2017年黑龙江房地产估价师《理论与方法》：估价程序考试试卷

精选优质文档-----倾情为你奉上精选优质文档-----倾情为你奉上专心---专注---专业专心---专注---专业精选优质文档-----倾情为你奉上专心---专注---专业2017年黑龙江房地产估价师《理论与方法》：估价程序考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、仅考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售自行车的店铺比购买生产自行车的厂房的投资风险小。这是因为前者比后者具有__。

A．更长的经济寿命

B．更显著的各异性

C．更强的适应性

D．更专业的物业管理2、直线趋势法y=a+bX中的常数a、b，是由（）决定的。

A．房地产的历史价格资料

B．房地产的未来价格资料

C．房地产的现实价格资料

D．估价师选取的现时和未来的价格资料3、资本化率=__+风险调整值。

A．平均利润率

B．安全利率

C．经济增长率

D．银行贷款利率4、原建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》规定，拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起日內给予答复。

A：5

B：7

C：10

D：15

E：房地产估价机构必须加盖公章5、为评估某房地产2007年9月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2007年3月1日，合同交易价格为4000元／㎡，约定建筑面积为95㎡，合同约定面积误差在6％以内不增加付款，实际产权登记面积为100㎡。自2007年1月1日起至2007年9月1日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3％，则就上述情况对该可比实例成交价格进行处理后的单价为元／㎡。

A：3868.92

B：4000.00

C：4072.54

D：4286.89

E：工业用地的监测点评估价格6、已知某宗土地使用权年限40年的价格为1500元／㎡，该类房地产的报酬率为6%，该宗土地使用权的35年的价值为。

A：1120万元

B：1366万元

C：1445万元

D：1456万元

E：工业用地的监测点评估价格7、下列情况中会导致房地产价格上升的是。

A：上调贷款利率

B：收紧房地产开发贷款

C：开征房地产持有环节的税收

D：增加土地供应

E：工业用地的监测点评估价格8、”五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、__等设施或条件以及场地平整。

A．给水、排水、电力、通信

B．给水、排水、燃气、热力

C．排水、电力、通信、燃气

D．排水、电力、通信、热力9、城市房屋租赁应向__部门登记备案。

A．公安

B．工商管理

C．房地产管理

D．土地管理10、近期内拟建设的地区应编制修建性详细规划，地域范围一般应在h以上。

A：1

B：1．5

C：2

D：3

E：执行层的组织协调

11、甲将其房屋委托房地产中介服务机构一次性出租，租期三年，实际成交月租金500元。按国家规定，房地产中介服务机构应收的租赁代理费用最高为__元。

A．250

B．500

C．750

D．150012、建设用地使用权出让的每幅地块、面积、年限和其他条件，报经有批准权的人民政府批准后，由实施。

A：市、县人民政府

B：市、县人民政府土地管理部门

C：市、县人民政府规划管理部门

D：乡镇人民政府

E：房地产估价机构必须加盖公章13、某房地产开发用地，其土地面积为10000㎡，土地使用条件与规划限制所规定的容积率为1.2，楼面地价为1500元／㎡。后经规划调整，容积率提高到1.6，楼面地价不变，则该房地产开发用地因容积率提高需补地价万元。

A：375

B：450

C：500

D：600

E：工业用地的监测点评估价格14、对于出售的房地产，采用假设开发法估算开发完成后的房地产价值时，根据待估宗地的最佳开发利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势，可以采用和长期趋势法相结合进行估算．【2003年考题】

A：比较法

B：收益法

C：成本法

D：路线价法

E：工业用地的监测点评估价格15、2009年某企业的负债总额为250万元，所有者权益总额为750万元，则该企业的资产负债率是。

A：15％

B：25％

C：30％

D：35％

E：执行层的组织协调16、在某商业街深度30．48m(即100英尺)，临街宽度20m的矩形土地，总价为1200万元。根据四三二一法测，与其相邻、临街深度为45．72m(即150英尺)、临街宽度20m的矩形土地的总价为万元。

A：1504

B：1404

C：1304

D：1204

E：工业用地的监测点评估价格17、由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格是。

A：标定地价

B：政府调节价

C：政府定价

D：政府指导价

E：工业用地的监测点评估价格18、称为()

A．等额序列支付储存基金系数

B．等额序列支付现值系数

C．等差序列现值系数

D．等比序列现值系数19、某地区商品住宅价格自2000年至2004年分别为681元／㎡、712元／㎡、744元／㎡、781元／㎡和815元／㎡，采用平均增减量法预测该地区商品住宅2006年的价格为，【2004年考题】

A：849元／㎡

B：865元／㎡

C：882元／㎡

D：915元／㎡

E：工业用地的监测点评估价格20、将税种分为流转税、收益税、财产税、资源税和行为目的税，是依据不同来划分的。

A：课税主体

B：课税对象

C：税基

D：税率

E：执行层的组织协调21、在现金流量表中，不应该出现__。

A．借款利息

B．所得税

C．自有资金

D．折旧与摊销22、从买方的角度来看，房地产价格是基于社会上的“生产费用”，类似于__，具体来说，是买方愿意支付的最高价格，不能高于所预计的重新开发建设该房地产所需花费的代价，如果高于该代价，还不如自己开发建设。

