2022年河南省房地产估价师之估价原理与方法高分预测试题库A4版

《房地产估价师之估价原理与方法》题库

一,单选题(每题1分，选项中，只有一个符合题意)

1、下列对某宗房地产状况的描述中，属于房地产实物状况描述的是（）。

A.建筑密度大小

B.房型设计

C.临路状况

D.公共配套设施情况【答案】B2、面白，肢冷，胃脘冷痛，痛势暴急，遇寒加剧，舌苔白润，脉弦紧的病机是

A.阴偏胜

B.亡阳

C.阳偏衰

D.阴阳格拒【答案】A3、利率对房地产价格的影响，表述不正确的是（）。

A.从房地产供给角度看，利率上升增加融资成本，导致房地产价格上升

B.从房地产需求角度看，利率上升增加购房负担，抑制需求，导致房地产价格下降

C.从综合效应上看，利率升降对于房地产需求的影响大于对房地产供给的影响，房地产价格和利率负相关

D.从综合效应上看，利率升降对于房地产供给的影响大于对房地产需求的影响，房地产价格和利率负相关【答案】D4、价值时点为现在的估价，下列日期中不应选为价值时点的是（）。

A.估价作业期间的某日

B.实地查勘估价对象期间的某日

C.估价报告出具日期

D.估价报告出具后的某日【答案】D5、某建筑物的有效年龄为10年，预计可能再使用30年，残值率为4％，用直线法计算该建筑物的成新率为（）。

A.68％

B.74％

C.76％

D.82％【答案】C6、在房地产状况调整中，如果估价对象房地产优于可比实例房地产，则应对价格作（）修正。

A.增价

B.减价

C.不变

D.相对比例的调整【答案】A7、某幢建筑物由于人为方面的原因发生了火灾，估算采用最优修复方案使其恢复到新的或相当于新的状况所必需的费用作为折旧额，这种折旧属于（）。

A.物质折旧

B.功能折旧

C.经济折旧

D.设备折旧【答案】A8、循行特点为“离、合、出、入”的是

A.十二经脉

B.奇经八脉

C.十二经别

D.十五别络【答案】C9、参与津液的输布，不参与津液排泄的是

A.脾

B.胃

C.肾

D.肝【答案】D10、路线价法主要适用于（）的估价。

A.城镇街道两侧商业用地

B.城镇街道两侧居住用地

C.乡村街道两侧商业用地

D.城镇街道两侧各类用地【答案】A11、资本化率构成中，流动性补偿的流动性是指（）。

A.房地产开发企业自有资金周转的速度

B.估价对象房地产变为现金的速度

C.估价对象房地产带来净收益的速度

D.房地产开发企业流动资金周转的速度【答案】B12、报酬率又称回报率、收益率，是一种折现率，是与利率和内部收益率（）的比率。

A.同价值

B.同收益

C.同性质

D.同类型【答案】C13、以房地产抵押贷款为目的的估价，其估价时点原则上为（）。

A.签订估价委托合同之日

B.发放抵押贷款之日

C.完成估价对象实地查勘之日

D.未来处置抵押房地产之日【答案】C14、根据疾病传变规律，先安未受邪之地，肾实证病应安

A.脾

B.心

C.肾

D.肺【答案】B15、某写字楼的建筑面积为540m2，年有效毛收入为108万元，年运营费用与建筑物净收益之和为400元/m2，土地资本化率为10.8%，假设收益年期无限。该写字楼用地的价格为（）万元。

A.500

B.750

C.800

D.1000【答案】C16、某商业房地产年净收益在乐观、保守和最可能情况下的估价值分别为6万元、4.2万元和5.4万元。若收益期限为30年，报酬率为6%，无法定优先受赔偿款。则该商业房地产的抵押价值为（）万元。

A.57.81

B.71.58

C.74.33

D.82.59【答案】A17、下列经脉属于奇经八脉的是

A.督脉

B.任脉

C.带脉

D.阴维脉【答案】A18、房地产开发商预期房地产价格未来会上升，则在制定投资计划时会增加开发量，从而会使未来的供给______，使其现期供给______。（）

A.增加，增加

B.减少，增加

C.增加，减少

D.减少，减少【答案】C19、卖方5年前以贷款方式购买了一套建筑面积为85m2的住宅，贷款总额为45万元，期限为15年，年利率固定不变为6%。采用等额还本利息照付方式按月还款，现买卖合同约定买方付给卖方50万元，并承担卖方应缴纳的交易税费及尚未偿还的购房贷款。若卖方、买方应缴纳的交易税费分别为正常成交价格的6%和4%，则该住宅的正常成交价格为（）元/m2。

A.9787

B.10013

C.10282

D.10539【答案】A20、比较法中交易情况修正是对（）价格本身是否正常的修正。

A.交易实例

B.可比实例

C.估价对象

D.类似房地产【答案】B21、下列不属于由卖方缴纳的税费的是（）。

A.增值税

B.契税

C.教育费附加

D.土地增值税【答案】B22、创“戾气”说的温病学家是

A.吴鞠通

B.叶香岩

C.薛雪

D.吴有性【答案】D23、房地产开发商预期房地产价格未来会上升，则在制定投资计划时会增加开发量，从而会使未来的供给______，使其现期供给______。（）

A.增加，增加

B.减少，增加

C.增加，减少

D.减少，减少【答案】C24、某商场的正常月租金按可出租面积计为40元/m2，出租率为85%，运营费用占有效毛收入的35%，报酬率为12%，商场建筑面积为40000m2，可供出租的比例为95%，运营期为38年，该商场的收益价值为（）万元。

