菏泽市房地产市场调研报告7

第部目市投环一菏市观境析1区形处山省西部与、、三接，中的部原区古代菏区158875122382历史文化境菏优秀传统文化和民间艺术源远流长牡丹文化书画文化戏曲文化、中国的选。中古最名三部领、、主活在一区的菏，通利商云，数成中地的济心鼻祖范蠡弃官离越携施来定陶商被历人尊奉“陶朱公”军事家孙膑思想家庄周农学家汜胜之经学家刘晏农起义袖黄巢等大批圣贤，都出生菏土。3自然境菏暖温带大陆性气候四季明雨热同季无霜期年均213天年均日照2496小时年均气温13℃。4交菏交四八达京九铁路纵连北新石铁路（新亚欧大陆桥）横贯西日高速横连京福京沪京珠高速济高速直山会兰高速徐高速德高速连河江两直霍连高速相连。菏市内各类公路车里程5645公里其级以公路1387公里菏距济郑州际机均200公里。5城水源丰富年均表水1.8亿立方米水可用量16.7亿立方米，黄河入水量428亿立方米富足水源得天独厚。下矿藏有煤石油天然气等煤炭蕴藏面积3642多方公里，欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！总地质储量286亿吨。巨野煤田总体开发规划已经国家计委批复，设计建设七对矿井，现有两对矿井开工建设。石油储量16亿吨，天然气3000亿立方米。劳动力富足，素质优良。现有专业技术人员15万多人，其中高、中级技术人员5万人。菏泽现有农村剩余劳动力100余万人。菏泽是全国著名的农产品商品生产基地。2003年实现农业增加值115亿元。年产小麦、玉米等粮食270万吨，棉花24万吨，油料56万吨，瓜菜四季丰盛，年产蔬菜947万吨，中药材资源达402个品种，年产1万多吨。在新亚欧大陆桥经过的28个地级市和京九铁路沿线22个地级市中粮食、棉花、油料、水果产量居三。业资源丰富，是全国批四个原达地之，全国原化先地，是国家批的产品中，年办全国产品交易。材量1340万立方米。山省分。年加工材500万立方米，口5000万元。200万生丰产基地和50万亩南北基地在建设。菏泽是全国农大的经基地，果达130多万，年产果品58万吨。菏泽丹具，现有种5万，九大，800个品种。菏泽国牡花年办。业优突，西大、小寒、山并大“国宝”，已通过中国科学院的技术鉴定。体型大、肉鲜嫩，可生产制作高档，皮适应生产高档皮，全市存养88万头，山省分，列全国农第山是中国的产，猾皮花纹自然漂亮，质地柔软，其制品行销世界，目存养量已达700多万只；小寒是世界上体型大、繁殖率高的绵，也是中国唯的角斗型种，目存养100多万只，存养量列全国农第。全市年产各种皮张1736万张。肉类总产量33万吨。在京九铁路沿线22个地级市中和新亚欧大陆桥经过的28个地级市中，量和肉类产量。6、旅游环境以人文景观为主线、以自然风光为映衬、以生态园为的菏泽旅游正在。菏泽、两大初规，水、欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！游线和金山渡假村正在建设。曹州书画院、菏泽博物馆、菏泽冀鲁豫边区纪念馆、仿山古墓群、单县百狮坊、成武文亭湖、巨野永丰塔等景点已对外开放。7、经贸环境菏泽是鲁西南唯一的二级内陆口岸，海关已实现了与青岛海关直通。海关、商检、铁路和公路口岸、集装箱运输中心一应俱全。菏泽与世界50多个国家建立了经贸关系，累计建设合资合作项目600多个，实际利用外资4亿美元。2003年进出口额完成3亿美元。形成了果制、木制、织装、、等出口导。菏泽开区对外贸易区是级开区，划60公，进区型已58家，纵横的路已建成，开区划工区、出口区、金商贸区、活区。县区的个业区具，设逐完，已成功全，环境优美，策的开放区。8、环境优的环境，的区，丰的资，藏巨的展，菏泽已具了的。城发战建设以花、、海为的原态市建设现商贸通特，射、鲁、豫、四的区中心。经发战建设三基。源工，、、和工点，建设现化能化基。农品产工，、、果、卉业，建设农生基。商贸物基，现通设基，区，建设全国的商贸物基。二、目标场菏泽资性房产环境分析一经环境分析了更好分析判断整个的经发水，我们可重点看一下2002年2003年的经发，为关投资性的决提供参考依据。国内:欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！40035030025020015010050290.112.3249.8410.1GDP亿）增17.10200220032004年从图以出2002全实国生总249.84元按比格计，上增10.12003年现内产290.1元按格算比年12.32004全实国生总365元比格算比年17.1。城市经济的发展水平在逐步地提高经济的从的阶段未来几较客观。第一业：120110.4910078.268061.0960产（40200200220032004年5044.240302010039.6-2.3%）增3.4200220032004年-10欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！从图变态可看，市一业产结比在年降这说了市产结在步化另，第产的长势以出城市第产（业济2003是转点2003后第产经16014012010080148.3104.778.26亿元）6040200200220032004年5040.636.140302010031.8比200220032004年从面以出菏泽业城经产结中比在逐地加大已超过一业成为市主导业已由农城工城，市地位与经着质提升。另，业增速度2002大跨度发展，经开发区工园规划与发展密切相关自2003城的工经逐踏入稳欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！10080604020080.770.561.09产200220032004年3025201510522.112.5比增0200220032004年从图以出菏市三业年值着市济发在步提高但整产在市济业构的重在下态，且度增长度2003以也下。充地明市济然发但还够活，市商经经还够达这一定程业产发。