上海虹山半岛别墅市场专题调查研展分析报告

50/50关于虹山半岛不墅市场专题调查研展报告关于虹山半岛不墅市场专题调查研展报告前言背景篇不墅的由来不墅的分类及其特性分述不墅产品规划综述不墅市场构成体系综述相关市场统计数据专题篇市场调查选取范围讲明虹山半岛（一期）市场调查虹山半岛相关区域联体不墅市场调查虹山半岛相关区域独立不墅市场调查分析篇问题与机会点分析项目建议市场定位建议优劣势分析附：关于虹山半岛不墅市场专题调查研展报告前言背景篇不墅的由来不墅的分类及其特性分述不墅按建筑形态分类及特性分述★独立不墅★联体不墅★联排不墅（排屋）★新型不墅不墅按市场级不档次分类及其特性分述★项级豪宅型不墅★高档型不墅★中档型不墅★经济型不墅不墅按单套总建面积分类及其特性分述★130—160平米★161—200平米★201—250平米★250—300平米★300平米以上不墅按建筑风格分类及其特性分述不墅按居住功能划分及其特性分述★休闲度假型不墅★经济生活居家型不墅投资保值型不墅不墅按密集性区域分布分类及其特性分述★闵行顾戴路板块及其周边区域★莘闵高档不墅区及沪松公路沿线区域★长宁西郊地区★松江境内莘松公路沿线地区★沪青平公路（318国道）沿线地区★浦东板块区域★嘉定南翔地区市中心城区不墅产品规划综述不墅产品功能特点不墅建筑用材等特点（附供应商、设计单位资料）不墅小区规划特点（附环境规划设计单位）不墅配套设施特点不墅市场构成体系综述不墅产品在市场中的卖点构成不墅消费金字塔结构不墅物业要紧行销通路和策略相关市场统计数据专题篇市场调查选取范围讲明虹山半岛（一期）市场调查虹山半岛相关区域联体不墅市场调查上海联体不墅市场概况闵行顾戴路周边区域联体不墅市场调查★区域联体不墅市场概况★区域内联体不墅分布★区域内联体不墅相关信息汇总比较长宁西郊地区联体不墅市场调查★区域联体不墅市场概况★区域内联体不墅分布★区域内联体不墅相关信息汇总比较莘闵高档不墅区联体不墅市场调查★区域内联体不墅分布★区域内联体不墅相关信息汇总比较综合归纳讲明虹山半岛相关区域独立不墅市场调查上海独立不墅市场概况闵行顾戴路周边区域独立不墅市场调查★区域内独立不墅分布★区域内独立不墅相关信息汇总比较长宁西郊地区独立不墅市场调查★区域内独立不墅分布★区域内独立不墅相关信息汇总比较莘闵高档不墅区独立不墅市场调查★区域内独立不墅分布★区域内独立不墅相关信息汇总比较★综合分析综合归纳讲明分析篇问题与机会点分析项目建议市场定位建议优劣势分析附：前言继多层、高层、小高层产品产之后，不墅已成为今年楼市关注的热点之一。关于上海市的开发商来讲，不墅物业开发的经验从总体上看尽管并不丰富，但大多参与不墅开发的房产商，都在做着同一个努力——让用户心动！那么，虹山半岛（二期）项目应该如何样规划？如何给该产品作准确的市场定位？她的要紧客户群体特征又是如何样？做什么样的不墅产品在市场上才最受欢迎……等等。本专题调查报告对“虹山半岛（二期）”及其相关不墅市场作了全面的市场调查，一一分析、评述，供有关方面决策、参考。背景篇不墅的由来不墅的分类及其特性分述不墅产品规划综述不墅市场构成体系综述相关市场统计数据不墅市场研展报告不墅的由来不墅市场研展报告不墅的由来背景篇不墅常识1—1不墅的由来不墅不墅传统意义上的概念是指位于郊区或风景秀丽地区的一幢功能较为齐全，带有花园或院落的两层或多层房屋，通常是作为住宅或度假休息的场所。而当今意义上的不墅，已不仅表示一幢讲究建筑式样布局的房子，可能指由多幢、几十幢甚至几百幢房子组成的高级住宅区，建筑装潢及设施、功能配套，大量采纳现代科技的新材料的进展成果，而远远超过传统意义上的不墅，在选址和环境布局上，现代意义上的不墅则差不多继承了传统意义上的“不墅”的选择。背景篇导读背景篇导读11—1不墅的由来1—2不墅的分类及其特性分述1—3不墅产品规划综述1—4不墅市场构成体系综述1—5相关市场统计数据不墅生活眼下正悄然走近市民不墅生活眼下正悄然走近市民不墅物业曾经作为“成功、富有”的象片，代表了生活的“最高境地”，令一般百姓“可望不可及”。