房地产投资分析-第四组

金玉花园项目投资分析报告《房地产投资分析》课程实习报告题目：金玉花园项目投资分析报告组长：陈乾坤053410129组员：宋海燕053410115组员：陈廷威053410131专业：房地产经营管理班级：0534101指导老师：刘雷、李利纳金玉花园项目投资分析报告目录第1章项目概况 第1章项目概况1.1项目概述 （1）项目名称：平顶山金玉花园建设项目（2）项目地址：新城区长安大道与宏图路交会处

（3）项目性质：新建商业住宅

（4）项目投资：项目投资总额约为25019.13万元

（5）占地面积：50000m2

（6）项目内容：可开发用地45000m2，建筑面积为100000m2，总容积率为2；新建建筑为多层和小高层商品住宅，户型设计为：三室两厅，面积为：100-125m2交通便捷：龙翔大道双向4车道，66路、67路、16路、26路、28路公交直达，5分钟往返行政核心区。名校集中区：步行10分钟生活圈内，黄冈中学等众多名校云集，成就一站式名校教育区，大学众多，学府氛围浓厚。生态型居住环境：临路数百亩城市公园绿地、咫尺平西湖。生活配套集中区：新城区人民医院、中国银行、双汇超市等医疗、金融、餐饮机构一应俱全。城市价值：龙翔大道居住中轴区与长安大道行政核心相辅相成，居住、行政两大板块共铸新城未来盛世！1.2开发商简介 企业名称：平顶山金玉堂置业有限公司

