煤气表等的使用度数；明确有线电视、宽带、物管费（卫生费）的承担责任，勿忘空调加氟的加液责任。第4天（时刻：月日）任务1：电话沟通技巧辅导（一般客户、意向客户）负责人店经理签字：任务2：联络5位房主询问房屋情况辅导员签字：任务3：验房操作——成功验房2套辅导员签字：任务4：口头提问式考核《房地产基础知识》辅导员签字：任务5：布置下班后作业——复习《房屋买卖知识》2日内完成辅导员签字：任务6：向辅导员汇报上一天的工作辅导员签字：附注：＜买卖知识＞讲解：买卖业务佣金收取：买卖代理服务费应收卖方服务费应收买方服务费成交价格1％成交价格1％托付贷款服务费600元/宗居间业务（自配对成交）成交价格1％抵押贷款服务费贷款额的2%私产房过户相关费用：契税契税标注各区指导价：塘沽：9800元/平米开发区：12239元/平米纳税标准额度：市场指导价以下，房屋面积在90㎡以下，首次购房，纳税价格×1％市场指导价以下，首次购房房屋面积在90-144㎡，，纳税价格×1.5％市场指导价以上，非首次购房、房屋为非一般住宅，纳税价格×3％（商用房）注：一般住宅：满足三个条件1、小于或等于144平米2、容积率小于13、过户价格高于指导价。缺一个条件差不多上非一般住宅。全额营业税征收对象：房屋出售方即：房屋所有者征收标准：不超过5年的住房，收纳税价格的5.65%差额营业税征收对象：房屋出售方即：房屋所有者征收标准：5年以上的非一般住房，收取差额部分的5.65%，商用房。个人所得税征收对象：房屋出售方即：房屋所有者征收标准：5年以内、售房人家庭非唯一住房的收全交易额的1%。个税减免规定：超过5年，同时该产权人家庭名下没有第二套住房的免收个人所得税。私产房过户贷款相关费用如下图所示：（过户费用含营业税及个人所得税）一次性贷款土地出让金（土地性质为划拨）成交价*1%成交价*1%图纸费（开发区免收）20元20元住房所有权登记费80元（商用550元）80元（商用550元）住房所有权登记费(抵押)无80元（商用550元）房产转让手续费（商用18元/平米）建筑面积*6元(买卖双方各3元)建筑面积*6元(买卖双方各3元)评估费无评估价*0.5%担保费无见担保费计算按揭贷款评估－－评估的概念：评估是指专业的注册评估师对某一交易房屋，就其房屋面积、朝向、楼层、结构、新旧程度、环境等情况综合分析，得出的该房屋在某一时期的市场价值。抵押评估：由买方出具评估所需资料：交易产权证原件、土地使用证原件或天津市房地产权证原件及复印件，双方身份证复印件。评估的费用：评估价*0.5%（高于100万部分价格0.25%）按揭的概念—银行向自然人发放的用于购买二手交易住房的贷款申请人应具备的条件年满18周岁的自然人有按期偿还本息的能力能提供符合法律规定的房屋转让合同按揭所需资料贷款人夫妻双方身份证、户口本、结婚证、楷体方章、收入证明、银行流水、首付款监管凭证；原件及复印件按揭贷款费用明晰：A、评估费：评估价*0.5%B、抵押登记费：80元C、担保费：担保费速算系数*贷款额注：C项在操作时依照具体情况，可免担保公积金组合贷款（建设银行）相关费用：A、评估费：评估价*0.5%B、抵押登记费：80元C、担保费：所有公积金贷款一律走津房担保担保费=担保费速系数*贷款额，最低300元A、公积金贷款年限（1）贷款年限：最高20年（2）借款人年龄+借款期限不得超过男65,女60(已过生日多加1岁)贷款缴纳担保费（津房担保）（3）房龄：不限（房龄加贷款年限不超过40年，房龄尽量操纵在20年以内，幸免担保公司拒绝担保）注：公积金必须连续缴存12个月，同时贷款当月上一个月公积金到帐。B、公积金贷款额度（1）本市公积金贷款额度a、{[月缴额/（单位缴存比例+个人缴存比例）+月缴额/2]*0．4}*12个月*贷款年限【注】：借款人工资总额=月缴额/（单位缴存比例+个人缴存比例）b、贷款额度=评估价格*贷款比例最高70%c、贷款额度=最高金额40万(有补充公积金的可达到50万）d、夫妻公积金合贷封顶可达60万（有补充的可达到70万）注：以上几个条件取最低值组合贷款：1、评估价格*70%（首套）还款方式等额本息还款—每月所还本金利息的和相等（前五年还的差不多差不多上利息）等额本金还款—每月所还本金相等，利息逐月递减（合适）注意事项贷款人应足额连续缴满1年以上（含一年）视贷款银行而定；涉及未成年人不同意做贷款。私产交易所需资料：外地户口仅限在津拥有一套住房；本地户口在津不同意购买第三套住房；一次性过户资料买卖夫妻双方均提供：身份证原件、户口本、结婚证，必须在有效期之内，原件及复印件；卖方另提供：天津市房地产权证、相关银行帐户存折原件及复印件一份、购房发票、契税发票；公积金贷款所需明晰：买方：贷款人及配偶双方的有效身份证、户口本、图章（正揩字）、结婚证、公积金卡（本月打的查询单）、首付房款资金监管凭证、评估费（按房屋成交价0.5%收多退少补），买卖协议原件8份。卖方：建行个人结算账户活期存折、产权证、土地证或天津市房地产权证（产权证出证日期不足5年的提供购房契税票或购房合同）、产权人（共有人）的有效身份证、户口本、图章（原件及复印件）注：如贷款人是外地户口；需提供天津市有效期的暂住证。