南宁有色金属工业学校物业管理投标文件

88/88正本广西南宁鼎城物业服务有限公司投标文件项目名称：校园物业治理服务采购项目编号：GXKLG20093140投标人：法定代表人或其托付代理人：日期:2009年8月12日

目录开标一览表投标函投标保证金缴纳证明投标报价明细表治理打算方案及服务承诺书投标人经营相关项目的经验及业绩证明投标人资格证明文件投标人差不多情况登记表投标人认为有必要提供的其他材料

开标一览表项目名称：校园物业治理服务采购项目编号：GXKLG20093140投标总报价（大写）人民币壹佰万零玖仟玖佰贰拾元（￥1009920.00）。其中:报价表项号项目名称服务年限①单价(元/年)②单项合价（元）③=①×②备注1校园物业治理服务费25049601009920总报价（人民币大写）：壹佰万零玖仟玖佰贰拾元（￥1009920.00）投标人（盖单位公章）法定代表人或托付代理人签名投标讲明：1、投标人必须按以上格式加盖单位公章并签名，否则，无签名、盖单位公章的投标无效。

投标函致：广西科联招标中心依照贵方校园物业治理服务采购采购项目招标文件，项目编号GXKLG20093140，正式授权下述签字人殷利华(常务副总经理)代表投标人广西南宁鼎城物业服务有限公司提交下述文件正本一份，副本四份。投标报价明细表；治理打算方案及服务承诺书；资格证明文件和投标人须知第12条要求投标人提交的全部文件。投标人差不多情况登记表。据此函，投标人宣布同意如下：1、我方同意在投标人须知规定的截标日期起遵循本招标文件，在投标人须知第13条规定的投标有效期满之前均具有约束力，并有可能中标。2、我方承诺差不多具备《中华人民共和国政府采购法》中规定的参加政府采购活动的供应商应当具备的条件：（1）具有独立承担民事责任的能力；（2）具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度；（3）具有履行合同所必需的设备和专业技术能力；（4）有依法缴纳税收和社会保障资金的良好记录；（5）参加此项采购活动前三年内，在经营活动中没有重大违法记录。3、我方依照招标文件的规定，承担完成合同的责任和义务。4、我方已详细审查全部招标文件，包括修改文件（如有的话）和有关附件，我方将自行承担因对全部招标文件理解不正确或误解而产生的相应后果。5、假如在投标截止时刻后的投标有效期内撤回投标或者有其他违约行为，我方的投标保证金可被贵方全部没收。6、我方同意向贵方提供贵方可能要求的与本投标有关的任何数据或资料，完全理解贵方不一定要同意最低的报价或收到的任何投标。7、若贵方需要，我方情愿提供我方作出的一切承诺的证明材料。8、我方将严格遵守《中华人民共和国政府采购法》第七十七条规定，供应商有下列情形之一的，处以采购金额5‰以上10‰以下的罚款，列入不良行为记录名单，在一到三年内禁止参加政府采购活动，有违法所得的，并处没收违法所得，情节严峻的，由工商行政治理机关吊销营业执照；构成犯罪的，依法追究刑事责任：（1）提供虚假材料谋取中标的；（2）采取不正当手段诋毁、排挤其他供应商的；（3）与采购人、其他供应商或者采购代理机构恶意串通的；（4）向采购人、采购代理机构行贿或者提供其他不正当利益的；（5）在采购过程中与采购人进行协商谈判的；（6）拒绝有关部门监督检查或提供虚假情况的。与本投标有关的正式通讯地址为：地址：南宁市科德西路7号嘉士涌金广场0511室邮政编码：530003电话：07718068096传真：开户名称：广西南宁鼎城物业服务有限公司开户银行：中国工商银行南宁市琅东支行帐号：2102112009300425778法定代表人或托付代理人签名：竞标人（公章）：竞标日期：2009年8月12日

投标保证金缴纳证明

投标报价明细表报价表项号项目名称服务年限①单价(元/年)②单项合价（元）③=①×②备注1工作人员薪资24231208462402保洁用品费用2336067203绿化养护用品费用2234046804劳保费用26240124805行政办公费用29300186006法定税费230300606007治理费用23030060600合计5049601009920总报价（人民币大写）：壹佰万零玖仟玖佰贰拾元（￥1009920.00）投标人（盖单位公章）法定代表人或托付代理人签名投标讲明：投标人必须按以上格式加盖单位公章并签名，否则，无签名、盖单位公章的投标无效。

治理打算方案及服务承诺书第一章校园后勤物业治理市场化的趋势进入21世纪以来，任何行业的竞争都白热化，教育行业也不例外。随着民营资本机构介入高等教育、职业教育、中小学的差不多教育，现在21世纪立即确实是第一个10年将要结束的时刻，教育资源也开始变得市场化。学校与学校的竞争从开始的硬件（校园设施、教学楼、教学设备等）比拼，如，学校的规模、建筑设施、牌子人才等。逐渐演变为综合实力的比拼，特不是提倡素养教育以来，学校的软实力变得越来越重要。校园文化、人文精神等开始列入等同于升学率、师资力量等竞争要素里面，竞争开始全面化。校园物业治理所承担的校园环境建设是校园文化建设的物质载体，它与校园文化建设是密不可分的，它既受校园文化建设的阻碍，同时又反过来阻碍校园文化建设。实际上，学校差不多上人口高度密集型的区域，各类物业建筑是专用物业，具备专门强的功能性，专门多科研资料、实验设施价值较高，特不是学校。因此在如此的一个机构团体里面，后勤起到了一个连接各项工作的桥梁的作用，是招生、办学、科研等工作的重要支撑。一个学校的后勤工作包括校园基建、物资采购、校园交通治理、各类学习生活宣传、户籍治理（流淌人口治理）、物业治理、校车治理、校产（物业类）治理、校产（设备类）治理、差不多医疗保障、安防（消防救助）宣传治理、食堂治理、水电网络设施治理、燃料、取暖等诸多事宜。物业治理确实是学校后勤中的重要的一环。2007年以来，广西开始不断有大专院校、重点高中等开始尝试将后勤校园物业治理外包予物业公司，取得了一定的成绩，涌现了一些涉足校园物业治理的企业。然而专业从事校园治理的企业依旧不多，由于原来学校的后勤人员打包外送处理，学校还没有真正做好甲方是思想预备，行业没有制定出可行的技术标准等诸多缘故，校园物业治理还需要共同的关注和规范。而今，引入物业治理企业至学校将是目前乃至下一时期的新课题，如何做好甲方，推进学校的后勤的效能，效费率，享受到自己应该享受的权利和服务。能够预见，以后数年内，谁解决自己的后勤专业化的问题，谁将在下一轮的教育办学道路上取得先机。

