产业地产商业模式探讨课件

产业地产商业模式探讨中航工业沈阳航空产业园项目研究沉淀2010年8月研究内容产业地产商业模式要点探讨产业地产案例研究注：上述两部分并非逻辑化和结构化的关系。第一部分更多的是理论及经验探讨；第二部分的案例研究采用了案例包的形式，目的是分享项目组研究的全新案例，以期对以后操作产业地产项目提供全新的案例支撑。产业地产是工业地产发展的高级形式，是一种区域开发模式传统的工业地产开发模式的问题投资大回报周期长操作难度大典型的项目开发模式，难以形成综合开发效益产业地产为工业地产发展的趋势产业地产是一种将产业运营和地产开发相结合的区域开发模式从单一的工业地产项目开发向区域开发转型的开发模式从传统产业园向产业新城转型的模式本质是对土地资源的利用方式，区域内土地资源因区域性开发导致的超额升值越来越多的开发商投身产业地产项目：联东U谷、裕廊集团、南京新城…产业地产的组织与实现形式产业地产实现形式产业地产一般开发流程征地拆迁安置土地一级开发土地出让或二级开发产业集群招商、地产营销区域运营产业集聚地产开发人口集聚商务发展区域发展产业地产实现逻辑更具吸引力的发展组织方式良好的投资预期引发产业地产开发各环节投资者兴趣产业地产开发投资者收益新产业更合理的布局和产业集群效应产业高效发展居民将愿意为土地和房产的溢价买单案例：北京联东集团——欲打造成为中国产业地产的领头羊选址依托城市原有产业基础，多建设在原有产业园区附近，充分利用产业集聚带来的各种优势产品多功能通用厂房、商务花园独栋办公、个性化厂房定制以及各种生产、商务配套设施招商依托园区周边原有产业基础，通过打造优质园区环境吸引企业入驻主营业务：产业地产的开发、运营，是中国产业地产专业运营商开发形式：集生产制造、研发办公、综合服务为一体的城市产业综合体经营策略：绕着“产业微笑曲线”构建价值链一体化平台，通过二、三产业的匹配和互动形成业态聚合、功能聚合和资源聚合，从而迸发出规模和集聚效应，提升产业和区域价值产业地产商业模式及其要点产业地产商业模式：通过统筹组织区域内的经济活动（产业、地产）和生活方式，达到对土地更高利用效率的目的，并使相关利益者都从中获益；这个组织的过程和方式等各种因素的总和就是商业模式。产业地产商业模式要点6.风险控制市场风险协议风险政策风险1.开发主体主导方利益相关方及其影响2.主题设计战略定位产业定位3.规划设计用地配比功能分区产业招商4.一二级联动一二级开发参与程度参与方式参与时机5.开发进程把控开发次序关键节点借鉴先进产业园商业模式，结合世联经验，产业地产商业模式要点主要包括：【主题设计】不同的主题设计其实质对区域价值的提升有不同价值溢价，同时其中的核心项目设置也有显著差异主题设计原则：导向性强紧扣发展趋势突出自身特色资源有效嫁接航空产业园主题设计探讨：民用航空产业园航空产业新城航空产业研发社区航空旅游小镇其他主题…突出民用航空产业带动的“新城”，具有城市意向社区意向，突出航空产业的研发功能利用航空及其他资源，强调旅游意向利用何种资源，发展成为何种园区？产业新城发展规律起步期快速发展期成熟期房地产完善的生活商业等配套设施土地供应量日渐有限具备一定生活服务商业公建配套产业新城发展大量企业入驻带来大量产业人口引致园区的置业需求工业区+居住区为数不多的企业入园工业区集工业、地产、商业等业态为一体的综合功能的新城区大量土地供应开发，房地产业进入快速发展阶段生活商业设施建设与地产业建设相呼应，进一步变得完善产业新城以产业园起步，最终演变为功能复合的产业新城而产业新城在不同发展阶段可能有不同的定义和诠释，其发展驱动力也不尽相同；对较大的园区来说，可能需要复合驱动力案例：东莞松山湖科技产业园前期——高科技产业园发展期——生态新城目前——科技园+高端房地产板块XX项目需要怎样的定位？以及怎样的驱动力？产业概念产业特色产业园产业城、生态公园…强化产业特色产业和配套发展成熟并升级植入其他资源产业驱动配套驱动旅游驱动、教育驱动、复合驱动…案例：苏州工业园是“产业新城”发展的典型代表人口产业地产00年02年03年04年01年06年08年09年07年05年99年98年97年自98年到01年为苏州园区的基础奠定期，成立领导机构，成立开发公司，招商的准备以及制定园区的规章制度和管理办法金鸡湖东地区开始全面的开发建设，经过多年的发展，园区的产业体系已经基本成形园区二次创业：即加快建设四个示范区的转型发展，实现优二进三；工作重点：制造业升级、科技跨越、服务业倍增、生态优化项目：师惠乐章、湖滨公寓、瑞嘉商业广场等。区域：城市配套延伸区项目特点：普通住宅商住楼，住宅档次不高，商住楼提供底端配套项目：东方春晓、湖滨公寓、天翔花园等，区域：围绕金鸡湖发展项目特点：产品以低密和湖景公寓为主，产品力较大提升项目：星湖国际、半岛华庭等，区域：金鸡湖延伸发展项目特点：随着知名开发商的进驻，产品多元化，复合化项目：国际社区、尚玲珑、朗诗国际等，区域：沿cbd向东发展项目特点：高端化、科技化产业人口开始进驻；购房客户主要是当地居民、部分产业工人、城市被动外溢人口产业人口大量进驻；购房客户市中心占到半数左右、出现上海为代表的长三角的资产客户,其余产业客户长三角的资产客户比重进一步加大配套借鉴新加坡经验的第一个邻里中心新城大厦，97年兴建，98年建成。2001年，贵都大厦邻里中心建成《苏州总体规划2004-2020》提出市域cbd在园区的概念。截止到08年，园区7座邻里中心，总建面超过12万平，形成集商业、文化、体育、卫生、教育等于一体的居住商业中心。欧尚、沃尔玛家乐福等商场进驻；左岸商业街、湖滨新天地、联丰广场等规模型特色商业街区陆续出现Cbd商业办公功能的完善，李公堤商业街，圆通时代广场、东方之门的修建等基本配套+住宅商业中心+住宅商务办公+住宅【规划设计】1234经营性用地与产业用地用地的配比关系经营性用地的合理开发方向经营性用地的业态特征（哪些是基础配套功能、哪些是增值功能）航空产业园区的最优的规划布局有哪些经验可以借鉴规划设计或建议需要探讨的主要问题【一、二级联动】一二级联动需要解决什么问题？土地指标的分配问题功能之间合理进程搭配问题一、二级联动的结合点问题二级开发的切入环节和切入方式影响因素：利益主体诉求企业开发实力开发工期要求盈利要求抗风险能力及风险意愿……二级开发设施：工业地产开发开发模式探讨阶段发展策略探讨增值措施设施增值、主题增值、配套服务增值、活动策划增值？植入中航特色与文化，打造诸如主题公园、工业旅游、航空会展类的增值设施？专业工业地产开发主体企业引导开发综合开发前期基础设施完善？中期配套完善后期采取增值措施，并消除可能的挤出效应二级开发设施：配套地产开发两大配套体系：工业地产配套城市配套目标：功能保障功能增值区域增值（土地增值）经济实现（从财务平衡到盈利最大化）阶段开发策略：从为工业地产配套过渡到城市配套启动期开发策略一二级联动策略后期挤出效应应对策略世联经验表明：开发进程把控是产业园/城成功开发的重要要求进程把控起步期发展期成熟期树立区域高端产业园和生态形象？保证顺利起步发展阶段核心目标节点把控及阶段策略产业链形成，集群效应开始显现；配套完善产业集群效应最大化发挥，产业逐步升级；从园区向“城区”蜕变基础设施和环境打造；核心产业引进；资金压力较大延展产业链，核心产业做大；完善配套，提升配套品质；打造核心盈利点产业升级，嫁接企业资源，形成产业品牌；配套升级，形成独立的城区配套，并辐射周边；设施运营，利润最大化分期开发的进程把控不仅是滚动开发所需，更重要的是保证前后期联动、互为促进此外我们还须关注盈利点设计：最终目标之一是要实现盈利，盈利点设计是项目成功的保障盈利点设计盈利点工业地产开发：取决于1）工业地产开发能力；2）工业地产开发目标等因素土地出让：取决于1）资金压力；2）引进重点产业之需；3）大规模地产开发能力；4）开发周期等因素配套开发：住宅、商业等配套开发，回现快，开发难度较小资源嫁接，提升价值：1）中航航空品牌、文化和产业实力等的嫁接；2）自然资源、工业旅游资源等的嫁接；3）其他资源嫁接。共同提升“城区”价值产业利税：取决于本项目政企合作利益分配关系，恐难以作为核心盈利点世联以及案例经验初判：盈利点设计与阶段性财务目标和开发目的相关，一般开发初期资金压力较大，需要一定的现金快速回现支撑；开发中后期主要目标往往是回现，以支持滚动开发；后期往往持有优质资产，作为核心盈利点。研究内容产业地产商业模式要点探讨产业地产案例研究注：上述两部分并非逻辑化和结构化的关系。第一部分更多的是理论及经验探讨；第二部分的案例研究采用了案例包的形式，目的是分享项目组研究的全新案例，以期对以后操作产业地产项目提供全新的案例支撑。产业地产案例研究主要内容对沈阳航空产业城项目有借鉴意义的产业地产开发研究产业新城（商业模式）案例探讨一开始就作为产业新城来规划的案例开始不是作为产业新城规划的，但后来发展为产业新城的案例成功的案例不太成功，甚至失败的案例国内案例国外案例案例类型案例要素开发模式开发主体及利益相关方职责（权责利）规划主题/定位进程把控