法定代表人：雷霞

住址/营业地址：河南省平顶山市新华区湛河区南环路中段（建行湛南支行二楼）

经营范围(主营)：房地产开发及销售；批发、零售：建筑材料、装饰装潢材料平顶山市金玉堂置业有限公司位于河南省平顶山市新华区湛河区南环路中段（建行湛南支行二楼）。公司坚持以科学发展观统揽全局，实施以人才为根本、以市场为导向、以效益为核心、以创新为动力、以专业树品牌的发展战略，坚定地走快速、协调、持续、健康的发展之路。我们始终认为：急客户之所需，应客户之所求，是精美人服务的宗旨公司拥有一支朝气蓬勃，技术过硬且创新敬业的新生代高素质人才队伍，依靠良好的信誉与技术优势，取得了用户的一致好评，以及同行业的共同认可。我们始终坚持以卓越服务，根据每一位客户和消费者的需求提供更专业更周到的服务。1.3项目主要技术经济指标 该建设项目规划用地面积50000m2，可开发用地45000m2，建筑面积为100000m2，总容积率为2；新建建筑为多层和小高层商品住宅，户型设计为：三室两厅，面积为：99-128m2，市政基础设施及公共配套设施状况良好,距离景色宜人的国家级生态园林“平西湖湿地公园”不远。平西湖周边市政公用设施齐全，供人们休闲游憩。第2章房地产宏观投资环境 2.1平顶山市经济社会发展情况分析 基于平顶山市近五年宏观统计数据，对以下经济社会指标进行分析2.1.1GDP/人均GDP ：平顶山市的GDP总量和人均GDP保持着持续增长，仅在2012年有所回落。增长速度平均在10%左右，高出国家平均水平，平顶山GDP总体增速较快。人均GDP处较高水平，具有一定的消费能力2.1.2产业结构 ：平顶山市的主导产业是第二产业，第一产业和第三产业虽有增幅，但增长较缓慢，今后应加大第三产业的投资力度，促进产业结构的合理化。2.1.3固定资产投资 ：平顶山固定资产投资总量不断增长，并且增幅较大，每年总量都增加在100亿元以上。其增速以2007年和2009年最高达到30%以上，其他年份也在20%左右2.1.4社会消费品零售总额 ：社会消费品零售总额不断增长，在2008年达到23,50%。总量在五年内翻了一番，达到474.6亿。2.1.5人口结构 :平顶山市人口处于稳定增长状态，2012年底人口总数达到534.66万人，并且消费能力较强，能够促进房地产业的发展。2.1.6人均可支配收入与消费支出 :平顶山市人均可支配收入高于消费支出，并处于不断增长状态，人民生活消费能力增强，居民对房地产的购买力增加。2.2平顶山市城市发展规划分析 2.2.1城市性质、职能、功能组织与发展目标 平顶山市位于河南省中南部,是我国建国后自行勘测设计、开发建设的第一座大型煤炭工业基地,现辖两个县级市和四县四区,总面积7882平方公里,总人口501.1万,中心城区人口95万。2007年,该市采矿业人数12.28万人,占从业人数的26.7%,煤炭工业增加值占规模以上工业增加值的27.8%,资源型产业完成的增加值占规模以上工业的比重为79.2%,是典型的煤炭资源型城市。市区拥有能源化工、装备制造、特种钢材、新型建材、农产品加工和现代服务业等六大支柱产业。城市发展目标坚持面向21世纪国际国内经济社会发展大趋势，发挥资源和区位优势，强化城市的区域经济中心职能，合理布局城市的各项设施，将平顶山市建设成为工业强盛、商贸繁荣、交通便利、市景优美、生活舒适、设施完善、具有中原特色的现代化大城市。1.利用自身明显的资源优势和已经具有一定规模的工业基础，强化重工业的优势地位，在轻工业寻找突破口，成为豫中地区的能源、原料的主要提供者。加强与许昌、漯河两市的联系，进行合理分工，形成一个城市经济圈，增强经济辐射能力，提高在河南省的经济地位。2.调整产业结构，发展劳动密集型和能源密集型产业。一方面对煤炭业进行知识化改造，另一方面培植化工、机电、电力、建材等新的支柱产业。