峨眉院子商业业态定位及策略

/10/101峨眉院子商业定位及招商运行思绪(初稿)申明:本文档系峨眉山蓝光文化旅游置业有限企业为经营、管理之需要而制订，其知识产权归四川蓝光实业集团有限企业全部，属本企业商业机密，未经许可不得外传。任何人私自复制、拷贝、摘抄、对外传输或未经本企业许可私自使用本文档全部或部分内容皆视为对本企业商业秘密侵犯，是触犯《中华人民共和国刑法》行为，当事人将负担对应法律后果。审批：审核：编制：峨眉山蓝光文化旅游置业有限企业峨眉院子商业业态定位及策略第1页/10/102目录第一部分峨眉院子第二部分业态布局第三部分租售定位第四部分招商及运行策略峨眉院子商业业态定位及策略第2页/10/103第一部峨眉院子A峨眉院子定位B峨眉院子作用峨眉院子商业业态定位及策略第3页/10/104A峨眉院子定位

峨眉山水间.院落慢生活在峨眉山脚下建造一座以昼、夜旅游休闲商业形态为主体，大峨眉民俗休闲、民俗娱乐、民俗活动、当地特色小吃等穿插其间酒楼、客栈、酒吧、茶楼、戏台、风味小吃、工艺品、土特产，真正表达大峨眉闲生活、慢生活、新生活风情底韵、精巧华丽类似公馆中高端消费商业院落街区。峨眉院子商业业态定位及策略第4页/10/105B峨眉院子作用品牌支撑－作为峨秀湖国际度假区内子品牌，为整个项目标开篇力作，增色添彩。土地增值－成功商业气氛为后期一级土地开发提供支持利润获取－成功商业开发，往往会取得丰重利润。吸引买房人－有商业配套物业，能更加好吸引买房人。服务业主及游客－完善商业配套，作为旅游地产峨秀湖项目提供很好商业服务。峨眉院子商业业态定位及策略第5页/10/106第一部分峨眉院子第二部分业态布局第三部分租售定位第四部分招商及运行策略

目录峨眉院子商业业态定位及策略第6页/10/107第二部分业态布局A市场分析B商业定位C业态组合D规划布局峨眉院子商业业态定位及策略第7页/10/108A市场分析项目SWOT分析峨眉山旅游消费数据峨眉山旅游消费地

峨眉院子商业业态定位及策略第8页/10/109项目SWOT分析优势劣势机会威胁资源：依山水，佳通便利，面朝景区.产品：峨秀湖项目整体是由世界顶级创作管理团体打造，国际著名品牌入驻，产品组合丰富，水准高。政府：大力支持，政企强强联合。企业投入：蓝光集团百亿巨款打造。资源整合：文化旅游操作经验不足，距离城市距离较远，短期内较难吸引长久客户。项目开发周期长，压力大。高档会议,餐饮长久受红珠山等老牌酒店先入为主影响,尚需时间改变消费观念。后期配套产品未形成集群效应。峨眉山拥有相当数量中高档消费群和旅客群暂时未有同等类型和体量项目开业，我们含有先发优势，品牌就有了早期导入优势和可能。峨眉当初有高端商业消费诉求.对于文化旅游地产认识和运作,我们尚在起步阶段,如此大型旅游地产在全国都是很罕见,经验不足。相继会有同类型项目入市，对我们会是威胁铝厂影响。峨眉院子商业业态定位及策略第9页/10/1010，峨眉山景区，按照门票数量计算，共接待中外游客280万人次。散客和团队客人比例为：8：2外宾和国内客人比例为：1：9外宾中东南亚游客占总量80%，以台湾、新加坡、香港和日本为主以色列客源呈上升趋势：达3万人次国内游客以：北京，上海、江浙及广东地域游客为主：比例超出50%未进山门客源总数在80万人次：自驾游与会议人群比例为3：7自驾游人群主要来自：成都、重庆和周围地区；会议人群主要来自省内占65%百分比自驾游人群主是以周末为高峰，消费以温泉和吃为主；旅游人群高峰期在每年4月至11月峨眉山市旅游人数达360万人次，同比增加8.8%；实现旅游收入35.65亿元，同比增加23%。环峨眉区域自驾游散客120万/年（成渝自驾游数量840万X艾肯弘扬提供估算百分比14.5%得出），平均来访游客在峨眉山留宿时间为1.5天/人。数据起源：峨眉山旅游局统计旅游消费数据峨眉院子商业业态定位及策略第10页/10/1011市中心：名山中路、商业街、绥山中路，营业时间：9：00——21：00峨眉山市共有饭店196家市区：9家星级饭店4星一家；3星四家；2星级四家，景区17家：5星一家，4星级两家，3星级四家，2星级八家，1星级2家旅游目地类象城、易镇、大佛禅院、温泉欢乐谷酒店类

