某项目市场调研报告课件

郑州楷林国际大厦项目

市场调研报告谨呈：河南楷林置业有限公司合同编号：[2007]SH-B09世联楷林项目组2007.08.31郑州楷林国际大厦项目

市场调研报告谨呈：河南楷林置业有限公司宏观经济环境扫描城市发展状况分析写字楼市场分析写字楼客户分析报告内容提纲2宏观经济城市发展写字楼写字楼报告内容提纲2郑州市近年GDP及人均GDP增长迅速，房地产业进入高速发展期宏观经济环境扫描数据来源：郑州市统计年鉴3郑州市近年GDP及人均GDP增长迅速，房地产业进入高速发展期GDP增速与房地产发展关系4%-5%5%-8%大于8%小于4%萎缩停滞稳定发展高速发展800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$0-800US$启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期人均GDP与房地产发展关系宏观经济环境扫描房地产市场发展预警系统判断--郑州房地产处于快速发展期郑州郑州数据来自世联分析模型4GDP增速与房地产发展关系4%-5%5%-8%大于8%小于4房地产市场各发展阶段特征分析：发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上外部环境福利分房阶段，政府为整个产业的主要投资者；区域平行发展。消费者收入水平提高；区域市场发展出现不平衡，地段价值开始显现；市场存在不规范操作，政策因素影响大、住房福利仍大量存在。土地市场、商品房市场规范操作；政府对房地产业的调控主要通过城市规划及土地供应等宏观调控手段间接进行；政府的住房福利少量存在。房地产市场以二级市场交易为主、市场为大地产商所主导；土地市场与商品房市场完全规范；但政府的住房福利依旧少量存在。竞争条件有实力竞争者较少；需求简单、市场结构单一。大量新竞争者介入，开发投资量猛增；需求复杂、市场细分显现；竞争以市场份额的竞争为主。竞争者数量减少；市场细分充分，占有新的细分市场较难；开发商注重效益/低成本。竞争者数量进一步减少，消费者需求减少。需求特征满足基本生活需求，客户结构简单。生存、改善需求兼有；需求急剧增加；客户层面扩大需求增长趋于平稳；改善需求为主；客户结构复杂多样。改善需求为主，需求趋于多样化。供应特征单纯数量型，产品形式单一，基本无附加值。产品大量出现，形式逐渐多样化，价格迅速提高，数量与质量并重；产品附加值出现并提高。产品注重质量，价值构成广泛，产品附加值很好体现。产品形式极为丰富，高质量。郑州处于快速发展阶段宏观经济环境扫描5房地产市场各发展阶段特征分析：发展阶段启动阶段快速发展阶段平快速发展阶段明显呈现出“观望期”和“被迫接受期”两个阶段特征观望期被迫接受期外部环境城市核心区迅速发展，地段价值开始显现；市场存在不规范操作，政策因素影响大、住房福利仍大量存在。土地大量供应，区域市场发展开始出现不平衡，地段价值充分体现；住房福利开始退出历史舞台。客户层面启动阶段延续了生活需求型购房客户；城市中高端客户出于改善居住条件和财富占有需求开始大量购置房屋；普通大众处于观望状态，尚未适应住宅完全商品化，等待政策和房价走势明朗；已二次或多次置业，中高端客户购房需求慢慢减弱；客户层面扩大，更为广泛的客户开始购置房屋；需求特征生活需求+改善需求（为主）改善需求+生活需求（为主）供应特征城市核心地段逐渐放量，产品形式开始丰富，品质有所提高；中高端客户改善需求为主，故产品户型面积较大；各区域大量放量，产品形式丰富，数量和质量并重；普通大众开始大量购房，迫于房价压力，户均面积明显减小；价格走势在启动阶段基础上价格迅速提升价格持续增长，涨幅放缓6快速发展阶段明显呈现出“观望期”和“被迫接受期”两个阶段三产分布比例—

第三产业结构及增长比较稳定，变化较小

第二产业占GDP比重逐渐上升，说明工业是郑州市的主导产业近年来第一产业和第三产业比例均小幅下降第一产业比重较低第三产业结构相对稳定，近年变化较小自2000年以来，第一产业的比重有所下降，与此同时第二产业的比率波动上升第一产业(亿元)第二产业(亿元)第三产业(亿元)200042.00360.00330.00200143.70401.90376.50200246.20453.60427.00200348.80573.70479.60200461.00738.00576.00200572.00873.00705.00200677.101070.50853.90宏观经济环境扫描数据来源：郑州市统计年鉴7三产分布比例—

第三产业结构及增长比较稳定，第三产业总量反映郑州写字楼整体容量处于中等，经验值反映郑州写字楼市场相对于整体房地产市场处于较低水平三产GDP总量(亿元)写字楼整体容量>1200大800～1200中等<800较低一线写字楼租金水平(元/平米/月)商品房均价(元/平米)R=R写字楼相对发展水平>3高2～3中等<2较低郑州=60/4244=1.4%郑州2006年第三产业GDP总值853.9亿元，写字楼整体容量处于中等郑州宏观经济环境扫描8第三产业总量反映郑州写字楼整体容量处于中等，经验值反映郑州写社会消费品零售总额和人均可支配收入双双大幅增长，郑州房地产发展潜力较大自2000年以来，郑州城镇人均可支配收入逐年稳步增加，与此同时人均消费支出也逐步增加，但其增加速度小于可支配收入的增加在七个省会城市中，郑州的人均可支配收入处于中等水平宏观经济环境扫描数据来源：郑州市统计年鉴9社会消费品零售总额和人均可支配收入双双大幅增长，郑州房地产发报告内容提纲宏观经济环境扫描城市发展状况分析写字楼市场分析写字楼客户分析10报告内容提纲宏观经济城市发展写字楼写字楼10城市房地产格局——“东北富、西南贫”。中区和东区集中了大量政治和商务资源，而北区则以居住为主导方向。东区：将成为未来郑州的新中心。规划聚集了全市最高端的住宅和商务办公物业，目前处于启动阶段。北区：以大规模、好环境、高品质的中高档住宅为主。中区：老城区，目前全市的政治经济中心。以小规模中高档物业为主，商住参半。西区：作为老城区，区域经济发展相对滞后，购买力较低。房地产开发不成规模，以多层、经济适用房等中低档次的项目为主。南区：经济发展相对缓慢，房地产开发相对落后，主要以经济适用房、多层物业开发为主。东区北区南区西区中区11城市房地产格局——“东北富、西南贫”。中区和东区集中了大量政通过大量案例总结，城市写字楼的发展一般经历四个阶段非市场化时期市场化启动期市场化发展期市场化成熟期写字楼市场

