2021武汉光谷项目营销方案

1年3月本项目位置8KM光谷广场光谷中心城天河机场汉口站武汉站本本项目位置8KM光谷广场光谷中心城天河机场汉口站武汉站本项目位置站光谷广场光谷中心城汉东湖高新区，花山生态新城核心位置，近光谷中心城，区位条件优越本体分析丨区域价值产业聚集园区中的“光谷现代服务产业园”内，具有较强的产业支撑光谷现代服务产光谷现代服务产业园光谷生物城光谷智能制造产业园武汉未来科技城光谷光电子信息产业园光谷中华科技园本项目位置东湖综合保税区光谷中心城口光谷现代服务业园高校资源密集，是武汉市及东湖高新区着力打造的现代服务业引领区和两型社会示范区。目前，光谷鲁巷商圈已成为武汉市最繁华的商贸中心之一，光谷创客街区是中国第一个汉软件新城将成为武汉市打造软件名城口目前园区内已入驻企业较多，包括世界财富500强品牌500强的美国IBM公司、入驻企业涵盖软件研发、文化创意、金本体分析丨区域价值地保证区域未来生态资源优势，是光谷乃至武汉的生态后花园号土地代码代码性质积(Ha)比(%)1R居住用地2B服类用地3M地4业和研发用地25W仓储用地6T对外交通用地7S道路广场用地8U政公用设施用地.339G地D特殊用地E生态保育用地4951.33计花山生态新城规划指标：本项目位置双谷双谷路山湖绿地公园绿地公园山湖北路本项目位置本体分析丨交通配套本项目位置；内部小交通路网完善；距19号线花山河站(在建)约500米花山河花山河站花山河站9712本体9712育、医疗、休闲娱乐等生活配套设施较为完善88本项目位置66335544第二十六小学4：光谷同济医院；5、湖北省妇幼(光谷园凤凰山严西湖本项目位置本体凤凰山严西湖本项目位置态新城自然环境优越，项目周边山水环绕，拥严西湖、花山河、严东湖、常家山等山水资源家山花山河花山河严严东湖大长山大长山九九峰山森林公园本体分析丨项目规划135135地块140140地块本体分析丨小结态核心区配套资源丰富地块条件优质件环境国家对房地产调控方向主要是“房住不炒”，稳地价、稳房价、稳预期，预计未来楼市仍以“稳定”为发展方向对房地产政策叏向表关键性表述历年房地产调控形式用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期。解决好大城市住房出问题定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展题政策，优化政策组合的定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进产市场平衡健康发展租赁市场，发展共有产权住房，加快建立多主体供给，多渠道保障，租售并举收紧态势，局部地区多府主体责任，加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，健全涨压力大的城市要合理增加住宅用地，规范开发，销售，中介等行为，遏制热价过快上涨，积极培育住房，发展长效机制江岸区、江汉区、硚口区、汉阳区、武昌区、青山区、洪山区以及武汉东湖新技术江岸区、江汉区、硚口区、汉阳区、武昌区、青山区、洪山区以及武汉东湖新技术东西湖区：金银湖、金银潭、吴家山片(京珠高速以东、沪蓉高速以南、府河及宏图路以西)。江夏区：纸坊、庙山、大桥、藏龙岛片(江夏区107国道以东、沪蓉高速以北)。黄陂区：盘龙城片(武汉外环绕城高速以东、后湖以南、岱黄高速以西、府河以北)。自2018年11月15日起，武汉市备案均价低于20000/㎡(不含20000/㎡)的商品房项目中销售面积小于140㎡(不含140㎡)的房源优先提供给刚需无房家庭购买。其中：江岸区后湖片、汉阳区四新片、东湖高新区光谷东片、洪山区白沙洲片、东西湖区常青花园片、蔡甸区等热点区域，刚需房源比例为100%，其它区域刚需房源比例为80%。