房地产基础知识(201403月)

房地产基础知识(201403月)第一页，共56页。目录房地产常用术语--------------------------------------------3房地产面积计算--------------------------------------------8按揭贷款的各项规定及计算方法----------------------12公积金贷款的有关规定-----------------------------------20物业维修基金的有关规定--------------------------------36商品房预售及房地产交易的有关规定-----------------39为何需要双合同第二页，共56页。房地产常用术语第三页，共56页。房地产：是房屋和土地的社会经济形态，是房屋和土地作为一种.财产的总称。2.房地产业：是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。3.居住小区技术经济指标

居住小区总用地：包括住宅总用地，公共建筑设施总用地，道路、广场用地，庭院、绿化用地的总和。

住宅总用地：指低层、多层、中高层、高层住宅用地面积的总和。

公建总用地：指小区全部公共建筑物占地总面积之和。

道路、广场用地：指小区内主次干道、宅前支路、人行道、绿化带中间宽度大于1.5M的步行道及停车、回车广场和有铺砌地面的场地面积之和。第四页，共56页。庭院、绿化面积：指小区内集中绿化带、小公园、住宅间集中庭院种植花木、草地、假山、花架、水榭、水池，以及公共活动场所等为小区所有居住人员共同使用的绿化面积之总和。建筑面积（m2）：指小区内住宅、公建总和。建筑密度=小区内全部建筑的基地面积之和（m2）/小区内总占地面积（m2）建筑容积率=小区内总建筑面积之和（m2）/小区总占地面积（m2）*100%第五页，共56页。4.单体住宅建筑设计技术经济指标名词解释建筑面积：指建筑物各层展开面积之总和。每层建筑面积按建筑物勒脚以上外围水平截面面积计算。建筑面积：由使用面积、辅助面积和结构面积三部分组成。使用面积：是指建筑物各层平面中直接为生产或生活使用的净面积的总和。辅助面积：是指建筑物中各层平面中的楼梯、走道所占净面积的总和。结构面积：是指建筑物各层中外墙、内墙、间隔墙、垃圾道、通风道、烟囱（均包括管道面积）等所占面积的总和。第六页，共56页。5.行业常用术语解释建基面积：即建筑基地面积，指建筑物的首层外墙勒脚线以上外围水平投影的占地面积。用地面积：指产权人使用土地的范围，包括其地上建筑物、天井、庭园、通道等占地面积的总和。共享地面面积：指两个或以上产权人共同占有使用的不能分割的土地范围。技术层：指建筑物的自然层内，用作水、电、卫生等设备安装的局部层次。第七页，共56页。房地产面积计算第八页，共56页。1.建筑面积（销售面积）=套内建筑面积+公用建筑公摊面积2.套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+内阳台面积（以100%）或外阳台面积（以50%计）*注：套内建筑面积由以下三部份组成；

a)套内的使用面积。即房间、厅、厨房和卫生间的面积；

b)套内墙体面积。是指合用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙和非共用墙两种。其中，其用墙墙体水平投影面积的一半计入套内面积。非共用墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。

c)阳台建筑面积包括内阳台和外阳台。其中外阳台按水平投影面积的一半计算。第九页，共56页。3.公用建筑分摊面积=公用建筑面积分摊系数*套内建筑面积*注：公用建筑面积由以下两部份组成；

a)电梯间、楼梯间、垃圾道、变电房、设备间、公共门厅和过道、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房各管理用房建筑面积。

b)套（单元）与公用建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积的一半。

c)凡作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积。作为入防工程的地下室也不计入公用面积

第十页，共56页。4.公用建筑面积分摊系数=整栋公用建筑面积/各套套内建筑面积之和5.整栋公用建筑面积=整栋建筑面积—各套套内建筑面积—可租售的地下室、停车场及人防工程等实用率（得房率）=套内建筑面积/合同所注的建筑面积。备注:从2011年6月1日起报建的按居住建筑的阳台、入户花园、设备间以及非居住建筑的阳台、空中花园、活动平台等半开敞空间，按照其水平投影面积计算建筑面积。住宅建筑层高大于3.6米且小于或者等于5.8米(3.6+2.2米)的，按照该层水平投影面积的两倍计算建筑面积；住宅建筑层高大于5.8米的，按照该层水平投影面积的3倍计算建筑面积。