A.690.40

B.8284.79

C.8720.83

D.9746.81【答案】B25、报酬率的表达式为（）。

A.投资回报／所投入的资金

B.投资回收／所投入的资本

C.（投资回报＋投资回收）／所投入的资金

D.（投资回收－投资回报）／所投入的资本【答案】A26、预计某宗房地产未来每年的有效毛收入不变为18万元，运营费用第一年为9万元，此后每年会在上一年的基础上增长2%，则该类房地产的合理经营期限应为（）年。

A.34

B.35

C.36

D.37【答案】C27、在消费者收入增加时，反倒会减少对（）的需求。

A.正常商品

B.炫耀性物品

C.高档商品

D.低档商品【答案】D28、“益火补土”法适用于

A.肾阳虚损证

B.心肾阳虚证

C.心脾两虚证

D.脾肾阳虚证【答案】D29、关于房地产估价的特点或本质的说法，正确的是（）。

A.房地产估价是评估房地产的价格而不是价值

B.房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场定价

C.房地产估价是一种价格保证而不是仅提供参考意见

D.房地产估价有误差且不能把误差控制在合理范围内【答案】B30、假设开发法的理论依据是（）。

A.替代原理

B.合法原理

C.预期原理

D.生产费用价值论【答案】C31、购买一套建筑面积为120m2，单价为18000元/m2的住宅，下列付款方式，名义价格和实际价格相符的是（）。

A.于成交日期一年后一次性支付所有款项

B.于成交日期一次性付清，给予5%的优惠

C.于成交日期支付50万元，余款在第一年年末支付

D.首付50%，余款以期限10年、年利率7%、按月等额本息还款的抵押贷款支付【答案】D32、邪热内盛，深伏于里，阳气被遏，郁闭于内，不能外达于肢体，属于

A.阴盛格阳

B.真寒假热

C.阳盛格阴

D.阴阳亡失【答案】C33、某开发公司开发一项目，征收某村100公顷基本农田外的耕地，已知该耕地前3年平均年产值为1000元/亩，那么该耕地的土地补偿费的最高额为()万元。

A.600

B.900

C.1500

D.1800【答案】C34、当新房地产的价值减去将现有房地产改变为新房地产的必要支出及应得利润小于现有房地产的价值时，应以（）为前提进行估价。

A.维持现状

B.更新改造

C.改变用途

D.重新开发【答案】A35、一般来讲，随着家庭人口规模小型化，住宅价格总的趋势是（）。

A.上升

B.下降

C.保持相对稳定

D.先上升后下降【答案】A36、从本质上讲，价值时点是由（）决定的。

A.委托人

B.估价师

C.估价目的

D.估价对象【答案】C37、用成本法估价房地产时，房屋现值为（）。

A.房屋重置成本－房屋年折旧额

B.房屋重置成本×房屋成新度

C.房屋重置成本－年折旧额×耐用年限

D.房屋重置成本－年折旧额×尚可使用年限【答案】B38、某综合楼的土地取得成本为1000万元，建设成本为800万元，管理费用为60万元，投资利息为140万元，营业税及附加和其他销售税费分别为售价的5.6%和2%，契税税率为4%，直接成本利润率为25%。该综合楼的价值为（）万元。

A.2651.52

B.2667.75

C.2705.63

D.2771.49【答案】A39、用直线趋势法预测甲类房地产的价格变化趋势为V甲＝1480＋80i，乙类房地产的价格变化趋势为V乙＝1500＋60i，该两类房地产的价格增长潜力相比（）。

A.甲类房地产比乙类房地产强

B.乙类房地产比甲类房地产强

C.该两类房地产强弱程度相同

D.该两类房地产强弱程度不可比【答案】A40、最高最佳使用具体包括最佳用途、最佳规模和最佳集约度，能够确定估价对象最佳用途的经济学原理是（）。

A.收益递增原理

B.收益递减原理

C.最佳效益原理

D.适合原理【答案】D41、下列哪项不属于扶正的具体方法

A.滋阴

B.养血

C.温阳

D.消导【答案】D42、下列哪项不会因气不摄血导致

A.咯血

B.吐血

C.衄血

D.发斑【答案】D43、五志过极均可伤

A.心

B.肝

C.肺

D.肾【答案】A44、当居民收入的增加是()的收入增加时，对居住房地产的需求会增加的最多。

A.低收入者

B.中等收入者

C.高收入者

D.可支配收入【答案】B45、起于四肢肘膝以上部位的是

A.十二经脉

B.奇经八脉

C.十二经别

D.十五别络【答案】C46、大面积烧伤后，形瘦骨立，大肉尽脱，毛发枯槁，手足震颤，肌肉瞤动，舌光红无苔或少苔，是指

A.亡阴

B.亡阳

C.脱液

D.伤津【答案】C47、辨证论治中，致病邪气作用于人体，人体正气与之抗争而引起的机体阴阳失调、脏腑组织损伤或生理功能障碍的一个完整过程的是

A.病

B.证

C.症

D.主诉【答案】A48、在实物形态上，土地与建筑物合成一体时根据需要也可只评估其中建筑物的价格，如（）。

A.出让土地使用权上的房地产抵押估价

B.商品房售价

C.划拨土地使用权上的房屋征收作补偿

D.房屋火灾保险【答案】D49、房地产权益以（）为基础。

A.房地产权利以外因素的限制情况

B.其他房地产权利的限制情况

C.额外的利益或好处

D.房地产权利【答案】D50、城市规划规定了一宗土地为居住用途，这属于合法权益（）的内容。

A.合法产权方面

B.合法使用方面

C.合法处分方面

D.合法居住方面【答案】B51、《素问·疏五过论》指出“尝富后贫”可致

A.“脱卫”病

B.“脱营”病

C.“失精”病

D.“气郁”病【答案】C52、求取建筑物重新构建成本的建筑安装工程费的具体方法不包括（）。

A.单位比较法

B.分部分项法

C.造价分析法

D.指数调整法【答案】C53、某公司购买一宗房地产，土地使用期限为40年，不可续期，至今已使用了8年。该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益6万元，以后每年净收益增长2%，从第8年开始，净收益保持稳定，该宗房地产的报酬率为7%。则该宗房地产的现时收益价格为（）万元。

