2022年安徽省房地产估价师之估价原理与方法自测题库(含有答案)

《房地产估价师之估价原理与方法》题库

一,单选题(每题1分，选项中，只有一个符合题意)

1、某住宅建筑面积为160m2，土地剩余使用期限为60年，以建筑面积计算的土地重新购建价格和建筑重新购建价格分别为5000/m2和3500元/m2。目前，该房屋门窗、墙面地面等破损引起的折旧为5万元，户型设计落后引起的折旧为8万元，位于城市衰落地区引起的折旧为6万元。若土地报酬率为6%，则该住宅成本价格为（）万元。

A.115.91

B.117.00

C.134.91

D.136.00【答案】B2、由土地净收益求取土地价值时，土地价值等于土地净收益与（）的比值。

A.综合资本化率

B.土地资本化率

C.报酬率

D.建筑物资本化率【答案】B3、某宗商业用途房地产未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益在上一年的基础上减少2.4万元，该房地产的合理经营期限为（）年。

A.10.0

B.12.5

C.13.5

D.40.0【答案】C4、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有()的特性。

A.独一无二和供给有限

B.独一无二和价值量大

C.流动性大和价值量大

D.不可移动和用途多样【答案】B5、关于收益法中收益期确定的说法，正确的是（）。

A.在正常市场和运营条件下估价对象未来可获取收益的时间

B.在正常市场和运营条件下估价对象过去和未来可获取收益的时间

C.自估价对象竣工投入使用时起至未来不能获取收益时止的时间

D.自价值时点起至估价对象未来不能获取净收益时止的时间【答案】D6、某宗房地产交易，买卖双方合同约定成交价格为2385元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9%。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为（）元/m2。

A.2139

B.2146

C.2651

D.2659【答案】D7、寒病即见寒象所采用的治法是

A.热因热用

B.寒因寒用

C.寒者热之

D.热者寒之【答案】C8、某房地产开发项目的土地使用期限为50年，项目建设期为5年，自估价时点至建成还需2.5年，建成后的建筑面积为11000m2，年净收益为350万元，若报酬率为7%，折现率为10%，建筑物经济寿命与土地使用期限同时结束，则建成后的房地产于估价时点的价值为（）万元。

A.3752

B.3806

C.4128

D.4830【答案】A9、某块土地上有一建筑物，各层建筑面积相同，共有10层，且建筑基底总面积为600m2，建筑用地面积为1000m2，则建筑容积率为()。

A.60

B.6

C.10

D.60%【答案】B10、资本化率构成中，流动性补偿的流动性是指（）。

A.房地产开发企业自有资金周转的速度

B.估价对象房地产变为现金的速度

C.估价对象房地产带来净收益的速度

D.房地产开发企业流动资金周转的速度【答案】B11、建筑物重新购建成本的求取方法中，将建造日期时的建安工程费调整为价值时点时的建安工程费的方法称之为（）。

A.单位比较法

B.分部分项法

C.工料测量法

D.指数调整法【答案】A12、下列引起某套住宅价格上升的因素中，属于该住宅价格自然增值因素的是（）。

A.对住宅本身进行投资改良

B.由于人口增长对住宅的需求增加

C.因通货膨胀导致住宅价格上升

D.因人工成本上升导致住宅重置成本提高【答案】B13、阴维脉与任脉在相会于

A.肩胛部

B.口唇

C.咽部

D.两眼下部的中央【答案】C14、某幢大厦的总建筑面积为10000m2，房地总价值为5800万元，其中土地总价值为3000万元。某人购买了其中250m2，该部分的房地价值为130万元。假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为()。

A.2.0%

B.2.24%

C.2.5%

D.4.33%【答案】A15、下列（）不是估价假设的作用。

A.规避估价风险

B.保护估价报告使用者

C.保护估价机构和估价师

D.保护估价机构的管理者【答案】D16、按直接比较法判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0.98，则其依据为（）。

A.可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2%

B.可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2%

C.可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04%

D.可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04%【答案】D17、久吐久下病人的治疗中加补气药的生理基础是

A.气能生津

B.气能行津

C.津能生气

D.津能载气【答案】A18、某宗房地产的预计未来第一年的净收益为40万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2%，收益年限可视为无限年，该类房地产的报酬率为6%，则该宗房地产的收益价格为()万元。

A.667

B.1333

C.1000

D.500【答案】C19、交易情况修正的方法不包括（）。

A.总价修正

B.单价修正

C.分离修正

D.百分比修正【答案】C20、当居民收入的增加是()的收入增加时，对居住房地产的需求会增加的最多。

A.低收入者

B.中等收入者

C.高收入者

D.可支配收入【答案】B21、甲、乙两宗相邻土地，价格均为50万元，若将该两宗土地合并为一宗土地，合并后的市场价格为150万元。在这种情况下，如果乙宗地的拥有者购买甲宗地，则甲宗地的拥有者合理的索价范围是（）万元。

A.0～50

B.50～75

C.50～100

D.100～150【答案】C22、当新房地产的价值减去将现有房地产改变为新房地产的必要支出及应得利润小于现有房地产的价值时，应以（）为前提进行估价。

A.维持现状

B.更新改造

C.改变用途

D.重新开发【答案】A23、某房地产正常年收益为5000万元，当前银行利率为6%，购买年为8年，房地产价格应为()元。

A.32000

B.40000

C.48000

D.83333【答案】B24、关于估价方法选用的说法，正确的是（）。

A.旧厂房因火灾造成的保险赔偿估价应选择成本法

B.估价范围内房屋已空置，征收估价时不能选用收益法

C.估价师对外地城市某一成套住宅估价，因可比实例调查困难，可不选用

D.已封顶的在建工程估价只能选用假设开发法【答案】A25、某套200m2、单价4000元/m2的住宅，要求成交时首付20万元，余款在3年内分3期支付，每期末支付20万元。如果折现率为5%，则该套住宅的实际价格为（）万元。

