房地产金融14教案课件

房地产金融14房地产金融141第一章概论1-1房地产金融概述1-1-1房地产与金融业1房地产的含义2房地产业与金融业

1）房地产业是国民经济中的重要行业，由房地产的开发、经营、销售和服务等行业所组成。在统计上，房地产业常同金融、保险业并列，被看做第三产业。

广义上讲，它是由第二产业、第三产业（有时包括第一产业）所组成的一个综合性的行业群体。

2）金融业：银行业、保险业、信托业、证券业、租赁业、典当业等。第1页/共106页第一章概论1-1房地产金融概述第1页/共106页23、房地产业与金融业的关系

（一）房地产业越发达，与银行业的关系就越密切，依赖性越强。（二）房地产业同银行业相互促进。（三）房地产业的不良发展会影响金融业的正常运行。第2页/共106页3、房地产业与金融业的关系第2页/共106页31-1-2房地产金融的概念与分类1房地产金融的概念广义的房地产金融是指利用各种可能的方法、工具为房地产业各相关部门筹集、融通、清算资金，提供相应服务的所有金融活动。狭义的房地产金融就是金融服务于房地产业的行为。第3页/共106页1-1-2房地产金融的概念与分类1房地产金融的概念第3页/42房地产金融业务分类：包括：吸收房地产存款、开办住房储蓄、办理房地产贷款业务、发行房地产股票和债券、房地产保险、房地产担保、等第4页/共106页2房地产金融业务分类：第4页/共106页51-1-3房地产金融的特征1较高的安全性2“无转移抵押”的性质3较强的政策性1-1-4房地产金融的作用1住房抵押贷款促进了居民住房消费的提高2房地产金融促进了房地产业的发展3房地产金融对国家经济稳定和发展起重要作用第5页/共106页1-1-3房地产金融的特征第5页/共106页61-2房地产金融机构

1-2-1房地产金融机构的含义1-2-2我国房地产金融机构的发展历程1银行类金融机构2保险公司类金融机构3证券公司类金融机构4信托投资公司类金融机构5其他类机构第6页/共106页1-2房地产金融机构

1-2-1房地产金融机构的含义第671-2-3银行类的房地产金融机构

1中国人民建设银行，其房地产金融业务包括：

2中国工商银行

3中国农业银行

4住房储蓄银行：1-2-4非银行房地产金融机构

1保险公司类

2信托投资公司类

3证券公司类

4其他类

第7页/共106页1-2-3银行类的房地产金融机构第7页/共106页81-3我国房地产金融的发展历程及现状1-3-1发展历程1-3-2现状

第8页/共106页1-3我国房地产金融的发展历程及现状1-3-1发展历程第9补充知识点直接融资和间接融资金融市场准入金融机构的经营范围分业经营混业经营房地产金融市场的构成一级市场二级市场第9页/共106页补充知识点直接融资和间接融资第9页/共106页101、案例分析2、课后练习题第10页/共106页1、案例分析第10页/共106页11第二章房地产贷款的种类与税费2-1房地产信用2-1-1信用：是指在得到或提供货物或服务后，并不立即而是允诺在将来付给报酬的做法。指经济活动中的借贷行为及相关的责任。2-1-2房地产信用：房地产产品生产、经营、消费活动中的借贷行为及责任。第11页/共106页第二章房地产贷款的种类与税费2-1房地产信用第11页/共121、房地产商业信用是指房地产企业之间在土地转让和房屋买卖的交易中采用赊销、预收定金/订金、商业票据等形式。如开发过程中的建材赊销、承包商垫资承包工程等。预收定金或订金：是指卖方在预收买方的一部分或全部价款后的一段时间内让渡土地使用权或房屋产权的行为，如房地产开发企业的期房销售行为。

订金：订金并非一个规范的法律概念，实际上它具有预付款的性质，是当事人的一种支付手段，并不具备担保性质。商品房交易中，如买家不履行合同义务，并不表示他丧失了请求返还订金的权利；反之，若发展商不履行义务亦不须双倍返还订金，但这并不意味着合同违约方无须承担违约责任。

定金：定金是一个规范的法律概念，是合同当事人为确保合同的履行而自愿约定的一种担保形式。商品房交易中，买家履行合同后，定金应当抵作价款或者收回；若买家不履行合同，无权要求返还定金，发展商不履行合同的，应双倍返还定金。我国《担保法》还规定：定金应以书面形式约定，不得超过主合同标准额的20%。当事人一旦以书面形式对定金作了约定并实际支付了定金，即产生相应的法律后果。第12页/共106页1、房地产商业信用第12页/共106页13商业票据：是建立在商业信用基础上的直接融资，属于最基础的直接融资形式，是由出票人签发，无条件约定自己或要求他人支付一定金额，可流通转让的有价证券。常见的商业票据包括：汇票、本票、支票。2、房地产银行信用是指银行和各类金融机构以货币形式在建设环节、销售环节向房地产开发企业、或者购房的企业和个人提供的信用。第13页/共106页商业票据：是建立在商业信用基础上的直接融资，属于最基础的直接143、政府信用是指政府以债务人身份，借助于债券等信用工具向社会各界筹集资金的一种信用方式。4、其他信用民间信用房地产租赁信用证券投资信用02第二章房地产金融基本知识修改.ppt第14页/共106页3、政府信用第14页/共106页152-2房地产贷款的主要种类（1）地产开发贷款是银行支持城镇综合开发和经济开发区建设的贷款，是融通地产资金的重要形式。（政策性贷款）（2）房地产开发企业流动资金贷款:此项贷款有时简称房地产开发贷款，是指银行对经营房地产的企业所发放的用于流动资金的贷款。第15页/共106页2-2房地产贷款的主要种类（1）地产开发贷款是银行支持城镇16房地产开发流动资金贷款银行对房地产开发企业发放的用于城市综合开发的生产性流动资金贷款。其对象是在规定的贷款范围内，具备贷款资格的开发企业。这些单位应具有法人资格，实行独立核算，并从事房地产开发活动。这些单位包括城市建设综合开发公司、土地开发公司、房屋开发公司、房地产开发公司等。贷款主要投放于城市住宅以及市政公用等配套工程，用于垫付城市综合开发、商品房开发以及旧城改造等项目所需的生产性流动资金。流动资金贷款不得挪用于开发企业自身固定资金投资或作为开发项目投资性贷款。银行在发放此项贷款时，应根据国家计划和政策，坚持“按计划发放，择优扶植，有物质保证，按期归还”原则，并对贷款的使用情况以及工程建设情况进行定期或不定期检查，加强监督，确保贷款合理、安全使用。第16页/共106页房地产开发流动资金贷款银行对房地产开发企业发放的用于城市综17贷款的期限一般不超过2年。贷款利率按照国家规定的流动资金贷款利率计算。开发企业必须按期归还贷款。如确需延期偿还时，必须办理延期手续。对于逾期不还的企业，银行可以从该企业或为其提供担保的企业的银行存款帐户中扣抵，并加收利息。房地产开发流动资金贷款程序分为两步:第一步，企业提出贷款申请，银行进行贷款评估，核定贷款额度。必要时，得先给予企业临时贷款。临时贷款是指银行为了解决开发企业季节性的超额储备材料和预收资金不能及时到位所需要的周转资金而发放的短期贷款。临时贷款的条件是:开发项目已经落实销售对象，能按期如数收回售房款或预收定金。临时贷款期限一般不超过6个月。第二步，签订合同与发放贷款。银行与企业的贷款合同签订生效后，银行即按合同向企业发放贷款，将贷款一次或分次转入企业存款帐户;贷款进入企业存款帐户后，企业即可使用该项贷款。