第二章物业治理服务需求分析南宁有色金属工业学校成立于1985年，是下属的中专学校。于1999年与桂林工学院展开合作办学，组建桂林工学院南宁分院，开始招收高职大专生。经了解，南宁分院要紧从事高职高专教育，设有计算机与信息技术、机电工程、冶金工程、经济治理4个系和基础学科部，开设有计算机应用技术、模具设计与制造、数控技术、通信技术、冶金技术、工程测量技术、旅游治理、市场营销等20多个专业，现有全日制在校生3500余人，分不来自全国近20个省、市、自治区。校园占地面积7万余平方米，通过不断进展，现有行政办公楼X栋，实训楼X栋，图书馆X栋，教学大楼X栋，学生宿舍楼9栋。桂林工学院是一所具有50多年办学历史、在国内外有一定阻碍的多科性学校。南宁有色金属工业学校与桂林工学院合作组建南宁分院后，在专业设置、培养模式上既依托工科院校、本科教育的办学优势，又突出高职教育以就业为导向、以职业能力为本位的特点，不仅在师资、教学设施方面实现资源共享，学院先进的教育理念、科学的治理体系、丰富的办学经验以及广泛的社会阻碍也全面辐射高职高专教育的办学过程。通过多年的办学实践，南宁分院在办学条件、培养模式方面已形成明显的教育优势和办学特色。桂林工学院是区教育厅确定的同意专升本的高校之一，品学兼优的高职高专学生，可按规定直接升入学院本科学习。南宁有色金属工业学校此次进行校园物业治理服务外包采购，合同期两年，迈出了后勤专业化、市场化、社会化关键的一步。一个学校的后勤包括校园基建、物资采购、校园交通治理、各类学习生活宣传、户籍治理、物业治理、校车治理、校产（物业类）治理、校产（设备类）治理、差不多医疗保障、安防（消防救助）宣传治理、食堂治理、水电网络设施治理、燃料、取暖等诸多事宜。如何有效的分配利益人力、财力等资源将工作做到最好呢，通过我公司和有关兄弟院校的探究，我们一致认为以下的几个方向将是学校后勤治理的趋势：一、专业服务外包，有利于集中精力搞好招生及教学等重头戏：原各学校后勤部门均是“正规军”，占有学校的编制，从行政上讲是学校的一个在编部门，职工差不多是在编职工。由于学校后勤的摊子大，压力大，负担重，从经济开支上讲后勤开支占了学校开支的40%-55%，而为学校教学科研招生等提供的支持，不足于在21世纪的新形势下取得良好的成绩。费用大，服务差，负担重，成效小是一个难题。20世纪末国家提出高校后勤需要改革，社会化、专业化、市场化，由此来满足新时期的学校办学需求，逐渐摆脱后勤压力的重负。而将食堂、基建项目、校园治理等服务予以外包，减轻负担，学校能够集中经费、资源来搞好招生就业、教书育人、科研应用等“本职工作”，空出的人员编制能够用来增加在教学和科研上。非高校类学校也可走外包的道路，取得良好效果。二、走专业化服务道路，提高服务品质：物业治理、食堂、基建、医疗等服务内容均属于专业性比较强的行业，假如一股脑的由后勤部门统一治理，不仅事杂繁多，难以出效果，而且由于行业不兼容，没有发挥应有的作用。因此引进专业企业合作，走专业化的道路将对各项工作起到质的改变。特不是物业治理是服务性较强，工作面比较宽的行业，引进有学校校园治理经验的物业治理企业，将大大提升该项服务的工作品质。三、推进市场化运作，有利于节源开流：90年代末，广西大学等几所院校将原后勤部门剥离，合并成立广西后勤服务集团公司，集中几大院校后勤资源办好后勤工作，开始了广西学校后勤改革的尝试，开始走市场化运作的道路。通过10年的经验，到目前为止大部分规模较大的院校都建立了自己的后勤服务公司，作为校办企业为学校服务。市场化运作成为各大学校的首选模式，推进市场化运作，有利于学校节源开流。其他一些大专中专学校也纷纷跟进，时至今日，大部分院校都把能够外包的业务外包提上议事日程，不专门成熟市场化的学校也逐渐安排部分后勤职工内退或另行安排，为此项工作做好预备。四、确立甲乙方关系，明晰责任：由于在市场化的经济环境下，物业治理服务是通过甲乙双方的合同来明确关系的，因此，订立条款详细合理的合同将是合作的重点之一。也是物业治理企业涉足学校校园物业治理、院校聘请物业公司服务的探究课题。通过建立合同甲乙方关系，明晰了责任，对学校而言将是获得一个性价比比较高的一个途径，同时幸免了许多治理风险。五、聘请第三方服务供应商，减少人事聘用及有关纷扰：聘请第三方服务供应商提供服务，减少学校后勤的操作人员人数，保留治理监督人员，能够减少学校的部分编制，用到其他教学等部门去。此外，由于原来许多学校均聘请有数量较多的临时工，由于颁布了新的劳动法规，针对工人的福利保险做了强制性要求。因此数目许多的临时工将是学校后勤人员薪资增加，同时涉及专门多人事纷扰，特不是一些临时工是学校教职工的家属的，或者工作时刻较长的，将会使学校在人事上面临苦恼。而外包给第三方后，此类风险将降到最低。第三章服务设想与策划经研究招标文件，现场勘察，网上资料收集，接洽甲方主管领导、走访教职工及学生，汇总资料后认真分析，依照南宁分院的实际情况，我公司通过项目调研分析，认为整个物业治理区域有以下特点。整个校园投入使用多年，比较符合实际使用的要求，不需要在设计上做大的修改，但由于建筑设施投入使用时刻长，需要小修小补的反而较多；校园建筑分区合理，教学区、生活区、宿舍区、休闲区、运动区等分布明显，便于治理及工作；校园内各类配套设施齐全，如取水点分布、垃圾桶分布、水电中转设施设备分布合理，由因此职业教育机构，大专学生的综合素养也不算专门高，但校园内生活垃圾污染比较严峻，存在小物品人为的损坏较多，难以治理到位；由于目前校园内尚有少量的装修工程，存在建材及建筑垃圾，通过校区时对保洁存在二次污染，；南宁分院是系统内比较重视的一个学校，每年来参观、指导的上级领导、兄弟部门单位较多，要求物业治理机构注重企业形象，工作无差错，在配合学校接待各有关部门方面给予有力的支持，特不是在环境卫生、绿化养护、造型设计等方面；目前绿化方面的养护成效一般，整体的绿化效果不强，能够通过小型的造型设计修改工程，在一到两年的时刻来养护，和谐体现校园的严肃、爽朗、向上；中专生、大专生正是在学习、生活美好时期的青青年，爽朗好动，学习能力强，因此住校生的治理和其他学校的学生宿舍治理不一样。像南宁分院的学生大多来自广西的各县市，部分是省外生源。