A.85.45

B.87.16

C.88.50

D.88.90【答案】B54、（）房地产的区位优劣，主要是看其交通条件、周围环境和景观、配套设施完备程度。

A.办公

B.商业

C.居住

D.工业【答案】C55、运用假设开发法中的动态分析法估价时，无需做的是（）。

A.估算后续开发经营期

B.估算后续开发的各项支出、收入

C.估算后续开发各项支出、收入在何时发生

D.估算投资利息和开发利润【答案】D56、某房地产开发商开发一幢建筑面积10000m2的写字楼，开发完成后销售均价为3000元/m2，已知取得土地时楼面地价为1000元/m2，开发成本和管理费用为1200元/m2，开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2%，销售税费为销售价格的5.5%，开发期为1.5年，年利率为10%。该幢写字楼的销售利润率为（）。

A.7.90%

B.11.08%

C.11.83%

D.13.73%【答案】B57、下列哪一位是“金元四大家”

A.吴鞠通

B.叶天士

C.薛生白

D.刘完素【答案】D58、下列关于路线价法的表述中，不正确的是（）。

A.路线价法实质是一种比较法，其理论依据与比较法相同，是房地产价格形成的替代原理

B.路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价

C.运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐

D.路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格【答案】D59、政府因公共利益的需要征用、征收企业房屋，给予的补偿不包括（）。

A.使用上的补偿

B.被征用房地产损毁后的价值的补偿

C.被征用房地产损毁前后的价值之差

D.因征收房屋造成的企业停产停业损失的补偿【答案】B60、甲、乙两宗相邻土地，价格均为50万元，若将该两宗土地合并为一宗土地，合并后的市场价格为150万元。在这种情况下，如果乙宗地的拥有者购买甲宗地，则甲宗地的拥有者合理的索价范围是（）万元。

A.0～50

B.50～75

C.50～100

D.100～150【答案】C61、在估价中选取4个可比实例，甲成交价格为4800元/m2，建筑面积为100m2。首次付清24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元；乙成交价格为5000元/m2，建筑面积为120m2，首次支付24万元，半年后付清余款36万元；丙成交价格为4700元/m2，建筑面积为90m2，成交时一次付清；丁成交价格为4760元/m2，建筑面积为110m2，成交时支付20万元，一年后付清余款32.36万元。已知折现率为10%，那么这4个可比实例实际单价的高低排序为（）。

A.甲＞乙＞丙＞丁

B.乙＞丁＞甲＞丙

C.乙＞丙＞甲＞丁

D.丙＞乙＞丁＞甲【答案】C62、当成本法求得的价值（）市场法或收益法求得的价值时，说明房地产市场不景气。

A.低于

B.高于

C.等于

D.无法确定【答案】B63、房地产估价机构的法定代表人或者执行合伙事务的合伙人是注册后从事房地产估价工作（）年以上的房地产估价师。

A.1

B.2

C.3

D.4【答案】C64、已知某可比交易单价为4500元/m2，已知该交易实例在建设时拖欠建设工程价款100元/m2；累计拖欠水费、电费、燃气费、供暖费、电信费、有线电视费、物业服务费用等300元/m2；累计未收房屋租金150元/m2。则统一财产范围的价格为（）。

A.4750

B.4500

C.4250

D.4100【答案】A65、房地产的（）特性，是房地产的最重要的特性。

A.不可移动

B.供给有限

C.价值量大

D.用途多样【答案】A66、某宗面积为5000m2的房地产开发用地，楼面地价为800元/m2，容积率为2，受让人需按照受让价格3%缴纳契税等税费，则土地成本为（）万元。

A.824

B.924

C.844

D.944【答案】A67、“治痰先治气”是的()具体应用。

A.气能行津

B.气能生津

C.津能生气

D.气能摄津【答案】A68、在新开发区内有一块土地，总面积是20000m2，可转让土地面积的比率是60%，预计可转让土地的价格是3000元/m2，则可转让土地的价格是（）。

A.2500万元

B.3500万元

C.3600万元

D.3000万元【答案】C69、某宗估价对象为一宗土地面积100亩，则选取的可比实例规模一般应在（）。

A.50亩

B.210亩

C.40亩

D.300亩【答案】A70、确定估价对象及其范围和内容时，应根据()，依据法律法规，并征求委托人同意后综合确定。

A.估价原则

B.估价目的

C.估价方法

D.估价程序【答案】B71、建筑式样、风格和色调属于房地产价格影响因素中的（）。

A.环境因素

B.自身因素

C.视觉因素

D.人口因素【答案】B72、张某2年前抵押贷款购买了一套产权40年，建筑面积50m2的商铺，首期支付50%，目前贷款余额为11.8万元，现欲出售该商铺，类似商铺目前月租金为建筑面积70元/m2，空置率为10%，经营费用为有效毛收入的10%，资本化率为5%，若由买方支付银行欠款，则张某出售该商铺的合理实得金额为（）万元。

A.42.64

B.55.40

C.56.24

D.68.04【答案】C73、五志过极均可伤

A.心

B.肝

C.肺

D.肾【答案】A74、在评估投资价值时，折现率是（）。

A.社会一般的收益率

B.收益法中的资本化率

C.投资者要求的满意收益率

D.投资者要求的最低收益率【答案】D75、实地查勘有利于估价师加深对估价对象的认识，形成（）。

A.一个直观、具体的印象

B.一个综合、全面的印象

C.一个模糊、大概的印象

D.一个片面、具体的印象【答案】A76、已知某可比交易单价为4500元/m2，已知该交易实例在建设时拖欠建设工程价款100元/m2；累计拖欠水费、电费、燃气费、供暖费、电信费、有线电视费、物业服务费用等300元/m2；累计未收房屋租金150元/m2。则统一财产范围的价格为（）。