项目所处区域为武汉市限购范围内，刚需优先选房比例80%本项目位置武汉市限购分布花山板块2011-2020年住宅用地成交量价观市场丨土地市场花山板块2011-2020年住宅用地成交量价2017年起，花山地价进入新纪元，土地价值快速上涨，地价突破万元，高地价成为当前板块发展趋势02012年2013年2014年2017年2018年2019年2020年成交用地面积(万㎡)成交建筑面积(万㎡)成交楼面价(元/㎡)02年3年4年15年6年17年8年19年0年宗数2843002158地块编号建设用地面积地块编号建设用地面积规划建筑面积成交日期成交楼面价溢价率拿地企业-259四院-255华润置地+联投9652020-12-156.98952020-12-150湖北交投112.9887-08.26826-08.41武汉城建集团882020-08-11武汉城建集团3642020-08-114联投+武汉城建集团1322.13-200武汉城建集团512019-10-18投2019-10-18投470.86-27四院6-23湖北交投141-03花山生态新城地产有限公司43-26武汉城建集团9-03投5.5-300投山一级开发主体，初期基本为联投拿地开发，近两年各大品牌房企相继拿地，区域热度持续上涨地块编号建设用地面积规划建筑面积成交日期成交楼面价溢价率拿地企业5312.67-030投67-030投6-2773投6-2765投3996-270投912-280碧桂园2-25碧桂园12-25碧桂园3.52-2509投62-24碧桂园582-24碧桂园0.32-2423投7-3176投6.97-3167投2011-08-16碧桂园1.76-300碧桂园6204.522008-07-1861洪山区江宏房地产开发公司2020年武汉各区商品住宅供销量价观市场丨住宅市场2020年武汉各区商品住宅供销量价高新区作为房地产热点区域，商品住宅供销量均在武汉市各区排名靠前00供应面积(万㎡)销售面积(万㎡)销售价格(元/㎡)2020年武汉各区开盘销售情况观市场丨住宅市场2020年武汉各区开盘销售情况盘销售角度，东湖高新区开盘推货量、开盘成交量、开盘去化率均在各区榜首，市场表现最好0推出套数(套)成交套数(套)开盘去化率观市场丨小结进入新纪元，市场有支撑，销量有保障不同板块销售量价表现板块2不同板块销售量价表现板块2019年2020年杨春湖板块销售套数1224944销售均价1620921009光谷核心板块销售套数62393441销售均价2125020893光谷新中心板块销售套数83366673销售均价1583317586花山板块销售套数36133281销售均价1177515183区域价格优势较大块本项目位置板块价格差约5700价格差约2400板块板块价格差约5800P(2020)134号P(2020)134号P(2013)087号P(2020)075号P(2020)074号P(2019)185号P(2014)112号P(2019)078号P(2017)167号P(2020)162号P(2020)141号P(2017)168号P(2019)027号已面市(在售)入市本项目位置P(2014)055号P(2019)124号P(2013)084号P(2020)163号P(2019)123号P(2017)057号当前区域内，已面世(在售)项目有7个、待入市项目共10个其中纽宾凯·麓院、联投光谷瑞园、碧桂园生态城东镜以及P(2013)084号待入市地块为2017年以前拿地低价项目已面世(在售)项目号块编号目名1P号2P号光谷瑞园3P号生态城东镜4P号5P号玺院6P号园P号7P号锦项目号块编号企业1P号置业团)2P号投+武汉联投置业3P号置业团)4P号5P号集团6P号集团7P号业+武汉城建集团8P号集团9P号P号业+华润绿城凤起乐鸣项目推售图叠墅待售 绿城凤起乐鸣项目推售图叠墅待售 