房屋租赁法律培训XXXX0310

集团审计部2015年3月房屋租赁的法律风险与防范目录录1、前言言2、解读最最高院租租赁纠纷纷司法解解释3、签订商铺铺租赁合合同需注注意的事事项前言言

熟练掌握握租赁关关系法律律法规，，合理调调控租赁赁费用成成本，持持续有效效租赁关关系，及及时化解解租赁纠纠纷，与与出租方方形成战战略合作作伙伴关关系。租赁合同同定义房屋租赁赁合同是指住房房出租人人和承租租人在租租赁住房房时签订订的、用用来明确确双方权权利和义义务的协协议。作为住房房的承租租人，既既要清楚楚自己的的权利，，也应了了解自己己的义务务。解读最高高院司法法解释2009年7月30日最新公公布的《《最高人人民法院院关于审审理城镇镇房屋租租赁合同同纠纷案案件具体体应用法法律若干干问题的的解释》》（法释释[2009]11号，以下下简称《《房屋租租赁解释释》）解读最高高院司法法解释一、书书面合同同的必要要性根据我国国《合同同法》的的规定，，租赁期期限六个个月以上上的，应应当采用用书面形形式。当当事人未未采用书书面形式式的，视视为不定定期租赁赁。这意意味着，，如果口口头约定定租赁期期限为六六个月以以上而没没有签订订书面合合同，口口头约定定的租赁赁期限则则视为不不成立，，只能认认为不定定期租赁赁。此外外，缺少少书面合合同，双方的权权利义务务不易确确定，容容易发生生纠纷。因此，无无论租赁赁期限长长短，哪哪怕只有有一个月月，最好好签订书书面的租租赁合同同，明确确双方的的权利义义务。一一般来说说，租赁赁合同应应当包括括租赁物物的名称称、数量量、用途途、租赁赁期限、、租金及及其支付付期限和和方式、、租赁物物维修等等条款。。解读最高高院司法法解释二、合合同无效效的认定定在最高人人民法院院公布《《房屋租租赁解释释》前，，实践中中对于房房屋租赁赁合同无无效的认认定不一一，严重重损害了了法律的的确定性性和统一一性。《《房屋租租赁解释释》限定定了无效效合同的的范围，，仅将违法法建筑物物租赁合合同、转转租期限限超过承承租人剩剩余租赁赁期限的的合同、、未经出出租人同同意的转转租合同同认定为为无效。同时，，允许当当事人在在一审法法庭辩论论终结前前采取补补救措施施，最大大限度地地维护合合同效力力。此外外，即使使租赁合合同被认认定无效效，承租租人仍要要支付房房屋占有有使用费费，一般般参照合合同约定定的租金金标准。。解读最高高院司法法解释在违法建建筑物范范围的认认定上，，确定未未取得建建设工程程规划许许可证或或者未按按照建设设工程规规划许可可证规定定建设的的房屋，，未经批批准或者者未按照照批准内内容建设设的临时时建筑，，超过批批准使用用期限的的临时建建筑为违违法建筑筑。因此，在在签订房房屋租赁赁合同前前，承租租人应当当严格审审查出租人是是否为建建筑物的的合法权权利人，，建筑物物是否为为合法建建筑。解读最高高院司法法解释三、租租赁期限限的确定定根据我国国《合同同法》的的规定，，租赁期期限不得得超过二二十年。。超过二二十年的的，超过过部分无无效。租租赁期间间届满，，当事人人可以续续订租赁赁合同，，但约定定的租赁赁期限自自续订之之日起不不得超过过二十年年。这里需要要注意的的是，如如约定租租赁期限限为六个个月以上上但是未未签订书书面的租租赁合同同，房屋屋租赁只只能视为为不定期期租赁，，当事人可可以随时时解除合合同，但出租租人解除除合同应应当在合合理期限限之前通通知承租租人。解读最高高院司法法解释四、房房屋装饰饰装修的的处理房屋租赁赁合同纠纠纷案件件中装饰饰装修的的处理，，一直是是实践中中的热点点和难点点问题。。