以开发商视角看物业管理企业的发展趋势

精品文档精心整理PAGE1精品文档可编辑的精品文档从开发商视角看物业管理企业的发展趋势南京栖霞建设集团公司陈兴汉近几年，每年都要到上海十数次，学习这一中国改革开放前沿阵地的人们在房地产开发、物业管理及经济建设中的新思路、新方法、新观点，每一次都受益非浅。值此在上海召开“中国物业协会华东片区工作交流会议”之际，我想结合自己十多年来在房地产开发企业工作的实践，谈一谈作为一位开发企业老总对21世纪物业管理发展趋势的一点思考：21世纪物业管理必须倡导康居生活新概念新世纪，不仅国家的经济、政治、文化都将快速地进步，而且人们的生活水平也将迅速提高，这都必然带动人们生活质量标准的急速提升。在安居这一重要问题上，人们的居住理念再也不会停留在过去“分得开、住得下”这一层次。一个现代化的居所，将不仅仅是具有固定居住场所功能，同时也是学习、工作、娱乐、休闲的重要场所，人们将对居住的功能、环境、舒适度和文化品位提出更高的要求，这也是历史发展的必然趋势。我们的物业管理，必须及时适应这一变化要求，这样才不致于因落伍而遭淘汰。首先，21世纪的人们对居住环境的要求大大提高。随着物质生活的不断改善，人们精神方面的需求将越来越强烈。现代家居生活已突破了以往“躲进小楼成一统”的住宅室内封闭生活概念，而是追求进一步扩展生活空间，将自己的居家生活与小区环境乃至整个大自然融为一体。在不久前南京市所作的一项调查中，82%以上的人把公共绿地作为公共设施建设的四项需求要素之首，充分反映了当今市民强烈的环境意识。目前的南京房地产市场已出现了“生态化”概念和“全生命周期绿色环保”住宅，并受到了市民的普遍关注。诚然，新形势下的物业管理必须关注市民的这一需求，力争通过自身的努力，让小区内的居民都能尽情享受到阳光、空气和绿色大自然的抚慰，使其在喧嚣的城市里体验到一份回归大自然的惬意。我们栖霞建设集团已经提出了“全生命周期绿色环保住宅，让你比孩子更年轻”、“汲取天地灵气，演绎生命绿洲”的全新物业概念。其次，21世纪的人们对居住文化、艺术的要求将越发强烈。记得不久前，日本的一个学者出了一本书，他用了这样一个题目“本世纪企业的最后一张王牌——CIS”，不管这一说法能否被人们接受，但艺术介入生产、介入市场竞争已是不争的事实。在过去很长一段时期内，技术和艺术被日渐分开，直到英国文艺复兴时期才又提出艺术和技术融合的问题。实际上，亚里士多德曾经指出，艺术是存在于制造中的，艺术应当在我们每个人的生活中。栖霞建设集团始终非常注重将艺术作为一种状态来把握，并以此形成自己的特色。月牙湖花园、东方城和太阳城能被提高到国家示范工程这样一个高度，和我们始终注重用艺术的表现手法来表达人的亲和力是分不开的。目前，我们已经把住宅建设和小区管理提高到了一个非常艺术化的程度。我们也非常注重环境整合的艺术，真正使艺术直接介入到了技术应用中。实践表明，艺术在建筑中的合理运用确实能起到画龙点睛的作用，并体现高尚住宅的要求。我们对每个小区都进行了CIS设计，小区内的建筑符号、雕塑小品，甚至信纸信封、手提袋、垃圾箱均经过精心设计，是区内居民一种身份、地位的象征。小区有自己的会所，有人们喜爱的文化体育活动。我们的楼盘之所以都如此畅销，小区内浓郁的艺术氛围和深厚的文化底蕴也是一个十分重要的原因。目前，营造社区文化似乎还是政府部门的事，但从长远来说，营造社区文化将是物业公司的一项重要工作内容。物业管理打“文化牌”、“艺术牌”，这是竞争中的必然选择。此外，21世纪的人们对居住的舒适度要求更高。这里所说的“舒适度”内容很宽泛，除了前面已经提到的环境文化的高品质给小区居民提供相应的舒适外，还要求住宅的科技含量高，管理高效，健身、娱乐、休闲等配套设施完善，服务及时等等，总之，人们期望21世纪的居所能最大程度地满足自己对舒适度和自我实现的需求。因此，在房地产开发过程中，就要考虑到今后的物业管理能够实现最优化，避免因建、管脱节而给物业管理造成障碍。我们的物业公司，也应尽量地适应这些变化，并在变化中寻求生存和发展。21世纪的物业管理必须建立“网络管理大平台”传统的物业管理，由于技术含量不高，只能是一个劳动密集型的行业。