、第5天（时刻：月日）任务1：验房操作——成功验房2套辅导员签字：任务2：业务开展——房源和客源电话跟进(20通电话)辅导员签字：任务3：口头提问式考核《租赁房管知识》辅导员签字：任务４：布置下班后作业——复习《经纪人日常工作》2日内完成任务5：向辅导员汇报上一天的工作负责人店经理签字：任务6：与店经理沟通(以后每周一次)辅导员签字：附注：＜经纪人日常工作＞讲解：房地产经纪人的工作方法1．整理：将房源资料和客户资料系统化地归类，便于查找或经历。2．要有工作打算：每一次的出击要理清先后步骤，作好时期性系统的安排。每天要理理自己的思路，对一天的工作进行总结，对改日的工作做到心中有数，凡事做得明明白白。3．多记、多写、多备一份资料、多走一步路、你就会有备无患。4．针对自己的性格特点，找对工作方法，扬长避短，同事间取长补短，扩大自己的工作范围，提高业务能力。5．专业知识丰富、行情熟悉、销售技巧的灵活运用，是你努力的方向。6．工作中要分清主次，找对重点。通过信息筛选、猎取有用的业务信息后，应当立即行动，通过一定的渠道采取适度的方式，选择有意向的目标客户，进行有效的业务接洽。并争取同意托付。7．真实的汇报业务或工作情况，便于他人对症下药，起到“药到病除”的效果。8．成为客户的朋友，取得客户的信任。与客户接洽中自始至终要给予顾客信任感,假如客户对你没有信任,其业务是无法进行下去的.9．有准确的主见，并能引导客户。房地产经纪人在与客户初始接触时，应设法尽快摸清对方底牌，才能对症下药。当机会到来时候，假如不能尽快锁定对方，情况随时都会发生变化，而是去商机。10．不要轻易的下结论，凡事多方考虑，不管对客户、对同事，出了问题首先要解决问题，再从自己身上找缘故，不要把责任推给对方。11．出门7件宝：通讯工具、纸、笔、名片、计算器、公司介绍、格式文本。一、开店挂工牌及穿工装1)统一的工作服能代表公司整体形象及素养,更能让客人留第人个好印象,让客人减少抗拒感,因为好的开始等于成功了一半.2)打开设备并检查；对店内的设备设施检查，如有损坏及时报修，保障店面的正常营运3)打扫店内外地面卫生；对店内外地面清扫并拖地，检查卷闸门或是店外门柱上是否有非法小广告。4)预备好业务资料；店内业务资料检查并预备，如数量不够及时申领5)打开电脑及电灯；保证店内照明，电脑在打开后，确保能上网。6)擦拭店内所有桌面及店内设备表面；7)检查饮水机清洁并注意水量,预备好一次性水杯；饮水机水量不充足时应及时叫水8)擦拭玻璃。9)电话报岗及查看留言板信息职员早上到店后必须等待公司行政部电话查岗，并逐一报岗，以便计算职员考勤，严禁代考勤。察看留言板信息，及时了解新政及公司政策或业务进程二、营业前的预备工作上班前要自问一下自己：“今天我要做什么？”到连锁店后与同事和经理互问：“早上好！”坚信有好的心情，工作会更用心。上机查新房，跟进业主，第一时刻掌握最新资源，若是优质房源，应写在留言板中，告知连锁店同事（明白得我帮人，人帮我的道理）剪报、看报，留意行家广告，做到人有我有，人有我新,人无我亦有。时刻谨记：“主动出击，才能争取成交”的道理。接待客户如何样正确对待你的客户？学会爱护自己的客户，不让不人抢走嘴严：通过不人讲话能够了解其它客户或对手信息。同时自己嘴要严，幸免让其他经纪人听到。眼尖、耳听：听其它同事如何样与客户交谈，看他们如何做。做好笔记，后面咨询。选择合适的谈判地点多了解客户的真实需求，多想“什么缘故”，正确引导客户的购买思维。看得见的缺点事先提醒，优点事先不要强调太多对待客户的口诀：讲之以理，动之以情，逼之以力，系之以约【店面接待】热忱亲切的微笑，当客户光临店面时在橱窗前停留30秒以上，应主动出门迎接保持良好的精神面貌热忱亲切的微笑目光凝视，主动打招呼：“欢迎光临信嘉房地产”及时问候并自我介绍请客人入座，并倒水“您好，请坐，请喝水”“您好，我是***”，并双手递上名片服务要适合个性，幸免机械化征询并了解客户需要（1）“请问，您需要哪些关心？”（2）引发沟通，确定客户意向，并用心倾听（3）总结客户需要四、满足客户需要（1）上机为客户查询，并积极配对房源（2）帮客户填写相应表格（3）依照托付书重复顾客登记的信息，检查要点，确认准确性。（4）适时提供资料介绍公司及服务佣金（5）紧急（要看房）客户处理，如：当场配对成功，立即为客户联系房东看房；（6）若有需要，进一步征询客户意见（7）为客户提出合理的建议（适度谈天拉近亲切感）五、确定客户中意并致谢（1）提出问题，确定中意（2）若有需要，及时跟进（3）礼貌送客，表示感谢顾客离开时，请您离开座位，送至门口，表示感谢并欢迎顾客再次光临“特不感谢您的惠顾，欢迎您常来。”或“感谢，欢迎您下次再来，再见。”六、及时清洁（1）在顾客离店后，应及时做清洁（2）丢弃客人用一次性水杯（3）整理展示架（4）清洁设备（5）清理桌面（6）清洁地面（7）以良好的环境迎接下一位顾客的光临【电话接待】（1）热忱态度，接听电话a电话在响三声之内，尽快拿起话筒，报上店名“您好，信嘉房地产！”b表明自己乐意关心对方“请问，您需要哪些关心？”（2）邀请对方讲出姓名a邀请对方道出姓名，然后用姓名称呼对方，会令对方感受更亲切b不要直呼对方名字，尊称“先生或小姐”（3）记录口讯在电话附近要预备纸和笔：一边接听电话，一边用笔记本记录顾客提出的问题。