第17页/共106页贷款的期限一般不超过2年。贷款利率按照国家规定的流动资金贷18银行为了保证贷款的按期偿还，严格规定了贷款对象应具备的条件。一般来说，企业应满足以下基本要求:①必须具备开发企业资格;②企业在贷款银行开立帐户，办理结算;③必须拥有一定的自有资金，即开发企业自有流动资金要达到生产流动资金的30%;④企业具备有关部门下达的年度开发计划和主管机关批准的开发项目规划设计;⑤有健全的管理机构和财务管理制度;⑥有偿还贷款本息的能力，提供经济担保人或以一定的资产作为抵押。第18页/共106页银行为了保证贷款的按期偿还，严格规定了贷款对象应具备的条件19（3）商品房建设贷款：是指银行为推进城市建设综合开发和住房商品化而发放的专项贷款，分住房开发贷款和商业用房开发贷款。（4）房产经营贷款：是指对从事房屋租赁、房产交易、房屋维修和装饰以及其他服务性活动的独立经营、自负盈亏的房产经营企业发放的经营性贷款。第19页/共106页（3）商品房建设贷款：是指银行为推进城市建设综合开发和住房商20（5）建筑贷款：银行对建筑企业发放的在兴建楼宇过程中资金不足时的贷款。

a贷款占全部建筑费用的比例较高，b由银行按建筑进度分期拨交贷款。（6）房地产贴息贷款是指由国家下达规定贷款额度，由银行来发放，但其利息由国家财政补贴的贷款。第20页/共106页（5）建筑贷款：银行对建筑企业发放的在兴建楼宇过程中资金不足212-3房地产企业贷款申请申请房地产企业贷款的条件：

有企业法人营业执照；已经取得开发建设项目的土地使用权；在银行开立基本结算帐户或一般存款帐户；保持正常业务往来。已取得贷款项目规划许可证、建设许可证、开工许可证、销售许可证，并完成各项立项手续。具有一定比例的自有资金（30%）企业对建设的房地产进行保险，且第一受益人为贷款银行

信誉良好，具有按期偿还贷款本息的能力；

能提供足值有效的抵押、质押或资信程度高的保证担保；

开发建设项目经可行性预测分析研究论证，能够有效满足当地住房开发市场的需求，

第21页/共106页2-3房地产企业贷款申请申请房地产企业贷款的条件：22申请开发类贷款所需提供的资料基本资料：借款人营业执照、成立批文、最高权力人真实意思表示、申请报告、借款人章程、验资报告、审计报告、开发资质证书、年报、近期报表、其他。项目基本资料：立项批文、可行性报告、项目评估、用地规划许可证、工程规划许可证、土地权证、施工许可证、预售许可证、预算报告、其他。担保方式：保证、抵押申请程序：以中国建设银行北京市分行为例：影响房地产企业贷款申请的因素：拟贷款数量贷款期限：1-5年利息率目标收益率第22页/共106页申请开发类贷款所需提供的资料第22页/共106页232-4房地产企业信用评级信用评级：信用评级(CreditRating)，又称资信评级，是一种社会中介服务为社会提供资信信息，或为单位自身提供决策参考。第23页/共106页2-4房地产企业信用评级信用评级：信用评级(Credit24第24页/共106页第24页/共106页25信用评级的等级即反映资信等级高低的符号和级别。有的采用5级，有的采用9级或10级，有的采用4级。有的用A、B、C、D、E或特级、一、二、三、四级表示，有的用AAA、AA、A、BBB、BB、B、CCC、CC、C表示，也有的用prime1、prime2、prime3、Not第25页/共106页信用评级的等级第25页/共106页26国外信用评级机构目前国际公认的专业信用评级机构只有三家，分别是穆迪、标准普尔和惠誉国际。

1、穆迪（Moody）公司的创始人是约翰·穆迪，穆迪评级和研究的对象以往主要是公司和政府债务、机构融资证券和商业票据，最近几年开始对证券发行主体、保险公司债务、银行贷款、衍生产品、银行存款和其他银行债以及管理基金等进行评级。目前，穆迪在全球有800名分析专家，1700多名助理分析员，在17个国家设有机构，2003年评级和分析的债券总额超过30兆美元，其股票在纽约证交所上市交易（代码MCO）。第26页/共106页国外信用评级机构第26页/共106页27自1975年美国证券交易委员会SEC认可上述三家公司为“全国认定的评级组织”或称“NRSRO”（NationallyRecognizedStatisticalRatingOrganization）后，三家公司就垄断了国际评级行业。据国际清算银行（BIS）的报告，在世界上所有参加信用评级的银行和公司中，穆迪涵盖了80％的银行和78％的公司，标准普尔涵盖了37％的银行和66％的公司，惠誉公司涵盖了27％的银行和8％的公司。每年的营业收入穆迪约15亿美元，标准普尔为10多亿美元，惠誉国际为5亿美元左右。第27页/共106页自1975年美国证券交易委员会SEC认可上述三家公司为“全国28国内信用评级机构成为评级机构需要经过国家国批准。内本来有五大政府各部门发的全牌照的资信评级机构，分别为大公国际，中诚信国际，联合资信，上海远东资信，上海新世纪评级。新世纪市场份额很小，只有市场不到5%的份额，而上海远东不知道因为什么原因退出了评级市场。现在资本市场评级业务只剩下四家了，大公，中诚信，联合，瓜分了资本市场95%以上的份额，上海新世纪基本忽略不计，市场影响力非常小。第28页/共106页国内信用评级机构第28页/共106页292-2-2按照房地产贷款信用方式分类1、抵押贷款1）房屋开发抵押贷款2）商业抵押贷款3）个人住房抵押贷款:

住房抵押贷款商业用房抵押贷款中国建设银行商业用房贷款暂行办法.doc

2、担保贷款：狭义指政府信用性贷款3、信用贷款第29页/共106页2-2-2按照房地产贷款信用方式分类1、抵押贷款第29页/30贷款卡凡需要向各金融机构申请贷款，办理承兑汇票、信用证、授信、保函和提供担保等信贷业务的法人企业、非法人企业、事业法人单位和其他借款人，均须向营业执照(或其他有效证件)注册地的中国人民银行各城市中心支行或所属县支行申请领取贷款卡。(一)申领贷款卡的企业(单位)、个人，在市政府网站上下载《资产负债表》、《利润及利润分配表》、《现金流量表》，填报数据拷盘后，到注册地人民银行办理申请领卡手续。必须凭贷款卡办理