A.4750

B.4500

C.4250

D.4100【答案】A77、最高最佳使用具体包括最佳用途、最佳规模和最佳集约度，能够确定估价对象最佳用途的经济学原理是（）。

A.收益递增原理

B.收益递减原理

C.最佳效益原理

D.适合原理【答案】D78、适用于阳盛格阴的真热假寒证治法

A.热因热用

B.寒因寒用

C.寒者热之

D.热者寒之【答案】B79、在成本法求取折旧中，采用()更符合实际情况。

A.有效经过年数

B.实际经过年数

C.剩余经过年数

D.自然经过年数【答案】A80、为财务报告服务的估价，为保证会计资料的可比性，需要遵循的原则是（）。

A.合法原则

B.最高最佳利用原则

C.一致性原则

D.一贯性原则【答案】D81、奇经八脉中，交于目内眦、主左右之阴阳、司眼睑开合、司下肢运动的是

A.冲脉

B.任脉

C.阴、阳跷脉

D.阴、阳维脉【答案】C82、某宗工业用地面积为5000m2，容积率为1.0，楼面地价为800元/m2。若城市规划部门批准将该地块改为商住用地，容积率为8.0，其中商业用途建筑面积占40%，楼面地价为3000元/m2；居住用途建筑面积占60%，楼面地价为1000元/m2。该宗地块理论上应补交的地价为（）万元。

A.4000

B.5900

C.6800

D.7200【答案】C83、甲房地产的建筑物建于1993年，乙房地产的建筑物建于2000年，假定该两宗房地产的产权、建筑结构、装修、面积等各项条件相同，若采用直线法计算2010年该两建筑物的年折旧额并加以比较，则（）。

A.甲大于

B.甲小于乙

C.甲等于乙

D.难以判断【答案】C84、为财务报告服务的估价，为保证会计资料的可比性，需要遵循的原则是（）。

A.合法原则

B.最高最佳利用原则

C.一致性原则

D.一贯性原则【答案】D85、有助于把握最高最佳利用原则的经济学原理不包含（）。

A.收益递增递减原理

B.利益最大化原理

C.均衡原理

D.适合原理【答案】B86、某写字楼的采光受到影响，为克服该影响，改造该写字楼照明系统需花费30万元，每年增加电费等运营费用5万元。该写字楼的预期剩余经济寿命为30年，报酬率为8%，该写字楼因采光受影响造成的损失为（）万元。

A.35.00

B.56.29

C.86.29

D.180.00【答案】C87、某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2005年10月的价值最接近于（）万元。

A.536

B.549

C.557

D.816【答案】A88、下列对某宗房地产状况的描述中，属于房地产实物状况描述的是（）。

A.建筑密度大小

B.房型设计

C.临路状况

D.公共配套设施情况【答案】B89、某在建工程于2014年4月1日开工，2015年4月30日因故停工，2015年6月1日房地产估价机构受人民法院委托为司法拍卖而评估该在建工程的价值。建设项目正常建设期为24个月，假设该在建工程竞买后办理过户手续及施工等前期工作所需时间为3个月，则假设开发法估价中后续建设期为（）个月。

A.10

B.11

C.13

D.14【答案】D90、哪个脏腑的功能影响舌的功能

A.肾

B.心

C.肝

D.脾【答案】B91、认为装修改造但不转换用途再予以使用最为有利时，应以装修改造但不转换用途再予以使用为前提进行估价。对现有建筑物应进行装修改造的条件是：预计装修改造后房地产价值的增加额（）装修改造费用。

A.大于

B.小于

C.等于

D.其他【答案】A92、能让口鼻干燥，皮肤干涩、甚则皲裂，毛发不荣，小便短少，大便干结的病邪是

A.热

B.寒

C.风

D.燥【答案】D93、估算估价对象为某个商品房在建工程的后续建设期，通过市场法得到了类似商品房的建设期为36个月，该在建工程的正常建设期为24个月，则后续建设期为（）个月。

A.36

B.24

C.16

D.12【答案】D94、在建工程抵押价值评估中扣除拖欠的建设工程款，符合房地产估价普适技术性原则中的（）。

A.谨慎原则

B.替代原则

C.合法原则

D.最高最佳利用原则【答案】C95、收益递增递减原理可以帮助我们确定()。

A.最佳用途和最佳规模

B.最佳集约度

C.最佳规模和最佳集约度

D.最佳用途【答案】C96、（）是指因承租人拖欠租金等造成的收入损失。

A.收租损失

B.运营费用

C.折旧

D.财务损耗【答案】A97、住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响属于房地产价格影响因素中的（）。

A.区位因素

B.社会因素

C.实物因素

D.权益因素【答案】C98、标准深度是道路对地价影响的转折点：由此接近道路的方向，地价逐渐升高；由此远离道路的方向，地价（）。

A.逐渐降低

B.逐渐升高

C.可视为基本不变

D.为零【答案】C99、对运用各种估价方法测算估价对象价值的要求不包括（）。

A.估价方法选用恰当

B.估价基础数据和技术参数选取准确，依据或理由充分

C.计算公式和计算过程正确无误

D.各种估价方法的测算结果一致【答案】D100、某银行存款利息方式采用单利，假设某一年期存款的年利率为6%，为吸引3年期的储户，则其3年期存款的单利年利率应大于（）。

A.6.37%

B.6.12%

C.6.02%

D.6%【答案】A二,多选题(共100题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)