发展阶段经济总量增长产业结构调整，三产比例上升12通过大量案例总结，城市写字楼的发展一般经历四个阶段非市场化时城市经济发展的初期，第三产业不发达，写字楼处于非市场化时期，以企业自建写字楼为主非市场化时期经济背景第一、第二产业为主，第三产业、服务业不发达供应供应主体大型国有企事业单位：邮电、电信、外贸等，多为垄断性行业或其主管单位企业自身发展需要需求客户特征自用大型国有企事业单位外地外资实力企业办事处（金融保险分公司、现代制造业分销处等）产品在当时：形象好、配置高，代表了业主企业的实力投资无成交关键驱动因素自用良好的产品形象和品质盈利模式自用为主，其余对外出租投资无阶段标志垄断企业自建写字楼的建造13城市经济发展的初期，第三产业不发达，写字楼处于非市场化时期，市场化启动期：住宅开发商进入商住产品开发，小投资客占主流市场化启动期经济背景私营经济、第三产业快速发展供应供应主体开发商/企业自建并存部分开发商由住宅转入写字楼开发办公物业的需求显现，能实现略高于住宅开发的利润需求客户特征自用商住公寓：贸易物流类、装修装饰、中介公司等产品由于缺乏写字楼专业开发经验，商住公寓等模糊产品为主有一定的公建形象，但产品素质低，不能很好的适应现代化办公的需求政府无商务区规划，开发商主导，板块特征不明显，对客户决策不构成影响投资小投资客成交关键驱动因素自用办公物业形象与住宅办公接近的使用成本盈利模式开发类写字楼以出售为主投资产品与住宅类似，易于被接受，投资门槛较低投资意识开始萌发，市场其他投资渠道少阶段标志开发商进入写字楼市场14市场化启动期：住宅开发商进入商住产品开发，小投资客占主流市场市场化发展期：产品主导，板块逐渐形成，客户开始细分，领先开发商和市场标杆项目出现市场化发展期经济背景第三产业占据主导地位，现代服务业快速发展供应供应主体开发商逐渐占据主导专业开发商出现，引导市场的发展需求客户特征自用一线写字楼：高科技产业、现代制造业、咨询服务业、金融保险业客户逐渐按租金承受力分层外地外资企业进入产品多元化产品：商住、纯写字楼、高档写字楼开发水平和产品素质快速提升依托不同的资源（政策、传统认知、产业聚集等）板块化趋势逐渐显现投资中产阶级，对房地产投资有一定的认识成交关键驱动因素自用一线写字楼：物业形象与产品品质，由于市场整体租金的绝对水平不高，对成本敏感度低中档写字楼：性价比，对形象有要求，对成本敏感盈利模式出售为主投资城市经济发展对写字楼租赁市场的信心投资回报的风险（参考市场可比物业的租金实现）阶段标志出现领先开发商和标杆项目15市场化发展期：产品主导，板块逐渐形成，客户开始细分，领先开发市场化成熟期：地段主导，板块形成、客户充分细分，整购比例上升，小投资客退出市场化成熟期经济背景城市在区域的中心地位已经形成，现代服务业为主的第三产业占据绝对主导地位供应供应主体专业开发商为主需求客户特征自用一线写字楼：高科技产业、现代制造业、咨询服务业、金融保险业等产品高端产品：建筑形象地标化、设备设施尖端化、物业管理品牌化、办公功能纯粹化国际品牌与团队板块认知已经深入人心，各板块客户、产品平台标准建立项目开发方向主要由地段主导投资投资机构整购财富阶层成交关键驱动因素自用商务成熟度与聚集度、企业所依赖的资源聚集度产品：客户素质、物业形象、硬件配置、物业管理盈利模式大部分持有出租，部分项目对外销售投资对固定资产升值保值、租金实现的信心对实现长期稳定收益的信心阶段标志板块（及板块的标志物业）形成、产品标准建立、客户充分细分16市场化成熟期：地段主导，板块形成、客户充分细分，整购比例上升报告内容提纲宏观经济环境扫描城市发展状况分析写字楼市场分析写字楼客户分析17报告内容提纲宏观经济城市发展写字楼写字楼17房地产投资自2004年增长迅猛，商业地产类投资近两年以40%的速度迅速增长数据来源：郑州市房地局市场供应量预判单位：万平方18房地产投资自2004年增长迅猛，商业地产类投资近两年以40%在售项目及07年预售项目根据工程进度，08年初推出项目金水路盛润国际荣勋赢座曼哈顿广场郑东新区中烟大厦绿地峰会广场天下国泰财富国际商会大厦蓝玛地王大厦温哥华广场汇锦中油大厦永和国际广场海联国际金融大厦福晟大厦数据来源：房产信息网未来市场供应—主要集中在郑东新区，预计推量为80万平方近四年来销售面积每年平均以24%的速度增长单位：万平方市场供应量预判19在售项目及07年预售项目根据工程进度，08年初推出项目金水路楼盘名称建筑面积(平方米)发售时间销售率(%)成交价格(元/平方)销售速度国际企业中心10000004年10月95％45004280永和国际3000004年8月90％40001100蓝码地王大厦5600005年7月95％65002200绿地峰会天下5200006年10月85％61004900浦发国际5000006年10月99％60006200省汇中心7500006年10月95％以上58007900财富广场2期10000005年11月95％以上53006300销售速度写字楼市场的月均销售速度：4697平方米20楼盘名称建筑面积(平方米)发售时间销售率(%)成交价格销售速郑州写字楼分布图郑东新区中原区金水区管城区二七区21郑州写字楼分布图郑东新区中原区金水区管城区二七区21按照物业档次、目前售价/租金将板块分级金水区郑东新区二七区管城区中原区平均租金区间(元/天/m2）1.2-2.8平均售价区间(元/m2）1.0-1.50.5-1.25500-79005200-65004000-5000依托省机关，区域配套成熟，商务氛围浓，交通便利，是办公楼最集中区域入住企业行业影响力大，实力雄厚物业档次高端纯写字楼供应的热点区域政策导向和城市发展趋势目前商务氛围较差落成较早，规划功能落后；品质不高，硬件设施和物业服务都不完善入住企业规模较小在商住两用为主22按照物业档次、目前售价/租金将板块分级金水区郑东新区二七区平金水区板块——郑州高端写字楼最为集中的的商务圈。行政导向，依托省机关商业、交通配套成，商务氛围浓第一层级核心驱动力未来发展趋势租金：1.2-2.8元/m2/天，售价：5500-7900元/m2物业管理费：1-1.5元/m2/月租金/售价行业：多集中于高增长性和高附加值行业如投资咨询、信息通讯、房地产、保险、文化传播等；客户：国际国内知名企业驻杭机构、河南省及郑州市著名企业；以行业内的大中企业为主选择本板块办公的原因主要是为显示企业形象；注重办公品质及配套、交通的成熟度：客户特征未来5年内将继续保持领先地位；土地供应稀缺，后续供应量有限；租售状况高品质的物业招租良好，出租率在85％以上；销售客户以自用客户为主；金水路农业路北环花园路文化路经三路中州大道23金水区板块——郑州高端写字楼最为集中的的商务圈。行政导向，依项目名称郑州国贸中心信息大厦图示河南新田置业有限公司开发商河南索克置业有限公司农业路与花园路交叉口位置花园路北环交叉口29层/3.5m，7万平商业层数/层高28层/2.8m，群房4层70年产权产权年限40年产权中央空调空调中央空调6部电梯5部规模大型综合体项目体量近50万，2栋写字楼约8万㎡1栋，占地9112㎡，总建面4.16万㎡,5～28层为纯写字楼售/租价格A栋已经售完，B栋均价7900元1.2元/㎡天售/租率出售率90％出租率90％装修状况毛坯，大堂等公用部位精装修毛坯，大堂等公用部位精装修核心卖点超大型综合体项目，配有7万平方的商业面积,配套完善唯一专于商务用途的写字楼花园路经典写字楼扫描24项目名称郑州国贸中心信息大厦图示河南新田置业有限公司开发商河项目名称广汇国贸大厦财富广场图示郑州广汇房地产有限公司开发商鑫广河南置业经三路纬五路交叉口位置经三路农业路22层/2.9m，群房3层层数/层高24层/2.8m，群房3层50年产权产权年限70年产权分户空调空调中央空调7部电梯每栋2部爱登宝电梯规模主楼22层，西楼12层、北12层。建面约为6万㎡，7栋，建面约为18万㎡,售/租价格租金1.9元/㎡天售价5300元/㎡天、租金0.9-1.2元/㎡天售/租率90%以上销售率在95%以上装修状况毛坯，大堂等公用部位精装修毛坯，大堂等公用部位精装修核心卖点“经三路”、纯写字楼办公写字楼项目经三路大型纯写字楼经三路经典写字楼扫描25项目名称广汇国贸大厦财富广场图示郑州广汇房地产有限公司开发商项目名称浦发国际大厦未来大厦图示名门地产开发商商品交易所金水路珏凤路交叉口位置未来大道近纬四中路27层/2.8m层数/层高23层/2.5m40年产权产权年限40年产权分户空调空调中央空调9部电梯7规模主楼27层，附楼11层，建筑面积6万平方1栋，建面约为6万㎡,售/租价格售价6000元/㎡租金2.8元/㎡天售/租率销售率90%以上出租率在95%以上装修状况毛坯，大堂等公用部位精装修毛坯，大堂等公用部位精装修核心卖点金融总部级写字楼租赁型办公楼金水区其他经典写字楼扫描26项目名称浦发国际大厦未来大厦图示名门地产开发商商品交易所金水郑东新区板块——郑州最具发展潜力的商务圈，主要由会展业带动区域发展，代表郑州未来写字楼最高水平的CBD区政府导向，会展业带动成熟公建配套高档住宅区第二层级核心驱动力未来发展趋势租金：1-1.5元/m2/天售价：5200-6500元/m2物业管理费：1.2-2元/m2/月租金/售价行业：区域内国际会展中心的带动相关行业，如会展，贸易等；客户：国际国内知名企业驻杭机构、以行业内的大中企业为主选择本板块办公的原因主要是为显示企业形象；注重办公品质客户特征未来5年内将继续保持领先地位；土地供应稀缺，后续供应量有限；租售状况交通不便，商业配套不成熟，出租率在50％左右；销售状况较好，以投资客户为主；27郑东新区板块——郑州最具发展潜力的商务圈，主要由会展业带动区绿地峰会天下顺驰第一国际新芒果大厦蓝码地王大厦中油大厦河南国际商会格拉姆国际广场联合广场温哥华大厦保险大厦商业银行国泰财富广场成功大厦奥园世贸大厦农业银行大厦龙湖大厦中华大厦郑东新区—郑州未来最具活力商务板块28绿地峰会天下顺驰第一国际新芒果大厦蓝码地王大厦中油大厦河南国CBD各发展阶段客户分布特征

