北京2017年上半年房地产估价师《理论与方法》：假设开发法的估价前提考试试题

北京201年7上半年房地产估价师《理论与方法》：假设开发法的估价前提考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为18分0钟，总分10分0，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、一临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20英尺，临街深度为75英尺．现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30英尺，临街深度为125英尺．运用“四三二一法则”，地块乙的总地价为．【2005年考题】A：65.4万元B：81.8万元C：87.2万元D：109.0万元E：工业用地的监测点评估价格2、市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于__。A.经营成本B.物业档次C.业主目标收益要求D.同类型物业的市场供求关系3、__原则是指会计记录和会计信息必须清晰、简明，便于理解和使用。A.及时性B.简便性C.明晰性D.可比性4、房地产开发项目的建设阶段是指__所经过的过程。A.房地产开发B.获得土地后到全部工程竣工C.从工程开工到工程竣工验收D.从工程开工到项目租售完毕5、下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的是。A：在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格B：在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格C：在房地产旧场不景气时，积算价格（未扣除经济折旧）大大高于比准价格或收益价格D：比准价格倾向于成交价格，积算价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价E：工业用地的监测点评估价格6、某宗房地产，净收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑物资本化率12%，土地资本化率10%，则该宗房地产的总价值为__万元。A.417B.500C.460D．4507、下列建筑安装工程费用的构成项目中，属于企业管理费的是。A：养老保险费B：失业保险费C：医疗保险费D：劳动保险费E：执行层的组织协调8、的作用主要是促进商品流通，引导居民消费。A：商业信用B：银行信用C：消费信用D：民间信用E：执行层的组织协调9、是各级人民政府，根据国家社会经济可持续发展的要求和当地自然、经济、社会条件，依法组织对辖区内全部土地的开发、利用、整治、保护在空间和时间上所作的综合部署和统筹安排。A：国土规划B：土地利用总体规划C：城乡规划D：区域规划E：执行层的组织协调10、下列收益乘数法中，考虑了房地产租金以外的收入以及房地产空置率，但未考虑运营费用差异的是__。A.毛租金乘数法B.潜在毛收入乘数法C.有效毛收入乘数法D.净收益乘数法11、下列关于路线价法的表述中，不正确的是。A：路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理B：路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价C：运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐D：路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格E：工业用地的监测点评估价格12、运用__估价，首先需要拥有大量真实的交易实例。A.抽检法B.平滑法C.指数加权法D.市场法13、一购房者购买房产用于零售商业，购买的价格为150万元，其中购房者自有现金100万元，其余部分申请银行贷款。如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为15万元，则该项投资的税前现金回报率是__。A．14%B．10%C．33%D．15%14、以下不属于抵押贷款支持证券的是__。A．MBBB．MPTC．CMOD．MSS15、下图是一块前后两面临街、总深度为175ft，临街宽度为30ft的矩形地块。已知，前街路线价为320元／，后街路线价为240元／。则采用重叠价值估价法计算出的地块总价值为万元。（采用四三二一法则）A：144.6B：160.8C：170.8D：180.8E：工业用地的监测点评估价格16、房屋征收中，__建设单位参与搬迁活动。A.推行B.实施C.允许D.禁止17、现拟开发建设某写字楼，预计3年后建成并全部售出，总建筑面积为10000m2,可售建筑面积为8000m2,销售单价为1.6万元/m2,若报酬率为8%,折现率为10%。则测算该写字楼开发完成后的现值是__万元。A．9616.83B．10161.05C．12021.04D．1280018、转让房地产开发项目,转让人与受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起__日内,持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。A．30B．45C．60D．9019、下列四个选项中,说法不正确的一项是__。A.以两宗以上房地产设定同一抵押权的，可视为同一抵押物B.乡、村企业的土地使用权可以单独抵押C.