101、房地产估价的三大基本方法是（）。

A.假设开发法

B.路线价法

C.市场法

D.成本法

E.收益法【答案】CD102、下列影响房地产供给的因素中，能增加房地产供给量的有（）。

A.当前该类房地产价格水平较高

B.该类房地产的开发成本上升

C.该类房地产的开发技术水平提高

D.预期该类房地产价格会上涨

E.该类房地产未来持有成本增加【答案】AC103、某宗房地产购买总价为50万元，首付款为房价的30%，余款由银行贷款支付，该贷款的期限为10年，年利率为5.58%，按月等额偿还本息。则关于房地产价格的说法，正确的有（）。

A.该房地产的实际价格等于名义价格

B.该房地产的名义价格为50万元

C.该房地产的实际价格为50万元

D.该房地产的实际价格高于50万元

E.该房地产不存在名义价格【答案】ABC104、估价对象为一宗熟地，对选取的可比实例进行实物状况调整的内容有（）。

A.土地形状

B.土质状况

C.土地使用年限

D.土地开发程度

E.容积率【答案】ABD105、房地产的独一无二特性导致了（）。

A.难以出现相同房地产的大量供给

B.房地产市场不能实现完全竞争

C.房地产交易难以采取样品交易的方式

D.房地产价格千差万别并容易受交易者个别因素的影响

E.房地产价值量大【答案】ABCD106、长期趋势法可以用于（）。

A.推测、判断房地产的未来价格

B.预测收益法中未来的租金、空置率等

C.市场法中对可比实例的成交价格进行房地产状况调整

D.比较、分析两宗或两类以上房地产价格的发展趋势或潜力

E.填补某些房地产历史价格资料的缺乏【答案】ABD107、引起建筑物物质折旧的因素包括（）。

A.地震

B.电梯数量不够

C.酸雨

D.单行道

E.门窗的自然破损【答案】AC108、下列存在互补关系的有（）。

A.经济适用房与普通商品住宅之间

B.城市郊区的住宅与高速公路的收费

C.宾馆与写字楼之间

D.住宅与其配套的商业房地产之间

E.住宅与其配套的娱乐房地产之间【答案】BD109、在运用收益法求取净收益时，要考虑房地产的（）。

A.客观收益

B.实际收益

C.有形收益

D.无形收益

E.潜在收益【答案】ABCD110、房地产估价报告中专门列出估价的假设和限制条件的目的是（）。

A.说明估价报告的合法性、真实性

B.说明估价的独立、客观、公正性

C.规避估价风险

D.保护估价报告使用者

E.防止委托人提出高估或低估要求【答案】CD111、下列估价事项中，仅根据估价目的来确定的有（）。

A.估价对象

B.估价时点

C.价值类型

D.估价方法

E.估价所需材料【答案】BC112、房地产租赁包括（）。

A.房屋租赁

B.土地租赁

C.土地使用权出租

D.动产租赁

E.不动产租赁【答案】ABC113、运用假设开发法估价的效果，还要求有一个良好的社会经济环境，包括（）。

A.透明、稳定及具可预见性的房地产政策

B.一套统一、严谨及健全的房地产法规

C.一个公平交易的房地产信息资料库

D.一个公平竞争的市场环境

E.一个全面、连续及开放的房地产信息资料库【答案】AB114、下列房地产中，通常适用比较法估价的有（）。

A.标准厂房

B.行政办公室

C.写字楼

D.房地产开发用地

E.在建工程【答案】ACD115、在房地产估价中，移动平均法能够显现出价格变动的基本发展趋势。移动平均法有（）两种方法。

A.简单移动平均法

B.多维移动平均法

C.加权移动平均法

D.平均发展速度法

E.长期趋势法【答案】AC116、从理论上讲，将多个可比实例对应的比较价格综合成一个最终比较价值的方法有（）。

A.平均数

B.随机数

C.众数

D.中位数

E.概率分析【答案】ACD117、在有法可依情况下，根据合法原则，下列有关法律效力的解释正确的有（）。

A.上位法优先于下位法

B.不同效力的法有冲突时新法优先于旧法

C.特别法优先于普通法

D.法律文本优先于法律解释

E.强行法优先于任意法【答案】ACD118、假设开发法中开发完成后房地产出租或营业、自用的情况下，开发经营期为（）。

A.开发期＋经营期

B.开发期＋运营期

C.开发期＋经营期－前期－建造期

D.开发期＋运营期－前期－建造期

E.前期＋建造期＋经营期【答案】AB119、一名合格的房地产估价师应具备（）。

A.扎实的估价理论知识

B.良好的社会关系

C.良好的职业道德

D.深厚的语言文字表述功底

E.丰富的实践经验【答案】AC120、房地产估价师应遵守的职业道德包括（）。

A.为委托人争取最大的权益

B.诚实守信

C.公平竞争

D.勤勉尽责

E.保守秘密【答案】BCD121、调查评估路线价，通常是在同一路线价区段内选取一定数量的标准临街宗地，运用（）等方法分别求取它们的土地单价或楼面地价，然后计算其平均数或中位数、众数，即得到该路线价区段的路线价。

A.比较法

B.收益法

C.成本法

D.假设开发法

E.建筑物剩余技术【答案】AB122、下列各价值类型中，属于基本价值类型的有（）。

A.市场价值

B.评估价值

C.投资价值

D.抵押价值

E.现状价值【答案】AC123、在现实中，不同的房地产的价格之所以有高低，同一宗房地产的价格之所以有变动，是由()引起的。

A.特质性

B.有用性

C.稀缺性

D.有效需求E应急性【答案】BCD124、与估价对象相似的房地产是指与估价对象的（）等相同或相似的房地产。

A.区位

B.用途

C.权利性质

D.总价

E.外观【答案】ABC125、在求取土地的重新购建成本时，通常是假设该土地上的建筑物不存在，除此之外的状况均维持不变，然后采用（）等方法求取该土地的重新购置价格。