第十一页，共56页。按揭贷款的各项规定及计算方法第十二页，共56页。

个人住房商业性贷款，就是指购房者在银行存入拟购住房房款一定比例的资金后，以所购住房（或“楼花”权益）作为抵押，向银行申请其余所需资金贷款并分期还款的一种金融服务，又称“个人购房储蓄与购房抵押贷款”。第十三页，共56页。贷款申请条件具有完全民事行为能力的中国公民及在中国大陆有居留权的境外、国外公民；在银行有拟购房价30%以上的购房储蓄存款（在广州地区申请购房的要求有拟购房价30%以上的自有资金）；有稳定的合法收入，具备偿还贷款本息的能力；同意以所购房产（或"楼花"权益）作抵押。所购房屋的产权必须明晰，可进入房地产市场流通；所购房屋不在拆迁公告范围内；如申请个人住房公积金贷款或组合贷款，还应符合个人住房公积金贷款及组合贷款的有关规定。第十四页，共56页。借款人需提供的资料借款人及配偶合法的身份证明（国内人士提供居民身份证或军官证；境外及国外人士提供有效居留证、国外身份证明）；借款人及配偶户口簿；借款人婚姻证明；购房定金收据和购房协议；在按揭银行属下经办网点开立的购房储蓄存折；提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明第十五页，共56页。借款人需提供的资料还款能力证明（如单位出具的个人收入证明、银行流水账、存单、个人纳税单和其它有价证券、借款人工作证、劳动合同等，私营业主和单位还需提供公司章程和股东权益分配说明书、上一年度财务决算报表、最近三个月财务报表、合法的审计报告或单位缴税税单等）。第十六页，共56页。贷款额度、期限、利率个人住房商业性贷款的额度不超过所购住房价值的70%，贷款期限为1-30年；商铺、车位贷款额度为不超过所购商铺或车位的50%，期限为1-10年；（借款人为单位的为五成三年）。利率按照中国人民银行的规定执行。个人住房商业性贷款期限1年以内（含1年）的，实行合同利率，遇法定利率调整，不分段计息；贷款期限在1年以上的，遇法定利率调整，于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率规定。第二套住宅、写字楼、商铺和被确定为高档商品房的应执行商业贷款利率，或在商业贷款利率基础上上浮10℅；第一套住宅可以执行基准利率。

第十七页，共56页。贷款额度、期限、利率

备注：二套房房贷首付比例提高至60%，利率严格执行1.1倍的利率，广州已暂停发放家庭购买第三套住房贷款。

第十八页，共56页。何谓首套自住房及第二套自住房“首套自住房”是指借款人第一次利用贷款所购买的用于自住的房屋贷款首付款比例（包括本外币贷款，下同）不得低于30%；第十九页，共56页。60%首付+1.1倍利率“二套房”戴上“紧箍咒”

第二套(含)以上住房”是指借款人利用贷款所购买的首套自住房以外的其他住房。二套(含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于60%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍

第二十页，共56页。贷款偿还规定1.第一种偿还方式《等额本金还款》：

按月平均归还借款本金，借款利息逐月结算还清。

每月供款额=借款本金÷供款总期数+尚欠本金×月利率

其中：每月偿还本金=借款本金÷供款总期数

当月偿还利息=尚欠本金×月利率÷30×尚欠本金实际占 用天数尚欠本金实际占用天数=本月还款日－上月还款日

尚欠本金=贷款本金－已归还本金累计额第二十一页，共56页。2.第二种偿还方式：《等额本息还款》

按月等额归还借款本息。计算公式：

其中：当月偿还利息=尚欠本金×月利率举例：贷款金额100万月供20年基准月利率为74.85

100*74.85=7485元/月（已含本金及利息）当月偿还本金=每月供款额－当月偿还利息举例：100万/贷款期数240个月=4166元/月（本金）-7485元=3318元/月（利息）每月还款额=（1+月利率）还款总期数－1月利率×（1+月利率）还款总期数×借款金额第二十二页，共56页。贷款办理流程

咨询→签订购房协议→提交资料及借款申请→贷款审批→签订《商品房买卖合同》→签订《楼宇按揭合同》→办理公证、抵押、保险→发放贷款→次月起供款第二十三页，共56页。公积金贷款的有关规定第二十四页，共56页。

