2012年经济师中级-房地产专业知识与实务-(2011版教材要点)

精选优质文档-----倾情为你奉上精选优质文档-----倾情为你奉上专心---专注---专业专心---专注---专业精选优质文档-----倾情为你奉上专心---专注---专业中级房地产知识重点浓缩第一章市场需求、供给和均衡价格1、区位是指人类行为活动的空间。位就是自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位在空间地域上有机结合的具体表现。区位主体在空间区位中的相互运行关系称为区位关联度。2、杜能“孤立国”理论的前提条件：（1）在孤立国中只有一个城市，且位于中心，其他都是农村和农业土地。农村只与该城市发生联系，即城市是“孤立国”中商品农产品的唯一销售市场，而农村则靠该城市供给工业品。（2）“孤立国”内没有可通航的河流和运河，马车是城市与农村间联系的唯一交通工具。（3）“孤立国”是一天然均质的大平原，并位于中纬，各地农业发展的自然条件等都完全相同，宜于植物、作物生长。平原上农业区之外为不能耕作的荒地，只供狩猎之用，荒地圈的存在使孤立国与外部世界隔绝。（4）农产品的运费和重量与产地到消费市场的距离成正比关系。（5）农业经营者以获取最大经济收益为目的，并根据市场供求关系调整他们的经营品种。3、杜能圈。第一圈为自由农作区，是距市场最近的一圈，主要生产易腐难运的农产品。第二圈为林业区。本圈主要生产木材，以解决城市居民所需薪材以及提供建筑和家具所需的木材。第三圈是谷物轮作区。本圈主要生产粮食。第四圈是草田轮作区。本圈提供的商品农产品主要为谷物与畜产品。第五圈为三圃农作制区，即本圈内1/3土地用来种黑麦，1/3种燕麦，其余1/3休闲。第六圈为放牧区，或叫畜牧业区。4、韦伯工业区位理论假设条件：（1）研究的对象是一个均质的国家或特定的地区。在此范围内只探讨影响工业区位的经济因素，而不涉及其他因素。（2）工业原料、燃料产地分布在特定地点，并假设该地点为已知。（3）工业产品的消费地点和范围为已知，且需求量不变。（4）劳动力供给亦为已知，劳动力不能流动，且在工资率固定情况下，劳动力的供给是充裕的。（5）运费是重量和距离的函数。（6）仅就同一产品讨论其生产与销售问题。5、一般使用遍布性原料的指数为0，纯原料的指数为1，失重性原料的指数大于1，限地性原料加用遍布性原料，其指数都可能大于1。限地性原料的失重程度愈大，原料指数也愈大；遍布性原料的参用程度愈大，原料指数则愈小。6、生产或技术集聚，又称纯集聚。它对工业效益的影响主要通过两种方式：其一是由工厂企业规模的扩大带来的；其二是同一工业部门中，企业间的协作，使各企业的生产在地域上集中，且分工序列化。社会集聚，又称“偶然集聚”，是由于企业外部因素引起的。也包括两方面：一是由于大城市的吸引，交通便利以及矿产资源丰富使工业集中；二是一个企业选择了与其他企业相邻的位置，获得额外利益。7、中心地理论是由德国著名的地理学家克里斯塔勒提出的。需求门槛。需求门槛是指某中心地能维持供应某种商品和劳务所需的最低购买力和服务水平。在实际中，需求门槛多用能维持一家商服企业的最低收入所需的最低人口数来表示。这里的最低人口数，就称为门槛人口。8、克里斯塔勒的中心地理论假设条件：（1）研究的区域是一块均质的平原，其上人口均匀分布，居民的收入水平和消费方式完全一致。（2）有一个统一的交通系统，对同一等级规模的城市的便捷性相同，交通费用和距离成正比。（3）厂商和消费者都是经济人。（4）平原上货物可以完全自由地向各方向流动，不受任何关税或非关税壁垒的限制。9、城市地域空间利用结构理论：同心圆地带理论、扇形理论、多核心理论和中心商务区土地利用模式。10、同心圆理论（伯吉斯）从城市中心向外缘依次顺序为：第一环带是中心商业区（CBD），包括大商店、办公楼、剧院、旅馆，是城市社交、文化活动的中心。第二环带为过渡地带（ZoneofTransition），是围绕市中心商业区与住宅区之间的过渡地带。这里绝大部分是由老式住宅和出租房屋组成，轻工业、批发商业、货仓占据该环带内一半空间，其特征是房屋破旧，居民贫穷，处于贫民窟或近乎贫民窟的境况。第三环带是工人住宅区（zone0fWorkingmen’sHomes），这里租金低，便于乘车往返于市中心，接近工作地，工厂的工人大多在此居住。第四环带是高收入阶层住宅区（zoneofBetterResidences），散布有高级公寓和花园别墅，居住密度低，生活环境好。第五环带为通勤人士住宅区（Commuter’sZone），约距中心商业区30～60分钟乘车距离范围内。11、界定CBD的两项重要指标：（1）中心商务高度指标（CBHI）＝中心商务区建筑面积总和/总建筑基地面积(2)中心商务强度指标（CBH）＝中心商务用地建筑面积总和/总建筑面积。把CBHI＞1，CBII＞50％的区域界定为CBD。12、房地产需求含义：房地产需求是指消费者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够购买的数量。有效需求必须具备的条件——消费者有购买意愿和支付能力，只有需要没有支付能力不构成有效需求。13、决定房地产需求量的因素：房地产价格水平；消费者的收入水平；消费者的偏好；相关物品的价格水平：消费者对未来的预期14、房地产需求曲线需求与价格呈反方向变动，可以用向右下方倾斜的需求曲线表示。15、房地产供给含义：是指房地产开发商和拥有者，在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够提供出售的数量。形成供给的两个条件：房地产开发商和拥有者愿意供给；二是房地产开发商和拥有者有能力供给。供给——在某一特定时间内和各种可能的价格区间内，生产者所愿意提供的商品数量和市场价格之间的关系。这里所说的供给实际上是供给函数。供给量——在某一特定的价格条件下，单位时间内市场上某种商品的供给总量。16、影响房地产供给量的因素：房地产价格水平；房地产开发建设成本；房地产的开发技术水平；房地产开发商对未来的预期17、房地产供给曲线需求与价格呈正方向变动，可以用向右上方倾斜的曲线表示。18、房地产均衡价格：房地产供给和需求相等的状态为供求平衡状态，供求平衡时的价格为均衡价格，即供给曲线和需求曲线相交处的价格。供求平衡是短暂的，市场往往处于由不平衡——平衡——打破平衡——新的平衡的动态过程之中。19、房地产供求与价格关系的特殊性：全国房地产总的供求状况；本地区房地产总的供求状况；全国同类房地产的供求状况本地区同类房地产的供求状况；20、地租是土地所有者凭借土地所有权向土地使用者让渡土地使用权时索取的超额利润，是土地所有权借以实现的经济形式。狭义地租：是指使用土地所获得的超额报酬或收益广义地租：是指包含超额的利润、工资、利息及利用各种生产要素所获得的超额报酬或收益。21、地价是地租的资本化变现，或者说是资本化的地租。地价是土地供给者向土地需求者让渡所有权时获得的一次性货币收入，在我国体现为一定使用年限的土地使用权的价格，是国家向土地使用者出让土地使用权时获得的一次性货币收入。22、地租的产生和发展：最初出现的地租是奴隶制地租，以劳役地租为基本形式。封建制度时期，地租反映的是地主剥削农民的生产关系。资本主义时期，地租以货币为主要形式，超额利润、平均利润由产业资本家占有。社会主义社会，土地公有制，但仍存在地租。反映的是在国家、集体和个人根本利益一致前提下，对土地收益的分配关系；社会主义地租还是国家用于调节社会生产和分配的经济杠杆。23级差地租：不同土地或同一土地上由于土地肥力、相对位置或开发程度不同而形成的差别地租。级差地租Ⅰ：是等量资本和等量劳动投在等面积不同肥沃程度和位置的土地上所产生的不同级差生产力带来的级差超额利润的转化形态。级差地租Ⅱ：是指在同一块土地上连续追加投资，每次投入资本的生产率不同而产生的超额利润所转化的地租形态。