A.市场法

B.成本法

C.假设开发法

D.基准地价修正法

E.长期趋势法【答案】ABD126、下列估价目的中，对已被查封的房地产应视为未被查封的房地产来估价的有（）。

A.房地产抵押估价

B.房屋征收评估

C.房地产司法拍卖估价

D.房地产转让估价

E.房地产投资信托基金估价【答案】BC127、在路线价法中，不做交易情况修正和交易日期修正的原因有（）。

A.求得的路线价已是正常价格

B.在求取路线价时没有收集非正常交易实例

C.该路线价所对应的日期与待估宗地价格的日期一致

D.该路线价与待估宗地的价格都是现在的价格

E.路线价是标准宗地的平均水平价格【答案】AC128、在求取净收益中，运营费用包括（）。

A.房地产持有环节的税收

B.房地产折旧费

C.房屋保险费

D.房地产抵押贷款还本付息额

E.为承租人提供的服务费【答案】AC129、房地产估价报告中专门列出估价的假设和限制条件的目的是（）。

A.说明估价报告的合法性、真实性

B.说明估价的独立、客观、公正性

C.规避估价风险

D.保护估价报告使用者

E.防止委托人提出高估或低估要求【答案】CD130、下列估价中适宜采用假设开发法的有（）。

A.征收补偿估价

B.在建工程估价

C.出让地块估价

D.改变用途房地产估价

E.房屋抵押估价【答案】BCD131、下列房地产中，属于按权益状况划分的类型有（）。

A.已依法公告列入征收、征用范围内的房地产

B.已灭失的房地产

C.有租约限制的房地产

D.整体资产中的房地产

E.手续不全的房地产【答案】AC132、市场法中权益状况调整的内容包括（）。

A.土地使用期限

B.容积率

C.土地开发程度

D.房屋空间布局

E.地役权设立【答案】AB133、下列房地产价格影响因素中，属于房地产区位因素的有（）。

A.税收政策

B.城市规划调整

C.环境状况

D.城市基础设施状况

E.汇率【答案】CD134、房地产估价是估价行业的主流是由()决定的。

A.需要专业估价的资产必须是同时具有独一无二和价值量大两个特性

B.房地产估价师不仅懂得房地产价值及其评估，而且具备其他专业知识和经验

C.房地产估价行业具有广阔的发展前景

D.房地产量大面广，其他资产的数量相对较少E房地产需要估价的情形很多，其他资产需要估价的情形很少【答案】AD135、在房地产抵押估价实务中，遵循谨慎原则的具体要求包括（）。

A.在运用比较法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘

B.在运用收益法估价时，估价未来收益可能高也可能低时，应采用居中的收益估计值进行估价

C.在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低

D.在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、建设成本、有关费税和利润，不应低估折旧

E.在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，应对后续开发建设的必要支出及应得利润进行适当修正【答案】ACD136、关于资本化率应用及内涵的说法，正确的有（）。

A.资本化率应用在直接资本化法中

B.资本化率是有效毛收入乘数的倒数

C.资本化率是通过折现方式将房地产收益转换为价值的比率

D.资本化率能明确表示房地产的获利能力

E.资本化率通常用未来第一年的净收益除以价格来计算【答案】A137、下列关于重新购建成本的说法，正确的有（）。

A.重新购建成本是指重新取得全新状况的估价对象所必需的支出

B.重新购建成本是在价值时点的重新购建成本

C.重新购建成本是客观的重新购建成本

D.建筑物重新购建成本是全新状况下的重新购建成本

E.土地重新购建成本是法定最高出让年限下的价格【答案】BCD138、关于运用假设开发法评估某酒店在建工程的投资价值（其中开发完成后的房地产价值采用收益法测算）的说法，正确的有（）。