个人住房公积金贷款是指按规定参加了住房公积金或住房货币分配制度的人士，在购买自住普通住房时，因自有资金不足，同意以所购住房（或“楼花”权益）作抵押向本行申请的住房公积金低息贷款。购房人向本行申请个人公积金贷款时，因受到贷款额度限制，可以同时申请一笔个人住房商业性贷款，即为个人住房组合贷款。第二十五页，共56页。公积金贷款申请条件

具有城镇常住户口或有效居留证件；

必须在广州市公积金中心缴存公积金,广州市户口的借款人必须连续缴存半年以上，外地户口的借款人需连续缴存一年以上;已按规定足额缴存住房公积金，或所在单位已按规定实行住房货币分配，且本人未曾享受过个人住房公积金贷款；有稳定的合法收入和偿还贷款本息的能力；

借款期限加借款人年龄女不能超过55岁，男60岁，单位出证明可适当延长五年有购买自住住房的合同、协议或意向书；

第二十六页，共56页。公积金贷款申请条件

所购房产楼龄不超过20年，所购房产的结构不能为混合、砖木结构

贷款成数不得超过房价的七成，个人最高贷款额度为50万元，两个人以上共同购买同一住房最高贷款额度不得超过80万元;同意以所购房产（或"楼花"）权益作抵押。

第二十七页，共56页。公积金借款人需提供的资料

1.申请人身份证复印件；2.申请人户口本（首页、本人页、变更页）复印件；3.购房首付款发票复印件；4.商品房买卖合同原件及复印件；5.房屋所有权证原件及复印件；6.申请人住房公积金缴存凭证原件及复印;7.申请人收入证明;8.申请人婚姻证明原件及复印件;9.借款申请表原件。第二十八页，共56页。公积金贷款额度、期限、利率贷款额度：按照市住房公积金管理中心有关贷款的规定，客户可申请个人住房公积金贷款最高额度以下面三个额度中的最低者为准：不超过借款人及其家庭成员在退休年龄内所缴存住房公积金或住房货币分配数总额的2倍；不超过所购住房评估价值的70%；不超过广州市住房公积金管理中心每年公布的最高贷款额（目前暂定个人50万元，夫妻80万元）。另外，在申请个人住房公积金贷款前，借款人还需在本行有相当于拟购房房价30%以上的购房储蓄存款。贷款期限：最长30年。贷款利率：按照人民银行规定的个人住房公积金贷款利率执行。

第二十九页，共56页。公积金贷款额度、期限、利率备注:广州已经暂停发放家庭购买第三套或以上住房公积金贷款,自今年2月25日(含)起录入广州住房公积金贷款管理系统的第二套住房贷款申请，首付款比例不得低于60%，贷款利率按同期同档次基准利率的1.1倍执行。

第三十页，共56页。公积金贷款办理流程

1.借款申请人填写申请表；2.申请人向中心提交申请资料；3.经过中心初审确认客户的贷款资格；4.借款人委托评估事务所进行抵押物审核评估；5.填写贷款文件；6.将收押合同、借款合同提交开发商及担保单位盖章；7.买保险；8.向公积金管理中心报送资料，进行审核；9.将资料递送至中心终审；10.将资料递送至贷款银行；11.将银行返还的资料收存；12.按借款文件按期还款。

第三十一页，共56页。物业维修基金的有关规定第三十二页，共56页。物业维修基金的有关规定1.物业维修基金的名词解释：是依据有关法规筹集的用于新商品房（包括经济适用住房）和公有住房出售后的共用部位、共用设施设备维修之用的专门款项。2.物业维修基金应当用于物业管理区域或共用部位，共用设施设备保修期满后的大中修和更新改造（经业主委员会提交业主大会审议批准后或60%以上业主签字同意后实施）。3.物业维修基金的缴交：高层(有电梯)105元/m2、多层(无电梯)住宅(含别墅)为77元/m2的标准来缴纳首期维修资金。第三十三页，共56页。物业维修基金的有关规定4.物业维修基金的管理规定：不能由开发商代收，按照规定：商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。未按规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位不得将房屋交付业主。5.

