助理物业管理师复习市公开课金奖市赛课一等奖课件

一、物业服务协议（是整个物业管理关系关键）（一）、前期物业服务协议（P.48）概念：业主大会成立前------------协议当事人：建设单位、物业服务企业。协议期限：能够约定时限。但期限含有不确定性。终止：一旦业主大会选聘了物业服务企业，物业服务协议生效，就自动终止。（二）、物业服务协议1、协议主体：是物业服务企业，业主。（普通是业委会在业主大会授权下作为协议主体与物业服务企业签署协议。）2、订立物业服务协议前提是业主大会成立。业主大会召开二个条件,是否满足了其中一个。（小区内房屋出售并交付使用建筑面积到达百分之五十以上，或者首套房屋出售并交付使用已满两年）业主大会能够决定哪些事项p.16（其中选聘和解聘物业服务企业）3、服务协议内容、标准.（来判断物业服务企业管理是否按协议约定进行服务。）4、物业服务协议终止。（1）终止几个原因：

P.51期限届满，双方协商一致-----。第1页

（2）终止时，原物业服务企业应该做好哪些工作？移交工作。移交双方：移交方为原物业管理机构，承接方为业主大会或物业产权单位移交内容：物业资料（完工验收资料和公共设施维涵养护资料等）、物业共用部位及共用设施设备工作交接（包含物业管理用房等）、人、财、物移交。5、签署了物业服务协议后，新物业服务企业又怎样进行接管？第一，物业查验内容P.55（1）物业资料（2）物业共用部位、共用设施设备及管理现实状况（3）各项费用与收支情况，项目机构经济运行情况（4）其它内容，如物业管理用房等。第二，物业交接。移交双方：移交方为业主大会或物业产权单位，承接方为新物业管理机构。第三，交接内容：物业资料、物业共用部位及共用设施设备工作交接、人、财（各项费用）、物（物资财产）承接应该对房屋及配套设施设备和相关场地进行检验验收，并对业主委员会转交相关资料进行查对接收。第2页

二、物业服务企业1、物业服务企业特征p.62、物业服务企业资质条件P.7

，不一样资质允许承接物业管理范围（法律文件P75）3、物业服务企业签署协议后，对接管项目标物业即房屋及配套设施设备和相关场地进行验收，并对相关资料进行查对验收。（上海市住宅物业管理要求法律文件P37）查验内容（主要为物业共用共用部位、设备设施。）、方式（普通有查对、观察、使用、检测和试验）4、物业服务企业应该按照物业服务协议约定，提供对应服务。40条。推行物业维涵养护义务。65条。（上海市住宅物业管理要求法律文件p36、p40）5、发觉业主、使用人在物业使用过程中有违规行为，物业服务企业应该怎样做？（1)物业服务企业发觉业主、使用人在物业使用、装修过程中有违反国家和本市相关要求以及暂时管理规约、管理规约行为，应该依据相关要求或者暂时管理规约、管理规约给予劝阻、阻止；劝阻、阻止无效，应该在二十四小时内汇报业主委员会和相关行政管理部门。相关行政管理部门在接到物业服务企业汇报后，应该依法对违法行为给予阻止或者处理。（上海市住宅物业管理要求法律文件p38）第3页

(2)（法律文件p139对正在实施违法建筑搭建行为发觉、劝阻和汇报第三点）“物业房屋企业发觉业主正在实施违法搭建行为，应该按相关行政管理要求或者依据物业房屋协议、《暂时管理规约》《管理规约》约定，在第一时间采取有效办法果断给予劝阻、阻止，并向其发出《违法建筑整改通知书》(3)物业服务企业在落实日常管理和房屋装饰装修管理过程中，如发觉本小区有违法垄断装修业务团伙、单位或个人及正在发生情形，应马上汇报当地公安机关，同时制作《违法垄断装修行为情况汇报表》，报房管部门立案；如知而不报、隐瞒不报或不及时汇报，视为管理不善或渎职。6、在物业服务过程中经常会有些业主因为这么或那样理由而拒交物业服务费，作为物业服务企业，应该怎样面对？

