地块建议书洋房

目

录

前言

2

一、竞争项目分析

2

1、市场综述

2、区域内畅销户型分析

3、区域内立面及景观分析

4、配套分析

5、商业分析

2

3

3

7

7

二、本项目分析

8

1、项目区位

2、项目SWOT分析

3、项目整体定位

4、项目客户定位分析

5、项目产品户型建议

6、项目建筑风格及立面

7、其它建议

8

9

10

11

11

12

12

三、规划设计条件

、用地规划要求

、建筑设计要求

、规划配套要求

4、城市设计要求

5、交通规划要求

14

14

四、规划设计建议

、总体规划建议

、单体设计建议

、配套设计建议

五、设计成果要求

22

前言

锦江68亩地处高新区与禹会区交汇处，地理位置独特。为了更为贴近的把握市场，开发适销对路的产品，经过详实的调研，同时对竞争

楼盘进行深入的分析，形成了如下产品定位和规划建议。

一、竞争项目分析

1、市场综述

蚌埠房地产市场价格经过2009年的大幅增长，全市平均价格已突破

4000元/平米，其中蚌山区和新城区价格走的前沿，达到4400元/平

米以上，高新区价格也近4000元/平米，龙子湖区成交均价在3500

元/平米，淮上区和禹会区价格相对较低，分别在3200元/平米和3300

元/平米。

随着国家对房地产市场更为深入的调整，2010年房地产市场何去何从，一直是很多人心中的问号。其实，从一个简单的理论入手，需求

决定市场，这是永恒不变的，其它的变量只是暂时改变市场的需求热

情，不能够真正改变市场发展方化进程初级阶段，90多万城市

求市场的庞大。而然土地供给方面

于蚌埠而言，目前仅处于城市

以及每年新增城市

决定了需

导致了住宅产品供给的短缺，

符合市场需求的产品必定能够得到认可。

未来项目周边区域内新盘较少，2010年除本项目以外，仅有2—3个

竞争楼盘（迎河碧水湾、万福君临天下、金

城）其中碧水湾属于

尾盘，产品较少，其余两个属于新盘，对于整个区域来说，供给量是

远远

的。

2、全市主要在售产品分析

目前全市可售楼盘较少，以上罗列部分竞争项目或对本地块有一定参考意义的楼盘比较和分析。从面积上来看，区域内主力面积差别不大，每个项目通过这样一个面积区间能够最大程度的得到广泛的客户群，以上几个项目各有特色，这里重点分析一下两个项目的户型设计，相信对本项目的规划定位有一定的参考。一是琥珀花园，与其说琥珀花

园的成功之处在于户型，更不如说在于立面设计和产品的创新，琥珀

花园户型本身采光较差，但丰富的户外露台恰恰能弥补采光的

同时类似联排品质的多层产品得到了市场的广泛认可。二是金

，

城，项目全

设计，定位为空中花园的原因在于所有户型均设计了

入户花园或空中花园，通过这样的设计，使得88平方米为二房二厅，

变成了

房，120平米的三房二厅变成了舒适的四房，极大的提高

了户型的使用面积。

另外，全市别墅、类别墅市场竞争逐渐加剧，200平米以上联排产品

预计会在今明两年大量入市，市场竞争压力较大。

香堤荣

府、君临天下、绿地国际花都、龙湖春天以及山水华庭和迎河碧水湾

都或多或少的有此类产品，特别是荣府

在本项目产品线选择上值得特别注意。

临天下，此类产品较多。

3、立面及景观分析

琥珀花园：该项目最大的特色在于其立面设计和结构设计，通过全新

项目名称

主力面积（平方米）

主力户型

万福君临天下

85-110

二房二厅

三房二厅

迎河碧水湾

80-90

二房二厅

琥珀花园

85—140

二房二厅

三房二厅

绿地国际花都

90—120

二房二厅

三房二厅

金 城

88-110

二房二厅

三房二厅

的设计，使得多层产品展现出联排风格，同时户户有露台，一楼有院

落等更大的

了产品的居住特性，使得项目产品具有很强的排它

性，因此该项目可以作为本地块的直接参考项目。

山水华庭：外立面以墙砖搭配外墙涂料为主，色彩的搭配以灰色为主色调，坡屋面的设计、各楼的高差配合顶楼的露台使立面显得变化性

较强，有一定的可观性，缺点是窗子比较小，每户均预留空调机位。

迎河碧水湾：外立面以石材搭配真石漆为主，色彩的选用以深红色为主，窗子的开间较大，采用和外墙主色调同色系的彩铝，屋顶为坡屋面，每户预留空调机位，空调机位用栅栏进行遮挡，使空调能够有效的融入到整个楼体之中，避免了社区美感差和空调排水等问题的出

