浙江嘉兴桐乡濮院项目市场调研分析报告

2目录一、前言… 2二、濮院概况… 2-13〔一〕濮院简介〔二〕濮院地理位置〔三〕濮院主要市场分布及概况〔四〕濮院楼盘三、洪合概况… 13-17〔一〕洪合简介〔二〕洪合地理位置〔三〕洪合主要市场分布及概况〔四〕洪合楼盘四、市场调研分析… 17-28五、工程策略的几点建议… 28-29一、前言市场调研是通过一系列定性和定量的方法对争辩对象进展的一种信息筛准确定位供给一个切实的参考依据。二、濮院概况〔一、濮院简介濮院镇地处长江三角洲平原腹地，沪、杭、苏中间节点位置，区内有320面积64濮院镇地处长江三角洲平原腹地，沪、杭、苏中间节点位置，区内有320面积645个居民社区、1415万人，其中濮院约10万人。濮院被誉为“鱼米之乡、百花盛地”，曾以“日出万匹绸”成为“中国大型品牌市场”、“全国百佳产业集群”等荣誉称号。〔二、地理位置濮院居苏沪杭金三角中心地带，320国道，京杭大水道，的萧山通道斜拂过境；距上海12765公里，苏州80余公里。沪杭高铁开设桐乡1小时交通动脉，便捷畅达。海内外的桥梁。因此在濮院投资兴业，从长远进展的角度来看是正确的选择。〔三、濮院主要市场分布及概况1、羊毛衫市场中国羊毛衫市场由濮院镇政府1988年创办,经过22年来的改扩建，现有羊毛衫交易区11个，占地1.5平方公里，商铺6000间；集中了毛衫市场、针织技术开发中心、物流中心、客运中心、卸货中心、毛针织品检测中心和人力资源效劳中心等；物业形态：街铺式；经营业态：羊毛、羊绒和T恤系列针织服装，市场主要以中低档的产品为310主；售价：市场只卖经营权不卖产权，10年经营权80万；租金：200-600元/平方米/月；外贸交易中心20600330224290间。毛纺原料市场〔濮院南方毛纱市场〕濮院毛纺原料市场紧靠32020224万平方米；建筑形态：街铺式；售价：市场只卖经营权不卖产权,1060万；180-360元/平方米/月；毛纱市场毛纱市场和毛纺原料市场连为一体，市场共有门面300织用纱线；租金：150-300元/平方米/月；针织机械辅料城25620221118日开业；该市场由四栋楼构成，南北两排形成一个庭院空间，中间及A、B两区围成一个中心广场。13楼为商铺，共计631间，面积从30-200平方米不等。其中一层针织机械；二层包装印务、服饰辅料；三层为针织面料；411层为配套设施，包括休闲消遣餐饮、三星级酒店、写字楼和酒店式公寓等；租金：60-150元/平方米/月；1.2-1.5万/7000-10000元/5000-7000元/平方米；羊毛衫交易中心2022116日开业；7.74.7万平方米；经营规划：主要功能按建筑楼层分布：地下层为停车场及设备用房，1-3层为商铺，4-12层为市场配套综合用房，设有产品呈现中心、信息公布中心、会议中心、商务公寓等；租金：100-180元/平方米/月；1.2-1.5万/7000-10000元/5000-7000元/平方米；濮院世贸大厦20228月；52821101层；经营业态：品牌毛衫；100-300元/平方米/月；8000元/平方米；中心商城位于浙江交通枢纽320品2022818日开业；12677715层现代化办公商务楼与面5万平方米的大型专业羊毛衫交易中心构成；经营规划：1-3层为市场，商铺约1000间，一层为综合毛衫批发区，二层为精品毛衫，三层为品牌毛衫服饰；4-18为商务办公区；租金价格：200-600元/平方米；销售价格：商铺一层1.8-2万/平方米，二层1.5-1.8万/平方米，三层1-1.2万/8000元/8%324%一次性返还；中国毛衫城〔2022929日开业〕市场，走批零兼营路线，向毛衫零售专业市场进军；物业形态：建筑