（4）弄清及确定信息a确定顾客意向，并积极倾听b幸免误解顾客的意思，确认信息按托付书，询问顾客要点，并准确记录顾客信息重复顾客登记的信息，检查要点，确认准确性：“我再重复一遍，…是如此吗？”5）立即行动a向顾客介绍公司及服务佣金，回答顾客问题，主动提出合理的建议（变通）b向对方讲明你将会做的跟进行动“我公司在开发区开设了多家连锁店，假如您不方便光临店面，也能够做电话登记，这是免费的服务。登记之后，我公司经纪人将在24小时内与您联系。”（6）取得对方同意你的行动（7）以礼貌用语圆满结束对话：“特不感谢您的垂询，假如方便，也欢迎您光临我们的连锁店，再见。”（8）在对方挂掉电话后，再放下听筒1、接待客户时要注意自身形象，笑容亲切、有礼貌、精神状态良好、保持良好的心情2、接待客户中的注意事项：有问必答讲话中肯了解客人资料，如职业、购买目的、面积大小、多少人使用、选房缘故、是否在其他中介登记、对这区的熟悉程度等等；谈话时注意不要给对方太大的压迫感，让客户感到放松，看起来是在和朋友谈天的感受；留意自己讲过的话；谈话过程中要注意倾听，适当发问；（适当利用37法则的前半段）3、安排看房，详细介绍房源，解释价钞票，索要联系电话.(目的：了解客户的初步需求，留下他多种联系方法，确定带看房源和时刻。)注意：每当有客户登记房源时，经纪人必须填写新房源登记表，输入电脑供同事查阅。当填写新房源登记表时，所有资料必须填妥清晰，以免最终阻碍经纪人自身查盘工作。四、业务工作（可不展开讲解）•开发信息•跟进业务•验房、看房•磋商洽谈•签订合同•售后服务总结报表：：总结当天的工作情况和业绩情况，制作日工作报表；找出自己在业务上的机会点。闭店工作检查当日信息是否输入亿遨ERP，经纪人日常工作报表是否填齐打扫卫生、收好资料；（改日早上给同事一个好心情）将电脑、电灯、空调、饮水机等所有办公设备关闭断电；检查灯箱定时器是否正常运行；抽屉和柜门锁好，关闭照明灯，锁好店门离开。第6天（时刻：月日）任务1：接待服务5步骤的标准操作流程辅导员签字：任务2：业务开展——房源和客源电话跟进(20通电话)辅导员签字：任务3：验房操作——成功验房2套辅导员签字：任务4：介绍区域地名及相关物业（熟记6个区域地名，并清晰每个区域地名的四周配套）辅导员签字：任务5：布置下班后作业——复习《微笑服务礼仪》负责人辅导员签字：任务6：向辅导员汇报上一天的工作负责人辅导员签字：附注：＜微笑服务礼仪＞讲解：仪容仪表礼仪：◆公司职员必须仪容端庄,整洁.具体包括五个细节.1.头发应该经常清洗,保持清洁;男职员头发不宜过长.2.指甲不能太长,应经常洗剪.女职员尽量使用淡色指甲油.3.男职员胡子不能太长,应经常修剪.4.保持口腔清洁,无异味.上班前不能喝酒或吃有异味的食品5.女职员化妆应给人以清洁健康的印象,不宜浓妆艳抹,不宜用香味浓烈的香水.◆工作场所的服装应清洁,方便.具体要求如下1.衬衣(蓝色.白色)其领子与袖口不得有污渍.2.皮鞋鞋面应保持清洁,如有破损,应及时修补,不得穿带钉子的鞋.女职员的凉鞋不宜露脚指,尤其是在访问客户的时候.3.女职员要保持服装淡雅得体,搭配得当,不宜过分华丽.4.工作时不宜穿太长或过分臃肿的服装.◆在公司内,职员应保持优雅的姿势和动作.具体要求如下:1.站立的时候,两脚脚跟着地,腰背挺直,自然挺胸,颈脖伸直,目光平视,使人能看见你的面孔.两臂自然下垂,不耸肩,躯体重心在两脚中间.2.在会见客户或出席仪式等站立场合,或在长辈,上级面前,不得把手交叉放在胸前.3.坐下后应尽量坐端庄,把双腿平行放好,不得傲慢地把腿向前伸或向后伸,或俯视前方.4.公司内与同事相遇,应点头行礼,表示致意.8.走通道,走廊时要放轻脚步;在走廊里不能一边走一边大声讲话,更不得唱歌或吹口哨.9.在通道,走廊里遇到上司或客户要礼让,不能抢行.现场接待礼仪：站立的,微笑的面对客户“您好！欢迎光临！”“您请坐！”（同时给客户倒水）。“请问有什么能够帮您的?”“再见，您慢走！”（送客人到店外并上车）电话沟通礼仪：来电：3声内接听电话.“您好！信嘉房地产！”（面带微笑）致电：“您好！*先生（*小姐/姐），我是信嘉房地产的***，您现在讲话方便吗？面带微笑地交谈,我们相信:电话另一端的客户一定能感受到。名片礼仪：名片应先递给长辈或上级把自己的名片递出时,应把文字朝向上方,一边递交一边清晰地讲出自己的姓名.接对方名片时,应双手去接,拿到后,要立即看,正确记住对方姓名后,将名片收起.对收到的名片,要妥善保管,便于检索.第7天（时刻：月日）任务1：业务开展——房源和客源电话跟进(20通电话)负责人辅导员签字：任务2：验房操作——成功验房2套负责人辅导员签字：任务3：设施设备的日常维护负责人辅导员签字：任务4：口头提问考核——《经纪人日常工作》负责人辅导员签字：任务5：布置下班后作业——复习《人事制度、财务制度》负责人辅导员签字：任务6：向辅导员汇报上一天的工作负责人辅导员签字：附注：＜人事制度＞讲解：经纪人作息时刻：1.上班时刻：08:30－19:30（单休）2.上午：12:00－13:00为午餐时刻值班时刻：19:30-20:30