物业维修基金实行专户储存，业主决策，专款专用，政府监管，按栋建帐，核算到户的管理原则。第三十四页，共56页。商品房预售及房地产交易的有关规定第三十五页，共56页。房地产交易管理规定及有关问题1.房地产交易的主管部门：广州市国土房管局是广州市房地产市场的主管机构，属下的房地产交易所是房地产买卖交易的职能部门。房地产买卖，必须到交易所办理交易鉴证手续，未经鉴证的私买私卖行为，不受法律保护。2.

对购房者的规定：⑴不受本市户籍的限制，不论本市或外地的居民，包括港、澳、台同胞和华侨及外籍华人，均可持本人身份证件购买广州市物业。⑵境内单位购买私人物业，需县以上政府批准。⑶外商以企业名义购买房地产：港、澳、台注册企业，凭注册登记及董事会决议申请批准；外国注册企业，需经省外事办，省外经贸委批准。第三十六页，共56页。房地产交易管理规定及有关问题2.对购房者的规定:对在本市已拥有1套住房的本市户籍居民家庭（包括购房人、配偶及未成年子女，下同）、能够提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房，下同）；对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，不得购买住房。备注:增城、从化暂未列入限购第三十七页，共56页。对交易的房地产的规定出售房地产必须是“产权清楚，证契齐全”，其产权凭证根据不同物业有如下几种类型：⑴开发商销售的商品房：必须具备“广州市商品房预售许可证”。⑵现楼：由市国土房管局核发的房地产证。⑶形式：由广州市房地产产权登记所根据实际需要按核发的“房地产权属证明书”（限定使用范围，时间的证件）。除此之外的任何部门出具的任何证明，都不能作为房地产业市场流通的合法证件。第三十八页，共56页。对房地产交易行为的规定

商品房预售

1.预售条件

第一，已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。此项规定是商品房预售的基础。

第二，持有建设工程规划许可证。此项规定是房屋开工建设的前提。

第三，按提供预售的房屋计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。此项规定是房屋预售的关键性问题。

第四，向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。第三十九页，共56页。

2.基本程序一、订立预售合同。

二、预售合同的登记备案。三、预售款的收取。四、办理预售的商品房过户手续。第四十页，共56页。3.预售商品房转让条件一.依照法律、法规等规定，允许预售的商品房转让的可以转让；不允许转让的不得转让，二.转让人必须持有经过登记备案的商品房预售合同和转让合同才能成为转让人，未登记备案的预售商品房不得转让；三.预售商品房转让的标的物必须是尚未竣工的、正在建设中的预售商品房；四.商品房的预售合同必须合法有效，才允许预售商品房转让，否则预售商品房转让无效。

第四十一页，共56页。4.程序：

预售人、转让人和新预购人持经登记备案的原商品房预售合同和转让双方新签订的预售转让合同及预售方或银行出具的已付足约定的预购款的证明文书，到标的物所在地房产管理部门办理转让合同登记备案手续，对符合转让条件的，房地产管理部门可予以转让登记。同时办理原预售合同的更名手续，明确预售方向受让人履行原预售合同的标的物。若需再次转让者，仍按上述手续办理。经过最后转让登记的受让人，为预售后竣工的商第四十二页，共56页。5.补交土地出让金（二手楼交易）：凡属未办理国有土地有偿出让的房地产交易依照规定需补交土地出让金。金额根据用地性质、地段评估、单位买卖的按标准地价25%补交，私人住宅按标准10%补交。6.增值税土地增值税、营业税和个人所得税计算公式及免征条件.

非居住用房税种计税条件计税公式及税率免征条件:

土地增值税提供未满五年上手购房价格：（转让收入－上手购入价－有关税金）×适用税率，无增值购房已满五年或不能提供上手购房价格：（转让收入－转让收入×90%）×30%，营业税及附加提供上手购房发票（转让收入－上手发票价）×5.5%，无余额不能提供上手发票：转让收入×5.5%,个人所得税转让收入×1.5%注：有关税金包括上手购房契税，转让应交营业税，印花税以及个人所得税，适用税率按土地增值税四级超率累进速算公式。第四十三页，共56页。居住用房