1、凡向金融机构申请贷款、贷款展期，以及办理信贷登记范围内的其他信贷业务，如承兑汇票的签发、信用证的开立、银行保函的开立及解除和授信额度的增减、期限变动等，均须由借款人持贷款卡到金融机构办理。如涉及担保业务的，还应同时将提供担保企业贷款卡一并送贷款金融机构。

2、办理业务前，金融机构必须凭贷款卡登陆《企业信用信息基础数据库》进行借款人资信情况查询；业务发生后，应及时在《企业信用信息基础数据库》进行登记。

3、金融机构办理信贷业务查验借款人贷款卡时间，最长不超过十五天。第30页/共106页贷款卡凡需要向各金融机构申请贷款，办理承兑汇票、信用证、授信312-2-3按照房地产市场级别分类1、房地产一级市场贷款土地储备贷款土地开贷贷款2、房地产二级市场贷款房地产流动资金贷款房地产开发贷款：住房开发贷款商业用房开发贷款经济适用住房贷款科教文卫单位住房开发贷款高等院校学生公寓贷款中国建设银行高等院校学生公寓建设贷款暂行办法.doc其他3、房地产三级市场贷款：提供给各种存量房的购房者的开发贷款。第31页/共106页2-2-3按照房地产市场级别分类1、房地产一级市场贷款第3322-2-3房地产贷款保险房屋财产保险抵押贷款保证保险住房抵押贷款保险房地产贷款信用保险什么是贷款信用保险？是保险人对银行或其他金融机构与企业之间的借贷合同进行担保，以承保借款人信誉风险的保险。在贷款信用保险中，贷款方（即债权人）是投保人。当保单签发后，贷款方即成为被保险人。当企业无法归还贷款时，债权人可以从保险人那里获得补偿。贷款人在获得保险人的补偿后，必须将债权转让给保险人，由保险人履行代位追偿权。贷款信用保险的承保金额是银行贷出的全部款项。保险人在厘定保险费率时考虑：企业的资信情况；企业的经营管理水平与市场竞争力；贷款项目的期限和用途；不同的经济地区等。第32页/共106页2-2-3房地产贷款保险房屋财产保险第32页/共106页332-3房地产业的税费2-3-1房地产税种与基本规定1、营业税、城建税及教育费附加2、土地增值税3、房产税4、城镇土地使用税5、城市房地产税、三资企业土地使用费6、印花税7、契税8、耕地占用税9、企业所得税10、个人所得税第33页/共106页2-3房地产业的税费2-3-1房地产税种与基本规定第33342-3-2房地产产业相关税收政策1、房地产开发中的有关税收政策问题（1）房地产开发企业将自建房地产对外销售，视同提供应税劳务，按“建筑业”缴纳营业税。分包或转包的，代扣代缴营业税。（2）单位自己建房销售给职工，按“销售房地产征收营业税”2、土地使用权取得方面有关税收政策问题（1）纳税人取得耕地，自批准征用之日起满一年缴纳城镇土地使用税。（2）取得非耕地，自批准征用次月起缴纳城镇土地使用税第34页/共106页2-3-2房地产产业相关税收政策1、房地产开发中的有关税收353、转让过程中有关税收政策问题（1）房地产转让以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。单位无偿赠与视同销售将开发产品分配、用于抵偿债务、以及换取非货币资产等视同销售（2）在建项目转让转让前期开发完或开发中，但尚未进入施工阶段，按：转让土地使用权征收营业税。转让已进入施工阶段的在建项目，按“销售房地产”征收营业税（3）销售房地产的营业额（4）以“还本”方式销售建筑物根据（国税函发〔1995〕156号）的规定，以“还本”方式销售建筑物，是指商品经营者在销售建筑物时许诺若干年后可将房屋价款归还购房者，这是经营者为了加快资金周转而采取的一种促销手段。对以“还本”方式销售建筑物的行为，应按向购买者收取的全部价款和价外费用征收营业税，不得减除所谓“还本”支出

（5）单位和个人的销售或转让行为第35页/共106页3、转让过程中有关税收政策问题第35页/共106页364、房地产租赁有关税收政策问题（1）房地产开发企业建造的商品房已使用或出租、出借的，按规定征收房产税。（2）售前出租，包括将代售开发产品转做经营性资产，先以经营租赁方式或以融资租赁方式租出以后再出售给他人的，租金缴纳营业税和房产税；融资租赁期满后产权转移给承租方的，按房产余值计算征收房产税（3）个人或单位出租房屋，按租金收入5%缴纳营业税和12%缴纳房产税；个人出租住房，按租金收入3%缴纳营业税和4%征收房产税。第36页/共106页4、房地产租赁有关税收政策问题第36页/共106页375、房地产税收有关优惠政策1）根据现行税法规定，下列行为，不征相关税收：

（1）以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。转让股权，也不征收营业税。（2）由于国家建设需要，土地使用者将土地使用权归还给土地所有者而取得的土地及不动产补偿费不征收营业税。国家建设需要是指《中华人民共和国土地管理法》第五十八条规定的以下情形：

a、为公共利益需要使用土地的；

b、为实施城市规划进行旧城区改建，调整使用土地的；

c、土地出让等有偿使用合同约定的使用期限已满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的；

d、因单位撤消、迁移等，停止使用原划拨的国有土地的；

e、公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。

第37页/共106页第37页/共106页38

(3)个人将不动产无偿赠与他人，不征收营业税。

(4)房地产开发企业及物业管理单位代收的住房专项维修基金，不征收营业税。

(5)房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的，不征收土地增值税。

(6)房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体及国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的，不征收土地增值税。

(7)法律法规规章规定的其他不征税行为。

第38页/共106页(3)个人将不动产无偿赠与他人，不征收营业税。392）根据现行税法规定，下列行为，免征相关税收：

（1）土地使用者将土地使用权转让给农业生产者用于农业生产，免征营业税。（2）个人自建自用住房和个人购买普通住宅超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税。个人出租房屋，月营业额未达起征点的，免征营业税。个人转让普通住宅和互换自有居住用房，暂免征土地增值税。个人转让自用达五年以上，并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，免征个人所得税。（3）纳税人按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业向职工出租的单位自有住房，暂免征收房产税、营业税。（4）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税。（5）因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权及因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。第39页/共106页2）根据现行税法规定，下列行为，免征相关税收：第39页/共40根据《中华人民共和国担保法》及其他相关法律，凡是有争议、不合法或违法建设、开发和销售的房地产以及不准许入市的房地产都不能设定抵押。不能设定抵押的有：（1）权属有争议或不清的房地产（2）已依法公告在国家建设征用拆迁范围内的房地产（3）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产（4）列为文物保护的古建筑，有重要纪念意义的建筑物（5）被依法查封、扣押或采取其他诉讼保全措施的房地产（6）未依法登记领取权属证书的房地产（7）未经中国注册会计师确认已缴足出资额的外商投资企业的房地产（8）行政机构所有的房地产，政府所有、代营的房地产（9）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，法律允许抵押的除外（10）划拨土地使用权第40页/共106页第40页/共106页41第三章房地产信贷资金的筹集3.3房地产信贷业务管理3.3.1商业性房地产信贷业务管理1.严格房地产开发贷款管理2.严格规范土地储备贷款管理3.严格住房消费贷款管理4.严格商业用房购房贷款管理5.加强房地产信贷征信管理6.加强房地产贷款监测和风险防范工作3.3.2政策性房地产信贷管理第41页/共106页第三章房地产信贷资金的筹集3.3房地产信贷业务管理第4142经适房.doc第42页/共106页经适房.doc第42页/共106页43售后包租这种方式始于上世纪六七十年代的美国，后盛行于日本、中国香港，在国内最早出现在上世纪九十年代初期。它与当时的房地产投资热潮伴生，刚开始出现时火爆一时。但很多情况下由于开发商最终无法兑现承诺，楼还没盖完，就卷款而逃，导致了大量烂尾楼的出现，并引发房地产泡沫。商品房售后包租是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。