A.可选择自愿转让开发前提或被迫转让开发前提估价

B.开发完成后的房地产价值可以是以房地产为主的整体资产价值

C.收益法测算开发完成后的房地产价值时可采用投资者的预算收益测算

D.后续开发的必要支出不应包括家具、设备等房地产以外财产的购置费用

E.折现率应等同于同一市场上类似在建工程项目所要求的平均报酬率【答案】ABC139、求取出租的写字楼净收益，从有效毛收入中应扣除的项目包括（）。

A.房产税

B.承租人支付的物业管理费

C.空调设备重置提拔款

D.所得税

E.房屋保险费【答案】AC140、关于房地产估价报告签名、盖章的说法，正确的有（）。

A.注册房地产估价师可以盖个人印章不签名

B.注册房地产估价师可以只签名不盖个人印章

C.至少有两名注册房地产估价师签名

D.法定代表人或执行合伙人必须签名

E.房地产估价机构必须加盖公章【答案】BC141、下列关于具体的房地产估价工作中替代原则的说法，正确的有（）。

A.任何单位和个人不得干预估价活动，包括不得干预估价过程和结果

B.若存在着一定数量与估价对象相似的房地产并已知它们的价格时，可以通过这些相似的房地产的格推算出估价对象的价格

C.不能孤立地思考估价对象的价值，应考虑相似的房地产的价格牵掣

D.同一个估价机构在同一个城市的各种估价结果，不可以拿出来比较

E.判定房地产使用权利时，应以土地用途管制、规划条件等使用管制为依据【答案】BC142、下列情况中会导致房地产价格下降的是（）。

A.上调贷款利率

B.严格控制房地产开发贷款

C.开征房地产持有环节的税收

D.减免房地产持有环节的税收

E.提高最低购房首付款比例【答案】AC143、下列房地产中，通常适用比较法估价的有（）。

A.标准厂房

B.行政办公室

C.写字楼

D.房地产开发用地

E.在建工程【答案】ACD144、与非专业估价相比，专业估价的特点有（）。

A.是一种专业意见

B.估计价格或价值

C.实行有偿服务

D.承担法律责任

E.估价作业日期长【答案】ACD145、估价技术报告应包括（）等。

A.估价测算过程

B.估价基本事项

C.估价结果确定

D.市场背景描述与分析

E.估价方法适用性分析【答案】ACD146、下列与房地产有关的税种中，属于具有普遍调节功能税种的有（）。

A.企业所得税

B.个人所得税

C.印花税

D.增值税

E.契税【答案】ABCD147、根据适合原理，均衡原理以及收益递增递减原理，当房地产()时，便为最高最佳使用。

A.与外部环境最协调

B.达到规模递增

C.内部构成要素的组合最适当

D.外部环境与内部因素相关联E外部环境要素为最适当的组合【答案】AC148、有关房地产的价值和价格，下列表述正确的有（）。

A.价值是内在的.客观的和相对稳定的

B.房地产的价值是房地产真实所值

C.房地产的价格围绕其价值上下波动

D.现实中由于个人偏好.定价决策.无知等原因，时常发生价格背离价值的情况

E.房地产的价格是相对稳定的，而价值不稳定【答案】ABCD149、根据房地产获取收益的方式不同，收益法中的净收益测算包括（）。

A.直接资本化法

B.基于租赁收入测算

C.收益乘数法

D.基于营业收入测算

E.现金流量折现法【答案】BD150、下列属于土地使用管制的事项有()。

A.建筑物四周应留有一定的空地作为建筑物的绿地和交通用地

B.取得的土地使用权不包括地下资源、埋藏物和市政公用设施

C.某宗土地使用中，要求容积率为2.0

D.甲、乙两宗土地使用中，甲土地必须为乙土地留出通行道路E某宗土地只能用于商业房地产开发【答案】AC151、根据现行法律，下列房地产中不应作为以抵押为目的的估价对象的有（）。

A.土地所有权

B.依法承包的荒山的土地使用权

C.宅基地使用权

D.固有汽车加油站

E.乡镇企业用房【答案】AC152、下列估价假设中，属于背离事实假设的有（）。

A.房屋已被查封，司法拍卖估价中假设其未被查封

B.未进入被征收房屋内实地查勘，估价中对其内部状况进行的合理设定

C.受专业能力限制，未对估价对象建筑安全进行专业鉴定，假设其是安全的

D.估价对象已出租，征收估价中假设其无租约限制

E.受托对估价委托人拟购买的尚无规划条件的土地进行评估，对可能的容积率等指标进行的合理设定【答案】AD153、对估价师或某个特定的市场参与者而言，房地产价值是（）。

A.个别人的价值判断

B.估价人员的主观定价

C.由市场力量决定

D.市场参与者集体竞价的结果

E.由交易双方委托经纪人确定【答案】CD154、房地产估价原则可分为三个层次，即()。

A.基本原则

B.客观原则

C.特殊性原则

D.普适性原则E适宜性原则【答案】ACD155、估价人员平常就应留意收集估价所需的有关资料，在估价时更应如此。估价所需的资料主要包括（）。

A.对房地产价格有普遍影响的资料

B.对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料

C.同类房地产交易、成本、收益等资料

D.反映估价对象状况的资料

E.本地区各种类型房地产的价格变化资料【答案】ABCD156、2006年1月13日，（）联合出台了《房地产抵押估价指导意见》（建住房[2006]8号）。

A.原建设部

B.国土资源部

C.中国人民银行

D.最高人民法院

E.中国银行业监督管理委员会【答案】AC157、长期趋势法除了用于推测、判断房地产的未来价格外，还可用于（）。

A.收益法中预测未来的租金

B.比较法中对可比实例成交价格进行交易情况调整

C.填补某些房地产历史价格资料的缺乏

D.比较.分析两宗（或两类）以上房地产价格的潜力

E.成本法中确定房地产的重新购建价格【答案】ACD158、甲地块临街深度为100英尺，临街宽度为15英尺，形状为矩形，总价为100万元。相邻的乙地块为临街宽度15英尺的矩形地块。根据“四三二一法则”及“九八七六法则”下列关于乙地块价格的表述中，正确的有（）。

A.若乙地块临街深度为25英尺，则其总价为25万元

B.若乙地块临街深度为50英尺，则其总价为50万元

C.若乙地块临街深度为75英尺，则其总价为90万元

D.若乙地块临街深度为100英尺，则其总价为110万元

E.若乙地块临街深度为150英尺，则其总价为117万元【答案】C159、在房地产估价活动中对房地产估价师的要求，正确的有（）。

A.同一估价项目应至少选派2名注册房地产估价师共同进行估价

B.估价项目负责人应为注册房地产估价师

C.除批量估价外，每个估价项目应至少有1名注册房地产估价师全程参与估价工作

D.房地产估价师不得承接超出自己专业胜任能力的估价业务

E.房地产估价师可以在非自己估价的房地产估价报告上签名【答案】ABCD160、下列关于比准价格、积算价格和收益价格的表述中，正确的是()。

A.在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格

B.在房地产市场不景气时，积算价格(未扣除经济折旧)大大高于比准价格或收益价格

C.在房地产市场存在泡沫的情况下，收益法测算的结果低于市场法测算的结果

D.在房地产市场存在泡沫的情况下，收益价格大大高于积算价格E收益价格倾向于最高买价，积算价格倾向于最低卖价，比准价格倾向于成交价格【答案】BC161、估价假设应说明的内容包括（）。