现。

4、配套分析

价格

的关键在于项目配套设施的完善及独特，万福以完善的配套

吸引眼球、迎河碧水湾以集中供暖提高销售率；琥珀花园配备的商业

内街不仅解决了社区周边配套

，同时增大了沿街商业价

值；翡翠山庄小区内公园

成为闪亮的独特卖点。

5、商业分析

周边除君临天下外，每个小区都开发了大量沿街商业，特别是沿东海

大道

较低，山水华庭巨大的商业体量尚未完全

。与房价

相比周边商业价格处于较低水平。但近期开发的琥珀花园和即将入市

的金

城都规划有商业内街，商业内街的规划某种意义上是提高土

项目名称

配套设施

万福君临天下

游泳池、 推杆练习场、羽毛球场、篮球场、沿湖的滨湖公园、学区

迎河碧水湾

设有分户计量的集中供暖、 光电

能、学区

琥珀花园

商业内街、学区

翡翠山庄

、小区内公园

地的利用率，是否规划内街应因地制宜，给据地块特性决定。

二、本项目分析

1、项目区位

本项目处于西市区隶属禹会区，处于禹会区和高新区分界处，交通便

利，同时背靠国家AAAA级

风景区，自然环境优越。

地块总体呈方形，如图。东临锦江大酒店，北接翡翠山庄，其中地块

狭长部分与帝景别墅区相连。

地块距城市中心区域约3公里，周边1公里范围内

中包含40所、41所、设计院、烟厂等骨干企事业

密度较大，其

。

2、项目SWOT分析

2.1优势（S）：

整体形状规整，无拆迁补偿问题

位置较为优越，紧邻

风景区

周边

密度大，生活、交通尤为方便

2.2劣势（W）

地块地处西市区，受到

影响，整体居住大环境差

受到原有建筑遮挡，地块西面观山效果较差

规划条件限制较多，特别是高度和视觉通道限制，使的地块必须进行不规则的分区

2.3机会（O）

市区内中高档多层小区的缺失(继沁雅一期后已很少见)

区域整体形象随着区域环境的整治及4A景区的挂牌有所

提高

经济开发区及本区域相关主要楼盘相继进入开发尾期，有一定的市场空间

2.4

（T）

项目开发期（下半年）整个市区楼市受国家宏观调控的变化与走

势；

如何合理定位与前期产品的的关系

象

与树立产品的中高端形

2.5综合评价

项目所处的板块决定项目在高端市场上必然存在一定的阻力，虽有张公山风景区做为支撑，但整体区域环境不佳无法回避。在开发过程中

本项目必须以景观为主要卖点最大程度展现山景所带来的居住享受，

同时提高项目其它方面的附加值，才能够最大程度的

格。

产品的价

3、项目整体定位

高档景观洋房

由于项目规划要求设置25米宽的视觉通道，拟计划项目地块分为三个区域进行规划，如下图

区域A：以单层景观洋

品为主，主力面积在90—100平米，

突出户户观景效果增加一定的户外空间，其中沿视觉通道部分布

置以部分点式复式洋房。

区域B：

15米，此区域主要布置单层和复式结合的洋

品，主力面积控制在110—120平米。

区域C：该区域与别墅区相连，同时观景效果较好，计划以3层联排别墅和4层叠拼洋房，户型面积控制在140—160平米，增

加房型户外空间，

产品观景效果。

商业区：目前整个区域商业氛围较差，

，建议商业设计

为3层，如用地布置允

设置内街，商业主要分布在东海大道

延伸至商务楼对应位置，考虑到商业对高端住宅的影响，以及C区用地狭长，该区域不建议设置商业。商业底层为商业用途，层高4.5米，降70厘米左右地面标高，作为社区配套商业销售。2层、3层规划为小面积商业，销售以公寓形式推广，三实小学区