面积2.9万平方米，共5层；经营规划：中高档品牌毛衫，共有商铺400间；租金价格：80-160元/11万；女装羊毛衫贸易中心濮院环贸中心位于濮园镇工贸大道北侧，于2022年5月开业；建筑形态：框架构造，共19层，总建筑面积4.1万平方米；商场有十部扶14.5米、2-54.26-193.3米；经营规划：1-52万平方米〔4000平方米2.1万平方米〔1500平方米；销售价格：一层均价23900元，二层均价17800元，三层均价12300元，四1080090003年,8%，一次性抵充房款,一铺一价，40年产权对外出售；国贸大厦32044268平方米，总建筑面积66590.62平方米，其中地上总面积63273.79平方米，地下总面积3316.83平方米。工程包括国际商贸城市场、国际商贸中心写字楼及四星级大酒店。综合楼1F以整个商业配套为主，如小超市、手机店等为主；2-3F以大型品牌餐饮和消遣设施为主，4-6F以各个品牌公司办公为主，主要给贸易、物流公司做办公配套。大型商业街，由CG七个街区组成，其中ACF、G街区为精品呈现区，1-2F集中了毛衫、皮草、皮鞋、皮革、家纺等知名品3FD区圆形区域1F区皮鞋呈现区，2F濮院地区毛衫品牌呈现区域，3F为家纺呈现区域。两侧圆形建筑为桐乡本地土特产杭白菊和高桥的榨菜等零售和批发区域。国际童装城8层。主要经营中高档品牌童装，202210月份开盘，202212月竣工开业。2、濮院商业状况濮院依托羊毛衫专业市场形成了大量的外地打工人施完善，涵盖了购物，消遣，休闲，金融于一体,商业气氛特别好。商业街业态布局现濮院商业街主要有凯旋路、咏梅路、永乐路等。街凯旋路从西到东分〔似〕和咏梅路〔似嘉兴商城定位〕以购物零售为主，集聚各中低档最为吵闹，人气集聚。其中穿插酒吧、足浴、网吧等休闲消遣。834附表：商业业态布局一览表比重路段 业态举例服装消遣购物餐饮好又多超市、鑫洲阁川菜、老四川火锅凯旋西路10%20%40%30%老百姓大药房、东方天地、江南水乡茶楼五芳斋、世纪银座、话机世界、脚印足浴、凯旋中路15%10%65%10%枫叶家电、阿能面迪信通、中国黄金、苏杭超市、东兴商厦、凯旋东路40%5%40%15%每天渔港、华莱士快餐服装鞋业为主、各种运动品牌为主、餐饮永乐路60%5%25%10%足浴、电影院李宁、安踏等运动服饰为主、咏梅路75%10%10%5%以购物休闲消遣为主九龙湾 百盛网吧、哈城故事、晓得火锅、千足阁足浴0%15%5%80%消费者特点明显的。附表：消费者特点一览表白天夜晚消费者业态选择一消费者业态选择二消费者业态选择三本地少较多餐饮消遣购物外地少繁多购物餐饮消遣周边少一般餐饮消遣休闲总结消费力整体较少夜晚的濮院最繁华餐饮业市场浩大消遣行业前景看好3、濮院楼盘〔1、楼盘数量濮院现有楼盘13个，于2022-2022年建成并将交付的有阳光花城、晶都花苑、钻石公馆、财宝大厦〔单身公寓、成功广场、上上城。当地楼盘以多90-140平米，总体房产销售较好。〔2、售楼价格多层住宅销售价格4000元/平米-5000元/平米；单身公寓销售价格在3800-6000 元/平方米；写字楼销售价格在8000-10000 元/平方米；商铺销售价格在15000-18000 元/平方米；附表：濮院楼盘状况一览表楼盘名称 开发总面积 销售价格 主力户型 备注上上城16万平方米面积上上城16万平方米面积80-118平〔2层临街底商，1座平方米方米15〔3层裙楼集中商业1座2层商业购物街及超5000 平米大型休闲广场。4000-6000元/多层为主，主力阳光花城20万平方米面积87-130 平平方米方米1.2-2万/工程规划1.3万平方米嘉成功广场20万平方米平方米住宅：酒店式公寓，主力面积45-60 平兴王府井购物中心，4万8000-12022元/方米平方米王府井商业街，4.8万平方米酒店，平方米5000-7000元/酒店式公寓，主财宝大厦18万平方米力面积45-60 平平方米方米东方天5.5万平方米7000-12022万/街铺式，1托4地平方米联卖4800-6000元/酒店式公寓，主世纪银座5万平方米力面积45-60 平平方米方米晶都花苑5万平方米3000-5000元/复式，主力面积