总的来讲，农村学生依旧占大多数，学生来到首府后，对社会知识缺乏认知，对生活经验欠缺，还不完全能够单独承担民事责任，在个人的行为推断上存在知识的缺陷。因此需要老师、家长、宿舍治理员等多方的关怀和爱护。学校内有几栋宿舍楼属于企业投资兴建的，治理上也不在一个系统，然而希望能够在学校学工部门的统一协调下，在治理措施和要求上严格要求，保持治理制度执行一致。在汇总分析了上述的众多特点后，我公司研究后得出以下几点治理服务思路及措施，作为我公司进驻治理的一个方向。综合服务方面：优先选聘原有工作人员，保证工作平稳过渡：南宁分院是第一次引进物业治理企业到学校中，学校原有的工作人员（临时工）存在一个安置就业人员的社会问题，依照实际情况，我公司能够承诺在选聘录用人员的时候优先考虑原有工作人员，保证工作平稳过渡。调拨至物业公司的人员，和物业公司其他工作人员享受同等待遇。组织培训，提高工作技能效率：我公司进驻校园后，必制定单独的培训工作打算。由于调拨来的或者招聘来的工作人员未能统一思想，统一部署安排，因此，在前两个月培训工作是重点，目的在于提高人员的工作技能熟练程度，提高整体工作效率。重视企业形象，统一服装及标识：专业企业运作与学校后勤治理，优越性在于专业、高效、服务、性价比。而统一的标识，统一的形象是关键，我公司在进驻校园后，将不同工种的岗位配置不同类型的工作服，以便识不。此外，校园内的一些温馨提示，安全标语等都将酌情重新更新。共同制定工作打算，实行无缝工作链接：南宁分院的校园治理工作，涉及多个单位，甲方，乙方，第三方等。需要多方面互相配合才能把工作做好，南宁分院的教育事业蒸蒸日上，各项工作开展差不多差不多形成流程和制度，我公司拟采取月底总结、月初打算的方式进行工作。做打算时将充分考虑甲方的大工作打算，按照学校的节奏来工作。假如能够做到工作打算由双方共同制作完成，执行交由物业公司执行，则能够做到整个物业治理工作无缝链接。注意服务过程文字记录，档案完整:服务是一个过程，具有时效性，不可复制性。因此，服务的评估需要过程的记录，明确服务工作指标，以便进行结果的评审。作为物业治理服务商，我公司将会注重整个物业治理过程的文档治理，建立齐备的档案目录，在日常工作中做好单项工作有记录表单，工作指标尽量能够数字量化。一般物业治理档案将在我公司保管两年。安全防范治理方面：安全治理人员一专多能，按技能分等级：由于校园面积较大，但建筑物多，人员成份多，常驻人口超过5000人，流淌人口超过6000人，而安全治理人员需要监控门岗、校园重点巡逻、消防设施治理、大件物资进出监督、车辆秩序维持等诸多方面工作，因此工作人员需要学习具备多个岗位技能；按掌握不同的技能多少分为多个等级，鼓舞一专多能。健全组织，加强宣传，全员重视参与：安全防范是耗费人力较大，属于常备的半军事防卫组织。安全治理员的队伍建设是重中之重，队员的综合素养，忠诚度，自律性将是招聘关注的要点。校园安全设计的面广，特不是学生的安全，也是一项政治性的任务。因此，在学生和教职工中加强安全教育，宣传也是一个重要工作。每年能够在新生入学后开展一个安全教育的课程，则更有利于日后的治理工作。规范治理，坚持制度，常抓不懈：安全防范是一个全员参与的工作，是一个专业性强，技能性高，社会化的工作，因此，需要规范治理，健全各种治理制度，持之以恒，常抓不懈。利用监控系统，做到全盘掌控：学院原有校园监控系统，投入使用数年，对学院的整体安防起到重要的作用。我公司将利用好技防、设备防，做好监控是眼睛的效果，注重防范和及时反应，注意有关资料的留存。校园保洁方面：按照使用功能特点分区域保洁：按照楼宇、地面、绿化带、大门、卫生间等不同的保洁需要，实行区域划分保洁，更有利于保洁工作的开展；实行保洁责任承包制，定量定岗：依照不同区域的工作量、学院的要求，定员定岗，定流程，方便治理，方便监督，能够从工作质量的源头去治理；会同学院对全院倡导环保校园，人人参与：环境整洁是每一个学校师生和教职工共同的财宝和义务，人人都有责任区遵守《市民公约》和学院的规章制度。因此我公司提议对全院发出倡导，每学期做一个《美化校园、整洁校园》的活动，以保持校园的整洁和美观；实行全员参与，保持长效保洁机制：我公司派驻的工作人员不论工作岗位和职务均有义务自动自觉维持维护学院的环境保洁，除在工作时刻使用工具保洁外，任何时刻发觉较大的环境垃圾污染，均立即处理和劝阻有关人士。真正做到全员参与，保持长效机制；努力创优评优：在公司总部的引导下，派驻的物业服务中心依据学院的要求及合同，积极参与学院组织各类评比活动，参与到学院的运作中来，做到工作不分你我。作为二次项目服务部，积极参与公司内部的各项评优选优活动。此外，我公司将会积极参与教育界、物业治理行业的各项评优活动，有助于大力提高服务质量和甲乙双方的荣誉。学生宿舍治理方面：按照学校要求，执行宿舍治理制度：学生在学校的目的专门明确，学习知识，学习做人的道理，为下一步的升学和到社会上工作积存。学生在学生宿舍里面的各种行为将牵涉到学习的效率，牵涉到其他同学的成长。因此学校为学生制定了许多制度，物业公司将按照学校的要求，严格执行宿舍治理制度；配合开展思想引导工作：学生宿舍治理是学生治理工作的一个重要部分，学生在学校，学习的时刻约每天6小时，其余确实是课外活动和学习休息的时刻，一名中学生在宿舍的时刻比在教室的时刻要长。因此，学生宿舍的治理是学生工作部门不可忽视的一个部分。在学生宿舍里，学生的日常行为，思想动态，为人处事等是一个真实的体现，物业公司将配合学工部门做好学生思想引导工作。有条件的情况下，还开展学生宿舍的各类文化活动。维持宿舍区的生活工作秩序，开展各类评比：南宁分院是高职院校，学生一部分是来自周边区域，一部分来自广西各地，还有来自外省以及外国留学生。大专生的生活正式告不青年，逐渐开始涉足社会。宿舍区的生活工作秩序是学生在校学习的最重要保障。因此，宿舍治理员将加强学生宿舍的治理，巡视；记录学生的内务、行为、思想动态、预防安全事故发生。绿化养护方面：制定年度目标打算，严格执行：绿化是建筑的点缀，是文化的一个综合体现，采纳何种风格的绿化造型来衬托主题是有讲究的。线条型、对称型多见于事业单位；花圃型、景观型多见于企业等；因此绿化养护应制定长期的一个目标，分解为各年度或时期性的目标，最后形成年度打算，严格的按打算执行。