支配收入与人均消费性支Shopping:70006000500040003000200010000DPIshopping200220032004年欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！161412108DPI幅%）8.6shopping幅%）6420200220032004年从图以出泽城居的均支收与均费支逐地高其，均支收2003以产了幅提，入上新台，从体平看不，低全的均平2002年国人可配入经到7000，明个市尚于展起步段城的行（括地业受市费平制也处发的起阶。（）口境析2002末市户229.93户总8477人其：农人1324人人出12‰4‰长72003末市人8645人出138‰5.30‰末市人人出4.4‰长从体看市人控，城人为析泽的口境的区牡丹区人状况：）男女迁迁欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！省从表统中以牡区家平人/户。这一点2居室与3居室市场的主力户型。从口变动情况迁入主，外口对开放程度还不够。另迁人明显大于迁入发展，使房地产业发展呈现明显自产自销特现市场供给与需求场发展基本呈“起步热——需求趋缓——发展节奏变慢——政策性再发展——趋性发展的。因，对市场投开发，应当点握目开发与入市，这关开发与开发润关。（房地产资分析161413.51210投额）86420比%）4.8200220032004年菏泽市房地产现正日趋活跃2002全市完成房地产3.66元，比长57.26占全社会固定产总资4.1房地产开发资8.28元占全社会固定总资亿元占全社会固定总资4.8%。总体全社会资所占比业刚刚处状未体现支柱作用。欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！市房地产投资的潜力与空间还比较大。现在是起步状态，房地产业正处于加温的阶段，是投资开发的有利时机。三、菏泽市牡丹区房地产市场发展现状分析（一）市场楼盘个案分析主要借助牡丹工业园、区委区政府、长途汽车总站和占地五百亩的市政广场建设以及西关体育场的发展前景主力户三二二、室厅卫均，高3楼，低开发商自己，不专业销情况年9开始，已楼盘名称开发商菏泽市中达房地产开发公司总户数户欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！建形装标毛房周配主借区区府搬10581202主三二一、室厅卫四二二、层式均1517/，高2/，低6物管/营销售代商无地位菏市部丹政新小规地307，建面28㎡总2000建形多、高、排墅装标毛房周配主借区区府搬三二二室厅卫室厅卫主七二四室厅卫销价均1538/，体未定营盛世华门尊荣第菏首席大启尚生活时代销售相对比较专，未备五份现在正在预定代商无地位菏市环路47号（原粮）小规23栋楼总筑10㎡总数建形装标毛房欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！周配学、院配主户三二二；室厅卫均1588㎡10#1166021706317374163351760均1699/销㎡储800㎡销代商7万12万41%20栋总数式小层层装准房处东核交、市医、校酒等，室、室厅卫、室厅卫主户、室厅卫137151及式室厅卫五三销价均1657/，1350物管/营一星家05年完工代售但验般客量不大两销，售象不销统。由5的难大所以实施对1的控客需求型紫代商无地牡成与长江路汇处7近2平米总数100户欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！建形装标毛房周配近菏最的点学十中周有湖景、城园交三一一、室厅卫104.8、室主四六销价均1438/，1298/，头物管/营天销销般司地位菏市放街城园临小建1总62户无建形三双别与排墅装标毛房西解街北段菜场南环公环路离东红大和牡丹商广步行等繁华只需步行5分钟小户口197218户小户入口195514户中户入口23616户大户入口29010户特大户入口3244户幼儿㎡销价2400——2800/，河为——/，约为物营我“”牡丹代商瑞欣业无地位菏平组织部培训心北小建8米欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！装标毛房周配紧环公，境美公车便四二二二二二；1950㎡4层2450㎡题5月15日有/江市华限司杭正丹241（小规总筑积15平米总数详建形式多层周配的核心置具的展潜力二二一二一二二、室厅卫5层15006层1600㎡库1300储藏惠难大实控层这种做法导致速并快容易损失客户帝花园上海之星地经纪限司帝源地司人民新丰口大酒店欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！小总1500建形多、墅装标毛房周配目还是三二一、室厅卫总筑积20销价均1760车1300地900物管/营期，销5营商庆地营地置泽长路段小规占113亩建形装标毛房周配目还是完，边流少二二一三二一、室厅卫132141、室均1458/1158021610315004140051200车1300销售置是好龙·润嘉园代商菏龙房无地置26号海关对过）小规占38753，容率建形多、墅欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！装标毛房周配目还是二二一、室厅卫、主厅卫、排墅多均1562阁1200销别一贷营付次付销售（根据上面的盘调研资料显示目菏泽市的牡丹区的地产开发规模刚上规模正在掀起一的开发据市管有领分析整菏泽市地产的发2003刚刚起2004至刚刚上规化营的上目菏泽市经引像江福建济南庆等外地开发商的入驻开发面反映菏泽市地产发的可观景。从特点看要以积要集中在110—140而且型南卧形。看住宅施工积为万其中住宅新工面积为住宅竣工积为万且前现万大盘反映出中比较雄厚公司驻使得展与竞争奏逐加快。