3.发展大市场、大贸易、大流通，完善区域商贸流通中心和物资集散地的服务功能，为各种经济活动和经济要素自由流动提供全面、高效、便捷的条件，尤其要积极发展交通运输服务、信息服务、中介咨询服务以及娱乐休闲服务。4.优化土地利用结构，新区建设与旧区改造并举。通过西部新区建设，改变城市面貌，提升城市吸引力，为城市经济提供新的增长点，同时为旧城改造拓展空间、创造条件，促进城市建设水平的整体提高，形成良性循环。5.加强生态环境建设，坚持“治理与保护并重，保护优先”的方针，加大生态建设和环境污染防治的力度，彻底改变城市面貌。2.2.2城市空间布局与空间发展战略 平顶山市位于河南省中南部，西靠伏牛山，东接黄淮平原东经113.29度，北纬33.75度。北临省会郑州。全境西高东低，呈阶梯状递降，海拔最高2153米，最低68.5米；东西长150公里，南北宽140公里。东北接许昌市，向东为漯河市，西南与南阳市接壤，西北与汝州、洛阳市接壤。海拔最高2153米，最低68.5米；东西150公里，南北140公里，辖舞钢市、宝丰县、叶县、鲁山县、郏县和新华、卫东、湛河、石龙、新城五个区，总面积7882平方公里，总人口390万。孟宝铁路从中心城区穿过，东起漯河市孟庙车站，西至平顶山西车站，连接京广线、焦柳线两大干线。平顶山新城区起步区北依香山，湛河、漯宝铁路、漯平洛高速公路在北面穿过，白龟山水库西干渠纵贯南北。规划区内有坡度较缓的丘陵分布和近70平方公里的水库面积，自然资源丰富，为新城区的生态景观建设提供了有利的前提条件。新城区的规划引入生态城市、共生城市、新陈代谢城市等先进理念，体现出“以人为本”的精神和改善人居环境的意愿。同时规划一改过去“摊大饼”式的城市扩张模式，采取组团开发的概念，把城市结构分为行政办公区、教育科研区、居住商贸区、高新产业区等若干组团，从而为平顶山市远景建设制定出具有本地特色的可持续发展之路。2.2.3城市近期、远期、远景发展规划 《平顶山市城市总体规划(2010~2020)》的实施要以科学发展观为指导，坚持经济、社会、人口、环境和资源相协调的可持续发展战略，统筹做好平顶山市城乡规划、建设和管理工作。在《总体规划》确定的1098平方公里城市规划区范围内，实行城乡统一规划管理，重视城乡统筹发展。同时，要加强城中村、城乡接合部整治和改造，加强城镇基础设施、公共服务设施的建设，统筹考虑为周边农村提供服务。根据市内不同地区的条件，重点发展县城和基础条件好、发展潜力大的建制镇，促进农业产业化和农村经济快速发展。到2020年，主城区城市人口控制在110万人以内，城市建设用地控制在106平方公里以内。要完善城市基础设施体系。加快公路、铁路等交通基础设施建设，改善城市与周边地区交通运输条件；统筹规划建设城市供水水源、给排水、污水和垃圾处理等基础设施，划定基础设施黄线保护范围；城市发展要走节约资源、保护环境的集约化道路，节约和集约利用资源，坚持以人为本，创建宜居环境，统筹安排关系人民群众切身利益的教育、医疗、市政等公共服务设施的规划布局和建设。城乡规划行政主管部门要依法对城市规划区范围内(包括各类开发区)的一切建设用地与建设活动实行统一、严格的规划管理，市级城市规划管理权不得下放，不得在《总体规划》确定的建设用地范围以外作出规划许可，切实保障规划的实施。要加强公众和社会监督，提高全社会遵守城市规划的意识。驻平顶山市各单位都要支持平顶山市人民政府的工作，把平顶山市规划好、建设好、管理好。2.3本章小结 根据城市的基本情况与经济发展情况，我们可以看到目前的城市发展特点有以下几点：平顶山市生产总值、全社会固定资产投产资、财政收入，均大幅增长，从业构成上看，市区经济是以工业经济为主。目前，市区经济还处在加速工业化的过程中，这种现象很有可能会持续一段时间。，需要政府改变传统观念，促进产业转型。