第三章治理服务模式和工作打算第一节服务模式我们确立南宁有色金属工业学校的物业治理模式是：紧密围绕“质量、成本双否决”的运作核心提供“质优价廉”的服务产品倡导“以客户为中心”的流程治理思想建立以流程为基石的客户需求价值链致力于与业主建立平等的现代契约关系推广“平等互动”的服务文化在确定治理模式的基础上，针对南宁分院的特色及实际情况，我们进一步提出了全方位物业治理的差不多思路。我们的治理思路是：强调成本操纵意识和成本治理程序强调流程团队的有效运作和服务流程的持续改进强调公众服务的规范化与特约服务的个性化强调甲方的实际需求和潜在需求的满足力于共用设施、设备的持续改进和功能提升致力于培养职员的专业素养以及社区全员的参与意识致力于文化功能的提升，塑造符合甲方单位文化相对应的环境

第二节服务过程原理图居住居住安全环境宜人供给可靠服务及时紧急支援客户服务中心设施组安防环境组咨询收费请修处理电梯、供水、供电、空调设施维护消防设施、现场消防器材维护电梯紧急救援门厅值班、巡查、车场治理、现场抢救避雷系统接地监护保洁绿化消杀噪音甲方业主差不多要求满足业主差不多要求岗位设置南宁有色金属工业学校鼎城物业南宁有色金属工业学校业主改进A物业服务需求业主改进A有色金属学校物业治理服务中心有色金属学校物业治理服务中心安全防范服务环境保洁服务D执行绿化养护服务宿舍治理服务C检查信息反馈

