2023年北京甲级写字楼市场回顾与展望

2003年北京甲级写字楼市场研究报告2003年北京房地产市场经历了突发事件〔SARS〕影响，新政策〔121和18号文件〕影响，北京写字楼市场呈现出租务市场相对平淡，亮点不多；而销售市场供给放大，热点仍频的态势，租售价格延续去年跌势小幅走低。一方面由于世界经济复苏有望，中国经济继续以8%的速度一骑绝尘，反映在租务市场和销售市场上的两极分化——外资企业机构驱动租务市场和内资企业机构驱动销售；另一方面，写字楼市场格局发生微妙变化，总部经济化、商圈多极化、健康化〔生态办公、绿色办公〕、定制化等趋势的出现和兴起，标志着写字楼市场定制化时代的来临。根据北京写字楼信息网的年终统计数据，截止今年12月2003年北京写字楼市场平均售价13581元/平方米〔建筑面积报价〕，与2002年相比下跌8.8%；平均租金20.6美金/平方米/月〔建筑面积报价〕，与2002年相比下跌5.5%；空置率24.2%，上升7.1%。市场供给：中关村供给放量和南部的崛起

北京写字楼信息网调查报告显示，2003年新推出写字楼租售工程〔包括商务公寓〕数量达48家，平均每月4家，供给量达331.1万平方米，同比增长18%。其中：

东部地区105.5万平方米，包括朝阳区以朝外MEN、第三置业、百富国际大厦、铂宫中心、尚都国际中心、万达广场及住邦2000二期为代表，供给量达102.9万平方米，占总供给量的31%；东城区以华美大厦为代表，供给量在2.6万平方米，占总供给量的0.8%。

西部地区180.2万平方米，包括西城区以国际投资大厦、置地星座为代表，供给量在31.3万平方米，占总供给量的9.4%；海淀区以富地大厦、金隅科技中心、亿城中心、中国电子大厦、学院国际、牛顿办公区、中关村金融中心、城建大厦、辉煌时代大厦、盈创动力为代表，供给量在148.9万平方米，占总供给量的45%。

其他各区供给量在45.4万平方米，占总供给量的14%。北京写字楼市场已经连续两年西部地区在供给量和吸纳量双向超过东部地区，继续保持领头羊的地位。2003年供给量方面一个特点是上地地区和南部地区的崛起。上地地区仅金隅科技中心、盈创动力、富地大厦三个工程供给量就超过西城区，而丰台区号称总规划面积110万平方米500家总部大楼的总部基地一个工程，一期供给量到达20万平方米，占总供给量的6%。市场需求：租务上的外资和销售市场上的中资外资企业历来是北京甲级写字楼租赁市场主力，2003年上半年受到了突发事件SARS影响下降趋势明显。从三月底“SARS〞疫情的爆发到4月份、5月份北京的写字楼市场遭到了重创，局部楼盘甚至采取了封楼的措施，外资企业在“危机管理〞方面表现最为出色，大多立即推迟甚至停止了写字楼租购方案。而下半年SARS过后又是外资企业率先反映，在租赁市场上逐渐活泼。首先，由于世界经济复苏有望，中国经济继续以8%的速度一骑绝尘，巨大的市场前景吸引着越来越多的境外公司，首都北京成为其进入中国市场的首选办公目标。如美国友邦保险除在安华开展大厦设立分部外，并方案在北京西部，南部，中区设立分部。其次，“SARS〞后遗症使高档写字楼纷纷许以下调租金等优惠措施吸引大中型外资企业机构。如德国宝马租赁盛世大厦4500平方米、日本电气租赁东方广场300平方米的案例。推动写字楼销售市场的是中资企业机构，传统行业如石油、金融、出版行业仍为写字楼主要买家。之所以出现这种局面，一是在申奥商机的带动下，大批营利能力强在行业中处于垄断地位的中资机构随着中国经济的健康开展实力不断壮大，逐步成为甲级写字楼销售市场的主要吸纳力量，如中国石油天然气购置金融街国投大厦25000平方米的案例。二是由于大量创新写字楼产品如第三置业、亿城中心等，在剧烈的竞争环境下进一部提高综合性价比，打着为中小型成长型企业、智能智力型企业量身订做的旗号，目标国内成功运作五年以上的高科技公司、律师商务所、广告公司、咨询公司等而大获成功。

根据统计2003年北京写字楼市场吸纳量在超过58万平方米，与去年根本持平。其中国内机构大单购置多数用于自用，同时在中关村、CBD和上地地区中小机构和个人的投资购置也非常踊跃。据不完全统计，中资机构继续扮演着主要角色，占总吸纳量的65%以上。

市场综述：生产模式定制化和商圈多极化

2003年北京写字楼市场格局发生微妙变化，总部经济化、商圈多极化、健康化〔生态办公、绿色办公〕、定制化等趋势的出现和兴起是2003年北京写字楼市场的最大看点。在商圈分布上除传统的CBD、金融街、中关村三大商圈外，朝外、燕莎、奥运村、长安街等二线商圈进一步走向成熟，并大有后来居上之势。同时，南部商圈以总部基地为代表，上地商圈以富地大厦、金隅科技中心、盈创动力为代表迅速崛起，开始向二线商圈冲击。北京写字楼市场从三极商圈向多极商圈转化的趋势进一步明显，商圈多极化雏形初现。在产品结构上除去年流行的商务公寓、商务中心等创新型写字楼因继续比拼综合性价比而大行其道外，总部经济化和定制化等趋势的出现和兴起尤为抢眼：

一是以金隅科技中心、第三置业、亿城中心为代表的，也叫商务楼、商务中心，目标客户主要针对中小型成长型企业、智能型企业，由于品质较高，功能较多，使用率高，价格相对较低，综合性价比高，推出后业绩不俗。

二是以置地星座、总部基地为代表的总部型写字楼的上市，以“总部经济〞为卖点，向顶级写字楼业权形式发起挑战。不仅吸引了众多眼球，成为写字楼市场的热点，而且受到追求自身形象实力不断膨胀的大中型中资企业机构的追捧。

三是以学院国际、中关村金融中心、朝外MEN为代表的纯写字楼的复兴，重新定义甲级写字楼品质标准，在诸如自然采光和通风、功能分配、景观和环保方面都更胜一筹，以“甲胄级建筑、生态办公〞及“空中花园〞为卖点强势推出，并大获成功。

这其中最引人注目的就是置地星座、总部基地等总部型写字楼的出现，在充分市场调研和市场细分的根底上以更准确、更大胆的定位，以“总部经济〞为卖点领跑市场。而作为市场领先者万通地产即将推出的CBD万通中心，不仅打出了“北京总部〞牌，而且超前试验一种全新的写字楼生产模式，即围绕潜在的客户定制产品，并实现规模化和专业化生产，这无疑是一场写字楼生产模式的革命，与万达地产在商业领域的战略有一曲同工之妙，代表着未来写字楼开展的方向。

综合以上分析，我们不难发现2003年北京写字楼市场几个显著特点：一是总供给量到达331万平方米，西区市场〔西城区、海淀区〕在工程数量和供给数量均以绝对优势超过东部地区〔东城区、朝阳区〕；二是租务市场和销售市场上的两极分化，即由外资企业机构驱动租务市场和由内资企业机构驱动销售市场的需求分化局面的出现；三是总部型写字楼产品的大量出现并热销，引发业内对“总部经济〞的大讨论。标志着写字楼产品升级的加快和营销手法的成熟。四是南部商圈、上地商圈的迅速崛起，北京写字楼市场商圈多极化