房地产企业成本核算控制及分析

本文格式为Word版，下载可任意编辑——房地产企业成本核算控制及分析[摘要]近年来，在我国经济发展的过程中，房地产行业起到了不可忽略的作用，房地产企业的数量也在不断增加，市场竞争压力也随之增大。文章介绍了当前我国房地产企业会计成本的构成，并针对房地产企业成本核算中的问题及有效操纵策略开展分析，以期能够为房地产企业的成本操纵管理提供有效参考。

[关键词]房地产企业;成本核算;费用记录操纵

[DOI]10.13939/ki.zgsc.2021.27.097

1引言

对于投资成本较大、生产周期较长的房地产企业而言，其会计成本构成较为繁杂，涉及的内容、工程等相对较多，因此成本核算操纵管理对于企业而言有着重要意义，直接影响着企业的经济收益。近年来，房地产市场竞争更加强烈，进一步提高企业成本核算操纵水平能够提高企业核心竞争力，已然成为当前企业发展的必然选择。

2我国房地产企业会计成本构成

我国房地产企业会计成本构成是根据当前我国房地产行业发展状况总结出来的，其中主要包括了三个方面的内容：其一，管理筹资成本。管理成本就是在建筑工程前期开发过程中支出的费用，包含折旧成本、人工成本、设备成本以及维修成本等。筹资成本就是房地产企业在开发建筑工程过程中，向银行等金融机构贷款过程中产生的费用，简而言之就是贷款所产生的利息;其二，前期工程、土地、建筑安装成本。这一部分的成本就是指在实际进行房屋建筑过程中所支出的成本，在整个工程成本中占有极大的比重，其中前期工程费用包括工程测绘、现场勘验以及设计规划等成本支出;土地费用则是指土地征用、租赁、转让、占用耕地以及居民迁安等所支出的成本;建筑安装成本则是指在建筑开发中，企业支出的设备设施、人工以及材料等相关费用;其三，其他成本。这一部分费用在整个建筑工程开发费用中所占的比例约为20%，主要指一些公共配套设施的建设成本，如变电站、停车场，基础建设中的电、水、煤气以及道路建设等相关成本。加强房地产企业成本核算操纵水平，能够有效降低房地产工程开发过程中的支出成本，有助于提高企业经济利润。[1]

3房地产企业成本核算问题及有效操纵策略

3.1明确成本核算对象

与其他行业相比，房地产行业存在一定的特别性，因此，在进行企业成本核算的过程中，也不能够照搬其他行业成本核算方法，需要结合房地产行业自身的特别性，进行成本核算。在实际成本核算的过程中，首先需要做的就是明确企业成本核算对象。但是，当前我国大多数房地产企业在进行成本核算对象确认的过程中存在一定问题。由于好多房地产企业在实际开发的过程中，是分期、分批进行的，而且在会计准则当中也没有针对此类状况进行明确划分，这就导致了财务会计工作人员在确认成本核算对象的过程中较为随便，没有进行分期、分批核算。这不仅会使得企业成本核算内容巨大，增加核算工作量及其繁杂性，而且科目设置也会较为粗糙，在进行成本分派的过程中，缺乏一定的科学性，使得房地产企业成本核算的确切性以及可靠性较低，难以发挥成本核算的作用。

明确成本核算对象是房地产企业成本核算过程中的前提条件，也是核算的基础环节，对于整个建筑工程工程的成本核算而言都有着重要的意义。成本核算对象的确定需要经过以下两个步骤：其一，需要先确定成本归集对象。在进行成本核算的过程中，需要结合当前工程的实际状况，严格根据工程的周期、进程以及工程工程内容进行成本核算对象的确定，确保核算对象的确切、可靠;其二，在确定对象的过程中，还需要根据实际工程工程状况、工程内容以及工程类别等，科学合理地将开发工程划分成多个子工程，在划分好的子工程中再进行独立的成本归集和核算。在此过程中，值得注意的是，要尽量操纵好核算对象划分的尺度，避免过于粗放或者详细，防止由于划分不当使得成本核算工作的确切程度不足，或者过于繁杂烦琐，增加不必要的工作量。例如，在进行成本核算对象划分的过程中，企业相关工作人员可以根据工程量以及工程周期，将工程划分为两个大的品类，对于一些周期较长、工程量较大的工程，需要企业采取相应的经济责任制，以工程区域、部分等，对成本核算对象进行划分，在划分好大的方向之后，再根据功能进行次级划分，并进行单独核算。对于体量较小、工期较短的工程而言，则可以直接在子工程中进行成本核算。通过这种方式能够有效保证成本的均匀分派，能够有效提升相关数据信息的科学性，进而为企业成本核算的可靠性奠定良好基础。