作为区域内品质改善代表楼盘，该项目2017年9月拿地、2018年9月示范区开放，2019年9月高层均价18000元(含1500精装)首开入市，目前高层已售罄，2019年底叠拼入市但去化较慢项目基本情况花山生态新城花城北路与双谷路的交汇处开发商绿城(武汉双谷房地产有限公司)建面容积率绿化率0%首次开盘日期2019年9月27日总户数834户建筑风格现代简约公建化梯户比2T2/2T4层高3.1m物业类型高层、叠拼户型高层109-142㎡，叠拼173-220㎡装修情况精装销售均价高层1.8万(带精装)，叠拼2.9万/㎡物业公司绿城服务物业费高层3.38元/平米/月，叠拼4.5元/平米/月项目配套商业：商业中心花城汇交通：地铁19号线教育：自带幼儿园、光谷乐鸣小学及中学碧桂园生态城东境项目推售图 7#碧桂园生态城东境项目推售图 7# ##10#9# 2#1#8#4#⚫该项目受备案价影响价格较低，首开均价1.38万元/㎡(带1500精装)去化较好，叠拼11#12#未推捂盘中作为碧桂园生态城的五期项目，该项目从拿地到开盘颇费周折，因规划许可证问题未能开盘导致客户流失，一期于2019年4月首开高层，目前二期最后2栋高层蓄客中，因备案价较低采取捂盘节奏较慢项目基本情况花山大道与花城大道交汇处开发商碧桂园建面容积率3绿化率0%首次开盘日期2019年4月11日总户数1342户建筑风格现代简约梯户比2T2/2T4层高物业类型高层、小高层、叠拼户型高层105-143㎡，叠拼182-207㎡装修情况精装最新销售均价高层1.6万/㎡(带1500精装)物业公司碧桂园物业物业费高层3.38元/平米/月，叠拼4.5元/平米/月项目配套商业：商业中心花城汇交通：地铁19号线教育：自带幼儿园、华师附属小学及中学武地建发玺院项目推售平面图待武地建发玺院项目推售平面图待推售楼栋已推售楼栋启动分销走量，目前高层均价1.8万/㎡(带装修)项目基本情况花山生态新城花山大道与大长山路交汇处武汉兆悦城房地产开发有限公司积率率开盘日期年8月31日户数筑风格式户比高3.1m物业类型高层、联排型高层104-163㎡，联排155㎡层状况联排22栋高层6栋最新销售均价高层1.8万/㎡(带装修)，联排3.6万/㎡物业费武汉怡然物业管理有限公司项目配套商业：京东青年城超市、中百超市花山店教育：自建幼儿园、碧桂园小学、花山中学、花山小学联投瑞园项目推售平面图联投瑞园项目推售平面图区域高性价比楼盘，示范区于2018.5月开放，前期因规划证一直未开盘，至2019.11月首开以1.3万/㎡低价入市，因价格优势整体去化情况较好，截止目前52万方体量已去化约8成项目基本情况光谷花山大道与大长山路交汇处武汉联博房地产有限公司积率率盘日期6户数筑风格代风格户比高物业类型、洋房型修情况最新销售均价高层1.42万/㎡，洋房1.5万/㎡项目配套商业：花城汇。花山河(规划中)，希尔顿酒店教育：项目自带幼儿园纽宾凯麓院项目推售平面图25#24#26#纽宾凯麓院项目推售平面图25#24#26#17#10#2#12#4#一期已售二期已售三期已售四期在售3#7##6#9#8#5#11#20#23#28#21#19#27#22#16#15#13#18#14#大，以分销聚焦(3%)、低价策略快速走量回款项目基本情况山生态新城常家山路开发有限公司况业公司物业业类型房洋房130-186㎡四房况3万/㎡，洋房均价1.62万/㎡配套商业：花城汇、花山河商业(规划)，社区底商桂园华师附小、华科乐鸣中小学交投华园项目推售平面图块及竞品市场丨交投华园交投华园项目推售平面图国企品牌开发，规划叠拼和高层，2020.6月首开高层均价1.5万/㎡入市销售不理想，而后启动分销聚焦(2.5-2.8%)开始项目基本情况花山生态新城花城大道与庆珪路交汇处湖北交投产城武汉有限公司积率3率0%户数栋数装修状况物业公司业栋状况物业类型宅,叠拼主力户型小高层97-128㎡三房，叠拼125-140㎡四房修情况销售价格高层均价1.5万/㎡，叠拼均价2.85万/㎡项目配套商业：花城汇、花山河商业(规划)，社区底商交通：地铁19号线(建设中)，18/750/118路公交车教育：自带12班双语幼儿园、华科附小、华科附中 花山花锦项目推售平面图 花山花锦项目推售平面图直蓄客不好，叠拼产品已拿预售暂未推盘项目基本情况庆珪路交汇处中铁集团铁四院(武汉铁科花山置业有限公司)2㎡期业费业公司3梯4户、2#楼5梯7户、3#楼3梯5户业类型墅况9725元/㎡配套商业：花城汇、花山河商业(规划)交通：地铁19号线花山河站(建设中))带一所6班幼儿园域相对独立，未来基本上以内部竞争为主，因此在未来营销阶段需重点突出本项目的核心优势，精装价格在1.55-1.85万/㎡，且价格相对稳定；/㎡，整体去化速度较慢；2.