24、绝对地租：绝对地租是指土地所有者凭借对土地所有权的垄断所取得的地租25、垄断地租：垄断地租是由产品的垄断价格带来的超额利润而转成的地租26、：低价是地租的资本化，或者说是资本化的地租，是预买一定年数的地租。27、城市是一定数量的非农业人口和非农产业的集聚地，是国家或一定地域的政治、经济和文化中心。28、城市的发展演变可划分为四个大的阶段：(1)“绝对集中”阶段。是指在工业化初期，大量乡村人口向城市迁移，导致城市人口规模不断扩大，城市化水平迅速提高的时期。(2)“相对集中”阶段。随着工业化进入成熟期，城市化处于高速发展的阶段，人口不仅继续向城市集中，也开始向郊区扩展，但市区人口增长速度高于郊区的人口增长，仍是向心集聚的过程。(3)“相对分散”阶段。是指人类社会进入后工业化的初期，城市化增长模式发生了重要变化，即城市经济结构中第三产业的比重开始超过第二产业，在市区人口继续膨胀的过程中，郊区人口的增长速度超过了市区，出现郊区化的前兆(4)“绝对分散”阶段。人类社会进入后工业化的成熟期，第三产业在城市经济结构中占据主导地位，人口流动的主要方向发生逆转，开始由市区向郊区迁移，导致郊区人口上升，市区人口绝对量下降，出现负增长，人口向郊区迁移，城市发展进入郊区化时期。根据城市发展进化理论，西方发达国家已进入后工业化社会的成熟期，城市发展处于“绝对分散”阶段；发展中国家仍处于工业化初期阶段，城市发展呈“绝对集中”态势。29、城市化也称“城镇化”，是乡村转变为城市的一种复杂过程。通常表现为：(1)农村人口向城市迁移，农业人口转变为非农业人口，农村生活方式转变为城市生活方式；(2)由于产业结构调整和技术的进步，农业经济向非农业经济转移并产生空间集聚；(3)城市规模不断增大，城市范围向外围扩展；(4)区域内城市数量不断增多，形成城市体系30、城市化过程可分为三个阶段：(1)初级阶段：城市化水平较低，城市化速度较慢；(2)加速阶段：人口向城镇迅速集聚，城市化运动加快；(3)后期阶段或叫饱和阶段：城市化水平很高，城市化过程减速。31、城市化引起的变化：引起城市体系的属性和动态特征的变化。引起城市形态的转变。引起城市生态的转变。引起城市性态的改变。32、逆城市化：大都市区的人口向较小的都市区乃至乡村地区流动的分散化过程。其结果是都市区人口的绝对数量下降，人口的净增率为负值。逆城市化之后的城市复兴被称为再城市化。33、中国的郊区化现象主要表现：人口郊区化；工业郊区化；外来人口郊区聚集第二章房地产征收征用1、房地产征用的限制条件：（1）前提条件是发生抢险、救灾等紧急情况，因此，征用仅适用于出现紧急情况时，平时不得采用。（2）征用应符合法律规定的权限和程序（3）征用后应当将征用财产返还被征用人，并且给与补偿，但通常不及于可得利益的损失。2、征用的特征：征用必须是因紧急需要；国家必需依法行使使用权；不转移所有权；既适用于不动产也适用于不动产3、征收与征用的异同：前提条件不同；适用对象不同；所有权转移不同；补偿有所不同4、公共利益的特点：公共利益是客观的；公共利益是共享的；公共利益是不确定的；公共利益不同于国家利益或政府利益。5、集体土地征收的程序：申请—审查—批准—公告—补偿6、城市房屋拆迁的管理体制的申请：（1）建设项目批准文件（2）建设用地规划许可证（3）国有建设用地使用权批准文件（4）拆迁计划和拆迁方案（5）办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明7、拆迁补偿安置协议的主要内容：a.被拆除房屋的坐落地点、面积和用途b.补偿方式c.补偿金额d.安置用房面积和安置地点e拆迁过渡方式及期限f.违约责任8、拆迁补偿安置协议的特征：a.协议当事人是特定主体；b.协议签订有严格的时间限制；c.协议签订有相对的强制性。9、征地补偿的步骤：办理征地补偿登记；切丁征地补偿标准；拟定并公布征地补偿、安置方案并征求意见；征地补偿；征地补偿费用的使用10、征收更低的补偿标准：（1）土地补偿费的标准（2）安置补助费标准（3）地上附着物补偿费（4）青苗补偿费标准（5）安排被征地农民的社会保障费用11、被征地农民的安置：货币安置、保障安置、农业生产安置、重新择业安置、入股分红安置、异地移民安置12、房屋拆迁补偿的方式：货币补偿、房屋产权调换13、特殊情况的房屋拆迁补偿：出租房屋的拆迁补偿；产权不明确房屋的拆迁补偿；设有抵押权房屋的拆迁补偿；拆迁公益事业房屋及其附属物的补偿；临时建筑、违章建筑的拆迁补偿。14、货币补偿的补偿费用和标准：房地产补偿费、搬迁补偿费、过度补偿费、停产停业补偿费、安置补偿费15、拆迁补偿费用确定的程序：被拆迁房屋的调查登记、被拆迁房屋的评价、拆迁补偿协议的签订第三章建设用地使用制度1、建设用的概念和分类：（1）按建设用地所有权，分为国有建设用地和集体建设用地。（2）按建设用地服务的产业分类，分为农业建设用地和非农业建设用地。（3）按建设用的来源，分为新增建设用地和存量建设用地。（4）按建设用地使用期限，分为永久性建设用地和临时性建设用地。（5）按建设项目生产规模或总投资的大小，分为大型项目建设用地、分为中型项目建设用地和分为小型项目建设用地。（6）按建设用地用途，分为工业建设用地、民用建设用地和军事建设用地。2、建设用地的取得方式：、征收集体土地、划拨国有建设用地使用权、出让国有建设用地使用权、国有土地租赁、国有建设用地使用权作价出资（入股）或授权经营、国有建设用地使用权转让、集体建设用地使用权的转移3、建设用地管理的概念：国家为维护社会主义公有制，调整建设用地关系，合理组织建设用地利用而采取的行政、法律、经济和工程技术相结合的综合性措施。对象：以利用的土地中出农用地以外的一切非农业生产用地，激光仪的建设用地。4、建设用地管理的原则：（1）节约合理利用每一寸土地，保护耕地和提高土地利用率。（2）强调城乡规划、土地利用总体规划对建设用地的控制作用的原则。（3）实行建设用地有偿使用的原则。（4）社会效益、经济效益和生态效益相统一的原则。5、建设用地管理的主要内容：（1）建设用地宏观调控管理。（2）农用地专用管理。（3）土地征收管理。（4）建设项目用地申请、审查、报批、供地工作。（5）建设用地的分配、协调6、国有建设用地使用权划拨的程序：申请—审批—拨地—发证7、国有建设用地使用权出让的特征：（1）是一种垄断行为（2）有一定的使用年限（3）出让是有偿的（4）建设用地使用权可分别设立（5）建设用地使用权人享有的权利范围是有限制的8、招标、拍卖和挂牌出让方式的一般规定：（1）出让文件的编制（2）出让公告的发布（3）出让公告的内容4）出让底价的确定（5）资格审查9、协议出让与招标拍卖挂牌出让的区别：适用范围不同、出让金形成方式不同、最低价确定的原则不同10、国有建设用地使用权转让的方式:出售、交换、赠与11、国有建设用地使用权转让的程序：申请—审批—签订转让合同—公正—登记12、可以出租的建设用地使用权：土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人。领有国有土地使用证。具有土地建筑物、其他附着物的合法产权证明。依法同土地管理部门不签了出让合同，补交了出让金。13、建设用地使用权出租的限制条件建设用地使用权出租必须签订租赁合同。未按照出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，建设用地使用权不得出租。建设用地使用权出租，出租人必须办理租赁登记。14、建设用地使用权出租的程序：申请—审批—签订合同—办理登记15、出租人的权利：（1）有按期收取建设用地使用权租金的权利。（2）有监督承租人按照租赁合同的规定合理使用土地的权利。（3）有依法收回出租的土地的权利。出租人的义务：（1）交付土地及地上建筑物、其他附着物及保障义务。（2）修缮义务。（3）妨害除去义务。（4）建设用地使用权出租后，出租人必须继续履行出让合同。