在最高高人民法法院公布布《房屋屋租赁解解释》前前，如何何处理承承租人对对房屋的的装饰装装修，缺缺少统一一的裁判判规则。。《房屋屋租赁解解释》根根据房屋的装装饰装修修是否经经出租人人同意、、租赁合合同是否否有效、、装饰装装修是否否形成附附合适用完全全不同的的处理规规则：解读最高高院司法法解释1．承租人人未经出出租人同同意装饰饰装修的的费用，，由承租租人负担担，出租租人有权权请求承承租人恢恢复原状状或者赔赔偿损失失。解读最高高院司法法解释2．承租人人经出租租人同意意装饰装装修，租租赁合同同无效时时，未形形成附合合的装饰饰装修物物，出租租人同意意利用的的，可折折价归出出租人所所有；不不同意利利用的，，可由承承租人拆拆除。因因拆除造造成房屋屋毁损的的，承租租人应当当恢复原原状。已已形成附附合的装装饰装修修物，出出租人同同意利用用的，可可折价归归出租人人所有；；不同意意利用的的，由双双方各自自按照导导致合同同无效的的过错分分担现值值损失。。解读最高高院司法法解释3．承租人人经出租租人同意意装饰装装修，租租赁期间间届满或或者合同同解除时时，除当当事人另另有约定定外，未未形成附附合的装装饰装修修物，可可由承租租人拆除除。因拆拆除造成成房屋毁毁损的，，承租人人应当恢恢复原状状。解读最高高院司法法解释4．承租人人经出租租人同意意装饰装装修，合合同解除除时，双双方对已已形成附附合的装装饰装修修物的处处理没有有约定的的，按照照下列情情形分别别处理：：（一）因因出租人人违约导导致合同同解除，，承租人人有权请请求出租租人赔偿偿剩余租租赁期内内装饰装装修残值值损失；；（二）因因承租人人违约导导致合同同解除，，承租人人无权请请求出租租人赔偿偿剩余租租赁期内内装饰装装修残值值损失。。但出租租人同意意利用的的，应在在利用价价值范围围内予以以适当补补偿；解读最高高院司法法解释（三）因因双方违违约导致致合同解解除，剩剩余租赁赁期内的的装饰装装修残值值损失，，由双方方根据各各自的过过错承担担相应的的责任；；（四）因因不可归归责于双双方的事事由导致致合同解解除的，，剩余租租赁期内内的装饰饰装修残残值损失失，由双双方按照照公平原原则分担担。解读最高高院司法法解释5．承租人人经出租租人同意意装饰装装修，租租赁期间间届满时时，承租租人无权权请求出出租人补补偿附合合装饰装装修费用用的，但但当事人人另有约约定的除除外。解读最高高院司法法解释我们注意意到，《《房屋租租赁解释释》根据据有效合合同和无无效合同同的不同同法律效效果，对对装饰装装修损失失采用了了现值损损失和残残值损失失两种不不同的标标准。现现值损失失是指合合同被认认定无效效时，装装饰装修修的现存存价值。。在合同同无效场场合，承承租人通通常已经经占用使使用租赁赁房屋一一段时间间，其在在此期间间享有的的装饰装装修利益益，不应应再列入入合同无无效的损损失范围围。残值值损失是是指在合合同解除除时，装装饰装修修的剩余余“价值”，这一“价值”的确定是是以合同同解除时时装饰装装修的现现值为基基础，且且不能低低于合同同履行期期间摊销销的装饰饰装修费费用。因因此，承承租人如如需对房房屋进行行装饰装装修，应应当经出出租人同同意，合理确定定租赁期期限，并在租赁赁合同中中对租赁赁期间届届满或者者合同解解除时装装饰装修修如何处处理作出出明确约约定。解读最高高院司法法解释五、房房屋扩建建的处理理《房屋租租赁解释释》在对对待房屋屋扩建问问题上同同样依据房屋屋扩建是是否经出出租人同同意、是否办办理合法法建设手手续适用用不同的的规则：：1．