餐饮类

大型餐饮点三个：美食村、美食街、好吃街以峨眉当地特色美食为主：野菜、雪魔芋、烧烤等城市商业娱乐演艺

旅游演艺三台，淡季为一台；以川剧、峨眉武术为主交通

旅游专题客运中心一个吃住行娱乐购旅游消费地小结：峨眉山市还没有一个旅游商业综合体，市场需求所在。峨眉院子商业业态定位及策略第11页/10/1012B商业定位峨眉院子一期市场定位峨眉院子一期消费定位峨眉院子商业业态定位及策略第12页/10/1013市场定位市场定位是最主要定位之一，主要有以下三种：功效定位：填补市场缺口,以吃、住、行、游、购、娱为一体旅游地产综合体；业态类型：以高中等餐饮和风情客栈为主；休闲、娱乐为补，兼有日常生活消费、小区配套等；形象定位：峨眉山高档特色商业示范；峨眉院子商业业态定位及策略第13页/10/1014

消费定位消费特点：峨眉山过夜异地游客以泡温泉为主，现暂无其它综合性配套商业项目，本案之峨眉院子项目填补这一市场空白，将会有较大市场空间。消费水平350-750元超出52%，本案以中高端商业定位为佳，市调数据自艾肯企业资料峨眉院子商业业态定位及策略第14页/10/1015Ｃ业态组合高中等特色餐饮（吃）、风情客栈（住）、茶道文化（乐）、民俗精品展区（游）、服务配套（娱）五大业态组成了峨眉院子一期基础业态峨眉院子商业业态定位及策略第15页/10/1016Ｃ业态组合－业态市调据市调餐饮、住宿在消费百分比当中占据44%，峨眉山旅游对餐饮和住宿需求还在增加，所以，餐饮与住宿在本案业态百分比中应该会超出44%峨眉院子商业业态定位及策略第16页/10/1017类型作用特点租金承受能力所占百分比租售策略旗舰店提升形象各业态中旗舰品牌,著名品牌通常承受租金能力普通，主要作用在于提升档次，招商应该给圈套优惠