高层为主，主力

工程规划12栋精品高层住宅，1座星级商务产权公寓式酒店〔2层临街底商，1座精装单身公寓平方米平方米150-200 平方米酒店式公寓，主5000-6500 元/聚宝华府3万平方米力面积45-60 平平方米方米2022-3500 元/港湾梦苑5万平方米多层为主平方米5000-6500 元/ 多层、酒店式公巴黎春天 7万平方米平方米寓为主高层为主，主力5000-6000 元/钻石公馆10万平方米面积80-110 平平方米方米酒店式公寓，主4000-6000 元/中心花园6万平方米力面积45-60 平平方米方米多层为主，主力3000-4500 元/红树林5万平方米面积80-110 平平方米方米125.5 合计米〔3、购置群体特征①、购置人群：洪合、濮院镇上的生意人、当地企业主，还有众多上海、温州、义乌的投资客。②、购房目的：A、洪合，濮院镇上买房也是为了子女而买婚房。B、本地人，企事业便利上班。C、外地商户，生意需要。③、承受物业形态：多层公寓房、高层景观房、高层酒店式住宅。治理、城市环境。⑤、热销户型:90-140平方米⑥、价格承受范围：4000元/平米-6000元/平米⑦、猎取信息渠道：报广、网站、户外、DM、短信、口碑，除钻石公馆外根本无样板房理念〔4、住宅商品房存在的缺乏之处料、置业参谋形象都一般，效劳意识不强。②、品质理念不强，没有无管化外立面，无高档入室门厅理念。三、洪合概况〔一、洪河简介洪合镇是浙江省嘉兴市秀洲区辖镇，地处经济富强的长江三角洲杭嘉湖平原，是全国有名遐迩的羊毛衫之乡，全镇总面积57平方公里，2022年底当地人口36193人，外来人口约10万。镇区气候温存，特产丰富，是槜李、黄花梨的毛衫生产力口工批发基地。〔二、地理位置洪合极具交通地利优势，位于沪杭高速大路和乍嘉苏高速大路两个“T”字交叉口，沪杭、乍嘉苏高速大路穿插而过，距沪杭高速大路王店出口处6公里，连接上海和杭州的320国道横穿镇区，东距嘉兴市区10公里，西与桐乡相接，北是嘉兴市西郊一个水陆交通便捷，工商业富强的经济重镇。〔三、洪合主要市场分布及概况1、毛衫市场198820多年的建设，市场规模逐步扩大，目13.9万平染、后道整理、货物托运等相互连接的完善的产业体系。①、毛衫城南区14幢，22487-9平方米；经营业态：低档毛衫及来料加工；租金价格：150-300元/平方米/月；②、毛衫城北区43幢，26007-9平方米；经营业态：低档毛衫及来料加工；租金价格：150-300元/平方米/月；丹红毛衫服装城3202022年，建筑面4万平方米；16幢，6007-9平方米；经营业态：低档毛衫及来料加工；租金：80-140元/平方米/月；2、物流市场洪合联运托运中心该市场由镇政府投资开发，只租不卖，占地1.0850家，单15平方米，一拖二联租〔上下托；租金：80-160元/平方米/月；3、配套市场洪合已形成四大加工区域，即精纺区、粗纺区、毛纺区、综合贸易区，构筑了一条分工协作、极其规模的浩大产业链。截至目前，整个市场建筑面积10元/平方米/月；4、洪合商业状况齐全，配套设施完善，涵盖了购物，消遣，休闲，金融于一体,商业气氛较好。商业街业态布局洪合商业街与濮院商业街较为类似，主要有洪昌路、洪运路。