深圳某工业园升级改造方案

华丽工业园升级改造方案集佳华丽工业园项目组·2015.7.2深圳发展三十年，迎来全面升级时代。城市更新已成时代主流，我们应顺应趋势，站在城市运营者之高度，将我们项目升级改造，打造成城市的一张新名片。谨以本方案解决四大核心问题——1.项目为什么要升级2.项目要升级成什么3.项目升级后的经济效益4.项目升级完怎么运作项目为什么要升级1.区域概况2.项目现状3.案例参考Questionone区域概况NO.1本案

项目东临宝安大道，西接永福路，位于深圳市宝安区福永核心区域。区域概况

福永位于深圳市宝安区西南部，西临珠江口，与中山市、珠海市隔海相望，镇守深圳西大门。作为深圳西部经济重镇，福永扼守广深高速和107国道，坐拥国际机场和福永码头，区域优势得天独厚。经过多次产业布局和结构调整，借势大空港规划，福永产业发展已成气候。福永现有工业厂房及配套1100多万平方米，工业企业1100多家，形成了以电子、五金、机械、印刷、生物制药、塑胶、服装等行业为主体的工业体系。顺丰等国内外大型物流企业在福永设立总部，促进福永商贸发展，提高区域整体工业发展水平。福永东莞中山广州深圳珠海、澳门香港深圳西大门——福永区域概况深圳第二会展中心落户大空港，必然有其得天独厚的优势:①大空港处于穗港深经济走廊的关键部位，将成为珠三角新的经济地理中心。②大空港处于粤港澳大湾区湾顶，是珠三角东西两岸贸易运输往来最具效率之处。

③大空港位于宝安，而宝安是世界工业基地，地处香港、广州咽喉地带，不仅拥有海陆空立体交通网络，更是有电子、玩具、物流等多项成熟的产业，占据世界30%以上的市场份额。把国际会展中心落户在宝安，可以满足更多产业的会展需求，加快产品从物品到商品转换的进程。④大空港地区紧邻前海，前海是国家级新区，是深圳的战略制高点，但前海地域较小，大空港地区紧邻前海，是前海未来发展天然的延伸区，是前海空间拓展关键节点。深圳西部崛起·福永·大空港区域概况四维立体交通·资源流通易达福永码头，从项目10分钟直达，承接深圳至香港、澳门的水上客运航线，一日往返22次航船。实现了一小时连接港澳深，是片区与港澳商务沟通洽谈的第一站。码头与航空港的双重支撑，为福永的产业转型升级提供无限动力。深圳国际机场，世界百强机场，距离本项目仅8分钟车程。中国第一个实现海、陆、空联运的现代化国际空港，通达国内50余个城市，国际19个城市及地区，便于城际及国际商务交流。项目所在区域是连通深圳市内与珠三角区域的交通要地，1横(机荷高速)3纵(广深高速、沿江高速、海滨大道)高速路和多条城市干道(宝安大道、福永大道等)组成的公路交通网路，实现8分钟达前海，15分钟到达福田，30分钟到达香港中环。项目位临10号线、11号线双地铁口之上。地铁10号线经过前海中心，通达蛇口；地铁11号线15分钟直达宝安中心，20分钟通达福田中心。10号线及11号线将加强片区与福田和前海间的商务交流。此外，1、5、13号线等多条地铁线路将在区域内停靠。本案微观交通双地铁口之上出行便利快捷区域概况产业发展已成气候