先租后售提升利润价值空间主力店人流贡献含有一定著名度，行业中有一定影响力含有一定带动作用，租金贡献主力之一

先租后售次主力店租金贡献能吸引游客前来，完善业态配比结构完善档次配套类型，租金贡献主力之一

连租带售群羊店功效配套以服务配套类为主，以完善一站式商业需求丰富业态，贡献租金主力之一

连租带售其它填空补漏以消化富裕面积为考虑普通很低

连租带售Ｃ业态组合—按角色来划分业态峨眉院子商业业态定位及策略第17页/10/1018D业态分区及规划提议人流动线规划业态分区业态规划提议各业态物业条件峨眉院子商业业态定位及策略第18页/10/1019借用830资料已经确定动线规划一期人流动线规划峨眉院子商业业态定位及策略第19页/10/1020业态分区注：各分区可适当叠加，相互交叉，以到达业态最正确搭配。峨眉院子商业业态定位及策略第20页/10/1021依据各业态布点，则主要有以下基本要求：业态规划提议－单体要求业态经营面积（平米）经营楼层位置餐饮50-一至二层主力餐饮在项目主人流进出口较佳，能作为项目形象店加以点缀客栈500-3000一至三层较靠近里面平静地方休闲吧150-400一至二层延干道旁边餐饮区后面茶道馆200-400一至二层延干道旁边餐饮区后面民俗精品展销30-200一层介于餐饮区后，住宿区前中间位置便利店100左右一层配套展区内配套10-80一层配套展区内峨眉院子商业业态定位及策略第21页/10/1022业态规划提议－提议引进商家名目业态商家茶道峨眉茶道金刚石老师住宿风情客栈千里走单骑、阅古楼等快捷酒店如家、汉庭等餐饮特色餐饮御膳宫、钦善斋等高档中餐红杏、银杏、大蓉和等中西式快餐麦当劳、肯德基、味千拉面等便利店小区标超红旗、好邻居、红艳等民俗精品展销区服务配套药店、相片冲印、银行、书店等民俗精品峨眉山当地搜集特色民俗文化精品休闲吧休闲水吧避风塘、清风茶艺、沐浴保健中心等峨眉院子商业业态定位及策略第22页/10/1023各业态物业条件高档餐饮风情客栈中式快餐西式快餐便利店服务配套生活娱乐类峨眉院子商业业态定位及策略第23页/10/1024技术指标详细要求需求面积（㎡）1,000-2,000单层面积（㎡）500－1,000经营楼层选择（层）1-3结构层高要求（m）≥4.5楼板承重（Kg/㎡）≥500中央空调不需要，自装电梯（部）1-2步梯（部）1燃气管道提供接口排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施停车位数量（个）50-200物业交付装修标准简单装修/毛坯高档餐饮物业条件峨眉院子商业业态定位及策略第24页/10/1025风情客栈物业条件技术指标详细要求需求面积（㎡）-3000单层面积（㎡）1000经营楼层选择（层）1-3结构层高要求（m）2.8-3.2进深10-20楼板承重（Kg/㎡）

≥500给排水市政给排水

供配电

市政配电中央空调提供是否需与发展商沟通电梯

1-2电话线提供配口燃气管道提供城市燃气管道配口排污预留排油烟竖井，为风机设置机基；其它排污系统均要建设到位货区（㎡）20停车位（个）30-50物业交付装修标准毛坯/或按照装修要求提供峨眉院子商业业态定位及策略第25页/10/1026技术指标详细要求需求面积（㎡）150-400单层面积（㎡）100-200经营楼层选择（层）1－2结构层高要求（m）≥4步梯（部）1燃气管道提供接口排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施物业交付装修标准简单装修/毛坯中式快餐物业条件峨眉院子商业业态定位及策略第26页/10/1027技术指标详细要求需求面积（㎡）200-500经营楼层选择（层）1－2单层面积（㎡）100-250结构层高要求（m）≥4中央空调需要，预留2-5个机位接口电梯（部）不要求步梯（部）1-2排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施物业交付装修标准简单装修/毛坯西式快餐物业条件峨眉院子商业业态定位及策略第27页/10/1028技术指标详细要求需求面积（㎡）50-100经营楼层选择（层）1结构层高要求（m）≥4开间（m）4－9进深（m）≤15排油排污提供接口店前走道店前走道宽1.5m以上，要裸露且没有绿化带物业交付装修标准简单装修便利店物业条件峨眉院子商业业态定位及策略第28页/10/1029技术指标详细要求需求面积（㎡）30－200部分商家30以下亦可经营楼层选择（层）1结构层高要求（m）≥4开间（m）3－10物业交付装修标准毛坯服务配套物业条件峨眉院子商业业态定位及策略第29页/10/1030娱乐类业态辐射面较广，服务性质较强，普通一、二、三楼均可，对给排水、供配电、排污、停车场车位等要求较高，同时，面积需求也相对较大。技术指标详细要求需求面积（㎡）≥200-500经营楼层选择（层）2－3结构层高要求（m）≥4给排水市政给排水供配电市政配电排污提供接口，排污水管直径要宽燃气管道需要停车场车位50个以上物业交付装修标准毛坯生活娱乐类物业条件峨眉院子商业业态定位及策略第30页/10/1031第一部分峨眉院子第二部分业态布局第三部分租售定位第四部分招商及运行策略

目录峨眉院子商业业态定位及策略第31页/10/1032第三部分租售定位A租售定位B租售价格策略峨眉院子商业业态定位及策略第32页/10/1033A租售定位租售定位标准：以当前项目周围商业气氛不浓厚，商业项目不成熟问题为依据；以企业开发意图为准：产品以最终销售，利润最大化经营目标。