售后包租是房地产开发经营企业为了促进销售，在建造的外销商品房出售时与买受人约定，在出售后的一定期限内由该房地产开发经营企业以代理出租的方式进行包租，以包租期间的租金冲抵部分销售价款或偿付一定租金回报的行为。目前外销商品房可以试行这种促销行为，但须取得市房地局同意售后包租的批准文件，并必须提供相应的担保。第43页/共106页第43页/共106页44第4章房地产抵押贷款4.1信贷、担保信贷和抵押贷款

4.1.1信贷和担保贷款的定义和区别

（一）信贷在计划经济条件下，银行作为国家银行主要是吸取社会资金，再贷款给国有企业。这时的借贷是以企业的信誉为还款保证的，也可以称为信贷。在市场经济条件下，信贷的发生主要是银行贷款给那些信誉好、经济实力强、效益好的企业，因为只有这样的企业才能保证银行资金的安全性并使银行取得一定的收益。

第44页/共106页第4章房地产抵押贷款4.1信贷、担保信贷和抵押贷款第44页45（二）担保贷款

在市场经济条件下，银行为了使自己借出的资金具有良好的安全性，往往要求借款人在借款的同时提供一定的还款保证方式，这种贷款为担保贷款。第45页/共106页（二）担保贷款第45页/共106页46按担保的方式不同可以分为：

保证贷款：在贷款人出现违约时，由第三人提供保证和代偿的贷款方式。

质押贷款：指借款人或第三人将等价的各种凭证交给贷款行，作为贷款还款的担保而产生的借贷关系。

抵押贷款：指房屋所有人或购买人将房屋或预购房屋作为自己偿还贷款或履行合同的担保而进行的借贷关系，它是担保贷款的方式之一，也是房屋担保贷款中最常见的方式。

抵押（或质押）加保证贷款。第46页/共106页按担保的方式不同可以分为：第46页/共106页47（三）信贷同抵押贷款的关系

信贷和抵押贷款是金融市场不同发展阶段的产物，两者存在着很大的差别：（1）信贷以企业自身的信誉和自身的经济实力作为还款保证，而房屋抵押贷款是以其拥有的房屋价值作为还款保证。（2）一般认为抵押贷款较信贷的安全性更高些。（3）一般商业企业仅能取得自有资产30%～50%的贷款，而购房可以取得房价70%～90%的贷款。第47页/共106页（三）信贷同抵押贷款的关系第47页/共106页48二、抵押贷款、质押贷款和保证贷款

（一）抵押贷款

借款人将预购房屋或其他房屋作为抵押物向银行借款的方式称为抵押贷款。第48页/共106页二、抵押贷款、质押贷款和保证贷款第48页/共106页491.抵押贷款的操作程序

第49页/共106页1.抵押贷款的操作程序第49页/共106页502.设定抵押的条件

可作为抵押物的房屋（房地产）、为抵押人所有的房屋和其他地上定着物、抵押人已经取得的国有土地使用权以及贷款行认可的其他法律规定的财产（如房地产期权等）。第50页/共106页2.设定抵押的条件第50页/共106页51可设定为抵押的房地产可以细分为：

（1）依法通过出让、转让方式取得的国有土地使用权。（2）公司、企业、经济组织或个人所有的厂房、仓库、办公楼、商店、宾馆、自用住宅等建筑物。（3）依法获得的房屋期权。（4）依法有权处分的国有土地使用权、房屋和其他地上定着物。（5）依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等地的土地使用权。第51页/共106页可设定为抵押的房地产可以细分为：第51页/共106页523.不可设定抵押的房地产

根据《中华人民共和国担保法》及其他相关法律，凡是有争议、不合法或违法建设、开发和销售的房地产以及不准许入市的房地产都不能设定抵押。第52页/共106页3.不可设定抵押的房地产第52页/共106页53不能设定抵押的有：

（1）权属有争议或不清的房地产（2）已依法公告在国家建设征用拆迁范围内的房地产（3）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产（4）列为文物保护的古建筑，有重要纪念意义的建筑物（5）被依法查封、扣押或采取其他诉讼保全措施的房地产（6）未依法登记领取权属证书的房地产（7）未经中国注册会计师确认已缴足出资额的外商投资企业的房地产（8）行政机构所有的房地产，政府所有、代营的房地产（9）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，法律允许抵押的除外（10）划拨土地使用权第53页/共106页不能设定抵押的有：第53页/共106页544.设定抵押贷款时应注意的事项

在产权多元化或产权不全的房屋设定抵押时，应注意以下问题：（1）共有房屋的抵押（2）出租房屋的抵押（3）房改房的抵押（4）新增添附物问题（5）抵押期限第54页/共106页4.设定抵押贷款时应注意的事项第54页/共106页555.抵押期限

房屋的抵押期限应同借款期限一致第55页/共106页5.抵押期限第55页/共106页56注意房屋的所有权或使用权是否有限制，能否达到借款期限的要求：

（1）以通过出让、转让方式取得的土地使用权或其上的建筑物设定抵押的，抵押期限不得超过出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。（2）以有管理期限的企业所有的房地产设定抵押时，抵押期限不得超过企业的营业期限。（3）以有上市时间限制的房地产设定抵押的，抵押期不得短于规定的限制上市年限减去已经使用年限后的剩余年限。（4）以经房产部门鉴定有确定的使用年限的房地产设定抵押的，抵押期限不得超过房地产的使用年限。第56页/共106页注意房屋的所有权或使用权是否有限制，能否达到借款期限的要求：576.抵押权的物上请求权

贷款人对抵押权有物上请求权，也就是说包括抵押物所有权人在内，无论谁非法侵害抵押物，抵押权人都可以以权利人名义独立请求法律保护。第57页/共106页6.抵押权的物上请求权第57页/共106页58物上请求权可以分为以下五种类型：

（1）停止侵害请求权（2）请求恢复原状或提供额外担保（3）消除危险请求权（4）排除妨碍请求权（5）损害赔偿请求权第58页/共106页物上请求权可以分为以下五种类型：第58页/共106页597.拍卖抵押房屋的注意事项