以乡、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押D.以一宗房地产分割抵押的，首次抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分可以再次抵押,但不得超出其余额部分20、当较为精确地应用假设开发法时,应考虑．【2003年考题】A：通货膨胀影响B：投资利息因素C：资金时间价值D：投资风险补偿E：工业用地的监测点评估价格21、是指在技术水平既定的条件下，投入的资源都能得到充分利用时所生产的各种商品最大可能的数量组合。A：生产可能性曲线B：边际转换率C：等收益线D：等成本线E：执行层的组织协调22、在建工程抵押价值评估中扣除拖欠的建设工程款，符合房地产估价普适技术性原则中的。A：谨慎原则B：替代原则C：合法原则D：最高最佳利用原则E：工业用地的监测点评估价格23、企业就其产品质量向保险公司投保的险种属于A：财产损失保险B：责任保险C：意外伤害保险D：保证保险E：执行层的组织协调24、下列贷款中，不属于房地产开发贷款的是。A：土地购置贷款B：土地储备贷款C：土地开发贷款D：建设贷款E：借款合同25、用来说明建筑物所在具体位置和其周围环境关系的平面图，是。A：建筑平面图B：建筑剖面图C：建筑立面图D：总平面图E：执行层的组织协调二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）1、下列属于法定委托拍卖程序的是。A：委托拍卖函B：委托人拍卖意向C：拍卖人接受委托D：双方当事人洽谈E：签订委托拍卖合同2、在房地产市场调查中，收集一手资料的方法有。A：文献查阅B：观察C：专题讨论D：问卷调查E：实验3、下列关于股票与公司债券，说法错误的是。A：股票投资者与公司之间形成的是一种借贷性质的债权债务关系B：公司债券持有人依法获取的收益是公司债券利息，且数额事先难以确定，并受公司经营状况的影响C：股票和公司债券都是有价证券，并且同属于资本证券。它们既有相同之处，又有质的区别D：与股票相比，公司债券则是一种风险程度相对高得多的投资E：两者都是流通证券，可以在证券市场上进行转让和买卖，并且，它们的市场价格都在不同程度上受到银行利率的影响4、个人住房抵押贷款的还本付息方式包括。A：按月等额还本付息B：按月递增还本付息C：按月递减还本付息D：期间按月还本期末付息E：期间按月付息期末还本5、属于房屋产权转移登记情形的有__。A.翻建B.扩建C.分割D.抵押E.裁决6、运用市场法时，估价人员根据基本要求选取可比实例后，需要建立价格可比基础，主要包括等．［2005年考题］A：统一采用总价B：统一采用单价C：统一币种和货币单位D：统一面积内涵和大小E：统一付款方式7、下列影响房地产价格的因素中属于区位因素的有__A.交通便捷程度B.朝向、楼层C.周围环境和景观D.建筑规模E.外部配套设施8、中国耕地具有等明显的特点。A：人均占有耕地少B：耕地总体质量高C：生产水平低D：退化严重E：后备资源不足9、下列风险分析的内容中，属于风险估计阶段工作的有。A：风险产生的原因分析B：风险发生的概率大小分析C：风险因素检验D：风险变量间的相关性分析E：风险概率分布情况分析10、下列关于给水排水施工图，表述正确的是。A：给水排水施工图一般分为室内给水排水和室外给水排水两部分B：给水排水施工图的室内部分表示一个区域的给水和排水管网C：给水排水总平面图亦称给水排水外线图D：给水排水总平面图是指在建筑物（一群或单个）以外的给水排水线路的平面布置图E：给水排水总平面图亦称给排水外线图11、一个估价项目中的估价时点，本质上是由__决定的。A.估价委托合同签订时间B.估价目的C.实地查勘估价对象的时间D.委托人意愿12、定义市场区域工作主要包括__。A.描绘市场区域的发展前景B.描绘市场区域C.在相应地图上描绘区域的物业类型D.在相应地图上标出市场区域的边界E.解释确定市场区域边界的依据13、某高层楼房占用的土地总面积为800m2,总建筑面积为2000m2,某人拥有其中120m2的建筑面积。那么如果按建筑面积进行分摊计算，该所有人拥有的土地数量为__m2。A．40B．45C．48D．5014、某房地产投资者以300万元购入一个商铺用于出租经营,资本金为100万元,其余资金为金融机构提供的利率为10％、期限为10年、按年等额还款的抵押贷款。如该店铺第一年扣除还本付息后的净租金收益为10万元,则考虑还本收益（不考虑所得税影响）后的权益投资回报率为。A：10％B：11.27％C：14.18％D：22.55％E：借款合同15、纳入储备的土地前期开发、保护、管理和临时利用,以及为储备土地、实施前期开发进行融资等活动由负责实施。A：开发商B：土地储备机构C：建筑商D：土地一级开发企业E：借款合同16、依代理委托方的不同对物业代理进行分类时，不包括__。A.首席代理B.买方代理C.卖方代理D.双重代理17、征收集体土地应遵守的原则包括__。A.珍惜耕地，合理利用和保护土地的原则B.保证国家建设用地的原则C.妥善安置被征地单位和农民的原则D.有偿使用土地的原则E.依法征地的原则18、征收集体土地，土地补偿费应当归__所有。A.县级以上人民政府土地管理部门B.乡（镇）人民政府C.农村集体经济组织D.土地使用者19、市场法中选取可比实例时，应做到可比实例与估价对象的。A：区位相近B：权利性质相同C：面积相等D：档次相当E：建成年份相同20、住房公积金的缴存比例一般不得低于__。A．3%B．5%C．10%D．12%21、在建工程拍卖应注意事项中，应详细核查房地产建设的开发投资总额是否已经完成。A：5％B：15％C：20％D：25％E：执行层的组织协调22、在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是__。A.单元估