16、承租人的权利：（1）有按照租赁合同的规定，合法使用出租的土地及地上建筑物、其他附着物的权利。（2）有要求保障正常、有效使用租赁标的物的权利。承租人的义务：（1）保管义务。（2）支付租金义务。（3）租赁标的物返还的义务。17、可以设定抵押权的建设用地使用权：通过有偿出让、转让方式取得的建设用地使用权可以抵押。通过行政划拨方式取得的建设用地使用权，在补签了出让合同、补交土地使用权出让金、领取国有土地使用证后，可以抵押。18、国有建设用地使用权抵押的程序：签订抵押合同—公证—抵押登记—注销登记19、办理建设用地使用权抵押登记应当交验以下文件：抵押当事人的身份证明和法人资格证明；抵押登记申请书；抵押合同；国有土地使用证；可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料；可以证明抵押的建设用地使用权价值的材料；登记机关认为必要的其他文件。等级的主要内容：被担保的金额、抵押权人的姓名或单位名称、债权20、建设用地抵押权的灭失：因债务清偿而灭失、因债务清偿以外的原因而灭失、抛弃、协议灭失、土地灭失、混同21、闲置土地的认定：（1）国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发建设日期自国有土地有偿使用合同或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满一年未动工开发建设的。（2）已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面值不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五且未经批准中止开发建设连续满一年的。（3）法律、行政法规规定的其他形式。22、闲置土地的处置方式：（1）延长开发建设时间，但最长不得超过一年；（2）改变土地用途；（3）安排临时使用；（4）政府为土地使用者置换其他等价闲置土地；（5）政府采取招标、拍卖等方式确立新的土地使用者；（6）土地使用者与政府签订土地使用权交还协议等文书。23、集体建设用地的使用原则：（1）维护社会主义公有制，保护土地所有者和使用者的合法权益。（2）按规划用地，节约用地，保护耕地。（3）按计划用地，不得突破计划控制指标。24、农村宅基地是指农村居民建设住宅所使用的集体土地。25、集体经济组织成员申请农村宅基地使用权应符合下列条件：（1）居住拥挤，宅基地面积少于规定的限额标准的；（2）因结婚等原因，确需建房分户的；（3）原住宅影响村镇规划需要搬迁的；（4）经县级以上人民政府批准回原籍落户后，农村却无住房26、审批宅基地的程序：（1）续建住宅的农村村民向所在的农村村民委员会提出申请。（2）农村村民委员会根据村镇规划，对宅基地申请进行审核，经农村村民委员会或者农村集体经济组织全体成员讨论同意。（3）经乡人民政府审查后，报县级人民政府主管部门审核，由同级人民政府批准。（4）政府批准后，发给《建设用地批准书》。（5）政府批准后，实地丈量批放宅基地，检查现场灰线，核实无误后，方可动工建设。（6）农村村民住宅建成后，实施检查是否按照批准的面积和要求使用土地。（7）办理宅基地登记发证手续。第四章房地产市场调研1、房地产市场调研是运用科学的方法，有目的、有计划的搜集、整理和分析关于房地产市场的信息和资料，为有关决策者提供科学依据的活动。2、房地产市场调研应遵循客观性和科学性的原则。房地产市场调研具有实用性、时效性、实践性等特点。3、房地产市场调研的作用：有利于房地产开发商确定正确的发展方向。有利于房地产开发商适时对房地产产品更新换代。有利于开发商确定和实施正确的价格策略和宣传推广策略。有利于房地产开发商制定科学的开发计划和销售计划。有利于房地产开发商完善经营管理，提高经济效益。房地产市场调研的程序包括调研准备、正式调研和结果处理三个阶段。调研准备应当确定调研目标、制定调研度划、设计调查问卷、确定抽样方案。制定调研计划包括：（1）确定调研目标和内容（2）确定资料搜集方法（3）制定调研时间进度（4）制定调研经费预算5、设计调查问卷：①主题明确②结构合理③通俗易懂答④长度适宜（不超过30分种）6、确定抽样方案：采用抽样调查（1）先要界定总体特性；（2）决定抽样的方法（分为随机抽样和非随机抽样）；（3）取出调研样本。7、调研结果处理（1）要编辑整理；（2）对资料进行评定；（3）进行分类编号、统计；（4）对数据和事关进行分析，得出数据和结论。8、撰定调研报告应做到：（1）客观、真实、准确；（2）内容简明扼要、重点突出；（3）文字精经营活动、用语中肯；（4）结论建议表达清晰；（5）后附附件、图表；（6）报告完整、印刷清晰美观。9、房地产市场调研的内容包括环境调研、需求调研、供给调研等。特点是：内容是广泛的、很强的针对性、方法是多种的、结果的局限性。10、政治法律环境调研：①各级政府有关房地产开发经营的方针政策，如保障性住房政策、开发区政策等；②各级政府有关国民经济和社会发展规划、土地利用规划、城乡规划和区域规划等；③有关法律法规，如物权法、城市房地管理法、土地管理法、环境保护法、广告法、反不正当竞争法等；④政府制定的有关方针政策，如产业政策、金融政策、税收策、财政政策、物价政策、就业政策等；⑤政局的变化，包括国际和国内政治形势、政府的重大人事变动等。11、经济环境调研：①国家、地区或城市的经济特性，包括经济发展规模、趋势、速度和效益；②项目所在地区的经济结构、人口及其就业状况、教育状况、基础设施情况；③一般利率水平、获取贷款的条件和要求以及预期的通货膨胀率；④国民经济产业结构和主导产业；⑤居民收入水平、消费水乎和消费结构；⑥物价水平及通货膨胀；⑦项目所在地区的对外开放程度和国际经济合作情况。12、社会文化环境调研的内容主要包括：①居民职业构成、教育程度、文化水平等；②家庭人口规模及构成；③居民家庭生活习惯、审美观念及价值取向等；④消费者民族与宗教信仰、社会风俗等。13、区域环境调研的内容主要包括：①区域繁荣程度、购物条件、文化氛围；②居民素质、交通和教育的便利、安全保障程度；③卫生、空气和水源质量及景观等。直接影响房地产价格，对使用价值和经济效益具有重要作用。14、市场需求由购买者、购买欲望、购买能力三者组成。购买者是需求的主体，是需求行为的实施者；购买欲望是需求的动力，是产生形为的源泉；购买能力是需求的实现条件，是需求形为的物质保障。15、房地产消费者调研包括：①消费者对某类房地产的求量及其饱和点、房地产市场需求发展趋势；②房地产现实与潜，在消费者的数量和结构，如地区、年龄、民族、职业、文化水平、宗教信仰等；③消费者的经济来源和收入水平；④消费者的实际支付能力；⑤消费者对房地产商品的区位、质量、功能、价格、服务等的要求和意见等。16、房地产消费动机调研主要包括：消费动机是指为满足一定的需要，而引起人们购买的愿望和意念，是激励产生消费行为的内在原因。①消费者的购买意向；②影响消费者购买动机的因素；③消费者购买动机的类型等。17、房地产消费行为调研主要包括：①调研消费者购买房地产商品的数量及种类；②消费者对房屋区位、质量、功能、价格等的要求；③消费者对某企业房地产商品的信赖程度和印象；④房地产商品购买行为的主要决策者和影响者情况等。18、房地产市场行情调研主要包括：①房地产市场现有产品的供给总量、供给结构、供给变化、趋势、市场占有率；②房地产市场的销售状况与销售潜力；③房地产市场产品的市场生命周期；④房地产产品供给的充足程度、房地产企业的种类和数置、是否存在着市场空隙；⑤有关同类房地产企业的开发成本、价格、利润的比较；⑥整个房地产产品价格水平的现状和趋势，最适合于客户接受的价格策略；⑦新产品定价及价格变动幅度等。19、房地产市场反响调研主要包括：①现有房地产业主和租售客户对房地产的区位、质量、功能、服务的意见及对某种房地产产品的接受程度；②新技术、新工艺、新材料的出现及其在房地产产品上的应用情况。