洪运路从西中在此，人流较多，生意较好。附表：商业业态布局一览表比重比重路段业态举例服装消遣购物餐饮好又多超市、鑫洲阁川菜、老四川火锅洪昌路 35%10%25%30%老百姓大药房、东方天地、江南水乡茶楼五芳斋、世纪银座、话机世界、脚印足浴、洪运路 27%8%30%35%枫叶家电、阿能面〔四、洪合楼盘多层住宅销售价格4000元/平米-5000元/平米；多层销售价格在3000-5000 元/ 平方米；商铺销售价格在8000-11000 元/平方米；附表：洪合楼盘状况一览表楼盘名称楼盘名称开发总面积销售价格主力户型备注多层为主，主力3000-5000 元/宏联广场1万平方米面积90-130 平平方米方米沿街独立商铺和精品休闲步行街组成，外加大型现代农贸市场构筑一个中邦财富7000-11000 元/1.5万平方米 商铺为主；全的综合型商业平台。广场 平方米集购物，休闲，消遣，餐饮，居住，交通等各方面为一体合计2.5万平方米四、市场调研分析〔一、各楼盘销售状况1、商品房目前，濮院整个商品房经济处于稳步上升的进展阶段，2022-2022年已建成〔单身公寓、城，在市场上整体商品房均价在4000-5000元/平米左右。而洪合相对来说总体较少，根本上以当地政府建设的安置房为主。民。其中代表性的有：5000-7000元/②、钻石公馆住宅沿街底铺：一层是17000元/平米，二层7200元/平米，三3700元/54套,45---1807%，5000-6000元/80%；③、成功广场：现在在卖的是王府井购物中心和酒店裙楼!1层每平米均价万，21.8万元，31万元！包租10年，每年回报率为8%，前三年总收益24%可一次性从总房款里扣除的，第四年开头按实际租金收9:1450110间左右，250-60间左右，3层大约还有一半。2、单身公寓①、购置人群：当地年轻生意人、投资客②、承受面积：45-60平方米③、购房目的：自住、投资④、购房因素：区位、配套、价格⑤、供求状况：濮院财宝大厦人才公寓现房，总量50余套，2022年年初根本403—10420间左右，50403.68米左右，目40间左右在售；⑥、价格区间：4800-6000元/㎡⑦、市场优劣势分析：成熟完善的商业配套，贴心的居住效劳；机敏的首付方式，轻松成就置业梦想2梯多户，得房率低居住；物业治理混乱，居住人群鱼龙混杂；3、写字楼①、财宝大厦写字楼14层，为复合式酒店公寓，②、成功广场写字楼1-3层为商铺，三层以上是酒店式公寓，70年产权，10年包租，前三年24%609300元/平方米。③、中心商务区环贸中心女装区1-5层为毛衫商铺，6-191352.927-10层均已入住，13层分割为100平方左右租售。〔二〕经营行业1、羊毛衫行业10207.54万平方米；8189.64万平方米；217.9万平方米；地区附表：羊毛衫市场一览表市场名称 面积况地理位置备注中国羊毛衫市场 150万㎡中低档好320国道边位置较好外贸交易中心 2.06万㎡中低档一般工贸大道位置一般羊毛衫交易中心 4.7万㎡中低档一般工贸大道位置一般世贸大厦 5．28万㎡中低档较好工贸大道位置一般濮院中心商城 12.6万㎡中低档好320国道边位置较好中国毛衫城 2.9万㎡中高档差320国道边位置较好女装羊毛衫贸易中4.1万㎡中高档差320国道边位置较好心国际童装城 8万㎡中高档320国道边位置较好合计 189.64万㎡毛衫城 13.9万㎡低档好320国道边位置较好洪合丹红毛衫服装城 4万㎡低档一般320国道边位置较好合计 17.9万㎡总计 207.54万㎡2、羊毛衫辅料行业323料市场的各个行业；地区附表：羊毛衫辅料市场一览表市场名称 面积况地理位置备注毛纺原料市场 