片区新入市楼盘均为品牌或国企背景开发商，如绿城、仁恒、建发等，同时碧桂园东境、联投分流目标客户。境丨总结本体本体素质优、政策有保障、市场有支撑、贴身竞争激烈突围是未来营销阶段所面临的的核心问题思考丨货量盘点高层产品户型为95-127㎡首置和首改三房，户型设计方正合理，部分户型公摊需要进一步控制叠拼产品户型为144-160㎡品质改善产品，尺度舒适但面积适中，赠送空间面积实现较好数占比面积(㎡)卫卫卫两卫////////备注：以上指标根据2021.1.20日规划方案测算高层四次加推8.10叠拼首开高层加推9.10高层二次加推.25高层样板间开放高层和叠拼加推高层和叠拼加推高层四次加推8.10叠拼首开高层加推9.10高层二次加推.25高层样板间开放高层和叠拼加推高层和叠拼加推2021年7月初入市，小步快跑，全年分六批推盘44.20城市展厅开放4月6月7月8月9月10月11月12月4.20大国工匠品牌暨项目案名发布6.5示范区开放暨产品发布会高层首开.5叠拼示范区开放思考丨营销目标 牌,14%价值,升值潜力,关注点8%产品力(社价格, 牌,14%价值,升值潜力,关注点8%产品力(社价格,成交客户，高层客户以地缘性、认可发展规划、追求品质的中青年高知首置群体◆客户居住区域以花山片区的地缘性客户，占比34%，延伸至大光谷及东湖高新区域的客户共占比28%，半数客户生活或工作于此，对花山的发展及区域价值比较认可；◆在置业关注点上除了价格，普遍对地段价值比较关注，占比20%，其次是开发商品牌，占比14%，客户对片区未来的发展前景比较看好；◆25-30岁中青年群体，家庭结构以未婚及三口之家为主，普通为首次置业，客户正处于事业发展期，属于小有成就的人群，此年龄层有一定积◆依托光谷区域产业的发展，客户职业以私营业主、专业技术人员及企事业单位人群为主。市,市,汉阳,2%汉口,2%花山,34%江花山,34%青山,2%,,湖高其他,湖高其他,16%%20%外部20%外部居住),2%学校,业服圈层氛围,2%学校,业服10%5%务,7%1%年龄段61岁以上, 51-60岁, 下,12%50岁,3%3%业单位等,其他,27%房地产/建筑程,8% 行金融行业,9%营业主/自营业主/自创业,26%业技术行业,17%销思考丨客户定位丨叠拼客户分析成交客户，叠拼客户以注重地段价值、居住环境，追求品质的企业高管中年改善客群◆客户居住区域以大光谷地缘性客群为主，偏改善型，注重片区的生态资源，其次以大武昌延伸至武汉周边区域的客户占比较高，累计占比达◆客户主要置业关注点以价格为主，占比32%，其次比较关注地段价值和景观资源，各占12%，偏向于养老型改善，多看重周边环境以未来发展；◆低密度产品的客户年龄层偏高以31-50岁的中年人为主，共占比64%，他们大多经过生活的洗礼，更懂生活，对小区的建筑品质、园林布局、◆客户多为周边私营业主、产业园高管，经过多次置业，希望通过换房改善环境，认可片区发展。市, 市, 2%2%汉口,2%江夏,20%青山,10%4%高新4%武昌,6%4%武昌,6%牌,关牌,升值潜力,8%4%段价值,12%段价值,12%学校,5%物业服外部居住务,10%环境,6%(社区规划、户型、精装修等),6%,5%年龄段61岁以上,2% 