分析原因，查明情况。业主不满主要针对哪些方面，要严格自查、整改。对仍不缴纳物业服务费，物业服务企业能够依法向人民法院起诉。第4页

三、物业费用管理

1、包干制与酬金制含义。P65包干制是指业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享受或者负担物业服务计费方式。酬金制是在预收物业服务资金中按约定百分比或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务协议约定支出，结余或者不足均由业主享受或者负担。2、包干制与酬金制下物业服务费成本（支出）组成。p663、在采取包干制、酬金制收费形式下，物业服务企业经济效益。P.65包干制形式下，物业服务企业经济效益与管理服务、成本控制、经营运作能力紧密相关。假如采取是酬金制，则物业服务企业经济利益仅仅局限于按固定金额或百分比收取酬金。4、物业服务费测算单位面积服务费=物业服务费总额/物业可收费建筑面积实施酬金制，预收物业服务费应该=物业服务支出+酬金实施包干制,物业服务费用组成=该项目标管理服务成本+法定税费+利润5、物业服务企业财务管理内容主要有：营业收入管理、成本和税费管理、利润管理以及专题维修资金管理。

第5页6、物业服务企业收支账目哪些公开，哪些不公开（1）在包干制情况下，物业服务企业作为独立法人，自主经营、自负盈亏、风险自担、结余归己。业主能够对物业服务企业是否按协议要求内容和质量标准提供服务进行监督，对物业管理工作提出改进提议。P66（文件P37）物业服务企业应该在物业管理区域内书面公布物业服务项目及其收费标准.

p39受托物业服务企业每六个月公布一次专题维修资金和公共收益收支情况，接收业主监督。（2）酬金制情况下，《物业服务收费管理方法》第十二条实施物业服务费用酬金制，预收物业服务支出属于代管性质，为所交纳业主全部，物业管理企业不得将其用于物业服务协议约定以外支出。

物业管理企业应该向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算,并每年不少于一次公布物业服务资金收支情况。(教材P65）

业主或者业主大会对公布物业服务资金年度预决算和物业服务资金收支情况提出质询时，物业管理企业应该及时回复。

第十三条物业服务收费采取酬金制方式，物业管理企业或者业主大会能够按照物业服务协议约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金收支情况进行审计。

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四、专题维修资金1、概念：是指专题用于保修期满后住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造资金。2、专题维修资金实施（上海市商品住宅维修资金管理方法p101）（1）住宅共用部位、共用设备维修、更新，应事先征得业主小组书面同意。（2）物业管理区域公共设施维修、更新，应事先征得业委会书面同意。(3)发生紧急情况时（危及房屋使用安全或者公共安全）物业管理企业应该立即组织物业维修、更新，并及时通知业委会。3、程序（1）实施一般维修程序：需要更新改造，应该由共用业主（或物业管理区域业主大会）决定，并经专有部分占部分共用部分（或物业管理区域）建筑物总面积三分之二以上业主且占部分共用部分（或物业管理区域）总人数三分之二以上业主同意。（2）发生紧急情况，业主大会成立前和业主大会成立后实施维修工程项目标程序（法律文件p135）成立业主大会后，物业服务企业应该持有关材料，向业主委员会提出列支住宅专题维修资金方案，业主委员应该在二十四小时内召开业委会会议，经讨论同意后，报区、县房屋行政管理部门立案，并经具有对应资质中介机构审价后，在专题维修资金中列支。（法律文件p136）第7页

4、维修资金账目标查对和公布（法律文件p102）

业主委员会或者其委托物业服务企业应该每个月与开户银行查对专题维修资金帐目，并将以下情况每六个月向全体业主公布一次：1）专题维修资金交纳、使用和结存金额；2）发生物业维修、更新项目和费用以及按户分摊情况；3）业委会活动经费在维修基金中列支项目和费用以及按户分摊情况4）专题维修资金使用和管理其它相关情况。第8页

五、业主和业主大会、业委会1、性质业主大会物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会是业主参加物业管理活动组织形式。业委会是业主大会执行机构。2、业主大会、业委会职责（p16、p17）

3、业主和物业服务企业关系是因物业服务协议而产生平等民事法律关系。4、法律责任（1）依据协议约定：权利、义务。违反要负担违约责任（2）业主违反管理规约应负担对应民事责任。违反法律法规负担对应法律责任（3）物业服务企业违反法律法规负担对应法律责任第9页

六、关于深入加强住宅小区日常管理和行政监管深化整改垄断装修违法行为专题工作通知一、从严落实各相关主体责任义务（一）物业服务企业1.严格装饰装修立案管理

物业服务企业应要求业主（使用人）如实填写《房屋装饰装修（零星施工）登记立案表》2.严格装饰装修（零星施工）单位、人员出入管理物业服务企业按要求办理出入凭证3.严格施工工具、装饰装修材料等出入登记管理实施装饰装修材料出入登记查验制度。4.严格装饰装修或零星施工动态巡查物业服务企业按要求落实巡查登记、填写巡查记录表、上报《住宅小区装饰装修、零星施工巡查汇总表