YKK吉田拉链、时机制造厂、东芝复印机、Epson、富士电机、艾默生、美资旭电、高仕集团、理光等11家世界500强企业在福永设有工厂。形成了以电子、五金、机械、印刷、生物制药、塑胶、服装等行业为主体的工业体系。区域规划特区一体化·福永发展规划福永紧邻深圳宝安国际机场，具有“海、陆、空、轨”的立体交通枢纽地位，根据深圳市"三轴两带多中心”的城市整体规划，福永街道是"西部发展轴"上的重要节点，具有区位、交通，人文景观等多项优势。区政府决定将其定义为新兴产业集聚区，打造科技创新园，企业总部园和少量高端制造业基地。以立新湖战略性新兴产业基地为重点，打造转型升级新支点。按照建设21世纪海上丝绸之路桥头堡和市、区发展湾区经济的战略部署，坚持高标准规划，高质量建设，以香港马鞍山海滨长廊等先进园区为标准，将立新湖打造成升级版的松山湖。立新湖新兴产业基地凤凰山文化休闲景区大空港核心交通枢纽文化创意交流带以点带面，借助区域优势，规划深圳西部经济文化新中心福永规划四大板块那么，在规划的四个板块中，我们项目升级的方向在哪里？立新湖新兴产业基地仍然是以生产加工为主导凤凰山文化休闲景区大空港核心交通枢纽和我们联系不大文化创意交流带可以成为升级的方向在福永发展形势一片大好中，区域的商业发展的现状如何？商业现状项目名称位置规模租金单价配套设施经营情况分析同泰时代广场7万平米左右租金还未出台综合体也是旧改项目，集购物、休闲、娱乐、商务、酒店、公寓于一休的综合休，目前正在筹备阶段万家乐百货2万平米左右120元㎡酒店、餐饮、休闲、娱乐经营情况一般惠茂百货3000平米150元㎡主要服务于周边工厂职工的生活需求逸海百货10000平米120元㎡百货经营情况还算比较理想国惠康百货120元㎡超市、百货连锁经营，经营情况比较理想永安南城步行街80-180元万福人家底商120-180佳华商场对面100-150经营情况良好天虹万家附近街铺100-150经营情况良好区域内商业经营处于良好状态，但消费档次偏低写字楼现状项目名称档次规模单位租金配套设施出租率同泰时代中心6万方目前只售，未出租酒店、购物、休闲、娱乐、餐饮项目正在筹备中，跟我们项目关连性比较强，既有竟争关系，也有相互互补之处，因此在定位方面要有一定的错位。中阳商务楼3万平方38元㎡KTV、餐饮50%左右同泰时代中心开业前区域内无成型写字楼，供应量少酒店现状酒店名称档次价格入住率配套设施经营情况分析机场酒店二星标准间280元

90%以上餐饮机场配置酒店，主要面对机场旅客及各航空公司双溪威大酒店四星标准间260元

70%以上餐饮、休闲保键主要服务于周边企业宴请、航空旅客及高尔夫球会会员接待威尔斯酒店

标准间238元

70%以上餐饮、购物主要服务于周边企业接待宝弘商务酒店

标准间198元60%

主要服务于周边工作人群桥头公寓二房一厅

2000元

一房一厅

1500元

单间1000元区域内酒店档次较低，毫无特色，但入住率较高（60%为平衡点）区域概况总结1.福永占据深圳西部崛起的重要战略位置，依附大空港规划，其发展潜力不可小觑；2.地铁10号、11号线开通后将使福永实现半小时深圳生活圈；3.但是目前区域内商业发展较为落后，商业档次较低，商务办公场所供应量少。项目现状NO.2项目认知华丽工业园位于深圳市宝安区福永街道，宝安大道与福海大道交汇处附近，北邻沙井、松港、长安镇，南边是宝安国际机场，周边工厂林立，人口众多，地理位置非常优越。周边路网纵横，交通便利，可快速到达深圳各区域。项目百米范围内现有多条公交路线途经，并有10号、11号地铁规划在建，未来将设立福永站，出行非常便捷。项目现状项目体量：占地面积40000平方米，建筑面积约90000平方米。项目定位：工业园区。运营模式：向工厂和物流公司进行出租。租金收益：28元/平方米。项目现租金收益较低，整体形象有待提升项目四至西临永福路，北临红牌科技园，南靠吉安泰工业园，东边是宝安大道——周边多是工业园，常住人口较多，两条主干道保证出行畅通无阻。红牌科技园永福路宝安大道吉安泰工业园项目如果要升级改造能否顺应区域发展需求打造一个独具特色的文化创意产业园？！SWOT分析关键句：政府扶持项目、交通便捷、现无高端商业配套……S（优势）靠近机场码头和在建的地铁，交通快捷便利靠近主干道，昭示性强宝安区创新创意创业园，政府扶持，招商阻力小靠城市主干道，环境嘈杂无高端商业配套，整体档次较低南北两边均为工业园区，对项目形象有影响W（劣势）T（威胁）福永片区未来市政配套设施将得到逐步完善，项目将共享市政配套深圳关内各区均有标志性的创新产业园，而福永片区尚未有此类型产业园，发展潜力巨大。O（机会）项目附近的同泰时代中心目前基本已完工，业态有写字楼和商务公寓以及酒店，预计近期会入市，且体量比较大，与本项目会有直接竞争。抓住机会响应政策号召，顺应区域升级潮流发挥优势发挥交通便利优势转化劣势正因为片区物业形象差，才需要我们强势崛起避开威胁打造与众不同的文化创意园，避开同类项目竞争将项目打造成一个文化创意产业园势在必行！我们来看一下深圳文化创意产业的发展情况深圳文化创意发展概况NO.32003年，深圳市确立了“文化立市”战略。从2006年1月起，深圳市开始以“企业示范基地”、“孵化基地”、“教学和培训基地”等多种类型建立文化创意产业基地，并为此专门设立了管理部门——深圳市文化产业发展办公室。此外，深圳市还开通了绿色通道，参照《深圳市户籍迁入若干规定》等办法，对基地在人才引进、子女就学、工商注册登记等方面给予支持。为新的文化创意产业园的开发提供了很多有利的条件及政策。