A.71.84

B.74.47

C.75.23

D.80.00【答案】B26、估价上的折旧注重的是（）。

A.原始取得价值的减价修正

B.资产市场价值的真实减损

C.重置价值的摊销与回收

D.原始取得价值的摊销与回收【答案】B27、下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是（）。

A.某标准厂房

B.某体育场馆

C.某待出让土地

D.某写字楼【答案】B28、某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价的7%，应由买方缴纳的税费为正常负担下的价格的5%。在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2500元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方（）元/m2。

A.2020.80

B.2214.28

C.2336.45

D.2447.37【答案】B29、下列房地产估价活动中，不属于鉴证性估价的是（）。

A.为人民法院强制拍卖房地产确定保留价提供参考

B.为房地产损害双方当事人确定赔偿金额提供参考

C.为上市公司涉及房地产的关联交易确定交易价格提供参考

D.为房地产开发企业在建设用地使用权指标出让中确定投标报价提供参考【答案】D30、下列关于房地产估价机构和估价师评估出的价值表述中，正确的是（）。

A.应是可以实现的价值

B.是提供价值意见而不是作价格保证

C.对委托人的价格保证

D.为委托人争取最大的利益【答案】B31、某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500m2，层高为4.1m，土地剩余使用期限为30年，不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6m，建筑物重建价格为2000元/m2。假定层高每增加0.1m，建造费用每平方米相应增加10元。由于层高过大，该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用。以重建价格为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为（）万元。（建筑物报酬率为10%）

A.11.80

B.16.07

C.23.57

D.31.07【答案】D32、卖方5年前以贷款方式购买了一套建筑面积为85m2的住宅，贷款总额为45万元，期限为15年，年利率固定不变为6%。采用等额还本利息照付方式按月还款，现买卖合同约定买方付给卖方50万元，并承担卖方应缴纳的交易税费及尚未偿还的购房贷款。若卖方、买方应缴纳的交易税费分别为正常成交价格的6%和4%，则该住宅的正常成交价格为（）元/m2。

A.9787

B.10013

C.10282

D.10539【答案】A33、房地产估价委托合同的内容可以不包括（）。

A.估价服务费

B.估价目的

C.估价委托书

D.委托人的协助义务【答案】C34、十二经别的主要功能是

A.加强相互表里的两条经脉在深部的联系

B.加强足三阴经、足三阳经与心脏的联系

C.扩大十二经脉的主治范围

D.加强十二经脉对头面的联系【答案】A35、签订了书面估价委托合同之后，应当至少明确（）能够胜任该项目估价工作的注册房地产估价师担任项目负责人。

A.一名

B.两名

C.两名以上

D.无明确规定【答案】A36、某建筑物的建筑面积为200m2，有效经过年数为12年，重置价格为800元／m2，建筑物经济寿命为40年，残值率为2％，则运用直线法计算该建筑物的现值为（）万元。

A.10.2万元

B.11.0万元

C.11.3万元

D.11.5万元【答案】C37、某房地产重新开发建设的建设成本、管理费用、投资利息分别为4000万元、180万元和350万元，销售费用、销售税费分别为销售价格的3.5%、6%，成本利润率为20%。该房地产的重置价值为（）万元。

A.5570

B.5976

C.6053

D.6135【答案】C38、足阳明与足少阳经过

A.肩胛部

B.口唇

C.咽部

D.气街【答案】D39、其性收引的邪气是

A.风邪

B.寒邪

C.燥邪

D.暑邪【答案】B40、下列哪项不属于三因制宜中的“因人制宜”

A.老人多虚，治宜补法，实邪须攻，应兼顾扶正老年慎泻

B.小儿多伤食或寒温不调，慎用补法，勿投峻剂，药量宜轻少年慎补

C.妇女宜注意经带胎产等疾患

D.春夏人体肌肤疏松而多汗，慎用辛温【答案】D41、如果是为了房屋征收目的而估价，则不考虑房屋租赁因素的影响，应（）。

A.视为无租约限制的房地产来估价

B.视为有租约限制的房地产来估价

C.考虑房屋租赁者的意见

D.视其租约租金与市场租金的差异大小而定【答案】A42、“阴者，藏精而起亟也；阳者，卫外而为固也”说明了

A.阴阳互根

B.阴阳互用

C.阴阳对立制约

D.阴阳相互转化【答案】B43、房地产权益以（）为基础。

A.房地产权利以外因素的限制情况

B.其他房地产权利的限制情况

C.额外的利益或好处

D.房地产权利【答案】D44、某地块为一带有陈旧建筑物200m2的空地，地价为2500元/m2，面积为400m2。拆除建筑物费用为150元/m2，残值50元/m2。则该地块总价为（）万元。

A.98

B.52

C.54

D.103【答案】A45、以房地产抵押贷款为目的的估价，其价值时点原则上为（）。

A.签订估价委托合同之日

B.发放抵押贷款之日

C.估价对象实地查勘之日

D.未来处置抵押房地产之日【答案】C46、房地产估价机构的法定代表人或者执行合伙事务的合伙人是注册后从事房地产估价工作（）年以上的房地产估价师。

A.1

B.2

C.3

D.4【答案】C47、某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/m2，正常开发成本为1500元/m2，管理费用为前两项的5%，投资利息占直接成本的5%，销售费用为100元/m2，直接成本利润率为6%，则开发后地价为（）元/m2。

A.1840

B.2840

C.2966

D.3000【答案】D48、某估价机构于2018年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，价值时点为2018年6月15日。因估价结果有争议，2018年8月15日进行复估，则复估的价值时点为（）。