……管理体制

管理方及其职责案例归纳序号类别案例特点1产业（工业）地产开发商及其开发项目津通集团一体化服务平台充分把握企业需求的招商模式2联东地产“聚合U”模式统一平台因地制宜利用当地优势3深圳天安数码城有限公司“天安模式”4南京新城发展股份有限公司区域开发模式5普洛斯项目选址于枢纽城市拥有全球客户资源灵活多样的运营方式6航空产业园/城/基地新加坡实里达航空产业园有效的产业规划统一的开发运营主体及平台开发与招商模式7美国西雅图“波音城”核心产业带动挖掘品牌内涵，嫁接资源8法国航空航天谷统一的协调平台利用既有优势资源9类似航空产业园的园区德国大众汽车城统一的协调平台规划与设计体现企业特色嫁接资源，提升品牌实力案例研究类别产业（工业）地产开发商及其开发项目航空产业园/城/基地类似航空产业园的园区津通集团及其开发项目【津通集团】以工业地产为主的综合性开发商津通集团，是一家以工业科技地产开发为主业，集住宅、商业地产开发，产业发展和产品研发及制造为一体的大型集团公司高科技产业地产住宅商业地产工业地产核心业务产品研发产品制造两大支柱产业核心企业及其产品：津恒能源科技公司再生能源设备津汉电气科技公司电子产品津通先锋光电科技公司太阳能电池等物业管理[津通国际工业园]概况区位：位于常州南翼武进高新技术产业开发区位于长三角地理心脏和沪宁高速公（铁）路中段

1小时40分钟可达上海，40分钟可达南京禄口国际机场，2小时可达杭州距离国家一类口岸常州港仅30分钟车程，并可在2小时内到达周边的上海港口、张家港口和江阴港口；规模：占地1000亩，总规划建筑面积90万平方米投资：总投资16亿建设状况：一期近30万m2的17座高标准工业厂房、1座生活服务中心和1座商务服务中心已正式投入使用鼓励类产业:

生物/化学、电子装配&制造、研发2005年10月开园津通国际工业园1小时40分钟车程40分钟车程南京禄口国际机场上海目前，津通国际工业园在工业科技地产领域，已形成建设、招商、运营、管理、服务等一体化体系建设招商运营管理服务…一体化的服务体系津通物业管理有限公司：是津通集团在吸收国内外先进工业园区运作模式和管理经验的基础上成立的专业工业园物业服务公司可为入驻企业提供集设备安装和监管、工业工程、后勤服务、企业管理和物业管理于一体的综合性服务。工业工程后勤服务企业管理物业管理设备安装和监管一体化服务体系津通国际工业园的服务体系以津通物业管理公司为主要实施主体增值服务及设施内容智能化管理系统信息网络系统、智能管理系统、智能办公系统专业服务网点海关、商检、物流、工商、税务、物业管理、配餐中心、银行、邮政、超市便利店齐全的功能设施远程视频会议、同声翻译系统、商务洽谈会场、临时办公场所、新闻发布会场完善的基础设施供电、供水、供气、通讯、污水处理等优美的绿化环境资金、技术、管理等支持与合作津通创业投资有限公司和津通投资建设有限公司提供给入驻企业带来的优势：降低生产与管理成本提高生产效率保障安全生产利于获得国际质量体系认证服务型企业战略合作平台为入驻企业降低成本、提高效率这些现代服务型企业的注入——可为园内企业提供高效率、低成本的多种其核心流程以外的其他业务；可为入驻企业的发展提供良好的战略合作平台，从而使其充分获得产品扁平化与运作扁平化所带来的成本和效率的双赢。认证外贸咨询法律会计设计广告信息物流仓储通讯金融教育培训人力资源租赁会展税务环境科技政府部门网络型专业服务型企业战略合作平台在一体化服务体系基础上，融资平台为科技孵化创造了良好条件科技孵化企业成长融资平台投资向导津通国际工业园内的“现代服务业集聚区”为入驻企业提供全方位的包括金融、会计、税务、人力资源、物流、商检等在内的高效率、低成本的集成服务，引导投资一体化服务体系为基础：融资平台公司：津通创业投资有限公司（津通集团为发展高新技术、促进成果产业化，为创业企业或项目提供创业投资基金而成立的专业公司）津通国际工业园内的国家级“国际科技合作基地”和国家级“留学人员创业园”中符合条件的创业企业可优先获得“种子基金”，以缩短从科技“孵化”到“产业化”之间的时间。目前入驻津通国际工业园留学生企业众多，在津通这个工业园得到发展壮大，取得了良好的经济效益津通集团宣传：“您只需与您的团队带着商业计划和少量资金，就可来津通国际工业园运作”针对不同投资者的招商模式战略眼光的投资者认为商业机会还欠“火候”的投资者缺乏足够信心的投资者可以直接投资可采取合资方式可用虚拟方法，先挂牌子，由津通运作，看清前景后再投资针对不同投资者的三种招商模式自开园以来，已吸纳50多家国际知名制造型企业和现代服务型企业入园投产运营包括美国GoodYear、美国GE、美国BELKIN、德国WOLCO、日本FOSTER、瑞士SGS标准认证、香港KerryEAS物流、美国RubberShaw工业设计、美国KPMG财务等。招商情况联东地产及其开发项目联东地产公司是专业的产业地产开发商，首创了产业地产开发的“聚合U模式”联东地产属于联东集团的全资子公司，负责工业地产的开发，经过七年的发展和累积，形成了联东U谷的品牌和模式，创造了产业地产的聚合U模式联东地产产品类型涵盖了几乎全部产业地产范围：独栋商务楼、研发办公室、标准厂房、配套设施、住宅公寓、物业服务、定制服务联东地产主要项目联东U谷·北京联东U谷·沈阳联东U谷·无锡联东U谷·北京光联聚合U模式：重点吸纳位于产业微笑曲线两端的高附加值产业，同时构建一体化服务平台，推动园区快速发展微笑曲线聚合U模式来源于微笑曲线，联东U谷集中吸纳位于微笑曲线两端的产业，提高附加值，推动产业园以及区域经济的发展聚合U模式：构建价值链一体化平台二、三产业的匹配和互动业态聚合、功能聚合和资源聚合形成规模和集聚效应提升区域价值一体化服务平台的构建成为聚合U模式强有力的助推器[联东U谷]基于“聚合U模式”的开发策略因地制宜，打造最适宜当地条件的产业园/城两个“原点”模式：服务企业、联动政府以企业为原点：为企业提供完善的配套和全面的服务，提高企业的附加值以政府为原点：引领产业园区升级的发展方向，推动区域经济的发展，为政府谋利益，以此与政府建立良好的合作关系将产业地产的发展与区域经济相结合，根据当地经济现状以及所需打造不同的产业园区例如：北京联东U谷项目偏重的是打造产业地产总部地基，而在无锡、沈阳等二线城市，联东U谷则更注重打造的是综合性的产业园园区实现统一规划、统一建设、统一招商和统一运营，保证项目的品质和可持续发展规划、建设、招商和运营的高度统一[联东U谷·北京]项目概况开发商：北京联东投资集团有限公司运营商：北京联东金桥置业有限责任公司（联动集团旗下子公司）规模：项目投资25亿元，占地960亩，规划建筑面积100万平米，可容纳500家企业入住，年产值可达300亿元人民币，税收30亿元以上，解决就业员工近5万人地理位置：位于亦庄新城核心、北京中关村科技园区金桥科技产业基地内，与北京经济技术开发区（CBD）相连，交通便利距北京通州物流基地1公距南四环3.5公里里距南三环7公里距市中心天安门广场16.5公里距三环路15公里距CBD中心18公里距首都国际机场30公里距北京火车站22公里五大功能分区规划——一站式为企业提供从研发到成果转化的多业态办公需求产品