良好的城市发展规划以及城市空间布局规划，为城市更好发展提供基础。拥有较大的人口基数，以及目前城镇化率较低，未来城市房地产发展前景可观。

经济发展快速增长，随着城市进一步发展，未来发展继续向好，居民收入保持平稳上升，消费观念有待积极转变

会促进房地产业发展。老城区发展放缓，城市发展重心转至对新城区的发展，房地产业市场不够规范仍是最大的问题，在城市发展的同时，环境的和谐发展没有得到重视。第3章房地产市场状况 3.1平顶山市房地产市场发展概况 3.1.1供求状况 :平顶山房地产开发投资额逐年呈上升趋势，增幅明显，预计今后会继续保持平稳增长。3.1.2价格走势 :平顶山市商品房销售价格逐年递增，增幅较大。3.1.3近期房地产政策 国家政治经济形势及有关政策1.2013年2月20日，国务院常务会议研究部署房地产市场调控工作，提出五条调控措施即“国五条”，为全年房地产调控定下基调。随后3月1日发布的《关于继续做好房地产市场调控工作通知》【国办发〔2013〕17号】（即“国五条细则”），在“国五条”的基础上进一步明确中央政府对房地产的调控决心与力度，旨在稳定房价、抑制投机性购房，并结合供给端的调整以期建立与完善房地产健康发展的长效机制。2.完善稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则,制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。3.加快保障性安居工程规划建设。全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度,确保公平分配。2013年底前,地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围4.加强市场监管。加强商品房预售管理,严格执行商品房销售明码标价规定,强化市场监测和信息发布管理。河南省住房政策河南省房管局今年公布的“十大实事”，除往年常提到的保障房建设、老旧小区改造、便民服务等，重点向市场监管方面进行倾斜。如在郑州房地产网开辟“执法监察”栏目受理群众投诉，对违法企业、违法事项及整改情况等进行通报；根据开发企业良好信息和不良信息细化和量化的分值，对开发企业信用情况进行分级、公示，加强社会监督等。1、为了保障廉租住房和经济适用住房建设，《意见》在土地、税收方面作了进一步明确，如免缴城市基础设施配套费、人防异地建设费等行政事业性收费和劳保统筹等政府性基金。规定凡列入年度建设计划的经济适用住房和廉租住房项目在报批土地手续时随报随批，对没有完成当年住房保障建设任务的，将扣减该市下年度建设用地指标。