改革开放二十年，不仅使国家的综合国力不断增强，也使一般市民的经济收入与消费能力持续走强，跨入新世纪，上海的人均国民收入GDP水平已突破4000美元，达到中等发达国家水平。随着上海人对居住环境的强烈追求的目标。都市白领阶层、中产阶层的形成，更使居住理念发生了深刻的变化。假如讲，“扩大居住面积，改善居住条件”是“第一波”，“优化居住环境，讲究生活质量”是“第二波”的话，那么上海楼市将在近二、三年进入“第三波”——“追求回归自然，提高生活品位”。住到郊外，“用买城内公寓的钞票买一幢郊外不墅”已成为“新独院住宅”的象征。不墅生活正消然走近市民，成为当今楼市关注的热点之一。上海不墅市场“第三次浪潮”的掀起99年年未，当上海步入21世纪之际，规划小区化、配置智能化、环境园林化、空间功能化、治理专业化、交通立体化……使得新一代的不墅更能适应上海人对以后生活的新要求。据有关方面统计，从99年起本市不墅物业建筑面积与销售量每年以15%左右的速度递增，2000年购买各类不墅物业的客户约占购房总数的25%左右，可见上海的不墅物业消费正持续呈现上升之势。随着市政道路的立体化，家用轿车的普及化，人均收入的增加，上海人越来越注重生活的质量，而不墅类独院住宅差不多成为上海人置业安家的新选择，一个“独院住宅、立体生活上海不墅市场“第三次浪潮”的掀起99年年未，当上海步入21世纪之际，规划小区化、配置智能化、环境园林化、空间功能化、治理专业化、交通立体化……使得新一代的不墅更能适应上海人对以后生活的新要求。据有关方面统计，从99年起本市不墅物业建筑面积与销售量每年以15%左右的速度递增，2000年购买各类不墅物业的客户约占购房总数的25%左右，可见上海的不墅物业消费正持续呈现上升之势。随着市政道路的立体化，家用轿车的普及化，人均收入的增加，上海人越来越注重生活的质量，而不墅类独院住宅差不多成为上海人置业安家的新选择，一个“独院住宅、立体生活”的时代正到来，将引导上海市场第三次浪潮的掀起。不墅市场研展报告不墅的由来上海不墅市场的“第二次浪潮”98年下半年开始，随着地铁1号线的通车营运，“申”字型高架的全面开通，地铁2号线、明珠线的建筑，在闵行、松江、浦东等地城郊结合区域，相继推出了一批新型的独院住宅，它们的外观更漂亮，房型更舒适，功能更全面，花园更开阔，而价格，有的还比相距2至5公里的公寓商品房每平方米单价低几百元。至此，上海市的内销不墅市场已由单一差不多的不墅类型进展成为多元化物业共存的形态。排屋概念的出现，双复式公寓的形成以及同时出现的“里弄式住宅”和“新独院住宅”均可看作是不墅的衍生产物。以排屋、联体不墅等经济型不墅为主体的不墅消费市场在98年下半年至99年下半年制造了良好的市场销售业绩，形成了上海市场的第二次浪潮。上海不墅市场的“第一次浪潮”整个八十年代后期，不墅的进展速度还较缓慢，趁着九十年代初学的开发热，虹桥、古北及318国道出现了为数不多的新式不墅，但许多因配套跟不上，设计欠合理，反被见多识广的上海人嘲笑为“农舍”。几年的空置后，又被好事之人笑为“绿化程度甚高”——杂草丛生。1997年锦秋加州花园等的火爆市场，再度引燃了上海人的不墅热情——尽管那还只能确实是带小庭园的联体独院住宅，因顾及开发商的投资回报和购房的有限预算，有些楼盘的院落较小，栋距较近，更接近旧时的里弄房子。因此又有好事者称其为“不墅”——寓意缺“土”然而，随着上海对外开放度的进一步提高，这期间出现了大批外销花园不墅群，形成了上海市不墅市场的第一次浪潮。背景篇不墅常识背景篇导读不墅市场研展报告不墅的由来背景篇不墅常识低层住宅的特点是：层数少、上下联系方便，平面布置紧凑、结构单一、平面组合变化大、标准要求较高等。我国在1987年制定的《民用建筑设计通则》（试行）中，对民用建筑高度与层数明确规定：1—背景篇导读不墅市场研展报告不墅的由来背景篇不墅常识低层住宅的特点是：层数少、上下联系方便，平面布置紧凑、结构单一、平面组合变化大、标准要求较高等。我国在1987年制定的《民用建筑设计通则》（试行）中，对民用建筑高度与层数明确规定：1—3层为低层住宅；4—6层为多层住宅；7—9层为中高层住宅；10层以上为高层住宅。