承租人人未经出出租人同同意扩建建发生的的费用，，由承租租人负担担，出租租人有权权请求承承租人恢恢复原状状或者赔赔偿损失失。解读最高高院司法法解释2．承租人人经出租租人同意意扩建，，但双方方对扩建建费用的的处理没没有约定定的，按按照下列列情形分分别处理理：（一）办办理合法法建设手手续的，，扩建造造价费用用由出租租人负担担（二）未未办理合合法建设设手续的的，扩建建造价费费用由双双方按照照过错分分担。因此，承承租人如如需对房房屋进行行扩建，，应当经经出租人人同意并并办理合合法建设设手续，，同时在在租赁合合同中明明确约定定扩建费费用由谁谁承担。。解读最高高院司法法解释六、同同意转租租的推定定为了最大大限度地地保持法法律状态态的稳定定，《房房屋租赁赁解释》》规定出租人知知道或者者应当知知道承租租人转租租，但在在六个月月内未提提出异议议，无权以以承租人人未经同同意为由由请求解解除合同同或者认认定转租租合同无无效。因此，出出租人如如知道承承租人未未经同意意转租，，应当及及时行使使权利。。解读最高高院司法法解释七、租租金的诉诉讼时效效实践中，，我们经经常碰到到出租人人因为诉诉讼时效效已过而而无法主主张租金金。这一方面面因为出出租人不不知道延延付或者者拒付租租金适用用一年的的特别诉诉讼时效效，而以为为诉讼时时效是二二年。另另一方面面，出租租人常常常存在一一个误区区，认为为只要双双方租赁赁关系仍仍存续，，租金即即不存在在诉讼时时效问题题，这是是错误的的。解读最高高院司法法解释租赁合同同是继续性合合同，其租金金的诉讼讼时效是是按每一一个支付付周期分分别计算算的，承承租人应应当按照照合同约约定的期期限支付付租金。。对支付付期限没没有约定定或者约约定不明明确，依依照合同同法第六六十一条条的规定定仍不能能确定，，租赁期间间不满一一年的，，应当在在租赁期期间届满满时支付付；租赁赁期间一一年以上上的，应应当在每每届满一一年时支支付，剩剩余期间间不满一一年的，，应当在在租赁期期间届满满时支付付。解读最高高院司法法解释因此，如如果承租租人未能能在上述述支付期期限内支支付租金金，出租租人应当当及时催催告或者者提起诉诉讼，以以免超过过一年的的诉讼时时效，无无法得到到法律的的保护。。[法律依据据]《民法通则则》第136条第三项项规定：：延付或或拒付租租金的，，诉讼时时效期间间为1年。解读最高高院司法法解释八、优优先购买买权的行行使与限限制优先购买买权纠纷纷一直是是实践中中的难点点问题。。《房屋屋租赁解解释》对对承租人人的优先先购买权权的适用用情形作作了进一一步限制，明确下列列情形承承租人无无权主张张优先购购买房屋屋：（一）房房屋共有有人行使使优先购购买权的的；（二）出出租人将将房屋出出卖给近近亲属，，包括配配偶、父父母、子子女、兄兄弟姐妹妹、祖父父母、外外祖父母母、孙子子女、外外孙子女女的（三三）出租租人履行行通知义义务后，，承租人人在十五五日内未未明确表表示购买买的；（四）第第三人人善意购购买租赁赁房屋并并已经办办理登记记手续的的。解读最高高院司法法解释如不存在在上述情情形的，，出租人人出卖租租赁房屋屋未在合合理期限限内通知知承租人人或者存存在其他他侵害承承租人优优先购买买权情形形的，承承租人如何寻求求救济？《房屋屋租赁解解释》明明确规定定，承租租人不能能以此为为由请求求确认出出租人与与第三人人签订的的房屋买买卖合同同无效。。事实上上，出租租人与第第三人签签订的房房屋买卖卖合同有有效与否否，与承承租人能能否优先先购买房房屋无关关。即使使出租人人与第三三人签订订的房屋屋买卖合合同有效效，只要要第三人人并非善善意购买买出租房房屋或者者尚未变变更登记记至第三三人名下下，承租租人均有有权主张张优先购购买房屋屋。