2、降低交易税费：首次购买90平方米以下住房的契税下调至1%。《意见》明确“首套住房人均建筑面积未达到全省人均住房建筑面积标准、为改善自身住房条件而购买第二套住房，在首付比例、贷款条件等方面可比照首套自住房政策执行”，以鼓励居民梯度消费，通过以小换大改善住房条件。3、金融支持：可异地办理公积金房贷

《意见》放宽了住房公积金贷款条件。规定居民购买普通商品住房、经济适用住房和二手房申请住房贷款的，最低首付比例调整为20%。购买普通商品住房、经济适用房和二手房申请住房公积金贷款的，最高贷款额度可根据各市房价情况适当提高，最长贷款期限由20年延长到30年。除提取本人住房公积金外，允许提取配偶及直系亲属的住房公积金；住房公积金缴存人在全省范围内可按有关规定异地办理住房公积金贷款购买住房。

4、增加有效供应：鼓励盘活利用已出让地块

为了优化住房机构，增加有效供应，控制房价过快上涨，《意见》中明确提出“全面建设满足居民住房需求的不同类型、不同价位的住房。优先保证经济适用住房、廉租房和中低价位、中小套普通商品住房的土地供应，合理控制单宗土地供应规模，严格监督，实施调控价格，多渠道降低住房成本，使住房价格与大多数居民家庭的住房支付能力相适应。”

平顶山住房政策依据《平顶山市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》和《平顶山市城市总体规划（2005～2020）》，2012年城市规划区人口为93.2万人。根据河南省国民经济和社会发展“十一五”规划的要求，2010年年底，城镇人均住房建筑面积要达到30平方米，预测规划期内平顶山市住房总需求为1000万平方米，根据对规划期内不同收入水平家庭结构比例的预测，本着完善住房保障体系、不断提高住房保障水平的原则，预测规划期内普通商品住房需求为911万平方米，政策保障性住房需求为89万平方米。其中，建设经济适用住房80万平方米，建设公共租赁住房(含廉租住房、职工公寓和临时周转房)9万平方米。新建住宅需求年份2008年2009年2010年2011年2012年2013年总计每年住宅建设总量（万平方米）3372931351251101741174切实解决好中低收入群体的住房问题——适当增加中低价位普通商品住房和政策性住房的建设用地，保证中低价位、中小户型住房的有效供应，完善廉租住房制度，维护群众的住房权益。

2、加强老城区危旧住房的改造和管理问题——加强老城区危旧住房的改造和管理，提高现有老式住宅的利用度和舒适度，合理增加使用年限，促进市民房产的保值增值；改造棚户区和危旧住房，改善居民居住条件。

3、进一步妥善解决住房市场发展中阶段性控制问题——转变住房建设中粗放型增长方式；实现总量控制，分期实施，集约利用土地；健全政府调控体系，实现市场与管理相结合。

4、控制全市住房面积套型结构比例问题——充分考虑城镇中低收入居民家庭生活对交通等设施条件的需求，合理安排普通商品住房和经济适用住房布局，并将住房套型结构比例分解到具体地块和项目。

5、解决暂住人口的住房设施问题——逐步建立进城务工人员住房供应机制。通过发展住房租赁市场、建设职工公寓等方式解决暂住人口基本居住需要。3.2平顶山市物业市场调研分析 项目基本概况表序号项目名称开发商项目地点建设规模物业构成项目特色项目现状1建业桂园建业住宅集团平顶山置业有限公司平顶山市新城区龙翔大道与育英路交汇处占地面积：72667平方米；建筑面积：26万平方米；总户数：660户

；车位数量：1：2:1个住宅商业苏州园林、实景现房、开发商优势四期排号2金玉花园平顶山金玉堂置业有限公司新城区长安大道与宏图路交会处土地面积：40416平方米；建筑面积：121248平方米住宅商业一线湖景、实景现房全现房3百合金山平顶山市百合新地置业有限公司凌云路与平安大道交汇处路北（原西市场）占地面积：466200平方米；建筑面积：1200000平方米；总户数：6500户