总部商业园、研发科技园、生产制造园、企业定制园、配套服务园五大功能分区，融合产业上下游，打造产业链综合体，为处于产业链条中不同位置的企业或不同阶段的企业提供从研发到成果转化的可拓展空间总部商务园研发科技园生产制造园企业定制园配套服务园满足企业总部办公、、营销部门需求满足产品下线生产之前的研发、中试需求满足企业生产制造、物流需求满足企业对厂房的特殊和个性化需求满足企业会展、培训、咨询、餐饮娱乐住宿需求多样化的产品形式有针对性地吸引不同需求的客户进驻花园独栋面积：800m2－3200m2，根据企业需要调整特点：容积率非常低，绿化率很高，贴近自然、和谐、安宁的办公环境租售类型：以出售为主吸引企业类型：服装设计类、文化创意类和生物医药类企业单层厂房面积：最大8000m2租售类型：整层出租吸引企业类型：急加工企业、新能源新环保企业、生物制药企业多层厂房面积：很灵活，整栋面积有四五千的，单层面积也有六千多的租售类型：可租可售吸引企业类型：生物医药类、电子信息类企业。既可以当做办公和生产用也可以当做研发和生产用定制厂房面积：四五千平方米以上，根据客户需求而定租售类型：出租，起租期十年吸引企业类型：对厂房与特许要求的企业。例如：生物医药类企业要求很好的密封性。[景观规划]绿色、生态、环保为主题的园区环境——提升园区价值、取得客户认同感中央独栋花树环绕绿色植被800米景观大道水榭、喷泉、回廊、绿地分散分布[招商]利用区域产业集群优势，因地制宜发展园区产业…[联东U谷·北京]临近区域主要产业：生物技术与新医药光机电一体化电子信息软件新材料与新能源京津城际走廊上的京津城际发展走廊上的新技术产业和科技研发基地中关村科技园区产业升级示范地位于亦庄新城产业发展核心区域，亦庄新城定位为高新技术产业中心、高端产业服务基地、国际宜居新城[联东U谷·北京]临近区域产业情况：[招商]…同时利用各种优惠政策针对性地引进生物医药、精密机械、电子信息、能源环保等高附加值类产业联东U谷·北京租售量在北京排名第一获2009年度最具品牌影响力园区园区政策金桥基地独栋研发楼项目奖励办法行业政策通州区优惠政策：金融企业、文化创意企业、物流企业中关村科技园区优惠政策：中关村科技园高新技术产业企业联东U谷政策对比较强势、比较大的品牌，和对这个区域做出贡献的企业，在租金、增值服务给予更优惠的政策深圳天安数码城有限公司及其开发项目【天安数码城公司】天安数码城有限公司是专业的科技园开发与运营商，主要服务中小企业与民营企业(香港)天安中国投资有限公司50%深圳天安数码城有限公司深圳泰然股份有限公司50%深业泰然是具有国家一级资质的大型房地产企业集团，注册资本2亿元人民币，拥有五家控股企业和二家参股企业，为中国房地产200强企业。天安中国投资有限公司（香港天安集团）于1986年成立，1987年在香港联合交易所上市，被视为香港第一只“中国概念股”。天安集团资本雄厚，在国内的总投资超过60亿港元，主要集中于住宅开发；深圳天安数码城有限公司为其子公司之一公司定位：科技园区开发运营商天安数码城运营主体：中港合资深圳天安数码城有限公司主营业务：房地产开发经营，科技园开发运营，创业服务以及投融资服务股东结构：房地产开发背景定位于园区开发战略意识定位：为中小企业服务构建适应性的支持体系与环境，配置金融、智力、技术、信息、专业服务等各种要素资源使命：服务民营企业加强服务民营科技草根企业，即那些从事与科技研发、产品相关的一般型企业通过市场、服务、要素配置促进它们向科技企业的转型与深化目标：完善创新系统强调科技、商业、与文化理念的融合引入公众技术平台、风险资本、商业价值等要素一方面依托政府产业发展政策，另一方面通过市场化的运作机制，对企业及创新活动实现服务。愿景：构建创新集群吸引优质的创新科技企业及关联企业与产业界、学术界、研究机构及专业团队合作并建立伙伴关系创造了“天安模式”，目前已进入全国扩张、模式复制阶段深圳天安数码城天安广州番禺节能科技园天安龙岗数码新城天安南海数码新城天安东莞数码科技名城天津天安数码城常州天安数码城武汉天安数码城…深圳1989年2001年2005年2006年2006年2006年2007年2007年珠三角中国南中国“天安模式”已走向复制阶段“天安模式”解读天安数码城模式源于1997年原深圳天安工业区的转型定位：定位于发展中小民营科技企业，致力于中小民营科技企业创新环境的构建。运作机制：民投民建民营民管的运作机制，由深圳天安数码城有限公司投资、开发、建设、运营、管理和服务。聚集效应：包括高端产业的集聚、高端人才的集聚、金融商务的集聚以及信息服务的集聚。和谐共赢的园区文化：“共赢”体现在数码城公司与入驻企业的合作互惠，共同成长，体现在其促进区域产业发展、完善城市功能、提升城市价值的社会意义。天安数码城模式内涵：天安数码城经历了起步、高速发展、稳健发展三个阶段，成功突破了传统工业园区的发展模式1990年1999年未来2003年传统产业园

规模化的高科技企业迅速发展传统加工制造企业厂房、食堂水电、网络园区定位城市产业发展机遇企业构成物业构成软件设施高平台下的中小民营科技企业园区服务于较大规模高科技企业的下游中小企业缺失中小民营企业办公楼，厂房，公寓、高档住宅，商业，配套物业管理、网络环境、金融服务模式成熟的全国知名民营科技园区高科技产业形成较为完整的产业链中小民营企业办公楼，厂房，公寓、高档住宅，商业，配套物业管理、网络环境、金融服务起步期全国化模式复制期高速发展期发展历程资料来源：文献检索、世联分析发展过程中，天安数码城及时调整发展战略，从单一的工业园转向功能复合的数码城，并适时定位为中小企业发展加速器资料来源：《深圳统计信息年鉴2002》专家访谈深圳1980-2001年GDP周期指数变化1990年天安工业园成立，主要是传统加工制造企业进入园区厂区建设发展初期1990