否则则，承租人只只能向出出租人主主张赔偿偿损失。签订商铺铺租赁合合同需注注意的事事项一、签定定合同前前的调查查承租商铺铺前，赴赴商铺所所在房地地产交易易中心进进行产权权调查，，确认如如下信息息：1、房屋屋的用途途和土地地用途：：确定房房屋的类类型为商业用房房性质、、土地用用途是非非住宅性性质方可承租租作为商商铺使用用；否则则，将面面临无法法办理营营业执照照以及非非法使用用房屋的的风险2、房屋屋权利人人：确定定是与房房屋权利利人或其其他由权权利人签签定租赁赁合同。。3、房屋屋是否已有有租赁登登记信息息：若已有有租赁登登记信息息的，新新租赁合合同无法法办理登登记手续续，新承承租人的的租赁关关系无法法对抗原原承租人人（第三三人）——影响办理理营业执执照。签订商铺铺租赁合合同需注注意的事事项二、免租租装修期期商铺租赁赁中，免免租装修修期经常常会出现现在合同同之中，，主要是是由于承承租人在在交房后后需要对对房屋进进行装修修，实际际不能办办公、营营业，此此种情形形下，出出租人同同意不收收取承租租人装修修期间的的租金。。但“免租装修修期”非法律明明确规定定的概念念，因此，，在签订订租赁合合同时一一定要明明确免租租装修期期起止时时间，免免除支付付的具体体费用，，一般情情形下，，只免除除租金，，实际使使用房屋屋产生的的水费、、电费等等还需按按合同承承担。签订商铺铺租赁合合同需注注意的事事项三、签签定合同同发生的的费用租赁保证证金俗称称“押金”，主要用用于抵充充承租人人应当承承担但未未缴付的的费用。。因为商商铺对应应的电费费、电话话费、物物业管理理费等费费用比较较高，押押金也应应适当高高一些，，以免不不够抵充充上述费费用。还需注意意的是，，承租人人在承租租过程中中，不断断地拖付付相关费费用，在在押金抵抵扣不够够的情况况下怎么么办？可可以在合合同中约约定补足足“押金”的方案，，即每次次出租人人用“押金”抵扣相关关费用后后，承租租人应当当在合理理期限内内补足支支付“押金”，如果经经出租人人通知后后一定时时间内不不能补足足“押金”——出租人可可以单方方解约，，并追究究承租人人相应的的违约责责任。签订商铺铺租赁合合同需注注意的事事项四、税费费按照法律律、法规规、规章章及其他他规范性性文件规规定，出出租或转转租商铺铺的，出租人或或转租人人应当承承担以下税费费：1、出租租：营业税及及附加租金*5.55%房产税租金*12%%个人所得得税所得部分分*20%%（所得部部分为租租金扣除除维修费费用，维维修费用用每次不不超过800元）印花税租金（总总额）0.1%%（在第一一次缴税税时一次次性缴纳纳，按租租期内所所有总租租金计算算。）土地使用用税按房屋地地段每平平方米征征收，具具体以代代征机关关实际征征收为准准。签订商铺铺租赁合合同需注注意的事事项2、转租：：营业税及及附加转租收入入*5.55%印花税转租租金金（总额额）0.1%%在实践中中，商铺铺租赁税税费的缴缴纳比较较多样，，上述标标准只是是法定征征收标准准，不同同区域或或许存有有不同的的征收方方法，具具体可在在签订商商铺合同同前咨询询实际代代征的网网点工作作人员。虽然上述述税费的的缴纳主主体为出出租人或或转租人人，但租租赁合同同中可以约定定具体税税金数额额的承担担人，此时，，无论出出租人和和承租人人都应当当清楚商商铺租赁赁的税费费金额比比较高，，应当考考虑长期期税费调调整增加加的费用用后，再再行约定定具体承承担人，，不能以以某些代代征网点点短期内内较低的的税率为为长期的的标准。。