12%其他,1其他,12%等,/程序/程序技业,地产/建,营业主/业,10%武汉中心城区及周边城市地域来源：武汉中心城区外溢及周边城市关注因素：未来发展/交通因素武汉中心城区及周边城市地域来源：武汉中心城区外溢及周边城市关注因素：未来发展/交通因素职业特征：企业中高管理层、私营业主武昌中心区域、徐东及青山区域地域来源：武昌中心城区外溢、青山区域关注因素：认可板块价值/认可低密产品/区域环境职业特征：企业高管、私营企业家区域内地缘客户地域来源：花山地缘性以及大光谷片区关注因素：光谷板块/三房/未来可期职业特征：普通职员、专业人士、自由职业者、个体经营者伸，拔刚需，导改善第三圈层第三圈层边缘客户层第二圈层核心客户层第一圈层重点客户层思考丨营销思考基于板块的市场特征基于板块的市场特征的理解，未来营销重点在于同其他竞争项目的对比分析寻找本项目的核心竞争力加强项目体验，提升客户对项目的认可度执行丨营销原则则二则二则三量量可度点销执行丨竞品分析丨待入市项目分析产品力及景观优势牌价积率生态资源P(2013)084号武汉联投置业(湖北省联合发展投资集团)1299.93元/㎡50——P(2017)167号花山新投+武汉联投置业11367.3元/㎡20——P(2019)123号武汉联投置业(湖北省联合发展投资集团)9532.25元/㎡20——P(2019)124号武汉联投置业(湖北省联合发展投资集团)11252.52元/㎡20——P(2019)185号武汉城建集团7451.13元/㎡35——中交·光谷项目1.30中交地产10553.61元/㎡、12251.19元/㎡30临山资源P(2020)074号武汉城建集团7650.84元/㎡35——P(2020)075号武汉联投置业+武汉城建集团9094.18元/㎡35——P(2020)134号武汉城建集团10361.07元/㎡1.01临山资源P(2020)162号铁四院12558.79元/㎡1.17一线临湖P(2020)163号武汉联投置业+华润12634.09元/㎡1.16一线临湖销执行丨竞品分析丨面世市项目分析定的比较优势牌价积率省联投、纽宾凯2398.73元/㎡20纽宾凯物业光谷瑞园省联投1239.16元/㎡2.30联投物业生态城东镜碧桂园1010.88元/㎡2.30碧桂园物业中交·光谷项目中交地产中交·光谷项目中交地产10553.61、12251.19元/㎡1.30绿城物业/越秀物业中交地产、12251.19元/㎡30绿城物业/越秀物业绿城10000.43元/㎡35绿城物业玺院武汉地产、建发集团10299.62元/㎡40武汉怡然物业管理有限公司省交投10643.54元/㎡2.30湖北交投智城发展有限公司锦中国铁建10584.01元/㎡2.30——销执行丨竞品分析丨面世市项目分析通通达性、高低配的产品类型是本项目内在的优势生态资源交通通达性部商业配套类型积段临山资源距地铁站约1公里 (19号线花山新城站)——高层、洋房光谷瑞园——距地铁站约1.2公里 (19号线花山河站)规划8000㎡商业高层、洋房洋房：售罄生态城东镜——距地铁站约0.7公里 (19号线花山河站)规划2457.47㎡商业高层距地铁站约0.5公里 (19号线花山新城站距地铁站约0.5公里 (19号线花山新城站)规划1262㎡商业中交·光谷项目临山资源距地铁站约0.5公里 (19号线花山新城站)规划1262㎡商业高层、叠墅临山资源距地铁站约0.5公里 (19号线花山新城站)规划1281.31㎡商业高层、叠墅玺院——距地铁站约1公里 (19号线花山河站)规划360.38㎡商业高层、联排——距地铁站约1.3公里 (19号线花山河站)规划2250.21㎡商业高层、叠墅锦——距地铁站约1.3公里 (19号线花山河站)规划13425.17㎡商业高层、叠墅高层：待定销执行丨竞品分析丨小结业服务上具有一定的优势但同区域内待入市项目相比，本项目缺乏产品优势及生态景观优势销执行丨项目核心价值点核心价值点1央企·品牌力销执行丨项目核心价值点核心价值点2物业·服务力绿城物业/越秀物业，国家一级物业资质销执行丨项目核心价值点核心价值点3区域·价值力光谷，花山生态新城，宜居板块销执行丨项目核心价值点核心价值点生态·环境力4水，生态环境得天独厚销执行丨项目核心价值点核心价值点轨道·交通力5地铁19号线，花山新城站 (拟于2023年12月通车)销执行丨项目核心价值点核心价值点6产品·规划力低密社区，北高南低，布局合理销执行丨项目核心价值点核心价值点7教育·资源力 销执行丨项目核心价值点核心价值点8园林·景观力主题，中轴景观、叠级水景销执行丨项目核心价值点核心价值点9社区·智慧力销执行丨项目核心价值点核心价值点建筑·精工力销执行丨推广策略丨项目核心价值点传播央企·品牌力生态·环境力物业·服务力教育·资源力社区·智慧力区域·价值力轨道·交通力产品·规划力园林·景观力建筑·精工力执行丨渠道执行广总体策略：传媒重品牌、新媒重覆盖、自媒重传播、节点多整合媒媒体资源梳理广方式：广方式：户外大牌朋友圈公交车身今日头条小区道闸中交光谷项目销执行丨渠道执行丨线上渠道中交光谷项目：三大房地产门户网站房天下、安居客、贝壳保持网站信息更新、团购组织线线上媒体门户网站中交光谷项目中交光谷项目等销执行丨渠道执行丨线上渠道-今日头条、微信、抖音定期广告投放线线上媒体自媒体今日头条微信抖音首开推售节点前重点投入，通过线上轰炸式推广营造项目热度项目公众号及置业顾问朋友圈是客户获知项目信息，感知项目动态项目公众号及置业顾问朋友圈是客户获知项目信息，感知项目动态的最好途径；在客户积累过程中需充分利用自媒体渠道，花小钱，中交光谷项目中交光谷项目平台：公众号及置业顾问朋友圈，系统化管理，及时分享项目信息及动态线上媒体线上媒体自媒体系统化管理11、所有到访客户全部关注公众号2、公众号包含项目基本资料及最新动态3、置业顾问建立自己的微信群，及时发布相关动态4、提升置业顾问朋友圈的质量及格调销执行丨渠道执行丨线上渠道值，增强购买信心，领袖代言口碑效应，产品精讲深入人心线上媒体线上媒体主要推广内容售节点期，邀请本地知名人士或业内知名人士发表的形式多平台传播； 交站台顶部销执行丨渠道执行丨线下渠道 交站台顶部：城区主要公交线路车身投放广告及公交站台主画面推广线下媒线下媒体车身广告中中交光谷项目中交光谷项目中交光谷项目公交车身+巴士座椅广告中交光谷项目 中中交光谷项目 中交光谷项目拓客地图内重点小区道闸：户外大牌、电梯框架广告投放，结合重点小区道闸广告投放线线下媒体大牌及道闸中中交光谷项目中交光谷项目重要交通路口及高速口户外大牌中交光谷项目销执行丨渠道执行丨线下渠道：酒店、餐厅电梯框架、影院贴片等线下媒体线下媒体定点投放 酒店、餐厅电梯框架 影院贴片销执行丨渠道执行丨拓客策略城区拓城区拓客大客户拓客“大客户拓客略外展点拓客外展点拓客销执行丨拓客策略丨城区拓客步策略，多管齐下，实现全覆盖走街巷扫楼宇铺商超串公施攻竞品截校园拦枢纽联异业涵盖人流较多涵盖人流较多涵盖项目花山区涵盖花山生态要为花山片区涵盖区域内所有涵盖项目周边与加油站、汽修方式为住宅派域商超如方式为在售项目，如联小学和公交车站、高店、餐厅、商超方式为派单或，办公派单投光谷瑞园、纽速出口、客运客时间】。宾凯麓院等，方式为方式为派单和竞品短信拦截。放学家长接送时枢纽，方式为投放项目宣传物销执行丨拓客策略丨城区拓客重大公施；销执行丨拓客策略丨城区拓客 拓客实施要点•拓客区域围绕项目周边由近至远划分牌植入和提升•走街巷+扫楼宇+攻竞品+铺商超+串公施+截校园+拦枢纽行考核4组1名组拓客实施要点•拓客区域围绕项目周边由近至远划分牌植入和提升•走街巷+扫楼宇+攻竞品+铺商超+串公施+截校园+拦枢纽行考核4组1名组长大黄蜂1名组长大黄蜂1名组长大黄蜂1名组长大黄蜂员小蜜蜂员小蜜蜂员小蜜蜂成员小蜜蜂3”专职外拓团队，结合七步拓客策略分时段分区域拓展客户外拓团队外拓团队专案1名组长大黄蜂员小蜜蜂中交花山潜江书中交花山潜江书院花山、餐厅、商超等异业联盟合作，投放项目宣传物料中交花山中交花山推广合作方式建议1、与商家协商无偿提供项目纸巾盒、手提2、有偿张贴宣传海报、摆放展架、横幅等；销执行丨拓客策略丨大客户拓客准出击，覆盖目标区域范围内的产业群、企业单位，挖掘目标客户企业联谊看房团企业摆展大客户团购全民营销企业活动，足球赛、羽毛球赛等企业联谊活动或者企业活动赞助，专项企业看房，看房有礼，看房优惠展，进行宣传团购优惠，吸引企业中上层管理人员购买项目产品推荐激励政策，吸引企业员工介绍身边亲朋好友购买初步拟选重点大客户如下：称称BM投资吉威时代农村商业银行明源电力科技厚薄教育科技海钢富电子商务有限开目信息技术飞利浦节能科技圳福迈斯洛克希德无人机研发光谷环保技销执行丨拓客策略丨大客户拓客⚫拓展方式：通过活动赞助、举办联谊、签订关键人推荐奖励协议等方式，在企业内部进行项目宣讲。