考勤制度：考勤方式：每天早晨8:30电话报岗；迟到、早退，一个月内第一次罚款20元，第二次罚款40元，第三次罚款80元，迟到超过3次者，扣除当月工资50%；无故旷工者，旷工一天罚款200元，情节严峻者直接辞退；公司假期：病假事假婚假产假丧假哺乳假请假制度：请假流程：请假2-3天者（包括休假与请假的连续累计天数），须本人提早3天至行政部门填写请假单，并由区域经理签字批准后方可休假，假期结束同时，须本人向行政部门进行销假，否则将不予计入正常考勤；请假3-7天者（包括休假与请假的连续累计天数），须本人提早一周至行政部门填写请假单，并由区域经理签字批准后方可休假，假期结束同时，须本人向行政部门进行销假，否则扣除当月工资的50%；请假超出7天者（带薪休假除外），按照不同岗位的离职申请时刻提早办理离职手续，销假按照新入司职员标准重新办理入职手续，当月工资及奖金延后一个月发放，否则当月工资及奖金一律不予发放；店经理及以上级不的治理人员，如遇非直系亲属（或配偶）涉及到以上长期请假者，均不予准假，极专门情况本人按照以上流程直接向总经理批示；以上假期如涉及突发状况，务必安排代理人填写请假单，否则一律按照旷工处理；职员休假、请假及工作时刻以外发生任何意外事故，均由个人自行负责，与公司无关。薪金制度：工资、提成：工资发放方式：工资卡（华夏银行）提成发放方式：现金工资、提成发放时刻：工资每月十五日、提成每月二十五日计薪周期：每月1日至月末1.所有新人到店，需及时办理华夏银行工资卡，并本人报送姓名、银行卡复印件至人力资源部人事专员处(报送时刻最晚不能超过当月底)，凡未及时报送卡号的职职员资转到下月发放。2.必须使用本人身份证办理华夏银行工资卡。福利制度：五险：医疗保险、养老保险、失业保险工伤险、生育险入职正相关规定：所有需入职人员，必须先培训，考试合格后入职!请假需得到相关人员批假后方可休假!相关权限请认真阅读请假条备注。除法定节假日、病、事假外，其他假期均为转正后方可享受!人员入职、离职、调动等情况发生各部门须在当日报知人力资源部，调动需得到人力资源部同意后方可调动，否则相关工资、提成计算以调动前为准!所有未及时报知人力资源部的人员产生的工资、提成等未报送部门责任人自行解决!如有倒休，只限本月内发生的倒休有效，过月无效!薪酬待遇：试用期:见习经纪人：2000+提成转正后：初级经纪人:2300+提成转正及晋升：新入职经纪人3个月内考核业绩5000元，否则淘汰。入职手续：请在办理入职手续时携带以下资料：身份证原件和复印件；学历证原件和复印件；一寸照片两张；其它规定：1.入职所填报的资料必须使用身份证上的合法姓名。2.开通亿遨ERP权限必须要是用身份证上的合法姓名。3.凡使用非身份证上名称的工资不予认定。附注<财务制度>讲解:签约：经纪人如有意向客户需要签约，统一将客户、房主约到公司总部，由签约专员统一签订合同。业绩确认：经纪人签完合同后将收取的业绩佣金交到财务部并填写《托付代售费用单》，费用单上详细填写合同编号、签约日期、房屋地址、成交类型、收取各项费用明细、房源照片钥匙分成人等信息，填写完毕后交由财务人员登记，同时在ERP系统中公布成交论坛，公布论坛格式为：房屋地址+成交类型+收取费用+分成人。业绩计算:按实收佣金的20％计算房源分成经纪人业绩，以实收佣金扣除房源分成后作为成交经纪人业绩。（其他情况详见公司规定）

例：成交价100万元，应收佣金10000+10000+600＝20600元。

房源经纪人业绩：(10000+10000)*20％＝4000元

成交经纪人业绩：20000-4000+600＝16600元

实收的评估费及其他代办费用扣除成本后计入成交经纪人个人业绩，不分成提成的发放讲明:提成每月25日发放！当月实收的租赁业绩当月实收的买卖业绩当月实收的其他代办业绩第8天（时刻：月日）任务1：商圈内竞争对手分析负责人辅导员签字：任务2：接待模拟演练负责人辅导员签字：任务3：业务开展——房源和客源电话跟进(20通电话)负责人辅导员签字：任务4：辅导<信息开发>负责人辅导员签字：任务5：向辅导员汇报上一天的工作负责人辅导员签字：附注<信息开发>讲解:开发信息的方法:开发客户：上门、电话、介绍、网络、媒体、派单、贴条。注意事项：意与客户自始至终保持像朋友一样的关系。②了解客户真实的购买缘故、专门的要求（朝向、楼层、学区、户口等）。③留下客户更多的联系方式。④尽快给客户联系等看房，哪怕临时手中无合适的房子。⑤讲清取费标准。开发盘源:上门、电话、介绍、网络、媒体、陌生访问、派单、贴条。等注意事项：不管以上任何方式开发的盘，尽量多向业主了解房屋差不多信息及售房缘故。②房屋的权属必须清晰了解。③留下更多的联系方式。④讲清收费标准。上门客户：经纪人在接待上门客时，应站起自我介绍，然后递上名片，请客人就坐，其他同事帮忙奉上茶水，当倾听过客人对物色房源听要求，如：坐落之片区，房源名称，预算购入价钞票，面积，自住或投资，何时需要搬到里面去，是否换楼等（因为开始时对客人之要求清晰明确，日后作房源配对时则更易掌握）。了解客户初步需求：预算、地段、房型,用途,价钞票,购买方式,时刻。注意：初步接触客户，应学会倾听，了解大的方向。求购的范围。了解大的方向，任何人都喜爱又廉价又好的房子，但一上来范围太大会导致为客户选取房增加困难，找不着北；范围太小又容易框死自己的推举房源，结果为其它公司做了铺垫。