高比例投资客——中型服务性企业——500强实业型企业雏形CBD发展中的CBD成熟CBD2007年2012年市场投资价值认同低中高投资比例低高低产业类型第二产业：生产型公司的市场部、销售部、研发部门，或及办事处、子公司第三产业：服务于第二产业——咨询、物流、贸易等行业第三产业：金融相关的行业产业表现科技公司、计算机公司、制造业展销场等咨询顾问公司、设计单位、会计事务所、律师事务所、物业公司、进出口贸易公司等银行、证券、保险等公司企业类型民营企业民营企业、外资企业民营企业、外资企业、跨国公司2002年郑东新区正处于雏形CBD阶段29CBD各发展阶段客户分布特征

高比例投资客——中型服务性企业郑东新区CBD已初步形成规模效应，提升市场信心CBD地区由内、外环两条环路组成，将建成60幢高档商业楼宇；经过5年的大规模建设，CBD已经基本完成了写字楼和公寓的建设并部分投入使用，增强了市场对新区开发的信心。30郑东新区CBD已初步形成规模效应，提升市场信心CBD地区由内项目名称绿地峰会天下蓝玛地王大厦图示绿地集团开发商郑州歌亿房地产有线公司CBD外环位置CBD外环30层/3.7m层数/层高30层/3.6m40年产权产权年限40年产权中央空调空调中央空调6部电梯6部规模2栋，约10万㎡1栋，5.6万㎡售/租价格6200元/㎡原售价6000-6500元/㎡售/租率售磬世纪峰会,峰会天下销售完成85%销售率90%装修状况毛坯，大堂等公用部位精装修毛坯，大堂等公用部位精装修核心卖点地理位置，规模，开发商品牌中原首座全钢结构写字楼，玻璃幕墙

郑东新区CBD代表楼盘31项目名称绿地峰会天下蓝玛地王大厦图示绿地集团开发商郑州歌亿房项目名称顺驰第一国际新芒果大厦图示河南顺驰地产有限公司

开发商郑州新芒果房地产有限公司

CBD外环位置CBD外环27层/4.1米层数/层高30层/3.5米40年产权产权年限40年产权中央空调空调中央空调10部电梯5部规模1栋，5.8万㎡建面约4.6万㎡售/租价格6100售价6300元/㎡售/租率售完45%装修状况毛坯，公用部位精装修毛坯，公用部位精装修核心卖点开发商品牌，地域前景郑东新区CBD代表楼盘32项目名称顺驰第一国际新芒果大厦图示河南顺驰地产有限公司开西北区板块——现存写字楼陈旧且品质不高物业形态以商住的形式为主，客户外溢。传统商业中心，商业配套成熟市政府行政配套核心驱动力未来发展趋势租金/售价潜在供应规模小，客户外溢，出租率下降客户将存在外迁郑东新区或金水区板块现象租售状况平均出租率在60％以上；在售楼盘较少租金：集中于0.5-1.2元/m2/天；售价：4000-5000元/m2；物业管理费：0.6-1元/m2/月行业：以贸易、信息科技、广告及政府类相关企业为主，客户：入住企业以中小型企业为主；办公成本较低比相对金水区是吸引中小型企业的主要因素之一客户特征第三层级33西北区板块——现存写字楼陈旧且品质不高物业形态以商住的形式为项目名称华林新时代广场福华中心图示郑州中原华丰投资中心有限公司

开发商郑州福华置业有限公司紫荆山路商城路位置紫荆山路东大街21层/5.2m层数/层高27层/3.2m70年产权产权年限70年产权分体空调空调分体空调7部电梯6部规模1栋21层,总面积5万㎡1栋27层、总建面5.4万㎡,售/租价格均价8500元1.2元/㎡天售/租率50%95％以上装修状况精装修毛坯，大堂等公用部位精装修核心卖点5．2米LOFT，可以分隔二层