第三节服务核心价值链图信息信息指令客户服务中心投诉需求业主建议核心服务产品形式服务产品反馈服务要求延伸服务产品反馈述职指令考核授权考核反馈指令考核作业人员现场主管物业主任鼎城物业投诉投诉前台接待（客户服务中心）后台作业SPP模型（服务提供平台模型）第四节前期工作打算工欲善其事必先利其器。为更好开展工作，我公司拟添置或从其他项目共享以下物资，用于后期的开展工作，合同开始履约前前添置到位。总价值约6余万元，详细物资见其他章节。前期人员内部调拨，外聘，接收原就业工作人员，前期入职培训等亦在预备工作前完毕。详细工作移交打算见下表：一前期预备时期（约三天时刻预备）鼎城物业1、与南宁分院签订物业治理合同；2、按照服务标准确认年度工作打算；3、组建治理队伍并按时上岗；4、新职员入职培训；5、购买添置物品工具；1、双方协商；2、三工作日内；3、一星期内；4、五个工作日内5、8月20南宁分院1、与鼎城物业签订物业治理合同；2、预备南宁分院拟投入使用的物业房屋分区安排（图）；3、预备南宁分院各部门单位的联系方式名单；4、、审核签订附属协议;5、安排妥当乙方的办公用房、办公设备、相关人员宿舍；6，与前合作单位协商移交事宜；7、预备推举原有工作人员名单及档案；1、双方协商；2、一星期内；3、三工作日内；4、另约时刻5、进驻前6、进驻前二进驻移交时期（约两工作日完成）鼎城物业1、完善治理用房及职员宿舍；2、按照清单检查校园内所有附属设施设备；3、核对区域内的施工单位人员及材料等情况；4、了解重点部位，落实安全防范应急措施；5、了解南宁分院车辆使用情况，并提供车牌号码；6、接收南宁分院各部门单位联系方式名单；7、周边有关派出所等单位联系；8、针对工作移交的情况汇总成文，办好书面移交手续；9、其他有关事宜；进驻后一星期内工作重点南宁分院1、拨付物业治理用房，移交办公设备；2、交付校区内各楼宇房间等使用安排（图示）；3、移交半个月内尚施工的单位等有关资料；4、协助监督鼎城物业与有关部门单位的各项移交工作；5、移交南宁分院各部门单位联系方式名单；6、移交有关门的钥匙；或安排此项事宜7、将所有移交的设施、物品、钥匙、资料等汇总，办好书面移交工作；8、向校园内师生公布；9、其他有关事宜；移交后一星期内工作重点三正常治理时期鼎城物业1、正常开展物业治理工作，落实各项规章制度；2、依照合同及甲方要求不断做服务水平调整；3、每月3号提交上月工作总结及下月工作打算。4、督促财务部门及时转账；5、半年度服务评审；6、其他有关事宜正常履行合同条款南宁分院1、履行合同中甲方的权利义务，监督鼎城物业履行合同有关服务条款；2、协助处理各种意外事件；3、审核乙方提交的打算文件；4、每月底最后两日支付乙方物业费；5、半年度服务评审；6、其他有关事宜正常履行合同条款

第四章人员配置、治理及培训第一节组织结构图在综合一体化治理方式的思想指导下来南宁有色金属工业学校有关政府指导部门鼎城物业南宁有色金属工业学校有关政府指导部门鼎城物业总经理总经理财务核算部财务核算部直横向支持公司职能部门线公司职能部门指行政事务部人力资源部品质治理部挥行政事务部人力资源部品质治理部各项目部资源共享南宁有色金属工业学校物业治理服务中心柳州第二职业技术学校物业治理服务中心南宁有色金属工业学校物业治理服务中心柳州第二职业技术学校物业治理服务中心其他物业治理服务中心广西工商职业技术学院物业治理服务中心物业主任物业主任主任助理主任助理保洁绿化部宿舍治理部安全防范部保洁绿化部宿舍治理部安全防范部综合领班宿管领班安防主管综合领班宿管领班安防主管绿化治理员保洁员宿舍治理员监绿化治理员保洁员宿舍治理员监控岗巡逻岗门岗第二节工作职能运行图南宁有色金属工业学校广西南宁鼎城物业服务有限公司南宁有色金属工业学校广西南宁鼎城物业服务有限公司工作指示、配合执行、服务评估工作指令、资源整合、治理备案公司各职能部门物业治理服务中心公司各职能部门物业治理服务中心技术支持报告指令下属执行部门下属执行部门培训、考核反馈督导服务地点工作人员服务地点工作人员第三节部门设置及人员编制本着精简、高效的原则，依照有色金属工业学校的实际服务、治理和经营的需要，在保证高质量的物业治理水平及物业物业治理服务中心职员素养的基础上。同时，也为充分表示我公司对有色金属学校物业治理项目的重视程度，我公司决定组建成立有色金属工业学校物业治理服务中心（设综合三个下属职能部门，共38人编制），负责整个校园托付外包的各项物业治理工作的开展，采纳物业主任经营负责制，签订经营目标责任书。具体如下：物业治理服务中心办公室：任务和性质：物业治理服务中心是公司履行托付物业治理合同的主体，办公室确实是整个物业服务中心的指挥系统，由物业主任主持工作，处理各类日常事务，起草工作打算报备公司总部与甲方审批，利用公司的资源组织执行已批准的工作打算，协调有关方面的各类事宜。服务中心同意公司总经办的直接指挥，和学校后勤处做工作对接。人员配置：序号岗位数量工作内容备注1物业主任1人主持全面工作，向总经理汇报工作，向南宁分院后勤处长进行工作对接。2主任助理1人协助物业主任工作，分管宿舍治理、保洁、绿化养护方面工作合计2人治理人员2人安全防范部：任务和性质：安全防范部是整个校园关于安全防范方面的执行业务部门，受物业治理服务中心及甲方安全方面负责人的双重领导。负责门岗来访人员登记、车辆停放指挥、安防系统健康、上级领导视察礼宾、大件物品办理核对、紧急状况应急处理、安全知识宣传等诸多安防方面的工作。人员配置：序号岗位数量工作内容备注1安防主管1人负责整个区域的安全防范日常工作，向物业主任汇报工作，安排队员值勤，处理日常事务，检查安全设施，进行例行培训，配合学校及公安机关做好安防宣传等。2安防治理员6人大门双人岗，来访登记，物品进出查验，贵宾来访礼宾活动，消防治理。门岗3安防治理员6人定时按线路巡逻，发觉异常，及时上报处理巡逻4安防治理员3人24小时执勤，治理好车辆及周边环境地下车库5安防治理员1人轮休替补合计17人治理人员1人，职员16人宿舍治理部：任务和性质：宿舍治理部是整个学院学生宿舍治理的执行业务部门，受物业治理服务中心及甲方学工部门的双重领导。负责学生宿舍区日常秩序维持、受理学生报修、巡检公共设施、大件物资出门登记、通知通告传达等各项学生工作。人员配置：序号岗位数量工作内容备注1宿管领班1人负责所有学生宿舍治理的日常事务打算申报、执行，联系其他部门进行设施维修，向学工部门进行周工作汇报。发生重大紧急学生事件，为第一现场处理者主任助理兼2宿舍治理员9人负责学生宿舍治理的各项具体工作执行。合计9人职员9人保洁绿化部：任务和性质：包绿化部是整个校区招标文件要求部分的保洁工作以及校本部绿化养护的执行业务部门，受物业治理服务中心领导。负责公共区域清洁、日常保洁、室内清洁、垃圾清理、重要部位消毒等工作；负责校本部的所有绿化养护工作，室内植物摆放养护。人员配置：序号岗位数量工作内容备注1综合领班1人负责所有保洁以及绿化养护工作的打算申报，监督执行。主任助理兼2保洁员7人负责合同范围内的保洁工作3绿化养护员3人负责绿化养护工作合计10人职员10人第四节工作人员任职要求为出色的完成招标文件中托付的业务，我公司将精心招聘工作人员，并组织安排入职培训，拟定按以下标准进行招聘：序号岗位任职要求备注1物业主任2年以上项目经理工作经历，熟悉ISO9000体系，大专以上学历，熟悉学校后勤校园治理运作事宜。公司外派2主任助理熟悉学生工作，有两年以上相同工作的经验，能够单独处理学生宿舍、校园保洁、绿化等一般性事务工作。公司外派3安防主管熟悉企事业单位安全防范工作，会用电脑，能独立带领团队执行工作，善于和有关部门配合。40岁以下，获得物业治理经理资格证书，政治素养好，有开拓创新精神。公司外派2安全治理员年龄18～45岁，男性身高1.65米以上，女性身高1.58米以上；五官端正，政治素养好，高中以上文化程度，无犯罪记录；反应灵敏，形象较好；同意过专业保安治理课程培训并考试合格。本地招聘3宿舍治理员2年以上工作经验，30岁以上，有爱心和亲和力。本地招聘4保洁员2年以上工作经验，能服从工作安排，吃苦耐劳。本地招聘5绿化养护员3年以上绿化养护工作经验，技术员有资格证明。本地招聘注：工作人员必须躯体健康，无传染病，无不良嗜好，持有效的身份证，以及有效相应学历证明、技术资格证明。学校原工作人员有学校书面推举文件的优先录用。第五节派遣项目负责人简历姓名职务职称年龄在本项目中拟担任工作要紧经验及承担过的项目是否附有物业治理从业经理岗位证书复印件潘建廷物业主任无30项目经理广西机电职业技术学院后勤处、北京航空航天大学珠海分院后勤处、柳州百纳千祥物业治理有限公司、广西智凌物业治理有限公司有个人简历：2003年-2005年广西机电职业技术学院后勤处场馆组组长先是负责体育场地养护和维修，后调至水电组，负责全校的水电读数抄写及教职工、学生、教学楼等用水电分配计算；2005年-2007年北京航空航天大学珠海分院后勤处代表甲方负责与物业公司协调工作；2007年-2008年柳州百纳千祥物业治理有限公司物业主任参与住宅区物业治理工作2008年-2009年广西智凌物业治理有限公司人力资源部负责人力资源工作，包含招聘、培训、辞退、职员福利等2009年至今广西南宁鼎城物业服务有限公司物业主任附：项目经理（负责人）的学历证书、职称证书、岗位证书复印件