抵押人违约后，抵押权人可以采取抵押房屋折价、拍卖和变卖三种方式。

拍卖作为一种公开的竞买活动，由最高出价者购得拍卖标的，较其他方式能更好地保护抵押人的权益，同时也能最大限度地实现债权人的担保债权。第59页/共106页7.拍卖抵押房屋的注意事项第59页/共106页60拍卖是一个严格的法律过程，应遵守有关法律规定。（1）拍卖应办理的手续（2）房屋拍卖后的清偿顺序（3）重复抵押时价款的分配（4）房屋拍卖时的优先购买权第60页/共106页拍卖是一个严格的法律过程，应遵守有关法律规定。第60页/共618.期房抵押贷款的办理

在利用预购房屋进行抵押贷款时，房屋还没有竣工，因此，无法进行房屋登记，这时借款人借款的保证是购房合同具有的权利。为了保证贷款的安全性，这种抵押贷款要进行两次登记，一次是期房（楼花）的抵押登记；一次是竣工后，在房屋通过质量检查和验收后办理的房屋抵押登记。第61页/共106页8.期房抵押贷款的办理第61页/共106页62（二）质押贷款质押也称为质权。质权是债权人所享有的通过占有债务人或第三人移交的质物而使其债权优先受偿的权利。设立质权的人为出质人，享有质权的人为质权人。利用动产或其他权利做质押而取得的购房贷款为质押购房贷款。第62页/共106页（二）质押贷款第62页/共106页631.质押的基本特征（1）质权人对质押财产享有占有权（2）质权人对质押物所生的孳息享有收益权（3）质权人有决定拍卖或变卖质押财产的权利（4）质权人享有妥善保管质押财产的义务第63页/共106页1.质押的基本特征第63页/共106页642.质押同抵押的异同

质押和抵押是贷款中两种主要的担保方式。

（1）共同点：

1）两者都属于物权的担保方式

2）二者都是以取得抵押或质押财产价值为目的

3）质权和抵押权都因债权的存在而存在，同债权不可分离

4）质押和抵押都是以抵押财产的价值优先受偿第64页/共106页2.质押同抵押的异同第64页/共106页65（2）质押与抵押的区别

1）质押中质权人对债务人或者第三人出质的财产，享有占有权；质押合同自出质财产移交给质权人占有时，合同开始生效。在抵押中，抵押权人不占有抵押物，抵押物仍由债务或第三人占有、使用；抵押财产应办理登记，抵押合同在登记后，自登记之日起生效。

2）在质押中，出质财产所生的孳息由质权人占有；在抵押中，抵押物所生的孳息由抵押人收取。第65页/共106页（2）质押与抵押的区别第65页/共106页663）在质押中，在债务人期满而没有履行其义务的，质权人和出质人在处理出质物方面不能取得一致意见时，质权人可以独立做出决定，依法变卖或拍卖出质财产，并优先受偿。而在抵押时，抵押权人对抵押财产有请求权，在双方协商一致的情况下才能处置抵押物；如不能取得一致意见，要向法院起诉，抵押权人无权直接处理抵押物。

4）在质押中，质权人对出质财产有妥善保管的义务，如果因保管不善致使质押物灭失或者损毁的，质权人要承担其法律责任。抵押中，抵押权人不占有抵押物，当然也就没有保管的义务。第66页/共106页3）在质押中，在债务人期满而没有履行其义务的，质权人和出质人673.质押的参与人及其权利和义务（1）质押的参与人

质押的参与人实质上指的是质押法律关系主体，即在质押中享受权利和承担义务的当事人。第67页/共106页3.质押的参与人及其权利和义务第67页/共106页68（2）出质人与质权人的权利和义务

下面以动产质押为例说明质押人、出质人的权利和义务。出质人具有以下权利：

1）在质权人不能妥善保管质押财产，而造成质押物灭失或损毁的，出质人有权要求质权人承担民事责任，提前清偿或返还原物。

2）出质人按约履行债务或提前清偿的，出质人有权要求质权人返还质物。

第68页/共106页（2）出质人与质权人的权利和义务第68页/共106页69出质人承担下列义务：

1）出质人按约将质物移交给质权人。

2）出质人应支付质权人在保管质押物时的保管费用和实现质权的各项费用，如质物估价、质物拍卖等费用。

3）出质人不得与质权人在合同中约定在债务履行期届满质权未受清偿时，就将质物的所有权转移为质权人所有。

4）质物折价或拍卖、变卖后，其债权数额不足部分，由债务人清偿。第69页/共106页出质人承担下列义务：第69页/共106页70质权人具有的权利有：

1）质权人享有占有质押物的权利。

2）债务人不履行债务，质权人未受清偿时可以与出质人协商，决定变卖质物的方式并优先受偿。

3）在质物有损坏或价值明显减少时，如果有侵害质权人权利时，质权人可以要求出质人提供相应的担保，如出质人不提供，质权人可以变卖质物来清偿。

4）质权人有权收取质物所生孳息。第70页/共106页质权人具有的权利有：第70页/共106页714.质押物

根据《担保法》第75条规定下列权利可以质押：

1）汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单

2）依法可以转让的股份、股票

3）依法可以转让的商标专用权、专利权、著作权中的财产权

4）依法可以质押的其他权利第71页/共106页4.质押物第71页/共106页725.权利质押合同

（1）被担保的主债权种类、数额（2）债务人履行债务的期限（3）质物的名称、数量、质量、状况（4）质押担保的范围（5）质物移交的时间（6）当事人认为需要约定的其他事项（7）补正第72页/共106页5.权利质押合同第72页/共106页73（三）保证贷款

保证是债的当事人以外的第三人对债务人履行债务负保证责任，如果债务人不履行，由保证人代为履行或承担责任的一种担保制度。保证债务履行的第三人，为保证人，其债务被担保履行的人，为被保证人。第73页/共106页（三）保证贷款第73页/共106页741.参与人及其关系在债务不履行时，从表面上看原来债权人同债务人的债务关系，变成为三方当事人，即保证人、债权人和主债务人（被保证人）组成的担保关系。（1）债权人与主债务人之间的主债权债务关系。（2）主债务人与保证人之间的委托保证合同关系。（3）保证人同债权人之间的保证关系，这就是通常所说的保证关系。第74页/共106页1.参与人及其关系第74页/共106页752.保证的性质

作为债权担保方式之一的保证，具有债权担保的基本特征，但又有一些自身属性：

1）人身性

2）从属性

3）代偿性

4）转移性

5）独立性第75页/共106页2.保证的性质第75页/共106页763.保证人的条件

保证人是在保证关系中负有担保义务的人，它既可以是自然人，也可以是法人。无论是自然人，还是法人或其他组织，应满足以下两个条件：（1）保证人须具有民事主体资格（2）保证人须具有代为清偿债务的能力第76页/共106页3.保证人的条件第76页/共106页774.保证人承担保证责任的财产范围

保证人承担保证责任的财产范围，因不同的民事主体而有不同的要求：（1）公民作为保证人承担保证责任的财产范围（2）企业作为保证人承担保证责任的财产范围第77页/共106页4.保证人承担保证责任的财产范围第77页/共106页785.保证合同的概念与法律特征