2008年12月7日,联合国教科文组织正式批准深圳加入创意城市网络，并授予“设计之都”称号。（目前已经命名的6个“设计之都”是：柏林、布宜诺斯艾利斯、蒙特利尔、名古屋、神户和深圳。）这标志着深圳正式进入文化产业园进军的时代到来。

深圳已建成的创意产业园超过３６个，以及成立华侨城集团、大芬油画村、雅昌企业集团等三个国家级文化产业示范基地。其中，以田面设计之都、ＯＣＴＬｏｆｔ、南海意库、F518为典型，南山数字文化产业基地、深圳创库、深圳动漫城、深港动漫网游孵化基地、深圳动漫一条街、怡景国家动漫画产业基地、宝安２２艺术区以及中康路８号等一大批创意产业园，成为信息、展览、教育与交流的平台，为园区内的设计师和创意设计企业提供诸如版权和投资咨询等高附加值服务，聚集了大批专业设计师，吸引了大批创意设计企业进驻，显现出集群效应。田面设计之都区域位置：深圳市福田区深南中路田面工业区规模：项目占地1.5公顷，建筑面积4.969万平方米业态构成：写字楼+餐饮（外包）+配套发展历程：2007年5月16日，田面设计之都创意产业园一期作为第三届“文博会”分会场正式开业租金水平：90元/m²经营状况：已租满区域位置：位于深圳南山区华侨城原东部工业区规模：首期项目（南区）占地55465平方米，原有建筑面积为59000平方米；二期项目（北区）占地95571平方米业态构成：LOFT写字楼+展厅+零售

+特色餐饮租金水平：200元/平（租金最高）经营状况：已租满华侨城OCT-LOFT区域位置：位于宝安中心区的核心地带，宝安区西乡街道劳动社区的宝源路和兴业路之间。创建背景：在宝安区以产业结构调整，提升经济质量背景下所诞生的。规模：总规划建筑面积达25万平方米，其中一期占地约6万平方米，建筑面积约14万平方米，总投入3.5亿元人民币。租金水平：70元/m²经营状况：已租满。F518政策扶持属于重点扶持领域的中小微企业和社团入园均可享受租金补贴。可享受补贴企业范围：1、创意设计业；2、动漫游戏业；3、数字视听业；4、新媒体产业；5、现代印刷业；6、文化旅游业；7、演艺娱乐业；8、高端工艺美术业。发展趋势文化创意产业被认为是21世纪全球最有前途的产业之一，有着巨大经济效益和社会效益，世界各国政府都对这一产业的发展给予了特别关注和高度重视，我国文化创意产业的效益日渐明显。预计到2015年，我国文化创意产业增加值将达18000亿元，占GDP的比重将超过5%。文化创意产业将成为我国经济的支柱产业。文化创意产业发展顺应时代潮流结合以上几个案例可以看出深圳文化产业园有以下几个特点：1、大都是利用“三旧”（旧工业区、旧厂房、旧村）打造文化产业园区，成功调整结构，促进经济转型，加快城市更新；2、顺应时代、城市发展的需求，成为了每一个区域的名片；3、受政府政策及战略调整的影响和扶持；4、大多以综合型产业园为主，多元化发展；5、注重发展低消耗、高产出的创意产业。综上所述，我们客观作出结论——政策扶持文化产业发展，是谓天时项目地理位置优越，是谓地利区域发展对商业供应量的需求，是谓人和拥有天时、地利、人和华丽工业园升级改造正值当时——项目要升级成什么？QUESTIONTWO项目定位与规划NO.4项目定位创意文化和宝安区域产业对接，实现产业升级。以建立公共服务平台为核心，以创意项目孵化为亮点，形成工业设计、平面设计、品牌策划、影视动漫、建筑环境、创意产品孵化及艺术创作为一体的文化创意园区——深圳西部文化创意创业生活综合社区项目以文化创意园为主，结合商业配套、高端公寓，逐步形成一个完整的可持续发展的文化产业链——西部·梦想创意园（暂定案名）西部崛起，是为深圳的梦想创业，是为年轻一代的梦想我们为梦想而生，为梦想而活那么，我们的梦想之城该如何规划