学历证明：

物业治理岗位证书：

姓名职务职称年龄在本项目中拟担任工作要紧经验及承担过的项目是否附有物业治理从业经理岗位证书复印件梁美勤物业副主任无44主任助理有个人简历：1988年8月—2004年3月南宁橡胶厂2005年9月—2006年3月广西工商职业技术学院宿管部负责学生宿舍的治理工作2006年7月—2008年8月广西南宁莱华物业治理有限公司驻广西工商职业技术学院物业治理处负责人（东校区）负责宿舍治理、保洁绿化等方面工作2008年9月至今广西南宁鼎城物业服务有限公司驻广西工商职业技术学院物业治理服务中心副主任（东校区）负责宿舍治理、保洁绿化等方面工作第六节人力资源开发一、人力资源开发和治理的机制1．人力资源理念模型公司创办时就《公司治理纲要》提出“我们的价值源于顾客中意经营”的经营理念，基于顾客中意要通过职员为顾客服务来实现的道理，我们确定了“人力资源增值和效能最大化”的人力资源开发和治理的目标，并以职职员作心态、工作能力和工作业绩为差不多要素，建立了人力资源开发与治理的理念模型:人力资源理念模型-AAP模型职职员作能力职职员作能力αα职职员作心态公司目标方向职职员作业绩公司目标方向职职员作业绩备注：·α为职员努力方向与公司目标方向的一致性，α越小，则职员努力方向与公司的目标方向一致性越高。·工作能力＝工作技能＋工作知识·职职员作业绩＝职职员作能力×cosα2．人力资源开发和治理模式以人力资源理念模型为基础，以人力资源差不多要素为动身点，构建了以“职位治理—培训治理—绩效治理”为主线的人力资源开发和治理模式（见图）。人力资源开发和治理模式-PTP模型职位治理培训治理绩效治理入职条件培训内容端正职员工作心态评估内容明白职员工作心态在职素质工作心态工作技能提高职员工作技能清晰职员工作能力工作知识工作职责丰富职员工作知识掌握职员工作业绩3．人力资源开发和治理的机制围绕人力资源开发与治理的模式，在原有人力资源制度基础上，我们建立和完善《人力资源治理手册》，制定了人力资源目标、职位治理程序、人力资源调配程序、培训治理程序、绩效治理程序、考勤治理程序、请休假治理程序、加班治理程序、薪酬治理程序、职员福利治理程序、劳动关系治理程序等11个程序文件，以及《竞争上岗》、《职员中意度测评》、《职员职业化进展打算》等30多个作业指导书。职位治理：依据公司目标进行工作分析，对公司职位进行再设计，每个职位均编制了《职位讲明书》，明确了各职位的入职条件、所需的工作心态、工作技能、工作知识、工作职责、绩效标准等。作为人力资源选配、培训、绩效评估的依据。培训治理：依据职位治理要求，我们明确了各级职员的培训目标，制定《年度培训打算》，同时按照知识、技能、心态分类建立《职员培训课程库》，成立课程开发小组，评聘内部培训师，评估和改进培训效果。绩效治理：为衡量职员在获得知识、技能、心态的应用效果，我们在“公正、公平、公开”的原则基础上，建立了以绩效目标为基准，评估团队绩效和职员绩效的二元评估体系。团队绩效评估团队目标达成情况，职员绩效从职员的工作业绩、工作能力、工作心态三方面综合评估。评估结果全方位应用于激励政策的各方面。引进、开发机制：为合理开发和使用人才，我们开发多渠道的人才开发和储备途径，一是积极引进急需、紧缺各类专业技术人才。二是加大培养、选拔和储备的力度，抓好学历培训，相关大专院校建立长期合作关系；三加强内部培训力度；四是建立有效的激励机制，如竞争上岗、职员职业化进展打算、技术职称评聘等。二、人力资源规划教育和培训项目规划：职级培训目标要紧培训课程高层治理职员提高主人翁责任感和对企业战略目标与经营方针进行制造性规划、决策、操纵的能力经营战略与方针、组织行为学、经营思想、领导力、决策力、治理理论、危机意识、客户关系与客户服务、法律法规、团队精神等中层治理职员增强职员主人翁责任感和团队凝聚力，提高职员能在不断变化的环境中处理复杂问题的能力绩效与目标治理、环境安全知识、治理理论、行业法规、服务礼仪与技巧、团队精神、建立学习型组织、领导力、质量治理等一、二级治理职员增强职职员作责任感和团队凝聚力，丰富职员必备的专业知识，提高实际工作能力个人潜能训练、环境安全知识、行业法规、品质治理、团队精神、时刻治理、物业治理、服务礼仪与技巧等三级治理职员及作业层职员端正职职员作态度，增强团队意识，提高职员实际动手能力职业道德教育、品质改进方法、环境安全知识、物业治理知识、服务礼仪与技巧、自主治理、治理体系文件培训经费：公司治理体系文件规定职职员资总额的5％为人力资源开发的经费，作为培训治理人员、培训师、受训人员的薪资，课程开发费用，各种送外培训费用，培训教材、场地、设施设备等的保证。公司现有能分不容纳40—200人的大小培训室2间（现有合作单位无偿提供使用），拥有培训电脑、投影仪等各类培训器材。第七节人员培训措施凭借公司一年来积存的优秀培训课程、培训师资及培训体系，传递企业理念、服务技能、考核要求，建立互补型、学习型组织，持续提升服务质量。立足于战略高度，充分开发[有色金属工业学校]治理人员的工作潜能，以客户需求为导向，对职员进行分类分层培训，对培训过程以及结果进行适时评估，同时鼓舞职员以多种形式参与学习训练；一、培训工作的指导思想我们始终高度重视人力资源的培训与开发，把培训提升到一个战略的高度，我们相信，一个好的治理模式必定包含一个好的人力资源开发机制。我们认为：培训是企业壮大的催化剂。培训是职员职业生涯的加油站。培训是企业给职员最实惠的福利。我们在人员培训上拟采取如下措施：a.结合我司借鉴多年来物业治理行业成熟的经验，并依照物业治理市场及行业动态的最新变化，随时调整培训策略，不断更新培训内容，保证培训效果。b.树立“治理者确实是培训者”的理念。建立“随时、随地、随人”的培训模式，每一位治理人员都担负起培训下属职员的职责。我们尤其强调实际工作中的能力训练，包括日常的工作指令也应该以培训的方式下达，让职员在实践中不断地提高自己的工作能力和绩效。c.依照工作需要，建立职员“轮岗培训制度”，建立互补型团队。使每一位服务工作人员都形成我们的服务网的有机结点，而不是孤立的个体，确保优质服务在内部和谐配合的基础上得以实现，保证“首问责任制”的正常运行。d.培训考核绩效化。我们将把物业治理服务中心每次培训考核的结果与个人的绩效考核挂钩，目的确实是落实培训，量化培训，幸免物业治理服务中心培训流于形式。e.保持课程的持续改进。我们将实际工作经验不断加以总结并用以指导职员，防止职员在机械循环的培训中丧失学习动力。同时强调培训形式多样化，采纳先进科学的方式（例如拓展训练、感受性训练、游戏等）增加培训的效果。f.采纳目前国际企管人员流行的“KAS”培训方法即集知识（KNOWLEDGE）、能力（ABILITY）和技巧（SKILL）于一体的培训方法。其中包括讲授法、讨论法、案例法、角色模拟法、对抗辩论法、专题讨论会、参观学习、现场实习和职务轮换等方法。g.培训工作制度化，保证职员有足够的培训时刻。通过分级考核及末位淘汰制度，形成职员的紧迫感和压力感，将传统的被动同意培训，变为职员自发性的主动参与。h.切实推行持证上岗制度，通过托付外培及组织内部技能培训，核发经严格考核的岗位操作证书，既提高职员的实际操作能力，也与职员职业生涯规划相结合，提高职员的工作积极性。二、培训系统的实施运作1．培训系统图培训打算培训打算岗位应用培训组织培训评估执行评价反馈修正系统图讲明：·针对[柳职院]的治理特点来设置培训目标并拟定实施打算。·有效运用多种培训形式和方法，确保培训达到预期效果。·通过对职员进行考核,以了解培训的有效性及职员的同意程度。·依照对考核结果的评估和反馈，及时调整培训思路并确定以后培训重点,强调将理论应用到实践工作中。2．培训的组织形式（1）培训职责a、客户主任负责职员日常培训的打算、协调、组织、考核等工作。b、主管级以上的治理人员依照物业治理服务中心提出的培训打算进行逐级培训，并对培训实施进行评估和反馈。（2）培训实施流程我们对职员的培训分为三个时期。即：入职培训－－转正培训－－日常治理培训每位新入职职员必须同意为期二周的入职培训，内容详见新职员公共培训科目；三个月试用期满后，职员将同意为期一周的转正培训，考核合格后方可转正。转正以后职员将同意长期连续的日常治理培训，内容详见各工种培训科目表。（3）培训时刻a、为实现“加油站”式培训，我们对各工种职员亦制订了具体的培训时刻要求，完成培训后登录积分，详见下表：职务（岗位）经理及以上项目主管基层治理员（班组长）作业层职员每年培训时刻许多于140小时许多于100小时许多于80小时许多于60小时b、依照脱产情况培训亦可分为三种，即：全脱产培训、半脱产培训、在职培训。我们坚持以“在职培训为主，脱产培训为辅”的原则。（4）职员培训常用方法培训类不具体培训方式及方法培训对象培训目的及适用环境综合类1.参加拓展训练治理人员促进相互的信任、支持与合作2.参加军事训练全体职员增强职员的组织性和自律性3.“5S”的培训治理人员、工程技术人员提高职员职业素养研讨类4.视听教育(包括采纳投影、录像、电脑演示等)全体职员增加感性认识,提高培训效果1.头脑风暴法治理人员提高制造力,培养制造性思维2.专题讨论会治理人员提高治理水平3.案例分析法(包括典型案例、个案、情景模拟等)全体职员提高分析解决问题的能力演练类1.模拟角色法全体职员熟悉公司情况及各类业务工作2.对抗辩论法治理人员提高职员协调沟通能力3.游戏训练法全体职员激励职职员作积极性，培训开展不枯燥学习类1.检查表法治理人员提高制造力2.快速阅读法治理技术人员培养快速阅读能力讲课类1.逆向思维法治理人员培养逆向思维三、培训内容及目标1．新职员公共培训科目序号公共科目名称具体内容课时一军训(包括军事训练和体能训练)（依照不同的部门要求来进行）5天二礼仪知识:1.常用礼仪知识2.形体训练3.《职员行为语言规范》6课时三服务意识:1.职业道德教育2.如何处理客户投诉3.客户沟通技巧3课时四企业文化:1.企业进展史及差不多情况介绍2.企业理念3.《职员手册》4.部门内部资料（甲方项目情况介绍）5.劳动及人事方面的治理规章制度3课时五学院差不多情况介绍及入伙、装修治理要点8课时办公楼、商场治理介绍及服务式公寓治理服务特点培训六行业法规:国家、广西物业治理方面的法规条例4课时七物业治理基础知识4课时八安全知识及消防知识2课时九质量治理及ISO9001质量治理体系、ISO14001环境质量治理体系、OHSAS18001社会责任体系知识待定十带班实习5天2．安防治理员培训科目序号培训内容培训频率培训目标一单兵队列动作三大步法3.体能训练每月训练四小时培养组织纪律性,练就扎实差不多功二1.擒拿格斗差不多功2.捕俘拳3.防卫术依照打算安排熟练掌握擒敌及防卫技能三内务治理如有集体宿舍保持宿舍洁净整洁四例会(政治思想及职业道德教育,工作讲评及分析)每周一次提高思想觉悟,总结自身存在不足五《校园安防服务工作手册》每月一次培训考核熟悉保安员岗位职责,操作规程,工作标准六1、护卫服务的规章制度及相关法规政策；2、公寓、办公楼、商场护卫规范每月一次培训考核熟悉相关法律常识,提升理论水平，熟悉了解公寓、办公楼等的服务规范七《消防治理工作手册》每月一次培训考核了解消防的基础知识,救火的差不多程序及各自职责八突发事件的应急处理紧急集合演练每季度一次提高突发事件处理能力