全新复合新OFFICE经典写字楼扫描34项目名称华林新时代广场福华中心图示郑州中原华丰投资中心有限公项目名称裕达国贸大厦金运大厦图示河南裕达国贸置业开发商河南金运房地产有限公司中原路220号位置二七路49层/3.6米层数/层高32层50年产权产权年限50年产权中央空调空调21部电梯规模1栋，160000万㎡1栋，5.8万㎡售/租价格3元/㎡/天0.55元/㎡/天售/租率95%以上60%装修状况毛坯，公用部位精装修毛坯，公用部位简装修核心卖点周边有高档酒店作为成熟配套成功销售烂尾楼经典写字楼扫描35项目名称裕达国贸大厦金运大厦图示河南裕达国贸置业开发商河南金区域项目名称外立面层高公共大堂金东区荣勋赢座LOW-E中空玻璃幕墙3.5挑空10米盛润国际高级玻璃幕墙3.3挑空30米曼哈顿广场——————楷林国际LOW-E中空玻璃幕墙3.65挑空15米郑东新区海联国际LOW-E中空玻璃幕墙\高档石材3.914.4米挑空大堂绿地峰会天下高档石材＋玻璃幕墙3.710.2米挑空中烟大厦干挂石材3.5510米挑空汇锦中油大厦干挂石材————国泰财富中心高档石材,合金板材和防辐射节能玻璃幕墙————永和国际广场深色干挂石材每层3.61800平方米挑空大堂同期上市竞争对手对比分析产品力一般，不具有竞争优势36区域项目名称外立面层高公共大堂金荣勋赢座LOW-E中空玻璃幕区域项目名称建筑面积㎡停车位车位比电梯平面布局面积分割电梯建面比金东区荣勋赢座59000200个259：110部OTIS1-4层为群房、5-25层写字楼、26-27大客户准备层1：5900盛润国际135000800个168：112部1—5F为办公楼裙房，6—22F为写字楼，23-27F为大客户准备层1：5400曼哈顿广场————————————楷林国际85354.6280个304：115部高速电梯标准层面积2857.81：5690郑东新区海联国际61880未定——9部全框架结构1：6876绿地峰会天下52124.92300多173：16部上海三菱框架结构80㎡-1141㎡1：8687中烟大厦45000266个169：16部德国迪森框架结构，内廊式平面布局90㎡-1200㎡1：7500汇锦中油大厦50000————————————国泰财富中心60000————8部框架剪力墙结构，可以自由分割标准层面积约1600㎡，600㎡-1200㎡1：7500永和国际中心1400001520个92：117部内廊式平面布局——1：8535综合比对，楷林国际有多项指标在竞争中占有优势同期上市竞争对手对比分析37区域项目名称建筑面积㎡停车位车位比电梯平面布局面积分割电梯建报告内容提纲宏观经济环境扫描城市发展状况分析写字楼市场分析写字楼客户分析38报告内容提纲宏观经济城市发展写字楼写字楼38问卷调查样本：选取金水区、二七区、管城区、中原区、郑东新区内代表性写字楼客户调查内容：1、客户购买需求分析2、客户购买渠道分析3、客户基础背景调查调查目的：了解客户需求，对本项目定位有很强指导意义。调查数量：本次问卷调查共200份，回收有效问卷178份。分析工具：Excel软件问卷调查统计说明39问卷调查样本：选取金水区、二七区、管城区、中原区、郑东新区内成长型公司占主流需求面积60-300平方米的成长型公司占主流；目前大部分客户对金水区和郑东新区认可度高。一、客户购买需求分析表1：构买面积(平方米)表2：构买区域40成长型公司占主流需求面积60-300平方米的成长型公司占主流一、客户购买需求分析表3：构买单价表4：构买总价5000-7000元为主50-200万元为主41一、客户购买需求分析表3：构买单价表4：构买总价5000-7一、客户购买需求分析表5：构买楼层选择选择中低区为主，注重性价比表6：写字楼气质喜好客户喜欢的写字楼气质大气尊贵型占34%，其次是现代简约型。42一、客户购买需求分析表5：构买楼层选择选择中低区为主，注重性一、客户购买需求分析表7：配套设施需求客户对配套设施需求前三位的是：银行、商场、商务中心43一、客户购买需求分析表7：配套设施需求客户对配套设施需求前三一、客户购买需求分析表8：项目本体条件客户最关注的项目本体条件：电梯、停车位、物业管理44一、客户购买需求分析表8：项目本体条件客户最关注的项目本体条一、客户购买需求分析表9：项目外部条件客户最关注的项目外部条件：商务氛围、周边环境、交通配套45一、客户购买需求分析表9：项目外部条件客户最关注的项目外部条关于写字楼配套设施满意情况调查图11：关于停车位的看法图10：关于中央空调的看法图12：关于办公环境的看法图13：关于电梯使用的看法一、客户购买需求分析46关于写字楼配套设施满意情况调查图11：关于停车位的看法图10大河报的收看人群量最大，占50%有30%客户会到房地产信息网查询项目信息客户购买写字楼主要通过朋友介绍、报纸等渠道获取信息。二、客户购买渠道分析表14：常看的报纸表16：客户购买渠道表15：常看的房产网站47大河报的收看人群量最大，占50%二、客户购买渠道分析表14：图19：对直邮的看法图20：对短信的看法图18：对楼盘广告推广的看法图17：对房展会的看法二、客户购买渠道分析48图19：对直邮的看法图20：对短信的看法图18：对楼盘广告推客户以中小型企业为主，现在办公面积100-300平方米的企业占多数公司现有办公人数10-49人居多。三、客户基础背景调查表21：现有办公面积表22：公司现有办公人数49客户以中小型企业为主，现在办公面积100-300平方米的企业调查客户所属行业以咨询、贸易、物流客户居多；企业类型以私营为主三、客户基础背景调查表23：公司所属行业表24：公司类型50调查客户所属行业以咨询、贸易、物流客户居多；三、客户基础背景三、客户基础背景调查图25：受访人姓别图26：客户类型图27：受访问人年龄层段图28：公司成立时间51三、客户基础背景调查图25：受访人姓别图26：客户类型图27受访者工作区域：在金水区和二七区为主，郑东新区目前商务氛围尚未形成，老城区写字楼配套较低三、客户基础背景调查表31：购买决策表30：公司现有物业情况表29：公司所在区域52受访者工作区域：在金水区和二七区为主，郑东新区目前商务氛围尚各类型客户特征及对办公物业的关注点客户特征关注点外地企业办事处及分支机构资金雄厚，对租金不敏感只租不买要求形象对郑州现状写字楼不满意形象高档市中心繁华地段、交通便利配套完善成长型及高知服务型中小企业规模不大，对办公面积要求不高有一定实力对使用成本和租金较敏感对改善环境较急迫高性价比形象贴近写字楼、商务配套齐全户型空间可变，能自由组合可24小时办公草创型企业处在发展阶段，实力不强对租金和物管费很敏感可换可不换，不急迫总价实用率高办公和居住一体投资客郑州辖区内中小企业主、政府官员大型企业的高管地段总价升值潜力区域发展前景和规划易于出租租金回报按揭方式产权年限客户访谈小结53各类型客户特征及对办公物业的关注点客户特项目区位解析——位于省级行政大道和城市主干交汇处，区域内商务氛围成熟。本项目地处郑州市金水区，紧邻开发中的郑东新区。项目北依金水路，是郑州市迎宾大道，东邻中州大道，即将成为景观大道。项目与郑东新区CBD一路之隔，又处于中心区政务与商务中心，兼顾历史与未来政务区高尚住宅区商务区CBD区域属性判定54项目区位解析——位于省级行政大道和城市主干交汇处，区域内商务项目地块现状及四至项目地块北面为“企业一号”写字楼、住宅小区企业一号