1999年天安工业园主动升级为天安数码城，由功能单一的工业园向复合功能园区转变定位为中小企业发展加速器孵化器建设发展转型1999[准确定位，抓住市场]把握政府核心目标，结合市场需求，将自身定位为民营企业的加速器而不是孵化器促进区域发展增加税收哈佛大学教授拉瑞·葛雷納(LarryE.Greiner)中小企业成长模型创业阶段集体化阶段规范化阶段精细化阶段合作阶段加速器孵化器工业园发展阶段发展载体企业需求政府目标…开始时我们也准备按照政府的要求做孵化器，但孵化器的成功率确实太低，连投行都不愿意做，我们是企业，不是政府，赔不起时间和资金，后来我们梳理出政府的真实目标，现在我们年创造税收30多亿，虽然我们没有按照政府的要求去做孵化器，但我们还不是照样得到各种颁奖，反过来说，一旦当时做孵化器做死了，我们去找谁埋单呢…——天安数码城有限公司营销总监杨毅谈企业定位…当时深圳市提出产业升级后，规划了高新技术产业带，以高新区为标志，高新区当时招商的对象就是大企业，以土地招商形式为主，中小企业无法进入，而我们把握住了这个机遇，建造天安数码城弥补城市科技产业的不足…——天安数码城有限公司工作人员访谈为适应从园区向“社区”和“城区”转变，适当提高商住物业比例…99年时园区物业主要以办公为主，居住、商业的比例都很少，随着园区发展，居住、商业比例提升…适当提高住宅的比例是可以接受的…配套比例提高是市场化的发展趋势，是市场的选择，并不是人为刻意的结果。——天安数码城物业管理公司王经理1999年园区内物业配比2006年园区内物业配比单一功能社区向综合社区发展主要物业：厂房主要物业：天安数码时代大厦天安创新科技广场一期天安创新科技广场二期天安科技创业园天安高尔夫花园一期天安高尔夫花园二期天安高尔夫花园三期…一体化服务提升园区吸引力…我们凭借做好水电网络，金融服务，物管，科技园区氛围营造这些基础工作，提升园区吸引力，实现企业聚集...----天安数码城营销总监杨毅[深圳天安数码城项目]天安数码时代大厦创新科技广场一期创新科技服务中心厂区创新科技广场二期天安高尔夫花园一期天安高尔夫花园二期天安高尔夫花园三期天安管理中心和派出所区位及规模：位于深圳市中心区，占地30万平方米，建筑面积90万平方米物业类型：包括工业厂房、科技产业大厦、配套公寓和住宅属性：国家科技部认定的首批国家级民营科技园入驻企业数量：截至2009年，园区入驻企业、1600家（其中总部型企业占61%），员工5万多名入驻企业类型：总部型企业；国家、省、市认定的高新技术企业；银行；风险投资机构；基金公司；小额贷款公司；担保公司；评估机构；会计师事务所等项目物业建成情况及比例总用地面积30万平方米（450亩）总建筑面积80万平方米容积率2.66物业形态商业，高档住宅，公寓，办公楼，厂房资源优势临近高尔夫，位于城市中心区域项目指标福田区项目区位：深圳车公庙片区小结创新开发与运营模式——天安模式

差异化发展定位：针对中小企业和民营企业、成长型企业

民投民建民营民管的运作机制：由深圳天安数码城有限公司投资、开发、建设、运营、管理和服务，一体化的开发与运营、服务、管理

一体化服务体系为适应从园区向“社区”和“城区”转变，适当提高商住物业比例适时调整发展战略，从传统工业园转向功能复合的数码城，并强调集聚、创新与成长南京新城发展股份有限公司及其开发项目【南京新城发展股份有限公司】首创城市化与产业化协调发展的新模式——区域开发模式，致力于成为区域开发商南京新城发展股份有限公司泰达股份（控股南京新城）江苏一德集团公司业务定位：与区域开发相关的土地一级半开发、土地二级开发、战略咨询业务、战略投融资业务、招商业务、集中采购及相关贸易业务首创区域开发模式区域开发业务架构：以土地开发为核心，以产业综合体、新城综合体等项目开发和资产管理为支撑雄厚的资本实力泰达股份以城市环境运营商为基本定位，以“营造美好生活空间”为主要经营理念，具备四大重点产业：生态环保、高科技人造纤维系列、土地资源整理、公共交通强大的资源整合能力公司以“通过投资与产业发展相结合，追求公司价值最大化”为宗旨，经营区域开发、信息化咨询服务、技术服务、贸易、实业项目投资等主要股东结构区域开发模式——提供产业发展、城市功能、人居生活等相对平衡的新城市空间形态以区域价值策划为核心，对既定区域的土地、空间、产业、文化等要素进行研究、挖掘、开发和创造区域开发模式包含的三个方面的涵义区域开发模式的关键点：明确区域价值主张通过经济发展规划、空间规划、土地利用规划、开发实施规划等手段，对区域资源价值进行更充分、更有效的挖掘和配置将土地开发作为承接城市规划、基础设施建设和产业发展的载体强调产业发展是区域价值和财富创造的源泉寻求产业的商业特性、区域综合条件的良好匹配，最终形成可持续发展之动力。区域开发的代表项目8.6平方公里的扬州广陵新城核心区6平方公里的江苏软件园吉山基地80万平方米的托乐嘉国际街区

30万平方米的成都青城山研发社区40万平方米江苏徐庄软件产业基地12万平方米南京明城汇商业街区的资产管理……2008年，新城发展获得“中国房地产20年·最佳区域开发模式”荣誉称号江苏软件园吉山基地概况规模总规划面积6平方公里，总投资250亿元，其中基础设施总投资30亿元，建成300万平米研发办公、商务、商业娱乐、居住等设施，容纳65000人居住和工作。定位国家软件产业基地、国家火炬计划软件产业基地和中国服务外包基地城市示范区融合生态责任、知识拓展与发展智慧产业的新社区地理位置位于南京江宁经济技术开发区吉山以南、正方大道以北、丹阳大道以西，距离南京市中心25公里处于南京市中部高科技产业带和“牛首山——祖堂山”生态走廊中间。周边配套周边拥有五星级湖滨金陵饭店、禄口国际机场、银杏湖高尔夫球场等成熟商务配套突破传统软件园“房东+政策”模式，用企业化的手段做社区化产业园区“产居合一”的社区化生活概念首次提出“5+2”生活模式：在一周7天中，5天工作、生活在郊区，这些集聚区里拥有生活、娱乐所需的基础设施;而到了周末，园区职工便返回市区，去享受在产业园区内无法得到满足的娱乐休闲项目市场化的产业发展方式