；车位数量：约2000个住宅商业大规模社区、城中村改造主体封顶，预约订购中4龙凤盛世平顶山市汇合房地产开发有限公司新城区建设路西段（建西生态园对面）建筑面积53000平方米、占地面积20亩、容积率4.2、绿地率35%住宅底商城中村改造、自然元素融入其中一期在售5一品澜山大唐房地产有限公司新城区长安大道与育英路交汇处向西100米建筑面积57000平方米、占地面积17333平方米、容积率3、绿地率30%普通住宅环境优雅、交通便利、现房实景现房6佳田名仕会馆河南佳田建设投资有限公司新城区博文路与湖滨路交汇处建筑面积30000平方米、占地面积15266平方米、酒店建筑面积21263.6平方米、容积率2.93，绿化率36%，车位配比1：1住宅酒店多层小户商住,观湖佳地现房7安泰小区平煤神马集团新华区光明路落凫路建筑面积250000平方米、占地70亩普通住宅市政设施完善、辐射区域广在建工程8常绿九鼎河南常绿集团置业有限公司新城区祥云路与崇文路交汇处东北角占地面积25365平方米、建筑面积69341平方米、容积率1.6、绿地率45%，商铺面积7402平方米住宅底商学府氛围浓厚、高端大气、容积率1.6三期在售3.2.1物业布局 3.2.2客户分析 （1）由于地域原因，平顶山楼盘的主要客源的是本地常住人口，客源地也仅限于平顶山本地，外地人较少在此购房。其对外来购房者的吸引力不大。（2）购房者一般有固定职业，多为刚性需求，投机炒房者不多见。3.2.3产品项目产品分析表序号项目名称产品类型建设规模（建筑面积）主力户型产品特色住宅商业其他1建业桂园高层24万㎡2万㎡幼儿园二房（88㎡）楼间距宽、密度18%、户型全面2金玉花园高层小高层15万㎡10万㎡三室两厅两卫全民户型、户型方正3百合金山高层住宅多层花园洋房110万㎡10万㎡60㎡小户、89㎡两房紧凑精致4龙凤盛世住宅底商3.7万㎡1.6万㎡三室两厅两卫124.88m²二室一厅一卫74.83m²二室二厅一卫99.05m²户型多样，满足更多客户的不同需求5一品澜山高层5.7万二居室89m²三居室128m²户型种类多，绝佳地理位置6佳田名仕会馆多层酒店3万2.1万精装小户型精致温馨私密性强7安泰小区高层25万三室两厅一卫135m²空间大气，易于装修8常绿九鼎高层底商6.9万0.74万二居室89m²三居室128m²户型设计高端，易于被不同客户接受分析 购房者主要是具有一定购房能力中年人，这些人都具有一定的经济能力并且有购房的欲望，购买三居室改善性房产居多，并且关注物业环境和生活环境。3.2.4销售情况分析 项目销售情况表项目名称开盘日期推盘数量销售均价销售率建业桂园三期2013年5月18日260套5000元/㎡70%金玉花园三期2012年底226套4600元/㎡60%百合金山2012年12月29日220套4500元/㎡75%龙凤盛世2012年5月15日230套3900元/㎡70%一品澜山2013年3月29日71套5500元/㎡70%佳田名仕会馆2013年5月17日320套5200元/㎡70%安泰小区2013年5月26日520套4200元/㎡75%常绿九鼎2012年6月14日540套4700元/㎡65%目前平顶山的楼盘每期的推盘数量大多为300套左右，平均销售率保持在65%左右，市场需求量还是很大，均价在4700元/㎡左右浮动。符合人居可支配收入的增长趋势3.2.5未来供应项目分析 平顶山未来房地产需求量仍比较大，市场尚未饱和，可以在建设路两旁新建商品房，开发档次以中等为主，主要以住宅，商铺为开发类别。开发过程中注意户型设计的创新，另外小区园林景观设计要打破常规，敢于创新，创建舒适宜居功能型生活小区。在保证质量的情况下上市时间越早越好，抓住市场机遇。3.3本章小结平顶山市的经济建设和社会发展取得了优异的成绩，城镇居民收入进一步增长，人民生活质量不断提高，给平顶山市房地产带来了前所未有的机遇，随着人们对居住条件要求越来越高，良好的居住环境，经济实用的户型结果，价格适中的住房，能够极大地刺激消费者的购买欲望。开发舒适、美观、具备以人为本功能的商品化规模化的住宅小区，具有广阔的前景。随着平顶山经济的发展，市场吸引力逐渐增强，河南大型房地产公司入驻平顶山，像建业集团，其开发的项目多具有品牌优势，并且其项目特色明显，这对消费者来说多为首选。平顶山城市是作为煤炭城市发展的典型，成就了一批以煤炭为职业的市民，导致购买能力很强，另外平顶山高校逐渐形成规模，高校教师群是其另一主要购买群体，不过随着时间的推移，平顶山的房屋会逐渐趋于合理，不再是原来那种偏大户型，会更加注重普通市民的经济条件。第4章项目定位与规划设计 4.1项目主题定位 金玉花园是一个低密度、低容积率、高绿化率、高标准的新中式、高层、高品质的住宅区，一线湖景、实景现房具有极高的居住价值和投资价值。4.2项目客户定位 本项目以新城区政府和事业单位工作者为主要客户源，另外可吸收一些市区富裕群体，购房作为投资兼居住1、企业、事业单位主管和骨干人员（包括军人）；2、中小型私营公司业主、合伙人；3、高级知识分子，中小学、大学教师；4、有一定经济基础的经商人群；5、县域富裕家庭为子女在平顶山读书、工作而置业的人群。总之，主力购置房屋着是中等收入的人群，金玉花园的房子着基本上是政府官员、公务员和附近高校老师，煤矿老板。4.3项目产品建议 1）项目整体户型定位原则：迎合主流，适当超前2）户型面积配比表：户型面积（M²）比例平面形式二房二厅80–11025%平面三房二厅100–12530%平面130–14520%平面四房二厅145–17525%平面主要户型集中在三室两厅，面积为：100-125m24.4项目价格建议 根据新区楼盘的销售情况，住宅平均价格为4700元/平方米，停车位11万/个，临街现铺15000元/平方米，其他商铺每10000元/平方米。二楼价位最低为4400元/平方米，以上为一层加30元。4.5本章小结 随着平顶山市新区的进一步开发，社会配套的进一步完善，平顶山市的中心区域将向西偏移，同时，老城区的繁华也将向新区扩展，新区将会成为新的商业、娱乐、行政中心。同时项目的配套也使新区的设施进一步完善，为新区的居民提供便利。环境上，小区建立了一系列配套设施，加上平西湖的独具优势的美景，为客户提供一个优美怡心的生活环境。综合来说，该项目是个非常适合居住的现代化的项目。第5章项目施工进度安排 5.1 建设准备2010年1月至2014年1月：可行性研究——规划设计——资金筹集——施工招标5.2项目施工总进度项目工程：工期：2010年1月——2014年1月；销售：2010年10月——2014年9月；第6章项目投资成本估算 6.1投资估算与资金筹措1．据估算项目总投资为25019.13万元；2．