A.2018年6月15日

B.2018年8月15日

C.签订估价委托合同之日

D.估价人员与委托人商定的某日【答案】A49、“有诸内，必形诸外”反映了“整体观念”中的

A.五脏一体观

B.形神一体观

C.病理上的整体性

D.诊治上的整体性【答案】C50、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款常数为6%，自有资本要求的资本化率为9%，则该类房地产的资本化率为（）%。

A.6.0

B.6.9

C.8.8

D.9.0【答案】B51、某宗房地产，已知建筑物的重置价格为每平方米1000元，成新率为70%，房地产年净收益为每平方米140元，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，则该房地产的价格为（）元/m2。

A.1700

B.2000

C.2100

D.2400【答案】C52、工料测量法的优点是详细、准确，缺点是费时费力并需要有其他专家的参与，它主要用于具有（）的建筑物的估价。

A.研究价值

B.保存价值

C.重大经济价值

D.历史价值【答案】D53、认为装修改造但不转换用途再予以使用最为有利时，应以装修改造但不转换用途再予以使用为前提进行估价。对现有建筑物应进行装修改造的条件是：预计装修改造后房地产价值的增加额（）装修改造费用。

A.大于

B.小于

C.等于

D.其他【答案】A54、气血关系的失调主要指

A.气滞血瘀

B.气血两虚

C.气血不荣经脉

D.气和血互根互用的功能失调【答案】D55、创“戾气”说的温病学家是

A.吴鞠通

B.叶香岩

C.薛雪

D.吴有性【答案】D56、由于土地具有（）的特性，所以基本上是一宗土地一个价格，而且不同的土地之间价格差异较大。

A.独一无二

B.不可移动

C.价值高大

D.数量有限【答案】A57、常兼他邪合而伤人的是邪

A.热

B.寒

C.风

D.火【答案】C58、关于确定估价时点与得出评估价值的先后次序的说法，正确的是（）。

A.确定估价时点在先，得出评估价值在后

B.得出评估价值在先，确定估价时点在后

C.确定估价时点与得出评估价值应同时进行

D.确定估价时点与得出评估价值没有先后关系，谁先谁后都可以【答案】A59、已知一年期国债年利率为3.31%，贷款年利率为5.43%，投资风险补偿率为2.23%，管理负担补偿率为1.32%，缺乏流动性补偿率为1.42%，投资带来的优惠率为0.50%，利用累加法计算的报酬率为（）。

A.7.78%

B.8.28%

C.13.21%

D.14.21%【答案】A60、运用长期趋势法测算房地产未来价格，当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用()进行测算。

A.平均增减量法

B.平均发展速度法

C.移动平均法

D.指数修匀法【答案】B61、交易情况修正的方法不包括（）。

A.总价修正

B.单价修正

C.分离修正

D.百分比修正【答案】C62、可比实例的成交价格一般是在（）的价格。

A.估价作业日期

B.其成交日期

C.估价时点

D.建成时点【答案】B63、在运用移动平均法时，一般应按照房地产价格变化的（）进行移动平均。

A.平均速度

B.周期长度

C.经济寿命

D.剩余经济寿命【答案】B64、壮水之主，以制阳光的治法是

A.泻其阳盛，治热以寒

B.滋阴以制阳

C.损其阴盛，治寒以热

D.扶阳以制阴【答案】B65、有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时，采用（）为好。

A.重建成本

B.重置成本

C.完全成本

D.重新购建成本【答案】A66、某在建工程现拟拍卖，已知该在建工程是半年前通过一次性付款取得土地，目前已经完成地上一层结构部分，半年后开始预售，1年后可竣工，销售期为1年，销售收入在销售期内均匀实现，则采用成本法评估该在建工程价值中计算土地取得费用的投资利息的计息期和采用假设开发法评估该在建工程价值中对开发完成后的价值进行折现时的折现期分别为（）。

A.0.5年和1年

B.0.5年和1.5年

C.0.5年和2年

D.1年和1.5年【答案】A67、评估征收房地产造成的停产停业损失，属于（）业务。

A.传统价值评估

B.价值分配

C.相关经济损失评估

D.价值减损评估【答案】C68、某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500m2，层高4.1米，土地剩余使用年限为30年，不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6米，建筑物重建成本为2000元/m2。假定层高每增加0.1m，建造费用每平米相应增加10元。由于层高过大，该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用。以重建成本为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为（）万元。（建筑物报酬率为10%）

A.11.80

B.16.07

C.23.57

D.31.07【答案】D69、某市于2015年对市中心一平房区进行拆迁改造，该市2010年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元/m2，并且一直没有变动；2015年该区同类建筑物的重置成本达到2000元/m2，房地产市场交易价格为6000元/m2；重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为9000元/m2；则最合理的拆迁补偿价格应以（）元/m2为基础进行修正。

A.4000

B.5000

C.6000

D.9000【答案】C70、下列选项中，（）不是引起房地产价格上升的原因。

A.内部经营管理

B.通货膨胀

C.外部经济

D.需求增加导致稀缺性增加【答案】A71、某综合楼的土地取得成本为1000万元，建设成本为800万元，管理费用为60万元，投资利息为140万元，销售税金及附加和其他销售税费分别为售价的5.6%和2%，契税税率为4%，直接成本利润率为25%。该综合楼的价值为（）万元。

A.2651.52

B.2667.75

C.2705.63

D.2771.49【答案】A72、在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比较价格分别是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比较单价，则前者与后者的差值是（）元/m2。

A.-100

B.-50

C.50

D.100【答案】B73、某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬损属于（）。

A.物质折旧

B.功能折旧

C.经济折旧

D.会计折旧【答案】C74、使住宅房地产价格明显上升的是（）。

A.中等收入者收入提高

B.高收入者收入增加

C.低收入者收入增加

D.居民收入提高【答案】A75、某房地产在未来6年均可以获得稳定的年净收益50万元，预测在这6年内房地产价值将上涨20%，报酬率为10%，若采用直接资本化法评估该房地产的市场价值，则资本化率为（）。