项目地块东面为广汇PAMA高档住宅小区,CBD立交,CBD项目地块南面为河南信息广场，盛润，银基王朝住宅小区项目地块西面为兴亚饭店，工商银行，荣勋赢座，曼哈顿广场荣勋银座兴亚饭店企业壹号广汇PAMA郑东新区CBD楷林国际河南信息广场盛润国际项目属性判定住宅小区55项目地块现状及四至项目地块北面为“企业一号”写字楼、住宅小区属性诠释区位属性位于郑州市省级行政大道位于东西的交通动脉金金水路有郑州“行政大道”的称号；项目周边大部分为新建写字楼及高档住宅距离城中心区及CBD仅数分钟车程临城市中州大道项目属性占地约2916.83平方米，建面86369.4平米，容积率8；可达性好、交通便捷城市配套较齐全周边生活配套档次优南面紧临城市干道金水路；商业配套尤其突出项目周边居住区以高档为主；无稀缺性自然景观资源区域属性和项目属性的界定，可以帮助我们明确研究方向和方法56属性诠释位于郑州市省级行政大道金水路有郑州“行政大道”的称号劣势（W）：机会（O）：威胁(T）：随着新的高品质写字楼的入市，原有的低品质写字楼及商住楼的客户需求将得到激发，需求层次将得到提升金水路片区房地产整体价格支撑市场同质化产品放量较大，竞争激烈。同期上市较多，高档写字楼竞争激烈。减小劣势，避免威胁发挥优势，转化威胁利用机会，克服劣势发挥优势，抢占机会如何将项目亮点顺利转化成目标客户群认可价值点？如何与竞争对手形成有效的竞争区隔，通过营销手段从市场中脱颖而出，是本项目成功的关键所在!交通流线不够通畅沿金水路面不够开阔硬件配置无突出优势昭示性不够城市行政中心板块，商务氛围浓按照甲级写字楼的标准，纯办公空间本土开发商，资源整合优势优势（S）：项目SWOT分析57劣势（W）：机会（O）：威胁(T）：随着新项目名称营销主题永和国际广场国际商务领袖河南国际商会大厦企业联盟大厦国际合作平台英协广场精品SOHO国际公寓鑫苑.金融广场商务办公.精英公寓.大型商业中烟大厦(新芒果大厦)世界的CBD.中国的办公室浦发国际金融中心金融眼.财富源.资本家（金融总部级写字楼）郑州国贸中心.国贸广场（中原首例会呼吸的甲级写字楼）财富.体验梦想绿地.峰会天下（CBD双核.5T纯写字楼）CBD最具品牌价值纯写字楼海联国际CBD.国际商务旗舰金印.现代城金融地标，财富图腾，国际办公建业置地广场OneCityOneMark中华大厦中华名片.顶典商务华林.新时代广场省会核心商圈/灵动装饰空间郑州写字楼营销主题汇总58项目名称营销主题永和国际广场国际商务领袖河南国际商会大厦企业期待精彩的营销策略汇报!59期待59郑州楷林国际大厦项目

市场调研报告谨呈：河南楷林置业有限公司合同编号：[2007]SH-B09世联楷林项目组2007.08.31郑州楷林国际大厦项目

市场调研报告谨呈：河南楷林置业有限公司宏观经济环境扫描城市发展状况分析写字楼市场分析写字楼客户分析报告内容提纲61宏观经济城市发展写字楼写字楼报告内容提纲2郑州市近年GDP及人均GDP增长迅速，房地产业进入高速发展期宏观经济环境扫描数据来源：郑州市统计年鉴62郑州市近年GDP及人均GDP增长迅速，房地产业进入高速发展期GDP增速与房地产发展关系4%-5%5%-8%大于8%小于4%萎缩停滞稳定发展高速发展800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$0-800US$启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期人均GDP与房地产发展关系宏观经济环境扫描房地产市场发展预警系统判断--郑州房地产处于快速发展期郑州郑州数据来自世联分析模型63GDP增速与房地产发展关系4%-5%5%-8%大于8%小于4房地产市场各发展阶段特征分析：发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上外部环境福利分房阶段，政府为整个产业的主要投资者；区域平行发展。消费者收入水平提高；区域市场发展出现不平衡，地段价值开始显现；市场存在不规范操作，政策因素影响大、住房福利仍大量存在。土地市场、商品房市场规范操作；政府对房地产业的调控主要通过城市规划及土地供应等宏观调控手段间接进行；政府的住房福利少量存在。房地产市场以二级市场交易为主、市场为大地产商所主导；土地市场与商品房市场完全规范；但政府的住房福利依旧少量存在。竞争条件有实力竞争者较少；需求简单、市场结构单一。大量新竞争者介入，开发投资量猛增；需求复杂、市场细分显现；竞争以市场份额的竞争为主。竞争者数量减少；市场细分充分，占有新的细分市场较难；开发商注重效益/低成本。竞争者数量进一步减少，消费者需求减少。需求特征满足基本生活需求，客户结构简单。生存、改善需求兼有；需求急剧增加；客户层面扩大需求增长趋于平稳；改善需求为主；客户结构复杂多样。改善需求为主，需求趋于多样化。供应特征单纯数量型，产品形式单一，基本无附加值。产品大量出现，形式逐渐多样化，价格迅速提高，数量与质量并重；产品附加值出现并提高。产品注重质量，价值构成广泛，产品附加值很好体现。产品形式极为丰富，高质量。郑州处于快速发展阶段宏观经济环境扫描64房地产市场各发展阶段特征分析：发展阶段启动阶段快速发展阶段平快速发展阶段明显呈现出“观望期”和“被迫接受期”两个阶段特征观望期被迫接受期外部环境城市核心区迅速发展，地段价值开始显现；市场存在不规范操作，政策因素影响大、住房福利仍大量存在。土地大量供应，区域市场发展开始出现不平衡，地段价值充分体现；住房福利开始退出历史舞台。客户层面启动阶段延续了生活需求型购房客户；城市中高端客户出于改善居住条件和财富占有需求开始大量购置房屋；普通大众处于观望状态，尚未适应住宅完全商品化，等待政策和房价走势明朗；已二次或多次置业，中高端客户购房需求慢慢减弱；客户层面扩大，更为广泛的客户开始购置房屋；需求特征生活需求+改善需求（为主）改善需求+生活需求（为主）供应特征城市核心地段逐渐放量，产品形式开始丰富，品质有所提高；中高端客户改善需求为主，故产品户型面积较大；各区域大量放量，产品形式丰富，数量和质量并重；普通大众开始大量购房，迫于房价压力，户均面积明显减小；价格走势在启动阶段基础上价格迅速提升价格持续增长，涨幅放缓65快速发展阶段明显呈现出“观望期”和“被迫接受期”两个阶段三产分布比例—

