长沙市各大商圈现状分析

精选优质文档-----倾情为你奉上精选优质文档-----倾情为你奉上专心---专注---专业专心---专注---专业精选优质文档-----倾情为你奉上专心---专注---专业第一部分：长沙市各大商圈现状分析一、长沙市商圈规划根据《长沙市城市商业网点布局规划（2005年－2020年）》公布，到2020年，长沙将建设完善1个市级商业中心、2个市级商业副中心、以及10个区域性商业中心。1个市级商业中心即五一广场商业中心，2个市级商业副中心指星沙商业副中心和溁湾镇商业副中心，10个区域性商业中心分别是火车站商业中心、伍家岭商业中心、东塘商业中心、红星商业中心、望城坡商业中心、捞霞商业中心、马坡岭商业中心、黎托商业中心、观沙岭商业中心、大托商业中心。（具体情况见下图）二、长沙市区五大商圈现状分析1、火车站商业中心火车站商业中心位于长沙市东部，属于口岸物业，交通便利、人流汹涌，区域内汇集了如以电脑、小电器为主营的国储电脑城、QQ电脑城、合峰电脑城、华海3C、赛格电子广场、晓园电器城；以三湘南湖市场、万家丽市场、马王堆市场为主的建材市场；以阿波罗商业广场、家润多百货为主的百货商场等，同时还包括长沙最大的服装市场金苹果服装市场群。2、东塘商业中心东塘商业中心是除五一广场商业中心外，与火车站并重的商圈，目前东塘不仅拥有百年老店火宫殿，还有金色家族、东塘百货大楼、友谊商城、百幸鞋城、通程电器、步步高生活超市、家润多赤岗店、大都市商业街、神禺、东一国际商业广场等，而且还有麦当劳、肯德基落户东塘商圈，构筑了东塘大商业格局，成为长沙南部一个重要的节点，使如今东塘商圈的商业生态链趋于和谐、商业业态分布也日趋成熟和完美。3、溁湾镇商业副中心溁湾镇商业副中心位于最靠近市中心的位置，曾经是岳麓区的核心。该商圈近年发展速度迅猛，2000年时，该区域仅一家西城超市，现在溁湾镇汇聚了通程电器、通程百货、家润多超市、新外滩商业中心等知名企业在此落户。高校商业是河西商业的代表，在名校荟萃的河西，学生的消费能力是一大支撑，各高校旁直至深夜仍灯火通明的商业街印证了这一点。但是其商铺多比较小，主要经营各类服装和学生用品为主，代表项目如通程商业广场、金苹果天马创意集市、锦绣潇湘创意市场、后期艺术城等。4、伍家岭商业中心伍家岭区域曾经在比较长的一段时间是长沙商圈中的佼佼者，湘雅医院、华夏大市场、开福寺旅游商贸、滨江文化园为伍家岭聚集了大量人流，消费指数比较高。但前几年，由于原普尔斯马特、北斗星商贸城的关门，长泰大厦的无人接手，伍家岭商圈被称为长沙商圈中的“没落贵族”。代表商业项目有：岁宝百货、麦德龙。5、五一广场商业中心五一商圈，号称湖南第一商圈，拥有6000余商家，年消费额数十亿元，日均客流量为30万人次以上，是长沙乃至整个湖南名副其实的人流、物流、资金流、信息流的中心。凭借这成熟的商业环境与不可复制的优越位置，五一广场周边近3平方公里的区域，一直是各路商家必争之地。平和堂、春天百货、新大新、王府井、新世界百货、百盛、沃尔玛、好又多、黄兴南路步行街、坡子街民俗名食商业街、解放西路酒吧一条街、金满地地下商城、国美电器、苏宁电器等。三、长沙市核心商圈————五一广场商业中心简析1、五一广场商业中心的范围：东抵蔡锷路，西达太平街，南起城南路，北至营盘路2、五一广场商业中心的特点：①、长沙唯一市级商圈，零售额达到长沙市零售总额的一半以上；②、形成黄兴路百货零售、解放路为代表的酒吧等娱乐休闲、坡子街美食文化三分天下的商业格局；③、除黄兴路步行街以外，其他商业基本设置在高层建筑的商业裙楼内，少有专业市场。