A.6.67%

B.7.41%

C.12.60%

D.13.33%【答案】B76、在评估期房价格时，（）。

A.估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点的状态

B.估价对象状况为估价时点的状态，房地产市场情况为未来某时点的状态

C.估价对象状况及房地产市场情况均为未来某时点的状态

D.估价对象状况为未来某时点的状态，房地产市场情况为估价时点的状态【答案】D77、超过估价报告应用有效期使用估价报告的，相关责任由（）承担。

A.政府主管部门

B.估价机构

C.使用者

D.注册房地产估价师【答案】C78、某宗房地产32年土地使用权的价格为4000元/m2，对应的报酬率为7%。现假定报酬率为9%，该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于（）元/m2。

A.3275

B.3287

C.3402

D.41375【答案】C79、下列不属于取得房地产开发用地的途径的是（）。

A.通过自己开发耕地取得

B.通过征收集体土地取得

C.通过征收国有土地上的房屋取得

D.通过市场购置取得【答案】A80、用成本法估价房地产时，房屋现值为（）。

A.房屋重置成本－房屋年折旧额

B.房屋重置成本×房屋成新度

C.房屋重置成本－年折旧额×耐用年限

D.房屋重置成本－年折旧额×尚可使用年限【答案】B81、东方之人易得痈疡是因

A.其民乐野处而乳

B.其民嗜酸而食腐

C.民食鱼而嗜咸

D.民华食而脂肥【答案】C82、某商品房在建工程已完成工程的正常建设期为1年，实际建设期为1.5年，现在建工程被人民法院强制拍卖，办理有关变更等交接手续的正常期限为0.5年，通过市场调查得知类似规模商品房开发项目的正常建设期为3年。在强制拍卖下评估该在建工程市场价值时，后续建设期应为（）年。

A.1

B.1.5

C.2

D.2.5【答案】D83、在城市房屋征收中，征收补偿实行房屋产权调换方式且所调换房屋为期房的，在对所调换房屋进行估价时，估价对象状况如：期房区位、用途、面积、建筑结构等，应当以（）为准。

A.征收人与被征收人在征收安置补偿协议中的约定

B.征收人与被征收人的口头约定

C.被征收人的要求

D.征收人的要求【答案】A84、心开窍于舌的主要机理是

A.手少阴之别系连于舌本

B.心血荣于舌

C.心气通于舌

D.舌为心之外候【答案】A85、房地产价格与家具、机器设备等一般商品的价格，既有共同之处，又有不同之处。其共同之处不包含（）。

A.都是价格，用货币来表示

B.都有波动，受供求因素的影响

C.都是按质论价

D.形成的时间都较长【答案】D86、心病及肝属于

A.母病及子

B.子病及母

C.反克

D.倍克【答案】B87、头痛、项强、鼻塞、咽痒、咳嗽的病邪是

A.热

B.寒

C.风

D.火【答案】C88、待开发的土地一般不适用（）来估价。

A.比较法

B.收益法

C.成本法

D.假设开发法【答案】C89、从某种意义上讲，如果想知道某项政策的措施或事件如何影响房地产价格，应当首先分析将如何影响房地产的（）。

A.长期趋势

B.后期利润

C.权益

D.供给和需求【答案】D90、在成本法估价中，关于合理确定开发用地取得途径的说法，正确的是（）。

A.开发用地取得途径应为估价对象土地的原始取得途径

B.开发用地取得途径应为估价时点估价对象所在区域类似土地的主要取得途径

C.开发用地取得途径应为估价时点收集的取得成本最高的土地取得途径

D.开发用地取得途径应为估价委托人提供的土地取得途径【答案】B91、价值时点为现在，估价对象为历史状况下的情形，多出现在（）中。

A.房地产损害赔偿案件

B.房地产纠纷案件

C.房地产预售

D.房地产预测【答案】A92、房地产规划用途对房地产价值的影响属于房地产价值影响因素中的（）。

A.配套设施建设的限制

B.房地产使用管制

C.房地产权利的设立和行使的限制

D.房地产相邻关系的限制【答案】B93、现有某待开发项目建筑面积为3850m2，从当前开始开发期为2年。根据市场调查分析，该项目建成时可出售50%，半年后和一年后分别售出其余的30%和20%，出售的平均单价为2850元/m2。若折现率为15%，则该项目开发完成后的总价值的当前现值为（）万元。

A.766

B.791

C.913

D.1046【答案】B94、关于假设开发法估价中调查房地产开发用地状况的说法，错误的是（）。

A.弄清规划条件主要是为了选取最佳开发利用方式

B.弄清土地权利状况主要是为了预测开发完成后的房地产市场价格、租金等

C.弄清土地区位状况主要是为了确定房地产已投入成本的合理性

D.弄清土地实物状况主要是为了预测后续开发的必要支出【答案】C95、根据昼夜对人体病理的影响，病情甚是在

A.夜

B.昼

C.夕

D.旦【答案】A96、某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为()。

A.43.2%

B.50%

C.56.8%

D.70%【答案】C97、下列土地状况中，不属于土地权益状况的是（）。

A.土地使用期限

B.土地使用管制

C.土地面积大小

D.土地权利性质【答案】C98、估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1200m2，现空置。估算估价对象的租金时，最适宜作为可比实例的是（）。

A.建筑面积1800m2，两年前出租，年租金35万元，位于同一工业区

B.建筑面积1100m2，近期出租，年租金150元/m2，位于20km外

C.建筑面积10000m2，近期出租，年租金180万元，位于同一工业区

D.建筑面积1000m2，近期出租，年租金20万元，位于同一工业区【答案】D99、房地产估价中，遵循独立客观公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在（）的立场上，评估出一个对各方当事人来说都公平合理的价值。