为卖点，提高项目收益。

4、项目客户定位分析

项目整体目标客户以中高收入群体为主，

目的基本为自住，

其中区域A和区域B的客户群总体上为一类，但

力有一定

差异，通过两个区域户型面积上的差异，来满足此类人群的

。

商业区域主要指的是2、3层商业的

客户，此类

目

的兼有投资和学区两方面，但由于此类产品推广上主要以低总价

为主，因此建议作为项目收尾产品处理，以防影响项目总体形象。

地块区域

区域A

区域B

区域C

商业区域

目标客户

30—40岁中高收入人群

40—50岁全

市高收入人群

30岁左右区域内客户

目的

改善型居住、父母居住

改善型居住

投资、入学

置业关注点

学区、交通、总价、环境

环境、物业

学区

支付能力

50—60万

70万以上

10—20万

5、项目产品户型建议

户型总体上规划为高端洋房为主，C区域近山部分为了和别墅区有机

的过渡配比少量联排产品。主力户型设置入户花园

产品附加值，

同时增加客户使用面积。同时为了整体体现项目景观特色，C区域和

沿视觉通道两侧户型增加北阳台或北露台。

6、项目建筑风格及立面

建筑立面总体上体现建筑与山的融合，风格上宜凸显建筑的厚重，色彩不宜过亮。

洋房立面突出层次感，应做到户户有露台，一层有院落。

7、其它建议

三实小学区是项目必要的卖点，周边有一定规模的小区均为三实

小学区，项目如不能解决学区问题，必将成为项目一大劣势。

项目

热电厂，有供暖条件，如能加以利用，必能够

项目

品质，成为项目另一个主要卖点。

地块区域

区域A

区域B

区域C

商业区域

户型类型

二房二厅、小三房

三房、四房

三房二厅、四房二厅

一房一厅

户型面积范围

80—110平米

90—130平米

140—160平

米

25—35平米

主力户型

90—110平米

150平米

30平米

竞争力

低总价、环境优越、空中花园增加使用面积

沿山自然环境优越

低总价、学区

三、规划设计条件

1、用地规划要求

用地性质：居住用地

技术经济指标：建设用地面积：45706m2

容积率：＜1.4建筑密度：≤32%

绿地率：≥35%，其中集中绿地面积不小于1200m2

2、建筑设计要求

建筑使用性质：

住宅及配套设施

建筑控制高度（自室外地坪起算）：

≤24m，其中视觉通廊东侧建筑高度≤15m。

建（构）筑物退让距离：

东：退用地界不少于5m；

路红线不少于5m；

西：退

南：退东海大道红线不少于15m；

北：退用地界限不少于日照间距一半。

其他退让要求：

道路交叉口处的建筑退让距离按相交道路红线距离的折线控制；

围墙做透空处理。

建筑间距：

正向和侧向建筑间距应满足消防、日照等规范，并符合《城市居

住区规划设计规范》的要求。

室内外地坪高差较大的建筑，应考虑无 设计。

3、规划配套要求

3.1市政配套要求：

所有工程管线一律

埋设，排水实行雨、污分流。

3.2配套公共服务设施：

沿东海大道与

路交叉口配建面积不少于1200m2的公共绿地，

塔方向上控制宽度不少于25m的视觉通廊；沿张

同时在连接

公山路配建对外公厕一座（建筑面积不少于60m2）；社区及物业管理用房各按住宅总建筑面积的0.3%配备；自行车库、配电房、公厕、收集站等公共服务设施按《城市居住区规划设计规范》相应等级