20、对竞争企业的调研主要包括：①竞争企业的数量、规模、实力状况；②竞争企业的生产能力、技术装备水平和社会信誉；③竞争企业所采用的市场营销策略以及新产品的开发情况；④对房地产企业未来市场竞争情况的分析、预测等。对竞争产品的调研主要包括：①竞争产品的区位、质量、功能、服务等状况；②竞争产品的市场定价及市场反应状况；③竞争产品的市场占有率；④消费者列竞争产品的态度和接受情况等。21、房地产市场调研资料搜集内容：基础资料、土地使用法规资料、项目基地现状资料、交通流量资料、人文社会经济资料、公共设施资料、商圈资料、房地产市场景气资料、销售资料、竞争项目资料、租金资料。22、房地产市场调研资料搜集的途径：访问交易双方当事人;访问促成房地产交易的房地产经纪人;搜集准交易资料（单方报价和出售出租广告资料）;向房地产租售经办人员讨教;搜集各类初级资料（统计数据和分析资料，媒体资料，行业资料，专业机构资料）;与同业交流资料。23、初级资料是为特定目的而能过调研执行、资料处理与分析得到的所需资料，使用性高，目的明确。24、次级资料的搜集分为内部次级资料和外部次级资料。内部是指单位内部的项目方案的执行过程报告或分析报告，项目个案的来人来电等状况，对项目策划时的目标客户群调研和构想有帮助。次级主要包括官方（统计类）、学术单位（调研报告或论文）、产业（房地产市场类）三大部分。25、项目基地现状资料内容：地形状况、地上物状况、邻地状况、市政设施状况、公共服务设施状况、项目宗地的经济指标。26、人文社会经济资料搜集内容：以搜集5-10年长期资料为基础，才能掌握发展的趋势，是影响项目定位的重要参考资料。①人口和流动人口；②职业或行业类别比例；③产业结构成。27、公共设施资料搜集内容：公园、绿地、学校、广场、儿童游长乐场等。它的多少及完善与否对房地产价的价值、品质和价格有正面直接的影响。28、房地产市场景气资料搜集主在衡量标准界定在“交易量”上是比较客观的。29、租售资料的搜集主要是销售楼书、销售现场资料及其他资料和住宅租金、办公楼租金、商店租金和其他物业租金资料。30、竞争项目资料的搜集内容：根据项目所在区域范围大小，视资料搜集的目的而定，包括①项目定位；②户型组合；③公共设施分摊方式；④规划特色；⑤定价方式、付款方式、销售技巧、销售状况等。31、资料信息分析整理原则：①编码；②制表；③分析解释。32、房地产市场调研的类型：探测性调研、描述性调研、因果性调研、预测性调研33、探测性调研用于探测企业所要研究的问题的一般性质，多以定性研究为主。（发现问题、提出问题）34、描述性调研中对已找出的问题做如实的反映的具体的回答。（多数市场调研是描述性的，目的更加明确，问题更加具体。说明问题）35、因果调研是要找出事情的原因的结果，分析之间的因果关系如何。因变理是存在的，自变量较复杂，可自控的叫内生变量；不可自控的叫外生变量，目的是了解自变量对某一因变量的关系。常用实验法。分析问题原因。36、预测性调研是指通过搜集、分析、研究过去和现在的各种市场资料，运用数学方法，估计一定时期内市场对某种产品的需求量及变化趋势。帮助企业制定有效的营销计划，规避市场风险及可能的损失。估计问题发展趋势。37、房地产市场调研按照侧重点划分的方法：定性调研、定量调研。定性调研是指相关房地产市场参与者的基本特征，行为动机、倾向性和有关态度，反应和感觉等方面资料进行市场调研的方法。多采用参与观察和深度访谈获得第一资料。方法有参与观察、行动研究、历史研究法。多采用“认识、发现、判断、了解”等方法。主要类型有：小组座谈会、深度访问、二手资料分析、实验法、预访式面谈。定量调研是指运用统计与分析方法对市场调研数据进行数量关系的分析并比较精确地揭示出市场各种变量之间的相互关系及具体数值的方法。它是以数字化符号为基础去测量，目的是对事物及其运动的量的属性作出回答复。多采用观察、实验、调查、统计等方法研究市场现象。多采用“测量、监控、估计、预测”等方法。主要类型有：随机入户访问、街头访问、电话访问、邮寄访问、实地（时）监测。38、房地产市场调研按照选择调研对象划分的方法：全面普查和重点调研。全面普查是对调研对象总体所包含的全部单位进行调研。优点是获得全面的数据，反映客观实际；缺点是耗费大，周期长。重点调研是以有代表性的单位或消费都作为调研对象，进而推断出一般结论。房地产市场调研按照抽样划分的方法：随机抽样调研和非随机抽样调研。随机抽样的特征是从母体中任意抽取样本，每个样本有相等的机会，事件发生的概率是相等的，从结果推断母体的情况。方法有：①简单随机抽样（所有个体均有同等机会被抽作样本）；②分层随要抽样（按特征分组，随机抽取一定数量的样本）；③分群随机抽样（按一定特征分成群体，只随机抽取其中一部分作样本）。两者区别是：分群是将样本总体划分成不同的群体，群体间性质相同，后再将群体进行随机抽样，每个群体内部存在性质不同的样本。非随机抽样在先以样本时不是随机抽取，而是先确定某个标准，后再选取样本数（样本被选择的机会并不是相等的）。方法有：①就便抽样（最方便的时间、地点任意先择；②判断抽样（根据经验来判断由那些个体作为样本；③配额抽样（控制特征，将样本空间进行分类，从各组中任意抽取。40、房地产市场调研按照调研手段与形式划分的方法：小组访谈法、深度访谈法和投射法小组访谈法是由不超过10人的被访谈者，在引导下对预见问题展开探讨，目的是尽可能了解被访者对主题的看法及原因，寻找缺陷，吸收好建议。关健要使被访者在不受压抑的环境下进行充分和详尽的讨论。包括准备布置访谈环境、遴选被访者、选择主持人的过程；精心准备方谈指南；访谈结束后进行总结、分析和整理方谈报告（报告按解释调研目的、主要问题、参与者的背景、遴选过程、调研发现、提出建议）。深度访谈法的特点是深入挖掘单个被访者的态度、感受和动机，根据回答情况相应的调整提问方法和范围。投射法目的是分析隐藏在被访问者直接反应后的真实的心理反应，来判断其真实的态度、感受和动机。包括词语联通想测试法、补充句子和故事法、漫画测试法、图片归类法、绘图法、叙述故事法、第三人称法。41、房地产市场调研实地调研方法：询问法（向被访者提问题，由被访者回答，归类统计分析）、观察法（将被调研者与调研主题相关的活动记录下）、试验法42、询问法包括：入户询问法、路上拦截法、邮寄询问法、经理询问法、电话询问法、因特网询问法房地产市场分析是通过信息将房地产市场的参与者与市场联系起来，通过搜集、分析和处理，寻找其内在规律和含义，预测市场未来的发展趋势，掌握动态，把握机会或调整其市场行为。关健在于把握房地产市场供求关系和变化规律；目的是将风险降到最低，并尽可能通过及时、准确分析，来争取最大的盈利机会。房地产市场分析的作用因使用者不同而作用也不同。房地产开发企业（选择合适的项目位置，确定产品类型，向银行贷款）；投资者和金融机构（能否支持项目财务可行性的结论）；规划设计人员（依据市场分析结果，提炼出市场需要的产品）；营销经理（把握市场特征，制定营销策略）；地方政府（需要分析结果支持宏观调控和规划立项等）；租户的购房者（判断租买时机和价格）。房地产市场分析的内容：宏观因素分析、项目市场分析。宏观因素分析是对影响整个房地产的宏观因素进行分析，先分析国家和地方的经济特性、再分析所选择的特定开发地区的城市发展与建设情况、后对项目所在地域情况进行分析。项目市场分析分为供给分析（调查存量、走势和未来的供给量，商业周期，竞争项目的功能和特点）、需求分析（需求预测、市场占有率分析、吸纳率分析）和类型不同的项目内容不同。46、房地产市场预测是在市场调研基础上，运用已有的知识、经验和科学方法，对企业和市场的发展趋势及相关的营销环境因素进行分析和判断，为营销决策提供依据。包括宏观环境预测、行业预测和企业销售预测三个步骤。，输入的是市场调研取得的历史和现时资料，输出的是预测信息。