专业化的酒店设计与酒店项目的投资

从营运流线谈酒店内部场所布局设计一般来说，酒店的前期建设与酒店的后期经营管理基本上是两套1995年，笔者参加了花园国际大酒店基建，在此期间也得到了则。一、酒店经营的基本流线设计中还要兼顾考虑酒店动静部分和有效合理划分前后场区域。首先是指客人活动线。宾客活动线主要指住店客和非住店客在酒亦是酒店的门面，一般要求设计宽敞、舒适，而且其设计风格和布局安排为整个酒店的设计确定了基调，对于整个酒店的形象举足轻重，OK其次是员工活动线。它主要是酒店员工工作服务时的活动范围，是酒店员工进行服务、督查、加工等经营活动的路线。酒店内部场所布局还必须符合经营管理的要求，有效的避免顾客和员工路线的冲40再次是物品流动线。它是指酒店各部门使用物品的进出路线以及二、酒店内部场所设计布局的基本原则1、首先要明确酒店经营管理的定位，分清并确定酒店的类型。2、在酒店规划设计中要选择具有一定设计水平的设计公司，为工作包给了施工公司，由施工公司总承包。3、必须从满足宾客需要出发，保证酒店宾客的私密性、安全性正常进行。4、从经济效益的角度考虑，必须按合理的比例来布局酒店各功所占面积及投资比例应和功能区所能获取的营业收入及是否属于客5、根据不同区域要求，按不同的成本设计装修，以达到降低成综上所述，酒店是一个具有特殊运作及经营规律和特点的企业。要是围绕着这样一个目的，既满足宾客需要，又便于经营管理，能获专业化的酒店设计与酒店项目投资赢利的关系众所周知，资本的目标就是追求赢利和增值，在市场经济中，任何投资经营行为的目的都是追求“投资价值最大化益2003121日开始执行的《中华人民共和国旅游饭店星级的划分与评定标准》（GB/T14308-2003，简称三标）中，已明确将酒店评分项目内容在星评标准中对“专业化专业化的酒店设计公司，不仅可以降低酒店建设投资，更有助于提高酒店硬件的运行效率，降低运行成本，增强市场竞争力，提高入住率，增加经济收益。那么专业化的酒店设计公司到底是怎样一种形态呢？它是怎样运行和工作的呢？作为专业化的酒店设计公司必须具备以下几个条件：一、 完全或主要以酒店项目设计做为公司的专业方向和经营内容？等方面的专业知识和硬件专家；而另一方面,作为一间设计公司,从经营角度出发,如果入研究和探讨，针对酒店项目，尽管设计单位有建设部颁布的“旅馆建筑设计规范”（JGJ-62-90）及相关的建筑设计规范（如防火、给排水、暖通、电气等）但是此类规范仅对酒店项目的基本硬件条件提出量性要求，对酒店的规划，不同星级GB/T14308-200，比较全面地对酒店的功能规划、本上避免酒店建筑设计从一开始就存在这样那样的问题，等到酒店按星评标准评星二、专业化的酒店设计公司，其设计班底涵盖酒店顾问、星评指导、建筑设计、室内设计等方面的专业人才以及包含中央空调、计算机系统、强弱电等共用系统在内的各专业班子和设计师队伍，相互分工协作又整体统一，每一设计工种都熟悉该专业对于不同星级酒店的技术要求和设计规范。在设计中，除了充分满足酒店的经营管理和运转需求外，还须在设计阶段就能够评估项目设计能否达到预定星级水平，甚至还以各功能条件和硬件配置的星评分值做为设计和设备选型的目标，以此来指导酒店的前期工作，从根本上保障和达到酒店的功能要求与硬件配置，避免设计上走弯路和后期建设的调整修改。能和实践经验，是不可能做到的。三、 专业化的酒店设计公司，其设计师班底和顾问团队，是一个典型的“伞形结构，它的服务体系就包括项目前期、中期、后期、外围。前期为项目的可行性论证、项目咨询、项目规划等；中期包括建筑设计、室内设计、共用系统以及设施设备选型、各项物理条件的满足等等后期包括施工指导星评指导设施设备采购监理等等而外围，其核心为供应商网络和配套设计工作；供应商网络不仅能根据设计师的要求为酒店提供个性化的量身定做产品，更为重要的是，该网络具备产品价格上的优势，使酒店节约投资，该供应商网络涵酒店专业化产品的方方面面。另外，酒店配套设计是指包括酒店导向系统、员工及管理层服装、艺术品、陈设等方面的设计与制作工作。专业化的酒店设计公司可以通过以下途径为酒店项目节约投资：一、通过合理的规划和设计，避免工程的重复建设和调整修改，从而降低工程造价，减少资金投入，从根本上达到节约投资的目的。现代酒店的发展，对酒店的规划和设计提出了更高的要求，酒店设计和建设除了遵循它固有的规范和特性外，设计师还必须熟悉酒店的管理和运行，甚至还必须懂酒店的市场、营销、经营路线等等。