配备。

4、城市设计要求

沿东海大道不得建设住宅，且沿路商业界面长度不超过沿街界面总长

度的60%；沿

路不得建商业建筑；沿街建筑设计应注重道路景

观的要求，设计方案中应包括亮化设计部分，界面的处理应兼顾连

续性及多样化、体现商业气氛，沿街商业

不得设置非透空型卷闸

门（窗），同时将

并考虑。

、店名、空调机箱等商业附属设施在设计中一

建筑设计应注重细部，建筑的色彩与风格应保持整体

并与

区域

环境相协调；住宅顶层不得做退台式建筑，屋面宜采用坡屋

面设计并考虑

能的安置。

多层住宅建筑界面连续长度不超过65m，建筑物平面尺寸为该建筑物

外包尺寸。

5、交通规划要求

出

方位：机动车：

路（距道路红线交叉口切线段距

离不小于70m）；

停车率：机动车：住宅不少于0.5辆/百平方米，商业不小于

0.4辆/百平方米，其中地面不大于30%；

自行车：住宅不少于1.5辆/户，商业不少于5辆/百平方米。

四、规划设计建议

1、总体规划建议

1.1规划布局原则

“

”、“尊重自然”、建设生态型，适于现

活的，

又具有鲜明个性的人性化居住空间；尊重人性和自然规律，力求

做到产品生态化、环境生态化、社区规划生态化，将本项目打造

成为一个集休闲、运动

、健康养生和生态居住为一体的高档

洋房住宅社区，创造一个低容积率、低密度、低污染、低噪音、

高鲜氧的健

态环保的高品质住宅群体。

设计

围绕高档、尊贵的概念，在建筑设计风格上体现厚重、

尊贵和典雅。

在规划用地以及建筑产品设计上，遵循经济合理的原则，充分考虑产品的性价比；同时要考虑项目的可操作性和可持续性。

项目设计应高度重视

已建小区、锦江酒店建筑风格及后期景

观设计，以充分达到相互协调，强调建筑、景观及周边环境的融

合；

满

家相关

、规范要求及规划设计条件。

本项目的最明显的特点是视觉通廊和

，目的为观山。因而在

规划布局时应最大限度的挖掘此资源，也是本项目的

保证项目特色的体现。

卖点，

1.2户型配比及设计建议

1.3规划布局建议

总体建议：

所有建筑均采用西南朝向。

地块

名称

产品面积

（平米）

户型功能

产品占比

（%）

建筑面积

（平米）

占地面积

容积率

（概数）

建筑面

总建面

（ 米）

（

积（

米）

米）

舒适洋房

80-110

两房两厅一卫、

房一厅一卫（主力）

30

90

20000

19280

不小于

64000m2

景观洋房

100-110

三房两厅一卫（主力）

17.5

105

11200

B地块

C地块

尊贵景观房

110-130

三房两厅两卫、四房两厅两卫

10

120

16000

6400

尊贵洋房

100-120

三房两厅两卫（主力）

商业

6400

公建

2.5

1500

联排别墅

140-160

三、四房两厅两卫

15%

根据与规划部门的初步沟通，视觉通廊在满足视线可看到

塔的条件下，可适当布置低层住宅。

路交叉口的1200公共绿地可作为小区主步行

东海大道与

，视觉通廊可做为小区的主景观轴。

为保证容积率视觉通廊以西可布置5-6层，视觉通廊以东可布置

4-5层，联排别墅可布置3-6层。

Ⅰ区域：舒适洋房

因该区域景观视觉较差，计划以80-100m2低总价的两房两厅一卫或

房两厅一卫的舒适型洋房为主。

Ⅱ区域：景观洋房

布置在景观轴西侧，面积为100-110m2，三房两厅一卫。

Ⅲ区域：尊贵景观洋房

位于小区的主景观轴东侧，区域位置较好，该区域主要布置110-130m2

的高档景观房；

Ⅳ区域：尊贵洋房

区域位置较好，主要布置100-120m2三房两厅两卫尊贵洋房，该户型

为项目主力户型；

Ⅴ区域：联排别墅区

位于项目的B地块，紧邻山庄别墅区及锦江酒店，为项目离

公园最近地块，地理位置极为优越，该地块计划布置140-160m2的联排别墅。

Ⅵ区域：公建、商业区

位于项目地块最南端，紧邻东海大道，并延伸至锦江商务楼西侧，与商务楼一层形成商业内街，既满足小区配套需要，又成为锦江五星级

酒店的业态补充。

2、单体设计建议