多听客户讲，对方只要情愿讲，不轻易打断不人的话，但注意不只顾着听客户讲，在适当时要插入你的问题，问题要有针对性，但切忌留于形式化，便于更详细的了解客户的方法。求购的要求、朝向、面积、楼层、价位、有无专门要求、使用人数及更多的联系方式。了解客户初步需求：预算、地段、房型。注意：初步接触客户，应学会倾听，真实的求购缘故。（什么缘故购、为谁购、或投资）签客户求购/求租托付书：做到不落痕迹、自然，切忌兴师动众，让客户产生防备心理，协议上必须有求购方的签字。讲清收费标准及全部购房过程。职业、投资、自用，是否和其他业务员或行家看过房，对求购区的熟悉程度。留下多种联系方法：公司电话较被动，尽可能多要些联系方式，便于随时能找到你的客户。其他提问要点，经纪人必须向客人提出：客人有否跟过其他中介公司看房，是否本区居民，办公地点在附近吗？了解客户多一点，倘若客户曾经跟不的中介公司看房，应向客户表示为节约时刻，请客户出示之前跟不家中介公司“看房书”作参考，已看过的不再重复，未看过才介绍，客户通常为节约时刻，都会乐意出示的，如此我们可了解竞业公司房源情况及做出相应行动。经纪人在得悉客人之要求后，应即时约业主安排看房，就算未能约到客人要求的房型，都要介绍类同而价钞票相若的房源予客人作比较，用以更清晰客人之喜好（包括房型朝向，环境配套，装修陈设等）假如未能当日约到，则应另约时刻，尽快做出安排，因为客户既然能抽空到本公司，便相信公司提供的房源及资讯能满足他，倘若未能如其所愿，客户便会到其他中介公司了。（一些客户经常不是专门清晰自己的真实需求）4、注意事项：⑴通过短暂交流,了解客户的购买意向；⑵在最短时刻内让客户能看到房，目的是给他一个关于我们的信心(哪怕出租房)；⑶与客户建立初步的信任关系。广告客（来电公司）顾客来电的缘故分析：有具体需求（可按上门接待客户一样具体了解需求）、了解看到的具体房源是否真实、咨询（及时回答相关问题，同时询问是否有购房或出售需求）。接待广告电话难点在于不能形象明白对方的神情变化，但同样能够通过声音来辨不对方的内心过程，在过程中小心求证，大胆设想、主动出击。最终目的——让客户留下联系电话。中心思想——为客户建立信任关系，让客户觉得你能够为他报务。（正直、专业）技巧——在最短的时刻内了解客户的需求。（反映悟性）问法举例——陈先生，你刚来电我公司的电话号码是能够找到你对吗？（来电显示）——指令式向客户套取电话号码。X先生你是不是在 XX上班的？你有去过XX花园吗？（摸底，借此查找对方所需要了解的物业）先生，广告上的这套XX楼的（对号入座），只是此外我们还有XX栋XX楼的（让对方觉得能够选择的余地多）X先生，那个价钞票差不多相当廉价了，其它类似的都至少要XX价钞票呀！那个业主假如不是要调工作，急于出手，也不可能这么廉价（对比）X先生，我们在XX栋XX房号还有一套，业主跟我专门熟，只有我们信嘉公司才有，只是业主现在在北京开会，可能要过十几天才会回来，你留个电话给我，业主一回来，我立即通知你过来看（画大饼）X先生，不行意思，房号临时不能告诉你，公司规定客人需要看房的一律由经纪人亲自带领，并假如没有我们的带领，业主也不肯给你看的（借题发挥，杜绝跳单）X先生，这套房比较多人看，因为房源比较稀缺，我建议你尽快过来看，业主改日要出差了，要过二个星期才回来！（尽快与客户见面）（三）店铺外看广告的客户经纪人应时刻留意在店铺外看广告之客人，因为可能该客人不行意思入店铺，或受门面广告所吸引，经纪人应立即出迎接待，继而请客人入店内倾谈，若客人确实没有时刻，可给予连锁店房源之宣传单给客人参考，最后勿不记得取客人之联络电话作跟进。举例：a、你好！我姓陈，先生如何样称呼？王先生是吗？对哪个房源有兴趣呢？我能够作个介绍，不要紧的，谈一下吧！店内电脑还有专门多房可作介绍的，进来坐坐吧！或/天气这么热，进来喝杯水吧！b、王先生假如现时没有空的话，不妨留个电话号码联系，好让我明白有好的房源立即电你。c、假如王先生确实不方便留电话，不如如此吧，你公司有传真机吧？若我找到你想要的房源，我先传真给你，你觉得有兴趣的话才致电我帮你好吗？（当传真号码告知后，才借意问客户拿电话号码，为了先电后传确实妥善安排，免得其他人拿到客户买房或卖房的资料）d、我们那个地点有一套价格特不合适的房子，您要不要进来了解一下？注意事项：1.站好位置,抢前在客户前进的方向,堵住客户到周边行家的可能,2.单刀直入的问法,提高客户的兴趣.3.在最短时刻内吸引进入店,以免有行家滋扰.4.留下联系电话.（四）人际关系之客户经纪人应当建立自己个人之人际关系网，令周围之亲朋明白自己是从事房中介的工作，平日亦可在社交聚会或应酬时多派发名片，从而在多方面取得新客户，增加生意机会，达到业绩提升之目的。例如：经纪人自己租出的房，业主及租客定期的联系，保持良好的售后服务都能稳定经纪人的客户网的。（五）公司现有的房源内之客户（洗房，业主也是客户）公司拥有庞大的房源，每一个业主售出单位后，专门大机会成为准买家或租客的，因此经纪人在平日“洗房”时，勿不记得问多一句，究竟业主有否需要先买一间房子呢？总而言之，跟业主打好关系，是百利而无一害的，譬如日后在谈价钞票，售后买/租房，托付多一个房等。但经纪人有时觉得无从入手，不知从哪讲起，事实上“洗房”不单只问业主售/租出单位没有，价钞票有否降低，还有几种方法的。