一个好的酒店设计师必须熟悉和了解酒店的方方面面，必须具备建筑、规划、环保、室内设计、酒店管理、市场营销等各方面的综合知识。然而，遗憾的是，在中国大陆，这一类型的专业酒店设计师与酒店设计机构非这就使得“既懂得建筑设计规划，又懂酒店规范”的设计师和设计机构在中国本土几乎成为空白。几乎所有酒店项目业主和酒店管理公司都面临过这样的尴尬：酒店建筑设计完成后，要么面临着不合理的平面规划和结构框架，花费大量的资金和时间进行调整和改动；要么面对已经完成的结构框架无从改动而抱憾终身。二、 专业的酒店设计能够延长硬件寿命降低维护成本从而提高酒店收益和赢利能力由于专业化酒店设计是建立在对酒店运行和管理的充分了解和熟练掌握基础之效的手段防止硬件的老化和降低维护难度都有很大关系。三、专业化酒店设计能够兼顾星评标准与赢利项目之间的合理配置，增加收入渠道，提高酒店收益，以最少的投入获得尽可能大的经济效益。酒店项目由于其特有的客户群及经营管理需要，在功能配置时，必须以客房作为酒店的核心功能，同时，配套项目的设计和选择也必须围绕住店客人的需求和酒店星级水平相适应的档次进行配置，所有功能和项目的设计都必须考虑到相对长久星级酒店的功能配套和项目选择，绝不可能类似于非星级酒店的经营项目那样“灵活但是，酒店作为一项长远的投资项目，最终目的是追求赢利，那么如何在相同的投资预算内，寻求能够兼顾“星级档次”和“赢利能力”之间的平衡就成为许多酒店经营所追求的目标。一个优秀的酒店设计师，他不仅熟悉星级标准，更应该懂得不同星级酒店项目的合理配置，擅于组合并增加赢利项目。而且必须具有超前的眼光和预测能力，能够适时地在设计项目中推出引领市场潮流的经营项目，并引导酒店消费时尚，为投资项目增加收益。四、 专业化的酒店设计，能够提高酒店的舒适度，营造独特的艺术氛围，不仅提高酒的入住率，更有助于卖出较高的房价，增强酒店竞争力。设计优秀的酒店，它是基于完善的功能规划，细致入微的配套设施以及独具一格的艺术风格。今天的酒店项目，不仅要吸引商旅客人，更要吸引本地消费者，因此，酒店项目成为客人“体验”和“享受服务”的场所，设计优秀的酒店往往成为时尚与潮流的前沿，更是档次与品味的象征，它完善的功能，细致的配套设施和独特的风格都会成为吸引客人的因素，而且有助于培养起一个忠实而稳定的客户群，同样，舒适的环景结合、高雅的格调更有助于卖出更高的价格，使客人觉得物有所值。而专业的酒店设计，正是基于对酒店大到建筑结构、功能分区、客流动线方面的合理规划，小到灯光设计、家具制作、艺术品布置乃至于牙膏、牙刷、毛巾、皂液、钥匙牌等细致入微的细节等各方面的精心设计才能营造出舒适宜人的空间与环境。它既反映出设计师与酒店管理与经营方面在认识上的高度统一，更体现出酒店设计师的创造力和匠心独具，是非专业的酒店设计者所难以企及的。五、专业化的酒店设计公司，不仅限于设计服务，还能为业主提供一个完整的酒店用品和设施设备的供应商网络，该网络的供应商系统避开了任何中间环节和代理机构，能够以无可比拟的价格优势向酒店业主提供设施设备和酒店产品，从而使酒店项目大幅度降低投资。除产品的价格优势外，该供应商系统还能根据设计公司和酒店业主的需求，为酒店项目提供独一无二、量身定造的个性化产品，充分满足酒店项目别具风格、独具特色的个性化需求。中国大陆专业化酒店设计的现状目前中国大陆的酒店设计现状大致分为三种状况：一、 境外设计公司：这和我们国内酒店业建设仅二十余年的历史而言，确实有一定的差距。但是，另一方面，境外的设计公司高昂的设计收费和酒店项目巨大的投资额，往往使非高星级酒店无法承受。这也是境外设计公司基本上仅涉足有限的五星级酒店设计的原因。二、 由常规的建筑设计院和室内设计或装饰公司担纲：和失误，都会影响酒店的舒适度和客人的忠诚度，更会影响酒店收益。因此，这些问题和现象的存在，也是国内酒店业投资所面临的无奈的现状。三、国内本土的专业化酒店设计公司：随着中国酒店业投资建设需求的增长，已开始出现中国本土的“酒店设计专业而其中专业化程度高，设计水平与境外公司相当、经验丰富的公司，就更是凤毛麟角。从专业角度出发，中国本土优秀的酒店设计公司，比外资的酒店公司更具有竞争优势，一方面设计费取费相对低一些，而他们更熟悉中国星级标准，了解地方特点，设计项目投资额相对较少。这对于动辄上亿的酒店项目而言，哪怕节约百分之几的投资额，都是几百、上千万