A．替代原理

B．生产费用价值论

C．预期收益原理

D．价格构成原理23、某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，则该商业房地产的折旧年限是年。．

A：37

B：40

C：60

D：63

E：工业用地的监测点评估价格24、在我国下列属于无民事行为能力人的是。

A：18周岁以上的成年人

B：10周岁以上的未成年人

C：不满10周岁的未成年人

D：不能完全辨认自己行为的精神病人

E：执行层的组织协调25、在同一商业辐射区域内，各商场位置的优劣，主要取决于__。

A．交通的通达程度

B．物业的规模大小

C．人口的分布密度

D．居民的购买能力二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）1、反映社会经济现象总体在某一时点上的状况指标被称为（）。

A．时点指标

B．相对指标

C．时期指标

D．平均指标2、普通股票持有者的权利和义务主要体现在原则之内。

A：有限责任原则

B：无限责任原则

C：股份有限原则

D：平等原则

E：不平等原则3、下列引起资产和负债同时减少的经济业务是__。

A．将现金存入银行

B．购进一批材料，货款暂欠

C．以银行存款购买设备

D．以银行存款偿还银行借款4、某写字楼的建筑面积为8万m2，可出租面积系数为80%，公用建筑面积系数为15%，则该写字楼出租单元内建筑面积是__万m2。

A．5.2

B．6.4

C．6.8

D．7.65、自2008年11月1日起，对个人首次购买90及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到。

A：1％

B：2％

C：3％

D：4％

E：执行层的组织协调6、某开发商向银行申请了年利率为9%、期限为15年、按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款，则该开发商第1年的还本收益为__万元。

A．3.41

B．4.05

C．4.59

D．12.597、风险估计与评价常用方法有__。

A．幕景分析法

B．调查和专家打分法

C．蒙特卡洛法

D．智暴法

E．德尔菲法8、在市场比较法中，土地使用权年限修正属于__修正。

A．交易情况

B．交易日期

C．区域因素

D．个别因素9、如果房地产估价师希望通过施工图了解房屋的楼、地面做法，可以查找__。

A．建筑平面图

B．建筑立面图

C．建筑剖面图

D．结构施工图10、新设项目法人资本金筹措渠道不包括．(2008年试题)

A：政府政策性资金

B：国内外企业入股的资金

C：个人入股的资金

D：资产变现的资金

E：借款合同

11、某房地产的土地面积为500m2，土地价格为2000元/m2；建筑面积为1000m2，成本法估算的建筑物重置价将为1800元/m2；市场上同类房地产的正常房地价格为2500元/m2，则该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低__元/m2。

A．200

B．300

C．700

D．100012、根据《房产测量规范》的规定，下列项目中计算一半建筑面积的是__。

A．无顶盖的室外楼梯

B．无柱的雨篷

C．无顶盖的阳台

D．房屋之间无上盖的架空通廊13、房地产市场周期波动可分为__阶段。

A．复杂与发展

B．繁荣

C．危机与衰退

D．萧条

E．泡沫14、”三项预测值”的基本思路是，对房地产开发项目中所涉及的变动因素，分别给出三个预测值，即，根据各变动因素三个预测值的相互作用来分析、判断开发商利润受影响的情况。

A：最乐观预测值

B：最不能预测值

C：最有可能预测值

D：最悲观预测值

E：最高利润预测值15、房地产开发的四个阶段包括。

A：投资机会选择与决策分析

B：前期工作

C：招标阶段

D：建设阶段

E：租售阶段16、需求弹性中，通常考察的是。

A：需求的价格弹性

B：需求的交叉弹性

C：需求的收入弹性

D：供给的收入弹性

E：供给的交叉弹性17、下列关于减价拍卖的说法中，正确的是__。

A．减价拍卖又称“英格兰式拍卖”或“估底价拍卖”

B．是一种价格下行的拍卖，即拍卖品的报价由高到低，依次递减，直到有人应价，即告成交

C．根据拍卖方式不同可分为人工式拍卖和电子式拍卖两种

D．遵循谁叫价谁要约的原则，另一方表示接受即为承诺，拍卖合同即告成立

E．减价拍卖皆为买方报价拍卖18、在下列房地产定价方法中，属于竞争导向的房地产定价方法是__。

A．随行就市定价法

B．认知价值定价法

C．领导定价法

D．挑战定价法

E．目标定价法19、某房地产开发项目的占地面积为10000㎡，规划容积率≤4，预计开发完成后可供销售面积为总建筑面积的80％，项目的固定成本为5000万元，预计平均销售单价为4500元／㎡．则使项目达到盈亏平衡的单位变动成本为元／㎡。

A：2350

B：2937.5

C：3250

D：4062.5

E：借款合同20、根据近因原则，保险赔偿责任的确定应根据__之间因果关系来判断。

A．投保人与保险标的

B．被保险人与保险标的

C．保险事故与保险标的的损失

D．保险人与保险标的的损失21、一般抵押登记包括。

A：房屋抵押权设立登记

B：房屋抵押权变更登记

C：房屋抵押权转移登记

D：房屋最高额抵押权确定登记

E：房屋抵押权注销登记22、保险合同的客体为__。

A．保险人

B．保险标的

C．保险金额

D．被保险人23、房地产投资者的债务融资方式有（）。

A．吸收其他机构投资者资金

B．建成房地产抵押贷款

C．土地储备贷款