容积率案例名师优质课赛课一等奖市公开课获奖课件

容积率容积率，指项目总建筑面积与项目总占地面积比值。详细公式：容积率=总建筑面积÷总用地面积。它不但和舒适度亲密相关，还是判断房子性价比主要指标。普通来讲，容积率越低，环境舒适度越高。“低容积率”意味着居住在一块地上人少，每人享受土地资源、公共资源、空间更多。

第1页容积率设定，首先是建筑规划部门在对城市整体规划之下，对每个区域有一个容积率指标，然后对这个区域内各个项目按百分比进行适度调整。不一样地段、不一样周围配套容积率是有差异，市中心最高，平均容积率在4.0左右；金山、五四北，大约在3.0左右；郊区较低，普通1.5以下。在此规划下各个小区建筑类型也就各不相同了。普通“低容积率”标准为，别墅、独栋住宅不高于0.5,叠拼、联排住宅在0.95左右，多层板楼在1.2~1.3,小高层要求在2.1以下，高层不超出3.5。第2页小区规模越大，容积率越低，舒适度就越高，这是必定。如2800亩融侨江南水都、1400多亩名城港湾住区、1000多亩三木·水岸君山、760多亩金辉旗山赋都、600多亩正祥·橘郡……小区规模大，开发商就能够把项目做得非常纯粹，舒适度自然很高。

也有楼盘在小区规模小，容积率高情况下，一样能把住宅舒适度发挥极致。第3页福州北江滨楼盘项目心家·泊第4页用地规模较小，为18681平方米，容积率达4.0,建筑类型为26层以上高层住宅。因为楼盘紧邻闽江，周围还有绿化隔离带，住进去后即使小区容积率高，但舒适度也非常不错。而且楼盘小基本不用考虑小区内部楼间距遮挡，楼座投影多投于用地范围之外，实际上减小了规模较大项目中普遍存在用地面积消耗。第5页位于新东阳高尔夫球场边上别墅项目云亩天朗容积率为0.35,因为毗邻高尔夫球场，能够共享到球场大片绿地，项目在进行规划时，就充分利用了项目周围环境资源；所以，在众多别墅项目中，云亩天朗容积率和舒适度就变得十分突出。第6页小区规模和容积率不一样项目能够取得相同舒适度，而在相同容积率前提下，经过巧妙建筑规划布局，也能够突破容积率局限，不但能在产品类型上突破、创新，而且能够取得意想不到舒适度。

第7页位于金山项目中庚城，不但拥有大百分比高层板楼，而且小区还营造了罕有63亩大规模中心园林。它不但化解了建筑布局担心局促，而且给人超乎想象舒适生活享受。在这里，其关键半围合式布局起到了很大作用，不但提升了板楼建筑形式容积率，而且还将节约占地面积让度给中心园林，同时经过拔高楼层方式，降低建筑密度，从而给业主营造了舒适居住环境。第8页中庚城

第9页对于一个项目来说，仅仅经过容积率一个简单数字远不能概括小区建筑类型，尤其当小区建筑类型有显著差异时候，比如一些综合性小区，不一样建筑类型之间，其容积率相差非常大。在实际操作过程中，这么项目往往能够利用项目本身不一样容积率不一样产品类型，灵活地针对同一区域内竞争性项目做差异化营销推广。第10页位于五四北楼盘三盛中央公园，就是一个拥有两种产品类型项目：它借低密度部分联排别墅提升项目档次，与旁边楼盘形成显著档次差异；其高密度部分即高层，则作为二期等候市场成熟时机推出并回收利润。这么一来，即使总容积率，与周围项目完全相同，但小区环境和品质却与周围项目拉开了距离。第11页与三盛中央公园相同例子还有金山楼盘中天金海岸、泰禾红树林、海润公园道一号……，这些项目，其低密度部分大多为叠拼和联排别墅，在当初市场上，这类产品迎合了市场需求，一路旺销；其高密度部分为高层住宅。这两种差异化产品定位，充分地利用了地块特征和需求阶段性，很好地挖掘了土地价值潜力。第12页福州部分楼盘容积率一览■别墅类住宅名城港湾…0.35云亩天朗………0.35建发·领域……0.35正祥·橘郡一区南区…………0.55三木水岸君山…0.62金辉旗山赋都…1.25阳光丹宁顿小镇………………1.5■高层楼盘三盛中央公园高邸……………1.03世欧彼岸城……1.8海润尊品………1.8中庚城…………1.8仁文大儒世家朗园…………1.82融侨意境………1.9美林湾………1.97福晟钱隆金山…2.2万科·金域荣域…2.3融信·宽域………2.3中天金海岸·天悦……………2.75阳光乌山荣域…3.10心家·泊………4.0群升国际………4.30第13页6月4日福州市规划局

新出台容积率计算规则依据新规则，计入总建筑面积，但不计入容积率为：（1）仅作为人防、设备用房和车库用途，且在室外地面以上部分高度不超出1.0米地下室、半地下室建筑面积。（2）住宅建筑底层架空作为休闲绿化公共用途，且层高不低于2.8米、不高于5.1米建筑面积。第14页计入容积率为：（1）住宅阳台、入户花园、挑廊按其水平投影面积二分之一计算建筑面积，阳台、入户花园和挑廊水平投影面积总和不应大于住宅套型建筑面积15%。（2）建筑物有围护结构楼梯间、水箱间、电梯机房，结构(设备管道)转换层，底层车库，当层高在2.2米及以上按全方面积计入容积率，若层高不足2.2米按1/2面积计入容积率。第15页（3）利用坡屋顶内空间建筑面积。（4）除作为设备用房、停车外其它用途地下室、半地下室建筑面积。（5）露出相邻室外地面以上部分高度超出1.0米地下室、半地下室建筑面积。如建筑室外地坪标高不一致时，按其相邻室外标高最低点一侧地面作为室外地坪，核定建筑层数及计容建筑面积。第16页和以前执行规则相比，新规则有两个较大改变，那就是明确要求超出地面1米地下室以及阳台要计入容积率。而以前福州市对此并没有明确要求。建在山坡上住宅，为了卖出好价格，开发商在处理地下室时为了亮堂，通常都会选择在离室外地面最高那面山坡建，或者地下室超出地面较多。今后这招就行不通了，按新规则来计算容积率必定超出拿地时指标。第17页阳台面积计入容积率，计预今后多阳台户型将变少。为了躲避“7090”国家政策（90平方米户型必须占住宅总量70%），很多开发商把室内房间“掏空”，或扩大阳台面积，或设成入户花园，而且设计多个阳台。而现在，计算容积率新规则将不计入容积率面积限定死了——这些都要按二分之一面积计入容积率，而且超出总面积15%，就得全算。第18页原先阳台面积不计入容积率，但计入产权面积，也就是阳台可以卖一半价钱；而阳台面积计入容积率后，开发商将直接损失这部分面积，包括阳台、地下室和入户花园，这无疑是降低了开发商利润。其次，在容积率不变情况下，阳台计入容积率，势必降低