第三产业结构及增长比较稳定，变化较小

第二产业占GDP比重逐渐上升，说明工业是郑州市的主导产业近年来第一产业和第三产业比例均小幅下降第一产业比重较低第三产业结构相对稳定，近年变化较小自2000年以来，第一产业的比重有所下降，与此同时第二产业的比率波动上升第一产业(亿元)第二产业(亿元)第三产业(亿元)200042.00360.00330.00200143.70401.90376.50200246.20453.60427.00200348.80573.70479.60200461.00738.00576.00200572.00873.00705.00200677.101070.50853.90宏观经济环境扫描数据来源：郑州市统计年鉴66三产分布比例—

第三产业结构及增长比较稳定，第三产业总量反映郑州写字楼整体容量处于中等，经验值反映郑州写字楼市场相对于整体房地产市场处于较低水平三产GDP总量(亿元)写字楼整体容量>1200大800～1200中等<800较低一线写字楼租金水平(元/平米/月)商品房均价(元/平米)R=R写字楼相对发展水平>3高2～3中等<2较低郑州=60/4244=1.4%郑州2006年第三产业GDP总值853.9亿元，写字楼整体容量处于中等郑州宏观经济环境扫描67第三产业总量反映郑州写字楼整体容量处于中等，经验值反映郑州写社会消费品零售总额和人均可支配收入双双大幅增长，郑州房地产发展潜力较大自2000年以来，郑州城镇人均可支配收入逐年稳步增加，与此同时人均消费支出也逐步增加，但其增加速度小于可支配收入的增加在七个省会城市中，郑州的人均可支配收入处于中等水平宏观经济环境扫描数据来源：郑州市统计年鉴68社会消费品零售总额和人均可支配收入双双大幅增长，郑州房地产发报告内容提纲宏观经济环境扫描城市发展状况分析写字楼市场分析写字楼客户分析69报告内容提纲宏观经济城市发展写字楼写字楼10城市房地产格局——“东北富、西南贫”。中区和东区集中了大量政治和商务资源，而北区则以居住为主导方向。东区：将成为未来郑州的新中心。规划聚集了全市最高端的住宅和商务办公物业，目前处于启动阶段。北区：以大规模、好环境、高品质的中高档住宅为主。中区：老城区，目前全市的政治经济中心。以小规模中高档物业为主，商住参半。西区：作为老城区，区域经济发展相对滞后，购买力较低。房地产开发不成规模，以多层、经济适用房等中低档次的项目为主。南区：经济发展相对缓慢，房地产开发相对落后，主要以经济适用房、多层物业开发为主。东区北区南区西区中区70城市房地产格局——“东北富、西南贫”。中区和东区集中了大量政通过大量案例总结，城市写字楼的发展一般经历四个阶段非市场化时期市场化启动期市场化发展期市场化成熟期写字楼市场