47、房地产市场预测的种类：短期预测（年内）、中期预测（1-5年）和长期预测（5年以上）；宏观市场预测（整个市场）和微观市场预测（营销活动范围）；定性预测（根据自己掌握的实际情况、实践经验和逻辑推理能力，作出推测和判断。有德尔菲法、意见集中法、类推法）和定量预测（在历史资料和统计数据上，用统计方法和数学模型，对发展趋势进行数量分析的预测方法，主要包括：时间序列预测，依据预测对象随时间的变化规律建立模型，有移动平均法、指数平滑法、季节变动预测；因果关系预测，依据预测对象及其影响因素间的因果关系建立模型，有回归分析、经济计量模型、投入产出模型等）。48、市场预测定性分析：（1）购买者意图调查法（2）销售人员意见综合法（3）专家意见法（优点：能较好地从理论上预测市场或企业的发展趋势，缺点：缺乏数字的计算，只能大概代表未来的发展）。49、市场预测定量分析：（1）时间序列预测法（2）回归分析预测法（3）市场因子推演法50、房地产市场预测的步骤：（1）确定预测对象和预测的目的（2）制定预测方案（3）搜集和分析有关资料（4）选择预测方法和预测模型（5）进行预测（6）评价修正预测结果（7）撰写预测报告51、调研报告的基本要求：实事求是、易于理解、简洁明了、有针对性、客观中立。说明作用是将研究对象及其存在问题产生的原因、程度以及解决办法解释清楚，使读者了解、认识和信服。52、调研报告的语言运用：简明、严谨、朴实53、房地产市场调研报告的基本结构：呈送函件、报告标题、报告目录、报告摘要、报告正文、报告附件报告正文：导言、研究方法、调研成果、限制条件、结论和建议。第五章房地产开发项目策划1、房地产开发项目策划是指为顺利实现预期目标，依据市场调研结果，综合运用各种策划手段，通过系统定义、全面创新、精心构思和周密谋划，把项目建设意图转换成目标、功能明确、组织清晰、策略优化的实施方案的系统过程。根本目的是为房地产开发项目决策和运作提供依据，为项目增值提供服务。2、房地产开发项目策划的特点：(1)地域性（区域、城市、项目区位）；(2)系统性（各子系统间存在相互影响的复杂网络系统）；(3)创新性（一是概念新、主题新；二是方法新、手段新）；(4)预见性（理念、创意、手段应有超前性和预见性。在调研阶段：要预测几年后的市场情况；投资分析阶段：估算未来的开发成本、售价、资金流量的走向；规划设计阶段：预测未来规划、户型、建筑立面等趋势；营销推广阶段：售价、时间、楼盘包装、广告发布等超前）；(5)市场性（以市场为导向、随市场变化而变化、造就市场创造市场）；(6)操作性（创意是好的，概念是新的，炒作是巧的，有建设性具体意见）。3、房地产开发项目策划的作用：①为企业科学决策提供保障②增强项目的竞争能力③实现与开发商优势互补④有效整合项目资源。4、房地产开发项目策划的程序和内容：(1)项目用地的选址和取得（分析和认识市场，寻找投资机会。需要提出项目书、编制项目初步投资估算，内容：研究城市规划并了解当地房地产市场情况、研究地块的开发价值、研究如何获得土地使用权及当地政策法规）；(2)房地产市场调研（委托专业调查机构，实施问卷调查，了解消费者心理，寻找目标客户）；(3)房地产市场定位（市场细分和目标市场选择，解决卖给谁）；(4)开发项目营销策划（权衡自行销售和委托销售的利弊，进行营销策划）；(5)经营策划（物业管理形成物业管理、设施管理、资产管理、组合投资金管理）。5、房地产市场细分是指按照客户需求上的差异划分为具有类似性的若干个不同购买群体的过程。它是从消费者的角度，根据市场细分的理论基础，从消费者的需求、动机、购买行为的多元性和差异性来划分的。6、房地产市场细分的作用：(1)发现市场机会，促进销售；(2)组织生产和服务，提高企业效益；(3)提高企业声誉，建立品牌。7、房地产市场细分的依据：是对市场因素（变量）重新分类，重新分割的过程。8、住宅市场细分依据人口、地理、心理和行为四方面进行。9、人口细分可分为：(1)家庭结构包括家庭规模（家庭人口的多少及范围大小，缩小是需求增加，但面积和房间数降低）、家庭类型（指成员间的关系，分6种类型，单身家庭，夫妻家庭，核心家庭，主干家庭，联合家庭，其他家庭）和家庭代际数（指家庭成员由几代人构成，分一代户，二代户，三代及三代以上的家庭）。(2)年龄（青年人喜欢新潮，多以小户型且按揭付款；中年人考虑环境的优美；老年人考虑就医购物方便程度）；(3)收入水平（生存型居室大小，发展型满足家居环境，享受型居住宽敞功能齐全）。10、地理细分是指潜在消费者的地理分布状况。地区或地域特征（市区、郊区、远郊区、农村等。11、心理细分是以购买住宅的动机、生活方式及个性等心理参数作为划分住宅消费群的基础。①购买动机②生活方式③个性。12、行为细分是人们对住宅的知识、态度、使用或反应。(1)使用时机(2)追求利益(3)购买阶段。13、房地产市场细分的程序和方法：实质是对目标市场逐渐认识、逐渐深化、逐渐具体的过程，是调查、分析、细分的不断物质循环、重复的过程。(1)第一轮市场细分（针对总的供求关系进行，目的是寻找投资机会，判断最佳投资机会）；(2)第二轮市场细分（针对消费者而进行的，目的是确定目标群体及其特殊要求，确定项目市场定位）；(3)第三轮市场细分（是对第二轮的细分进行的，目的是为市场特质、市场卖点寻找进一步的证据提供精细、可靠的资料）。14、房地产细分市场评估分为：有效性评估（包括可衡性、可进入性、可盈利性、可操作性，用以区分消费群体和识别消费对象，形成有特质和个性的市场）和可行性评估（包括规模的增长性、吸引力、适应性、符合性）。15、房地产开发项目目标市场选择的含义：是企业决定进入的细分市场，以相应的商品和服务去满足其需要和服务的消费者群，通过细致的市场调研、科学的市场分析、考虑宏观环境、企业素质以及企业所拥有的资源、为即将实施的项目选一个或几个进入的细分市场的过程。原则是要让目标市场与项目自身最佳结合。16、影响目标市场选择的主要因素：①市场规模②资源条件③环境条件④盈利性因素⑤风险性因素⑥政策性因素。17、SWOT分析包括分析企业的优势、劣势、机会和威胁。是将企业内外部条件各方面内容进行综合和概括，进而分析项目的优劣势，面临的机会和威胁，通过调查列举出为并依照顾矩阵形式排列，然后用系统分析的思想把各种因素相互匹配起来加以分析，为项目决策提供更全面详细的依据。18、目标市场选择的程序实际上是一个不断深化、持续反馈、反复调整、趋于优化的过程。19、房地产客户需求特征分析是对初步选定的目标市场的需求特征所作的研究、归纳和分析，包括(1)消费能力（支付住房的资金能力）(2)消费目的（自用、他用、投资置业）(3)消费方式（一次支付、按揭）。20、房地产开发项目市场定位是指根据竞争对手现有的产品在市场上所处的位置、属性，塑造出本产品与众不同的个性或形象，传递给目标客户在市场上确立适当位置的过程。包括客户定位和产品定位。21、房地产开发项目市场定位的策略：(1)避强定位（指企业力图避免与实力最强的企业直接发生竞争，而将产品定位于别一市场区域。优点：较快地在市场上站稳脚跟，缺点：意味必须放弃某个最佳的市场位置）；(2)迎头定位（根据自身实力，占据较佳位置与实力较强的对关发生正面竞争，使产品进入与竞争对手相同的市场位置。优点：惹人注目，产生轰动效应，树立形象，缺点：较大风险）；(3)创新定位（寻找新的尚未被占领但有潜在的位置，填空缺，形成特色）。22、项目市场定位的步骤：关健是要没法在自己的产品上找出比竞争对手更具有优势的特性。(1)分析现状，确认潜在优势（回答竞争对手定位，客户欲望满足程度，为客户的真正需要，能做什么）；(2)建立市场定位战略（实际是与对手各方面实力相比较的过程，满足重要性、专有性、优越性、感知性、先占性、可支付性、可盈利性）；(3)显示独特的竞争优势（任务是通过宣传促销，将独特的竞争优势准确传播给潜在客户）；(4)重新定位（要注意目标客户对其定位理解偏差或宣传失误造成客户模、混乱和误会）23、项目客户定位的含义：根据客户细分结果，采用统计方法对其进行整理、分析，从中整理出客户类别、家庭特征、职业特征、经济收入特征。