A.委托人

B.估价报告预期使用者

C.管理部门

D.中立【答案】D100、土地价值不包含地上()的价值。

A.装修工程

B.物业

C.建筑物

D.物产【答案】C二,多选题(共100题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)

101、在实际估价中，待开发房地产状况可以分为（）三大类。

A.可供开发的土地

B.征收用地

C.在建工程

D.可重新改造或改变用途的旧房

E.荒地【答案】ACD102、在评估市场价值时，应遵循的原则包括（）。

A.独立客观公正原则

B.谨慎原则

C.合法原则

D.替代原则

E.最高最佳利用原则【答案】ACD103、下列估价师的行为中，不符合估价规范的有（）。

A.仅要求委托人提供估价对象权属证书复印件，但在实地查勘时对复印件中的相关信息进行核对

B.委托人将其对估价对象价值的期望主动告知估价师，估价师认为该价值不离谱，便按此出具估价报告

C.估价师认为估价对象有较大投资价值，将相关信息告知特定投资人

D.估价师在估价过程中接受委托人提供给其个人的加班费

E.估价师认为自己的专业能力还不足以做好估价，邀请其他估价师帮助其完成估价工作【答案】ABD104、在房地产估价活动中对房地产估价师的要求，正确的有（）。

A.同一估价项目应至少选派2名注册房地产估价师共同进行估价

B.估价项目负责人应为注册房地产估价师

C.除批量估价外，每个估价项目应至少有1名注册房地产估价师全程参与估价工作

D.房地产估价师不得承接超出自己专业胜任能力的估价业务

E.房地产估价师可以在非自己估价的房地产估价报告上签名【答案】ABCD105、房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于（）引起的。

A.装饰装修改造

B.通货膨胀

C.需求增加

D.改进物业管理

E.周围环境改善【答案】C106、下列房地产价格影响因素中，不属于区位因素的有（）。

A.地形、地势

B.土地开发程度

C.土地用途、容积率

D.朝向、楼层

E.外部配套设施【答案】ABC107、市场法中选取可比实例时，应做到可比实例与估价对象的（）。

A.区位相近

B.权利性质相同

C.面积相等

D.档次相当

E.建成年份相同【答案】ABD108、一份完整的房地产估价报告通常包括封面、致估价委托人函、目录及（）。

A.估价师声明

B.估价假设和限制条件

C.估价特殊说明

D.估价技术报告

E.估价结果报告【答案】ABD109、有助于把握房地产估价的最高最佳使用原则的经济学原理有()。

A.收益递增递减原理

B.均衡原理

C.替代原理

D.预期原理E适合原理【答案】AB110、下列房地产交易中，需要进行交易情况修正的有（）。

A.以正常市场价格成交的交易

B.急于出售的交易

C.以协议方式进行的房地产交易

D.受迷信影响的交易

E.相邻房地产的合并交易【答案】BD111、评估承租人权益价值时，收益法估价参数确定正确的有（）。

A.收益期应为租赁合同剩余租赁期

B.收益期应为经济寿命减去租赁合同剩余租赁期

C.净收益应为合同租金减去运营费用

D.净收益应为市场租金减去运营费用

E.净收益应为市场租金减去合同租金【答案】A112、下列房地产估价活动中，适用长期趋势法的有（）。

A.比较某项目在不同档次商品房开发方式下的开发价值

B.判断某经营性房地产的未来运营费用水平

C.预测某地区限购政策出台后对房价的影响程度

D.对可比实例进行市场状况调整

E.对房地产市场中出现的新型房地产的价格进行评估【答案】BD113、在假设开发法估价中，为确定估价对象的最佳开发利用方式，应确定的主要内容有（）。

A.用途

B.区位

C.建筑规模

D.建筑档次

E.房地产开发企业【答案】ACD114、关于房地产状况调整的说法，错误的是（）。

A.对不同用途房地产的价格，房地产区位因素的影响方向都是一致的

B.比较调整的内容或因素越多，调整后的比较价值就越准确

C.根据价值时点的可比实例与估价对象的房地产状况差异进行比较调整

D.可比实例状况比估价对象状况好的，应对可比实例价格进行减价调整

E.房地产状况调整的内容包括租赁、查封、拖欠税费因素【答案】ABC115、亚当·斯密将房租区分为（）。

A.建筑物租

B.绝对地租

C.地皮租

D.垄断地租

E.级差地租【答案】AC116、收集交易实例及相关参考资料的途径主要有（）。

A.走访房地产交易当事人

B.访问房地产经纪机构和房地产经纪人员

C.查阅政府和有关部门的房地产价格资料

D.根据分析和经验得出客观资料

E.同行之间相互提供【答案】ABC117、在假设开发法估价中，为确定估价对象的最佳开发利用方式，应确定的主要内容有（）。

A.用途

B.区位

C.建筑规模

D.建筑档次

E.房地产开发企业【答案】ACD118、关于基本估价方法，美国体系分为（）等。

A.市场比较法

B.投资法

C.剩余法

D.成本法

E.收益法【答案】AD119、下列关于明确房地产价值时点的表述中，正确的有（）。

A.对当前价值进行评估，一般以实地查勘估价对象期间或估价作业期内的某个日期为价值时点

B.城市房屋征收估价，一般为房屋征收决定公告之日为价值时点

C.一个估价项目通常只有一个价值时点，但也可以有多个价值时点

D.价值时点由委托人和估价师决定

E.对原估价结果有异议而引起的复核估价，应以申请复核之日为价值时点【答案】ABC120、建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。其中，属于经济折旧的有（）。