（一）普通住房(同时满足三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套住房建筑面积144m2以下(含144m2)；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.2倍以下(含1.2倍)。税种计税条件计税公式及税率免征条件营业税及附加购买未满5年转让的：转让收入×5.5%，购买超过5年（含5年）转让的免征，个人所得税自用未满5年的：转让收入×1%,自用满5年且是唯一住房（含5年）免征。第四十四页，共56页。税费的规定1.房屋买卖契税：90㎡-144㎡：成交价的1.5%（该住房属于家庭唯一住房的），90㎡以下：成交价的1.0%（该住房属于家庭唯一住房的），二次以上置业家庭，无论是购普通住房还是非普通住房，契税都按房价3%来征收，如果想要享受契税优惠的，都得回户籍所在地办家庭住房套数证明。如果办不到证明即使是首次置业，也得按房价3%来征税。2.交易鉴证费：每套50元（由买方支付）3.契约印花税：按成交价的0.05%征收（由买方缴付）权证综合费：0第四十五页，共56页。刘女士购买了一套一手商品房，成交价格为100万元，建筑面积为89平方米。那么双方要付多少税？

条件：刘女士是否购买第一套商品房？

1.第一套：契税1%

2.第二套：契税3%

3.维修基金：105元/平方米

契税（第一套）：100万元X1%=10000元

契税（第二套）：100万元X3%=30000元

维修基金：105元X89平方米=9345元第四十六页，共56页。“双合同”泛滥购房权益谁保障

第四十七页，共56页。为规避“政府指导价”让买家签《商品房买卖合同》＋“装修合同”的做法正在楼市蔓延这些合同往往一份是正式的《商品房买卖合同》，而另外一份则是以“装修合同”或者“装修提升合同”甚至是“变更装修标准价差和房屋增值包服务费”等多种名目体现，而两份合同加起来的房款才是房屋总价第四十八页，共56页。开发商处了解到，广州市国土房管局4月底发出《关于落实广州市房地产市场调控政策加强房地产市场监管的通知》（穗国房字〔2013〕411号，下称《通知》）后，拿预售证就变得非常困难，而且房管局对申报的价格规定得很严，远远低于开发商的心理预期价格。所以，有越来越多的开发商开始谋划用“双合同”卖楼以规避“政府指导价”。第四十九页，共56页。业内人士认为，如果真的市场上“双合同”蔓延，其实是对政府公信力的打击，“每个月房管局都会公布全市十区商品住宅均价，如果市民一方面看到这些价格走势是稳中有跌，结果去到市场发现价格原来是稳中有升”，反而会更加加重市民的焦虑，推动市民更加恐慌性入市。但也有人认为，如果“双合同”的做法能够让更多开发商顺利拿到预售证，只要整个市场的供应量增加，总好过因为拿不到预售证而大大减少供应量造成的“堵塞”后果。目前采取“双合同”销售的楼盘主要集中在《通知》出台后才领取预售证的新盘上，而目前有网签的楼盘中，采取“双合同”销售的暂时还不算主流。再加上很多高价盘被“限签”，每月能签个三五套已经不错，因此市民目前在一些专业网站上查询到的单个项目阳光家缘签约价，仍然能大体反映出该盘的价格水平。第五十页，共56页。算算账房价构成：“装修”部分占总价约10%~20%

从近期的一些采取“双合同”销售的楼盘具体情况看，根据市房管局的“指导价格”不同，以“装修合同”或者“装修提升合同”另外计算的房价部分大概会占到总价的10%~20%。以荔湾某楼盘的三房计算，该房总价约216万元，其中《装修提升合同》部分为16万元，占总价约10%。但萝岗某楼盘的双合同则包括一份《商品房买卖合同》和一份《变更装修标准价差和房屋增值包服务费》，而后者约占总房价的20%左右。不同的开发商对于额外价款的支付期限也有不同，有的开发商要求“装修提升合同”部分价款要和首付一起，在签署认购书之后的7日内给齐，而有的则可以在半年内缴付完毕，相对减轻一些买家首付的压力。第五十一页，共56页。买家“着数”：缴纳契税时可以略省点如果说“双合同”对于买家来说还是有一点“着数”，那就是将来在缴纳契税时，可以略为节约一点。以一套总价216万元的房产为例，首次置业者本来应该缴纳总房款的1.5%作为契税，即3.24万元。而在签署“双合同”后，契税则降至200万元的1.5%，即3万元。不过，相对于必须要在短期内支付完毕的16万元装修提升款来说，也许很多经