发展阶段经济总量增长产业结构调整，三产比例上升71通过大量案例总结，城市写字楼的发展一般经历四个阶段非市场化时城市经济发展的初期，第三产业不发达，写字楼处于非市场化时期，以企业自建写字楼为主非市场化时期经济背景第一、第二产业为主，第三产业、服务业不发达供应供应主体大型国有企事业单位：邮电、电信、外贸等，多为垄断性行业或其主管单位企业自身发展需要需求客户特征自用大型国有企事业单位外地外资实力企业办事处（金融保险分公司、现代制造业分销处等）产品在当时：形象好、配置高，代表了业主企业的实力投资无成交关键驱动因素自用良好的产品形象和品质盈利模式自用为主，其余对外出租投资无阶段标志垄断企业自建写字楼的建造72城市经济发展的初期，第三产业不发达，写字楼处于非市场化时期，市场化启动期：住宅开发商进入商住产品开发，小投资客占主流市场化启动期经济背景私营经济、第三产业快速发展供应供应主体开发商/企业自建并存部分开发商由住宅转入写字楼开发办公物业的需求显现，能实现略高于住宅开发的利润需求客户特征自用商住公寓：贸易物流类、装修装饰、中介公司等产品由于缺乏写字楼专业开发经验，商住公寓等模糊产品为主有一定的公建形象，但产品素质低，不能很好的适应现代化办公的需求政府无商务区规划，开发商主导，板块特征不明显，对客户决策不构成影响投资小投资客成交关键驱动因素自用办公物业形象与住宅办公接近的使用成本盈利模式开发类写字楼以出售为主投资产品与住宅类似，易于被接受，投资门槛较低投资意识开始萌发，市场其他投资渠道少阶段标志开发商进入写字楼市场73市场化启动期：住宅开发商进入商住产品开发，小投资客占主流市场市场化发展期：产品主导，板块逐渐形成，客户开始细分，领先开发商和市场标杆项目出现市场化发展期经济背景第三产业占据主导地位，现代服务业快速发展供应供应主体开发商逐渐占据主导专业开发商出现，引导市场的发展需求客户特征自用一线写字楼：高科技产业、现代制造业、咨询服务业、金融保险业客户逐渐按租金承受力分层外地外资企业进入产品多元化产品：商住、纯写字楼、高档写字楼开发水平和产品素质快速提升依托不同的资源（政策、传统认知、产业聚集等）板块化趋势逐渐显现投资中产阶级，对房地产投资有一定的认识成交关键驱动因素自用一线写字楼：物业形象与产品品质，由于市场整体租金的绝对水平不高，对成本敏感度低中档写字楼：性价比，对形象有要求，对成本敏感盈利模式出售为主投资城市经济发展对写字楼租赁市场的信心投资回报的风险（参考市场可比物业的租金实现）阶段标志出现领先开发商和标杆项目74市场化发展期：产品主导，板块逐渐形成，客户开始细分，领先开发市场化成熟期：地段主导，板块形成、客户充分细分，整购比例上升，小投资客退出市场化成熟期经济背景城市在区域的中心地位已经形成，现代服务业为主的第三产业占据绝对主导地位供应供应主体专业开发商为主需求客户特征自用一线写字楼：高科技产业、现代制造业、咨询服务业、金融保险业等产品高端产品：建筑形象地标化、设备设施尖端化、物业管理品牌化、办公功能纯粹化国际品牌与团队板块认知已经深入人心，各板块客户、产品平台标准建立项目开发方向主要由地段主导投资投资机构整购财富阶层成交关键驱动因素自用商务成熟度与聚集度、企业所依赖的资源聚集度产品：客户素质、物业形象、硬件配置、物业管理盈利模式大部分持有出租，部分项目对外销售投资对固定资产升值保值、租金实现的信心对实现长期稳定收益的信心阶段标志板块（及板块的标志物业）形成、产品标准建立、客户充分细分75市场化成熟期：地段主导，板块形成、客户充分细分，整购比例上升报告内容提纲宏观经济环境扫描城市发展状况分析写字楼市场分析写字楼客户分析76报告内容提纲宏观经济城市发展写字楼写字楼17房地产投资自2004年增长迅猛，商业地产类投资近两年以40%的速度迅速增长数据来源：郑州市房地局市场供应量预判单位：万平方77房地产投资自2004年增长迅猛，商业地产类投资近两年以40%在售项目及07年预售项目根据工程进度，08年初推出项目金水路盛润国际荣勋赢座曼哈顿广场郑东新区中烟大厦绿地峰会广场天下国泰财富国际商会大厦蓝玛地王大厦温哥华广场汇锦中油大厦永和国际广场海联国际金融大厦福晟大厦数据来源：房产信息网未来市场供应—主要集中在郑东新区，预计推量为80万平方近四年来销售面积每年平均以24%的速度增长单位：万平方市场供应量预判78在售项目及07年预售项目根据工程进度，08年初推出项目金水路楼盘名称建筑面积(平方米)发售时间销售率(%)成交价格(元/平方)销售速度国际企业中心10000004年10月95％45004280永和国际3000004年8月90％40001100蓝码地王大厦5600005年7月95％65002200绿地峰会天下5200006年10月85％61004900浦发国际5000006年10月99％60006200省汇中心7500006年10月95％以上58007900财富广场2期10000005年11月95％以上53006300销售速度写字楼市场的月均销售速度：4697平方米79楼盘名称建筑面积(平方米)发售时间销售率(%)成交价格销售速郑州写字楼分布图郑东新区中原区金水区管城区二七区80郑州写字楼分布图郑东新区中原区金水区管城区二七区21按照物业档次、目前售价/租金将板块分级金水区郑东新区二七区管城区中原区平均租金区间(元/天/m2）1.2-2.8平均售价区间(元/m2）1.0-1.50.5-1.25500-79005200-65004000-5000依托省机关，区域配套成熟，商务氛围浓，交通便利，是办公楼最集中区域入住企业行业影响力大，实力雄厚物业档次高端纯写字楼供应的热点区域政策导向和城市发展趋势目前商务氛围较差落成较早，规划功能落后；品质不高，硬件设施和物业服务都不完善入住企业规模较小在商住两用为主81按照物业档次、目前售价/租金将板块分级金水区郑东新区二七区平金水区板块——郑州高端写字楼最为集中的的商务圈。行政导向，依托省机关商业、交通配套成，商务氛围浓第一层级核心驱动力未来发展趋势租金：1.2-2.8元/m2/天，售价：5500-7900元/m2物业管理费：1-1.5元/m2/月租金/售价行业：多集中于高增长性和高附加值行业如投资咨询、信息通讯、房地产、保险、文化传播等；客户：国际国内知名企业驻杭机构、河南省及郑州市著名企业；以行业内的大中企业为主选择本板块办公的原因主要是为显示企业形象；注重办公品质及配套、交通的成熟度：客户特征未来5年内将继续保持领先地位；土地供应稀缺，后续供应量有限；租售状况高品质的物业招租良好，出租率在85％以上；销售客户以自用客户为主；金水路农业路北环花园路文化路经三路中州大道82金水区板块——郑州高端写字楼最为集中的的商务圈。行政导向，依项目名称郑州国贸中心信息大厦图示河南新田置业有限公司开发商河南索克置业有限公司农业路与花园路交叉口位置花园路北环交叉口29层/3.5m，7万平商业层数/层高28层/2.8m，群房4层70年产权产权年限40年产权中央空调空调中央空调6部电梯5部规模大型综合体项目体量近50万，2栋写字楼约8万㎡1栋，占地9112㎡，总建面4.16万㎡,5～28层为纯写字楼售/租价格A栋已经售完，B栋均价7900元1.2元/㎡天售/租率出售率90％出租率90％装修状况毛坯，大堂等公用部位精装修毛坯，大堂等公用部位精装修核心卖点超大型综合体项目，配有7万平方的商业面积,配套完善唯一专于商务用途的写字楼花园路经典写字楼扫描83项目名称郑州国贸中心信息大厦图示河南新田置业有限公司开发商河项目名称广汇国贸大厦财富广场图示郑州广汇房地产有限公司开发商鑫广河南置业经三路纬五路交叉口位置经三路农业路22层/2.9m，群房3层层数/层高24层/2.8m，群房3层50年产权产权年限70年产权分户空调空调中央空调7部电梯每栋2部爱登宝电梯规模主楼22层，西楼12层、北12层。建面约为6万㎡，7栋，建面约为18万㎡,售/租价格租金1.9元/㎡天售价5300元/㎡天、租金0.9-1.2元/㎡天售/租率90%以上销售率在95%以上装修状况毛坯，大堂等公用部位精装修毛坯，大堂等公用部位精装修核心卖点“经三路”、纯写字楼办公写字楼项目经三路大型纯写字楼经三路经典写字楼扫描84项目名称广汇国贸大厦财富广场图示郑州广汇房地产有限公司开发商项目名称浦发国际大厦未来大厦图示名门地产开发商商品交易所金水路珏凤路交叉口位置未来大道近纬四中路27层/2.8m层数/层高23层/2.5m40年产权产权年限40年产权分户空调空调中央空调9部电梯7规模主楼27层，附楼11层，建筑面积6万平方1栋，建面约为6万㎡,售/租价格售价6000元/㎡租金2.8元/㎡天售/租率销售率90%以上出租率在95%以上装修状况毛坯，大堂等公用部位精装修毛坯，大堂等公用部位精装修核心卖点金融总部级写字楼租赁型办公楼金水区其他经典写字楼扫描85项目名称浦发国际大厦未来大厦图示名门地产开发商商品交易所金水郑东新区板块——郑州最具发展潜力的商务圈，主要由会展业带动区域发展，代表郑州未来写字楼最高水平的CBD区政府导向，会展业带动成熟公建配套高档住宅区第二层级核心驱动力未来发展趋势租金：1-1.5元/m2/天售价：5200-6500元/m2物业管理费：1.2-2元/m2/月租金/售价行业：区域内国际会展中心的带动相关行业，如会展，贸易等；客户：国际国内知名企业驻杭机构、以行业内的大中企业为主选择本板块办公的原因主要是为显示企业形象；注重办公品质客户特征未来5年内将继续保持领先地位；土地供应稀缺，后续供应量有限；租售状况交通不便，商业配套不成熟，出租率在50％左右；销售状况较好，以投资客户为主；86郑东新区板块——郑州最具发展潜力的商务圈，主要由会展业带动区绿地峰会天下顺驰第一国际新芒果大厦蓝码地王大厦中油大厦河南国际商会格拉姆国际广场联合广场温哥华大厦保险大厦商业银行国泰财富广场成功大厦奥园世贸大厦农业银行大厦龙湖大厦中华大厦郑东新区—郑州未来最具活力商务板块87绿地峰会天下顺驰第一国际新芒果大厦蓝码地王大厦中油大厦河南国CBD各发展阶段客户分布特征

高比例投资客——中型服务性企业——500强实业型企业雏形CBD发展中的CBD成熟CBD2007年2012年市场投资价值认同低中高投资比例低高低产业类型第二产业：生产型公司的市场部、销售部、研发部门，或及办事处、子公司第三产业：服务于第二产业——咨询、物流、贸易等行业第三产业：金融相关的行业产业表现科技公司、计算机公司、制造业展销场等咨询顾问公司、设计单位、会计事务所、律师事务所、物业公司、进出口贸易公司等银行、证券、保险等公司企业类型民营企业民营企业、外资企业民营企业、外资企业、跨国公司2002年郑东新区正处于雏形CBD阶段88CBD各发展阶段客户分布特征