保证合同即保证人与债权人之间订立的，保证人保证在债务人不履行义务时，代其向债权人履行或清偿的一种协议。保证合同可以单独订立，也可以在主合同中作出专门约定。第78页/共106页5.保证合同的概念与法律特征第78页/共106页79保证合同具有以下法律特征：（1）保证合同是从合同，它随着主合同——保证贷款合同的成立、消灭而成立和消灭。（2）保证合同是有名合同，在合同发生纠纷时，需直接依据该合同的法律规定。（3）保证合同是单务合同，保证人只承量保证义务，而债权人仅享受权利。（4）保证合同是诺成性合同，合同的成立以合同的签字为依据。第79页/共106页保证合同具有以下法律特征：第79页/共106页806.保证合同的内容保证合同的内容是指合同中包含的确定保证人与债权人权利和义务的条款或条件的总和。根据《担保法》规定，保证合同应包括：（1）被保证的主债权种类、数额（2）债务人履行债务的期限（3）保证的方式（4）保证担保的范围（5）保证期限，以及双方认可的其他事项第80页/共106页6.保证合同的内容第80页/共106页814.1房地产抵押贷款概述4.1.1房地产抵押贷款的含义无转移抵押担保4.1.2房地产抵押贷款的发展美国中国第81页/共106页4.1房地产抵押贷款概述4.1.1房地产抵押贷款的含义第81824.1.3房地产抵押贷款的分类按贷款利率确定方式划分：固定利率抵押贷款浮动利率抵押贷款可调利率抵押贷款4.1.4房地产抵押贷款的特点4.1.5房地产抵押贷款的作用第82页/共106页4.1.3房地产抵押贷款的分类第82页/共106页834.1.6房地产抵押贷款市场结构初级抵押贷款市场结构例.自有资金300万+银行贷款700=投资支出1000万房屋建造申请建设贷款房屋销售1250万元，清偿短期建设贷款本息购房人申请个人购房抵押贷款二级抵押贷款市场初级抵押贷款市场借款人二级抵押贷款市场资本市场上的投资者抵押证劵转售资金提供贷款抵押房地产抵押贷款资金第83页/共106页4.1.6房地产抵押贷款市场结构初级抵押贷款市场借款人二级844.2房地产抵押贷款的程序提出抵押贷款申请贷前审查对借款人资格的审查对抵押物的审查对抵押贷款用途、项目的审查和分析营业净收益与贷款本息比率营业费用比率保本比率贷款价值对抵押房地产的估价房地产抵押贷款合同的签订和登记抵押房地产的保险第84页/共106页4.2房地产抵押贷款的程序第84页/共106页854.2.6贷款比例、期限和利率贷款比例贷款期限贷款利率4.2.7贷款种类和还款方式4.2.8抵押物的占管和处分抵押物的占管抵押物的处分抵押物处分价款的分配第85页/共106页4.2.6贷款比例、期限和利率第85页/共106页86

1.等额本金偿还的抵押贷款（theConstantAmortizationMortgageLoan

，CAM）

等额本金偿还的抵押贷款每月还款额由两部分组成：一部分是清偿的本金，它等于将贷款总额按月均摊，可以根据如下公式计算：

另一部分是当月应付的利息，可以通过如下公式计算得出：每月支付的利息=当月贷款余额×年利率÷12

由于每月都以同样的数额减少贷款本金，从而使得当月贷款余额以同样的速度减少，因此每月应支付的利息也逐月降低。4.3固定利率抵押贷款第86页/共106页1.等额本金偿还的抵押贷款等额本金偿还872.等额本息偿还的抵押贷款（ConstantPaymentMortgageLoan，CPM）第87页/共106页2.等额本息偿还的抵押贷款第87页/共106页88CAM、CPM的比较支付方式贷款余额节约利息第88页/共106页CAM、CPM的比较第88页/共106页894.3.2固定利率抵押贷款的创新分级付款的抵押贷款还款方式产生背景计算漂浮式贷款还款方式逆向年金抵押贷款双周付款的抵押贷款4.3.3利率对贷款清偿速度的影响第89页/共106页4.3.2固定利率抵押贷款的创新第89页/共106页90

4.4.3贷款余额的计算1、现值法第90页/共106页4.4.3贷款余额的计算1、现值法第90页/共1091

另一种计算贷款余额的方式就是终值法。用已还款年份的年金终值占所有还款额的年金终值的比率表示已清偿的本金数额。贷款本金减去已清偿的本金就是贷款余额。2、终值法

以上两种贷款余额的计算方法，结果是一样的。但在习惯上人们更倾向于使用现值法计算。4.3.3贷款余额的计算4.3固定利率住房抵押贷款第91页/共106页另一种计算贷款余额的方式就是终值法。用已还924.4可调利率抵押贷款4.4.1可调利率抵押贷款的提出4.4.2根据物价指数调整的抵押贷款还款方式机制问题第92页/共106页4.4可调利率抵押贷款4.4.1可调利率抵押贷款的提出第9934.4.3可调利率抵押贷款还款方式的原理概述还款指数协议条款的内容初始利率调整间隔利率边际综合利率利率波动幅度还款波动幅度负分期付款利率下限贷款的可继承性贷款费率提前付款特权第93页/共106页4.4.3可调利率抵押贷款还款方式的原理第93页/共10694可调利率抵押贷款的付款机制每月付款额和利率均无上限的情况

例、一笔贷款额度为1万元，30年期，初始利率为8%，一年后调整为12%，分别按CAM和CPM计算调整前后的月供。设置每月付款额上限并要求负分期付款的情况设置利率上限的情况可调利率抵押贷款的预期收益率（略）第94页/共106页可调利率抵押贷款的付款机制第94页/共106页954.4.4固定利率抵押贷款与可调利率抵押贷款的比较1.两种贷款的风险比较1）违约风险：可调利率贷款的违约风险更大2）利率风险：固定利率大3）提前还款风险：固定利率抵押贷款风险更大2.固定利率抵押贷款与可调利率抵押贷款的转换1）可转换的可调利率抵押贷款2）可降利率的固定利率抵押贷款第95页/共106页4.4.4固定利率抵押贷款与可调利率抵押贷款的比较第95页964.4.5分享增值抵押贷款还款方式4.5我国房地产抵押贷款的管理及发展4.5.1房地产抵押贷款存在的风险1）违约风险2）流动风险3）经济周期风险4）利率风险5）不可抗力风险6）其他风险第96页/共106页4.4.5分享增值抵押贷款还款方式第96页/共106页974.5.2住房抵押贷款风险防范措施1）违约风险的控制2）流动性风险的控制3）经济周期风险的控制4）利率风险的控制5）其他方面的控制措施