*项目租售策略提议以下：峨眉院子商业业态定位及策略第33页/10/1034A租售定位—赢利模式策略商业赢利模式纯销售模式租售结合模式纯租赁模式售后返租策略先租后售策略分割式销售策略分层与分散结合策略分散出租策略分层(片)出租策略整体出租策略拍卖销售策略提议采取租售结合模式考虑到周围无类似商业存在及一期开篇作用，最正确方式峨眉院子商业业态定位及策略第34页详细操作：1、首先对项目进行整体包装2、经过适当宣传和推广，按合理价格定位，以5%-6%年回报率，以五年返租方式进行销售。3、同时进行租赁和销售方式,”旺租旺售”策略.（先出租带租出售）/10/1035A租售定位－连租带售策略优点：A：最大程度确保项目标整体经营形像和档次B：最大程度提升项目最终整体销售利润C：可在经营前期回笼部分资金缺点：A：项当前期需要投入一定包装与推广、宣传费用B：存在一定经营风险，销售受市场周期制约峨眉院子商业业态定位及策略第35页/10/1036B租售价格策略－市场比较法名称经营业态档次商业形态主力面积（㎡）经营模式租金经营情况佛光西路餐饮、副食、杂货中低端临街商铺50-70租赁为主，自营为辅30元/㎡.月普通，出租率70%名山牌坊周围餐饮、旅社、酒店、副食、纪念品中低端临街商铺30-50自营为主—因为租赁经营租金太高，将会入不敷出，其周围商业多为当地居民自营名称经营业态档次商业形态面积（㎡）经营模式租金经营情况峨眉象城酒店、餐饮、纪念品、玉器、小吃、会所中端集中式商业街30-150租赁70-130元/㎡.月当前还未正式营业，但小户型商铺已租完易镇餐饮、药材、酒店、娱乐会所、咖啡厅、纪念品等中端集中式商业街30-120可售可租售价：9980元/㎡起，最高12800；租金：60-130㎡较差，入住率20%计算得出均价为：53-97元/平/月市调数据自CRIC:-8-30汇报当前峨眉山新兴商业主要集中于峨眉象城和易镇，同区域在名山门周围和佛光西路.峨眉院子商业业态定位及策略第36页/10/1037*收益还原法依据商业租金与投资回报率来确定售价，商业前期实际租金回报率普通按照6％计算：均价＝租金/投资回报率；*依据市场调研，在市中心三条街及易镇价格参考,商铺售价案例:易镇:4000-10000元/平米

红华苑商铺:5517元/平米中医院附近商铺:8750元/平米

状元街商铺:6521元/平米X元/㎡×12月÷6%=6197元/㎡（市调最低平均价格）X元/㎡×12月÷6%=7697元/㎡（市调最高平均价格）*依据收益还原法，得出租价在

31—38元/㎡/月之间。*市场比较法租金：53-97元/㎡/月*保守租价提议为:42-67元/平米/月*由此方法推算保守售价提议为:8400-13400元/平米B租售价格策略－收益还原法峨眉院子商业业态定位及策略第37页/10/1038预计1期商铺均价销售收入:10900元／平×8900平=0.97亿预计1期商铺均价租金收入:54.5元／平／月×12月×8900平×=0.87亿

*未考虑租金内每年递增及高低租金划分等原因，租金体系符合回报率要求*依据前面整体推广思绪，因包括项目整体定位及推广，所以一期总体营销费用百分比占总销售额2％。项目整体推广费用预计：194万B租售价格策略－营销费用测算峨眉院子商业业态定位及策略第38页/10/1039目录第一部分峨眉院子第二部分业态布局第三部分租售定位第四部分招商及运行策略

峨眉院子商业业态定位及策略第39页/10/1040第四部分招商及运行策略A招商策略B运行策略峨眉院子商业业态定位及策略第40页a总体思绪b招商策略c招商政策d租赁协议/10/1041A招商策略峨眉院子商业业态定位及策略第41页/10/1042总体思绪：－先主后次，多元招商。商家准入要求：1、经营品牌必须有一定著名度，主力店要求为著名品牌。2、入场商家必须含有品牌意识和有一定品牌推广意识，能参与商业街整体营销。4、含有高档形象店装修标准，含有优异经营理念。5、能配合商业街各项经营管理。a总体思绪峨眉院子商业业态定位及策略第42页/10/1043b招商策略