A.功能落后

B.功能缺乏

C.环境污染

D.交通拥挤

E.正常使用的磨损【答案】CD121、下列（）属于房地产估价师职业道德范畴。

A.专业胜任能力

B.公平竞争

C.勤勉尽责

D.诚实守信

E.知难而进【答案】ABCD122、关于运用假设开发法评估某酒店在建工程的投资价值（其中开发完成后的房地产价值采用收益法测算）的说法，正确的有（）。

A.可选择自愿转让开发前提或被迫转让开发前提估价

B.开发完成后的房地产价值可以是以房地产为主的整体资产价值

C.收益法测算开发完成后的房地产价值时可采用投资者的预算收益测算

D.后续开发的必要支出不应包括家具、设备等房地产以外财产的购置费用

E.折现率应等同于同一市场上类似在建工程项目所要求的平均报酬率【答案】ABC123、()等不宜作为抵押物，一般不具有抵押价值。

A.一个高尔夫球洞

B.一条保龄球球道

C.封闭使用的大院深处的一幢房屋

D.在建工程E经济适用住房【答案】ABC124、房地产的供给弹性主要有()。

A.供给的社会弹性

B.供给的人口弹性

C.供给的价格弹性

D.供给的要素弹性E供给的经济弹性【答案】CD125、关于重新购建价格的说法，正确的有（）。

A.重新购建价格是指重新开发全新状况的估价对象的实际支出

B.重新购建价格相当于账面价值

C.重新购建价格是客观的重新购建价格

D.建筑物的重新购建价格是全新状况的建筑物的重新购建价格

E.土地的重新购建价格是法定最高出让年限的土地使用权价格【答案】CD126、下列可以作为假设开发法适用的对象有()。

A.待开发的土地

B.在建工程

C.有收益或有潜在收益的房地产

D.可装修改造或可以改变用途的房地产E既无收益又很少发生交易的房地产【答案】ABD127、一宗房地产的权益包括（）。

A.额外的利益或好处

B.该房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况

C.拥有的房地产权利

D.该房地产所在地区的声誉

E.该房地产权利受其他房地产权利的限制情况【答案】ABC128、正常成交价格的形成条件包括()。

A.公开市场，交易对象本身也具备市场性

B.理性的经济行为

C.适当的期间完成交易

D.买者和卖者众多，且具有完全信息E卖者对价格具有控制力量【答案】ABCD129、引起建筑物物质折旧的因素包括（）。

A.地震

B.电梯数量不够

C.酸雨

D.单行道

E.门窗的自然破损【答案】AC130、下列房地产抵押估价活动中，符合合法原则要求的有（）。

A.将学校用于教学的办公楼假设可改变为商务办公楼进行估价

B.对已依法公告列入征收范围内的房屋，按抵押价值进行估价

C.对已抵押房地产进行再次抵押估价，不扣除已抵押担保的债权数额

D.对在建设工程进行抵押估价，不扣除发包人已支付承包人的工程价款

E.对划拨土地的房地产进行抵押估价，扣除相应的土地使用权出让金【答案】D131、房地产的三种存在形态有（）。

A.土地

B.建筑物

C.地上定着物

D.房地

E.地上构筑物【答案】ABD132、市场状况调整的方法有（）。

A.定基价格指数法

B.环比价格指数法

C.价格变动率法

D.直接比较调整

E.间接比较调整【答案】ABC133、就收益性房地产而言，为合理选用或确定其净收益并客观评估其价值，往往要求估价师对其净收益同时给出（）。

A.较乐观的估计值

B.较保守的估计值

C.过高的估计值

D.过低的估计值

E.最可能的估计值【答案】AB134、下列影响房地产需求的因素中，能够增加郊区商品住宅当前需求的有（）。

A.当前该类房地产价格水平较高

B.消费者的收入水平增加

C.通往郊区的高速公路收费被取消

D.人们预期该项房地产价格未来会上涨

E.城市居民出现向郊区迁移的趋势【答案】CD135、在建筑物折旧中，可以将物质折旧项目分为（）。

A.物质缺乏项目

B.物质落后项目

C.物质过剩项目

D.可修复项目

E.不可修复项目【答案】D136、下列各项中，属于其他相关定着物的有（）

A.假山

B.围墙

C.水池

D.戏台

E.树木【答案】ABC137、在求取土地的重新购建成本时，通常是假设该土地上的建筑物不存在，除此之外的状况均维持不变，然后采用（）等方法求取该土地的重新购置价格。