客户的生活特征和需求层次主要由其社会和经济背景决定的。24、锁定目标客户群的方法和内容：根据项目锁定目标客户群（根据项目特征和市场调研结果锁定客户群，包括土地特征、规划特征、环境特征）和根据潜在目标客户群寻找项目（知道客户共同需求，形成潜在需求）。内容包括：年龄结构、职业特征、区域结构、消费能力、对房特征的需求、配套需求、管理需求、购买目的。25、项目产品定位的是指企业在对项目细分、客户需求分析、客户锁定的基础上，对项目的主要参数、模式等的确定和确认，是建立在客户需求的基础上，以客户为先导，以需求为导向的定位。26、项目产品定位的原则：(1)市场化（是位的基础，要适销对路）；(2)差异化（差异不是怪异，是一种变通，是优化，有特点，是满足市场需要甚至成为市场的引领者）；(3)前瞻性（是把握以后某一年特定时点的市场，是对未来生活的预测，需要思考动态市场在一定时点所呈现的静态）；(4)价格控制性（价格是决定供求的最有力也是最残酷的杠杆）。27、项目产品定位限制条件是指对产品的性质、档次、等级、价格等起到决定作用的客观和主观条件。包括土地方面限制、规划条件限制、建筑功能限制、客户接受的价格限制、政策法规的限制。28、项目产品定位的策略：要先满足客户需求及经济承受能力，符合国家政策，实现自己利益。包括属性利益、价格性能、目标客户需求定位、竞争对手、复合定位策略。28、确定项目产品定位方案：(1)以区位环境或配套设施作为定位（商业区域作商业、知名学校作学生公寓、风景园林作生态居住、居住区域作居住、山水区域作旅游）；(2)以项目本身的规划设计建筑风格作定位（从产品本身出发进行挖掘、营造风情）；(3)以文化、生活方式作定位，注重精神生活上的舒适。29、房地产开发项目策划报告是对未来房地产开发项目相关的活动进行创造性规划、设计、并以具有可操作性的房地产开发项目策划方案文本作为结果的活动。30、项目策划报告按包含范围分全程策划报告（包括市场调研、项目定位、主题策划、产品策划、营销推广、售后服务等环节，是全过程策划，是以提高产品价值为目的，强调提升价值的手段和空间）和单项策划报告（是对项目的某一方面进行和详细分析和论证）。31、、项目策划报告按作用分决策策划报告（为项目决策服务，主要任务是提出项目构思、进行项目定义和定位，全面构思，回答建设什么、为什么建设的问题。包括区域内宏观、中观、微观经济和社会分析，项目市场分析与研究、市场细分、目标市场选择、项目SWOT分析、项目市场定位等）；实施策划报告（在项目前期，为项目管理服务，解决谁来建设，怎么建设，如何管理，使决策成为现实的可能性和可操作性，包括管理模式、合同结构、项目组织、项目融资和信息管理）；运营策划报告（为项目动用准备和运营服务）。32、项目策划报告从内容可分为：产品策划（对区域内项目调研，分析评价，内容规模、功能户型策划等）、投资策划（对区域内经济社会调研，投资环境分析与评价、经济分析与评价等）、营销策划（对区域内市场营销现状调查、分析研究、定价策略等）、广告策划（对区域内广告市场调查、广告市场分析与评价、主题与表现、预算安排等）。33、房地产开发项目策划报告的基本内容：项目市场调研、项目市场定位、项目产品策划、项目主题策划、项目营销策划、项目推广计划、项目广告策划、项目投资分析。第六章房地产投资项目可行性研究1、投资是指投资者以获取未来收益为目的，投入一定量的资金（货币或实物等），以经营事业的行为。本质是投资者以牺牲一定的即期消费来换取未来更多的预期消费的活动。2、投资的种类：按照资金筹集和运用的不同，投资可分为直接投资和间接投资。直接投资是指投资者将资金直接投入投资项目，形成流动资产、固定资产和无形资产的投资。间接投资是指投资者将资金用于购买股票、债券等有价证券，以获取一定预期收益的投资。直接投资与间接投资的区别：直接投资是资金所有者和资金使用者的合一，是资产所有权和资产经营权的统一运动，一般是生产事业，会形成实物资产；而间接投资是资金所有者和资金使用者的分开，是资产所有权和资产经营权的分离运动，投资者对企业资产及其经营没有直接的所有权和控制权。3、房地产投资是指投资者以获取房地产未来收益或资产增值为目的，投入一定量的资金（货币或实物等），直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的行为。4、房地产投资的形式：房地产直接投资（直接参与房地产经营或购买实物资产，分为销售开发产品，回收投资，获取利润为开发投资；出租或自己经营收益，称为置业投资）和间接投资（将资金投入房地产相关证券的行为，股票、债券或信托基金）。5、房地产投资的特点：投资品种的多样性、投资变现的复杂性、投资价值的附加性、投资区域的差异性、投资收益的个别性、投资过程的综合性、投资预期的风险性、投资决策的专业性6、房地产投资的主体构成：国家、企业、个人7、房地产投资的资金构成：企业自有资金、预售收入、信贷融资、债券融资、利用外资、财政资金8、资金的时间价值的含义和其产生原因从投资者的角度看，主要是基于以下方面：①投资收益②通货膨胀③时间风险资金闲置就相当于付出的代价，大小是资金的时间价值。9、现金流量：现金流入、现金流出及净现金流量统称为现金流量，三者之间有下列关系：净现金流量=现金流人量—现金流出量10、利息是资金时间价值的一种重要表现形式。利率反映了资金随着时间变化的增值速度。利息的计算方法：单利法、复利法11、周期利率：周期利率是指计息周期实际计算利息时采用的利率，也称为计息周期有效利率。名义利率：名义利率是指一年内多次计息时的年利率，从式(5-8)中可知，名义利率是周期利率与一年中计息期数的乘积，即：r=i.n。实际利率：实际利率是在名义利率包含的单位时间内，按周期利率复利 计息所形成的总利率。12、出售型房地产开发投资的经济效果主要表现为销售收入，其现金流人也主要以房地产产品的销售收入体现。但在分析其现金流入时要注意*以下几点：①由于在商品房销售中存在预售，所以要合理确定计算期内不同时点的商品房销售比例；②由于一个房地产开发项目往往不只是单一种类的房地产产品，而是多种产品的组合，如有商业店铺、公寓、高层住宅、多层住宅，所以在确定不同时点的商品房销售比例时，还要确定不同类型房地产产品的销售比例；③由于商品房的市场价格是处于动态变化中的，对各个不同时点、各类商品房的销售价格应进行动态预测。13、土地取得成本：(1)土地使用权出让金。(2)城市基础设施建设费。(3)征地拆迁补偿安置费。(4)土地使用权取得税费14、开发成本：(1)勘察设计和前期工程费；(2)建筑安装工程费；(3)基础设施建设费；(4)公共配套设施建设费；(5)开发期间税费15、开发费用：(1)管理费用(2)销售费用(3)财务费用16、销售费用：(1)营业税及附加(2)其他销售税费17、经营型房地产开发项目的现金流出：固定资产投资、经营成本18、现金流量表的类型：项目投资现金流量表、项目资本金现金流量表、投资各方现金流量表19、在编制房地产投资项目损益表时，应注意以下几个问题：(1)损益表中的利润总额一般为：利润总额=经营收入—经营成本—运营费用—经营税金及附加(2)房地产企业缴纳所得税之后的利润为税后利润20、不确定性分析可以表述为：通过对项目投资环境变化以及项目自身特点的预测与认识，分析项目各个技术经济变量的变化及其对项目经济效益的影响，以估计项目对各种不确定因素变化的承受能力，进一步确认项目在财务和经济上的可靠性。21、不确定性分析包括盈亏平衡分析、敏感性分析和风险分析。盈亏平衡分析只用于财务效益分析，敏感性分析和风险分析可用于财务效益分析和国民经济效益分析。22、不确定性分析的意义：有助于投资决策的科学化。有助于加强项目的风险管理和控制。