2.1产品风格建议：

融合现代与复古的建筑风格，突出尊贵、厚重的高贵典雅风格特征，

同时能充分体现项目的特征和时代精神，满足现

活方式。

采用坡屋顶，立面建议部分以石料、面砖或仿天然花岗岩砖贴面等与

涂料搭配，使立面体现出

质感，以提高产品整体的品质感。

每个建筑单体尽量考虑与景观的融合，使两者

特色。

现本规划设计的

花园洋房：（参考）

联排别墅（参考）

商业、公建区：（参考）

2.2单体设计建议

所有户型均应采用全明设计，保证室内的通风、采光及交通组织通畅。

客厅应布置在向阳位置。

可适当拓展

空间，布置一定的半

室、半

储藏室，既能满

足综合配套的要求，又

了产品的卖点。

合理安排各空间的序列，减少交通面积，提高使用效率。组织好公共空间与私密公间的关系，尽量避免相邻住户的干扰。

注重户型设计的特色化，尽可能的采用各种方式与阳光、户外风景亲密交融，多做观景阳台、露台、远景跳窗等。

在做立面设计时，应充分考虑细节，如室外空调机位、管线的隐蔽等，

以

立面效果，提高产品档次。

洋

品

建筑形式可采用四层半或五层的花园洋房形式，产品立面应丰富，体

现居住升级；

一层双向 花园：根据业主需要，

安排院落空间；

一层入户花园 ：增加家庭的私密性，同时丰富室内的空间格局；

三层超大景观阳台：自家景观阳台，增加与自然的亲近；

四层超大阳台+跃层阁楼：多个阳台设计，增加

价比；顶层阁楼，体现居住空间的丰富；

面积，提高产品性

联排别墅产品

翡翠山庄项目以大套独栋别墅为主，本项目计划在B地块布置联排别墅为补充。房型的功能布局上要契合目标客户的喜好。应体现舒适性、功能性、合理性、私密性、美观性和经济性。布局在社交、功能、私人空间上应该进行有效分隔。

功能区建议

一方面，由于别墅单体面积较小，不可能把每一个功能区都做

得

；另一方面，客户需求千差万别，对房间功能的定义也

有自己的想法。因此对各功能区灵活定位，给客户充分的尽量提高空间的利用率。

以下是对几个主要的功能区说明:

（1）客厅：

，也

作为别墅内主要的公共活动功能区，客厅主要是满足家庭和客人公共活动的需求。建议客厅尽可能朝南，保证采光，并尽量考虑与室外的景观的沟通，大套户型可以考虑在客厅外接一个阳光露台或连廊，尽量增强与室外的交流；大套户型可考虑客厅挑高。

（2）主卧、主卫：

充分考虑采光和与室外景观的呼应，其中主卧卫生间要舒适、

宽敞、通透，给业主

（3）阳、露台：

装修的空间。

为丰富外立面效果、增加人对自然的充台、露台的使用功能。

（4）其他要求

受，应充分体现阳

别墅首层层高不小3.2米，以上各层不少于3米；屋顶采用坡屋顶，局部设阁楼考虑阁楼的采光；别墅的室内楼梯不能正对入户大门；

别墅首层应尽量设置家庭公用空间的功能用房，如客厅、餐厅、会客室、及老人房间；

别墅首层为增加空间层次感，可采用错层设计。

（5）单体庭院建议

庭院是单体建筑的补充和衬托，力求最大限度地完善不同方位的

院落与室内在行动、视线、景观等关系的处理；考虑

庭院与公共

景观之间的融合；

花园的围合形式力求多样化，丰富视觉效果，

同时考虑对私密性的保护。

商业产品：

暂按三层建筑考虑，考虑到商业的去化，建议商业首层按纯商业设计，

二、三层做可调整为单身公寓的小套型住房的设计，应考虑二、三层的公共通道问题。

应充分考虑商业与锦江商务楼等锦江现有建筑的商业衔接。

3

、配套设计建议

3.1道路系统

交通道路应合理分流，减少对居住的影响;道路系统要分级明显，架构清楚。

在保证通达性的同时要考虑经济性，尽量做到一路多用、一路共用，压缩道路面积，主干道路应在6m以内、宅前道路应在3m

以内。在最大程度上增大绿地面积。

交通中

，不能让车流干扰居住环境，有条件可人车分流。

交通道路要以方便居民出入、迁居，满足消防、救护需要，减少

对住户的干扰。可在机动车道一侧考虑步道，保证行人安全，并

且考虑无

系统设计，真正做到

。

道路设计要以保证住户的安宁和私密性为原则进行布置，从而达

到通达性、安全性、方便性、经济性、一体性和多层次性的要求。

3.2小区

为满 通需求，可考虑2-3个

。

主