A.市场法

B.成本法

C.假设开发法

D.基准地价修正法

E.长期趋势法【答案】ABD138、保存的估价资料应全面、完整，一般包括（）。

A.估价报告

B.估价委托书

C.估价中的不同意见记录

D.外部专业帮助和的专业意见

E.内部专业帮助和专业意见【答案】ABCD139、不得抵押的房地产范围包括（）。

A.私人诊所

B.公共福利事业的房地产

C.依法公告列入征收范围的房地产

D.被依法查封.扣留.监管或者以其他形式限制的房地产

E.空置2年的房地产【答案】BCD140、建筑物区分所有权作为一种复合性的权利，由（）构成。

A.按份共有所有权

B.专有部分所有权

C.共同关系成员权

D.共用部分持份权

E.长期使用和租赁权【答案】BCD141、运用比较法进行估价的步骤包括（）。

A.收集大量交易实例

B.对选取的可比实例进行比较

C.选取一定数量的可比实例

D.对可比实例的成交价格依次进行换算、修正和调整

E.采用数学方法测算出估价对象的价值或价格【答案】ACD142、关于评估带租约房地产的说法，错误的有（）。

A.合同租金与市场租金的差异程度对无租约限制条件下的评估价值有影响

B.抵押估价、转让估价应评估承租人权益价值

C.在其他条件相同时，无租约限制条件下的评估价值大于有租约限制条件下的出租人权益价值

D.房屋征收评估应评估无租约限制价值

E.只要合同约定租金不变，市场租金下跌或上涨时，承租人权益价值始终不变【答案】ABC143、按开发程来对房地产进行划分，可以分为（）。

A.自有房地产

B.生地

C.毛地

D.熟地

E.现房【答案】BCD144、估价对象为一宗熟地，对可比实例的成交价格进行权益状况调整时，应包括的内容有（）。

A.地役权设立情况

B.土地使用期限

C.基础设施完备程度

D.容积率

E.临街状况【答案】ABD145、对抵押房地产变现能力强弱的说法，错误的有（）。

A.标准厂房通常比一般厂房的变现能力弱

B.熟地通常比生地或毛地的变现能力弱

C.小商铺通常比大商铺的变现能力弱

D.厂区内住宅通常比商品住宅小区内的住宅变现能力弱

E.郊区的房地产通常比市区的房地产变现能力弱【答案】ABC146、运用路线价法评估某路线价区段内标准宗地以外的宗地价格时，应进行修正调整的有（）。

A.土地形状

B.容积率

C.土地使用期限

D.土地市场状况

E.土地开发程度【答案】ABC147、关于假设开发法中开发完成后的价值的说法，正确的有（）。

A.静态分析法中开发完成后的价值是开发完成后的房地产状况在价值时点的房地产市场状况下的价值

B.动态分析法中对适宜预售的房地产，开发完成后的价值是开发完成后的房地产状况在预售时的房地产市场状况下的价值

C.评估酒店等在建工程的价值时，预测开发完成后的价值可以包含家具、设备及特许经营权的价值

D.可用成本法根据当前的客观成本及应得利润测算开发完成后的价值

E.被迫转让开发前提下开发完成后的价值要低于自愿转让开发前提下开发完成后的价值【答案】ABC148、房地产所有权划分中，所有权的种类包括（）。

A.区分共有

B.区分所有

C.公有

D.独有

E.共有【答案】BD149、假设开发法评估待开发土地价值时，选取最佳的开发利用方式包括选取最佳的（）。

A.区位

B.用途

C.档次

D.周围环境

E.建筑规模【答案】BC150、关于收益法中求取房地产未来净收益估价值的说法，正确的有（）。

A.评估投资价值可选用较乐观的估计值

B.评估抵押价值应选用较保守的估计值

C.评估期房市场价格应选用最高的估计值

D.评估买卖价格应选用最可能的估计值

E.评估保险价值应选用最低的估计值【答案】ABD151、关于房地产状况调整的说法，错误的有（）。

A.对不同用途房地产的价格，房地产区位因素的影响方向都是一致的

B.比较调整的内容或因素越多，调整后的比较价值就越准确

C.根据价值时点的可比实例与估价对象的房地产状况差异进行比较调整

D.可比实例状况比估价对象状况好的，应对可比实例价格进行减价调整

E.房地产状况调整的内容包括租赁、查封、拖欠税费因素【答案】ABC152、下列房地产中，通常适用比较法估价的有（）。

A.标准厂房

B.行政办公室

C.写字楼

D.房地产开发用地

E.在建工程【答案】ACD153、下列估价中适宜采用假设开发法的有（）。

A.征收补偿估价

B.在建工程估价

C.出让地块估价

D.改变用途房地产估价

E.房屋抵押估价【答案】BCD154、一份完整的房地产估价报告通常包括封面、致估价委托人函、目录及（）。

A.估价师声明

B.估价假设和限制条件

C.估价特殊说明

D.估价技术报告

E.估价结果报告【答案】ABD155、在求取净收益中，运营费用包括（）。

A.房地产持有环节的税收

B.房地产折旧费

C.房屋保险费

D.房地产抵押贷款还本付息额

E.为承租人提供的服务费【答案】AC156、下列房地产估价活动中，适用长期趋势法的有（）。

A.比较某项目在不同档次商品房开发方式下的开发价值

B.判断某经营性房地产的未来运营费用水平

C.预测某地区限购政策出台后对房价的影响程度

D.对可比实例进行市场状况调整

E.对房地产市场中出现的新型房地产的价格进行评估【答案】BD157、下列存在互补关系的有（）。

A.经济适用房与普通商品住宅之间

B.城市郊区的住宅与高速公路的收费

C.宾馆与写字楼之间

D.住宅与其配套的商业房地产之间

E.住宅与其配套的娱乐房地产之间【答案】BD158、甲地块临街深度为100英尺，临街宽度为15英尺，形状为矩形，总价为100万元。相邻的乙地块为临街宽度15英尺的矩形地块。根据“四三二一法则”及“九八七六法则”下列关于乙地块价格的表述中，正确的有（）。