23、房地产投资项目的主要不确定因素：土地取得成本；建筑安装工程等费用；租售价格；开发周期；融资成本；空置率；经营成本；投资收益率24、盈亏平衡分析的基本原理是：根据成本总额对产量的依存关系，全部成本可以分解为固定成本和变动成本两部分。在一定期间把成本分解成固定成本和变动成本两部分后，再同时考虑收入和利润，建立关于成本、产量和利润三者关系的数学模型，进而对这一数学模型进行分析。这个数学模型的一般表达形式为：利润=销售收入—总成本—税金25、固定成本与变动成本分解的方法：费用分解法、高低点法、回归分析法26、现行盈亏平衡分析的假设条件：①产量等于销售量，即当年生产的产品当年销售出去。②产量变化，单位变动成本不变，从而总成本费用是产量的线性函数。③产量变化，产品售价不变，从而销售收入是销售量的线性函数。④在所分析的产量范围内，总固定成本保持不变。⑤按单一产品计算，当生产多种产品时，应换算为单一产品，不同产品的生产负荷摹喳化应保持一致。⑥所采用的数据均为正常年份（即达到设计能力生产期）的数据。27、敏感性分析是指预测项目主要不确定因素的变化对项目评价指标（如FIRR、FNPV等）的影响，从中找出敏感因素，分析评价指标对该因素的敏感程度，并分析该因素达到临界值时项目的承受能力。28、敏感性分析的作用：①可以使决策者了解不确定因素对项目经济效益指标的影响，从而提高决策的准确性和科学性②可以启发经济评价人员对那些较为敏感的因素重新进行分析研究，以提高预测的可靠性。③可以研究各种不确定因素变动对投资项目经济效果的影响范围和程度，了解投资项目的风险根源和风险大小。④可以筛选出若干较为敏感的因素，集中力量对它们进行研究，尽量降低其不确定性，进而减少投资项目风险。⑤可以判定不确定因素在什么范围内变化能使投资项目的经济效益情况最好或最差等这类最乐观和最悲观的边界条件或边界数值。29、敏感性分析有单因素敏感性分析和多因素敏感性分析两种。单因素敏感性分析是假设各不确定因素之间相互独立，每次只考虑一个不确定因素变化，而其他不确定因素保持不变时，项目经济指标受到的影响程度。单因素敏感性分析是敏感性分析的基本方法。房地产投资项目的敏感性分析中通常都要求进行单因素敏感性分析。多因素敏感性分析是对两个或两个以上互相独立的不确定因素同时变化时，分析这些变化的因素对投资项目经济指标的影响程度，并找出其中关键的不确定因素。30、敏感性分析既可用于对静态经济指标的分析，也可用于对动态经济指标的分析。31、单因素敏感性分析方法：财务评价指标的确定；不确定因素的选择；不确定因素波动程度及其对分析指标可能带来的增减变化分析；敏感性因素的确定（敏感性系数、临界点）32、多因素敏感性分析方法：多因素敏感性分析的方法主要有两种：一是敏感面分析法。这种方法是把一次改变一个参数的敏感性分析方法应用到多个参数的敏感性分析；二是采用乐观一悲观分析法。23、房地产投资风险是指从事房地产投资而造成的不利结果和损失的可能性大小，这种不利结果和损失包括所投入资本的损失和预期收益未达到的损失。24、房地产投资风险的特征：客观性、不确定性、潜在性、损益双重性、可测性、相关性25、房地产投资项目风险分析是在房地产投资项目财务评价和不确定性分析的基础上，进一步综合分析识别房地产投资项目在将来建设和运营过程中潜在的主要风险因素，揭示风险来源，判别风险程度，提出规避风险的对策，降低风险损失。26、房地产投资项目风险分析一般包括风险识别、风险估计、风险评价和风险应对四个环节。27、房地产投资风险识别是指运用系统论的方法对投资项目进行全面考察、综合分析，找出潜在的各种风险因素，并对各种风险进行比较、分类，确定各因素间的相关性和独立性，判断其发生的可能性及对项目的影响程度，按其重要性进行排序，或赋予权重。目的主要有两个：①为房地产投资风险估计和风险评价型础；②为选择最佳的风险应对方案提供依据。特点有系统性、连续性和制度性。28、房地产投资的系统性风险：通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险、政治风险或然损失风险29、房地产投资的非系统性风险：收益现金流风险、资本价值风险、比较风险、时间风险、持有期风险30、房地产投资风险识别的主要方法：问卷调查法、专家调查法31、房地产投资风险的测度：（1）期望值（2）标准差（3）变异系数22、房地产投资风险评价：以经济指标的累计概率、标准差、变异系数为判别标准；以综合风险等级为判别标准23、房地产投资风险应对的原则：连续性、针对性、可行性、经济性24、房地产投资风险应对的方法：风险预防、风险回避、风险转移（契约性转移、项目资金证券化）、风险组合、风险自留（承担风险、自保风险）、风险利用25、房地产投资项目方案的类型：（1）独立方案（2）互斥方案（3）混合方案（4）互补方案（5）现金流量相关方案（6）组合互斥方案26、房地产投资项目的比选有两个层面：一是项目间的比选，这实际上是投资机会的比选。二是同一项目的投资方案比选。其作用主要体现在以下方面：一是有利于把握垦堡塱投资机会和选择最优的投资方案，使投资者有限的资金得到相对安全和有效的利用；二是有利于提高决策者科学决策的能力，避免或减少投资决策中的失误；三是有利于增强房地产企业市场竞争的能力。27、在对互斥方案进行比较时，经济效果评价包含了两部分内容：一是考虑各个方案自身的经济效果，即进行绝对经济效果检验，用经济效果评价标准检验方案自身的经济性，称为“绝对经济效果检验”。二是考察哪个方案相对最优，称为“相对经济效果检验”。28、计算期相同的互斥方案比选：净现值比较法、净现值率比较法、差额投资内部收益率法、差额净现值法、差额投资回收期法29、计算期不同的互斥方案比选：年值法、现值法。年值法：净年值法、费用年值法。现值法：最小公倍数法、年值折现法、差额内部收益率法。最小公倍数法也称为方案重复法是以以各备选方案计算期的最小公倍数作为方案比选的共同计算期，并假设各个方案均在这个共同计算期内重复进行，即各备选方案枉其计算期结束后，均按与其原方案计算期内完全相同的现金流量循环至共同计算期结束。年值折现法是按照某一共同计算期将各备选方案的年值折现得到用于方案比选的现值。30、房地产投资项目可行性研究的作用：（1）申请项目核准的依据（2）项目投资决策的依据（3）筹集建设资金的依据（4）房地产开发企业与有关部门签订协议、合同的依据（5）下阶段规划设计工作的依据（6）项目考核和后评价的依据31、房地产投资项目可行性研究的工作步骤：接受委托、组建工作小组、确定工作计划、调查研究、方案研制与优化、项目的经济评价、编写可行性研究报告32、房地产投资项目可行性研究报告的的基本构成：封面、摘要、目录、正文、附表附图、主要参考资料33、房地产投资项目可行性研究报告的内容：项目总说明；项目概况；开发项目用地现状调查及拆迁安置方案的制定；市场分析和建设规模的确定；规划设计方案的选择；资源供给条件分析；环境影响评价；项目开发组织机构和管理费用的研究；开发建设计划的编制；项目的经济评价及社会效益分析；结论及建议。34、投资项目经济评价应遵循的基本原则：(1)“有无对比”原则。(2)效益与费用计算口径对应一致的原则。(3)收益与风险权衡的原则。(4)定量分析与定性分析相结合，以定量分析为主的原则。(5)动态分析与静态分析相结合，以动态分析为主的原则。35、房地产投资项目可行性研究报告的编制步骤：(1)资料搜集与整理统计。(2)项目规划方案设计。(3)项目进度安排。(4)项目总投资费用估算。(5)项目的租售计划及价格预测。(6)项目资金筹措计划。(7)基本报表的编制及经济指标计算。(8)对经济评价指标的检验。(9)不确定性分析和风险分析。(10)可行性研究报告的结构设计。第七章房地产开发项目管理1、房地产开发项目是指企业在一定的质理、时间和费用要求下，从取得房地产开发用地开始，经过项目策划、规划设计和施工建设等过程，完成可以满足人们需要的建筑物及其附属设备、设施和环境的一次性任务。