确实把握房价的真实性建立商业保险与政府担保相结合的住房金融体系重视建立个人信用制度建立合理的住房金融资金筹集机制根据实际情况，丰富还款方式第97页/共106页4.5.2住房抵押贷款风险防范措施第97页/共106页982房地产金融业务分类：包括：吸收房地产存款、开办住房储蓄、办理房地产贷款业务、发行房地产股票和债券、房地产保险、房地产担保、等第98页/共106页2房地产金融业务分类：第98页/共106页99银行为了保证贷款的按期偿还，严格规定了贷款对象应具备的条件。一般来说，企业应满足以下基本要求:①必须具备开发企业资格;②企业在贷款银行开立帐户，办理结算;③必须拥有一定的自有资金，即开发企业自有流动资金要达到生产流动资金的30%;④企业具备有关部门下达的年度开发计划和主管机关批准的开发项目规划设计;⑤有健全的管理机构和财务管理制度;⑥有偿还贷款本息的能力，提供经济担保人或以一定的资产作为抵押。第99页/共106页银行为了保证贷款的按期偿还，严格规定了贷款对象应具备的条件100自1975年美国证券交易委员会SEC认可上述三家公司为“全国认定的评级组织”或称“NRSRO”（NationallyRecognizedStatisticalRatingOrganization）后，三家公司就垄断了国际评级行业。据国际清算银行（BIS）的报告，在世界上所有参加信用评级的银行和公司中，穆迪涵盖了80％的银行和78％的公司，标准普尔涵盖了37％的银行和66％的公司，惠誉公司涵盖了27％的银行和8％的公司。每年的营业收入穆迪约15亿美元，标准普尔为10多亿美元，惠誉国际为5亿美元左右。第100页/共106页自1975年美国证券交易委员会SEC认可上述三家公司为“全国101贷款卡凡需要向各金融机构申请贷款，办理承兑汇票、信用证、授信、保函和提供担保等信贷业务的法人企业、非法人企业、事业法人单位和其他借款人，均须向营业执照(或其他有效证件)注册地的中国人民银行各城市中心支行或所属县支行申请领取贷款卡。(一)申领贷款卡的企业(单位)、个人，在市政府网站上下载《资产负债表》、《利润及利润分配表》、《现金流量表》，填报数据拷盘后，到注册地人民银行办理申请领卡手续。必须凭贷款卡办理

1、凡向金融机构申请贷款、贷款展期，以及办理信贷登记范围内的其他信贷业务，如承兑汇票的签发、信用证的开立、银行保函的开立及解除和授信额度的增减、期限变动等，均须由借款人持贷款卡到金融机构办理。如涉及担保业务的，还应同时将提供担保企业贷款卡一并送贷款金融机构。

2、办理业务前，金融机构必须凭贷款卡登陆《企业信用信息基础数据库》进行借款人资信情况查询；业务发生后，应及时在《企业信用信息基础数据库》进行登记。

3、金融机构办理信贷业务查验借款人贷款卡时间，最长不超过十五天。第101页/共106页贷款卡凡需要向各金融机构申请贷款，办理承兑汇票、信用证、授信1023）在质押中，在债务人期满而没有履行其义务的，质权人和出质人在处理出质物方面不能取得一致意见时，质权人可以独立做出决定，依法变卖或拍卖出质财产，并优先受偿。而在抵押时，抵押权人对抵押财产有请求权，在双方协商一致的情况下才能处置抵押物；如不能取得一致意见，要向法院起诉，抵押权人无权直接处理抵押物。

4）在质押中，质权人对出质财产有妥善保管的义务，如果因保管不善致使质押物灭失或者损毁的，质权人要承担其法律责任。抵押中，抵押权人不占有抵押物，当然也就没有保管的义务。第102页/共106页3）在质押中，在债务人期满而没有履行其义务的，质权人和出质人1035.保证合同的概念与法律特征

保证合同即保证人与债权人之间订立的，保证人保证在债务人不履行义务时，代其向债权人履行或清偿的一种协议。保证合同可以单独订立，也可以在主合同中作出专门约定。第103页/共106页5.保证合同的概念与法律特征第103页/共106页104保证合同具有以下法律特征：（1）保证合同是从合同，它随着主合同——保证贷款合同的成立、消灭而成立和消灭。（2）保证合同是有名合同，在合同发生纠纷时，需直接依据该合同的法律规定。（3）保证合同是单务合同，保证人只承量保证义务，而债权人仅享受权利。（4）保证合同是诺成性合同，合同的成立以合同的签字为依据。第104页/共106页保证合同具有以下法律特征：第104页/共106页1054.1.6房地产抵押贷款市场结构初级抵押贷款市场结构例.自有资金300万+银行贷款700=投资支出1000万房屋建造申请建设贷款房屋销售1250万元，清偿短期建设贷款本息购房人申请个人购房抵押贷款二级抵押贷款市场初级抵押贷款市场借款人二级抵押贷款市场资本市场上的投资者抵押证劵转售资金提供贷款抵押房地产抵押贷款资金第105页/共106页4.1.6房地产抵押贷款市场结构初级抵押贷款市场借款人二级106房地产金融14房地产金融14107第一章概论1-1房地产金融概述1-1-1房地产与金融业1房地产的含义2房地产业与金融业

1）房地产业是国民经济中的重要行业，由房地产的开发、经营、销售和服务等行业所组成。在统计上，房地产业常同金融、保险业并列，被看做第三产业。

广义上讲，它是由第二产业、第三产业（有时包括第一产业）所组成的一个综合性的行业群体。

2）金融业：银行业、保险业、信托业、证券业、租赁业、典当业等。第1页/共106页第一章概论1-1房地产金融概述第1页/共106页1083、房地产业与金融业的关系

（一）房地产业越发达，与银行业的关系就越密切，依赖性越强。（二）房地产业同银行业相互促进。（三）房地产业的不良发展会影响金融业的正常运行。第2页/共106页3、房地产业与金融业的关系第2页/共106页1091-1-2房地产金融的概念与分类1房地产金融的概念广义的房地产金融是指利用各种可能的方法、工具为房地产业各相关部门筹集、融通、清算资金，提供相应服务的所有金融活动。狭义的房地产金融就是金融服务于房地产业的行为。第3页/共106页1-1-2房地产金融的概念与分类1房地产金融的概念第3页/1102房地产金融业务分类：包括：吸收房地产存款、开办住房储蓄、办理房地产贷款业务、发行房地产股票和债券、房地产保险、房地产担保、等第4页/共106页2房地产金融业务分类：第4页/共106页1111-1-3房地产金融的特征1较高的安全性2“无转移抵押”的性质3较强的政策性1-1-4房地产金融的作用1住房抵押贷款促进了居民住房消费的提高2房地产金融促进了房地产业的发展3房地产金融对国家经济稳定和发展起重要作用第5页/共106页1-1-3房地产金融的特征第5页/共106页1121-2房地产金融机构

1-2-1房地产金融机构的含义1-2-2我国房地产金融机构的发展历程1银行类金融机构2保险公司类金融机构3证券公司类金融机构4信托投资公司类金融机构5其他类机构第6页/共106页1-2房地产金融机构