品牌招商分行业招商优惠招商定向招商品牌商家可认为项目带来大量人流，创造良好商业氛围依据项目业态分布，民俗精品区商家数量较多，便于商业气氛营造，所以集中招商招商优惠办法有免租期、管理费优惠、送广告位、租金折扣等，对于主力商家，招商条件优惠幅度要大，以吸引其进场经营。周围商业气氛不浓厚，本项目主题较强，所以对商家都含有较高要求，经过现场招商难以满足定位要求，所以定向招商是本项目招商活动必要方式。峨眉院子商业业态定位及策略第43页a、针对主力店，它是整个项目商业价值表达与维系项目整体招商成功率前提，是项目整体策划定位支持点和保障，应实施局部区域性低价招商策略，可考虑以低于面价30%作为优惠。b、针对次主力店，它是项目整体租金主要起源，租金可考虑以靠近面价或略低于面价5%－10%作为招租标准。c、针对群羊店，服务业态，它是项目整体经营必要组成部分，租金可依据对应产品或业态在面价基础上作对应调整。/10/1044

c招商政策—租金策略提议1、针对业态招商租金策略峨眉院子商业业态定位及策略第44页本项目应依据各商铺位置差异、视觉效果差异、动线组织差异等原因来制订各商铺详细租金价格。a、位置差异：按商铺门前经过人流量大小，商铺位置优劣租金单价差异，差价百分比控制在5-10%之间。b、视觉效果：消费者在入口处或节点位置直接注意到商铺租金单价高于其它内铺，差价百分比控制在5-10%之间。c、流通情况：人流疏导良好商铺租价高于其它商铺，差价比控制在3-8%之间/10/1045

c招商政策—租金策略提议2、针对不一样原因差异招商租金策略峨眉院子商业业态定位及策略第45页/10/1046

c招商政策—租金分区策略提议----单体面积出来后划分峨眉院子商业业态定位及策略第46页经历了培育期后，随着项目标经营步入正轨、经营状况蒸蒸日上、商业氛围形成，在续签租赁合同时，可采取租金逐年递增方式，递增幅度为5%—10%。/10/1047

c招商政策—租金递增策略峨眉院子商业业态定位及策略第47页/10/1048

c招商政策－招商优惠条件提议优惠形式细分内容扣率形式扣率即从营业额中提取一部份作为经营场所回报(含税)，开发商跟商户共同负担市场风险，共同分享利润。在联营合作中表示。其它形式租期\租金普通行业1-3年固定合约，餐饮、客栈普通3-5年固定合约.租金收取方式可采取年付款\六个月付款\季度付款\月付款，递增方式普通最少年增涨5%-10%。免租期项目所在区域商业气氛缺乏，基于此，要吸引商家尤其是品牌商家进驻，使本项目形成强烈商业气氛，必须降低其经营风险，降低其进驻门槛。所以在项目开业早期，必须给予租户足够而合理免租期。提议本项目普通免租期为6个月。管理费商业物业服务费标准，提议免租期内免管理费。装修补助除公共地方装修外，可考虑为优质主力商家分担部份装修费用，提议5000-10000元补助，开业经营一年后返。以租带租进场商家介绍商家进场，给予一定经济奖励，提议介绍主力商家奖励5000元（面积300以上），次主力商家3000元（面积200以上），普通商家1000元（面积100以上）。活动期签约优惠在招商推介会或其它特定推广时段中，可对前若干位签约客户给予一定优惠，如租金折扣，管理费优惠等，可商榷。普通以增加一个月免租期为底。营销推广费商业要连续浓厚气氛，宣传推广是必不可少，普通以年租金2%收取。也可作为优惠条件。赠广告位提议对本项目标著名品牌商家赠予期限为一年外立面广告位使用权（广告公布费、制作费、电费等直接费用租户自行负担）峨眉院子商业业态定位及策略第48页/10/1049A招商策略—租赁协议初稿峨眉院子商业业态定位及策略第49页处理