目前中国绝大多数产业园区都是政府主导与运作，“拼政策”、“拼扶持”成为园区的普遍而又单一的招商方式产业园区要有自身的竞争优势，为驻地企业提供一个好的生态环境，帮助他们提高运营效率，降低运营成本对于企业来说，可持续发展更加重要，短期的政策性优惠不如长远的市场和产业化扶持，要做到企业化运作，需要园区主管方与投资方、政府、当地企业进行沟通合作，改变政策推动模式，营造生态环境，培养软件园和软件企业自主创新能力全球最大的工业地产开发商：普洛斯普洛斯物流园——布局于城市枢纽城市，强大的物流企业客户构建其核心竞争力客户资源成为其核心竞争力：近半世界1000强企业是其客户客户可以分为三类：一是物流业：如UPS、DHL、联邦快递、马士基二是制造业：通用汽车、大众、卡特彼勒、雀巢等三是零售业，如沃尔玛和欧尚等。跨国企业都租用了普洛斯遍布全球的多项仓储设施布局于枢纽城市布局于城市群枢纽城市布局集中在渤海经济圈、长江三角洲和珠江三角洲东海沿海地区的一、二线城市设点布局每个枢纽城市开发3至4个物流园区，形成一个物流配送网络具体项目选址于交通枢纽区域开发选址上重点是临港、临空而建，基本上选址在城市周边临近机场、海港和高速公路等交通枢纽获取土地，开发建设物流中心灵活多样的物流设施运营模式，并为客户提供专业的物业和物流管理服务普洛斯为客户提供的四种服务模式物流园区与标准物流设施开发按客户要求定制开发仓储设施在选定了最具战略性的物流配送地点后,着手开发在规模、登记与合同条款上满足客户要求的通用仓储物流中心,为客户提供便捷、高性价比的物流配送设施根据客户的特定需求,选择合适的地点,建设与管理客户专用的物流设施收购与回租为了满足客户不断增加的财务目标,普洛斯可以收购客户现有的物流配送设施,再将其租给客户使用提供咨询服务依靠经验丰富的专业管理团队,普洛斯也为客户提供咨询服务,帮助其设计或改善供应链管理流程案例研究类别产业（工业）地产开发商及其开发项目航空产业园/城/基地类似航空产业园的园区新加坡实里达航空园