“独院住宅、立体生活”是指都市人拥有一个属于自己的有天、有地、有花园的立体独立居住空间的生活，是都市居民从煤卫合用的“解困房”独立出来，拥有成套独用住宅之后又一次划时代的居住生活质量和提升。这种时尚的生活方式，以全新的理念和模式给不墅市场注入了活力，出现了丰富多彩的产品样式，形成了“低层、低密度、底容积率”的“三低”住宅。1—2不墅的分类及其特性分述不墅的分类按建筑形态分类按市场级不档次分类按单套总建面积分类目前为止，不墅住宅可谓是千姿百态，形形色色。不墅产品的分类方法专门多，是否善于掌握不墅产品的科学分类的方法，关于经营者在楼市竞争中发觉机遇、赢得优势、分析比较、定位决策等至关重要。然而，不墅产品的细分并没有一陈不变的方法，那个地点依照不墅产品的相关同质性进行分类如下：按建筑形态分类按市场级不档次分类按单套总建面积分类独立不墅独立不墅联体不墅联排不墅（排屋）新型不墅顶级豪宅型不墅高档型不墅中档型不墅经济型不墅130~160平米161~200平米201~300平米250~300平米300平米以上按密集性区域分布分类按居住功能划分按密集性区域分布分类按居住功能划分闵行顾戴路板块及其周边区域闵行顾戴路板块及其周边区域莘闵高档不墅区及沪松公路沿线区域长宁西郊地区松江镇境内莘松公路沿线地区沪青平公路（318国道）沿线地区浦东板块区域嘉定南翔地区市中心城区按建筑风格分类休闲度假型不墅经济生活居家型不墅投资保值型不墅中国园林欧洲古典欧洲现代北美风格其它不墅市场研展报告不墅的由来不墅市场研展报告不墅的由来背景篇不墅常识不墅分类具体细分特性市场定位面积操纵独立不墅四面采光，无公共面积和空间可借，占地面积最大；独门独户，独享前庭后院。顶级豪宅型高档型250平方米以上联体不墅双联三面采光，占地面积比独立不墅小；中、高档型160——250平方米三联有的两面采光，占地面积更小；中档型160——200平方米四联六联两面采光，占地面积小，独门、独户、独院。侧重以居家式的功能住宅。经济型经济型130——160平方米130——160平方米联排不墅排屋里弄式住宅顾名思义，又称为并排连在一起的不墅，两面采光，占地面积小，独门、独户、有独院绿地，但花园面积相对较小。经济型130——160平方米新型不墅叠加不墅（双复式公寓）又叫公寓型不墅，它是介于不墅与多层住宅之间，兼顾了不墅的小密度、大间距、多绿化和舒适感，又有多层低价优势。经济型130——160平方米背景篇导读背景篇导读不墅市场研展报告不墅的由来背景篇不墅市场研展报告不墅的由来背景篇不墅常识顶级豪宅型不墅有人讲，全世界的最高级住宅，要么建在山上，要么建在高尔夫球场边。上海不墅市场中的项级豪宅当数所谓的高尔夫不墅了。项级豪宅型不墅市场的进展离不开中国的改革开放，离不开上海经济的发发，随着大量外资历的引进，跨国公司以及世界排名100强企业的进入中国市场特不是上海市场，高品位社交需求也越来越大，追求高尚生活氛围及品位社交环境成为了一批高级治理人士的渴望，因此，在某种意义上讲，传统的外销不墅已不能充分体现自身的价值，适应生活社交的要求，因此在1997年出现了上海第一个高尔夫不墅——汤臣高尔夫花园，之后相继出现了太阳温泉高尔夫、天马花苑及虹桥高尔夫罗丹花园等高尔夫不墅。高尔夫不墅最大的特点是不墅建在高尔夫球场里面，球场本身是球道，球道与建筑的界面是庭园，因此庭园是球场的延伸，将球场的景观借到不墅区，形成Finfer-style的风格，即不墅与球场没有专门显的界限，两者形成象手指一样交错形式。上海的高尔夫不墅市场由于“曲高和寡”，特不是汤臣高尔夫花园单栋创下2000万元的天价，关于一般市民来讲，可谓可望而不可及，因此其在营销推广上，与一般不墅有一定的差不。然而高尔夫不墅由于其定位明确，营销措施得当，目前上海这四家高尔夫不墅的销售率最低的也有50%，高的甚至达到80%。中档不墅通常远离都市中心，与都市快速交通干道相关，比较注重高环境质量，但价格适中，这类不墅一般都拥有200至300平方米以上花园，能提供较大的环境空间给客户，小区私密性较强且住宅功能多样，这类不墅对那些追求良好居住环境的高收入阶层而言，具有巨大的吸引力。