3、五一广场商业中心的商铺分布情况：①、百货商场平和堂、春天百货、王府井百货、新世界百货、百联东方、新大新广场、锦绣中环②、综合卖场万达购物广场③、商业步行街黄兴路步行街、金满地步行街、坡子街民俗街、解放西路酒吧街、化龙池、太平街、三王街④、大卖场沃尔玛、家乐福、好又多⑤、专卖店国美电器、苏宁电器、屈臣氏⑥、批发市场宝蓝街手机批发、西长街宠物市场4、五一大道商业情况分析：五一大道作为长沙最大的零售商圈——五一广场商业中心的核心路段，贯穿长沙金融CBD——芙蓉广场和文化生活休闲中心——袁家岭商圈，连接长沙流动人口最多的火车站和湘江沿江风光带。商业气氛浓厚，汇集百货商场、星级酒店、顶级写字楼。5、五一大道商业经营业态分析：五一大道业态以服饰、烟酒茶等为代表的日用零售业及餐饮业为主，金融机构、商务休息会所、宾馆酒店分布广泛。沿线分布有平和堂、新世界百货、友谊商店等三家百货商店，家乐福、新一佳等两家大型超市，长沙皇冠假日酒店、大成国际大酒店、小天鹅戴斯酒店、芙蓉华天大酒店、银河大酒店、银华大酒店等六家高级酒店。袁家岭——火车站广场这段的湘绣店和旅行社分布点比较多，旅行社八家，湘绣店达到二十三家。6、五一广场商业中心的SWOT分析：五一大道作为长沙最大的零售商圈——五一商圈的核心路段，贯穿长沙金融CBD——芙蓉广场和文化生活休闲中心——袁家岭商圈，连接长沙流动人口最大的火车站和湘江风光带。商业气氛浓郁，汇集百货商场、星级酒店、顶级写字楼。五一大道周边纲要的区域优势和商业价值不言而喻！地铁二号线已开建，五一大道共设六个地铁口，分别为湘江大道站、五一广场站、芙蓉广场站、迎宾路口站、袁家岭站、长沙火车站站。届时，五一商圈因交通管制将受到其他商圈的冲击。待地铁二号线落成，五一商圈将打上地铁的快车重新起航，商业发展潜力巨大。7、五一广场商业中心的租金水平情况分析：

五一大道商业成熟，整体租金水平在100—300元/㎡月之间。商家与房东的签约时间长，很少有商铺出租转让，整体租金水平涨幅不大。商铺转让费普遍较高，流转速度也很快。

临火车站的赛格电子拐角底商租金报价达到750元/㎡月，在该路段中租金水平最高。五一新干线的租金达到375元/㎡月。

芙蓉广场—袁家岭段，近期成交的商铺租金水平大幅提高，增幅达80%。

第二部分：生活之家特色消费店的选址调查方案一、调查背景便利店是指位于居民区附近，经营即时性商品为主，以满足便利性需求为第一宗旨，采取自选式购物方式的小型零售店，其兴起缘于超市的大型化与郊外化：好多超市远离购物者的居住区，需驾车前往；卖场面积巨大，品种繁多的商品消耗了购物者大量的时间和精力；结账时还要忍受“大排长龙”等候之苦，这些使得那些想购买少量商品或满足即刻所需的购物者深感不便。于是人们需要一种能够满足便利性购买需求的小超市来填补空白，这一业态在国外发展已日益成熟。伴随着中国城市化的进程，便利店也开始进入人们的生活。就长沙市而言，长沙市便利店的发展还有很大潜力及空间，同时，针对长沙市区各大商圈的现状分析和实地考察，根据五一商圈的高人流量和多写字楼区的这一背景下，本公司有意向在五一商圈开设一家大型生活之家特色消费店，而选址成为首要问题。二、调查目的1、通过对长沙市区各大商圈的实地考察，并在重点分析五一商圈现状和业态分布的情况下，在五一商圈选择合适的开店店址；2、通过对所选店址的周围市场饱和度和消费情况的实地考察，确定最适合的经营策略和市场定位，并为门店的选址提供决策的依据；3.详细了解目标区域的消费者分布情况以及消费者的消费习惯情况，为门店选址及目标消费人群的定位提供正确依据。三、调查对象及抽样根据第二手资料及初步消费分析，加上组员的实地考察，选定黄兴路步行街、平和堂和王府井外侧街道为调查地点，针对过往行人（18岁—50岁）进行拦截式访问。不同年龄段、不同家庭经济背景的差异，会导致消费购买习惯的差异性。为了准确快速的得出调查结果，此次调查决定采用随机抽样法。