规模【概况】区位及交通实里达是新加坡的第一家国际民用机场。虽然在这些年以来，国际航空交通的中心转移到加冷，巴耶利，并最终转移到樟宜，但是实里达一直继续作为商用以及通用航空工作者和飞行器的日常维护、修理及检察（MRO）供应商的工作基地，同时也是飞行培训的基地。实里达航空园区约市区约30分钟车程，到樟宜国际机场仅需20分钟，交通便利。实里达背景世界一流的航空工业基地、综合性航空产业园区——在前期基础上，新建的实里达航空园区将形成一个新的综合性的航空产业链，其中包括：MRO；飞机系统及部件的设计和制造；商用及通用航空活动；以及一个培训飞行员、航空专业人士及技术人员的航空学院。发展目标占地约300公顷【产业规划】1234四大规划产业日常维护、修理以及检查（MRO）对飞机的日常维护、修理以及检查（商务、地区性以及窄体式喷气机）对零部件、系统以及引擎的日常维护、修理以及检查飞机系统以及零部件的设计和制造零部件以及系统的制造小型飞机的制造以及组装航空园区将吸收飞机系统和零部件制造以及具有发展潜力的小型飞机组装地区性航空教育学院培训飞行员和机组人员培训航空专业人员（比如机场经理人）培训航空工程师和技师商用/通用航空的次级机场（Secondaryairport)实里达机场将作为次级机场在商用/通用航空领域担当重要角色，辅助作为主要航空中心的樟宜机场，同时可以连带着支持发展商务，旅游以及理财领域的发展。【规划产业之解析】日常维护、修理以及检查（MRO）飞机系统以及零部件的设计和制造地区性航空教育学院商用/通用航空的次级机场突出优势抓住航空业发展机遇差异化发展新加坡在宽体式飞机以及商务抗空领域已经拥有强大的MRO能力。园区的建设将帮助新加坡提升自身能力，从而得以在还处于发展中的窄体式飞机及小型飞机市场占有一席之地。欧美公司日益寻求具有竞争力成本的生产地，而开发新机型（如微型飞机）的公司也在寻找设计和生产的驻地，使得飞机制造业逐渐浮现出新的发展契机。亚太地区面临巨大的人力培训需求商用/通用航空领域在亚洲刚刚起步，在未来的十年预计将有更为显著的增长。实里达机场可作为次级机场，辅助作为主要航空中心的樟宜机场。【入驻与即将入驻产业】新科宇航（STAerospace）——客货机转换等的飞机维修和改装工程JetAviation福克服务亚洲公司（FokkerServicesAsia）霍克太平洋（HawkerPacific）公司瑞士Execujet航空公司普惠公司（PrattandWhitney）劳斯莱斯公司（Rolls-Royce）——宽弦风扇叶片工厂（在英国以外首个制造中空钛合金宽弦风扇叶片的工厂）飞机维修厂30家公司在那里营业罗罗公司（Rolls-Royce）——亚洲首个大型飞机引擎工厂入驻企业及项目即将入驻企业及项目【参与主体及其职能关系】新加坡经济发展局（EDB）裕廊公司（JTC）实里达航空园背景及职能：新加坡政府贸工部隶属的法定机构，是负责制订和实施商业与投资策略的主导机构背景及职能：作为新加坡的政府机构，负责开发重要行业设施以及工业园区的兴建以下的政府机构共同努力携手打造实里达航空园区：在实达里项目中的职责：裕廊公司被授命负责占地140公顷的实里达航空园区的总体规划以及发展，负责将其建设成为一个综合的航空园区以满足工业家们的需求，同时吸引新的投资。在实达里项目中的职责：负责制定和实施项目发展战略以及统筹实施招商等工作由新加坡经济发展局和裕廊公司参与开发的园区一般都采用类似或相同的开发模式，我们来看：新加坡工业园区普遍采用的开发模式开发主体——新加坡经济发展局、裕廊集团（JTC)新加坡经济发展局成立于1961年，是新加坡贸工部隶属的法定机构。经发局是负责制订和实施商业与投资策略的主导机构，协助加强新加坡作为商业与投资环球中枢的地位组织结构：产业发展：各类产业的发展、提供专业服务、建筑及基础设施解决方案政策与规划：维护经商环境、制定法律政策、统计环球业务：欧美及亚太的投资业务、公共传媒与市场推广机构发展管理：行政、人力资源与战略规划等裕廊公司裕廊集团（JTC，原裕廊镇管理局）是新加坡贸工部下属的官方机构，成立于1968年；是新加坡最大的高级工业园和商业园区的规划、发展和管理商，向客户提供适合于制造和相关行业的各种工业及商业设施。在过去的三十多年间，裕廊集团开发并管理着38个各类园区，拥有超过7000家本地和跨国公司的客户群；园区包括特殊工业园，高科技，石油化工及生命科学园等。在中国，苏州科技园是裕廊集团与中国政府合作的典范之作新加坡工业园区开发主体角度的开发模式新加坡工业园区的开发运营主要是由政府垄断开发。不论是在最初的管理机构——经济发展局，还是后来在从经济发展局独立而出的裕廊管理局(JTC)以及后来的裕廊集团的管理之下，新加坡工业园区的公共物品特性很强。新加坡工业园的主要开发模式资金筹集土地运用招商引资一级政府统一规划并制定政策：经济发展局专业化分工建设、管理和服务协调（裕廊集团）JTC统一控制全国工业用地和各类园区的供给园区由经济发展局遍布世界的专业招商队伍统一负责招商政策制定园区的初期开发建设资金来自政府,后期资金的来源呈多样化。为入区企业创造最优越的制度环境和法律环境核心特点：政府及企业全方位主导政府提供合理的制度安排政府或企业提供开发资金裕廊集团在园区开发中的具体职责与权利，及其对本项目的启示裕廊集团新加坡所有工业地区的：规划：批准城市规划以及园区规划建设：园区的开发建设，包括基础设施土地供给：工业用地、科技园区和商业园区设施的供给租赁：园区设施的租赁管理：发放居民暂住证，管理贸易和市场，征税，发放商业许可证等对本项目的启示园区开发主导权规划主导权开发建设主导权【招商模式】统一招商、有针对性选择客群新加坡工业园区一般采取公司总部统一招商策略，由经济发展局统一招商，在世界各地设立分支机构。经济发展局主要招商的客户群体有三类：战略性公司，重点吸引其财务、市场等重要部门至园区内；技术创新型公司，重点吸引其核心产品及技术研发的部门至园区内；公司的重要部门，重点吸引其最复杂的生产程序和最先进的生产技术部门到园区内。通过以下三类公司的引进，工业园区不再仅仅是一个低成本的生产中心，而是公司进行战略运作的长期基地。这种策略的主要特点是：拥有高度的营销自主权为跨国公司提供优质服务的基础，如新加坡首创的“一站式”服务有效选择客户群园区之间没有恶性竞争这种开发模式的优点保证项目快速启动并尽快达到规模经济快速并以较低成本获取私人土地有效吸引跨国公司的投资实里达航空园可资本项目借鉴之处可资借鉴点开发模式：公司主导、统一开发模式产业发展突出优势、差异化发展、抓住未来发展机遇招商模式统一招商、针对核心企业招商附：新加坡裕廊集团子公司腾飞集团及其开发项目新加坡腾飞集团概况核心业务商务房地产产品预建标准设施、定制设施、科学园和商务园、灵活的融资方案（建后回租、售后回租）商务房地产服务开发和项目管理、物业和房地产管理、翻新改造服务、咨询服务、商务网络服务、风险投资加速服务、房地产管理培训房地产基金管理在新加坡证交所上市的基金有两只私募房地产基金六只是新加坡裕廊集团的子公司隶属于新加坡贸工部腾飞集团是新加坡最大的工业房地产开发商之一。其业务集中于东南亚地区，代表园区：印度班加罗尔国际科技园新加坡科技园腾飞集团在中国的发展1994年以苏州工业园项目进入中国，目前业务以扩展到上海、苏州、北京、深圳、大连、南京、天津、沈阳、西安、杭州10个城市，工业项目达到15个腾飞南京创造中心腾飞西安创新中心大连软件园腾飞园区新加坡－杭州科技园中国深圳威新商务园……腾飞集团开发工业地产的特点注重品牌塑造不仅仅为企业提供商务空间，而是致力于实现企业管理的有序性和持续性注重园区科技、建设、营销方面的创新，重点突出理念创新，即从客户服务方面入手，在园区建设丰富的服务设施，并为企业提供实现信息共同与共享的平台投资方式多样化投资方式已经趋向多样化，比如自主开发建设、收购、合作开发城市产业资源的整合将自身的先进经营理念和资源优势与区域产业资源相结合，实现更大的提升。例如大连软件园，腾飞园区的建设很好的利用大连快速发展的软件和服务外包业大连软件园腾飞园区开发主体新加坡腾飞集团、大连软件园股份有限公司分别出资50%共同开发腾飞主要提供的是轻资产，即产业园区的管理理念、运营经验、服务模式等规模占地35公顷，属于大连软件园二期龙头工程园区分三期建设，目前已建成使用第一、二期整个项目投资额4亿美元大连软件园腾飞园区目标行业软件开发，产品开发/研发，业务流程外包和IT服务等行业入驻企业日本柯尼卡﹒美能达、丰田通商、美国网存储、简柏特，IBM，戴尔，思爱普，惠普，埃森哲，索尼、松下等法国航空航天谷产业基地航空航天谷区位：位于南比利牛斯-阿基坦（Midi-Pyrénées&Aquitaine）地区，包括波尔多和图卢兹两大城市该基地在2005年7月12日被CIADT（法国国土规划和发展部跨部门委员会）认定为世界级产业基地。总体评价及社会效益：欧洲最大的航空领域就业聚集地园区企业雇员数940008500名名来自公共或者私营研究部门的研究人员逾120000个就业岗位集中在1300个机构中，占法国该产业的三分之一图卢兹——图卢兹云集了航空、航天工业以及机载电子设备系统的最优秀企业、最尖端技术，为空客总部所在地。图卢兹又是法国著名的大学城，是仅次于巴黎的法国第二大大学城波尔多——波尔多是欧洲的军事、空间和航空的研究与制造中心法国战略核弹研究和物理实验的核心，拥有原子能研究中心和兆焦激光计划等许多高端技术机构。航空航天谷中心图卢兹波尔多大批优质企业以及科研、培训机构相继进入航空航天谷，保证了其世界级航空航天科技园区的地位59个研究中心法国国家信息与自动化研究院（INRIA)波尔多大学，波城大学，图卢兹大学,法国国家空间研究中心（CNES）,法国原子能委员会(CEA)……主要产业及企业科研&培训能源、推进器、动力化和环境航空机械、材料、结构航空运输安全和保卫地球环保和空间导航、定位、通讯机载系统建筑和集成、工业组织维修、服务、训练空间进入和轨道基础设施主要产业主要包括：75家大型企业、31个外国集团、250家中小型企业主要企业空客公司法国航空工业公司阿尔斯通交通运输阿海珐（Areva),阿科玛（Arkema）公司源讯(AtosOrigin),大陆集团(德国),Goodrich公司(美国)，霍尼韦尔国际公司(USA),罗克韦尔柯林斯国际公司(USA)……[航空航天谷协会]航空航天谷协会由政府及相关企业、机构组成，作为一个统一的平台，协调各类关系，促进园区发展成立时间：航空航天谷协会创建于2005年7月13日主要职责：统一协调与管理产业基地的政府、企业、相关机构等之间的关系；推动区域内基础设施建设；促进区域相关设施共享；促进重大项目落地；促进科研实力等其他方面实力提升，强化基地竞争力常设理事会主席副主席理事会秘书财务官员财务人员秘书大型企业（7名）中小型企业（6名）培训机构（4名）研究机构（4名）经济发展机构（4名）政府（6名）专业机构及相关合作者（2名）协会理事会(33名成员)协会组织结构附：航空航天谷协会推动实施的项目3所高等级法国航空工程师学校：法国国立高等航空航天学校法国国立高等航空制造工程师学校法国民用飞机学校1000多名研究员法国航空航天设计和研究局EADS共同研究中心法国全国科学研究中心法国全国空间研究中心专门为中小企业设置的基础设施波尔多的INRIAFuturs项目经进驻波尔多的法国国家信息和自动化研究院，计划在波尔多校园建立一个在信息和通讯科学技术领域的研究开发实验室，以满足航空、航天和机载系统的需要。中期将有400多个人在波尔多的单位工作。