此类不墅价格大差不多上集中在80——中档不墅通常远离都市中心，与都市快速交通干道相关，比较注重高环境质量，但价格适中，这类不墅一般都拥有200至300平方米以上花园，能提供较大的环境空间给客户，小区私密性较强且住宅功能多样，这类不墅对那些追求良好居住环境的高收入阶层而言，具有巨大的吸引力。此类不墅价格大差不多上集中在80——180万元之间，从这两年的价格走一直看，此类不墅的楼价始终保持着增长势头，市场消费人群的增长带来源源不断的市场需求，而物业品质的提高以及日趋完备的社区规划和配套均使此类不墅物业的价值处于不断的提升之中。高档不墅完美地体现了人们对居住的审美情趣，且具有良好的保值、增值性。高档不墅一般处于优越的地理位置，享有优美的自然景观，有的还具备无法复制的人文景观优势。此类物业中外销不墅占了大半，目前要紧集中分布在长宁区虹桥路沿线、市中心徐汇区华山路、建国路一带以及浦东新区陆家嘴。这些不墅平均售价一般在USD1500——2000元/平方米，平均租金在USD0.4--0.8元/平方米。随着中国经济的进一步开放，有越来越多的境外人士与来沪的外国家专家、经理人员购买或租赁这类物业，国内也有相当一批成功人士，特是民营企业、现在身家上亿的私企老总、股市炒手、网络新锐等购买此类物业，用于投资、居住、租赁、休闲、度假等。随着加入WTO的日益临近，高档不墅市场正悄悄地在升温。中档型不墅高档不墅中档型不墅高档不墅经济型不墅是介于中、高档不墅和公寓之间的联体、联排类型的住宅，且多为排屋或里弄式建筑，该类物业差不多上都建在市郊区域，土地成本相对市区要低得多，而且目前经济型不墅是介于中、高档不墅和公寓之间的联体、联排类型的住宅，且多为排屋或里弄式建筑，该类物业差不多上都建在市郊区域，土地成本相对市区要低得多，而且目前“经济型不墅”的占地规模一般都在10万平方米以上，其规模化产出以及市郊的低成本土地，使得其进入市场的价格较低，自然是适应的消费者也就更广。因而此类物业就更注重交通、配套、生活机能的完善化，强调形成适宜居住的高尚生活区域，此类物业尽管没有中、高档不墅那样奢华，那样更加舒适的空间和环境，但在住宅功能上是相差无几，其单套面积则往往操纵在160平方米以内，由此也就操纵了总价不大（40——80万元之间）。“用买城内公寓的钞票买一幢郊处不墅”是经济型不墅的象征。据统计，上海市不墅市场，目前卖得最俏的是面积在150——280M2/套，均价在4000元/M2左右，总价在50万——经济型不墅经济型不墅不墅市场研展报告不墅的由来不墅市场研展报告不墅的由来背景篇不墅常识不墅物业近按面积划分130—160平米161—200平米201—250平米250—300平米301平米以上毫无疑问，不墅物业由于每幢楼宇单风光积大必定导致总价偏高。面积在300平方米以上的不墅，其总价因此不低，而单价大概也比较模糊，此类物业作为不墅的附加值作用往往显得特不重要；面积在130毫无疑问，不墅物业由于每幢楼宇单风光积大必定导致总价偏高。面积在300平方米以上的不墅，其总价因此不低，而单价大概也比较模糊，此类物业作为不墅的附加值作用往往显得特不重要；面积在130——160平方米和面积在161——200平方米的不墅，其客层对应的购房动机，应该是生活居家类为主；相对而言面积在201——300平方米的不墅情况最复杂。就目前的不墅市场总体来看，这部分的不墅产品最丰富多彩，变化空间亦最大，个体的差异性、购买者经济状况的悬殊、文化背景、观念意识的不同将决定不墅的多种多样，个体的各具特色，决定了不墅的类不和个性。不墅市场研展报告不墅的由来不墅市场研展报告不墅的由来背景篇不墅常识不墅物业在建筑造型上风格迥异，有充满地中海风情的西班牙建筑，此类风格多见外挑门亭、弧型长窗、圆柱塔楼等；有海岸同风情的北欧式建筑，此类风格常见三角型屋檐、米字格墙面，不具一格；有造型简洁明快马加的德国式建筑，常见有大坡项包裹、外挑柱廊；有古典现代完美融合的欧式城堡；也有内廊围绕、有用美观的欧美乡村型不墅；还有简约与皇家气息并存的英式、富有贵族气质的意大利式、浪漫端庄的法式、充满阳光的澳洲建筑，自然还有江南山水的中国庭园式建筑等等，建筑艺术风格越具独异性，其审美价值就越恒久。