CITYOFDREAMS植根深圳西部核心9万方综合梦想创意产业社区打造3大主题板块业态组合规划1.商业2.办公3.公寓办公办公办公办公办公商业公寓办公WEST·DREAM都市商业创意办公社区公寓一楼以餐饮美食为主，打造美食商业步行街数十个国内外知名品牌汇聚而成都市商业街区

WEST·DREAM都市商业创意办公社区公寓一楼美食商业步行街WEST·DREAM都市商业创意办公社区公寓一楼美食商业步行街WEST·DREAM都市商业创意办公社区公寓二楼以文化休闲消费为主，形成文化商业走廊WEST·DREAM都市商业创意办公社区公寓二楼文化商业走廊陶瓷书店摄影茶馆WEST·DREAM都市商业创意办公社区公寓三楼、四楼是电影院五楼是健身会所、桌球俱乐部六楼、七楼是休闲会所、棋牌室WEST·DREAM都市商业创意办公社区公寓给创业者们提供最具创意的写字楼，营造灵感空间WEST·DREAM都市商业创意办公社区公寓整体效果建议WEST·DREAM都市商业创意办公社区公寓创意室外WEST·DREAM都市商业创意办公社区公寓绿色室内WEST·DREAM都市商业创意办公社区公寓会议室员工餐厅仓库展厅健身房商务会所商务功能WEST·DREAM都市商业创意办公社区公寓四栋公寓，致力打造一个年轻创意者生活、交流的一个社区。WEST·DREAM都市商业创意办公社区公寓车辆出入口一层作停车场双首层结构，实行人车分流二层搭建人行平台连廊将整个园区衔接在一起停车场设计将项目目前一层的厂房打通（除了商业街），改造为大型停车场，用于满足创意园的停车需求。停车场停车场以文化创意创业园为主导，提供商务办公场所。附加会议厅、餐厅、会所等日常商务功能。再配以美食、娱乐休闲、零售等商业配套。并提供V+公寓这样的创业者生活社区。提供给创业者最适合办公、生活的地方。打造深圳西部梦想文化创意创业园区。收益预算费用类目费用金额说明建安成本共计1.35亿内外装修平均价格每平方1500元，9万平米共计135000000元。运营成本不计广告、人员、维护等，用园区管理费相抵消。运营费用越高收取管理费越高。税务成本不计即使不改造也要缴纳税费投入成本收益预算改造后年收益类目租赁单价（元/㎡/月）面积（㎡）年收益（招满状态）商铺75320002.88千万写字楼45400002.16千万公寓60180001.3千万合计900006.34千万投入&回报收益预算投入：建安成本1.35亿回报：方案一：一年时间全面改造，租金逐年增长5%时长第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年第九年第十年改造前收益3千万3.15千万3.31千万3.48千万3.65千万3.83千万4.02千万4.22千万4.43千万4.65千万改造后收益06.34千万6.66千万6.99千万7.34千万7.7千万8.09千万8.49千万8.91千万9.36千万盈利-3千万3.19千万3.35千万3.51千万3.69千万3.87千万4.07千万4.27千万4.48千万4.71千万回本-1.65亿-1.33亿-0.995亿-0.64亿-0.27亿0.18亿0.43亿0.86亿1.3亿1.77亿若按方案一执行，第六年则能回本。十年共计盈利1.77亿。投入&回报投入：建安成本1.35亿（分三期投入）回报：方案二：分三期改造，每期改造1/3物业，每期为半年，租金逐年增长5%时长第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年第九年第十年改造前收益3千万3.15千万3.31千万3.48千万3.65千万3.83千万4.02千万4.22千万4.43千万4.65千万改造后收益2.55千万5.53千万6.66千万6.99千万7.34千万7.7千万8.09千万8.49千万8.91千万9.36千万盈利-0.45千万2.38千万3.35千万3.51千万3.69千万3.87千万4.07千万4.27千万4.48千万4.71千万回本-0.72亿-0.93亿-0.595千万-0.244千万0.125亿0.512亿0.46亿0.89亿1.34亿1.81亿若按方案二执行，第五年则能回本。十年共计盈利1.81亿。项目运营模式NO.5QUESTIONTHREE项目升级完怎么运作？服务模式运营模式我们的服务基础服务——提供创意办公室。公共场所我们尽可能装修得精致。办公室我们作简单装修，客户可根据自己需要进行调整。升级服务——提供员工餐厅、公寓、会议室、展厅、仓库等我们的服务我们提供这类可选商务服务，客人可根据自己的实际需求进行付费使用，尽可能降低企业成本。我们的服务平台服务——我们不仅仅是提供一个办公