⚫物料需求：渠道单张、户型图、团购券、项目定制拓客小礼品等企业联谊会团企业活动赞助，宣讲会◆以城市展厅为核心(1个)营销中心开放前接触、收客重要途径一个核心◆N为多个巡展点(3-5个)人流集中区域◆以城市展厅为核心(1个)营销中心开放前接触、收客重要途径一个核心◆N为多个巡展点(3-5个)人流集中区域N展点P个机动点◆P为多个销售员机动拓展点扫雷式前进(5-10个)任何客户集中区域，按照街道排布清理NP全城，以中心城城市展厅为核心，辐射区域多个展点城市展城市展厅巡展点建立领地，提升昭示提升体验，凸显价值扼守要道，精准导客物业展示，尽显尊贵物业展示，尽显尊贵绿色出行，便捷生活借势商圈、会客江城执行丨项目展示 工地特色围挡 工地特色围挡销中心外部开始打造客户体验感，提高客户心理预期神堡垒，与古树相呼应口设置围挡、桁架进行客户导入口干道沿线设置项目形象道旗车场、亮点文案重点强调中交品牌优势，突出项目的精工品质企业品牌展示，凸显中国交建世界500强示示及产品建材展示标准服务要求，尊崇感的一对一服务销加强营销中心内部陈列美感调制精致饮品及水果，提升物业满意度销加强营销中心内部陈列美感调制精致饮品及水果，提升物业满意度配合舒适音乐，提升整体品质调性营销设置合理光线比例，保证协调及舒适度销手段，多方位的体验调制独特香薰，增强客户驻留舒适感全全触觉营销提升间，拔高项目整体调性化的交付标准，从细微处打动客户景扶手面隔水沿式开关窗应灯钩前后前后—从服务细节打动客户，提升项目档次，赢得认可中务 尊重感——针对不同客户设计不同的CALL客说辞尊重感——精英置业顾问尊重感——针对不同客户设计不同的CALL客说辞尊重感——精英置业顾问一次接触打造尊贵、尊重感服务尊贵感——样板间接待台奢侈品式服务一：控制人数的参观策略，宁可让客户排队等，也不能影响样板间的参观质量。奢侈奢侈品式服务一：控制人数的参观策略，宁可让客户排队等，也不能影响样板间的参观质量。奢侈品名店前的排队你经常看，营销中心样板间前的排队你看过么？？？海底捞式服务一：美甲、擦鞋、洗手间盥洗用品、娱乐玩具，放在样板间等候区。售中：独创海底捞X奢侈品式服务，珍惜每次接触机会奢侈品式服务二：奢侈品式服务二：礼仪式接待员辩客，体现更尊贵式的服务品质海底捞式服务二：预约照看宝宝、宠物服务，让客户无顾虑的看房，贴心的服务设计。老业主未来将发挥重大作用，提前做好老业主满意度维护利益——周度老业主抽奖活动频繁利益——周度老业主抽奖活动频繁做利益——工程进度定期汇报微信发布一次情感——月度业主生日会提升客户满意度情感——月度业主生日会提升客户满意度情感——生日、节日、天气问候短信阶段期阶段间推广主题，美好生活山，不负等待阶段期阶段间推广主题，美好生活山，不负等待推广重点值值阶段目的值建立落地活动品牌暨项目案名发布会展厅开放放暨产品发布会样板间开放首开开放阶段期工品质，“十全”价值值值建立宴销执行丨分阶段营销执行致敬城市，美好生活蓄客道全面铺开大国工匠品牌暨项目案名发布会城市展厅开放示范区开放暨产品发布会样板间开放销执行丨分阶段营销执行借势营销、品牌先行，利用公众号大V等各类媒体发声进行前期炒作论坛论坛话题进行论坛炒微博大号进行话作，加强线上炒作借势经开，以“致敬城市，美好生活”为话题炒作，重点突出中国交建、中交地产的微信杂志充分利用微信微圈层传播，配合微信大号联动，配合微信大号联动类杂志，增强话题性。