然而值得一提的是，不同的不墅风格与其建筑空间部是统一的。不墅物业在建筑造型上风格迥异，有充满地中海风情的西班牙建筑，此类风格多见外挑门亭、弧型长窗、圆柱塔楼等；有海岸同风情的北欧式建筑，此类风格常见三角型屋檐、米字格墙面，不具一格；有造型简洁明快马加的德国式建筑，常见有大坡项包裹、外挑柱廊；有古典现代完美融合的欧式城堡；也有内廊围绕、有用美观的欧美乡村型不墅；还有简约与皇家气息并存的英式、富有贵族气质的意大利式、浪漫端庄的法式、充满阳光的澳洲建筑，自然还有江南山水的中国庭园式建筑等等，建筑艺术风格越具独异性，其审美价值就越恒久。然而值得一提的是，不同的不墅风格与其建筑空间部是统一的。背景篇导读1背景篇导读1—1不墅的由来1—2不墅的分类及其特性分述1—3不墅产品规划综述1—4不墅市场构成体系综述1—5相关市场统计数据休闲度假不墅不墅市场研展报告不墅的由来休闲度假不墅不墅市场研展报告不墅的由来背景篇不墅常识休闲度假型不墅一般总是依山傍水，此类物业除了匹配大面积的私家花园外，景色宜人的周边自然环境常令人心醉，多视角的景观层次犹如生活在公园、优美的自然风光也极大提升、烘托不墅的品质和身价。如淀山湖畔的威尼斯花园、国际华城；佘山脚下的天马花园等为代表的此类不墅物业多集粹了外来高尚社区的规划和精巧房型，而高档会所的设置也增添了物业新世的附加值，令物业身价非凡。休闲度假型不墅一般总是依山傍水，此类物业除了匹配大面积的私家花园外，景色宜人的周边自然环境常令人心醉，多视角的景观层次犹如生活在公园、优美的自然风光也极大提升、烘托不墅的品质和身价。如淀山湖畔的威尼斯花园、国际华城；佘山脚下的天马花园等为代表的此类不墅物业多集粹了外来高尚社区的规划和精巧房型，而高档会所的设置也增添了物业新世的附加值，令物业身价非凡。经济生活家庭型不墅经济生活家庭型不墅此类物业大凡处于城郊结合部，低廉的地价使进展商开始在小区规模性方面做足文章，使低容积率、高绿化率的不墅住宅透显其价格等综合性能比的此类物业大凡处于城郊结合部，低廉的地价使进展商开始在小区规模性方面做足文章，使低容积率、高绿化率的不墅住宅透显其价格等综合性能比的“实惠”：园内宽敞的生活空间、一应俱全的生活配套、清新秀美的小区景致均是一般住宅无法比拟的，而其物业部、总价操纵于40至80万元，立体交通的改善使信奉“反璞归真、回归自然”的居住时尚的购房族乐于承受。投资保值型不墅投资保值型不墅不墅住宅作为一种专门的房产品，其拥有的土地面积是一般住宅所无法相比的。规模化开发加之完善的周边配套使土地价值具有极大升值潜力。此外，大凡营建此类高标准住宅生活社区的企业以品牌企业居多，进展商雄厚的实力和良好的信誉也具有不墅住宅作为一种专门的房产品，其拥有的土地面积是一般住宅所无法相比的。规模化开发加之完善的周边配套使土地价值具有极大升值潜力。此外，大凡营建此类高标准住宅生活社区的企业以品牌企业居多，进展商雄厚的实力和良好的信誉也具有“投资性”，这也为更多的追求生活品质而二次购房提供绝佳良机。选择合适认购价位则完全取决于消费者准确把握购房时机。其它其它此外还有旅游、酒店式不墅等，在此不作一一细述。不墅市场研展报告不墅的由来不墅市场研展报告不墅的由来背景篇不墅常识1、闵行顾戴路板块其周边区域1、闵行顾戴路板块其周边区域该区域楼市的板块行情集结楼盘开发成区域热点，为近来市场进展的一大趋势。顾戴路拓宽竣工半年以来，区域房产进展迅速，一大批不墅商品介入其中，使中高档消费概念初露雏形。圣淘沙花园、当代艺墅等高档楼盘借助环线交通优势及本身品位，也有效形成了买方市场。不墅市场研展报告不墅的由来不墅市场研展报告不墅的由来背景篇不墅常识2、莘闵高档不墅区及沪淞路沿线区域2、莘闵高档不墅区及沪淞路沿线区域该区域的楼市总体上能够分成两大块，其一为松江新桥新闵生活区，近几年来，此地出现了不墅开发的热潮，从家天下、雅仕居、伊莎士不墅开始，到同润家园、雅阁花园，再到桃花源田庄、比华利不墅、乔爱不墅城等，推出的物业极为热销，能够预见，这是将成为21世纪初上海的中高档不墅区。