估算依据：=1\*GB3①假定项目建成后全部售完；=2\*GB3②项目总投资中自有资金比率按30%计算；=3\*GB3③贷款利率按10%计取；=4\*GB3④投资费用是在专业投资监理工程师监督下使用；=5\*GB3⑤估算投资按某市通常的取费标准计取；项目总投资估算，见表1序号项目总投资（万元）估算说明1开发建设投资25019.131.1土地费用3000按照600元每平方米土地1.2前期工程费800按照80元每建筑平方米1.3基础设施建设费1900按照190元每建筑平方米1.4建筑安装工程费12600按照1260元每建筑平方米1.5公共配套设施建设费1900按照190元每建筑平方米1.6开发间接费01.7管理费用543.81约为前5项2.69%左右1.8财务费用540取销售收入的1.5%1.9销售费用1440销售收入的4%1.1开发期税费1260建安工程费用的10%1.11其他费用378建安工程费用的3%1.12不可预见费657.32前十项之和的2.74%2经营资金03项目总投资25019.133.1开发产品成本25019.133.2固定资产投资0第7章财务评价 7.1 项目经济效益评价1.资金来源及运用表见表2序号项目合计开发经营期201020112012201320141资金来源1.1销售收入360002272.738818.189818.189818.185272.731.2自有资金7343.747343.7400001.3贷款1581.671581.670000小计44925.4111198.148818.189818.189818.185272.732资金运用2.1固定资产投资02.2经营资金02.3开发成本24479.1311278.094628.324628.323628.31297.092.4经营管理费用0000002.5销售费用1440130.91392.73392.73392.73130.92.6财务费用54049.09147.27147.27147.2749.12.7经营税费2340212.73638.18638.18638.18212.732.8土地增值税0000002.9所得税1845.2167.74503.24503.24503.24167.242.1应付利润1584.17000002.11各期还本付息2117.470166.08581.271370.120小计32905.9711726.656083.096498.286762.371835.583=1-2归还垫支利润及净投资回收(盈余资金)12019.44-528.512735.093319.93055.813437.152.投资分年度使用计划表见表3序号项目开发经营期合计201020112012201320141开发总投资1.1土地费用3000272.73818.18818.18818.18272.731.2前期工程费80072.73218.18218.18218.1872.731.3基础设施建设费1900172.73518.18518.18518.18172.731.4建筑安装工程费126003145.463436.363436.362436.36145.461.5公共配套设施建设费1900172.73518.18518.18518.18172.731.6开发间接费0000001.7管理费543.8149.44148.31148.31148.3149.441.8财务费用54049.09147.27147.27147.2749.11.9销售费用1440130.91392.73392.73392.73130.91.10开发期税费1260114.54343.64343.64343.64114.541.11其他费用37834.36103.09103.09103.0934.371.12不可预见费657.32131.46131.47131.47131.46131.46小计25019.134346.186775.596775.595775.581346.192资金筹措2.1自有资金7343.747343.7400002.2销售收入15553.722371.684628.324628.323628.31297.092.3贷款1581.671581.6700002.4其他000000小计24479.1311297.094628.324628.323628.31297.097.2 财务平衡表与贷款偿还分析1.自有资金现金流量表见表4序号项目合计开发经营期201020112012201320141现金流入1.1销售收入360002272.738818.189818.189818.1852772.73小计360002272.738818.189818.189818.1852772.732现金流出2.1自有资金7343.747343.7400002.2经营税费2340212.73638.18638.18638.18212.732.3销售费用1440130.91392.73392.73392.73130.92.4土地增值税0000002.5所得税1845.2167.74503.24503.24503.24167.242.6贷款本金偿还1660.7500415.191245.5602.7贷款利息支付456.720166.08166.08124.560小计15086.417855.121700.232115.422904.27510.873净现金流量-5582.397117.957702.816913.914761.364累计净现金流量-5582.391535.569238.3716152.2820913.645折现系数10.9090909090.8264462810.7513148010.6830134556净现值-5582.396470.866365.965194.523252.077累计净现值-5582.39888.477254.4312448.9615701.03计算指标IRR=122.37%NPV（10%）=15701.02万元静态投资回收期=1.78年动态投资回收期=1.86年2.项目贷款及还本付息表见表5序号项目合计经营开发期201020112012201320141贷款及还本付息1.1期初贷款本息累计01660.751660.751245.5601.1.1本金01581.671581.671166.4801.1.2利息079.0879.0879.0801.2本期贷款1581.671581.6700001.3本期应计利息535.8079.08166.08166.08124.5601.4本期本金归还1660.7500415.191245.5601.5本期利息支付456.720166.08166.08124.5601.6期末贷款本息累计1660.751660.751245.5600本年年利率10%10%10%10%10%2偿还贷款本息的资金来源2.1投资回收822.07000822.0702.2未分配利润1295.40166.08581.27548.050其他3.项目损益表见表6序号项目合计开发经营期201020112012201320141经营收入360002272.738818.189818.189818.1852772.731.1销售收入360002272.738818.189818.189818.1852772.731.2出租收入0000002成本24479.1311278.094628.324628.323628.31297.092.1销售成本24479.1311278.094628.324628.323628.31297.093经营税费2340212.73638.