A.背离事实假设

B.不相一致假设

C.一般假设

D.未定事项假设

E.真实合理假设【答案】ABCD162、估价报告的形式一般为书面报告，按照格式可分为（）。

A.分栏式报告

B.文字式报告

C.叙述式报告

D.表格式报告

E.分步式报告【答案】CD163、采用比较法时，估价人员根据基本要求选取可比实例后，需要建立价格可比基础，主要包括（）等。

A.统一面积大小

B.统一计价单位

C.统一币种和货币单位

D.统一面积或体积内涵和计量单位

E.统一付款方式【答案】BCD164、下列估价假设中，属于背离事实假设的有（）。

A.房屋已被查封，司法拍卖估价中假设其未被查封

B.未进入被征收房屋内实地勘察，估价中对其内部状况进行的合理设定

C.受专业能力限制，未对估价对象建筑安全进行专业鉴定，假设其是安全的

D.估价对象已出租，征收估价中假设其无租约限制

E.受托对估价委托人拟购买的尚无规划条件的土地进行评估，对可能的容积率等指标进行的合理设定【答案】AD165、比较法中选取可比实例时，应做到可比实例与估价对象的（）。

A.区位相近

B.权利性质相同

C.面积相等

D.档次相当

E.建成年份相同【答案】ABD166、对房地产的现状价值进行评估时，应遵循的估价原则有（）。

A.合法原则

B.价值时点原则

C.替代原则

D.最高最佳利用原则

E.谨慎原则【答案】ABC167、关于房地产状况调整的说法，错误的有（）。

A.对不同用途房地产的价格，房地产区位因素的影响方向都是一致的

B.比较调整的内容或因素越多，调整后的比较价值就越准确

C.根据价值时点的可比实例与估价对象的房地产状况差异进行比较调整

D.可比实例状况比估价对象状况好的，应对可比实例价格进行减价调整

E.房地产状况调整的内容包括租赁、查封、拖欠税费因素【答案】ABC168、在房地产抵押估价实务中，遵循谨慎原则的具体要求包括（）。

A.在运用比较法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘

B.在运用收益法估价时，估价未来收益可能高也可能低时，应采用居中的收益估计值进行估价

C.在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低

D.在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、建设成本、有关费税和利润，不应低估折旧

E.在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，应对后续开发建设的必要支出及应得利润进行适当修正【答案】ACD169、在房地产估价活动中对房地产估价师的要求，正确的有（）。

A.同一估价项目应至少选派2名注册房地产估价师共同进行估价

B.估价项目负责人应为注册房地产估价师

C.除批量估价外，每个估价项目应至少有1名注册房地产估价师全程参与估价工作

D.房地产估价师不得承接超出自己专业胜任能力的估价业务

E.房地产估价师可以在非自己估价的房地产估价报告上签名【答案】ABCD170、下列关于房地产估价的市场定价的说法中，正确的有（）。

A.房地产价值是客观存在的

B.房地产价值是专业估价人员的价值判断结果

C.房地产价值由市场力量决定

D.由市场参与者集体的价值判断所形成

E.估价师是运用自己的知识和经验去“发现”或“探测”房地产价值【答案】ACD171、下列房地产中，属于按权益状况划分的类型有（）。

A.已依法公告列入征收、征用范围内的房地产

B.已灭失的房地产

C.有租约限制的房地产

D.整体资产中的房地产

E.手续不全的房地产【答案】AC172、评估一宗房地产的价值，估价方法的选用主要取决于（）。

A.估价对象

B.估价师对估价方法的熟悉程度

C.委托人

D.估价机构资料库中可用资料情况

E.当地房地产市场状况【答案】A173、关于假设开发法中求取开发完成后的房地产价值的说法，正确的有（）。

A.开发完成后的价值是未来开发完成后的房地产状况所对应的价值

B.未来开发完成后的房地产状况不能包含动产.权利

C.评估投资价值时，未来开发完成后的房地产价值有时要考虑无形收益

D.对于自营的房地产，不宜运用收益法求取开发完成后的房地产价值

E.可以运用成本法求取开发完成后的房地产价值【答案】AC174、关于建筑物物质折旧的可修复费用的说法，正确的有（）。

A.采用最合理修复方案进行修复发生的必要费用

B.修复到新的或相当于新的状况的必要费用

C.大于修复后所能带来房地产增加额的费用

D.小于或者等于修复后所能带来房地产增加额的费用

E.包括长寿命项目发生的修复费用，不包括短寿命项目发生的修复费用【答案】ABD175、下列哪种房地产最适用成本法估价()。

A.学校

B.公园

C.商场

D.普通商品住宅E油田【答案】AB176、某小区中有一幢沿街商业楼，一、二层为商业用房，三～六层为住宅，现需评估其中第四层某套住宅价格，拟选取该小区中另一幢6层住宅楼第四层的某套住宅为可比实例，该楼为同期建造但不临街。对该可比实例与估价对象进行对比，进行房地产状况调整时，判断错误的有（）

A.因位于同一小区，区位因素相同，不需进行区位状况调整

B.因同期建造，质量一致，不需进行实物状况调整

C.因房地产权利性质相同，不需进行权益状况调整

D.因楼层相同，不需进行楼层因素调整

E.因临街状况不同，应进行噪声污染因素调整【答案】ABCD177、关于评估带租约房地产的说法，错误的有（）。

A.合同租金与市场租金的差异程度对无租约限制条件下的评估价值有影响

B.抵押估价、转让估价应评估承租人权益价值

C.在其他条件相同时，无租约限制条件下的评估价值大于有租约限制条件下的出租人权益价值

D.房屋征收评估应评估无租约限制价值

E.只要合同约定租金不变，市场租金下跌或上涨时，承租人权益价值始终不变【答案】ABC178、下列关于交付估价报告的说法中，正确的有（）。

A.交付估价报告是房地产估价的基本程序

B.估价报告需经内部机构审核

C.估价报告只能由委托人签收

D.在交付估价报告时，需在《估价报告交接单》上签收

E.估价报告交给委托人后，房地产估价程序即已结束【答案】ABD179、可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有()。

A.商业利润

B.净运营收益

C.潜在毛收入

D.有效毛收入E税后现金流量【答案】BCD180、下列关于房地产估价本质的说法中，正确的有（）。

A.房地产估价是