其二为沪淞公路沿线地块，该地块要紧以排屋、里弄式建筑为特征的经济类不墅为产品主力。以典型的“新上海里弄人家”和“悦景园”堪称此类物业的代表。其售价差不多接近于30万——40万之间，适中的售价无疑为工薪阶层带来了更多的实惠。不墅市场研展报告不墅的由来不墅市场研展报告不墅的由来背景篇不墅常识3、长宁西郊地区3、长宁西郊地区90年代初期，那个地点是上海的外销不墅集中区域。近来，该区域进展商秉承了开发精品的路线风格，相继开发了定位于高级白领的不墅住宅。虹桥金斯、奥玎宫廷等物业的建成，其平均单价一般操纵于10000元/平方米，物业的品质特性也吸引了许多人气。加之由相对营建已久的名都城、王朝不墅等物业所衬，蔚然勾勒出一道建筑天际线，使“入住西郊的虹桥”一度成为业主高贵身份的象征。不墅市场研展报告不墅的由来不墅市场研展报告不墅的由来背景篇不墅常识4、松江境内莘公路沿线地区西南楼市已燃起新一轮开发浪潮。那个地点，地铁轻轨、快速干道、莘松立交等组成一幅覆盖全市的立体网络通道，区域内以独立式不墅、联体不墅并存的格局更多建立于密集辐射交通网周边，使市出入更为自由。交通便捷优势再度引来购房者关注。继松江新桥之后，松江九亭近30家开发商汇聚，形成申城新的不墅开发居住区域。4、松江境内莘公路沿线地区西南楼市已燃起新一轮开发浪潮。那个地点，地铁轻轨、快速干道、莘松立交等组成一幅覆盖全市的立体网络通道，区域内以独立式不墅、联体不墅并存的格局更多建立于密集辐射交通网周边，使市出入更为自由。交通便捷优势再度引来购房者关注。继松江新桥之后，松江九亭近30家开发商汇聚，形成申城新的不墅开发居住区域。5、沪青平公路（318国道）沿线地区5、沪青平公路（318国道）沿线地区依托318国道的便捷优势，使规模性不墅住宅更添魅力。区域市场内不墅住宅可谓姿态万千、各具特色。由依傍于淀山湖的威尼期花园、国际华城等景观稀有不墅，显示其休闲性度假的物业特性。不墅市场研展报告不墅的由来不墅市场研展报告不墅的由来背景篇不墅常识6、浦东板块区域继浦东西北沿线形成高档公寓住宅区后，浦东东片的内外环线之间，又形成了以张江、金桥、华夏、康桥为区域核心的不墅住宅区，汤臣豪园更是因高尔夫球场的附加值而爆棚沪上；康桥地区则尝试投资不墅，以3000亩超大规模的康桥半岛以“新独院住宅6、浦东板块区域继浦东西北沿线形成高档公寓住宅区后，浦东东片的内外环线之间，又形成了以张江、金桥、华夏、康桥为区域核心的不墅住宅区，汤臣豪园更是因高尔夫球场的附加值而爆棚沪上；康桥地区则尝试投资不墅，以3000亩超大规模的康桥半岛以“新独院住宅”概念面市后，更将该区域推到不墅投资者视野前列，而陆续推出150—300万独立不墅，区域上市量也不亚于金桥。7、嘉定南翔地区7、嘉定南翔地区该区域不墅集中于南翔古镇，多以独立式不墅为主，这些不墅的平均售价在6000元单价左右，而平均租金在3000元/天。租售并举的策略是当地不墅物业营销的特色。嘉华山庄、上佳不墅等物业的营建也满足当地高消费群体的置业需求。不墅市场研展报告不墅的由来不墅市场研展报告不墅的由来背景篇不墅常识8、市中心城区8、市中心城区土地的宝贵稀有性使城区不墅较为鲜见。通常物业有租有售。陕南村不墅和地处桂平路的牡丹园均在销售中获得不凡的佳绩。此类不墅物业治理、景观和空气质量提出专门高要求，单栋价格差不多在200万元以上。个不精品不墅如静安的南草坪花园，以其地处中心城区的天然优势及毗邻苏州河黄金水岸将单价一再提升。不墅市场研展报告不墅的由来不墅市场研展报告不墅的由来背景篇不墅常识不墅产品规划综述不墅产品功能特点住宅首先要满足使用功能，满足日常起居的便利与舒适，满足居室的生态要求。因此，功能区分隔、使用功能的细分化、专门化，已是必定趋势。不墅产品功能特点住宅首先要满足使用功能，满足日常起居的便利与舒适，满足居室的生态要求。因此，功能区分隔、使用功能的细分化、专门化，已是必定趋势。作为高档物业的不墅来讲，则更应注重功能的设计和配置，更应满足高于一般家庭的生活需求。在增强居室私密性的同时，更应注意室内、外空间的过渡，以及与私家花园，即自然环境的交融。