3．保洁员培训科目序号培训内容培训频率培训目标一工作例会(政治思想及职业道德教育,工作讲评及分析)每周一次提高思想觉悟,总结自身存在不足二内务治理每月一次检查保持宿舍洁净整洁三《保洁服务工作手册》每月一次培训及考核熟悉保洁员岗位职责,操作规程,工作标准四清洁设备操作和保养及清洁用品的使用公寓、办公楼、商场保洁服务规范每季度一次培训和考核提高工作技能,保持工作效率，熟悉了解公寓、办公楼、商场保洁服务规范五清洁环保方面的治理条例每季度一次培训和考核熟悉相关法律常识,提升理论水平六四害消杀和防治每季度一次熟练掌握消杀程序七消防实战演习每半年一次提高消防实战能力

4．园艺工培训科目序号培训内容培训频率培训目标一工作例会(政治思想及职业道德教育,工作讲评及分析)每周一次提高思想觉悟,总结自身不足二内务治理每月一次检查保持宿舍洁净整洁三《园艺服务工作手册》每月一次培训及考核熟悉园艺工岗位职责,操作规程,工作标准四园林机械、设备的操作保养及农药的使用每季度一次培训和考核提高工作技能,保持工作效率五园艺方面的治理条例每季度一次培训和考核熟悉相关法律常识,提升理论水平六南方植物生长一般常识绿化治理规划要求每季度一次了解和掌握园林的基础知识七消防实战演习每半年一次提高消防实战能力5．学生宿舍治理员培训科目序号培训内容培训频率培训目标一工作例会每周一次提高政治思想觉悟，开展批判自我批判二学院治理制度每月一次理解教育治理学生的手段、目的三学生公寓内设备分布每月一次熟悉分布地点掌握开关四各宿舍学生住宿情况汇总每月一次熟悉掌握差不多方法及技巧五突发应急事件处理每季度一次提高突发事件处理能力每学期进行一次演习第五章前期硬件投入如我公司能够有幸中标，获得南宁有色金属工业学院的两年期物业治理权，我公司将投入资金，添置前期所需硬件工具物资。（如甲方能够依照实际无偿提供部分设施设备，则大大加快我公司的进驻工作状态。）拟投入的物资购置表单位：人民币（元）序号项目计算公式及备注合计一、办公用品100901办公桌椅2个×300元6002凳子5个×90元4503考勤卡钟1套×1200元12004双门木质文件柜3个×450元13504品牌商务电脑1台×3500元35006多功能彩色喷墨打印机1台×2000元20007职员胸牌38个×5元1908饮水机2台×250元5009办公文具用品耗材300二、环保（保洁、绿化）设备工具115401斗车1台×400元4002卫生清洁品一批（工具）20003榨水车2台×220元4404水管（30M，50M）各3条9005三轮车1辆×600元6006割草机1辆×4600元46007边灌1架×2600元2600三、安防设备164901警棍4根×100元4002充电式电筒（警用）4台×150元6003物品柜1套×600元6006常用器械（头盔、消防器械）4套×400元16007对讲机4台×500元20008巡逻自行车1辆×350元350合计38120我公司拟购置、调配价值达38120元的物资用于前期物业治理预备工作，此项未含职员的服务费用。附表：职员服装配套明细单位：人民币（元）序号项目单位数量单价合计折旧年限一、基层治理人员该岗位配置需要800元1、夏装套21002002年2、冬装（西服）套23006002年二、安防队员该岗位配置需要594元1、夏装120元衬衣（短袖）件230602年裤子件230602年2、冬装280元外套大衣件2801603年衬衣（长袖）件230602年裤子件230602年3、配件194元领带条225502年帽子顶220403年帽徽个28161年肩章副210201年领夹个28161年武装带根150503年白手套个1221月三、宿管、保洁、绿化该岗位配置需要400元1、夏装套2801602年2、冬装套21202402年

第六章日常治理服务

第七章物业治理规章制度

第八章物业治理费用测算第一节测算的依据与费用的构成一、指导思想物业治理是保本微利的行业。正确的核算物业治理成本，操纵各项成本开支，是保持物业治理规范运作、良性经营的基础。机关单位后勤物业治理本着精打细算、严格操纵成本的原则以保证南宁分院的物业治理服务优质优价。二、测算依据1、广西壮族自治区政府有关物业法规及相关文件；2、国家有关机关单位后勤治理文件要求；3、《招标文件》提供的相关数据、查询得到的资料和实地考察情况；4、行业惯例和专业物业治理经验；5、我公司承诺的各项质量治理指标。三、测算项目1、工作人员薪资以及福利费用2、保洁用品费用3、绿化养护用品费用4、劳保费用5、日常行政办公费6、法定税费7、合理利润

