8203估价师协会网站案例分析

本人在扬州中正不动产评估咨询业务实践期间，于2008年12月1一、项目背扬州医用敷料以受让方式取得待估宗地国有出让土地使用权，并于2007年8月6日办理了土地登记手续，取得了为扬国用（2007）第0548银行申请为期二年的中长期抵押。扬州医用敷料本次以纯土地使用权用于抵押，应该说项目背二、评估作业程2、签订估价委托书。扬州医用敷料公司联系人介绍了项目基本3、向委托方扬州医用敷料提交估价业务所需资料表，包5、资料搜集、市场信息三、现场查勘现场核 致，核实证登记坐落与实际是否相符，结果核对无误。宗地位置在扬州经济开发区八里内，具体四至为：东至道路；南至扬州中意卫生用品；查看设计图、、实际使用状况，确定用途也是工业，实际用途与现状用途3、查看土地利用状况。根据为扬房权证开2008003092号《房屋容积率0.27，土地利用强度较低。方便原料和产成品和员工出入。待估宗地距铁路扬州货运站距离约24000m。待估宗地距长江港（货运）4700m。待估宗地距最近的金山花园小区站点距离约300m，交通便捷。四、估价方法选择估宗地地价。但待估宗地地处扬州市市区，用途为工业用地，适宜采用成本地地价评估采用成本近法。同时，扬州市市区已完成土地定级估价工作，评估本次估价资料的搜集是按所选用估价方法的需要进行的。成本近法主要有如下几待估土地所在地区的有关条文为依据求得，还收集了同一供求圈的3个用虑了使用年期修正；基准地价系数修搜集了扬州市基准地价成果资料及其修五、参数选地定级估价范围内，但根据原江苏省管理局、江苏省物价局《关于、执行江苏省城镇基准地价》（苏籍[1997]126号、苏价房[1997]420号）中“本次的土地定级估价范围以外，但在省原的保护执行范围内地区基准地价是指宗地红线内外达到通路、通上水、通下水、通电、通讯“五通”和使用年期、评估基准日、开发水方面存在差异，需进行修正。250m2，其基准1997630并在此基础上进行期日修正。近年绕城公路、铁路等良好交通条件条件，土地质量亦明显提高，市区工业类用地地价自年月日至年12.284%。根据扬州市至2007年1月1日共上涨13.63%。再根据《江苏省城市地价动态监测报告（2007年度）》2007年扬州市市区工业用地环比地价指数为106.12%，设定2008年地价上涨幅度与2007年相同。上述地价指数为市区工业用地平均涨幅，待估宗地位于工业区内，工业企业集聚程度较高，基础设施完善，区域内工业用地地价上涨幅度要略高于市区平均水平，本次评估设定年月日至11涨15.0%，设定2007年1月1日至本次估价基准日区域内工业用地地价涨幅与市故确定待估宗地期日修正系数为：(1+2.5%×5.5+15.0%)×106.12%（二）、成本近法的相关参数确定1、待估宗地所在区域土地取得费和税费构成见下表： 1234费56789土地 土地开发费包括待估宗地土地开发地内的土地开发费。依据本次内场地平整“一平”费用。根据扬州市资源局提供的土地开发费用资料，并115分摊25元/m2；通讯分摊10元/m2。待估宗地所处区域地势较平坦，据扬州市资源局提供的资料及估价师测算，此类土地的土地平整平均费用按土地面积计为5元／m2。1位支付，宗地红线外开发费在开发前由用地单位向交纳，故土地取得1入计息，计息期设定为0.5年。（利润率）下应得的经济。根据江苏省物价局、江苏省建设、江苏省、江苏省建设银行文件《转发国家物价局等四个部门<商品住宅价格管理暂行办法>》有关规定，综合考虑扬州市工业用地土地开发及该企业投资收益实际情况，对比分析土地投资与房地产投资的风险情况，最终确定本次8%。（1；（2近年来扬州市市区不断加大对基础设施的投入，加上长江黄金岸线、宁通高速公路、西北绕城公路、铁路等良好交通条件条件，使地价增值明显。综合分析上述两种形式对土地增值的影响，确定区域内工业用地无限年期的市场价格与成15%，15%。土地增值率=(142.48元/m2+110.00元/m2+5.00元/m2+14.51元/m2+21.00元/m2)×15%=44.70元/m2。六、本估价项目的评价1、本项目估价对象为工业用途中的土地使用权，采用成本近法比较适合，成本近法试算的结果具有较高的度2、基准地价系数修是以待估宗地所在区域的基准地价为基础，参照基是估价结果的度。本项目