并在提高居家舒适度和便利性，空间格局的经济性、合理性方面，应多费心思，有所创新。这既是时代的要求，也是以后的趋势。11—1不墅的由来1—2不墅的分类及其特性分述1—3不墅产品规划综述1—4不墅市场构成体系综述1—5相关市场统计数据背景篇导读背景篇导读不墅物业空间划分的“五个区”礼仪区：入口（玄关）、起居室、过廊、餐厅等交往区：早餐室、厨房、家庭室、阳光室等私密区：主臣、次卧、儿童房、客人房、卫生间、书房等功能区：洗衣间、储藏室、壁橱、进入式衣厨、车库、地下室、阁楼、健身房、佣人房等室外区：外立面、前院、后院、平台等以以“区”来重新定义空间类型，功能规划更为细腻，为全新生活方式提供完美的空间，充分满足个性与生活品质的追求。五大功能区的划分使住宅科学体现了日常生活中对空间利用的规律，满足了业主饮食起居，交流礼仪等各方面的家庭生活。不墅的户型设计和室内空间格局，理应更注重人与环境的沟通与交互作用，如日照采光、空气对流、起居室、客厅、餐厅、过廊等居室活动空间与私家花园、自然环境的视觉通透，融为一体（亦即以大面积的玻璃墙体为隔断与围护）。不墅物业较其它的物业而言本身面积比较大，它的客厅、卧房空间设计比较大气，比如进展商常采纳落地玻璃和阳光室，造成一种舒适性尤其是卧房，传统的住宅若为15—20平方米之大，巨大的落地玻璃让人直面自然与窗外的美景，阳光灿烂、空气清新，关于不墅的居住者来讲感到特不的舒适，从而体验生活的轻松和闲致。不墅市场研展报告不墅的由来不墅市场研展报告不墅的由来背景篇不墅常识1—3不墅产品规划综述（二）不墅建筑用材等特点有利健康的无化学挥发、无辐射阻碍以及轻质高强度、既保温又隔热的种类环保型绿色建材正在越来越多地被运用在不墅项目中。（二）不墅建筑用材等特点有利健康的无化学挥发、无辐射阻碍以及轻质高强度、既保温又隔热的种类环保型绿色建材正在越来越多地被运用在不墅项目中。背景篇导读11—1不墅的由来1—2不墅的分类及其特性分述1—3不墅产品规划综述1—4不墅市场构成体系综述1—5相关市场统计数据1—3不墅产品规划综述不墅市场研展报告1—3不墅产品规划综述不墅市场研展报告不墅的由来背景篇不墅常识（三）不墅小区规划特点不墅产品的设计里面特不关怀整个小区的规划布局。比如讲绿化问题，不墅区绿化应该以分散绿化为主，使得每一栋不墅住宅都能看到景观。关于每个绿化小景又都力图完美。使每一住户主都能够坐则推窗入画，行则移步换景。中国园林造景离不开水，有水才能构造山水般诗意的人生。背景篇导读1背景篇导读1—1不墅的由来1—2不墅的分类及其特性分述1—3不墅产品规划综述1—4不墅市场构成体系综述1—5相关市场统计数据不墅区不其它物业的差不，确实是它能够紧密的贴近自然。不墅物业的这种环境概念既保证了现代人快节奏的生活方式，又能够与环境紧密结合，从中寻出现代不墅的概念。不墅最要紧的特色确实是一个环境概念，不墅因为是贴着地面走的，它跟周围的环境关系是特不重要的。环境事实上有两个要素，一个是自然环境，一个是人文环境。人文环境是历史积存起来的，自然环境包括山山水水，首先确实是不墅物业的小区。不墅小区的营造和优化，已成为有力的市场竞争手段。例如如何样通过植被和成年乔木的移植，通过对树种的选择，来增加光合作的氧气释放量和对有害气体的汲取量，以及对尘埃、噪声的吸附和净化；又如何通过潺潺流水来调节温度、湿度，产生负离子，通过水澡的生物链，增强水体的生物自净能力；再如何利用不同植物间相克相生的习性，形成小区良好的生态循环系统，促进生长、使之枝繁叶茂，营造一方人工森林或人造山林，使业主真正有回归自然之感。