A.若乙地块临街深度为25英尺，则其总价为25万元

B.若乙地块临街深度为50英尺，则其总价为50万元

C.若乙地块临街深度为75英尺，则其总价为90万元

D.若乙地块临街深度为100英尺，则其总价为110万元

E.若乙地块临街深度为150英尺，则其总价为117万元【答案】C159、评估一宗房地产的价值，估价方法的选用主要取决于（）。

A.估价对象

B.估价师对估价方法的熟悉程度

C.委托人

D.估价机构资料库中可用资料情况

E.当地房地产市场状况【答案】AD160、下列房地产估价活动中，不符合职业道德的行为有（）。

A.某估价机构承接了该机构某股东财产的司法鉴定评估

B.某估价机构在承接估价业务时，涉及特殊构筑物估价，主动聘请有关专家提供专业帮助

C.某估价机构把在估价工作中需要了解的估价委托人的商业资料提供给房地产估价行业组织检查

D.估价委托人对估价结果提出了明确要求，由于时间紧，加上估价业务简单，某估价机构按其要求完成了估价

E.某估价师临时接到出差任务，实际负责估价业务的估价人员以该估价师名义在估价报告上签字后提交估价报告【答案】ACD161、理论上房地产的供求状况可分为（）。

A.全国房地产总的供求状况

B.本地区房地产总的供求状况

C.全国同类房地产的供求状况

D.本地区同类房地产的供求状况

E.全国不同类型房地产供求状况【答案】ABCD162、由于房地产具有（）等特性，加上交易手续较复杂等原因，所以房地产变现能力弱。

A.价值量大

B.不可移动

C.独一无二性

D.易受限制性

E.相互影响【答案】ABC163、以下属于非正常交易的情况有（）。

A.相邻房地产的合并交易

B.建设用地使用权出让拍卖

C.被迫购买的交易

D.房地产涉案拍卖

E.卖方负担补交土地使用权出让金【答案】ACD164、估价人员平常就应留意收集估价所需的有关资料，在估价时更应如此。估价所需的资料主要包括（）。

A.对房地产价格有普遍影响的资料

B.对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料

C.同类房地产交易、成本、收益等资料

D.反映估价对象状况的资料

E.本地区各种类型房地产的价格变化资料【答案】ABCD165、对于同一房地产，关于开发利润率大小的说法，错误的有（）。

A.销售利润率小于投资利润率

B.投资利润率小于成本利润率

C.成本利润率小于直接成本利润率

D.直接成本利润率小于销售利润率

E.年利润率小于总利润率【答案】BD166、房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于（）引起的。

A.装饰装修改造

B.通货膨胀

C.需求增加

D.改进物业管理

E.周围环境改善【答案】C167、与动态分析法法不同的是，在静态分析法中（）都单独显现出来。

A.销售费用

B.后续的开发成本

C.投资利息

D.开发利润

E.管理费用【答案】CD168、成本法主要适用于评估房地产的类型有（）。

A.新开发的

B.重新开发

C.正在开发建设

D.计划开发建设

E.危险房【答案】ABCD169、引起房地产价格上涨的原因有多种，对房地产本身进行投资改良的内容包括（）。

A.政府进行道路建设

B.农用地转为建设用地

C.改进物业管理

D.装饰装修改造

E.更新或添加设施设备【答案】CD170、某小区中有一幢沿街商业楼，一、二层为商业用房，三～六层为住宅，现需评估其中第四层某套住宅价格，拟选取该小区中另一幢6层住宅楼第四层的某套住宅为可比实例，该楼为同期建造但不临街。对该可比实例与估价对象进行对比，进行房地产状况调整时，判断错误的有（）。

A.因位于同一小区，区位因素相同，不需进行区位状况调整

B.因同期建造，质量一致，不需进行实物状况调整

C.因房地产权利性质相同，不需进行权益状况调整

D.因楼层相同，不需进行楼层因素调整

E.因临街状况不同，应进行噪声污染因素调整【答案】ABCD171、应用路线价法编制临街深度价格修正率的要领有（）。

A.设定标准临街深度

B.将标准临街深度分为若干等份

C.制定容积率修正系数

D.求取单独深度价格修正率

E.制定使用年限修正系数【答案】ABD172、在合法利用前提下，且其他条件相同，若评估同一房地产的下列价值，其中通常低于其市场价值的有（）。

A.投资价值

B.抵押价值

C.快速变现价值

D.现状价值

E.残余价值【答案】BC173、某工业房地产的土地是5年前以出让方式取得的50年建设用地使用权，类似工业用地的重新购建价格为200万元，重新建造该房地产的建设成本为300万元，管理费用为15万元，销售费用为20万，销售税费为50万元，正常建设期为1.5年，假设土地取得费用在建设期初一次性投入，其他费用在建设期内均匀发生，年利率为6.13%，投资利润率为12%，土地报酬率为6%。下列运用成本法评估该房地产市场价值中的有关说法，正确的有（）。

A.估价对象土地取得成本为196万元

B.应计算利息项目的总金额为535万元

C.土地取得成本的计息期为1.5年

D.土地取得成本之外其他计息项目应计投资利息总额为15.73万元

E.开发利润为64.20万元【答案】AC174、运用路线价法评估某路线价区段内标准宗地以外的宗地价格时，应进行修正调整的有（）。

A.土地形状

B.容积率

C.土地使用期限

D.土地市场状况

E.土地开发程度【答案】ABC175、运用假设开发法估价的效果，还要求有一个良好的社会经济环境，包括（）。

A.透明、稳定及具可预见性的房地产政策

B.一套统一、严谨及健全的房地产法规

C.一个公平交易的房地产信息资料库

D.一个公平竞争的市场环境

E.一个全面、连续及开放的房地产信息资料库【答案】AB176、房地产抵押对房地产估价的需要，包括（）。

A.增加抵押贷款

B.抵押期间对抵押房地产进行动态监测

C.抵押贷款到期后需继续以该房地产抵押贷款

D.处置抵押房地产

E.租赁抵押房地产【答案】ABCD177、收集交易实例时应收集的交易实例信息包括（）。

A.成交价格

B.议价时间

C.成交日期

D.交易方式

E.交易目的【答案】ACD178、建筑物的功能折旧又称精神磨损，其原因主要是()。

A.自然环境恶化

B.消费观念变更

C.设备陈旧落后

D.城市规划改变E政府政策变化【答案】BC179、关于抵押房地产变现能力强弱比较的说法，错误的是（）。

A.标准厂房通常比一般厂房的变现能力弱

B.熟地通常比生地或毛地变现能力弱

C.小商铺通常比大商铺变现能力弱

D.厂区内住宅通常比商品住宅小区内住宅的变现能力弱

E.郊区的房地产通常比市区的房地产变现能力弱【答案】ABC180、在合法利用前提下，且其他条件相同，若评估同一房地产的下列价值，其中通常低于其市场价值的有（）。

A.投资价值

B.抵押价值

C.快速变现价值

D.现状价值

E