举例：a、王先生，你好，信嘉房地产的小王啊，刚收到消息，你居住的房子隔邻六幢有一间平价登记房源，80万就肯出售，面积比你现在的大一点，向南，三个房间，装修专门好，你是否考虑这户型呢？啊！你的房子还未售出，我会努力一点的，假如我有实客便立即跟你谈啊！理由：刚才所问，可了解王先生现时情况及其心态。单位尚未售出经纪人提供市场资料给业主作参考。若经纪人有实在客人，可大胆向业主杀价。未售出单位前，王先生没预备先买后卖举例：a、王先生，你好！我是信嘉房地产的小王，刚才我客人看过房子后，兴趣是有，只是价钞票方面未达到王先生你的价钞票，客人还价七十万包税，我明白相差有八万元，但市场成交不是专门多，你不妨考虑一下，有多少能够商量，好吗？反正机会不是经常有，不要错失售出之机会啊！理由：事实上经纪人是有客人看过王先生的房，但尚未还价，此举只为日后谈价钞票铺路，令王先生觉得市场实在客人不多，假如有客人加多一点价钞票便有诚意售出罢了。关于我们，能够了解业主登记房源的急切性，业主的价钞票底线，最重要的是令业主觉得信嘉房产是有专门多客户的，不断重复试价，会导致日后业主可能在其他中介公司达成协议前，都会事先告知我们及了解当时我们有否实客可出高一点价钞票，使我们能够立即作出安排及部署,和业主打好关系等对我们专门有利的。（六）房交会在房交会推广中，经纪人可从各方而来的客户当中认识准买家，可能来自不同片区。经纪人在推广完结后，应整理手头上的客户，有系统有记下客户对房源的要求，尽快为客户选择适合的房源约看，最重要能够即时促成交易。（七）网络客户网络客户的最大特点确实是比较时尚的，大部分属于年轻一族，年龄大致在20岁到35岁之间，为主群，也有年纪比较大的，而一般年纪比较大的网络客户，一般来讲差不多上比较外向型，比较容易沟通的人。接待网络客户的最大难点确实是，一般上网找房源的人，他们的置业范围比较的广，比较少特定一个地点找寻自己所需要的房子，如此关于经纪人来讲比较困难。要了解的关于房产的信息要广，了解的越多经纪人能抓住客户的机会就越大，反之亦然。网络客户的类型一般来讲投资的比较少，而居家为大比例。而且网络客户中同行探房或者跳房的比较少。大多数来讲都比较实在。当你接待一个网络客户的时候，你首先要关于房源熟悉，而且登记的房源要尽量真实准确，否则专门难得到客户的信任。同时经纪人要在平常尽量充实自己的关于房中介知识的了解，关于房源的熟悉，不仅仅是周边的房源，要扩大范围的了解房源的差不多信息，因为网络客户的选择一般来讲差不多上比较广，差不多上在几个片区甚至跨区域比较，假如经纪人关于房源的了解比较多，那么就能够借助那个来推举自己所在片区的房源，如此你的成功率就比较大。在我们登记网络房源的时候，要做到，第一真实性，第二详细性，第三数量多。这三点都专门重要。真实性是讲尽量做到实房实放，如此客户会关于你更加信任，现在在网上专门多经纪人差不多上放虚假的信息来吸引客户，然而因为这种现象越来越多，因此客户也是慢慢明白了，一般专门多客户问了明白是虚假的信息以后就会挂了电话也不再多问下去了。真实性能够更加加强客户关于你的信任。详细性是讲在登记房源信息的时候，要尽量做到把房源的资料讲清晰，这就要在备注中多加解释，一般要讲格局，房屋外的风景，社区的配套，交通和购物都有哪些，假如能够的话能够写出首期款数额，月供。现在专门多网站都能够上传图片资料，假如能够尽量上传一些关于物业的实际图片，如此能够更加吸引客户。这一项是特不重要的，专门多经纪人现在登记房源只是写了大概情况，备注中差不多是空的。数量多因为网络越来越发达，普及性也广了，网络上的信息也越来越多，因此你想客户更大机会看到你的信息，就只有靠大量来登记房源，这是唯一的方法。跟进网络客户的时候，要注意的是，专门多客户只是对着在网上的信息来看房，他不一定了解那个片区的特点和情况，因此经纪人需要耐心去讲解，不要认为客户不实在而错过成交的机会。（社区精耕的要素一定要能回答上来）现有天津市的租房售房网站：搜房网:58同城赶集网全房网:焦点网:北方网:房老大:淘房网:/猪头三房址大全：/可在以上网站作为中介房源登记出售信息，留经纪人个人电话，若客户在网上注明中介勿扰，可电话讲明来意，打消客户顾虑（业主）登记房源每一个业主都想自己的房子能卖出好价钞票，是能够理解的，事实上售价的高低是取决于市场的同意程度，能售出的价钞票确实是市价，经纪人在处理房主登记房源时，应多了解房主登记房源目的及售出后的去向。（一）上门登记房源的业主：1、出售登记的注意事项：物业地址要具体、明确客户登记房源时应记录清晰该物业的看房方法，如业主可随时安排上门看房有助于成交。经纪人应请业主提供有关平面图。楼层、朝向、权属写明、设施、业主的真实姓名、方便看房时刻、腾房时刻、较多的联系方式。房型须填写属2室2厅或3室2厅，各房朝向亦应填妥；交房期必须清晰注明，因部分出租业主可能在租约尚有一段时刻期满前托付代为出租，这将阻碍经纪人推介房源的次序。此外，部分附租约出售房屋，必须清晰租期时刻及租约性质，即问清业主在有实际客户时可否与租客提早解约。登记房源必须争取要求业主多留几个联系电话，包括公司、住宅、手机或传呼机，这有助经纪人跟进交易。有部分业主多适应性或为爱护私隐只留下传呼机或手机。当经纪人有业务与之联系时，业主可能会没有复机或停机。如此使我们在交易中处于被动地位或无法联系业主，最终丧失成交机会。