1-2-1房地产金融机构的含义第61131-2-3银行类的房地产金融机构

1中国人民建设银行，其房地产金融业务包括：

2中国工商银行

3中国农业银行

4住房储蓄银行：1-2-4非银行房地产金融机构

1保险公司类

2信托投资公司类

3证券公司类

4其他类

第7页/共106页1-2-3银行类的房地产金融机构第7页/共106页1141-3我国房地产金融的发展历程及现状1-3-1发展历程1-3-2现状

第8页/共106页1-3我国房地产金融的发展历程及现状1-3-1发展历程第115补充知识点直接融资和间接融资金融市场准入金融机构的经营范围分业经营混业经营房地产金融市场的构成一级市场二级市场第9页/共106页补充知识点直接融资和间接融资第9页/共106页1161、案例分析2、课后练习题第10页/共106页1、案例分析第10页/共106页117第二章房地产贷款的种类与税费2-1房地产信用2-1-1信用：是指在得到或提供货物或服务后，并不立即而是允诺在将来付给报酬的做法。指经济活动中的借贷行为及相关的责任。2-1-2房地产信用：房地产产品生产、经营、消费活动中的借贷行为及责任。第11页/共106页第二章房地产贷款的种类与税费2-1房地产信用第11页/共1181、房地产商业信用是指房地产企业之间在土地转让和房屋买卖的交易中采用赊销、预收定金/订金、商业票据等形式。如开发过程中的建材赊销、承包商垫资承包工程等。预收定金或订金：是指卖方在预收买方的一部分或全部价款后的一段时间内让渡土地使用权或房屋产权的行为，如房地产开发企业的期房销售行为。

订金：订金并非一个规范的法律概念，实际上它具有预付款的性质，是当事人的一种支付手段，并不具备担保性质。商品房交易中，如买家不履行合同义务，并不表示他丧失了请求返还订金的权利；反之，若发展商不履行义务亦不须双倍返还订金，但这并不意味着合同违约方无须承担违约责任。

定金：定金是一个规范的法律概念，是合同当事人为确保合同的履行而自愿约定的一种担保形式。商品房交易中，买家履行合同后，定金应当抵作价款或者收回；若买家不履行合同，无权要求返还定金，发展商不履行合同的，应双倍返还定金。我国《担保法》还规定：定金应以书面形式约定，不得超过主合同标准额的20%。当事人一旦以书面形式对定金作了约定并实际支付了定金，即产生相应的法律后果。第12页/共106页1、房地产商业信用第12页/共106页119商业票据：是建立在商业信用基础上的直接融资，属于最基础的直接融资形式，是由出票人签发，无条件约定自己或要求他人支付一定金额，可流通转让的有价证券。常见的商业票据包括：汇票、本票、支票。2、房地产银行信用是指银行和各类金融机构以货币形式在建设环节、销售环节向房地产开发企业、或者购房的企业和个人提供的信用。第13页/共106页商业票据：是建立在商业信用基础上的直接融资，属于最基础的直接1203、政府信用是指政府以债务人身份，借助于债券等信用工具向社会各界筹集资金的一种信用方式。4、其他信用民间信用房地产租赁信用证券投资信用02第二章房地产金融基本知识修改.ppt第14页/共106页3、政府信用第14页/共106页1212-2房地产贷款的主要种类（1）地产开发贷款是银行支持城镇综合开发和经济开发区建设的贷款，是融通地产资金的重要形式。（政策性贷款）（2）房地产开发企业流动资金贷款:此项贷款有时简称房地产开发贷款，是指银行对经营房地产的企业所发放的用于流动资金的贷款。第15页/共106页2-2房地产贷款的主要种类（1）地产开发贷款是银行支持城镇122房地产开发流动资金贷款银行对房地产开发企业发放的用于城市综合开发的生产性流动资金贷款。其对象是在规定的贷款范围内，具备贷款资格的开发企业。这些单位应具有法人资格，实行独立核算，并从事房地产开发活动。这些单位包括城市建设综合开发公司、土地开发公司、房屋开发公司、房地产开发公司等。贷款主要投放于城市住宅以及市政公用等配套工程，用于垫付城市综合开发、商品房开发以及旧城改造等项目所需的生产性流动资金。流动资金贷款不得挪用于开发企业自身固定资金投资或作为开发项目投资性贷款。银行在发放此项贷款时，应根据国家计划和政策，坚持“按计划发放，择优扶植，有物质保证，按期归还”原则，并对贷款的使用情况以及工程建设情况进行定期或不定期检查，加强监督，确保贷款合理、安全使用。第16页/共106页房地产开发流动资金贷款银行对房地产开发企业发放的用于城市综123贷款的期限一般不超过2年。贷款利率按照国家规定的流动资金贷款利率计算。开发企业必须按期归还贷款。如确需延期偿还时，必须办理延期手续。对于逾期不还的企业，银行可以从该企业或为其提供担保的企业的银行存款帐户中扣抵，并加收利息。房地产开发流动资金贷款程序分为两步:第一步，企业提出贷款申请，银行进行贷款评估，核定贷款额度。必要时，得先给予企业临时贷款。临时贷款是指银行为了解决开发企业季节性的超额储备材料和预收资金不能及时到位所需要的周转资金而发放的短期贷款。临时贷款的条件是:开发项目已经落实销售对象，能按期如数收回售房款或预收定金。临时贷款期限一般不超过6个月。第二步，签订合同与发放贷款。银行与企业的贷款合同签订生效后，银行即按合同向企业发放贷款，将贷款一次或分次转入企业存款帐户;贷款进入企业存款帐户后，企业即可使用该项贷款。

第17页/共106页贷款的期限一般不超过2年。贷款利率按照国家规定的流动资金贷124银行为了保证贷款的按期偿还，严格规定了贷款对象应具备的条件。一般来说，企业应满足以下基本要求:①必须具备开发企业资格;②企业在贷款银行开立帐户，办理结算;③必须拥有一定的自有资金，即开发企业自有流动资金要达到生产流动资金的30%;④企业具备有关部门下达的年度开发计划和主管机关批准的开发项目规划设计;⑤有健全的管理机构和财务管理制度;⑥有偿还贷款本息的能力，提供经济担保人或以一定的资产作为抵押。第18页/共106页银行为了保证贷款的按期偿还，严格规定了贷款对象应具备的条件125（3）商品房建设贷款：是指银行为推进城市建设综合开发和住房商品化而发放的专项贷款，分住房开发贷款和商业用房开发贷款。（4）房产经营贷款：是指对从事房屋租赁、房产交易、房屋维修和装饰以及其他服务性活动的独立经营、自负盈亏的房产经营企业发放的经营性贷款。第19页/共106页（3）商品房建设贷款：是指银行为推进城市建设综合开发和住房商126（5）建筑贷款：银行对建筑企业发放的在兴建楼宇过程中资金不足时的贷款。

a贷款占全部建筑费用的比例较高，b由银行按建筑进度分期拨交贷款。（6）房地产贴息贷款是指由国家下达规定贷款额度，由银行来发放，但其利息由国家财政补贴的贷款。第20页/共106页（5）建筑贷款：银行对建筑企业发放的在兴建楼宇过程中资金不足1272-3房地产企业贷款申请申请房地产企业贷款的条件：

有企业法人营业执照；已经取得开发建设项目的土地使用权；在银行开立基本结算帐户或一般存