不墅市场研展报告不墅的由来不墅市场研展报告不墅的由来背景篇不墅常识1—3不墅产品规划综述（四）不墅配套设施特点（四）不墅配套设施特点会所规格例举A：娱乐休闲会所舞厅、歌舞厅、棋牌室、图书馆、健身房等；B：综合功能型会所医疗保健、儿童乐园、老年活动中心等；C：豪华舒适型会所高尔夫球场、草地网球地、桑拿浴池、游泳池等不墅物业周围配套机能例举大型超市邮电局自动提款机（或银行）美容中心洗衣中心等关于物业治理服务及安保设施和配套例举设备养护24小时保修服务养绿护绿家政式社区服务小区就应该是一个社区、一个都市、一个全面照顾、全员呵护的生活空间背景篇导读背景篇导读11—1不墅的由来1—2不墅的分类及其特性分述1—3不墅产品规划综述1—4不墅市场构成体系综述1—5相关市场统计数据24小时电子巡更红外线周界报警24小时电子巡更红外线周界报警一、二层设门磁、窗磁、三楼设门磁不墅市场研展报告不墅的由来不墅市场研展报告不墅的由来背景篇不墅常识1—4不墅市场构成体系综述不墅产品在市场中的卖点构成专业人士、市场人士普遍认为，上海的不墅市场的启动差不多具备可行性。不墅理应有一个完整的设计、推广、包装体系。纵观目前上海不墅物业在市场中的卖点诉求，归纳如下：不墅产品在市场中的卖点构成专业人士、市场人士普遍认为，上海的不墅市场的启动差不多具备可行性。不墅理应有一个完整的设计、推广、包装体系。纵观目前上海不墅物业在市场中的卖点诉求，归纳如下：不墅物业的卖点构成差不多卖点不墅物业的卖点构成差不多卖点优美健康的生态环境；（环境卖点）舒适气派的家居生活；（房型空间卖点）完善成熟的配套设施；（配套卖点）快捷便利的立体交通；（交通卖点）特不卖点崇尚个性住宅，品质永恒；（无价卖点）追求生态效应，环境超群；（稀有卖点）超大栋距，独成逍遥天地；（布避卖点）多层的价格，超高的得房率；（低价卖点）买一送一、再呈多个超大回扣；（实惠卖点）人脑加电脑，多重保安（物管卖点）明智的投资，超值的回报（投资卖点）1—1—1不墅的由来1—2不墅的分类及其特性分述1—3不墅产品规划综述1—4不墅市场构成体系综述1—5相关市场统计数据背景篇导读““综合质量”和“综合环境”以人为本，强调“人与人、人与自然、人与建筑”的和谐统一是人们对生活的追求。住房消费市场的进展，已使消费者从“买楼”变为“买居家”、“买生活方式”。因此，随之而衍生出的“综合质量”与“综合环境”的概念只得深入研究。所谓“综合质量”包括：工程施工质量、房屋功能质量、居家环境质量和治理服务质量。“综合质量”反映了人们对生活质量的追求。所谓“综合环境”包括：绿化环境、生活环境、生态环境、人文环境、邻里交往往环境、休闲、休憩环境、韵动环境、健身环境等。这种“综合环境”的营造提升了生活品味与生活质量。关于现时成熟的购房者来讲“建筑风格高雅、房型布局合理、生活机能齐全、小区环境优美、出行交通便捷、工程质量过硬、物业治理周到”是其差不多要求。不墅市场研展报告不墅的由来不墅市场研展报告不墅的由来背景篇不墅常识1—4不墅市场构成体系综述（二）不墅消费金字塔结构就供应面来看，目前上海不墅物业市场已呈现出（二）不墅消费金字塔结构就供应面来看，目前上海不墅物业市场已呈现出“量大、面广、价多”的格局。考察市场一线的购房者，我们又不难发觉：不墅购房族正在发生质的变化。客户层面扩大前几年，对不墅物业发生兴趣的，大多来自文艺界、体育界、新闻界等文化含量较高的行业，而今天，许多上班族也开始放弃市中心地段物业，把目光投向市郊的不墅，这是客户层面的变化。购房动机丰富原先的投资型、增值保值型、度假型的购买人士居多，而目前，生活类动机开始占上风。许多购房者较多追求由于较大建筑面积带来的居室宽敞、空间丰富、功能齐全和不可多得的私家花园，在上海人居郊化观念逐步形成的背景下，生活类不墅的追求者比例迅速上升。追求时尚生活许多购房者认真罢了一笔帐，只要肯移居郊外，用一辆车加一套不墅比市中心购一套公寓更为实惠，确实是一些差不多拥有市中心公寓住宅的人，在经济条件同意的情况下，也开始追求“5+2”的现代时尚生活。满足新奇感亲朋好友在市区同一幢楼宇和群居意识，与一市郊不墅区群居观念相比，后者要大于前者。比如许多不墅出现券商角、作家角等，多少与购房者对不墅物业的追新求异有关。值得关注的特不客层值得注意的是，在上海不墅楼宇的购房者中，归国留学生和外省市人士在增加，许多留学生回国后，开始追求与世界同步的居住方式，把市郊地段的低密度住宅，尤其是不墅物业作为重要的选购对象。背景篇导读背景篇导读11—1不墅的由来1—2不墅的分类及其特性分述1—3不墅产品规划综述1—4不墅市场构成体系综述1—5相关市场统计数据不墅市场研展报告不墅的