签订商铺铺租赁合合同需注注意的事事项五、办理理营业执执照的注注意事项项承租商铺铺目的是是开展商商业经营营活动，，商业经经营活动动首要条条件是合合法——必须取得得营业执执照，因因此，在在签订商商铺租赁赁合同时时，许多多条款都都要围绕绕着营业业执照的的办理来来设置，，主要涉涉及以下下几个方方面：1、原有租赁赁登记信信息没有有注销，导致新新租赁合合同无法法办理租租赁登记记，因此此无法办办理营业业执照；；2、商铺原已已注册营营业执照照，该营营业登记记信息没没有注销销或者迁迁移，导致在同同一个商商铺上无无法再次次注册新新的营业业执照；；签订商铺铺租赁合合同需注注意的事事项3、房屋屋类型不不是商业业用房，，无法进进行商业业经营活活动，导导致无法法注册营营业执照照；4、涉及及特种经经营行业业（娱乐乐、餐饮饮等）的的，还需需经过公公安、消消防、卫卫生、环环境等部部门检查查合格，，取得治治安许可可证、卫卫生许可可证等证证件后，，方可取取得营业业执照；；5、因出出租人材材料缺失失而无法法注册营营业执照照。对于上述述第1、2、3、5条的情形形，可在合同中中设定为为出租人人义务，并给予予合理宽宽限期，，超过一一定期限限还无法法解决的的，应当当承担相相应的违违约责任任；上述述第4条情形，，可设定定为无责责任解约约情形，，以保障障承租人人万一无无法办出出营业执执照时可可以无责责任解除除合同。。签订商铺铺租赁合合同需注注意的事事项六、装修修的处置置商铺租赁赁中，往往往需要要花费大大额资金金用于铺铺面装修修，为了了确保装装修能够够顺利进进行，以以及保障障装修利利益，在在合同中中应当注注意事项项：1、明确确出租人人是否同同意承租租人对商商铺进行行装修，，以及装装修图纸纸或方案案是否需需要取得得出租人人同意等等，若有有特别的的改建、、搭建的的，应当当明确清清楚。2、解除除合同的的违约责责任，不不仅仅考考虑违约约金部分分，因为为违约金金常常会会约定等等同押金金，数额额不高，，往往不不及承租租人的装装修损失失，因此此，应当当约定在在此情形形下，出出租人除除承担违违约金外外，还需需要承担担承租人人的装修修损失费费用。3、明确确租赁期期满时，，装修等等的处置置方式。。签订商铺铺租赁合合同需注注意的事事项七、水、、电、暖、电话线等等的注意意事项因商铺经经营的特特殊性，，对于水水、电、、暖、电话线均均可能特特殊需要要，这些些公共资资源的供供应又会会受到各各种因素素影响，，承租商商铺前，，应当先先行考察察是否满足足使用需需求，若不满满足的，，确定如如何办理理扩容或或增量，，以及办办理扩容容或增量量所需费费用，并并在合同同中明确确相关内内容，以以及无法法满足正正常进行行需求的的情形下下，承租租人免责责解除合合同的权权利签订商铺铺租赁合合同需注注意的事事项八、签签定合同同后的租租赁登记记事项租赁合同同登记备备案，属属于合同同备案登登记性质质，此登登记的效效力主要要包括以以下内容容：1、登记记与否不不影响合合同本身身的生效效，即使使没有办办理备案案等记，，合同依依然在生生效条件件满足时时就生效效；签订商铺铺租赁合合同需注注意的事事项2、经登登记的备备案，具具有对抗抗第三人人的法律律效力，，比如，，若出租租人将房房屋出租租给两个个承租人人的，其其中一个个合同办办理了租租赁登记记，另一一个没有有办理租租赁登记记，则房房屋应当当租赁给给办理租租赁登记记的承租租人，出出租人并并向没有有租赁登登记的承承租人承承担违约约责任。。因此，建建议及时时赴该商铺所所在地房房地产交交易中心心办理租赁赁备案登登记。另另外，大大多数工工商部门门在办理理营业