2、房地产开发的特点：位置固定性、寿命耐久性、项目多样性、开发条件差、开发周期长、投资规模大。3、房地产开发项目的特点：(1)质量要求较高。(2)时间目标的限定性较强。(3)费用目标较强。(4)具有较强的系统性。(5)涉及诸多法规政策。4、房地产开发项目的工程系统构成：单项工程（有独立设计文件，能单独形成生产能力或工程效益）、单位工程（具备独立施工条件，但不能形成单独能力或效益）、分部工程（按照建筑部位、工程专业划分的组成部分）、分项工程（按照施工的工种划分的组成部分）。5、房地产开发项目管理是指在一定的时期内，通过项目管理的运行机制，达到对相关资源进行有效地计划、组织、控制，从而实现既定开发项目任务目标的一种系统管理方法。6、房地产开发项目全寿命周期：一个完整的房地产开发项目的全寿命周期，包括前期策划、设计、实施和使用四个印段：(1)项目前期策划阶段。(2)规划设计阶段。(3)施工实施阶段。(4)使用阶段。7、房地产开发项目勘察设计是指工程勘察和工程设计。勘察是依据工程建设目标，通过对地形、地质、水文等要素进行测绘、勘探、测试及综合分析评定，查明建设场地和范围的地质地理环境特征，提供建设所需的勘察成果资料；工程设计是依据工程建设目标，运用工程技术和经济方法，对工艺、土木、建筑等系统进行综合策划、论证，编制建设所颥的设计文件的活动。8、房地产开发项目工程设计分为方这案设计、初步设计和施工图设计。9、房地产开发项目工程设计的基本原则：贯彻国家的经济建设方针和政策；先进适用；经济合理；安全可靠；合理利用资源；可持续发展。10、工程勘察单位资质：综合资质（只设甲级）、专业资质（分甲级、乙级，部分专业可设丙级）、劳务资质（不分等级）。11、工程设计单位资质：综合资质（只设甲级）、行业资质（分甲级、乙级，个别专业可设丙级）、专业资质（分甲级、乙级，个别专业可设丙级）、专项资质（分甲级、乙级、丙级，可设林丁级）。12、国家对从事勘察、设计的专业技术人员实行执业资格注册管理制度，未经经注册，不得以注册执业人员的名义从事活动，只能受聘于一个单位，不得私自挂靠设计业务，不能出借、转让、出卖执业资格证书、执业印章和职称证书。13、房地产开发项目勘察设计单位应在其资质许可的范围内承接业务，禁止超越资质承接业务；禁止准许其他单位或个人以本单位名义承接业务；不得转包或违法分包承接业务；不得接受无证的组织和个人的挂靠；但经委托方同意，可分包给有资质单位，必须签分包委托合同，分包方未经委托方同意，不得再次将业质分包委托。14、工程勘察和设计单位的质量责任和义务有：(1)严格执行基本建设程序（要先勘察、后设计、再施工）；(2)必须按照工程建设强制性标准进行勘察、设计、并对其质量负责；(3)成果必须真实、准确；(4)应符合国家规定的勘察设计深度要求；(5))先用符合国家规定标准的技术和材料；(6)作好施工现场服务。15、房地产开发项目工程测量包括平面控制测量、高程测量、地形测量、摄影测量、线路测量、变形测量等。16、房地产开发项目工程地质勘察有：工程地质测绘、勘探（钻探、触探、坑槽探等）、测试（荷载试验、地应力和剪力试验等）、物探（地震波、超声波等）、岩石和土质的分类与鉴定、长期观测（建筑物沉降观测、滑坡位移观测等）。17、勘察阶段分为初步勘察（满足厂址选择和初步设计要求）和详细勘察（符合施工图要求建设）。18、房地产开发项目水文地质勘察是查明建设地区地下水的类型、成分、分布、埋藏量，确定富水地段范围，评价地下水资料及其开采条件。一般分为初步勘察（在可能的富水地须进行）和详细勘察（在建设地区详细查明水文地质条件）。19、房地产开发项目工程设计管理的意义在于资源的综合利用和设计标准的科学合理，对工程质量、进度、投资的合理控制十分重要。建设工程设计管理模式和特点：(1)业主直接管理模式（业主组建工设计管理机构负责管理，请专家或咨询公司协助管理，特点：业主要很强的专业技术力量，可聘请专家或公司协助，业主自己组建工程设计管理机构）；(2)业主委托咨询公司代表业主进行设计管理（特点：由代聘的公司代其管理，但业主与设计单位签合同，专业咨询公司具有独立性，能保证质量、进度和节约投资）；(3)业主委托项目（工程）管理公司（业主委托进行全过程管理，特点：对项目进行集成化管理，但非决策机构；由公司独立完成设计或招标完成；全权负责设计委托和设计管理）。模式选择取决胜于建设项目业主的工程技术力量和设计管理水平。房地产开发项目工程设计管理程序和内容：设计委托阶段（直接选择或招标选择工程设计单位）、方案设计与勘察阶段（审查初步设计大纲和勘察大纲）、初步设计阶段（控制规模、选址、标准和投资等）、施工图设计阶段（结构布置，审定招标文件等）、施工和验收阶段（组织设计交底，参加验收等）、设计后评价（交付后回访）。22、房地产开发项目工程招投标的方式：公开招标（优点：可以在较广泛的范围内选择承包商；缺点：投标人数量多，评标量大，时间长，费用高）、邀请招标（优点：间化了招标程序，节约费用和时间，风险少；缺点：竞争程度不高，可能能漏掉有竞争力的承包商）房屋和市政估算价200万；项目投资3000万元以上必须进委招标。23、房地产开发项目工程招标的程序：招标前的准备工作；发出招标公告或邀请函；投标人资格审查；招标文件；开标、评标和授标；签订工程承包合同24、房地产开发项目工程投标的程序：投标前的准备工作；工程投标询价和现场考察；经济标和技术标确定；填制标书和竞标。投标前的准备工作：收集招标信息和资料、投标可行性分析、组成投标小组。工程投标询价和现场考察：询价、现场调研。25、房地产开发项目合同通常包括下列内容：①合同的当事人。②合同的标的。③标的的数量和质量。④合向价款或酬金。⑤合同期限、履行地点和方式。⑥违约责任。⑦解决争执的方法。26、业主的主要合同关系包括：①工程咨询合同②工程勘察设计合同③工程监理合同④工程施工合同⑤工程货物采购合同⑥融资合同。施工承包商的主要合同关系包括：①分包合同。②货物采购合同。③运输合同。④加工合同。⑤租赁合同。⑥劳务供应合同⑦保险合同。27、依据计价方式不同，现代房地产开发项目开发建设过程中常见的合同类型有：(1)总价合同。(2)单价合同。(3)成本加酬金合同。28、在房地产开发项目合同中，比较重要的条款有：（1）适用于合同关系的法律，以及合同争议处理的方式。(2)付款方式。(3)合同价格的调整条件、范围、调整方法，特别是由于物价上涨、汇率变化、法律变化、关税变化对合同价格调整的规定。(4)合同双方风险的分担。(5)对承包商的激励措施。(6)为了保证双方诚实信用，必须有相应的合同措施。房地产开发项目合同争议的解决：和解、调解、仲裁、诉讼31、房地产开发项目的实施控制是对项目投资、质量、进度进行的有效控制。32、房地产开发项目投资控制的含义：是指在设计、施工和保修阶段，主要运用动态控制原理，经常地、定期或不定期地将实际投资数额与相应地计划投资目标值进行比较，对项目项目投资进行控制。33、房地产开发项目投资控制的内容：(1)在工程设计阶段，运用设计标准和标准设计、价值工程和限额设计方法等，以投资规划和批准的投资估算为计划投资的目标值控制初步设计。(2)在工程施工招标阶段，以工程设计文件（包括设计概算或施工图预算文件）为依据，结合工程施工的具体条件，如现场条件：市场价格和招标人的特殊要求等，编制招标文件，选择合适的合同计价方式，确定工程承包合同价格。(3)在工程施工阶段，以施工图预算和工程承包合同价格等为控制目标，通过工程计量、工程变更控制和工程索赔等方法，按照承包方实际完成的工程量，准确计量施工阶段实际发生工程费用。(4)在工程竣工验收阶段，全面汇集在工程建设过程中实际花费的全部费用，编制竣工决算(5)在工程保修阶段，根据工程承包合同，协助处理项目使用期间出现的各种质量玨问题，选择相关的处理方案和方式；合理确定工程保修费用。34、房地产开发项目质量的内涵和构成：质量是一组固有的特