销执行丨分阶段营销执行中交地产·光谷项目-品牌发布会，再次强调项目品牌优势“致敬城市，美好生活”——大国工匠品牌暨项目案名发布会➢活动形式：通过品牌发布会的契机，对外发声，邀约各界媒体及客户参与，通过各界媒体传播进行新一轮炒作。➢活动目的：1、借此机会扩大中交地产的影响力，借助中国牌发布会，让客户切身感受到经开未来的无限可能，对区➢推广渠道：微博、微信、自媒体、网媒、电台、公交车身、销执行丨分阶段营销执行中交地产·光谷项目-示范区开放暨产品发布会“致敬城市，美好生活”——示范区开放暨产品发布会➢活动形式：利用示范区开放及产品发布会，展示项目品质通过现场精致冷餐，及品质工艺品展示，传播项目产品规划理念。➢活动目的：通过邀约大量客户到访，切身感受项目人居理念，提升项目品质及居住价值，重点进行项目品牌价值、区域价值输出；在产品价值观引导下，传播项目的卓越标准与匠心精工，确立项目人文匠心的定制级形象。➢推广渠道：微博、微信、自媒体、网媒、电台、公交车身、销执行丨分阶段营销执行中交地产·光谷项目-样板间开放“致敬城市，美好生活”——样板间开放➢活动形式：邀约目标客户参观项目交标样板间；➢活动目的：交标样板间将为客户提供更直观的产品理念，让客户切身感受到项目的细节处理、用材选择，消除客户对产品信心不足的疑虑；➢推广渠道：微博、微信、自媒体、网媒、电台、公交车身、销执行丨分阶段营销执行礼遇花山，不负等待全面蓄客认筹启动加推线上渠道推广线下渠道拓客首开开放销执行丨分阶段营销执行中交地产·光谷项目-开盘盛典，线下集中选房，营造热销氛围盘盛典•集中开盘--开盘前晚通知客户带好相关证件于第二日集中前往指定地点进行开盘活动，可根据前期认筹人数进行排号选房或是摇号选房。•网上开盘--前期召集客户进行网上预演抢房，熟知网上抢饭流程，开盘当天客户可登陆相关购房网站进行选房活动，开盘全程直播形式进行开盘情况实时监控。建议选址：营销中心爱圈爱好圈圈爱圈融圈销执行丨分阶段营销执行爱圈爱好圈圈爱圈融圈单位，引进大客户群体，圈层营销关系，利用客户关系链，提升客户黏着度圈圈层活动多场次、低成本、高质量、个性化。原则原则上针对精准客群组织圈层活动为小众活动，若参与人数较多，活动后需分批进行多次挖掘。圈圈层活动以挖掘和整合圈层资源为主，在有限的资源条件下，重点突破具有影响力客户及高端人士。定制性，小型精致私密性。圈层覆盖范围小，点对点沟通，精准掌握圈层客户喜好，定制化开展活动，体现客户稀有的客户尊贵体验。通过客户接待、调研、常规活动等方式对各等级圈层客户行业类型、喜好、消费特征、家庭结构等信息进行摸底，建立客户管理档案，其结果用于指导举办圈层活动的方向。意场影圈销执行丨分阶段营销执行精工品质，“十全”价值客推广拓客宴销执行丨分阶段营销执行业品质的同时形成品牌营销，为来年销售做前期铺垫“精工品质，“十全”价值”——工地开放日➢活动形式：邀请前期业主及意向客户，统一参观项目工地；➢活动目的：将项目工期进度直面展示给业主，让业主能够直观感受房屋质量，对企业品牌好感起到积极作用，同时能够在业主间形成良好的品牌，为后续全民营销做铺垫。销执行丨分阶段营销执行与业主间和谐关系，扩大项目品牌营销“精工品质，“十全”价值”——业主答谢宴➢活动形式：邀约前期业主共进晚餐，期间通过节目表演、抽奖等形式与业主全方面交流沟通；➢活动目的：加强项目在业主内部形象，扩大项目影响力，为项目后续全民营销及老带新政策执行做铺垫。销执行丨分阶段营销执行岗定薪制期培训制全程管控制保障丨团队保障岗定薪制期培训制全程管控制绩效考核制绩效考核制组竞争制点总监因人制宜经理点总监因人制宜经理客户，根据个人能力定岗定薪，合理分组核心原核心原则：内外兼修题客户拓展客户拓展户问题售职责✓对项目整体目标(价格职责✓对项目整体目标(价格速度)实现负责；就营销方向，策略制定等重要节点达成共识；核心原则：职责保障丨团队组建提高入职门槛，遵循高学历、高颜值、高素质的选择标准，实行绩效考核制，按月制定拓客绩效，严格执行考核型销售人才了了解行业大势了解区域市场了解竞争对手了解改善客户竞品实时监竞品实时监