第二节物业治理费用测算表物业治理费用测算表：单位：元序号项目单价（元·月）年度合计分项比例1工作人员薪资3526042312083.8%2保洁用品费用28033600.7%3绿化养护用品费用19523400.5%4劳保费用52062401.2%5行政办公费用77593001.8%6法定税费2525303006%7治理费用2525303006%合计42080504960100%总报价（24个月合计）大写：壹佰零玖仟玖佰贰拾元小写：￥1009920.00报价讲明1、物业治理服务用水、用电由甲方无偿提供；2、如需要整个校园的大规模消杀消毒工作，由学校提供有关喷洒工具和药物，我公司无偿服务（如甲型病毒预防等）；3、本次服务采购所需要投入的硬件设施由我公司自行承担。4、本次报价不含环卫部门收取的垃圾清运费、化粪池清理费用；5、合同总金额按照每月支付，每次支付合同总金额的十二分之一。表1：工作人员薪酬明细岗位人数（人）工资标准（元）月工资额（元）备注物业主任1人1500元1500元含社保等福利安防主管1人1200元1200元含社保等福利安防治理员16人850元13600元保洁员7人750元5250元绿化养护员3人750元2250元宿舍治理员10人850元8500元小计38人32300元加班费法定全年11天3倍工资加班费，摊销计为2960元/月合计32300+2960=35260元以上费用包含职员保险、福利和国家规定的节假日加班费表2：保洁用品费用项目子项目测算依据费用小计（月·元）保洁费保洁工具（耗材）扫把、尘推等150清洁药剂洗衣粉、洗洁精、盐酸等80其他小件如冲洗水管等50合计280表3：绿化养护用品费用项目子项目测算依据费用小计（月·元）绿化养护费绿化工具（耗材）铁抓、剪刀等25肥料农药70盆花摆放花盆、花苗、花泥等100合计195表4：劳保费用项目人数预算费用小计备注安防人员16人20元／人320元含意外保险其他操作20人10元／人200元要紧是劳保物品合计520元表5：行政办公费用序号项目月金额（元）备注1交通费02通讯费100办公电话50，主任补贴503水电费04书报费05办公用品506宣传费07培训费用08服装费治理人员2人，冬装2套每套180元，夏装2套每套120元。按2年24个月摊销50安防人员16人，冬装2套每套90元，夏装2套每套70元，大衣小物品共140元。按2年24个月摊销307宿管员10人，冬装2套每套90元，夏装2套每套70元。按2年24个月摊销134保洁绿化10人，冬装2套每套90元，夏装2套每套70元。按2年24个月摊销134合计775元表6：法定税费项目子项目比例金额备注法定税费营业税5.6%按合同金额收取教育附加1.5%按人员收取其他费用小计6%表7：治理费用项目子项目比例金额备注治理费用总部治理摊销治理隐形成本核心技术输出品牌和技术输出投资收益合理回报小计6%综合各因素我公司认为合同金额的6%的回报比较合理第三节物业治理费用收支分析按照上节计算，平均每年度物业治理费为504960元，每月42080元，能够保持收支平衡。依照《招标文件》中甲方要求及服务需求中的信息，南宁分院的校园建筑面积分不为69233㎡。。依据物业治理费用计算公式，每月的总费用除以总建筑面积则为每月每平方米的费用。由此可得单价物业治理费=总开支÷总建筑见面PM=42080÷69233≈0.6元·㎡/月第四节投资财务分析经本章节测算，按照《招标文件》以及本投标书响应的条款。我公司需前期投入5.6万元人民币，用于前期物资采购、人员招聘、支付招标费用等，整个合同收益约为6万元以及未摊销的物资。依照合同条款，我公司还需垫付人员薪金以及其他费用至少两个月，占有资金12万元。南宁分院每年度物业治理费为504960元，即0.6元·㎡/月。整个费用开支比例见下图。响应了《招标文件》的要求，符合行业惯例。

第九章服务内容及标准第一节服务内容及标准参照《全国都市物业治理示范大厦标准及评分细则》为依据，依照有色金属学校的实际情况拟订出以下内容：一安全防范1、实行24小时巡逻制度校卫队2人一组不间断巡逻，器械齐全。熟悉周围环境，文明执勤，训练有素，认真负责2、实行24小时消防救助预备各值勤岗位努力消除火灾安全隐患，在明显处设立消防疏散示意图，消防通道畅通无阻。应急分队24小时预备出勤，进行救助作业。3、门岗实行12小时站岗值勤门岗实行12小时站岗值勤（7：00-19：00），遇到上级和有关部门领导进入时敬礼。日常工作为对进出的非机动车辆进行发卡登记，维持门岗及周边的秩序，无堵塞交通现象，不阻碍行人通行4、有明显危险提示标志在危险处设有明显标志，以提醒人们注意5、有完善的各类应急措施针对各类突发事件，有完善的应急措施方案，职员入职时需在一个月内培训完毕并熟练运用。6、各场所的安全制度齐备校园内各场所（大门、行政办公楼、宿舍楼、教学楼、图书馆、实训楼等）安全治理制度齐备7、车辆出入、停放严格执行车辆进出治理制度，引导车辆有序停放；机动车辆和非机动车辆分不停放，有明确指示标志8、保持校园内道路畅通车辆防止乱停乱放，道路无障碍物，能够顺利通行9、快速反应接到警讯后，5分钟必须赶到现场二环境卫生治理1、垃圾日产日清收集的垃圾堆放到指定地点，每日至少清理一次2、清洁卫生实行责任制有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化清洁保洁3、公共场地内，无纸屑、烟头等废弃物公共场所、楼道、楼梯、主次干道每天至少进行一次清扫4、定期进行卫生消杀按市政府要求5、有明确的检查标准和规范的作业流程每天按照标准对保洁区域进行检查，发觉问题及时纠正；各保洁内容均有规范的作业流程三绿化治理1、依照各类植物的特性和服务的要求，制定工作打算依照气候状况和季节，植物的特性等，制定好全年的工作打算；日常工作按照年度打算进行分解2、绿篱养护绿篱超过平齐线时应进行修剪，绿篱根部无死枝枯叶及杂物，清除修剪废弃物3、花卉摆放指定地点（门口）四季摆放迎宾花卉，节假日及举办各类活动（晚会等）提供摆放庆典花卉（不含花篮）4、乔灌木、草坪治理及时施肥、杀虫、修剪、养护5、室内植物养护为甲方提供的室内植物进行日常养护6、绿地设有爱护标志绿地应设有宣传牌，提示人们爱护绿地四宿舍治理1、宿舍治理人员实行24小时值班制宿舍治理人员24小时值班。对内宿生进行安全、纪律教育，防止发生安全事故，协助学生治理部门对违纪违法行为进行处理。2、配合学校对内宿生实行规范治理按照学校有关规章制度执行3、做好宿舍清洁卫生的值日安排和检查工作负责宿舍公共部位的清洁卫生，并督促学生做好宿舍内的卫生工作4、每天进行宿舍巡视宿舍治理员每日上午第一节，下午第一节，晚自修第一节分不巡视宿舍，检查督促学生上课及检查宿舍卫生5、宿舍内清洁毕业生宿舍、假期期间学生宿舍的厕所、洗漱间的清洁6、宿舍区来访操纵学生宿舍禁止异性留宿，来访者均需遵守学校有关规定。7、宿舍区的秩序维持大件物品搬离办理出门条手续；宿舍区内无大声喧哗、打架斗殴等不良行为，出现情况及时向校卫队和学校有关部门报告五综合治理1、实行首问责任制实行首问责任制，不论任何岗位接到师生服务要求，均不得推卸。不属于自己权限范围以内的，负责将问题送到对应部门。2、建立、健全物业档案、资料治理建立完善的物业档案和资料治理制度，内容包含但不限于。依照招标文件、投标书、合同及其他有效文件，制定出的服务内容（标准）；各类服务操作程序；甲方提供的设施设备清单及其操作讲明、保修文件；甲方提供的其他文件；服务的过程记录；服务的检查纠正记录等3、工作人员着工作服戴工牌值勤各类工作人员按规定着工作服，戴工作牌值勤；工作过程文明、训练有素、正确使用各类设施设备4、培训合格率100%所有职员均通过入职培训，合格后上岗，专门工种持证上岗5、年度无安全责任事故所有服务均达到要求，无乙方责任安全事故6、服务审核每月5日前对上月服务进行审核，由二级部门自行完成，并向甲方按时汇报；每半年会同甲方进行一次服务内审服务讲明：1、物业公司以防范外来不安全因素发生为主，关于学校财产和人