品类看已出现多小高、墅Townhouse等多种产品形态而且盘的规划设计受外地开发企先进开发念的影响设计水平呈现出参差齐的状态当地开发商开发的盘设计念比较落后外地开发公司的产品设计念较先进品质比较高。从看受一住需求的影响2004全市的住宅空置率为6.2%各相对比较想但受当消费者消费观念影响，高并被看好使得些代公司得采取控手段将低层欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！房封。外从楼的售平看大数处比落的售销人的业还够即是理司售楼在售念专程上也在大欠。从格平看各盘均水基如图300025002000150010005000均水主1500-1900/之，中布1500/左。论价平据国参标推应6734×2200÷7000=2116/。论价差距充说明市场有效需求足特点供给量以增开发回周，致资的。第部消市场需求市场查计析对原标市场，好把握费市场需求特征特组织了对性问卷查调问卷共30份。关调的果相关析1、望住宅类型：层50%50%小高层欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！多与高将是未来市场的主角。调查结果正体现了市场发展拥有良好的购买群体认知基础。2、面积：30252015比例%）105060以下60-8080-9090-100100-110110-120120-130130-150从面积比例图中，可以看出：需求的面积范围在60㎡至15090㎡至1201203、牡丹区中华西路体育场对面建商品房，可接受价格：504030比例%）201001200以下1200-14001400-16001600-18001800-20002000以上]至占出营欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！4、户型：50403020100比例（%）1室1厅1卫2室1厅1卫2室2厅2卫3室1厅1卫3室2厅2卫4室2居室和3居室为主，其中对3居室的需求比例较大，这也有效的反映了市场上目前的主力户型现状。5、户型平面形式：504030比例（%）20100平层错层跃层复式两代居26、装修标准：70605040比例（%）3020100毛坯房初装修精装修欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！很显毛房被比较，过60%初修比接30%几乎精修选例3。坯”被，7、喜欢装风格：70605040比（%）3020100中国传统风格外国现代风格复古风格自然风格其他被比接修意8、能承受504030比（%）201000.2元0.2-0.5元0.5-0.8元0.8元图中示,0.2元至0.5元被择比超比的重少首。9、采暖方式：欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！6050403020100比(%)中空集供电气挂气从中以出集供被择比超作它替形，壁燃炉以30%比成替的选选中空形的例10、最关注周边配套：252015比（%）1050学校医院综合商场体育场馆便捷道路交通由于此项是最关注周边配套设施医院比排在第一位其依次是学校、由此以出增强居住生活便利性是提高关注力度重要因素这对于地块选指导意义。11、购房欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！252015105比(%)0价环开商型理置边套他我可清的到购的选素顺为环、发、理价、边套户。比超因中环和理置房发段素具体段地还地1237%是否63%“否”比达了63%体了日常居住生活对于此项依赖度较低。13入线路类：欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！28%37%电线因网户有35%从中出三入线类几各1/3比。说彼不伯，都日生的要14、停车方式：45%地上地下55%地上停车方式比在55%超过了地下方式10个百点说人们始终在追寻活便利性。15、住宅环境设计偏好：欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！3%14%中美欧日42%41%中住环设和式宅境计所的例乎同且合过占了导位这示们中式计喜16、需要休闲小品：252015比（%）1050喷泉秋千花圃石径围栏灯饰水池雕塑其他从图看出花圃喷泉比较高,总超体现人群居的宅在10%左右样。17、获取房产信息渠道：欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！30252015105比0报电传广路广中朋从图析到电渠以比居第位，分现其作信渠的势广的众体报和单式超比其，可看优媒渠。中、播路广等着信传18、希望付款方：银行按揭银行按揭52%42%比94%充体出次性付款对当地购房人比较大说明购房闲散资金较足购房付款方。个人资料19、年龄欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！10%20%25以25-35岁35-454530%40%被查以的群35以的是所本次查结是较真性可度。20、文化程：3%20%下44%上33%大专上文化教育背景达到56%比例充分坚了次查性调结。21、职业：30252015比例（%）1050科教文卫企业职工机关员三资企业个体老板其他欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！从中示除三企外各职分比比均。体了次调的众围广。体板比最，从个面现当较收入体购意。22、家庭结构：两口之家五口人与父母同住按显比购比本调23、家庭年504030比（%）201002万元以下2-4万4-6万6-8万8-10万10万以上根据市人年混淆但是在定程上收水平买力相对有限。说明：由于时间与问卷数量有限性上述统计结果不可能准确反映市场实际欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档