面对现代科技的迅猛发展，以楼宇智能化、宽带社区网络为代表的高新技术在现代建筑中的广泛运用，物业管理行业赖以生存和发展的各种物业的“硬件”发生了前所未有的变化。如何适应这一发展潮流，并实现物业管理行业的科技转型，是摆在所有业内人士面前的一道“难题”，有效破译这一“难题”的“密码”便是建立“网络大平台”，实现网络管理现代化。首先，一个居住区就是一个小社会，实现各社会成员之间的协调运转，必须借助网络化手段。住宅是一个产品群，不是单一的产品，它包含了环境、配套和日常生活的方方面面。物业管理要做好对这个产品群的服务，必须遵循一定的规律。建立小区物业管理的“大平台”，让不同文化背景、不同层次的人们都在“大平台”管理下和谐地工作、生活，物业公司也需要利用这个“平台”，把大家联系起来，实现人与人之间的交流、沟通、理解，使物业服务人性化。其次，网络化管理可以提高物业管理的附加值。网络化社区突破了所有的门坎，可以实现与每一位住户的“零距离”沟通。物业公司通过网上发布通告，组织社区事务讨论，接受和处理住房的投诉、报修、费用账单速递与催交等等，物业管理可以深入地面向每个家庭提供更具个性化的服务，同时也可根据小区居民的特点开展丰富多彩的社区活动，营造小区特有的文化氛围。高附加值的服务必须获得高附加值的回报，物业管理公司在提升服务档次的同时，也可以相应提高物业管理价格。第三，网络化管理是满足居民对服务高效化及时化需求的有效手段。网络化管理是将在一定地域范围内多个具有相同或不同功能的建筑物（主要是住宅小区）按照统筹的方法对其功能进行智能化，实现资源共享和统一管理，在提供安全、舒适、方便、节能、可持续发展的生活环境的同时，便于管理和控制。举个简单的例子，我们的太阳城天泓山庄内设计有2000辆车位，这些车子如果在同一时间段都上沪宁高速公路，就会把中山门堵得水泄不通，小区的大门要被挤爆，因此，我们的物业管理就要能够提供这样的服务，即在居民准备出门前，得到中山门堵不堵之类的信息，让其避开路堵干线，选择别的通道。我们已经和东南大学及有关网络公司合作，研究开发一种集小区安保、交通管理、收费和各种服务管理于一体的信息大平台，提高物业管理的水平和效率。21世纪的物业管理企业发展要走专业化、规模化并举的道路西方著名的思想家弗.培根点出了市场经济本质：每个人只干一种活儿（专业化），大家为了一件事（协作化、社会化），只有此时才看到人类社会的伟大。分工才能提高效率。专业化生产才是市场经济的本质。物业管理公司仅仅是一个管理机构，其他如清洁、绿化、设备维护等工作均由专业化公司去实施，能外包的全部外包，你只干你最在行的事，中国物业管理也正向着这一趋势发展。可以预测，在21世纪，一个成功的物业企业更趋向虚拟化，其最主要的精力应放在制定企业规范、企业标准甚至是行业规范、行业标准上。作为标准的制定者、执行者，物业公司的理想状态就如同一个网络中枢，或者更形象一点，就是个总协调官或一个乐队的总指挥，能够把社会上方方面面的资源、各种各样的服务整合起来，形成和谐的共同体，更好地为客户服务。当今世界上，三流企业卖劳力、卖产品；二流企业输出品牌、技术、管理，进行低成本扩张；一流企业制定标准和游戏规则，就象肯德基、麦当劳一样。90年代，日本经济落后于欧美，其最根本的原因就在于他们忽略了标准经济的力量。在21世纪，物业管理有广阔的前景，但竞争也会越来越激烈，相当一部分企业将要被淘汰出局。因此，大家都在考虑物业管理作为服务业究竟怎样建立起自己的核心竞争能力。我国的“863”计划就是要将IT等高新技术向传统产业辐射。这种核心竞争能力是要靠建立起标准化基础上的差别化来实现的。成功的企业是要靠这种标准化的核心竞争能力来占领市场，并通过把自己的标准变为全行业可以接受的标准，向其它企业渗透。我们集团从97年开始为提升小区的服务功能，已开始成立连锁幼儿园、连锁会所、连锁超市、连锁餐饮，并将它们纳入了集团的产业链内，几年来，功效显著。当然，物业公司要想在激烈的竞争中形成自己的核心竞争能力，需要有规模化的经营作为坚强后盾。大家都知道，物业管理被政府确定为微利行业，形不成规模化经营，就不可能赢得可观的利润，而没有经济作基础，一切都将是空谈。因此，在这个新的世纪里，物业公司一定要走兼并重组之路，扩大企业的规模和托管的物业面积，