四、调查内容（一）第一部分:选址区域的实地调查，确定最佳的选址地点1、实地考察五一商圈的客流量分布情况和业态的分布情况；2、确定合适的选址区域，并调查此区域的市场饱和度和市场竞争情况；3、调查目标区域内消费者的购买力情况和消费习惯，确定店址的最佳地点；（二）第二部分：目标消费者服务期望的调查1.消费者的购买动机和期望的价格定位；2.消费者希望提供什么产品品种，怎样的服务（针对写字楼是否需要提供送餐服务）；3．消费者期望的店内环境；4.消费者期望的优惠活动方式和售后服务。五、调查方法实地考察、现场拦截式问卷调查六、样本量：200份七、调查执行控制1.资料收集分析：通过查询、交换、购买、索取、委托情报网收集等方法获取相关二手资料，注意资料来源并对其进行效度评估，筛选有用信息；2.实地考察：对第一步得出的目标区域进行考察，包括消费潜力、周边宏观、微观环境及竞争者；3.对目标区域进行消费者情况调查(问卷调查)。八、方案实施安排1.人员分工①二手资料收集分析姜红保②实地考察人员姜红保、李金利、李瑜、王宇②问卷准备李金利③问卷调查人员姜红保、李金利、李瑜、王宇④资料整理与数据分析姜红保、李金利、李瑜、王宇⑤调查报告撰写姜红保、李金利、李瑜、王宇2.调查程序及时间安排①二手资料收集分析及设计调研方案……9.23②实地调查…………………9.25③问卷的设计…………………9.26④问卷调查阶段………………9.28⑤数据统计分析阶段……9.29-10.7⑥调查报告撰写阶段……10.7-10.11九、经费预算项目费用①交通费（2+2）×2／趟×2次×4人=64元②问卷打印费1000份×0.2元／份=200元附件：生活之家特色消费店选址调查问卷尊敬的先生／女士，您好:非常感谢您从百忙中抽出时间来填写这份调查文卷。我们设计这份调查文卷,是为了更好的了解您对便利店的认识以及您对便利店的期望需求,以便为您提供更贴心的服务。问卷的所有信息我们将仅作为学习研究用途而不用于商业用途，并且我们还将对相关信息严格保密，非常感谢您的支持和合作!(注意：除有特别说明，下列选题均为单项，请在选项上打勾)第一部分：过滤问卷1.您对五一广场附近熟悉吗？＿＿＿＿①很熟悉……【继续访问】②比较熟悉……【继续访问】③不熟悉…………【表示感谢，终止访问】2.您最近一次去超市／便利店购物是在什么时候？＿＿＿＿①2天之内……【继续访问】②2-5天内……【继续访问】③5天以前…………【表示感谢，终止访问】3.您最近一次去茶楼／西餐厅消费是什么时候？＿＿＿＿①5天之内……【继续访问】②5-10天内……【继续访问】③10天以前…………【表示感谢，终止访问】第二部分：主体问卷A.行为分析A1.您去超市／便利一般会购买什么？＿＿＿＿①生活用品④食品生鲜类②日常零食饮料⑤小物件③书籍音像⑥家电A2.您知道五一广场附近有大型的集餐饮、便利店一体的店铺吗？＿＿＿＿①有②没有A3.您觉得在太平街附近的地铁口有发展餐饮、便利一体店的前景吗?＿＿＿＿①有③不知道②没有A4.您去便利店动机是?(多选)＿＿＿＿①应急购物③付款方便节省购物时间②24小时服务④购物环境好A5.假如在这里新开一个便利店，您希望在店内得到哪些服务?(多选)＿＿＿＿①简单的生活用品⑥报刊、杂志定购②各类零食、饮品⑦特快专递,邮递③现做小甜点、小吃⑧代缴各种费用④用餐服务，提供休息区⑨体育彩票⑤印刷、传真及mp3下载⑩各类充值卡,IC卡A6.您认为便利店作哪些方面改进会更加吸引您来购物?(多选)＿＿＿＿①调低价格④增加新服务,新商品②改善购物环境⑤其他③改善服务态度B．基本信息B1.您的性别?＿＿＿＿【由我们的访问员填写】①男②女B2.您的年龄?＿＿＿＿①18---25③35---45②25---35④45岁以上B3.您的月收入?