高比例投资客——中型服务性企业郑东新区CBD已初步形成规模效应，提升市场信心CBD地区由内、外环两条环路组成，将建成60幢高档商业楼宇；经过5年的大规模建设，CBD已经基本完成了写字楼和公寓的建设并部分投入使用，增强了市场对新区开发的信心。89郑东新区CBD已初步形成规模效应，提升市场信心CBD地区由内项目名称绿地峰会天下蓝玛地王大厦图示绿地集团开发商郑州歌亿房地产有线公司CBD外环位置CBD外环30层/3.7m层数/层高30层/3.6m40年产权产权年限40年产权中央空调空调中央空调6部电梯6部规模2栋，约10万㎡1栋，5.6万㎡售/租价格6200元/㎡原售价6000-6500元/㎡售/租率售磬世纪峰会,峰会天下销售完成85%销售率90%装修状况毛坯，大堂等公用部位精装修毛坯，大堂等公用部位精装修核心卖点地理位置，规模，开发商品牌中原首座全钢结构写字楼，玻璃幕墙

郑东新区CBD代表楼盘90项目名称绿地峰会天下蓝玛地王大厦图示绿地集团开发商郑州歌亿房项目名称顺驰第一国际新芒果大厦图示河南顺驰地产有限公司

开发商郑州新芒果房地产有限公司

CBD外环位置CBD外环27层/4.1米层数/层高30层/3.5米40年产权产权年限40年产权中央空调空调中央空调10部电梯5部规模1栋，5.8万㎡建面约4.6万㎡售/租价格6100售价6300元/㎡售/租率售完45%装修状况毛坯，公用部位精装修毛坯，公用部位精装修核心卖点开发商品牌，地域前景郑东新区CBD代表楼盘91项目名称顺驰第一国际新芒果大厦图示河南顺驰地产有限公司开西北区板块——现存写字楼陈旧且品质不高物业形态以商住的形式为主，客户外溢。传统商业中心，商业配套成熟市政府行政配套核心驱动力未来发展趋势租金/售价潜在供应规模小，客户外溢，出租率下降客户将存在外迁郑东新区或金水区板块现象租售状况平均出租率在60％以上；在售楼盘较少租金：集中于0.5-1.2元/m2/天；售价：4000-5000元/m2；物业管理费：0.6-1元/m2/月行业：以贸易、信息科技、广告及政府类相关企业为主，客户：入住企业以中小型企业为主；办公成本较低比相对金水区是吸引中小型企业的主要因素之一客户特征第三层级92西北区板块——现存写字楼陈旧且品质不高物业形态以商住的形式为项目名称华林新时代广场福华中心图示郑州中原华丰投资中心有限公司

开发商郑州福华置业有限公司紫荆山路商城路位置紫荆山路东大街21层/5.2m层数/层高27层/3.2m70年产权产权年限70年产权分体空调空调分体空调7部电梯6部规模1栋21层,总面积5万㎡1栋27层、总建面5.4万㎡,售/租价格均价8500元1.2元/㎡天售/租率50%95％以上装修状况精装修毛坯，大堂等公用部位精装修核心卖点5．2米LOFT，可以分隔二层

全新复合新OFFICE经典写字楼扫描93项目名称华林新时代广场福华中心图示郑州中原华丰投资中心有限公项目名称裕达国贸大厦金运大厦图示河南裕达国贸置业开发商河南金运房地产有限公司中原路220号位置二七路49层/3.6米层数/层高32层50年产权产权年限50年产权中央空调空调21部电梯规模1栋，160000万㎡1栋，5.8万㎡售/租价格3元/㎡/天0.55元/㎡/天售/租率95%以上60%装修状况毛坯，公用部位精装修毛坯，公用部位简装修核心卖点周边有高档酒店作为成熟配套成功销售烂尾楼经典写字楼扫描94项目名称裕达国贸大厦金运大厦图示河南裕达国贸置业开发商河南金区域项目名称外立面层高公共大堂金东区荣勋赢座LOW-E中空玻璃幕墙3.5挑空10米盛润国际高级玻璃幕墙3.3挑空30米曼哈顿广场——————楷林国际LOW-E中空玻璃幕墙3.65挑空15米郑东新区海联国际LOW-E中空玻璃幕墙\高档石材3.914.4米挑空大堂绿地峰会天下高档石材＋玻璃幕墙3.710.2米挑空中烟大厦干挂石材3.5510米挑空汇锦中油大厦干挂石材————国泰财富中心高档石材,合金板材和防辐射节能玻璃幕墙————永和国际广场深色干挂石材每层3.61800平方米挑空大堂同期上市竞争对手对比分析产品力一般，不具有竞争优势95区域项目名称外立面层高公共大堂金荣勋赢座LOW-E中空玻璃幕区域项目名称建筑面积㎡停车位车位比电梯平面布局面积分割电梯建面比金东区荣勋赢座59000200个259：110部OTIS1-4层为群房、5-25层写字楼、26-27大客户准备层1：5900盛润国际135000800个168：112部1—5F为办公楼裙房，6—22F为写字楼，23-27F为大客户准备层1：5400曼哈顿广场————————————楷林国际85354.6280个304：115部高速电梯标准层面积2857.81：5690郑东新区海联国际61880未定——9部全框架结构1：6876绿地峰会天下52124.92300多173：16部上海三菱框架结构80㎡-1141㎡1：8687中烟大厦45000266个169：16部德国迪森框架结构，内廊式平面布局90㎡-1200㎡1：7500汇锦中油大厦50000————————————国泰财富中心60000————8部框架剪力墙结构，可以自由分割标准层面积约1600㎡，600㎡-1200㎡1：7500永和国际中心1400001520个92：117部内廊式平面布局——1：8535综合比对，楷林国际有多项指标在竞争中占有优势同期上市竞争对手对比分析96区域项目名称建筑面积㎡停车位车位比电梯平面布局面积分割电梯建报告内容提纲宏观经济环境扫描城市发展状况分析写字楼市场分析写字楼客户分析97报告内容提纲宏观经济城市发展写字楼写字楼38问卷调查样本：选取金水区、二七区、管城区、中原区、郑东新区内代表性写字楼客户调查内容：1、客户购买需求分析2、客户购买渠道分析3、客户基础背景调查调查目的：了解客户需求，对本项目定位有很强指导意义。调查数量：本次问卷调查共200份，回收有效问卷178份。分析工具：Excel软件问卷调查统计说明98问卷调查样本：选取金水区、二七区、管城区、中原区、郑东新区内成长型公司占主流需求面积60-300平方米的成长型公司占主流；目前大部分客户对金水区和郑东新区认可度高。一、客户购买需求分析表1：构买面积(平方米)表2：构买区域99成长型公司占主流需求面积60-300平方米的成长型公司占主流一、客户购买需求分析表3：构买单价表4：构买总价5000-7000元为主50-200万元为主100一、客户购买需求分析表3：构买单价表4：构买总价5000-7一、客户购买需求分析表5：构买楼层选择选择中低区为主，注重性价比表6：写字楼气质喜好客户喜欢的写字楼气质大气尊贵型占34%，其次是现代简约型。101一、客户购买需求分析表5：构买楼层选择选择中低区为主，注重性一、客户购买需求分析表7：配套设施需求客户对配套设施需求前三位的是：银行、商场、商务中心