波尔德斯—阿萨特航空工业区项目在一片以Turbomeca公司厂房为中心的53公顷的土地上，将开发一个世界级的航空推进器工业区。园区将欢迎工业部门和第三产业部门的企业，他们在这里将享受互用的设施、运营商的培训基地和Turbomeca公司和拉杜尔—波地区大学合办的实验室。塔布飞机分解中心

该中心目前尚在试验阶段（PAMELA项目，即“飞行器寿命末期高级管理工艺”），未来将每年逐步回收达300架民用和军用飞机。

欧洲最大的大学校园世界级的航空推进器工业区共享的信息和自动化实验室飞机分解中心法国航空航天谷产业基地可借鉴点高度战略定位强大的政策支持既有产业优势的充分利用高效统一的运作机构法国6个世界级的产业基地之一立项项目数270，总预算5.2亿欧元受资助的项目数171公共发展援助资金2.277亿欧元法国部际统一基金筹资1.157亿欧元法国国家科研署筹资4070万欧元图卢兹、波尔多云集了航空、航天工业以及机载电子设备系统的最优秀企业、最尖端技术研究所。图卢兹是法国第二大大学城，3所法国顶尖航空航天高等院校协会主席办公室成员、DAS（战略产业领域）发起人、培训、研究和经济开发的代表组成任务是向管理委员会提供产业基地的战略，并引导其实施。美国西雅图“波音城”西雅图“波音城”概况

波音公司有7个业务部门，其中5个部门位于西雅图地区；涵盖了波音公司的重要生产部门——波音商务飞机部；提供售后服务和安全、训练服务的波音公共服务集团；为空中旅行者、航空公司、飞机操作人员开发高速、宽频数据通信技术的波音联通公司；开发安全、全球通用的空中交通管制系统的波音空中交通管制部；为客户提供全面的融资支持的波音资产公司。西雅图被称为“波音城”，2001年之前波音总部所在地，后迁往芝加哥全城一半职工是波音公司的雇员，共有108000名工程师、设计师、制图员、机械师、经理人员和推销员等可借鉴点：通过核心产业（飞机制造业）吸引上下游产业集聚，进而形成完整的产业链飞机制造业的产业链较长，而飞机总装是飞机制造的核心生产活动之一，可吸引飞机总装相关的供应商以及下游的服务产业。依托波音公司在西雅图的两个总装厂，西雅图形成了以波音飞机的制造装配基地为龙头的研发、制造、服务及相关的旅游、展览企业的集聚，并延伸发展其配套服务业，初步构建完整的航空制造产业链。研发制造服务延伸产业，如旅游、展览等教育培训机构和政府的鼎力支持，促成了企业、培训部门和政府之间的网络协作关系，最终进一步完善了产业链企业培训部门政府促进产业链完善可借鉴点：充分利用企业品牌与产业特点，发展工业旅游，一方面增加收益，另一方面提高知名度未来飞行中心（FutureofFlight）：波音公司投资建设的互动式展览馆，专门向游客展示先进科技和航空理念的大秀场西雅图飞行博物馆（TheMuseumofFlight）：波音公司的专门博物馆，包括多个展区号称是世界上最大规模的非营利性民间航空航天博物馆。在这一带，飞行博物馆和波音公司总装厂房、微软公司办公区以及1962年西雅图世博会所建的太空高塔等一并看做西雅图的名片，是游客必到的著名景点。

工业旅游案例研究类别产业（工业）地产开发商及其开发项目航空产业园/城/基地类似航空产业园的园区德国大众汽车城与城市紧密融合的汽车产业城区位：城市沃尔夫斯堡（狼堡）大众汽车主题公园毗邻大众汽车沃尔夫斯堡市总厂，位于中部运河的延岸，运河中央的跨越式人行天桥连接主题公园和沃尔夫斯堡市火车总站以及城市中心步行街。坐落在两个中轴线的交汇处：横向的是连接德国境内各主要河流的中运河，纵向的是沃尔夫斯堡城市的中轴线公路规模：汽车总厂占地6.75平方公里汽车主题公园占地面积0.25平方公里。大众总厂大众汽车主题公园沃尔夫斯堡市中心跨河人行桥中轴线公路中运河结合城市改造，兴建汽车为主题的城市主题公园及城市文化广场、奥迪广场等以汽车产业发展为基础，挖掘文化内涵、嫁接优势资源，塑造了全新的大众汽车城品牌价值与建筑师、景观设计师艺术家等合作，或在公司总部，兴建标志性总部大厦、宝马总部大厦及博物馆发掘其文化内涵，借助建筑师、景观设计师、艺术家、科技人员的智慧塑造符合时代特征的企业新形象展示公司的全球战略和雄厚的实力丰富沃尔夫斯堡的旅游资源局限于生产高质量的汽车、提高汽车生产效率、保证产品质量已无法满足时代的要求从发展历史来看，汽车主题公园和世博会场馆的建设有效提升了大众汽车城品牌价值

常规发展期1938－1994年价值提升期1994-2000年作为2000年汉诺威世博会的展场对外开放10年间吸引2000余万游客沃尔夫斯