4万㎡中低档好320国道边位置较好濮院毛纱市场 3万㎡中低档好320国道边位置较好针织机械辅料 6万㎡中低档一般320国道边位置较好洪合配套加工区 10万㎡中低档好洪源路位置一般总计 23万㎡3、物流行业211.08万平方米；附表：物流市场一览表经营经营经营状市场名称面积地理位置档次 况濮院物流仓储中心10万㎡好双燕路位置一般洪合联运托运中心1.08万㎡11.08万㎡好320国道边位置较好4、商业配套行业200例不均衡，详见下表；附表：商业业态布局一览表比重地区面积服装消遣购物餐饮濮院120万㎡ 33%11%31%25%洪河80万㎡ 38%8%24%30%总计200万㎡ 72万㎡16万㎡56万㎡56万㎡商业经营状况消费向嘉兴和桐乡分流，没能在当地截留，造成消费经营的两极化进展。附表：商业经营状况一览表业态优劣势产品定位消费额种类服装品牌种类较多，但大多都是低档次的，市场竞争力弱运动服饰品牌二三线品牌服饰人均消费100-200元之间在餐饮特色餐饮品牌为主，浩大的餐饮需求市火锅，海鲜等特色餐饮，主人均消费在50元场，但大型餐饮酒楼偏少体餐厅左右超市超市品牌较多，但档次都较低，且面积东兴超市、苏杭时代、好又人均消费在20元都较小多、华联等二三线超市左右养生中低档次人均消费在休闲50-100元之间消遣大型消遣沿国道分布较多，商业街分布以中高档次消遣会所为主流人均消费在200左以小型会所为主，档次差异明显右酒店来往人流较多，客商、消费者较多，市商务快捷酒店，小旅馆居多，人均消费100-150宾馆场需求量大，档次差异明显在建五星级酒店元之间健身人口众多，有肯定市场需求，但以外来有少量高档次，以中低档为人均消费在200元美容人口居多，难以追求档次主左右总结：整体商业气氛良好，拥有良好的市场环境，街区人流旺盛，尤其夜晚的濮院、洪合商业街区仿佛一个吵闹的小城市。商业铺位租金地域性差异明显，由数据可知，濮院镇，老街区永乐、咏梅路的商业铺位租金价格明显高于街区凯旋路，大型的知名品牌进驻在老街区的相对更多，说明濮院商业市场成型，认知度较早。商业街区业态比较杂乱，包括店招，门头在内的做的都比较简洁、普通，街区交通系统比较紊乱，对于整体商业气氛影响较大。业街大型业态较多〔超市、药房、珠宝、餐饮等。商业市场前景格外看好。〔三、濮院、洪合市场租金及销售状况①、各市场租赁及销售状况市场名称经营面积平均租赁价格平均销售价格销售率备注中国羊毛衫市场150万㎡200-600元/平只卖经营权，10年100%位置好人气旺米/月80万/间外贸交易中心2.06万㎡100-200元/平米/月不卖自租不卖毛纺原料市场4万㎡180-360元/平只卖经营权，10年100%位置好人气旺米/月60万/间毛纱市场3万㎡150-300元/平1.5万/平方米100%位置好人气旺米/月针织机械辅料6万㎡60-150元/平米/7000元/平方米80%位置一般月羊毛纱交易中心4.7万㎡100-180元/平7500元/平方米75%位置一般米/月100-300元/平世贸大厦5.28万㎡米/月8000元/平方米90%位置一般200-600元/平中心商城12.6万㎡米/月1.6万/平方米90%位置好人气旺80-160元/平米/中国毛衫城2.9万㎡不卖位置好月女装羊毛衫贸易中心4.1万㎡100-200元/平1.5万/平方米60%位置较好米/月国贸大厦6.6万㎡120-260元/平9000元/平方米55%位置一般米/月国际童装城8万㎡未开盘位置一般80-150元/平米/物流仓储中心10万㎡只租不卖位置一般月150-300元/平洪合毛衫城13.9万㎡米/月1.3万/平方米100%位置好人气旺150-300元/平丹红毛衫服装城4万㎡米/月1.2万/平方米90%位