因而要都留业主电话，才会更有保障。游讲时应尽量从业主利益动身考虑，如：客户急需时，多些联络方式可即时找到业主，尽早为其租/售出；同时留下电话可不能打搅他，我公司只会在关于其房源出租/售的情况才会联络他。）最好聊出卖房缘故。（出国、急用钞票、家庭内部问题）例如：陈先生，是否现时居所不够用，想售出之后换一间大点呢？或是：陈先生，是否要到不区工作，先放售单位呢？经纪人从中可知悉业主经济状况及日后会否再置业，依照以往惯例，业主登记房源目的大致如下：售出两房，买一间三房（改善生活素养）售出后，租住房子（减轻负担）套现（经济问题）已买新房子，卖掉现住的房子（付房款）移民（急售）到价才售（不急售，可能业主有多套房子）客户登记房源时必须辨清其身份是业主或代理人，因部分代理人只是受业主托付找经纪登记房源及提供开门看房服务。经纪人最重要是明白谁可拿主意及最终拍板成交，即遇有意向客户时，应与谁人议价、谈判及商讨具体签约成交事项。因代理人如无权拍板,经纪人与其联络也是徒劳无功且白费时刻。遇此情况必须尽量套出业主资料，直接与其联络谈判，可收事半功倍之效。讲清收费标准及售房之全部过程。业主是否希望客户贷款经纪人登记房源必须注明物业性质：如写字楼、住宅、商住或商铺、房改等；产权:如公产,私产,企业产…等等；有关区不应以大厦本身建筑用途衡量，而不应以客户使用性质定夺。尽管专门多客户均以住宅作为办公用途，但仍须将该物业归入住宅。经纪人还须注意房屋内部格局有否作重大更改，因部分业主可能已将住宅装修为只能作办公室用途，因此必须注明有关细节。面积应清晰为平方米，这可幸免报价给客户时因面积不符而错误提供实际价格，特不当经纪人以每平方米价格报价，小部分面积判不亦将阻碍物业总价。了解所有房源资料后，最后可问业主还有没有其他物业需要登记，有没有打算在天津再置业，轻松简单两句话可能争取多一个房源及客源。立即登记于亿遨ERP系统上.当登记房源之后,可提出立即验房.可了解房源真正情况并拍下室内图片,如户型,装修,设备,环境,景观等一切有关情况.有机会接触业主,让我们有机会进一步了解业主心态及试探底价.出租登记的注意事项：询问客人贵姓以示尊重,递名片，以便随时联系。具体的房屋地址。经纪人应请业主提供有关平面图。楼层、设施、设备、租期、有无其他要求、较多的联系方式。（房源资料应详细记载有关物业内的装修情况，家电配套数量，档次、品牌、业主对租客或付款要求及看房方式等资料。）讲清收费标准房屋租赁的相关费用业主：设备维修费客户：电话费，水费，电费，煤气（燃气）费，暖气费，物业费租赁面向的客户群体（公司职员/拆迁户/外地刚进京或旅游、出差/经商办公及居住/高级客户/廉价客户）（二）、来电登记房源的业主：（同样主动了解房源的具体信息）经纪人在接到来电登记房源时，应向业主问明其个人资料及详细之房源状况，假如是空房，则讲服业主交钥匙给我们为其推广房源。注意要多取业主联系电话。因为到了签约收订的关键时刻，绝不能和业主失去联系的。（三）、一手房尾盘关注未销售完的一手楼盘；主动与开发商联系是否有尾盘可代为销售。假如成功将为你带来较多且性价比不错的房源。（四）、其他途径：派单,贴条,家访：派单的重要缘故是关心业务员来吸纳盘源和客户的，同时也为公司及各分行做了广告宣传，因此派单是一天工作中必不可少的一项，那么既然派单这么重要，希望业务员认真对待，如何派、往哪派效果较好是业务员派单前应该认真、认真考虑的问题。注意事项：有目的的、有针对性去派:哪个小区的出房率高或求购客户比较集中的物业去派。派在哪里：车筐里效果不行，绝大部分被人抛弃或垫车筐；信箱在发达的市场通讯条件下，被人利用的也专门少，那可不能够放在每家每户的门上呢？试一下吧，效果不错的。陌生访问：一般是进不去的，高档社区采取此方法如御景园邸等，可带公司的小礼品给业主送去一份关爱或许会有奇迹发生，一千份有两份回报就足够了。同样网络、人际关系及拍卖行也能够为我们找来相关的房源第9天（时刻：月日）任务1：房源的规范治理（买卖租赁）负责人辅导员签字：任务2：口头提问考核——《信息开发》负责人辅导员签字：任务3：业务开展——房源和客源电话跟进(20通电话)负责人辅导员签字：任务4：验房操作——成功验房2套负责人辅导员签字：任务5：讲授<业务跟进>负责人辅导员签字：任务6：向辅导员汇报上一天的工作负责人辅导员签字：附注:<业务跟进>讲解:【在接待房源时,游讲业主付佣时的技巧】如业主拒绝付佣,应解释登记房源最终无非是想达成交易,既然本公司能为业主成交,当中一定是已付出了许多功夫,故业主付佣亦相当合理。同时，应敬告业主不应为少付佣金，而错失尽快成交机会。应该让业主了解经纪人要紧是依靠佣金生活，在有意向客户时候，经纪人必定首推能收取最多佣金之房源，故业主决不该计较佣金，而减低成交机会。相反，如业主想尽快成交，应加付佣金以刺激经纪人士气，所谓重赏之下必有勇夫，房源亦可尽早成交。本公司要紧是透过专业服务为业主推介房源及查找合适客户，当中本公司亦已承担一定成本，如刊登广告、派职员上门推介及寄发直销信件等。信嘉房地产并非像一些其他中介公司只是坐着等客户上门，而是主动出击找客，尽快以业主心目中价格成交，为业主争取最佳利益，因此业主交佣亦是理所因此。如业主有多个房源，信嘉房地产在短期内为业主全部出租；在此情况下，业主极有可能要求减佣。