3.2完善成本核算管理制度

在房地产企业经营的过程中，为进一步提升企业经济利润，企业会在条件允许的状况下，同时开发多个建筑工程工程，例如，同时推进商品房、别墅、院墅以及商住两用房等工程，而由于不同开发工程的市场状况、开发时间、建筑功能、所处位置、工程周期以及土地出让价等各不一致，因此在实际进行成本核算的过程中，不同工程的成本核算对象以及核算方式等都存在一定差异。但是在实际进行成本核算的过程中，好多房地产企业为降低成本核算的难度和工作量，没有采用特性化成本核算方式，而是将企业众多开发工程混合在一起进行核算，并对成本分派比例进行随便调整，严重影响了企业成本核算的可靠性，导致成本支出与工程决算之间存在较大差异。还有一些企业为提高核算速率，使得成本核算与实际的费用支出状况不符，严重影响了工程定价。除此之外，企业成本核算人员以及企业领导层也会对成本核算结果有一定影响，一些企业中的高层对于成本核算并不重视，也是导致成本调剂随便的因素之一，这不仅会给企业造成一定的经济损失，还会影响社会以及国家的权益。

为解决成本调剂较为随便，支出与决算存在出入的问题，需要房地产企业加强对于成本核算的重视程度，进一步完善成本核算管理制度，为相关工作提供可靠依据和有效保障。房地产企业领导者需要先加强对于成本核算管理的重视，提升自身管理能力，确保成本核算管理能够在工程工程中充分发挥自身作用，为工程工程成本核算奠定坚实基础。进而结合当前企业发展状况建立符合自身的成本核算管理制度，为企业工程成本核算提供科学的依据和指导。成本核算管理制度的建立包括以下三个主要步骤：首先，在房地产企业内部建立财务管理机构。想要保障成本核算工作的作用得到充分发挥，就需要确保相关财务工作的独立性，并且能够融入到工程工程开发中的每一个环节，在此基础上，才能够进行科学确切的成本核算，并保障能够将工程工程中的每一项费用支出都融入成本核算当中，这样才能够进一步确保成本核算的范围以及精度的可靠性。其次，科学合理地设置管理子项。在进行管理子项的设置时，需要结合当前工程的成本核算要求以及实际工程开发状况，例如，根据工程的体量，制订相应的成本核算计划、预算体系、成本核算分析等子项，以此丰富财务管理内容，完善和规范财务管理制度，确保能够为房地产企业工程成本核算提供可靠依据。最终，企业需要建立独立的成本核算部门。从工作内容上来讲，成本核算部门隶属于财务管理机构，是在工程开发之前，需要进行详尽的市场调查，并根据调查结果和工程实际状况进行工程预计、报表的编制以及预算管理和成本操纵等相关工作，为后续成本核算工作奠定良好的基礎。

3.3加強费用记录操纵

会计成本核算记录对于成本核算工作而言是十分重要的，不仅是确保核算质量的重要环节之一，而且对于成本核算作用的有效发挥也有一定影响。但实际上，我国当前大多数房地产企业在进行成本核算的过程中，由于工程众多，且时间较为分散，导致成本核算时间跨度较大，不仅增加了核算难度，而且存在多工程成本费用统一核算管理的状况，严重影响了成本费用记录的可靠性和确切性。

为进一步提高企业成本核算水平，减少核算失误，需要企业加强对于成本费用记录的操纵。一方面，加强对于成本核算流程的管理，在对成本核算对象以及费用进行科学分类之后，需要依照一定标准将费用较少的工程进行合并核算，对于金额较大的费用则需要设置单独的核算科目;另一方面，人为因素是导致成本核算水平低下、费用记录粗放的主要原因。会计人员作为企业中进行成本核算的一线工作人员，其专业素质和工作态度对于企业成本核算工作的质量和效果有着直接的影响，因此需要加强对于工作人员的管理，并根据实际状况制定科学合理的费用记录制度，做好费用记录工作，避免由于长时间拖延造成费用记录不清楚的问题。例如，可以在实际进行费用记录的过程中，采用台账的形式进行费用记录，以此减少时间跨度过长对费用记录造成的影响，进而提升成本核算质量，确保核算结果真实可靠。

3.4健全审计监视机制

由于房地产开发工程的成本投入较大，且资金回笼周期较长，这就使得建筑工程资金的运营状况相对较为繁杂，给企业成本核算带来一定困难，而且长时间的工程周期也会给成本核算工作带来一定影响，如市场环境的变化、国家政策、建筑材料价格的波动等。除此之外，人为操作失误也会影响到成本核算工作的质量。在实际核算过程中，虚列成本核算类目的状况时有发生，不仅影响了企业实际经济收益的核算，而且还会给企业造成一定损失。

为减少或者避免虚列成本核算类目的状况，就需要加强对于成本核算工作的审计和监视管理，以此加强成本核算的确切性，确保成本核算目标的实现。在建立成本核算审计监视机制的过程中，需要从以下方面入手：一方面，建立独立的审计部门，审计部门的主要工作就是对企业内部财务管理相关工作进行监视，而成本核算工作是财务管理当中的重点内容，通过审计部门的监视管理，能够及时发现成本核算过程中的不合理、不规范行为，并要求相关人员重新进行成本核算，确保核算结果确切，减少甚至能够避免核算科目不清楚或者虚列成本核算类目的现象，有效提升了成本核算工作的标准性以及规范性，进一步提升成本核算工作质量;另一方面，还需要健全审计制度。审计工作的有效开展需要科学合理的审计制度的支持，为确保审计工作的有效性，需要进一步完善审计制度。在此过程中，企业需要结合当前