＿＿＿＿①1000元以下⑤2501-3000元②1001-1500元⑥3001-3500元③1501-2000元⑦3501-4000元④2001-2500元⑧4001元以上B4.您的职业?＿＿＿＿①学生⑥公司职员②医生⑦国家公务员③离/退休人员⑧服务业从业人员④公共事业单位职员⑨工人⑤私营企业主⑩其他B5.您的受教育程度?＿＿＿＿①小学④大专②初中⑤本科③高中⑥研究生及以上再次谢谢您的合作!第三部分：业态选择一、生活之家特色消费店选址分析1.交通便利，地理位置优越本店将选择于长沙市最繁华的商圈——五一广场商圈。该店坐落于五一大道上，附近沿线汇集了百货商场、星级酒店、顶级写字楼。同时有多条公交线路可以到达，距离长沙地铁二号线五一广场站的出口不足百米。交通十分便利，方便消费者购买消费。2.有利于市场扩展本店选在五一大道上，毗邻众多百货商场和步行街，人流量非常大，必将会带动该店的发展，能够使本店的经营理念和主打产品更好的宣传出去，让更多的人了解本店，提高市场占有率和覆盖率，更好的扩展市场。3．消费者消费能力大五一大道上有很多写字楼，许多白领阶层在这里工作上班。白领阶层有固定的收入，有较高的经济收入，较固定的消费习惯。同时他们比较钟爱休闲娱乐，商务沟通，朋友聚会。喜欢在一些能够放松心情，有氛围的场所进行消费。所以本店也是白领阶层消费者适合的地方。让白领阶层消费者体会到温馨的氛围，并为其提供一流的服务。二、生活之家特色消费店的营销战略1.市场细分本店处于长沙市最繁华的五一商圈内，地段是无法比拟的。客流量是非常巨大的，所以我们根据不同阶层的人分为不同的目标市场。分为白领阶层，学生，休闲娱乐人士。每类阶层的消费者的需求不同，我们根据这三个细分的目标市场采取不同的营销策略，开发不同的产品，尽可能满足大众化的要求。2.产品定位本店是集营养套餐、营养拉面、咖啡、糕点、休闲小吃、冷饮、快捷便利食品为一体，并同步提供最新报纸、杂志参阅及各类日用品服务。每类消费群体都有适合自己的产品。本店定位于追求温馨，追求放松，追求快捷方便的服务享受，同时消费者在这里也可以找到一种放松和归属感。同时我们严格保证原材料的卫生与新鲜，严格按照生产流程去制作，保证质量，创立特色的产品。3．价格策略(1)每天都有超值特色，天天有惊喜。本店在周一到周末，每天都会推出一款特色超值产品，来吸引消费者，树立良好的企业品牌（2）推出特惠套餐组合，比单点更省钱更实惠。本店会根据营养、色彩的搭配，推出各类超值套餐组合。给予消费者合理的搭配，套餐比单点更实惠，更合适，帮消费者省钱省时。（3）同步招募VIP客户，定期为VIP客户提供超值特惠的服务。单笔消费300元以上，即可办理VIP会员卡一张，成为我们店里的VIP客户。凭借会员卡在本店消费可以享受除超值特惠商品外，其他商品全场8.8折优惠。会员生日当天可以享受折上6.6折优惠，并赠送本店为您量身定做的生日蛋糕。4.产品种类及其定价（1）咖啡类咖啡种类价格普通中大焦糖玛奇朵202326拿铁咖啡151821卡布基诺咖啡151821摩卡咖啡182124美式咖啡141720（2）冷饮类冷饮种类价格三色冰欺凌8沙冰10水果圣代12奶昔13（3）糕点、休闲小吃类产品种类价格三明治10沙拉15-20芝士条6蓝莓蛋糕10蔬菜派6薯条6（4）套餐类套餐种类价格红烧排骨饭23咖喱鸡饭25台式卤肉饭25猪排饭27鸡腿饭25原汁牛腩饭30（5）营养面类营养面种类价格海鲜拉面28西红柿鸡蛋面14香菇鸡块面18红烧牛肉面20（6）快捷便利食品及日常消费品本店一楼可供消费者购买快捷便利食品和日常生活用品，消费者可以自行选择购买。5.销售渠道根据本店的产品特点，本店采取直接销售和间接销售两种形式。直接销售本店地处五一商圈，离步行街、太平街和平和堂百货等很近，同时也在地铁二号线的出口和公交车车站附近。