因为业主总认为介绍这么多生意给信嘉或做一个客或做一个客承租多个房源的工作是一样，故应可给予一些折扣。然而实际情况是完全相反，能为业主短期内全部出租或租予一个租客，业主应加多一些佣金才合理。因为这将大量省却业主安排每个单位的看楼、议价、谈判、批阅及签署租约工作，幸免白费业主宝贵时刻。信嘉房地产能有强大成交能力为业主争取利益，因此业主多付点佣金绝非问题。此外，部分金额较大的成交，业主亦可能要求减佣，理由金额大小的交易工作量亦是一样，但大额成交支付佣金却大大提高，故应作出合理调整。遇此情况可解释信嘉将加倍工作量及注意力于在大额交易上，以确保谈判及成交能顺利进行。此外，大额成交涉及大额利益，这庞大利益最终亦直接落在业主身上，顾问只是从交易中猎取一点儿佣金，这佣金只占整笔金额一小部份，因此业主不应吝啬少许佣金而减低经纪人的积极性去撮合交易。二、跟进业务（跟进房源和客户）：目的：对房源和客户进行跟进，一方面是随时了解和掌握业主和客户动态的第一时刻，然后在备注中写明跟进记录，方便其他同事对业务的进展或有针对性的去更新盘源，让业主降价，以便能卖出或达到交易。没有业主跟客人是因为无聊才到中介公司找人打发时刻的,只是我们提出服务未能符合客人要求,或客人只有初步意向未到真正面临决定的时刻.因此客人及盘源就看起来刚发掘的宝石一样,表面只是粗糙的石头,必须通过长时刻打磨才能变成贵重之宝石.另外经纪人不是神仙,我们不能改变客人思想,但我们必须长时刻跟客人保持沟通及跟进,当客人产生真正需求之时,而我们能第一时刻猎取该信息,那才是最重要之财宝,因此跟进业务是日常工作中最重要一项.方式：打电话：不停地打给业主电话，直到降价为止。给客户推举房源见面约谈：跟业主或客户见面约谈。重要性：1.越了解所推举的物业，越胸有成竹（体现专业）2.有再多的实在客,不如有一个相信你的业主(掌握主动权)，回报议价的分析。谨记：1.克服恐惧感,事实上业主或是客户也不是上帝,他也有助于我们,否则他可不能出售或购买.2.要成为他们的朋友,让他明白我们是在为他服务.3.站在客户的位置与业主沟通,让他们明白我们是在工作(经纪角色)4.假如去杀价,也可考虑用行家的身份进行,以免招来业主反感.跟进房源的目的：了解更详细的房源信息请问下买进是否满5年？土地性质是什么？你的房子是一次性付款买回来的，依旧做按揭的？在什么银行做按揭，还欠银行多少钞票？假如能够成交的话，是你自己还清依旧需要客户的首付款来还清？现在每月的月供是多少？是做多青年的按揭？你房子的物业治理费是多少？是什么公司治理的？你的房子是多青年产权的？土地证使用年限是从哪年开始的？现在那个价格是配送家电吗？建议降价（掌握业主，掌握成交，成交量又笋盘决定）经纪人跟业主谈及市场状况、价钞票，目的确实是要求业主降价。同时，我们能够跟业主讲，有一个客户（是假设的，并非真实存在的）要买房，然而客户出的价格无法达到业主的心理价位，并询问业主可否约他看房呢。如此一来，就能够使业主感到我们是在帮他做事，向客户推举他的房子，从而便有可能向我们透露他的底价，同时也有利于我们和业主保持良好的关系。其他有房源成交，告诉他成交价钞票与他的价格相差太远，从而了解他的反应，并将这些信息全部录入到系统中，以便其他同事了解业主的心态；在每日更新时，经纪人都要跟客户谈及市场状况、成交记录，目的确实是促使客户尽快下决定：要求客户给予一个价格，以便我们去和业主进行谈判：跟客人讲我们有新的房源，能够请他去看房；告诉客人现在有个他喜爱的房源减价了，进而提高他的购买欲。签署单方意向收房屋钥匙信息配对验房、看房实现成交【如何讲服业主签独家代卖合同】独家代卖：即是业主可单方面与我公司签署出售协议，注明出售价格，到价就售，将房产证和钥匙交由我公司保管，协议期间，业主不得在其他中介公司出售房源，协议期限一般在1-3个月。通常，业主普遍拒绝签署“独家代卖”的，缘故可能是不太了解其中道理或认为如此做的话会减少售出的机会，经纪人应向业主请解独家代卖对业主的好处。庞大网络——信嘉房地产拥有9家的连锁店、100多位优秀经纪人协助业主作推广。报章广告——公司会免费为业主在有名报章及公司网站刊登广告。办推广日——如业主登记房源的单位是空房的话，我们会为其办房源推广日（开放日）之推广，动用连锁店各同事力量做宣传。全员聚焦公司关于独家代理出售的房屋有推举的任务要求。落力推广——按正常情况下，托付房相比其他房源更容易售出。不能压价——售价往往比较理想，因为其他中介公司没有那个房源，不能压低此房之售价，因此我们能够为业主售出理想价钞票。佣金不变——房源经本公司成功售出后，业主所应付之佣金可不能因为公司付出较多宣传广告费而要求业主多给佣金的。签订“独家代卖合同”对公司及职员的好处a.此类房源是业主对公司有信心之表现，认同本公司职员之能力，因此经纪人能令业主多签独家代卖合同，公司的房源实力便更强。b.此消彼长的情况下，自然对其他中介公司造成房源缺乏的压力，公司的成房机会便会增加，业绩自然得到提升。【如何讲服业主放钥匙】个不业主在登记房源的同时，会主动留下单位钥匙，但有时候，未必每个业主都放心放下钥匙予中介公司的，因此假如登记房源单位是空房的话，经纪人应尽量要求业主放钥匙给我们公司，方便带客看房。假如业主拒绝，经纪